潘石屹：中国的房地产是泰坦尼克号就要撞到冰山了
2014年05月26日 09:12
来源：第一财经日报
“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”5月23日，在清华经管学院中国企业家论坛上，SOHO中国[简介最新动态]有限公司董事长、联合创始人潘石屹如是表示。
作为地产大亨，潘石屹难以回避关于房价的提问。“我对于中国的房价不看好。尽管最近，房地产开发商、学者，用各种经济理论进行分析，尤其是任志强为代表。我认为是瞎掰。做市场的人，不要太相信这些。”他说。
那该怎么办？带着头脑，去市场上看一看。这才是最真实的。潘石屹说，市场比理论更加复杂。我宁可相信自己眼睛所看到的，自己所想到的，实际上我更多相信统计的数据。当然，这些数据绝对不是来自国家统计局。
之所以看跌房价，潘石屹分析到，原因有三。一是，不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量。房价就会下跌。“要搞不动产登记，傻瓜都知道，变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元、也不能换成房子。”
二是，房产税政策的推出。潘石屹说，现在北京，就我所知，拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。“如果出台房产税政策，就导致持有成本增加。就会促使这些人，将手中的房子变成市场的供应量。供应量大的话，房价就会下跌。”
三是，三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。潘石屹举例到，北京CBD是4平方公里，但是北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD。所以土地的供应量是非常大的。
除此以外，潘石屹也直言，如果房地产市场出现问题，最薄弱的环节还不是银行贷款。承担金融风险最大的是金融产品。
“信托、第三方理财、委托存款，利率都很高，质量都很差，而且开发商愿意用这样高的利率去贷款。实际上，（他们的）资金链也是很紧的。当房价下跌20-30%，这些问题就全部暴露出来了。”潘石屹说。
与之相应的是，今年年初，SOHO中国出售上海两处房产。回笼资金52.3亿元。再加上此前李嘉诚“套现撤资”的传言，这引起市场紧张。
潘石屹坦言，这引起政府官员不满。就只有不断去道歉，说这都是外面的谣传。我们看好中国，看好中国的未来，看好中国经济的发展。不过，就最后一句话没有说，不看好中国的房地产。
SOHO中国营销模式 没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议 潘石屹带领的SOHO中国从引入“SOHO概念”开始便注定了它的独特性。SOHO这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给SOHO中国的商业模式做了一个注脚。 “开发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。 从早期的SOHO现代城、建外SOHO到丹棱SOHO、望京SOHO，SOHO中国的项目越卖越快，价格越卖越高。无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，SOHO中国的商业模式已经非常成功。 散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹？SOHO模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效？笔者力求还原SOHO中国模式的基本关键点，也呈现SOHO的成长与变化。 只做核心地段 14年前，当潘石屹在北京东边开发SOHO现代城时，他或许不会想到SOHO中国会在未来成为CBD地区开发面积最大的地产商。 人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹，还是潘石屹成就了CBD.当初在建SOHO现代城和建外SOHO时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。 而如今，北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。 “那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这边，很少有人看到这边土地的升值空间。”某位曾参与CBD项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为SOHO现代城。 这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，SOHO 现代城还是磕磕绊绊走了过来。 在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充CBD的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。 “小商铺的销售是以地段价值为基础，隔一条街的两个商铺在价格上都会相差很大。早期现
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
潘石屹：领导风格决定一个企业的文化(一) 主持人]：请潘总谈谈您对企业文化的理解。 潘石屹]：总体认为企业是社会的一部分，是不可分离的。不能够脱离整个社会的文化来谈单独的企业文化，那容易把自己的企业搞成像一个土围子一样。企业和企业的员工，是社会整体的一部分，和这个社会息息相关，像一个网，也像一个地毯一样，不能隔离看每一条毛线去看地毯的画面。作为企业文化，最好的表现是在它给社会提供的产品和服务上。这个企业是不是负责任的，有没有创新精神，是不是关心别人，关心周围的环境，能不能给这个社会创造价值，给大家带来快乐，都可以从它的产品和服务当中体现出来。当然我觉得一个优秀的企业文化，应该是当代的，是和这个时代息息相关的。当前最大的两个趋势，一个是城市化，另一个是国际化。这是影响我们当今生活最大的两个趋势，谁也不能阻挡，谁也阻挡不了。如果是要阻挡，就会受损失，我们就会走弯路，就会给我们造成浪费。作为一个房地产公司，我们要顺应这两大潮流。在城市建房子，搞房地产开发，实际上也是中国城市化发展的一部分。 网友三色猫]：“企业文化”的重心落在“企业”上还是“文化”上？ 潘石屹]：我认为重心是企业，而文化是自然而然形成的。不要忽略了
企业的责任，而一味的去谈文化。离开了企业的责任去谈的文化，是空的，是没有基础的。 孤松]：在现代商品社会中，企业文化是否经常表现为一种企业理念在行为上的贯彻，或者更为浅白地表现为一种口号？它能够如春节那样的文化心理一样深入到员工的骨子里去吗？ 潘石屹]：企业文化是自然而然形成的，例如日本的索尼公司，几十年来创新就是它的企业文化。它为社会生产了许多新的电器产品，并且把它不断的市场化。而离开了它产品，把企业文化作为一个口号，拉大旗做虎皮，我认为是不应该的。也不要一味的把公司的员工，组织起来不断的去学习自己的企业文化。应该在日常的经营活动中，让它自然而然的形成。公司的员工来自四面八方，有不同的背景，都要互相尊重，这才能够形成一个有力的团队。
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
潘石屹创业初期合伙人 潘石屹的创业故事 1.在清水：小潘拉粮等人帮忙 1963年，潘石屹生于甘肃天水农村，小时候父亲是“右派”，母亲常年卧病在床。命运的第一次转变出现在1977年，这年秋天，父亲平反了，一家人从农村户口变成城镇户口，搬往清水县城。 回城之前，潘家必须将家里所有的粮食拉到县城粮站交公，换成甘肃省粮票，这个任务落到了长子潘石屹的肩上。200多斤粮食，一辆平板车，20多里土路，成年之后的“老潘”身高也只有一米六几，对当年14岁的“小潘”来说，这趟送粮路的艰辛不言而喻，“两个坡道怎么拉也上不去，只好在路边等人帮忙。” 不久，潘石屹转学到县城高中，这是他人生的第一次漂泊，“从农村到县城，感觉到生活很有希望!”潘石屹认为，这是他人生的开始。一年后，潘接到来自省城兰州一所中专学校的录取通知书。 2.在兰州：自我介绍引来哄堂大笑 由于通讯落后，潘石屹很晚才拿到录取通知书，当他一个人踉踉跄跄来到兰州的时候，学校已经开学一个多月了。站在教学楼前，一身行囊的潘石屹不知道应该找谁报到。 “赶了10多个小时的火车，太累了，坐在楼梯口一会儿就睡着了，”
潘石屹回忆说，中午时分，迷迷糊糊的他才被人推醒过来。“你是我们班的，跟我来吧!”叫醒潘的是他的班主任金老师。 金老师将这个迟到的学生带到了教室，介绍给同学们认识。“我忘记当时自己说了一句什么话，印象很深的是我刚一开口，全班便哄堂大笑。”潘石屹猜测，那可能和自己的口音有关，直到今天，他的西北乡音依然无改。 “那时候，整天都是低头走路的，从来不看天，到毕业了也不知道学校教学楼究竟有多高，不像现在，每到一个地方一定要先看看他的高楼。”潘说，那是一段埋头读书的日子。 两年后，在全年级600个学生中，潘石屹以第二名的成绩考进位于河北的石油管道学院，三年大专毕业之后，分配到了廊坊石油部管道局经济改革研究室。 3.在深圳：花50块搞“偷渡” 1987年年底，潘石屹第一次南下广州、深圳。“从冰天雪地的北方来到鸟语花香的广州，突然觉得这真是天堂，尤其是深圳，每个人都过得那么开心。” 春节一过，潘石屹便变卖家当，辞职南下深圳，到达南头关时，身上剩下80多块钱，这便是多年后外界描述的潘石屹的“创业资本”。由于没有边境通行证，这笔“创业资本”首先是花了50元请人带路，从铁丝网下面的一个洞偷爬进了深圳特区。 现实中的深圳并不像走马观花时看到的那么美好温馨。潘石屹为三餐而奔波，不久进了一家咨询公司，“其实就是皮包公司，电脑培训、
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
潘石屹简历潘石屹个人资料 基本信息姓名：潘石屹性别：男工作单位：SOHO中国职务：董事长民族：汉族籍贯：甘肃出生日期：1963年10月毕业院校：中国石油管道学院最高学历：大专所属行业：房地产业爱好：摄影、微博简介：潘石屹，一位被看作是当今中国最活跃、最具有鲜明个性的房地产领袖之一。 他与妻子张欣在1995年共同创立的SOHO中国有限公司已经成为北京最大的房地产开发商。 作为董事长，他一直掌管着公司在中国的商业地产领域的开发业务。 教育经历1979年—1981年兰州培黎学校中专1981年—1984年中国石油管道学院大专描述：1981年，从培黎学校毕业，以600名学生中第二名的成绩被河北的石油管道学院(大专)录取工作经历1984年—1987年河北廊坊石油部管道局经济改革研究室1990年—1991年海南农业高科技联合开发总公司创办人1991年08月—1992年万通公司创始人1992年—1995年北京万通实业股份有限公司创始人描述：1992年，潘先生与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发出一系列房地产项目，包括北京万通新世纪广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界(现改名为新城国际)。 1995年—至今SOHO中国董事长描述：1995年潘石屹与妻子张欣女士共同创立了SOHO中国有限公司。
潘石屹简历2006年SOHO中国入选《财富》杂志中文版评选出的最受赞赏的中国公司全明星榜；2007年10月8日SOHO中国在香港联交所主板成功上市，创造了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO；2011年SOHO中国启动网上竞拍。 重要事件1995年潘石屹先生与妻子张欣女士共同创立了SOHO中国有限公司。 潘石屹、王石、任志强等获得国内第一份采用搜索引擎指数作为评选标准的房地产榜单评选出2004年中国地产十英雄榜前三甲；2007年12月2日SOHO中国董事长潘石屹当选为北京市人大代表。 2007年10月8日SOHO中国在香港联交所主板成功上市。 2006年参演《阿司匹林》，饰演李文卿2009年SOHO中国陷物业门2011年，建外SOHO被宋丹丹批外形难看。 我是一个纯粹的商人，不管做什么行业，只要纯粹就好，人就怕不纯粹。 纯粹就好了，人就怕不纯粹。 不纯粹的人什么事情都想搞，这样的话就不专业了。 这个社会需要专业，我也是努力做到专业这一点，把房地产这一行干好就行，别的行业不了解，更谈不上专业了。 你要让我谈政治我肯定不行。 我还是比较认可这个评价的。 不赚钱的商人是不道德的不赚钱的企业是最不负责任的企业。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
房 地 产 开 发 经 营 专业：工程管理111 姓名：张海俊 学号：201100644127
SOHO中国有限公司 摘要 房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。 以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。 房地产作为一种特殊的商品,具有垄断性、不易腐性、外部性、市场信息的不对称性和公共性等特点,房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。以往政府的宏观调控在解决房地产市场失灵中发挥了一定的作用,政府部门应进一步加大住房建设用地的供给,调节供给结构,改革土地出让方式,健全房地产信息披露制度,明晰产权,开征物业税,对价格进行直接管制,并保证政策的贯彻落实。 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
SOHO中国有限公司内部环境分析 企业资源分析 1、管理者和管理组织资源：董事长：潘石屹一位被看作是当今中国最活跃、最具有 鲜明个性的房地产领袖之一。先后与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司、SOHO中国有限公司。是一个非常大胆前卫且有能力的领导人。 2、企业员工资源：公司员工有很好的经验，招聘时普遍要求5年以上工作经历，有海外 经验者优先，注重员工的协调、组织能力。员工团结，有爱心。 3、市场和营销资源：SOHO的主要工作是建设大型、新型的商业设施，以及高档型的住宅， 在北京建设的许多商厦都销售得很好，直销与网销相结合，有一定的市场地位。 4、财务资源：SOHO是一家上市公司，从其资产负债表上看，2010年总资产47930.43百 万元，负债18853.90百万元，盈利8700.07百万元，运营状况良好。融资能力不弱。 5、企业形象资源：企业商誉、品牌知名度都很高，是中国最知名的房地产企业之一。 企业能力分析 一、财务分析 表1为SOHO中国有限公司五年综合资产负债表。表2 为其综合损益表。表3为其盈利摘要。根据这些以及其他的财务数据，表4给出了SOHO中国有限公司的财务比率分析。 如表中数据所示，SOHO中国有限公司的流动资产逐年增长，使它在房地产行业中能够保持持续的竞争力。其公司营业额基本上处于连续递增趋势，2008年经济危机出现了营业额的降低，但从总体上看，保证了营业额的稳步增长。 公司立足于高端产品战略，在所有房地产企业中保持着较高的盈利地位。它保持着较高的边际利润率，销售额也保持了持续的增长。 表1 SOHO中国有限公司五年综合资产负债表
表2 SOHO中国有限公司五年综合损益表 表3 SOHO中国有限公司五年盈利摘要
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
