城市综合体物业管理及其管理方案
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、城市综合体物业管理特点
1、综合体物业管理的任务
综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：
——办公室（含前台、财务、采购、仓库）
——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；
——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；
——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；
——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业
城市综合体物业管理收费标准
二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
城市综合体物业管理组织架构
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。
由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。
三、综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段
前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理
主要工作内容
1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。
综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。
成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口
3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。
7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。
施工图设计阶段的物业服务介入
.参与人员
前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。
二.在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议
1.土建
1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择
2）门、窗的材质
3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸
4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求
5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集
6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置
7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性
2.配套
1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响
3）各种设备产生的噪音对业主的影响
4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内
5）各种设备设施的能源消耗
6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响
7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性
（一）参与人员
前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。
（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议
1.地产公司招标工作介入
1）供方门、窗质量及售后服务评价
2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定
2.施工介入
1）房屋质量控制
2）隐蔽工程检查验收记录
3）设计变更记录的收集
4）设施、设备的安装调试及操作培训
5）成品保护
6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量
三.综合体购物中心部分物业管理方案
购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。
购物中心物业管理任务一般包括
1.购物中心的前期介入
2.购物中心的装修管理
3.保安和录像监控系统确保对购物顾客的无打扰服务
4.购物中心的清洁
5.机电设施维护
6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用
对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算
城市综合体物业管理预算
四.购物中心的装修管理
1、购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例
安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。城市综合体物业装修管理流程
2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述
百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等；为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等；为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。
“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。
组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：
一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。
二、统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。
三、效率与质量统一的原则。“二次装修”既要保证时间和工期的要求，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。
四、安全第一，规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。
五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。
“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：
一、商场形象管理的要求。各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员，因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位要求，其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。
二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务，以保证开业或调整计划的如期完成。
三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求。商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要，因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理要求组织施工。
四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程。为完成好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程，各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程与商场相关部门配合接受相关的管理和指导。
五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量。各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术要求、材料、工艺要求等，使得装修结束后能够通过验收安全使用。
百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位，具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准，
用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。
“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：
一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。
二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。
三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。
四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。
五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。
六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。
七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。
做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题
1、做好“二次装修”的计划和组织工作。
2、设计和做好“二次装修”的工作流程。
3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。
4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。
5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。
6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。
7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。
“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。
二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料:
1、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容：
效果图
平面布置图
天花布置图
立面图、剖面图（包括店面、橱窗、灯箱和招牌）
地面铺装图
空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图）
电气图（包括结线系统图、照明线路图、插座线路图）
弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）
给、排水（污）施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）
套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图）
2、餐饮类租户另须增加以下图纸
厨房排油烟施工图
给、排水（污）施工图
燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具）
北京朝阳大悦城餐饮商户
3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定
1．1 品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。
1．2 通过商场审核的公司应在规定时间内提供A4 及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、效果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。
1．3 出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。
1．4 柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则：
服装类、鞋类低柜高度 1350mm以下。
珠宝、饰品、化妆品类低柜高度 950mm，炮台展柜高 1350mm以下。
1．5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。
1．6 模特地台高 150mm,深 800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框， 2F以上商铺不能制作模特底台及橱窗玻璃。
1．7 柜体面层应选用烤漆或高档防火板（机器无缝折边）、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层。
1．8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。
1．9 消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理。容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。
1.10 1F商铺化妆品区吊楣尺寸为 250mm厚 400mm高，2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于 2米，2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质。
1.11 地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用 5mm宽不锈钢条收口
1.12 地面找平层不得直接使用水泥砂浆，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔，再进行地面铺设。
1.13 试衣间设计严格按照商场要求进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。
1.14 装饰材料应使用符合消防要求的绿色环保产品；玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃。
1.15 围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精美、简单，以品牌LOGO底纹为准。
1.16 天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板。
五.城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用
1.首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。
购物中心的服务措施购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局
布置、环境氛围营造、内部动线与外部交通呼应、导购与导示系统等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；
另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。一般建议在商家的背面设置货运通道,运货部分与人流通道不冲突。
2.其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。
城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。
例如，在商圈内的综合体项目,以购物中心作为中心,购物中心与人们的日常生活最为密切，满足人们购物、娱乐和休闲，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；
[quote]在CBD内,写字楼是综合体的核心部分。写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。
[/quote]
六.综合体五星级酒店物业管理方案
五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体包括清洁卫生、保安和设施维护。空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。
五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时日常工作。五星酒店物业管理也可以交给酒店管理公司配套的物业管理公司.例如,花园酒店由珠江物业酒店公司管理.
目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理, 经过20年的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:
广州珠江酒店物业管理有限公司城市综合组织管理架构
五星酒店物业管理措施
五星酒店要求中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,正确按照中央空调的规程操作,合理使用,避免出现牺牲设备寿命,造成较大损失。
一般采取如下措施:
1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命。
2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。
七.写字楼和公寓物业管理方案
写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络系统可靠性纳入重点工作。楼宇自动化系统管理和维护实现网络化和知识化服务，降低物业管理成本。远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。
写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大企业总部作为主要租赁对象,一般整个楼层租赁。100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。
深圳京基100城市综合体的超高层写字楼
写字楼租户布局原则写字楼出租管理需要充分考虑行业特征,5A,4A级别写字楼物业,如果
以金融保险为主,金融类服务公司可以放在较高楼层,保险类公司尽量安排在较低楼层,原则是访客最多的租赁单位放在较低楼层。
华润大厦是深圳高端写字楼的典范，国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2
万平方米，以金融机构及国
内外大型企业为主要目标客户.
超高层写字楼的消防管理是重点之一,由于超高层火灾害难以救援,必须将火险消灭在萌芽状态。
沈阳皇朝万鑫国际大厦坐落于沈阳最繁华的青年大街黄金地段上，A、B、C三座超高层塔楼呈“品”字形排列，底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等，A座主要为豪华五星级酒店和部分写字楼，顶尖高度为219米，B座主要为公寓，精装修，高度为152米。该项目总投资近30亿元人民币。
超高层的监控系统需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防系统要能够对外墙起火有灭火措施。超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。
失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦
酒店式公寓服务可以参考五星酒店物业管理服务,酒店式服务引进公寓中，提供洗衣服和送餐服务.酒店式公寓尽量租赁给知识分子群体,便于管理,建立有效的管理秩序。
300米高度电梯分区方案
八.停车场管理
停车场管理是物业管理的重要组成部分。以长春国际金融中心为例，酒店和公寓停车位专用，写字楼和购物中心建议部分停车位通用，具体为购物中心设置100个停车位，可以混合使用写字楼200个停车位。大型综合体可能有多种停车方式,包括空中停车和立体停车。以青岛
JUSCO 为例是地面停车和空中停车结合。
九、现代综合体的应急守则和突发事件管理----以深圳万象城为例作为都市综合体，在安全管理上的复杂性，
决定了华润中心突发事件管理的复杂性，总结历
年的管理经验，较易发生的突发事件类型有：
消防安全事件
公共安全事件
治安事件
自然灾害事件
施工作业伤害事件
详见案例分析
高档物业管理方案 前言 “悠悠XX，XX外滩”XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。 XXXX房地产实业÷坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。 XXXX物业管理从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。 第一部分综合说明书 1.1 一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。
公司组织架构图 1.2 管理业绩： 管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的、两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。 1.3 管理优势： “尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于： 一、人力资源 公司初创人员，全部来自XX、、三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX”特色的物业管理理念和操作程序。 二、集团依托 “XX”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象”的口号。 三、各子公司支援
平安城市综合管理系统 解决方案
