房地产项目信托融资申报的基本要求
基本要求：重点描述股东结构，资产情况。
1、项目基本描述
2、取得证照及批文情况（名称及取得时间均要说明）
1）与项目有关的批文下达及落实情况
2）四证的取得情况或计划
3）预售证的取得情况或取得计划
3、整个房地产项目的规划情况
4、项目总投资情况和资金来源
1 ）项目总投资及其构成。
2 ）计划资金来源:
5、楼盘的销售收入和盈利能力预测
（若为持有型物业，参照楼盘进行说明）表一：定价方案说明：
表二：项目投资销售收入利润率表（利润销售收入，单位：万元）
6、当地区域房地产市场的情况分析
1）住宅、商业、写字楼等各类楼盘的平均价位和近几年的波动情况2）当期（当年）房地产一手及二手房地产的交投规模
3）当地房地产市场的投资和消费意愿和习惯。
4）周边楼盘开发、定价、销售情况。（若有）
5）当地房产政策分析及其对项目可能产生的影响。
7、项目公司或项目公司股东的开发简史
（1 ）借款人已开发建设项目情况表单位：万元、平方米
（2 ）开发商资信状况、有无拖欠工程款的现象。
一. 项目融资流程 1.房地产公司提出地产项目融资需求意向； 2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证； 3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可 行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止； 4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额 及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延； 5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈， 6.出资方正式项目核实调研； 7.出资方给出项目融资正式意见； 8.项目符合条件，决定放款； 9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及 资金管理方法； 10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。 11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。 二. 房地产项目融资资料清单： 1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件 2.组织机构代码证复印件 3.税务登记证复印件（国税、地税） 4.开户许可证 5.房地产开发资质证书 6.最近一期公司章程（修正案） 7.法人身份证明、法人身份证复印件 8.最近一期验资报告 9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表 10.公司最近一期财务报表主要科目明细 11.公司贷款卡复印件（卡号、密码） 12.公司介绍 13.股权结构图（直到最终股东），股东介绍 14.公司实际控制人简历、公司高管简历 15.项目批复文件（立项、环保等） 16.项目可行性研究报告或尽职调查报告 17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付 凭证等 18.存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物） 19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等 20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等） 21.项目形象进度说明
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
房地产项目融资计划书（范本） Real estate project financing plan (model) 汇报人：JinTai College
房地产项目融资计划书（范本） 前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 **市****有限公司创立于20xx年4月29日，由**市 ****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于20xx年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从20xx年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅20xx 年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，从2006至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社
会!根据公司的发展规划，预计20xx年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在** 银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于20xx年，是由**市****有限公 司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。 公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。三、股东背景 **市****有限公司：成立于20xx年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
房地产信托融资分析 ——以为例 柳钦 （社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金
资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1）信托资金 （4）信托收益及本金 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第 16期。 对（公司） 进入 期限/成本/金额 退出
图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发
房地产信托融资具备的三大基本优势 对房地产行业来说，由于紧缩政策，银行贷款也被大大压缩，使房企的资金链趋紧，很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在目前宏观调控的背景下，房地产、金融市场等行业也面临较多的不确定性，信托资金的投向如果在这两个行业的集中度偏高，容易导致风险过大，面临较大的周期波动。在认清信托的同时，我们也应该了解信托融资的优势，以便更好的投资市场。 房地产信托融资具备三大基本优势： （1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。 信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也是十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动自己到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 （2）信托融资具有财产隔离功能。
信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分的体现委托人和受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔离与受托人的自有财产和其他信托帐号，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判决，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 （3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能弥补121好文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。 相关阅读：
房地产项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 1、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是 有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有 关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 3、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处房地产公司融资计划书范本房地产公司融资计划书范本。如果大股 东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在 报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况房地产公司融资计划书范本投资创业。 3、证件状况文件 项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款 等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标 等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 2、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场 的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表 征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年三月二十一日
