就和平花苑的特质来看，优势资源多于软性资源，极具可塑性和潜力，如景观资源和交通资源等。但是由于本案一期已经建
成，且为住宅，因此从上市销售的角度来讲，本项目要提升办公的价值并非易事。如要塑造更多的价值，必需从三个方面去做： 要将本案项目的概念用发展和办公的概念来替代
地段优势资源的全面整合
在整合资源的基础上需要添加个性化的元素
本案作为以办公为主导的项目，其核心理念包括两个层面：核心发展理念与核心主题理念。理念营造并非易事，因此我们需
要在整合营销过程中突出创新操作的思路,使本案在市场竞争中独树一帜，成为大连路商务服务区的“领头羊”。
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创新操作一：创业者公寓定位核心――市场调研
影响办公物业开发成功的因素很多，如办公楼市场的繁荣程度及其影响力、办公分布格局、办公物业所处区域（或CBD）的
办公环境、竞争对手的实力等等。因此在操作本案时，市场调研成了成败的桥头堡。
调研种类所需资料/研究范围
办公楼市场研究对上海的办公楼市场作出基础分析，找出办公楼的分布格局
区域办公环境研究对周边区域所有的办公项目产品做基本调研，如层高、标准层面积、装修标准等
竞争对手分析包括租金、售价、竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等等
客户研究对研究范围内客户的的个别需求、经营类型等
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一、上海市办公楼市场综合研究
1、上海市办公楼市场综述
上海的办公楼市场经过十年来的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成板块区域性规模发展态势，优质办公楼物
业层出不穷，目前上海办公楼发展具一定特色和规模的办公区，主要分布在八大板块，
即：浦东板块、人民广场及外滩板块、南京西路沿线板块、淮海路沿线板块、长宁虹桥地区板块、肇嘉浜路沿线板块、长
寿路以及新客站不夜城沿线板块以及北外滩地区板块。
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2、上海销售型办公楼市场分析
（1）概况
?可售型办公物业缺乏的历史成因
长期以来，上海办公楼市场一直是以租为主，分析其原因是1993-1995年沪上办公楼市场供应量过大超出有效需求以及1997
年的亚洲金融危机的爆发，导致沪上整体办公物业租金价格较低，租户选择物业更趋节约办公成本。加之期间大部分开发商来自
境外，他们看好上海的市场发展前景，更愿意保留其优质物业作为长期置业的产业，因此大部分采取只租不售的策略。
?目前市场保持良性运转
而今市场回升，大部分甲级办公楼出租率都达到95%以上，租金上涨，使得办公楼销售市场逐渐转好。
沪上售价在2000-2500美元/平方米的甲级办公楼，以实际租金达到每天0.60-0.80美元/平方米计算，租金回报率将达到
8-12%。因此，在中国稳定快速发展的经济环境下，并在高租金回报的推动下，一些企业开始考虑变租赁为购买，在满足自用方
面的需求下扎根上海进行中长期发展，从而加大了对于销售型高标准办公楼的需求量。
?客户来源
主要需求将来自于：各类大型金融服务机构、以及发展十分活跃的民营和私人企业、还有就是归国的“海龟”人士，或将海外
的业务重心转移到上海，或在上海设立分支机构，从事IT、电子、科技等现代服务业，这些人士将会从自用的角度考虑购置相应
的办公物业。
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（2）销售办公楼市场类型分析
目前上海办公楼市场的销售型办公楼，从立项上来看，大致可细分为以下二种类型产品：以商住立项的商住两用楼和商办性
质的纯办公楼。从办公楼的销售形式上来看，我们又可以将它分为：租售并举办公楼、纯销售型办公楼以及带租约抛售的办公楼，
我司将通过对这些物业的特征分析，了解上海可售型办公楼市场。
?商住两用型的办公楼
自2000年起，上海办公楼市场开始强劲反弹。在这一大行情中，办公楼市场出现了一种既非办公楼又非公寓楼的物业项目，
以“商务楼”概念冲击市场，其灵活的“小面积办公空间”，以及即可办公，又可居住的概念，吸引了大批小型企业公司。
商住两用商务楼的最大特点是，它同时具有办公与居住的功能，每户大都拥有独立的卫生间、厨房间。并且配置了办公楼所
需的最基本的硬件配套及服务项目，如楼宇自控、24小时安保、通讯设备等。大批小公司（诸如律师事务所、IT、医疗器械、影
视、广告、媒介等新兴等行业）完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，需求面积以100—200平方米为主，为此类办
公物业的存在奠定了市场基础。目前政府为了规范房地产市场，已经取消了此种类型物业的立项。
?商办性质的纯办公楼
根据调查，目前市场上大致会有以下三种类型的销售推广方式，即：纯销售型、租售并举型、开发商带租约销售的办公楼。
目前，市中心纯销售型办公物业并不多见，但从整体市场来看，与前些年相比供应量已有所加大，但一般位于市中心高品质
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的甲级办公楼都不会出售，也不会采用纯销售的推广形式，大部分出售的办公物业一般都位于市中心、CBD中央商务区的边缘地
带，多以次甲级或乙级标准的办公楼居多，但也有部分甲级办公楼是采用纯销售的形式的，如：海通证券大厦（原银城数码科技
广场）等。
采取纯销售的原因一般有以下几点：
开发商希望提早收回投资成本，降低投资风险。
在中国稳定经济环境和高租金回报的推动下，一些企业开始考虑变租赁为购买，扎根上海进行中长期发展，从而加大了市场的需求力度。
纯销售物业的地段离市中心商圈有一定距离，物业升值空间不大。
纯销售物业整体楼宇规划低于高品质甲级办公楼。
从我司长期以来市场调研结果来看，这些楼盘在产品规划都是比较齐全，能为客户提供比较完善的配套设施、智能化设备和
物业管理。如：中央空调系统、中央消防报警系统、24小时保安系统、有线、宽带、卫星通讯系统等等，但离市中心只租不售的
高标准甲级办公楼的标准还有一定的距离。
同策结论：本案办公部分属于纯销售型办公物业，根据以上分析，本案有必要对配套设施进行加强，争取在档次上向甲级办公楼接近。同时创业成长型公司中的高端客户将成为本案锁定目标客户之一。
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（3）销售型办公楼购买客户分析
?销售型办公楼购买客户特点分析
随着外资的涌入，办公楼购置成为一种潮流，根据目前市场状况分析，购买客户在选择办公楼时的特点如下：
