XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目”
项目土地增值税清算报告
XX地方税务局：
我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下：
一、企业的基本情况
企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司
企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月
注册地：xxxx省xx市
法定代表人：xxxxx
注册资本：xx万元人民币
企业类型：xx企业
经营范围：xxxxxxxxxx。
二、房地产开发项目概况
我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发
的房产项目有住宅、车位及车库。
“xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。
三、清算情况说明
（一）“xxxx项目”房地产项目销售收入
本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。
（二）扣除项目
截止xxxxx年xxx月xx日，我公司开发成本帐列“xxxxx项目x至x 期”开发项目土地成本及房地产开发成本总金额为:xxxxxxx 元，其中取得土地使用权支付的金额为xxxxxxxx元；拆迁补偿支出为xxxxxxxxx元，前期工程费用xxxxxxx元；建筑安装工程费用xxxxxxxx元；公共配套费用xxxxxxxx元, 开发间接费用xxxxxxxxx 元。
经清算确认金额为：
1、取得土地使用权支付的金额
支付取得土地使用权及相关税费共计xxxxxxxx元，未开发部分调减额xxxxxxxxx元,,审核确认金额为xxxxx元；
2、房地产开发成本
①拆迁补偿支出xxxxxx元, 预计拆迁补偿费调减额xxxxxxxx元，及未开发部分调减额xxxxxxx元,审核确认金额为xxxxxxx元；
②前期工程费用xxxxx元,调减额xxxxxx元；调减原因：无合规票据入账及不应该进成本的费用调整,审核确认金额为xxxxxx元;
③建筑安装工程费用xxxxxxx元, 调减额xxxxxxx 元,系未取得合法票据入账，审核确认金额为xxxxxxx 元；
④公共配套费用xxxxxxx 元, 调减额xxxxxx元，系未取得合法票据入账,审核确认金额为xxxxxxx元；
⑤开发间接费用xxxxx 元，调减xxxxxx 元,系未取得合法票据入账及不属于开发间接费用,审核确认金额为xxxx元；
以上合计，房地产开发成本审核确认金额为xxxxxxx元。
3、开发费用计算扣除额
由于贷款不能分项目提供金融机构利息证明，遵循国税函[2010]220号文件，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%=（xxxxx +xxxxx）*10% =xxxxxx*10%=xxxxx元。
4、与转让房地产有关的税金
我公司该项目实际缴纳税金及附加xxxxx元，其中：营业税xxxxx 元，城市维护建设税xxxxx元，教育费附加xxxxxx元，地方教育附加xxxxxx 元，按普通住宅、非普通住宅及车库销售收入比例分摊计算扣除。
5、加计扣除：
我公司为从事房地产开发的企业，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，“对从事房地产开发的纳税人按土地及开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除”，普通住房加计扣除数(扣除代收代支费用)+非普通住房加计扣除数(扣除代收代支费用)+车库普通住房加计扣除数(xxxxxxx+xxxxxxx-xxxxxx)*20% = xxxxxxx元。
（三）“xxxxxxx”项目截止清算日已全部出售，依据国家税务总局对土地增值税清算有关规定，本项目有普通住宅销售、非普通住宅销售与其他房产（车库）销售，应分别计算增值额。扣除项目具体情况(见附表一)：（四）增值额及增值率
1、普通住宅土地增值税的增值额为：xxxxxxx 元;增值率:xxxx%；适用税率：xxx%。
2、非普通住宅土地增值税的增值额为：xxxx元；增值率: xxxx%；适用税率：xxx％。
3、车库土地增值税的增值额为：xxxx元；增值率: xxxx%；适用税率：xxx％
（五）应补（退）土地增值税
我公司“xxxxx”项目土地增值税清算如下：
1、普通住宅增值率xxxx%,未超过20%，不应缴纳土地增值税；
2、非普通住宅增值额为xxxx 元；增值率: xxxx%；适用税率：xxx％；应缴纳土地增值税xxxxx元。
3、车库增值额为xxxx元；增值率xxxx%，适用税率xxxx%，应缴纳土地增值税xxxxx元。
截止清算日该项目应交土地增值税xxxxx元，预交土地增值税xxxx 元，故本次清算应补税款为：xxxx元。
(六)、其他说明事项
本报告清算截止日为xxxx年xx月xx日。(遵循配比原则，汇总实际缴纳税金时间截止xxxx年xx月xx日止。)
xxxx年xx月xx日
附表一: