建造性能
一、公共空间
1、单元入口
1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。
1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。
2、楼梯间：
2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。
2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。
3、墙体及保温：
3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m3）；120厚页岩空心砖（填充型）。
3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。
3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。
4、屋面
4.1、坡屋面配置：
1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。
2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。
3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。
4) 坡屋面需做有组织排水。
4.2、上人平屋面配置：
1) 屋面采用有组织排水。
2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。
3) 穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。
4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；其它要求同上人平屋面。
4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。
4.5、雨落管配置
1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。
2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。
套内空间
5、统一指标：
1) 层高：2800
6、分项标准
2.1、起居及卧室空间：
1) 采暖标准
温度＞18度
气流平均速度（m/s）≤0.2
2) 通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。
注：通风开口面积为外窗开启扇面积，如外门安装纱扇，也可算为通风开口面积。
3) 采光标准：采光洞口面积不应小于地板面积的1/7。
3) 采光标准：采光洞口面积不应小于地板面积的1/12。
4) 完成度标准
2) 每户至少有一个阳台设置晾衣架。
3) 开敞阳台门窗应为保温门窗。
2.5、可利用阁楼：
1）当顶层户型有可利用阁楼时，一层平面应考虑用户改造阁楼的方式。在相应位置预留埋件, 为楼板楼体等构件的安装提供可能。
2）二层高度应做:卫生间的楼板, 二层(假复式层)的门窗，坡屋面的老虎窗。
7、门窗
1) 外窗开启扇均需安装纱窗。
2) 需按照国家及地方规范安装窗护栏。
3) 门窗选型需按照工程管理部相关规定。
设备性能
一、空调系统
1、住宅空调位置
1.1、住宅公共部位（如楼梯间、电梯厅等）不设空调。
1.2、住宅套内仅起居室及卧室预留空调。
2、空调形式
2.1、所有空调机位按分体式预留，空调机用户自理。
2.2、卧室预留壁挂式空调机配套，起居室预留柜式空调机配套。
3、空调配套装置
3.1、空调专用插座。
3.2、冷媒洞。
3.3、空调室外机位包括可拆缷铝板空调百叶及冷凝水管
采暖系统
1、采暖形式：单户循环系统，支管采用单管水平串联式，下供下回。
2、住宅采暖空间
3.1、公共部分（楼梯间、电梯厅、单元门厅、电梯机房、水箱间等）根据当
地采暖规定，确定是否采暖。
3.2、住宅户内：除阳台以外其它房间均为采暖房间（直接或间接采暖房间）。
3、住宅采暖系统配置
3.1、集中管道井，内设采暖立管、锁闭阀、过滤器等。
3.2、散热器
1) 散热器均为明装
2) 散热器规格、型号、材质符合国家相关标准
3.3、户内管为埋地PP-R管材。
电气系统
1、照明系统
1.1、公共部分
1) 住宅楼梯间采用声光双控或红外线控制的自熄式开关。
2) 高层住宅（十层，及十层以上）楼梯间设应急照明灯（仅在失火时启用）。
3) 单元入口雨蓬灯由物业集中控制，定时启闭。
1.2、住宅户内
1) 卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、玄关、储藏间顶棚设白炽灯一盏，居中
布置。
2) 起居室顶棚设白炽灯二盏，均匀布置。
3) 卫生间镜前预留灯位。
2、插座系统
3、室内配电箱系统
3.1、室内配电箱安装在室内靠近入口处；
3.2、住户配电箱设置电源总断路器，该总断路器具有过载保护、断路保护功能，并同时短开相线和中性线；
3.3、空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其它电源插座及照明，设单独回路。
3.4、每个空调电源回路不超过两个电源插座，每个柜式空调电源插座单独设
回路。
3.5、户内只有一路插座回路时，设有漏电断路器；插座回路多于两个时，设
有漏电保护器，各回路分设单极断路器。
智能化系统
1、家居智能化控制
远程水表记费系统
远程电表记费系统
远程煤气表记费系统
每户宜设置智能化布线箱一个，安置于主卧或客厅不显眼位置，对有线电视、
通信、网络、安防等线路集中布线。
2、门禁对讲系统
单元楼门出入口处，应设单门禁对讲系统。单元门设非可视对讲主机，户内设
非可视对讲分机，并与物业管理控制中心联网
情景花园的首层，直接从花园入户，可考虑不设。
3、户内有线电视
每户在客厅和主卧设两处有线电视接口，有线电视系统的线路应预埋到住宅套内。
每栋楼设总进户箱，从进户箱到各单元、以及单元到住户均采用铜轴电缆。
4、户内电话
按两部电话设计，每户在客厅和主卧各设一处电话接口。电话通讯线路应预埋
管线到住宅套内。
每栋楼设总进户箱，总进户箱到各单元采用大对数电缆，单元进各户采用话线。
5、户内网络
每户设一处网络接口，优先选择设于书房，无书房则设置于主卧内。
单元至每户的网络线采用超五类线。
6、家居安防系统
每户1套户内对讲系统，安装于住户进门处，与单元门对讲机连接。
每户于厨房设置煤气泄漏报警器一个。
每户设红外线报警系统，客厅设红外报警探头1个，主卧设紧急报警按钮1个。首层私家花园院墙应设周界防越报警系统，并与保安监控中心联网。
给排水系统
1、给水
1.1、用水量定额
1.2、水压：套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa。住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300～350 kPa。
1.3、给水方式