行业背景 随着城市建设的飞速发展和人民生活水平的不断提高，城市管理面临越来越大的挑 战。人员的大量流动和机动车大量增加，给城市带来的经济繁荣的同时也存在了大量的治 安问题以及道路交通问题。同时城市的规模都在不断的扩大，传统的人工管理方式已经越 来越不适应城市管理的发展。针对这一系列问题，公安部在近年一直大力推广数字化联网 的大规模平安城市监控系统，并且推出了新的国家级标准GB/T 28181-2011《安全防范 视频监控联网系统信息传输、交换、控制技术要求》规范以及GA/T 669系列标准《城市 监控报警联网系统系列标准》和《公安信息通信网边界接入平台安全规范》，对平安城市 系统有了更为详细的规范和要求。 平安城市安防综合管理系统解决方案 规范平安城市安防管理系统建设规范，提高城市的信息化程度和监管工作效率，缩短应对城市管理突发事件的响应时间。保证城市居民和城市道路车辆行人的人身财产安全。 根据城市的管理的需求，可以构建以派出所、县级公安部门、市级公安部门的多级联网城市安防综合管理系统。 针对城市道路的关键路段设置卡口系统、电子警察系统，针对人流密集的公共广场设置治安监控系统以及制高点监控。采用地感线圈、RFID无线、3G通讯、联动报警技术结合的安全加密智能高清的视频监控系统，实现具备各种视频安防监控、道路卡口监控、电子警察执法、各种报警信息联动、110自动报警、多级平台管理等功能，实现综合的平安城市综合管理解决方案。 系统架构图 平安城市综合管理系统，主要包括以下几个部分：道路卡口系统、电子警察系统、治安监控系统、城市制高点监控系统、区域派出所监控中心、县级监控中心。 系统整体逻辑图：
城市运营管理智能决策：基于对城市运行历史数据的全面整合，建立城市运营管理分析决策模型，分析、挖掘城市运营管理领域的内在规律、发展趋势，为城市运营管理决策提供支持。 (2)应用展现层 应用展现层包含面向不同使用者和不同操作终端的个性化展现与交互能力。 从使用者视图来看，包括： 领导综合门户：整合领导关注的信息展现、日常办公、协同指挥、应用商店等功能，面向各级领导提供个性化的定制门户。 协同工作门户：整合城市运营管理智能协同功能，并集成相关业务应用的界面，为工作人员提供协同工作的环境。 应用管理门户：整合应用支撑和应用集成相关的功能，为业务和系统管理人员提供管理、维护的操作门户。 从终端视图来看，包括： 移动终端视图：相比较传统的PC桌面，移动终端有着显著的特性，屏幕较小、携带方便、触摸屏幕、手势操作等，基于移动终端的交互特性，针对适合在移动终端上使用的功能(主要以信息展现为主)，设计符合移动终端操作习惯的交互界面，提供城市运营管理中心移动客户端应用门户。 电视墙大屏幕：大屏幕是智慧城市重要展示手段，在政府开会、日常工作、参观接待中作为直观的信息展示墙使用。系统提供符合大屏幕操作习惯的交互界面，根据电视墙大屏幕的展现和使用特点，综合展示政府工作中关心的经济财税、城市建设、社会发展、社会稳定等各方面的信息，通过表格、图片、视频、多媒体等多种方式展现，支持良好的互动功能，支持信息再挖掘，支持与城市其它系统切换展示。 PC桌面视图：城市运营管理中心同时也提供传统PC桌面的使用门户。使用者通过浏览器访问系统服务器获取信息，通过鼠标和键盘与系统进行交互。PC桌面操作具有稳定、安全、易管理、通用性强和配置较为灵活等特点，系统的主要功能都可以通过PC桌面门户进行访问使用。 (3)应用支撑层 应用支撑层包含为业务应用和应用展现功能模块提供支撑的基础能力，重点是应用商店管理，同时包括首页定制、系统管理、安全管理等基础功能。 应用商店管理，为符合城市综合运营管理中心系统接入规范的应用的接入、发布、安装、访问提供统一的管理和控制功能。 首页定制，为面向不同使用者的个性化门户提供首页定制功能。
XX物业行业综合管理系统 解决方案 文件标识：物业行业综合管理系统解决方案 当前版本：V20160516 作者：点都软件大客服部 编制单位：点都软件（上海）有限公司 400客服热线400-666-1127 官方网站https://www.doczj.com/doc/0916561833.html,
目录 第一章系统概述 (3) 1.1 系统目标 (3) 1.2 系统优势 (4) 第二章技术方案 (4) 2.1 系统技术框架 (4) 2.2 系统模块架构 (5) 2.3 系统平台特性 (5) 第三章功能介绍 (8) 3.1 档案管理 (8) 3.2 资质管理 (9) 3.3 业务管理 (10) 3.4 信用管理 (12) 3.5 业委会管理 (16) 3.6 信息发布 (18) 3.7 查询统计 (21) 第四章实施方案（待定） .............................. .. (22) 4.1成立项目组 (22) 4.2系统环境要求 (23) 4.3实施计划详列 (24) 4.4培训计划详列 (25) 4.5实施成功保障 (25) 4.6后期服务计划 (26) 第五章公司简介 .............................. .. (26)