首选地段
地段是购买办公楼客户选择办公楼时最重要的因素之一，目前上海的浦东陆家嘴及周边地区、浦西的卢湾、静安、黄浦、北
外滩地区都是办公楼新兴的热点区域。
关注规划配套
楼宇整体规划、配套设施是否完善也直接影响到租金高低。
综合考虑入驻企业档次
已入驻企业的知名度高低、入驻率的高低、所从事行业是否相似，也是购买客户选择办公楼考虑因素。
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选择高标准
大多数办公用房购置者会选择高标准（甲级）办公楼作为购买对象。因为相同区域内的甲级、乙级办公楼的土地成本差不多，
只是在整体规划及产品配套上的品质差异，因此，在售价上相差不会太悬殊。而且从目前租赁市场上来看，高标准（甲级）办公
楼的出租率往往要高于乙级办公楼。
钟情SOHO型办公
现在小面积SOHO型办公楼，出售的物业也成为购买客户钟情对象。但在选择上购买者会注重进驻物业的公司档次高低、
物业管理水平等，，因此只有综合品质高，物业管理完善的小型SOHO物业才会受到办公楼购买者青睐。
同策结论：作为办公楼，本案目前地理、景观、交通位置优势相对较为明显，但是由于周边并非传统办公区域，因此办公氛围相对缺乏，如何在营销宣传中挖掘和塑造地段优势，提升办公品质，是本项目营销的主要方面。
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3、上海办公楼板块分析
（1）区域市场分布分析
根据目前沪上办公楼区域位置的差异性，大致可分为八大办公板块。即：浦东陆家嘴板块、人民广场及外滩板块、南京西路
板块、淮海路太平桥板块、长宁虹桥板块、肈家浜路沿线、长寿路以及新客站不夜城沿线、北外滩沿线。
其中浦东陆家嘴、人民广场及外滩、南京西路、淮海路太平桥、长宁虹桥五大板块的办公楼发展最为成熟完善。
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沪上办公板块概况列表
区域区域范围代表性楼宇租客类型
浦东板块小陆家嘴区域、九六广场、新上海商城、
竹园商贸区
汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、证券大厦、
船舶大厦、信息大厦、浦项商务广场等。
小陆家嘴区域主要以跨国性外资企业为主，其他区域
以国内外大中企业为主。涉及科技、信息产业、金融、
证券、贸易、房地产、广告设计等行业。
长宁虹桥板块虹桥开发区及中山公园上海城、远东国际广场、万都中心、上海国际贸易
中心、仲盛金融中心等。
以香港、台湾公司居多，多为进出口贸易公司。
人民广场及外滩板
块东到北外滩，西至黄陂北路区域
港陆广场、中区广场、港泰广场、金光外滩中心、
东海商业中心、金融广场、联谊大厦等。
以金融、保险、百货零售业为主，兼顾以科技咨询类、
信息服务类企业为主。
南京西路板块成都北路－武定路嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场、
上海商城、中欣大厦等。
以通讯科技、信息咨询、广告策划、航空服务、传媒
行业等为主。
淮海路、太平桥板块重庆南路－人民路中环广场、香港广场、上海广场、大上海时代广场、
力宝广场、瑞安广场、兰生大厦、金钟广场、中海
大厦、柳林大厦等。
以大型外资公司为主，涉及科技通讯、网络、证券、
投资咨询、房地产、广告策划等行业。
肇嘉浜路沿线（包括
徐家汇）徐家汇及肇嘉浜路沿线
上实大厦、美罗大厦、兆丰环球大厦、坤阳国际大
厦、飞洲国际等。
以国内外中小型贸易公司为主，涉及电子软件、货运、
信息科技等行业。
长寿路及新客站不夜城沿线恒丰路－万航渡路
联通国际大厦、智慧广场、丽晶亚洲企业中心、汉
中广场、海森国际大厦等。
以国内中小型及驻沪办事处为主，涉及百货零售业、
重工业、制造业、机电等行业。
北外滩板块（包括四川路沿线）四川北路沿线及北外滩地区高宝新大厦、上海滩国际大厦、海湾大厦等。
以中小型合资企业为主，涉及通讯、贸易、百货零售
业、物流、金融证券、银行等行业。
数据来源：同策房产研展部
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数据来源：同策房产研展部
浦东板块办公楼数量约占八大板块的38％左右，该区域内的甲级办公楼数量较多，品质较高，主要客户以跨国企业等为主，充分体现了浦东作为上海对外的窗口作用。
长宁区以虹桥经济开发区等外向型经济开发区以及较早形成的以外销为主的古北聚居区为支撑，形成以港澳台公司聚集的办公区域，也显示了区域经济特色以及居住环境对办公区域形成的影响。
随着办公楼市场的逐步复苏，传统五大板块的办公楼市场日益饱和。所以目前全市办公楼的地理分布逐步从中心地区向四
周扩散。长寿路沿线、北外滩沿线、肈嘉浜路沿线以及五角场地区几大新型办公板块的市场初露端倪。
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同策结论：本案所处区域目前还未形成办公板块，根据我司前边对周边经济以及居住环境的调查，本案将会以杨浦区众多高校（尤其同济大学）分布而形成的特色产业为依托，辅以杨浦区都市工业型企业来挖掘本
案的目标客户。
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（2）出租型办公楼与销售型办公楼所占比例
根据我司对上海八大办公板块区域的不完全统计，如图：
数据来源：同策房产研展部 纵观全上海市办公楼市场，现阶段办公楼一般以租赁形式为主，而销售型办公楼较少。现阶段市场上销售型办公楼主要集中在浦东、人民广场、静安、徐汇、长寿路板块。
现阶段办公楼市场租售比例严重失调，据不完全统计，全市租售型办公楼之比仅为17比3。
在调查中我们还发现市场上有许多开发商采用以租为主、销售为辅租售并举的形式，主要分布在浦东、静安、徐汇等区域。其中徐汇板块该类办公楼所占比例最大，占徐汇板块办公楼总数的54％左右。
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同策结论：本案将成为该区域较为稀缺的办公物业之一，将使这一区域的办公楼市场得到一次充分的释放，所以区域办公楼自住客户为重点，其他区域办公楼潜在者成为本案目标客户锁定的范围之一。
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（3）办公楼区域供应量、吸纳量比较
数据来源：同策房产研展部 目前上海市办公楼主要可以分为：浦东地区、长宁虹桥区域、人民广场及外滩区域、南京西路区域、淮海路及太平桥区域、肇嘉浜路地区、长寿路及新客站不夜城区域、北外滩区域。
据不完全统计，现阶段上海市办公楼总供应量约为682.1万㎡，总吸纳量约为588.1万㎡，平均租售率约为90.1％。