多层住宅的给水不采取竖向分区，1～6层由市政水压直供，不设屋顶生活水箱。自来水供水采用水柜供水，不设水池。
消防水泵房和生活水泵房应分别设置。6层以下住宅层数不设室内消防给水，
仅考虑室外消防即可。
1.4、管材选择
生活给水管材为外管线采用球墨铸铁管，内网使用PP-R管，阀门采用铜质球阀，水表采用智能远传表。自来水立管底部必须设过滤器及检修阀。
1.5、管道布置要求
给水立管及水表设在管道井内，管道井大小应保证其内部的水暖管道检修。给水立管应沿公共卫生间内的管井暗敷；户内支管暗敷在楼板面层内或沿墙暗敷，必须在墙面、地面标识暗管走向标志，避免住户二次装修破坏。
1.6、水表和阀门
每户设一个水表，物业、商业网点、车库、配置用房及绿化用水点均应单独设置水表，半地下车库应设置用水点，并单独设水表。
住户单元必须考虑集中抄表处，宜集中设置表箱来掩藏并考虑美化处理。
首层水表箱应避免设在私家花园里，并应留有足够的检修空间。
1.7、给水点
主人卫生间、公用卫生间和厨房的相应用水器具的合理位置，预留给水点，分布参照下表
底层私家庭院预留给水接驳点一个。
2、生活热水
2.1、热水器
厨房或与其相邻的阳台预留强排燃气热水器，供给厨房及相邻的公用卫生间热水。
主人房卫生间预留电热水器。
2.2、热水供应点：厨房洗涤盆，卫生间洗手盆，浴缸，淋浴房。
2.3、热水管材：采用专用PP-R热水管及接头，热熔连接，不需保温。
2.4、管道布置要求：热水支管暗敷在楼板面层内或沿墙暗敷，与冷水支管并行敷设，各用水点预留甩口，高度按现行设计规范要求。热水支管暗敷必须在
墙面、地面标识暗管走向标志，避免住户二次装修破坏。
3、污水系统
3.1、污水收集：小区雨、污分流排放，生活污水经室内管道收集后排入室外
污水管道。
3.2、污水处理及排放：小区污水经化粪池（化粪池尽量集中设置）处理后，
排入最近的市政污水管道。
3.3、污水系统分区
多层住宅底层污水应单独排放，便于维护管理。小高层首层排水管应单独设置。地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排
水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。
3.4、污水管材：室内及室内排往室外第一个检查井的污水管均采用UPVC排水管，胶粘连接。
3.5、管道布置要求
厨房、卫生间内的污水立管应暗敷设管井内，管道转换接头处应设检修口，安
置检修门。
厨房内污水立管应注意横管不要与排油烟井冲突。
3.6、地漏设置
洗衣机位单独设置洗衣机专用地漏。厨房不设地漏。卫生间布置洗浴器的部位
设置地漏所有地漏为深水封地漏，其水封深度不应小于50mm，并设存水弯。3.7、卫生洁具及配件
卫生洁具及配件选择参见下表：
4、雨水系统
4.1、雨水收集排放
雨水系统必须单独设置，不能与生活污水合流；屋面雨水经雨水立管收集后排入室外雨水管道，阳露台雨水可就近排入雨水立管；阳露台不可放置洗衣机。室外雨水由雨水口收集后汇入雨水管道，直接排往市政雨水管网。
4.2、雨水利用
部分雨水需要收集利用，其收集范围及应用方式按各项目情况另行要求。4.3、雨水管材
室内及室内排往室外第一个检查井的雨水管均采用UPVC排水管，胶粘连接。
4.4、管道布置要求
雨水立管由建筑专业定位，尽量隐藏到凹槽或空调井道内，少量外露时其管道颜色应与外墙协调一致；
雨水斗靠外墙安装，屋面雨水经女儿墙穿墙管道汇入雨水斗；
雨水管与空调冷凝水管应分开设置。
雨水立管不应设在首层入口处。
首层的污水、雨水出户管的第一个检查井避免设在私家花园里,且第一个检查井距楼不得大于5米。
第四章给水排水篇 (一) 说明 1.本设计要求适用于住宅项目，按照给水系统、排水系统、消防系统、设备要 求等方面制定。 2.本设计要求中安装高度均指到建筑完成面的距离。 3.除特别注明外，标高以m计，其余均以mm计。 4.当地若有特殊要求或习惯性做法时，按当地要求执行；否则，按本设计要求执 行。 5.10万方以上的做综合管网设计，10万方以下的内部设计. (二) 给水系统 1管材选型 1.1室外部分 （1）市政给水管DN≥100采用球墨铸铁管，DN＜100采用衬塑钢管。 （2）加压给水管埋地部分DN≤250采用衬塑钢管，DN>250采用钢丝网骨架管，其他采用衬塑钢管。 （3）球墨铸铁管埋地部分管道刷冷底子油一道，热沥青一遍防腐。 1.2室内部分 户内水表前采用衬塑钢管，表后冷水采用冷水PPR管，热水采用专用热水PPR管，管材必须经过8760h热稳定性试验。 1.3水池、水泵房管材 水泵吸水管伸入水池部分采用不锈钢管，其他采用衬塑钢管或厂家配套的不锈钢管。 1.4直饮水水管材 直饮水水管采用薄壁不锈钢管。 1.5喷灌管材 采用PE给水管，管道阀门DN≤50采用铸铁截止阀,DN>50采用铸铁闸阀。 1.6水景管材 水泵出水管外露部分采用不锈钢管，埋地部分及水池补水管均采用PE给水管。 1.7燃气管管材 室内燃气管表前管明装，采用热镀锌钢管；表后管暗装，采用无缝钢管。 室外燃气管采用燃气专用PE管。 当地有特殊要求的，以当地要求为准。 2技术要求 2.1室内管道布置原则
（1）给水管道大于DN25时，布置在吊顶内。 （2）当给水管道布置在找平层内时，客（餐）厅冷（热）水管距墙边100mm 布置， 冷热水管中心间距100mm；卫生间、厨房内管道原则上布置在墙体内， 如遇结构柱或剪力墙时可布置在沉箱内。管道不应布置在卧室内。 2.2水表、燃气表、洗衣机、热水器的设置要求 2.2.1水表及水表井： 住宅在每层楼梯间或前室设独立水表井间，给水立管及水表均布置在水表井内，自首层起每五层在水表井内设DN15清洁水龙头一个，每层水表井均设置排水地漏。水表井尺寸按最小要求设置。 别墅于入户围墙门外绿化带设水表。 若当地有特殊的要求，按照当地要求设置。 2.2.2燃气表： 住宅有生活阳台时燃气表布置在生活阳台；无生活阳台时燃气表布置在厨房。 别墅于入户围墙装饰柱内处设燃气表。 燃气表不能暗设于吊柜内，受条件限制设在吊柜内时，吊柜应做成敞开形式。燃气表与电气设备及燃气灶水平距离不应小于300mm,炉灶下燃气预留接口位置应从厨柜背面接出，装修专业应考虑通风措施。 燃气管道和电气设备、相邻管道之间的净距见下表： 套管的两端应各伸出燃气管道10cm。 （2）燃气热水器距电气设备距离不小于30cm。 （3）当地燃气公司有具体要求时按当地要求。 2.2.3洗衣机： 生活阳台及景观阳台均设置洗衣机龙头，洗衣机龙头安装高度为。 2.2.4热水器： 住宅、别墅采用即热式燃气热水器供应热水，有生活阳台时热水器布置