目录 一、项目名称 (2) 二、项目主体 (2) 三、投资规模、期限及还款进度 (2) 四、项目基本情况 (3) 五、项目投资估算 (5) 六、项目销售收入及税费 (6) 七、项目财务分析 (6)
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。
四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤4.5。 目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证、施工许可证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完成其中四户安置补偿。
一、贷款模式 (一)基本操作模式 （4）信托收益（3）支付利息 及本金偿还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注：
1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本 金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》 第16期。 图2：贷款型信托的融资方式简图 (二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图
目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。 3)项目所在地情况 Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、
房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。
对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产项目融资—土地转让—案例分析 项目概况 项目名称、位置：时代?国际，位于北京市朝阳区广渠路31号 项目概况：规划总用地面积25016.12平方米 项目运作过程： 1、2002年初，北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂（该地块原属单 位）签订土地协议出让合同，取得了这块土地的开发权。 2、2002年9月4日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司签订联合 开发协议，约定：嘉利恒德公司提供规划项目内用地，豪威嘉业公司以嘉利恒德名义规划、建设、销售，承担土地出让金，同时支付嘉利恒德公司补偿款1.95亿元。 3、2003年4月15日，嘉利恒德和豪威嘉业两公司又将项目转让给了上海国飞绿色 置业有限公司，合同约定：以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部，国飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作，并拥有该项目所有权及所有销售收入；国飞公司在承担土地出让金的同时，支付项目合作转让款2.40亿元给豪威嘉业公司。 4、2003年7月27日，嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京市
国有土地使用权出让合同》 5、2003年8月26日，嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。 6、2003年9月22日，豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公司。 7、2003年10月，国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地，但嘉 利恒德公司并未能取得开工证。 8、2003年10月，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元）。 9、2004年8月5日，北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知，要 求其在10日缴清所有地价款。当日，嘉利恒德公司致函国飞公司，要求对方缴纳该笔地价款。但国飞公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。 10、2004年8月31日，嘉利恒德公司自行筹款，缴清了全部地价款和滞纳金。 11、2004年10月8日，嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订 项目转让合同，嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司，交付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地；中鑫源公司支付嘉利恒德公司项目土地使用权转让总价款3.15亿元。 12、2004年8月18日，因公司内部对该项目的风险评估意见不一，国飞公司一度 致函嘉利恒德公司，提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉公司的利益，也未增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。 13、2004年9月14日，国飞公司再度致函嘉利恒德，提出收回投资及各项费用成 本加5%补偿的协商前提下退出合作建议，同时声明，此建议事项若未经双方最终签约，则不影响原合同继续履行。 14、2004年10月17日。嘉利恒德公司函告国飞公司称，他们已与中鑫源公司签约。 国飞公司立即提出反对，但没有结果。 15、2004年10月8日，在与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后，中鑫源 公司很快便召集施工队伍进入这块土地，开始施工。而此时，这块土地还没有取得施工证。16、2004年11月4日，国飞公司致函中鑫源公司，要求对方停止施工并撤出南区项目现场，但中鑫源公司未予理睬。
房地产项目信托融资实务 房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。 自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，2010年11月中旬银监会下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。 一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本： 需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用，需要支付给资金保管方的保管费用等等。 二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点：
开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求（四证齐全，开发商自有资金比例30%以上），项目前期融资十分艰巨。尽管信托贷款比银行开发贷要求的条件有过之而无不及（需满足“四二三五”，即四证齐全，二级开发资质，自有资金比例35%以上），但《集合资金信托计划管理办法》第二十六条规定：“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。”这使得信托公司可以根据项目及项目公司具体情况灵活设计变化多样的信托产品，以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。信托资金投入房地产项目除贷款方式外的其他变通模式见本文第四部分所述。 至于一个开发项目何时需要信托资金的介入，简而言之，凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点，主要为：1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前，一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金（法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资），一方面尚不符合开发贷申请条件，最好的办法即通过设计信托产品募集资金； 2、受让土地后、开发贷条件具备前，或者银行开发贷在审批过程中时（银行贷款程序繁琐、审批时间较长）则可用信托资金过渡；3、银行开发贷到期必须收回，而项目仍需建设资金，此时可由信托资金置换银行开发贷。 三、房地产信托融资基本法律关系及结构化信托： 上图实线表明合同关系及签约顺序，虚线表明资金来源及走向。 如上图中所示，投资人分为优先级受益人和次级受益人的信托产品称之为结构化信托，其中优先级受益人在分配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利，剩余收益（若有）或剩余信托财产（若有）由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商（资金需求方）或其关联公司，在房地产信托法律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务（若信托收益不能