随着上海在国际上的知名度越来越响，国外的知名企业纷纷进入上海抢占市场，这为上海办公楼市场带来了巨大的契机；近几年政府对房地产行业的大力扶持，对办公楼进行注资的开发商是越来越多，开发力度也越来越强，预计办公
楼市场在2007年将会达到其的顶峰。
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（4）办公楼区域空置率比较
区域办公楼空置率比较
16.00%
空置率
14.00%
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
浦东静安人民广场淮海路长宁徐汇长寿路虹口
浦东地区办公楼出租率以达到90.5％
长宁虹桥区域出租率以达到90％
人民广场及外滩区域出租率以达到92.1％
南京西路区域出租率以达到91％
淮海路及太平桥区域出租率以达到95％
北外滩区域出租率以达到90％
随着中国加入WTO以以及上海将承办2010世博会等利好消息大大提到了上海在国际上的知名度，国际知名跨国性公司企业纷纷入驻上海抢占市场，这为上海办公楼市场带来充足的客源。
同策结论：根据全市供应量以及吸纳量之比，以及沪上办公楼的平均90.1%租售率，可以断定沪上办公楼宏观市场前景看好。
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（5）区域办公楼租金比较
区域办公楼租金比较
0.10.20.30.40.50.60.70.80.9浦
东
静
安
人
民
广场
淮
海
路
长
宁
徐
汇
长
寿
路
虹
口
＄/㎡/天
平均租价
数据来源：同策房产研展部
各区域由于所处地理位置不同，区域内办公楼品质的关系其区域内租金也表现各异，具体情况如下： 浦东地区小陆家嘴区域内的办公楼为现阶段上海最高等级的办公楼，平均租金$0.8/㎡/天。 长宁虹桥区域平均租金约为$0.61/㎡/天 人民广场及外滩区域平均租金约为$0.55/㎡/天 南京西路区域平均租金约为$0.8/㎡/天 淮海路及太平桥区域平均租金约为$0.63/㎡/天 肇嘉浜路地区平均租金约为$0.49/㎡/天
长寿路及新客站不夜城区域平均租金约为$0.49/㎡/天 北外滩区域平均租金约为$0.38/㎡/天
同策结论：租金多少与地段差异明显相关，本案目前所在区域没有形成办公区域，发展前景和目前办公状况不如北外滩区域。本案地处北外滩和东外滩开发的边缘地带，同时又有大连路隧道可以快捷的连接陆家嘴办公区域，租金升值潜力巨大。
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（6）区域办公楼售价比较
区域办公楼平均售价情况
1.46
2.1
2.12
1.9
1.3
0.5
1
1.5
2
2.5
浦东
人民广场
徐汇万元/㎡
平均售价
数据来源：同策房产研展部
现阶段上海市可售型办公楼只有在浦东地区、长宁虹桥区域、人民广场及外滩区域、南京西路区域、肇嘉浜路地区、长寿路及新客站不夜城区域中出现。其销售单价在各区域中表现也各不相同，具体情况如下：
浦东地区办公楼平均售价约为￥1.46万/㎡；长宁虹桥区域平均售价约为￥2万/㎡；人民广场及外滩区域平均售价约为￥2.1万/㎡；南京西路区域平均售价约为￥2.1万/㎡；肇嘉浜路地区平均售价约为￥1.9万/㎡；长寿路及新客站不夜城
区域平均售价约为￥1.3万/㎡。
浦东地区由于地区范围较大，区域内档次较高的办公楼主要以租赁为主，销售型办公楼大多分布在相对地理位置较差的地区，故其区域办公楼平均售价相对较低约为￥1.46万/㎡左右。
人民广场及外滩区域、南京西路区域为现阶段上海市销售型办公楼最为昂贵的二个区域，其办公楼整体档次较高，并且依托成熟商圈，其办公楼价格自然也是一马领先，其中人民广场地区内的天安中心销售单价最高竟然达到￥5万/㎡
左右，为现阶段上海市办公楼市场最为昂贵的办公楼。
同策结论：上海办公楼市场目前按照0.61美金/平方米.天的平均租金计算，年回报率如果设定为9%，则办公楼的售价应该在2500-3000美金。根据各个区域的租金状况可以看出，目前的可售型办公楼市场的售价是比较合理的，市场空间有待
更进一步的挖掘。
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YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation
上海市房地产经纪委托合同(正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 委托人(甲方)： 受托人(乙方)： 第一条依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，为甲方【出售】【出租】房地产提供经纪服务事项达成一致，订立本合同。 第二条甲方委托乙方【出售】【出租】房地产，委托房地产的基本情况见附件一。 第三条委托期限自______年______月______日起至______年______月______日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。 第四条乙方为甲方提供的经纪服务项目包括：
(一) 【出售】房地产权籍调查、使用状况调查、行情调查、确定成交意向、通过网上操作系统订立交易合同、办理产权过户等。 【出租】房地产权籍调查、使用状况调查、行情调查、确定成交意向、通过网上操作系统订立交易合同等。 (二) 第五条甲方保证对委托房地产拥有合法处置权利，向乙方提供房地产的真实情况，在委托期限内及委托期限到期之后的个月内，不与乙方介绍过的客户私下成交。 第六条乙方应按委托事项之要求为甲方提供经纪服务，并按甲方要求及时报告业务处理情况。 第七条佣金支付 【买卖】乙方完成本合同约定的经纪服务事项后，甲方按照下列第种方式计算和支付佣金：
合同编号：YT-FS-8572-90 上海市房地产经纪合同 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
上海市房地产经纪合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明 确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 合同编号：_____ 委托人（甲方）：_____ 受托人（乙方）：_____ 依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。 【居间出售】【居间购置】【居间出租】【居间承租】 1．甲方向乙方提供的证件和证明，证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人（见附件）。 2．乙方向甲方出示的证件和证明，证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。 第二条乙方为甲方提供的各房地产经纪事项。 1．内容：_____。
2．条件：_____。 3．要求：_____。 第三条乙方为甲方提供其他代办的房地产经纪事项。 1．内容：_____。 2．条件：_____。 3．要求：_____。 第四条本合同委托期限 自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。 第五条甲、乙双方商定，在本合同履行期间内，甲方对其委托的本合同第二条、第三条个房地产经纪事项应按下列标准向乙方支付中介费和代办服务费。 【房地产转让】按成交价格的_____％人民币_____元： 【房地产租赁】按成交价格的_____％人民币_____元：
合同编号：YT-FS-5192-12 上海市房地产经纪合同 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
上海市房地产经纪合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 （合同编号：） 本合同双方当事人 委托人（甲方） 经纪人（乙方） 依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、 乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方授 权委托乙方，乙方接受甲方委托从事地产经纪事项达 成一致，订立本合同。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务 中介［］；代理［］； 咨询［］；向乙方提供以下有效证明：（见附 件一）（） 1、身份证；国籍［］编号［］（） 2、营业执照；编号［］（）
3、房地产权证；编号［］（） 4、商品房预售许可证；编号［］（） 5、他项权利证书；编号［］（） 6、其他证明或资料［］甲方提供的上述证明和资料，证明甲方具备委托本合同事项的合法当事人。 第二条乙方向甲方出示下列有效证明（见附件二）（） 1、身份证；国籍［］编号［］（） 2、营业执照；编号［］（） 3、房地产权证；编号［］（） 4、商品房预售许可证；编号［］（） 5、他项权利证书；编号［］（） 6、其他证明或资料［］乙方提供的上述证明和资料，证明乙方具备委托本合同事项的合法当事人。 第三条甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共____项；
公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议， 邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
商业项目策划方案 篇一:商业项目策划方案 一、网站商业运作利益点分析创意空间 本项目策划是围绕网站的关联方利益点而出发的,而这将是网站定位、网站内容设计、网站推广和网站业务收入设计等的知道原则,具体见下表: 序号 关联方 利益点 网站运营方创意空间 1、网络广告收入 2、会员服务收费(包括短信平台运营收入) 3、商家合作销售提成 4、活动策划组织收入创意空间 5、网站品牌效应创意空间 6、新的合作机会产生创意空间 7、网站实业的延伸创意空间 8、营造自我宣传平台 6两点就是以网站作为对外投资享受收益,包括其上市融资机会)创意空间 消费者(网民)创意空间 1、资讯收集 2、知识学习 3、比较机会实现创意空间 4、寻求实惠 5、自我价值展示机会发挥创意空间
6、信息发布创意空间 7、投资机会 8、人脉机会创意空间 9、享受潮流创意空间 10、解决疑惑 11、现时物品的适时适值处理创意空间 商家 1、产品服务销售收入 2、建立客户数据库创意空间 3、新机会物色 4、借鉴提高自我 5、销售网络构建创意空间 6、降低运营成本创意空间 7、竞争情报收集创意空间 8、品牌宣传平台创意空间 9、获得反馈意见 10、寻找任务外力支持 二、网站运营思路创意空间 1、通过网站主题来吸引网民(潜在消费者)的浏览,建立稳定持续增长的浏览量,且掌握建立相应的浏览者(网民)数据库,借以相关活动安排来建立网站的会员制以确保网站定期忠实的网民,并对网民情况进行分析处理,借所掌握的网民情况来向我们的目标商家展示网站价值,从而来吸引商家与我们网站的合作,从而利于各项商业活动的规划和实施创意空间 2、先期通过为商家提供免费的宣传平台,借以营造网站的商业用途,也就是能为网民提供了潜在价值的利用,逐步确立网民对我们网站的认同度和浏览习惯;利用网民对我们网站信息的
新地城市广场_公寓营销方案 一、方案背景 ?从本案公寓成交客户置业目的来看，公寓产品客户以投资为主，自住型客户偏少； ?2015年蚌埠公寓市场供应量大，未来放量还会进一步增加，巨大供应量分食有限客户资源，市场竞争压力大； ?本项目2015年1月、2月公寓去化缓慢，远低于预计销售速度，需改变策略，实现公寓产品销售瓶颈。 二、营销策略 1.整体思路 实行第一年包租政策，树立投资客户信心。先由开发商支付给购房者一年房租，开发商再以4个月租金的价格将公寓转租给租客（炒房客）1年，租客可自住或寻找其他租客赚取租金，通过利益共享的方式达到公寓的推广和炒热的目的，并最终带动公寓去化。 2.思路说明 1)开发商通过低门槛寻找租客（炒房客），租客在物业处（暂定）缴纳100元获得抽 取公寓1年使用权的预约资格号，交房前1个月通过摇号确定房号，并缴纳4个月 租金，获得该套公寓1年使用权，可自住可出租； 2)在销售过程中，向客户传达每套公寓背后有2个租客在等待，并实行一年包租的政策， 由开发商垫付（从房款中扣除）给购房者一年租金，同时购房者需缴纳10000元， 由开发商统一配备软装。开发商与购房者签订相关协议，约定交房、收房、软装标准等事宜； 3)在整个利益共享圈内，开发商、投资客、租客、实际承租人四方付出和回报分别为： ?开发商：付出招募租客的人力、物力，实现公寓的炒热、推广和销售； ?投资客：付出购房款项，获得物业租金和增值收益； ?租客：付出4个月租金，获得公寓一年使用权； ?实际承租人：付出合适的租金，获得舒适的居住条件； 利益共享关系图
3.阶段营销总控 三、策略执行 1、租客招募 1)招募时间：3月16日—4月3日，共计20天 2)招募对象
2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。
图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况