万科集团战略采购标准化 一、组织设计及职责划分 由于实施战略采购必然涉及到组织权责的重新分配，因此战略采购组织的地位直接影响到战略采购活动获得资源的能力甚至战略采购工作的成败。万科将集团采购-区域采购-分公司定点采购统一作为一个战略采购体系。其中，只要是全国性品牌、全国性的服务由集团统一采购；区域品牌由区域采购；一些当地采购最有利的零星采购则由分公司负责；项目公司则无采购权限。 从集团到分公司，万科均设置了采购部门，但其分工有所不同。万科将总部采购部门定位为全集团采购的“大脑”，负责供应市场研究，制定和推动采购战略，管理流程固化，协调内部采购协作等。而为使采购更加快速有效，适应项目当地的特色，未来将把更多的采购权力逐步下放到区域这个层级。目前总部负责10项左右的战略部品采购，而区域则承担了70%~80%战略采购任务，平均在40~50项左右。 二、战略采购核心流程 1.战略采购过程3个管控点 万科战略采购流程涵盖了可研、招投标、实施及评估四大阶段，贯穿整个采购生命周期。由战略采购管理中心主导采购工作的执行和资源的协调，各职能分管副总组建战略采购领导小组负责招标决策管理及评标原则的审定。 同时，为了兼顾各区域公司需求，集团与分公司共同参与决策以及制定采购方案，以消除和减少执行过程中的来自于项目一线的阻力。在采购过程中，有三个点需要重点管控： (1)招标文件的评标原则需要在实施方案发布后还单独审批一次，取得各方高层的一致确认，防止后续的反复，提高后续招标效率。 (2)招投标阶段评标时，将生成初评报告提交给领导小组审批，主要通过会议形式审批。这是一个重要节点，因此万科规定进行评标必须不少于11人参与，其中7个总裁级人员都必须要参加。在审批前，采购人员必须针对各方面的问题做好充分准备，争取一次性通过，因为一个季度只有一次评审机会，如果通不过将直接影响采购小组的绩效。
精装修技术要求 一、技术要求 1、材料 1)大宗装修材料必须经甲方封样确定，按封样确定的材料进场。 2)建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准 的规定。 3)所有材料（含相关配件/辅材）进场时应对品种规格、外观和尺寸进行验收，材料 包装应完好，应有产品合格证书、中文说明书及相关性能的检测报告，进口产品 应按规定进行商品检验。 4)建筑装饰装修工程所使用的材料在运输、储存和施工过程中，必须采取有效措施 防止损坏、变质和污染环境。 5)建筑装饰装修工程所使用的材料应按设计要求进行防火防腐和防虫处理。 2、施工 2.1吊顶工程 a)安装龙骨前，应按设计要求对房间净高、洞口标高和吊顶内管道设备及其支架的标高进 行交接检验。 b)吊顶标高、尺寸、起拱和造型应符合设计要求；吊顶工程的吊杆、龙骨和饰面材料的安 装必须牢固；吊杆龙骨的材质规格安装间距及连接方式应符合设计要求，金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理，木吊杆龙骨应进行防腐、防火处理。 c)饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头等设备的位置应合理、美观，与饰面板的交接应吻合、 严密。 d)石膏板吊顶四周转角采用L型整板安装。 2.2饰面砖工程 （1）饰面砖粘贴必须牢固；饰面砖应无空鼓、裂缝。 （2）饰面砖表面应平整、洁净，色泽一致、无裂痕和缺损。 （3）阴阳角处搭接方式、非整砖使用部位应符合设计要求；墙面突出物周围的饰面砖应整砖套割吻合、边缘应整齐。 （4）饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实，宽度和深度应符合相关要求。 （5）饰面砖勾缝必须保证勾缝饱满到位、无遗漏，勾缝干净无污染。 2.3涂饰工程 （1）基层腻子应平整、坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝，内墙腻子的粘结强度应符合《建筑室内用腻子》(JG/T 3049)的规定。 （2）厨房、卫生间必须使用耐水腻子。 （3）涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。
万科建筑设计技术标准完整版 2017-07-06地产人自学平台 建筑设计技术标准 第一章住宅技术要求 第一节住宅外立面设计要点 1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。 2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。 5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。 8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热； 04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。 9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。 10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。 11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。 第二节公共部分设计要点 一．首层门厅与门廊空间 1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。 3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。 4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。
一、产品定位 万科：专注于住宅开发 目前，万科的业务范围集中于住宅。在会计新准则使用投资性房地产来计量持有型物业资产后，万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，深耕住宅的模式使得周转更快，更容易做大规模。 1、产品开发历程 迄今为止，万科的住宅产品已经历了三代： （1）第一代产品 起步阶段:从最早的天景花园，到荣获“鲁班奖”的荔景大厦。 （2）第二代产品 成长阶段:从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、水榭花都、西山庭院等。 （3）第三代产品 创造阶段:从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城、第五园等产品更为成熟，风格日趋细致，多是不能重复的精品。 2、产品种类
数据来源：公司数据、高通智库 3、万科系列产品的城市区分布 数据来源：公司数据、高通智库