SOHO中国有限公司是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及引领时尚生活方式的房地产开发公司。公司的整个运营是通过公司绝对控股下的各个项目子公司实现，每个子公司都经营一个房地产项目。SOHO中国在北京及海南已经完成和正在建设的有“SOHO现代城”、“长城脚下的公社”、“建外SOHO” 和“博鳌蓝色海岸”等大型房地产及前卫建筑项目。SOHO中国凭借着对房地产市场的高度敏感和深刻理解，以及高效率的国际化管理团队，所开发的每一个新项目，都赢得广泛客户群体的认可。 公司发展历史 早于1995年，潘石屹和张欣二人共同创建了SOHO中国有限公司的前身，北京红石实业有限责任公司。在此之前潘石屹先生被公认为是一个对房地产市场具有独到理解、并成功开发多个大型项目的开发商。他的房地产生涯是从中国海南起步，是九十年代初期中国房地产市场开始步入"市场化"时期第一批私营专业房地产开发商中的一员。 张欣女士自1986年至1992年在英国学习，并获得英国剑桥大学经济学硕士学位。之后她回到香港，就职于高盛投资银行（亚洲）及Travelers集团。张女士长期积累起来的海外公司工作经验以及她对建筑艺术的理解和热情都作为公司的一笔宝贵财富，造就了SOHO中国产品与众不同的风格和理念。 潘张二人于1994年结为夫妻，1995年又共同创建了公司之后，两人一直紧密配合，取长补短，共同努力，使公司的发展取得了不俗的业绩，这些成绩有赖于潘石屹在房地产行业丰富的阅历、敏锐的战略眼光和独特的市场理解，以及多年来在房地产行业广泛积累。与此同时，张欣以不断追求产品创新设计、并坚持以客户品位和要求来定位公司产品，从而使SOHO中国在众多房地产企业和激烈竞争的房地产市场中脱颖而出。 从1995年以来，公司已经成功地开发建设了几个大型高档、有影响力的房地产项目，项目包括SOHO现代城、建外SOHO、博鳌蓝色海岸和长城脚下的公社。 公司发展的里程碑
潘石屹创业历程 潘石屹创业历程 时代周报 曲折商路 中央电视台曾经这样评价他:潘石屹不是最有钱的,他的公司也不是规模最大的,但他和他的SOHO中国绝对是最吸引眼球的。不管他是好是坏,媒体们还是喜欢他,因为他时刻都是受众关注的焦点。 在中国房地产一线大佬中,万达集团董事长王健林是从大连西岗区政府办公室主任位置上接手了西岗区住宅开发公司,冯仑是通过组建海南省改革发展研究所开始下海,任志强则在结束十几年的军旅生涯后到北京怡赢商网达公司任副总经理。虽几经商海沉浮,至少他们有一个还不错的起点,而同样出身体制内的潘石屹,从商经历则曲折得多。 河北石油管道学院毕业后,潘石屹分配到了廊坊石油部管道局经济改革研究室工作,但很快,潘石屹就放弃了这来之不易的铁饭碗,变卖家当,辞职南下深圳,到达南头关时,身上剩下80多元钱,这便是多年后外界描述的潘石屹的“创业资本”。 由于没有边境通行证,甘肃天水人潘石屹和四川绵阳人李勇,在“蛇头”帮助下,花了50元,爬过深圳二线关铁丝网,进入深圳。在深圳,言语不通的潘石屹在建筑工地挑过砖,推销过电话机,从业务员干到了业务经理。 1988年,“不愿一直给香港人跑腿的”潘石屹来到刚刚建省的海南,找不到工作,就在砖厂打工,挖土、和泥、脱砖坯。后来潘石屹成为砖厂的厂长,他曾描述过那段艰辛的生活:发电机一个月内被偷过3次、和愤懑的民工商谈工资、在居所差点被砖砸、承包砖厂、砖厂倒闭…… 直到1991年,潘石屹才和冯仑、王功权、王启富、刘军、易小迪重新在海口聚首,赚取了第一桶金,也有了日后轰动地产江湖的万通六君子。1995年,潘石屹、王启富和易小迪纷纷离开万通,同年,潘石屹创办红石实业和SOHO中国,并开始开发SOHO现代城项目。 为了宣传另类而前卫的SOHO居住概念,为了将房子尽量销售出去,没有深厚背景又缺少资金的潘石屹亲自担任SOHO 现代城的形象代言人,从此游走在地产和娱乐两界:作为男主角先后接拍了摩托罗拉、IBM、索尼、LG电视广告片;本色出演电影《阿斯匹林》;主持脱口秀节目《老友记》之《Mr.Pan》;写博客、微博粉丝数千万;拍照片出影集;关注PM2.5…… 娱乐营销无疑是成功的,潘石屹曾表示,SOHO中国用于宣传推广的费用不到每个项目的千分之七。