合同编号：YT-FS-1700-14 上海市房地产经纪合同 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
上海市房地产经纪合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 （合同编号：） 本合同双方当事人 委托人（甲方） 经纪人（乙方） 依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、 乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方授 权委托乙方，乙方接受甲方委托从事地产经纪事项达 成一致，订立本合同。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务 中介［］；代理［］； 咨询［］；向乙方提供以下有效证明：（见附 件一）（） 1、身份证；国籍［］编号［］（） 2、营业执照；编号［］（）
3、房地产权证；编号［］（） 4、商品房预售许可证；编号［］（） 5、他项权利证书；编号［］（） 6、其他证明或资料［］甲方提供的上述证明和资料，证明甲方具备委托本合同事项的合法当事人。 第二条乙方向甲方出示下列有效证明（见附件二）（） 1、身份证；国籍［］编号［］（） 2、营业执照；编号［］（） 3、房地产权证；编号［］（） 4、商品房预售许可证；编号［］（） 5、他项权利证书；编号［］（） 6、其他证明或资料［］乙方提供的上述证明和资料，证明乙方具备委托本合同事项的合法当事人。 第三条甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共____项；
2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策
1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政
XXX商业项目定位方案框架 一、前言 二、本地条件分析 （一）土地属性分析 1、区位分析（地块在XXX所处的区域、承担的功能） 2、地块四至分析（宏观四至和微观四至，分析地块的属性特征） 3、地块配套分析（分析城市配套对地块发展的支撑性） 4、地块周边环境分析（XX市场、XX商品街、XX商业街，三大市场<农贸市场>环绕对本项目定位的有利及不利影响） 5、交通分析（分析地块的大路网和微路网结构对地块发展的有利性） 6、小结（总结说明地块现状属性对发展的作用和意义） （二）土地条件分析 1、地块长宽、有无拆迁，有无影响开发的因素。 2、分析地块的规划指标，可充分利用和合理利用的关键指标（规划限制条件） 3、小结（分析地块的基础条件对开发的影响和支持） （三）项目重点及难点 重点：如何定位，使本项目快速进入市场并得到市场的认可，稳妥、快速的变现？难点：体量——、区位——、人口支撑——、民族——、周边商业经营状况—三、市场环境分析 （一）宏观环境分析 1、近期楼市政策、商业政策导向（对地块定位的启示） 2、城市解读（城市定位、产业协同）
（二）微观环境分析 (1)XXX近5年的经济发展情况，三产比重变化、人均可支配收入和消费能力 （GDP、人居GDP、CPI等）推导出→XXX整体的经济发展水平，在X市八县一市的经济占位。 (2)XXX与X市其他县市之间及团场、乡镇之间的人口往来特征和内在联系。X 市乃至全疆到XXX的距离、常规的交通工具及停留时间，流动目的等(3)XXX商业市场发展历程，市场现状，市场特征，消费结构，价格水平等。从 市场宏观、微观层面印证XXX的发展机遇和潜力 (4)集中商业、专业市场、社区商业的租金、售价、日营业额、投资回报周期， 商业体量&县域人口做对比，得出结论，用数据证明商业是否饱和，如果县域经济饱和、同质化严重，思考本项目如何突出重围？？ (5)住宅的价格、租金、库存、去化周期，从住宅的角度分析XXX商业的投资 回报周期和合理的租金、售价区间 (6)XXX近5年人口变化趋势、人口流入/流出的特征 (7)县域经济消费特征，XXX符合几大特征，流动人口少、人口相对稳定→重复 性消费 (8)重复性消费面临的问题，是否能支撑起项目良好的招商和运营（1、2、3……） (9)怎样解决重复性消费的问题→寻求补充方向 (10)X市、XXX近5年的旅游总收入、人均收入（XXX旅游业的发展现状， 本项目走旅游特色商业是否可行） (11)春节、清明、五一、端午、十一、周末各接待游客量、客单价（引导到 本项目的可能性）
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案 类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39 标签：策划推广营销策划 一、宝龙工业区商业需求分析 一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析 1、宝龙工业区基本概况 宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组 宝龙工业城遥感图 成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。 宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。 2、片区公交体系和道路交通规划 宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全 宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。 宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YW-BH-011657 上海市房地产经纪合同详细
上海市房地产经纪合同详细版 上海市房地产经纪合同范文 合同编号：_________ 委托人（甲方）：_________ 受托人（乙方）：_________ 依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。 【居间出售】【居间购置】【居间出租】【居间承租】 1．甲方向乙方提供的证件和证明，证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人（见附件）。 2．乙方向甲方出示的证件和证明，证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。 第二条乙方为甲方提供的各房地产经纪事项。 1．内容：_________。 2．条件：_________。 3．要求：_________。