龙湖：聚焦中高端/创新引领 目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。 1、产品发展历程 从龙湖的发展历程来看，产品经历过六个阶段，已经从单业态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。 龙湖起步阶段：在初涉地产的1997～1999 年间，龙湖地产的发展呈“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，细化流程节点与岗位、岗位职责的对应关系。龙湖花园是在探究房地产项目的开发与运作阶段的第一个住宅地产项目，如今已成为重庆市的新地标，并以形成“龙湖大社区”而呈现全貌：占地面积72 万平方米，建筑面积约128 万平方米，提供各类住宅及商铺约6600 户。 龙湖积累阶段：从1999 年至2001 年，龙湖地产开始进入“鱼骨型”的发展阶段，在一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。通过管理流程明确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利，进一步完善了业务流程和管理流程，建立了OA 系统规范管理业务流程和管理流程，并开始关注项目公司间的知识分享。此阶段龙湖在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅业态掌握日益成熟。 龙湖快速发展阶段：从2002-2007 年,龙湖地产在全国的发展状态呈现出了“井田型”开发结构，多种业态（住宅、别墅、商业）的多个项目齐头并行，多业态多项目并联运营，管理重心规范投资规划、开发建设、商业管理和物业服务一条龙服务，建设多元化集团型企业。在此阶段，龙湖历练了自己多种业态打造能力，产品从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店，每种业态都敢于尝试并能够真正做出引领潮流获得市场认可的精品，建立了领先的房地产投资、开发、经营管理体系。 龙湖高速发展阶段：自2007 年开始，实施“区域聚焦”战略，由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，在成都、北京、西安、上海等地区快速复制龙湖的单业态多项目的并联运营模式，待该区域成熟后，又展开多业态多项目并联运营覆盖，龙湖以其“多项目”、“多业态”策略开始了快速发展，每进入一个城市后进行多项目、多业态的开发，进入有组织的扩张期。龙湖正运用并复制丰富的多业态开发经验和强大的系统优势迈入区域扩张的新阶段。在涉足房地产10 年之后，龙湖开始呈现出了总体爆发力，逐步完成向全国性公司的跨越。 2、产品种类及分布 龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、
万科全套技术标准 (2010-12-11 23:17:10) 转载原文 标签： 转载 原文地址：万科全套技术标准作者：地产专家 万科集团全套技术标准(1012页,最新最全) 万科统一技术标准-土建-全套 万科统一技术标准-保温-全套 万科统一技术标准-装饰-全套 万科统一技术标准-电气安装部分 万科统一技术标准-门窗-全套 万科统一技术标准-防水-全套 铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ 铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ 铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ 聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.电梯采购技术标准WKTYJSBZ 电梯评标标准WKTYJSBZ 燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ 渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ 混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ 水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ 标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ
建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ 室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ 室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ 安防系统统一技术标准WKTYJSBZ 太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ 多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ 外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ 外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ 外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ 外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ 外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ 地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ 发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ 保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ 万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ 万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ 万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ 万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ 万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ 万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ
结合万科集团对开发项目内道路设计的经验及存在问题，通过系统化的研究，对万科住宅内的道路设计进行总结归纳，形成适应万科集团需要的标准化道路做法，指导各一线公司在进行规划设计时减少道路部分的设计时间，避免设计错误。 本次标准化对象为住区红线内的机动车道路，对道路红线超过30米的居住区道路以及宅间路不做标准化要求，地下停车库不在本标准适用范围之内。 一、设计原则 适应万科住区规划设计领域的发展需要，设计上强调“人行安全，车行方便”的理念，产品选用上应采用绿色环保的配套部品。 二、道路标准化 1、道路断面分类及选用指引 特别说明： ·应保证小区级主要组团道路人行系统的完整性； ·小区级道路最少应保证最少一侧有人行道； ·绿化隔离带宽度宜大于900mm，小于900mm时应种植灌木，以保护行人安全。
双侧人行与双侧绿化隔离带道路（RD-1） 选用说明： ·预计人流量较大的小区及组团级道路上；·可选用立道牙，弧形道牙或平道牙。