而一般大型楼盘用于此方面的费用为百分之三左右,南方的一些楼盘甚至达到百分之五。 重资产运营 “我们就是重资产运营,而且你看我们的财务数据,已经完全做好准备了,”潘石屹这样告诉时代周报记者。 正当万科将旗下商业地产打包出售给凯雷投资、领汇基金,只留10%-20%的股权轻资产运营时,潘石屹决定将重资产运营进行到底。 2012年8月,SOHO中国宣布转型持有型物业,此前,散售的模式曾给SOHO中国带来丰厚的利润,这也是SOHO中国规模不大,甚至无法跻身房地产百强排行榜单,却依然是业内举足轻重的企业的原因之一。 时代周报记者查阅年报发现,SOHO中国在很多年的时间里,毛利率都在50%左右,净利润率远远高于行业平均水平。2012年SOHO中国营业收入为153.05亿元人民币,毛利润就高达90.06亿元,剔除投资物业价值重估后的核心净利润也有33.4亿元。 但是再光鲜的数据,也掩饰不了市场的变局,卖三里屯SOHO的时候,在太原、呼和浩特开
做人要与众不同 花在草丛中显得与众不同;海鸥在蔚蓝的大海上显得与众不同;白云在蓝天下显得与众不同。做人也是如此。要想成功，就要做到与众不同。 材料中的珍珠在沙子中做到了与众不同，我们就应该像那颗珍珠一样，即使被埋在沙子里，珍珠也会被发现。每个人都有属于自己的人生，每个人的人生都不尽相同。如果我们亦步亦趋，随声附和，去炮制别人的成功，那么最终我们也泯然众“沙”矣。我们也就最终变成邯郸学步的人，自己可能连路都不会走，每个人都有属于自己的个性和性格特点，充分地发挥出来，把自己打造成一个和别人与众不同的人，这样你的机会就会变多，成功就会离你更近。 与众不同，可以让我们被更多的人发现，即使在一堆沙子中，如果你是一颗普通的石子，那么你也是与众不同的，你也会被人发现。“鹤立鸡群”讲得就是这个道理：鹤在鸡群中是与众鸡不同的，如果你要找的仅仅是一只鸡，那么试想一下你被发现的可能性有多大。 与众不同，可以让我们把握更多的机会。赢得了被别人发现的机会，就赢得了更多工作的机会。周杰伦在一群服务员中会弹琴是与众不同的，正是他的与众不同他被老板发现而不再端盘子。某大学毕业时简历做得与众不同，就先得到
招聘人员的亲睐，得到了工作的机会。周杰伦在一群服务员中会弹琴是与众不同的，正是他的与众不同他被老板发现而不再端盘子。你只有做到和别人不同，才会享受成功的喜悦。 与众不同可以磨砺我们的意志，当我们与众不同的时候，我们一定会遭到很多人的质疑和责骂，枪打出头鸟，这是大家都知道的道理，这时候我们要咬紧牙关，坚持不懈，慢慢地去赢得众人的理解和支持，最终达到改变他们的态度的目的。 与众不同，需要我们有足够的勇气。有时候不是我们不想与众不同，而是不敢。当大家同样做一件事时，你只有与众不同，才能在更多的平凡人中脱颖而出，只有有特点，才能有更多人的喜欢。在房地产界潘石屹绝对不是最大的做的最大的公司，但是他的公司绝对是引起人们关注最多的，因为他的近乎简笔画的相貌，以及他的犀利的语言，才会有他今日的辉煌，也正是他的这种与众不同，铸造了他今日的成功。 兰花没有牡丹的硕大，没有玫瑰的芳香，没有石榴的火红，但是它生长在不与世俗争宠的幽谷之中，无论别人是否欣赏都散发着自己幽幽的香气，这就是它的与众不同。正因为这样，他才得到了花中君子的美誉。 做一个与众不同的人，让别人善于发现自己，你就会发现，成功其实离你很近。
个人形象的重要性 个人形象的重要性 一、得体的塑造和维护个人形象，会给初次见面的人以良好第一印象。 包括发型、着装、表情、言谈举止、待人接物、女士的化妆及饰品等。最近服装自由的大企业越来越多了，对于着装也越来越自由化。要想给人以好感，得体的塑造和维护个人形象是很重要的。基本上是无论男女均穿商务套装，要以高雅的穿着做为工作服。另外，装扮要看场合。不只是着色和款式，也要注意服装要合身。西方国家人民在传统上有一套繁琐的见面礼节，从握手、问候到互相介绍都有约定俗成的习惯。在正式场合下，一个人的言谈举止可以体现一个人内在品质。