第三条乙方为甲方提供其他代办的房地产经纪事项。 1．内容：_________。 2．条件：_________。 3．要求：_________。 第四条本合同委托期限 自_________年_________月_________日起至_________年_________月 _________日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。第五条甲、乙双方商定，在本合同履行期间内，甲方对其委托的本合同第二条、第三条个房地产经纪事项应按下列标准向乙方支付中介费和代办服务费。 【房地产转让】按成交价格的_________％人民币_________元： 【房地产租赁】按成交价格的_________％人民币_________元： 【代办服务费】按成交价格的_________％人民币_________元： 第六条中介费，代办服务费支付的时间，条件，结算方法如下： _________。 第七条本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，必须征得对方同意后签订书面变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。 第八条甲乙双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费： 1．乙方在委托期间内，不能提供订约机会的； 2．乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同第二条、第三条内容、条件、要求的； 3．本合同签约生效后二个工作日内，乙方未及时通过上海网上房地产网络平台
上海2015年下半年房地产经纪人《制度与政策》：契税试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在签订房地产经纪合同的前提下，当事人侵权责任的免责事由不包括。 A：自己有过失 B：阻却违法性事由 C：受害人过错 D：不可抗力 E：客户资金代收代付风险 2、存量房出租和承租代理业务中，房地产经纪人与委托人签订房屋租赁代理合同后，应当。 A：查验房屋 B：信息收集与传播 C：陪同看房 D：洽商议价 E：工厂的生产设备 3、国内一般物业服务合同对委托的管理服务的约定，不包括。 A：该项管理服务质量的具体标准与评判方法 B：委托管理服务的具体项目 C：该项管理服务收取的估计费用金额 D：该项管理服务所包含的具体内容 E：权利型房地产投资信托 4、建筑高度在m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。
A：20 B：25 C：30 D：32 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 5、房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是。 A：房地产买卖 B：房地产租赁 C：房地产代理 D：房地产居间 E：客户资金代收代付风险 6、根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。该行为是针对客源信息中的分析。 A：客户购买决策 B：目标物业与偏好 C：客户需求程度 D：购买力与消费信用 E：工厂的生产设备 7、《耕地占用税暂行条例》规定，以县为单位，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，耕地占用税每平方米的税额为元。 A：5～15 B：7～35 C：8～40 D：10～50 E：权利型房地产投资信托 8、房地产经纪信息的加工整理程序通常为。
商业项目策划书(精选多篇) 第一篇：幼儿项目商业策划书1. 2. 3. 4. 5. 市场定位盈利模式及分配资金供货人员 第二篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么一份好的商业地产项目策划书应注意什么 ---文章内容摘自【智地网】余源鹏房地产大讲堂 一份好的商业地产项目策划书比需要重视商业地产项目的定位，这主要是因为以下几点： （1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。 （2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 （3）以前有些开发商做商业经常在定位不清的前提下做设计，然后施工，最后再去招商，一招商问题就出来了，商家引不来，人气聚不足，技术没考虑等等问题。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，可确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，
又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为投资者、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。 （4）对开发商来说，从来没有一个商业项目是因为设计得好而很成功的。商业只有运营成功了才是真正的成功，而前期对项目进行全方位的定位并进而进行商业规划才是保证项目成功的前提和基础。 想要了解更多商业地产项目策划书的基本知识请参与余源鹏房地产大讲堂系列课程，网络授课，１６节课仅３８８。 【培训方式与优惠价格】 该课程采用网络远程培训，只要你有qq就能听课。 特别优惠好消息：为庆祝公司成立7周年，本周前5名报名学员学费仅388元!本课程面授价格3880元，余源鹏全程网络授课学费原价1680元。 该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。 【课程对象】 ■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等