双侧人行与单侧绿化隔离带道路（RD-2） 选用说明： ·适用于人流量较大的小区级及组团级道路；·用于道路红线宽度受限； ·用于一侧希望增大成片绿化景观面积；·用于一侧希望增大住户私家庭院面积；·无隔离带侧应选用立道牙。
双侧人行与无绿化隔离带道路（RD-3） 选用说明： ·用于人车分流系统完善，预计人流量较少的小区级及组团道路；·为保护行人应选用立式道牙。
单侧人行与单侧绿化隔离带道路（RD-4） 选用说明： ·用于预计人流量较少或人流方向在单侧的小区级组团级道路；·可选用立道牙、弧形道牙或平道牙。
单侧人行与无绿化隔离带道路（RD-5） 选用说明： ·用于道路红线紧张，人流量较少的小区级及组团级道路；·用于小区级道路应选用立道牙； ·用于组团级道路可选用弧形道牙或平道牙。
2013 上海区域住宅产品定型设计手册
目录 使用说明 户型及楼型汇总表 标准户型 标准楼型组合 门窗设计标准 管井设计标准 厅房设计标准
使用说明 一、研究的目的和范围 a. 研究的目的 目前上海区域内首置首改产品中，1梯4户板式高层应用较为普遍，但是从各个项目来看，户型、核心筒与栋型设计均存在较大差异，标准化程度有待提高。 为提高区域内1梯4户的标准化程度，提高项目的抗风险能力，缩短开发周期，提高运营效率，特制定本手册。 b.研究的范围 17个项目城市：上海 江苏省（8个城市）——南京、苏州、无锡、常州、昆山、扬州、徐州、镇江 浙江省（5个城市）——杭州、富阳、温州、宁波、嘉兴 安徽省（2个城市）——合肥、芜湖 江西省（1个城市）——南昌 二、设计原则 a. 设计依据 上海《住宅设计标准》DGJ08-20-2007 (2011年版) 《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006 浙江省《城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98 《安徽省城市住宅设计标准》DB34/T177-1999 《住宅设计规范》GB50096-2011 《住宅建筑规范》GB50368-2005 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版) 《无障碍设计规范》GB50763-2012 b. 地方标准和国家规范的对比和适用性研究： 上海执行《上海住宅设计标准》 江苏执行《江苏住宅设计标准》 浙江实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《浙江省城市住宅设计标准》；安徽实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《安徽省住宅设计标准》； 江西执行国家规范《住宅设计规范》，无地方标准。 比较结论：总体而言，要求最高、最严的为江苏标准，上海标准要求居中，国家标 准要求最低、最松。 c. 本手册设计原则 产品线面积段分布图，详表1-c1；产品线面积段分布图 1-c1
万科住宅项目防渗漏绝招(含金量爆表) 管理制度：样板引路；专项验收；影响资料；淋水试验 技术措施：外墙、楼地面、屋面、铝合金窗等防渗漏要点及做法 根据万科一些项目的投诉热点问题汇总，万科项目的渗漏主要出现在窗框四周尤其是框下部的两个角、阳台卫生间的墙根、出墙线管管周、墙顶或者说是梁底或板底、铝合金框拼缝、屋顶、剪力墙拉杆洞、混凝土墙与砌体墙交接面、阳台天棚灯底盒等处。万科如何打防渗漏这场战役的呢？ 一、万科防治渗漏管理制度 1.样板引路制度 对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。 2.防渗漏专项验收制度 对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。 3.影像资料 监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。 4.淋水试验 对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。 二、防治渗漏施工技术措施 （一）外墙防渗漏 外墙防渗漏要点：
万科恒大如何进行标准化运营 正所谓三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则。万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。标准化带来的是产业化与规模化。在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明的情况下，谁拥有足够的“软实力”——标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化的背后是排他性的竞争，是竞争的高级阶段。 分析众多标杆房地产企业运营实践，标准化体系应包括：（1）产品标准化；（2）流程标准化；（3）合约标准化；（4）操作规范标准化；（5）工作成果标准化。 下面从这五个方面详细展开，系统地阐述房地产企业标准化体系的建立。 一、产品标准化——实现连锁、复制开发 1.项目利润率最大化 房地产企业要实现做大、做强的目标，其实可以归集为一个基本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。 如何实现M最大化呢？如下图：
上图所示，M最大化需要S或F增大，或者二者同时增大。影响二者的因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。 房地产企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？ 2．产品标准化案例 所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。见下图：
【房地产】万科标准化集锦参考万科住宅统一设计要求 【目的】：1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点； 2. 编制可行、有用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等咨询题显现，提升万科住宅品质； 3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】：1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 ) i7 Q, p. J( L1. 间距 I1 X7 |# ?1 l8 e: N2. 消防 & C@) R7 Y( ]3 x: f" h) _8 @3. 流线设计 5 \4 g& U* J' Z" H( r4. 附属用房 , s2 S' p# y- z; h, {. G5. 摩托车,自行车存放9 T0 V2 y9 }) d) v7 ^% k 二. 单元户型设计( f: D5 s$ V0 |* E; o6 ?, G 1. 玄关 ^s6 p6 v7 F# M# W# i$ X. ?) ~2. 厨房 + u2 A& ^# f# m3. 卫生间8 U' ]L5 e: n 4. 阳台7 j: f) J. j5 J 5. 门