握手是最普通的见面礼。在美国，握手时，男女之间由女方先伸手。男子握女子的手不可太紧，如果对方无握手之意，男子就只能点头鞠躬致意。长幼之间，年长的先伸手;上下级之间，上级先伸手;宾主之间，则由主人先伸手。握手时应注视对方，并掐下手套。如果因故来不及脱掉手套，须向对方说明原因并表示歉意。还应注意人多时不可交叉握手，女性彼此见面时可不握手。同握手的先后顺序一样，介绍两人认识时，要先把男子介绍给女子，先把年轻的介绍给年长的，先把职位低的介绍给职位高的。 二、个人形象不是个人性的，它承担着对一个组织的印象。 服饰礼仪、职业礼仪渐渐成为企业的必修课。服饰礼仪是人们在交往过程中为了表示相互的尊重与友好，达到交往的和谐而体现在服饰上的一种行为规范。职业礼仪是在人际交往中，以一定的、约定俗成的程序、方式来表现的律己、敬人的过程，涉及穿着、交往、沟通、情商等内容。潘石屹，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁。总是穿着黑衣服，戴着黑框眼镜，而且是多家跨国公司的形象代言人。他说这种着装并不是什么特意的形象设计。只是觉得别的颜色驾驭不住，怕穿了不合适。而黑色很简单，在正式、非正式的场合都适合，尤其是当我一天当中参加很多活动时，黑色可以以不变应万变。着装没有必要讲究名牌，另外保持形象的连贯性也很重要。千万不要今天这样，明天那样。否则会把自己的形象一段一段破坏掉。我本人比较同意他的说法，尤其要讲究个人形象的连贯性。会给人一种稳定、诚信的感觉。
昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。 如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部） 一、中国房地产市场诞生
1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。 二、中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
一位年轻人写给潘石屹的信美文一位年轻人，写信给潘石屹。 信中诉说，他刚大学毕业，找到了一个不错的工作。 但是，公司里的同事间竞争激烈，主管经常刁难，老板也好像不识贤愚。他过得很不顺，他真想换一份工作，但又舍少是这份不菲的待遇。 他问潘石屹，他该怎么办。 回信中，潘石屹给他讲了一个故事。 明朝有位书生屡试不第，生活穷困潦倒，整天唉声叹息。他虔诚礼佛，他常想，要是能得道成佛，摆脱困苦，该有多好啊！ 一天夜里，他梦见自己遇上了文殊菩萨。于是，他求文殊菩萨：“让我做你的童子吧。” 文殊菩萨微笑问他：“为什么？” 他说：“红尘悲苦！我早已厌倦了。” “其实红尘中，不全是悲苦，也有许多美好的事物。”文殊菩萨面色宁静如水。“要是成了我的童子，你就要永远远离这个烟火红尘，你确定吗？” “我确定！”书生肯定地回答。 文殊菩萨笑了，一脸深意：“你来看看这个。”
菩萨拿出一面铜镜，手轻轻一拂，铜镜中就出现了一幕布场景： 只见一位仙童正摇着文殊菩萨的胳膊说：“师父，你就让我下凡去做一个凡人吧。求求你了。” “为什么要做凡人呢？要知道做一个仙人，是多少凡人朝思暮想的啊！” 仙童的语调忽然忧伤起来：“蓬莱寂寞啊，师父！有美酒，却只能独酌；有仙乐，却无人共赏。没有朋友兄弟，没有儿女天伦……师父您出外论道的时候，偌大的仙山，只有我一个人，只有孤独和无边的寂寞。” 边说着，仙童边举起年轻稚嫩的手臂：“师父您看，我都五百多岁了，还长成这么一副童子模样。对我而言，生老病死都是一种奢求啊！五百年了，十几万个日日夜夜，您知道我是怎么过的吗？”仙童说得十分动情，眼中隐隐有泪花闪现。 或许，是最后一句打动了菩萨。文殊菩萨一声轻叹…… 书生还想再看，文殊菩萨已经撤了铜镜。 “这是我的一位仙童，他跟你恰恰相反，他最想做个凡人。”文殊菩萨说。 “好好想想吧，等你做好了决定，我会再来的。”文殊菩萨化作了一阵清风，飘然而去。 书生醒了。桌上，半根红烛正艳，窗外，一轮圆月幽明。