单身公寓整体营销策划方案?方案 市场篇 第一部分：市场情况分析 一.杭州市城市发展综述 杭州是一座有悠久历史和文化的古城。考古发现的“良诸文化”证明，早在四千多年前，B 有人类在此繁衍生息。在三千年前的周代之前，处也属于“扬州之域”。秦姓皇统一六国后, 杭州县治,称钱唐見，属会稽郡。至南北朝，改县治为郡治，称钱唐郡（唐时因为避讳，改 “唐”为“塘”）。隋代开皇九年（公元五八九年），钱唐郡改称杭州。到了唐代（公元六一八年至九零七年）初期，杭州口见繁荣,居民达十余万。长庆二年（公元八二二年），诗人白居易任拉州刺史时，筑堤疏井，进一步治理西湖和开发杭州,使应团1成为著名的风景城市。 -五代吴越国和南宋王朝曾先后两次在这里建都，历时长达220多年。要说杭州这个城市的发展，它的繁荣时期，其实是从五代吴越建都后开始的。“上有天堂，下有苏杭”这句赞语，也是从这个时期开始流传开来的。宋室南渡，在也1建都，改称临安府,历时一百五十余年。在这段时间里，余州作为全国政治、经济、文化的屮心，更显得畸形繁华。元朝改临安府为杭州路，为浙江行省省会.兀代以后，全国政治中心北移，但杭义仍是我国东南地区的重要城市之一。 明清时期，杭州府仍为浙江省省会，在此时期,杭州的工业、手工业、商业都有所发展。一八四零年鸦片战争以后，边也沦为半封建半殖民地城市一。民国16年（1928年）设賞杭州市，成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日，杭州解放。 杭州作为我国的七大古都之一，索以湖光山色，风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征，形成了杭州主城南依吴山、凤凰山，北抵半山，西临西湖，呈南北向狭长发展的形态,而北部工业区的发展，更加剧了鲤城市南北方向和东西方向的不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周边辐射，余杭、萧山并入以后，般I城市扩建步伐加快，在过去3年里经济快速増长，社会全面进步，国内生产总值年均递增11.5%,人均国民生产总之达到了3 025美元。农业结构调整成效明显；「?业经济总量加大，结构优化：服务业稳步发展；旅游总收入增长快丁?国民经济增长；商贸、房地产、金融
“格林公寓”暂定名项目定位及产品建议方案(总10页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案 一、市场产品特征： 布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征： 1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。 2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要 分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世 界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如： 理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。 3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和 40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物 业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场
的需求来看，小户型的空间非常大。 在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。 在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好， 但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。 4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、 具 有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、 学校教师、私营生意人、布吉客户。 5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。 二、居住人群特征： 1、自有居所人群：
总经理办公会 汇报材料 关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报 营销部 2017年9月22日 鲁能城三期公寓总建面12566. 20nf, 18层（1-3F 为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。 目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/nf,精装公寓13000 元/nf 左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/nt 精装 公寓14000元/nf （含2000元/必装修成本）； 为满足不同客户需求，暂定4T4楼以精装形式销售，15-21F 以清 水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比 例的调整； 公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。为保证公寓首 开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客 户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。 根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动 诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28 日。工程进度需予以保证。 以上情况，请公司领导审议。 附件：1.鲁能城三期公寓营销方案 2. 鲁能?东方里公寓价格体系 内部文件 会后收回
3.鲁能?东方里公寓开盘前工作排期表 附件1： 鲁能城三期公寓营销方案 1、本体情况 1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283. 00 nf,总建面12566. 20m, 18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高 3.3.米，3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
YOUR LOGO 2021上海市房地产经纪合同 The purpose of signing a contract refers to what the parties to the contract ultimately expect to obtain or achieve through the conclusion and performance of the contract.