$ D, ^& l3 C" f5 E4 h1 G6. 窗% |3 D! s" q( A3 n. Z# W8 P8 u8 y, Z/ m 7. 空调; s h2 y4 R" p: b0 U! s 8. 油烟机; q& g2 x$ A3 o" G) X U- Z6 G 10. 热水器2 D- S) U! [- p W* B8 m^9 t 11. 插座开关散热器4 E" q5 V& f$ e: r7 p 12. 其它 ' w, z- j! C# m g三.公用空间9 f- Q. F, n9 _1 C1 A# d 1. 单元入口 + A. g9 D& m# V o7 x2. 楼梯 6 R; c+ b" @- Q3. 电梯 # o, b2 s* t9 a0 G) T3 j4. 裙房商铺 7 z- f6 I2 l2 H6 s; L" ~9 ~; ]) ^5. 地下室半地下室/ b3 k4 M- N: L4 [* e- d9 i; Q; j+ V 6. 会所 , W; u" H: s) X K$ J7. 墙体9 b, r1 N2 _0 D' p 8. 屋面,女儿墙,屋顶栏杆, ~5 j3 d7 W2 c- A% U/ K3 D 9. 地下车库及汽车坡道! p' n c, t* p4 K5 Q7 f6 ~ 10. 管道井,设备表箱 6 c0 [& m+ m* |; K$ w- H11.垃圾收集 ! W1 E: Q4 Y5 \7 t1 M12.设备选型/ X/ q! o1 t2 P2 y( a B 13.其它 0 r$ y! I5 Q, g8 Z, B7 @四.室外工程 $ `+ E9 }4 d5 V5 s1. 竖向设计 d# @; n+ H9 [# O1 Y2. 道路铺地 + ?# r! Y$ ]& l9 z9 {3. 游泳池( i7 H9 {+ Q) U4 J6 A| 4. 儿童游戏场地/ p5 @?4 S/ K- ] 5. 绿化 - R; u/ Y4 y8 Q; _6. 其它
万科住宅单体建筑标准化设计标准 1 住宅入口标准设计 1、不设入户花园的做法 （1）入户门外暗装门铃按钮，底边距地1.30m；距门洞边0.25m；室内门铃明装，底边距地2.30m。 （2）入户门应具备防盗功能，门洞高2100mm，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300mm，单扇门宽1000mm（门扇净宽900mm）。 （3）避免入户门正对户内卫生间门或户外管井门。 （4）入户门应设墙垛，垛宽不小于50mm，可能情况下垛宽200mm。门内应装门碰。 （5）入户门门扇采用多点锁、装猫眼，采用铜质或其它高强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。 （6）房间号牌宜设于门洞上方。 （7）入户门门扇的形式、色彩等应与楼梯间、公共走道的设计风格相协调。 （8）多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm的缓冲距离。 （9）应避免两户间的户门在平面上相互垂直紧贴造成门扇开启干扰。 2、设入户花园的做法 （1）入户花园的面积扣除走道后不宜小于8m2，直接对外采光通风面宽不小于2400mm。 （2）入户花园宜作结构降板300mm设计，可结合花槽解决入户管道埋设问题。 （3）入户花园可以起门廊作用，鞋柜可以结合在花园内。 （4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。 （5）第一道入户门（在楼梯厅与入户花园之间）起防盗作用，门洞高2100mm，宽1300mm，第二道门（入户花园与客厅之间）采用玻璃推拉门，门洞高与窗顶高相平。 （6）入户花园要考虑照明和给排水设施。
（7）其它要求与不设入户花园户型相同。 3、入户玄关 （1）3房及以上户型尽量设入户玄关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm。 （2）入户玄关的走道净宽度不小于1200mm（不包含鞋柜位置）。 （3）玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30m；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30m（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86mm），对讲机距门边的距离宜大于400mm；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m。 2 客厅餐厅标准设计 1、客厅面积不应小于18m2，开间不宜小于4200mm，应有良好的朝向或户外景观视野。 2、客厅、餐厅合设时，120m2以上户型应不需要通过厨房便能形成对流穿堂风，其开间与总进深之比不宜小于1：2。 3、无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。 4、客厅正/侧面设生活阳台，其进深不应小于1500mm。 5、考虑家具的合理布置，客厅布置沙发一侧墙面长度不宜小于3米，正面通往阳台的落地窗一侧应设宽度不小于550mm 的墙垛；尽量控制直接开向客、餐厅门的数量。 6、面积在18~30m2之间的客厅采用分体空调，暗装插座距侧墙边200~300mm，底边距地2.0~2.2m，冷媒管穿墙留洞直径80mm，中心距地2.30m，向外倾斜2%；面积大于30m2的客厅应考虑摆放空调柜机，暗装插座底边高度0.30m，留洞中心距地250mm，直径80mm，向外倾斜2%。 7、客厅电视墙设电视插座，并设4组其他电器插座；沙发墙暗装电话、信息插座，并暗装4组其他电器插座；其他墙面应保证3米之内有插座；以上插座安装高度均为底边距地0.30m。 8、设吸顶灯，开关暗装设于与玄关相接处，底边距地1.30m。 9、设紧急按钮，安装于沙发侧角几处，底边距地0.6m；预设安装红外探测器需要的管、盒，底边距地2.30m，不装设备。3 卧室标准设计 1、卧室床的尺寸应满足下列要求： 主卧：1800×2000
房屋常见问题维修方案 一、渗漏类 1.1 给水管： 维修方案：凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。 1.2 地漏、烟道、风口： 维修方案：将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修； 1.3 厨卫地面： 维修方案：凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。 1.4 露台、屋面防水层： 维修方案：若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。 1.5 门窗： 1.5.1门窗周边渗漏： 维修方案：应从窗框外部修补，方法有两种： a)凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层 修补； b)安排专业防水堵漏公司，采用专用材料，对渗漏部位高压灌浆。 1.5.2门窗自身渗漏： 维修方案： a）若从窗扇和窗框的结合处渗漏：调整窗扇的铰链等，使改善窗扇关闭后的密封性，淋水实验检验是否还渗漏。 b）若从型材拼缝处处渗漏：在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；） 1.6 外墙墙体： 维修方案：按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理。
a）有条件在外面处理的：在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。 b）无条件在外面处理的：在房屋里面凿开渗漏部位，找到渗漏点，按1米左右直径凿开墙面到砌体后混凝土面，干燥后刷防水（有条件用 高压灌浆处理），淋水实验后不再渗漏，用防水砂浆恢复墙面，恢复 装修。 1.7 排水管： 维修方案：找出位置，更换排水管配件，试水不再渗漏后，做好装饰面的恢复。 1.8 地下室外墙： 维修方案：找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆，面层恢复。 二、观感 2.1 平整度、垂直度： 2.1.1墙面的垂直度超偏 维修方案： 1、实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净。 2、基层进行淋水湿润，涂刷界面剂，补抹高强度粉刷石膏或1：2.5水泥砂 浆。 3、刮弹性腻子至平整。 2.1.2顶棚表面平整度： 维修方案：偏差超标3mm以内，拆除原涂料腻子后(若抹灰层空鼓必须铲除抹灰层)采取水泥腻子分次刮平修复；偏差超标在3－10mm以内，采取石膏腻子或石膏砂浆分次刮平修复；偏差超标在10－30mm以内，采取干粉砂浆分次刮平修复，局部位置进行打凿；偏差超标在30mm以上，应采取打凿与干粉砂浆刮平相结合的方式进行修复；干粉砂浆厚度应控制在20mm以内；顶棚平整度偏差修复严禁采取挂网的方式进行。 2.2 阴阳角不正：
目录第一章总则 第一条编制说明 第二条适用范围 第三条编制依据 第四条编制人员 第二章住宅户内设计 第一条入户门及住宅入口 第二条客厅、餐厅设计 第三条卧室设计 第四条厨房设计 第五条卫生间设计 第六条走道 第七条贮藏空间 第八条阳台、露台设计 第九条户与户之间安全性要求 第十条户型的可调性
第十一条首层住户特别设计 第十二条顶层住户特别设计 第十三条空调搁板设计原则 第十四条室内空调机设计 第十五条门窗设计要求 第十六条各部分标高关系 第三章住宅公共空间设计 第一条住宅单元入口、雨蓬、设备及装置第二条底层门厅、电梯厅设计要求第三条公共楼梯设计要求 第四条电梯设计要求 第五条标准层公共部分设计 第六条屋面要求 第七条架空层设计 第四章建筑立面设计 第一条材料与材料交接 第二条立面管线安排合理性 第三条空调与立面
第四条隐蔽立面的设计 第五条入户花园立面 第五章附录 附表一户内电气配置、开关、插座一览表附表二户内各种设备、管线留洞一 览表附表三主人卫生间设备及安装位置一览表附表四公共卫生间设备及安装位置一 览表 万科住宅统一设计要求 【目的】: 1. 方便一线公司确定审查图纸之审查要点; 2. 编制可行、实用的住宅设计统一技术措施,为设计单位提供设计参考依据, 使设计处于受控状态,杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现,提高万科住宅品质; 3. 为设计部设计人员提供技术流程指导。 【形式】: 1. 住宅设计统一技术措施 2. 图纸编制深度统一技术措施 3. 重点部位营造作法 4. 典型构造节点 【适用范围】: 1. 本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计 参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导; 2.本《要求》仅对建筑专业,其他专业要求见工程管理相应规范; 3.《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行.
恒大恒大恒大万科首个标 准化车库 Prepared on 24 November 2020
万科首个标准化车库 莫老爷/文万科是国内第一个提出住宅标准化的房企，王石的梦想是“像造汽车一样造房子”！ 一直以来，万科坚守做城市主流产品的定位，以大规模多层住宅开发为主的项目占据了万科总开发项目的80%左右。利用标准化手段解决规模化生产及跨地域发展问题，是万科唯一的出路。 下面，就带大家领略一下万科标准化的停车库！！ 居住小区的地下车库是回家第一站，它的品质如何对项目来说至关重要。深圳万科九龙山项目---万科亮相了集团内首个标准化停车库。 据该项目工程师介绍：“万科的产品一般分为五条线，包括主流住宅、公寓、度假产品、高端住宅和办公产品。九龙山停车库是公司主流住宅线里边，目前为止做得最好的产品之一。不久前，多家国内一线房企都特意带队过来向我们观摩取经。” 先来看一张莫老爷用手机拍的实景图 较之“非标准化停车库”，深万九龙山标准化停车库的优势在哪莫老爷认为有三点：高品质、环保、省钱。 接下来简单列举7个细节介绍~
地面划线区分必要的交通标识、标线，车位需标识编号、是否为无障碍或充电车位等信息，规定所有线条均为白色，线宽150mm，行车停车信息一目了然。车位之间如果有排水沟，则排水沟聚氨酯盖板涂刷白色，作为分隔两侧车位的限定。车位内需设置车档，距离车位后线1100mm。 同时，深圳万科地库引入人行系统概念，路面做交通分区设计，明确划分人行区和人行横道。 人行区以形成闭合环线为原则，根据实际情况沿车行道两侧或一侧平行划分，宽度不小于500mm，为提高行车效率，人行区划线为白色虚线，线宽不大于150mm，车辆可以借道行驶。必要时人行区内可增加导向信息的文字和图案。人流密集区域必须设人行横道线，划线长2000mm，线宽360mm，人行横道线两侧需设有减速带，如位于单行道则仅在车辆进入一侧设减速带。 导视系统设计时，采用“万科灰”、“万科红”两种基础色，内容涵盖各出入口指示牌和信息牌、各类交通信息吊牌等。
住宅性能标准有限公司规划设计部发布
目录目录 总则 一、建造性能 1、公共空间 1.1、单元入口 1.2、楼梯间 1.3、墙体及保温 1.4、屋面 2、套内空间 2.1、统一设计指标 2.2、分项标准 2.3、门窗 二、设备性能 1、空调系统 2、采暖系统 3、电气系统 4、智能化系统应用 5、给排水系统
总则 1、编制目的 明确万科集团华北地区标准化多层产品的配置标准。 2、编制依据 《住宅建筑设计规范》 《住宅建筑技术经济评价标准》 《万科集团住宅性能标准》 《万科集团华北版住宅使用标准》 3、参考依据 《A级住宅性能认定预审表（1A）》 《A级住宅性能认定预审表（2A）》 《A级住宅性能认定预审表（3A）》 4、适用范围 万科集团所开发的位于华北地区的多层标准化住宅。 注1：华北区域范围包括《城市居住区规划设计规范GB50180-93》附图A.0.1<中国建筑气候图>Ⅱ类气候区。 注2：本标准在与国家或当地相关规范相抵触情况时，以国家或当地规范为准。