专业合同书系列，下载即可用 2021上海市房地产经纪合同 备注：签订合同的目的是指合同双方（即甲乙双方）通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。可以下载修改后或直接打印使用（使用前请详细阅读内容是否合适）。 房地产合同范文：上海市房地产经纪合同 合同编号：_________ 委托人（甲方）：_________ 受托人（乙方）：_________ 依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。 【居间出售】【居间购置】【居间出租】【居间承租】 1．甲方向乙方提供的证件和证明，证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人（见附件）。 2．乙方向甲方出示的证件和证明，证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。 第二条乙方为甲方提供的各房地产经纪事项。 1．内容：_________。 2．条件：_________。 3．要求：_________。 第三条乙方为甲方提供其他代办的房地产经纪事项。
1．内容：_________。 2．条件：_________。 3．要求：_________。 第四条本合同委托期限 自_________年_________月_________日起至_________年 _________月_________日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。 第五条甲、乙双方商定，在本合同履行期间内，甲方对其委托的本合同第二条、第三条个房地产经纪事项应按下列标准向乙方支付中介费和代办服务费。 【房地产转让】按成交价格的_________％人民币_________元：【房地产租赁】按成交价格的_________％人民币_________元：【代办服务费】按成交价格的_________％人民币_________元：第六条中介费，代办服务费支付的时间，条件，结算方法如下：_________。 第七条本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，必须征得对方同意后签订书面变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。 第八条甲乙双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费： 1．乙方在委托期间内，不能提供订约机会的； 2．乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同第二条、第三条内
上海全国房地产经纪人资格考试合格人员名单
全国房地产经纪人资格考试合格人员名单 上海市（共694人） 档案号姓名档案号姓名档案号姓名档案号姓名 张 溟 夏 雪 周南佚 吴关键 孙 宇 顾晓梅 陈 强 宋开科 张红 斌 孙思 维 富 珏 刘丽 华 沈定 一 樊红 光 王春 艳 于迎 麦 方 金 桂 劼 李 敏 周芷 亦 葛文 红 张 伟 赵 琴 左泽 勇 唐春 晓 陈 溪 张慧 群 唐燕 红 徐丽 芬 夏红 娣 刘 芳 刘晶 晶
任兆芳 王 燕 杨小燕 李丽莎 蒋 瑛 孟 蕾 佘维晔 赵文琦 招 敏 罗晓舫 吴瑞谦 孙祖 伟 黄亚 红 潘祥 杰 龚雨 露 王 骅 叶小 霞 仇圣 伟 田际 枫 管 凯 金育 伟 邓 楠 王家 辉 沈秀 英 董吉 松 康建 军 张文 斌 梁娟 欣 李昭 君 武晓 峰 程小 冬 沈爱 梅 沈 融 王京 琼 陈 理 周振 飞 何品 娟 蔡保 春 曾德 燊 苏 艳 吴 蓓 杨 蕾 吕海 锋 秦永 杰
黄能招 王 宁 叶华明 陈 华 陶 伟 奚伟杰 张 俏 刘红伟 罗晓华 范鲁彦 闵 强 王 进 许 静 王吟 薇 杨银 贵 刘 畅 李亚 洲 叶明 东 叶建 芳 汪良 锋 陶思 铭 钱玉 兰 杨秀 侃 易再 刚 陈晓 强 倪士 峰 邢钊 伟 孙天 府 倪越 文 李 君 苏军 义 李金 钗 何 彬 祝蓓 蓓 孔云 元 杨志 国 吴博 振 臧传 强 程 薇 童復 熙 张路 琴 蒋宏 伟 李 颖 曾祥 妤
陈 斌 唐晓玲 彭景涛 项晚凤 唐 玲 黄蓓蓓 耿 莲 苏亚娟 崔金凤 应锦秀 叶朱华 周满 霞 李瑞 金 沈慧 中 宋 蕾 滑宝 珠 景旭 东 张国 利 张 旭 赵立 伟 陆明 民 章 琳 高 兴 崔向 华 李 俊 沈立 娟 褚建 杨 张心 忆 孟鹭 辰 汤 辉 叶琪 卿 汪 漪 王永 煌 於 华 徐 霁 王 松 傅婷 婷 毛启 行 徐 安 王 皓 邹 剑 李媛 媛 刘广 明 闫旭 剑
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。