建造性能 一、公共空间 1、单元入口 1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。 1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。 2、楼梯间： 2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。 2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。 3、墙体及保温： 3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚 苯乙烯保温板（容重=15kg/m3）；120厚页岩空心砖（填充型）。 3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。 3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。 4、屋面 4.1、坡屋面配置： 1)屋面瓦采用“英红彩瓦”。 2)需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗 与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。 3)穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。 4)坡屋面需做有组织排水。 4.2、上人平屋面配置： 1)屋面采用有组织排水。 2)防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。 3)穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。 4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；其它要求同上人平 屋面。 4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。 4.5、雨落管配置 1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。
万科集团03－04年标准化项目设计战略协议 甲方：万科企业股份有限公司 乙方：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 签订日期：2003年 12 月日
甲方：万科企业股份有限公司 乙方：中建国际（深圳）设计顾问有限公司 万科企业股份有限公司（以下简称甲方）委托中建国际（深圳）设计顾问有限公司（以下简称乙方）承担万科集团03－04年标准化项目的方案及施工图设计，经双方协商一致，签订本战略协议（以下简称本协议）。 第一章本协议依据下列文件签订： 1.1 《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国建筑法》。 1.2 《建设工程勘察设计市场管理规定》及其他有关建筑工程勘察设计管理法规和规 章。 1.3 建筑工程批准文件。 第二章合作内容 2.1设计范围 2.1.1本协议设计范围为万科集团2003年3月至2004年12月标准化华中版、 华北版、东北版的设计研究及其应用项目，具体项目如下： （1）华中版南昌四季花城四期4.78万平方米； （2）华中版南昌四季花城五期0.90万平方米； （3）华中版南昌四季花城北地块一、二、三期共39.00万平方米； （4）华中版武汉城市花园大一期37.50万平方米； （5）东北版鞍山城市花园一期4.5万平方米； （6）东北版鞍山城市花园示范区（1、2、3号楼）、会所、幼儿园三部分共0.80 万平方米； （7）华北版天津张贵庄项目一、二期共18.00万平方米。 （8）华北版应用大连城市花园标准化部分12.90万平方米； 共计八个项目，总建筑面积约118.38 万平方米。最后以项目当地政府主管部门（产权监理处或测量大队）测算的建筑面积（含地下室和架空层）为准，核定各项目设
万科、恒大如何进行标准化运营 万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。 正所谓三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则。万科、恒大等领先企业早已建立了标准化体系，通过不断发掘并整合项目实操中积累的经验和教训，实现“像麦当劳一样运作”的标准化运营。标准化带来的是产业化与规模化。在房地产市场政策、资源、成本等越来越透明的情况下，谁拥有足够的“软实力”——标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化的背后是排他性的竞争，是竞争的高级阶段。 分析众多标杆房地产企业运营实践，标准化体系应包括：（1）产品标准化；（2）流程标准化；（3）合约标准化；（4）操作规范标准化；（5）工作成果标准化。 下面从这五个方面详细展开，系统地阐述房地产企业标准化体系的建立。 一、产品标准化——实现连锁、复制开发 1.项目利润率最大化 房地产企业要实现做大、做强的目标，其实可以归集为一个基本公式：M=S×F。其中，M是利润，S是销售额或营业收入，F是项目利润率。 如何实现M最大化呢？如下图： 上图所示，M最大化需要S或F增大，或者二者同时增大。影响二者的因素有四：多项目开发、规模开发能力、成本费用和项目附加值。扩大销售额需要通过多项目开发和提高规模开发能力实现，提高利润率可以通过控制成本费用和提高项目的附加值来实现，包括规划、设计、概念和品牌的附加值等。
房地产企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的，那么，怎么才能同时满足做大M的条件呢？ 2．产品标准化案例 所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。见下图： 目前业内一线企业几乎都在积极地地推行产品标准化工作： ◆万科--城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列 ◆龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列 ◆SOHO中国--“SOHO”系列(SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都 ◆世茂集团--滨江豪宅系列(上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市开发的滨江豪宅) ◆阳光100--“阳光100系列”(北京、天津、济南、长沙等城市开发的“阳光100新城”) ◆万达集团--“万达商业广场”系列 对产品标准化的认识易产生下列误区：（1）认为就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品线必须是具有核心竞争力的好产品；（2）认为是一个项目复制另一个项目，事实上是前期的部分复制，而不是整个项目照搬复制。