第一章系统概述 市场经济的发展以及房地产市场的快速发展，加速了城市化进程的发展，物业管理作为中国一个新的行业，正从起步走向快速发展成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，作为城市化管理起到基础作用的物业管理越来越引起整个社会的关注，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业，如何借助信息技术手段对物业服务企业进行有效管理，成为一个新型课题。 同时，随着社会的不断发展，物业管理又赋予了新的社会意义：一是把物业管理工作与保障和改善民生结合起来，二是把物业管理工作与创新社会管理结合起来；三是把物业管理工作与宏观经济政策结合起来；四是把物业管理工作与“两型社会”建设结合起来。但是，现阶段物业管理普遍存在着业主和服务企业关系紧张、从业人员素质不高、物业管理区域不明确、物业服务水平低下、物业管理公司信用状况差等问题，引起广大业主的不满意，屡屡引起业主罢免物业服务企业、物业服务企业不履行服务义务等等，如何对物业服务行业进行有效的管理，保持物业行业的持续健康的发展，己成为一个迫切的课程。 随着信息技术的飞速发展，为响应国家互联网+战略；建立物业行业信用信息系统一方面可以通过物业电子政务网站，实现相关政策、企业信息、招投标信息、信用信息的发布，另一方面，物业服务企业可以在线进行资质申报，业主可以在线进行服务评价和投诉，从而实现基于电子政务网站的物业服务企业的资质申请申报、信用评价，为物业主管部门、物业服务企业、业主、业主委员会提供了一个交流互动的平台，并向社会提供权威、准确、及时的物业服务企业信用信息并予以公示；促进树立良好的行业诚信风气及规范行业行为；为政府主管部门提供管理、决策依据；为其他相关部门及行业提供参考；树立物业管理部门良好的政府形象。更好的实现对物业服务企业的业务监督与管理，促进物业服务行业的健康持续发展。 1.1系统目标 通过物业行业信息系统为市局物业科主管部门、区县分局物业科主管部门、街道办、物业服务企业、业主委员会、广大业主提供业务服务。系统主要对行政管理区域内的小区分布情况、基本数据信息、小区收费标准和居民信息管理；业主委员会管理；物业服务企业基本档案和从业人员管理；物业企业资质审批；企业信用管理与评价、物业企业信息公示等全面综合为一体的信息采集和管理。通过对业务的整合，建立起全市物业行
城市综合体物业管理方案（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
目录 第一章城市综合体物业管理的概述 (1) 第一节城市综合体物业管理的特点 (1) 第二节城市综合体物业管理的任务 (1) 第三节城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 (2) 第四节城市综合体物业管理应注意的其它事项 (3) 第二章项目概况、管理服务整体设想及总体目标 (4) 第一节城市综合体项目概况 (4) 第二节管理服务整体设想 (4) 第三节管理服务总体目标 (6) 第三章组织构架、人员配备、培训及管理 (10) 第一节管理服务机构组织构架 (10) 第二节人员配备 (11) 第三节人员培训及管理 (15) 第四章物资装备计划 (26) 第一节物资装备明细 (26) 第二节物业管理用房计划 (28) 第五章前期介入服务、承接查验 (28) 第一节物业管理前期介入的重要意义 (28) 第二节前期介入服务 (29) 第三节承接查验 (32) 第四节前期介入费用 (39) 第六章服务质量标准及措施 (41) 第一节服务质量总标准及措施 (41) 第二节安保管理服务标准及措施 (43) 第三节设备设施管理服务标准及措施 (50) 第四节智能化系统的管理维护标准及措施 (63) 第五节环境管理服务标准及措施 (67) 第六节住宅区域服务标准及措施 (71) 第七章管理服务重点、难点及其措施 (78) 第一节物业管理服务的重点、难点分析 (78) 第二节物业管理服务重点、难点及其措施 (79) 第八章突发事件应急处理预案 (82) 第一节安全管理措施 (82) 第二节突发事件应急处置预案 (83) 第九章管理规章制度 (86) 第十章物业档案资料管理 (89) 第一节物业档案资料管理总则 (89) 第二节物业档案资料管理 (90) 第十一章物业管理服务费用测算 (93)
物业管理系统 本系统包含两个部分：业务处理部分和数字化社区管理部分 一、融合ISO9000思想，以ISO9000文档为指导 在系统设计的全过程中全面融入ISO9000思想，所有工作流程，所有工作记录均以ISO9000文档为指导，并依照ISO9000管理思想，对所有工作都有相应的统计、分析。 二、提供ISO9000专家服务 在向用户提供ISO9000文档管理工具的同时，还提供一套标准的物业ISO9000文档，以指导用户的工作。 三、采用VFP6.0 做开发工具，实现对象化编程 VFP6.0全面继承了FoxPro2.6的全部功能，同时又具备强大的可视化和对象化编程等特点，使编程直观，界面美观，便于开发，可维护性强等优点，同时，VFP6.0 与FoxPro2.6 属同一类产品，数据迁移方便，系统升级迅速。 四、功能覆盖整个物业行业 本版本即包括管理公司的内容，又包括管理处内容，涉及物业类型包括住宅小区，写字楼等多种类型，在管理的广度上包括房管、客管、收费、设备、保安、消防、行政、人事、清洁、绿化等，功能覆盖整个物业行业。 五、界面友善，操作方便 本系统全面采取客户自定义模式，可随物业公司所管理的物业或者楼盘的情况而设定，并且各种类别的划分可由客户自行确定。 六、灵活的用户权限管理 用户权限细化到每个功能，用户以不同身份登录，可进入不同的功能模块，并且实现不同的功能。 七、压缩备份 系统可自动或手动对数据进行压缩备份，即可保证数据的安全性，又能节省用户的硬盘资源。 八、使用安全 本系统有很强的保密性和数据安全情况，通过对数据加密和系统权限管理，便各部门只能处理和查询本部门内的工作，保证数据的保密性；同时结合数据备份功能，最大限度的保证数据的安全，不至应各种意外情况使得宝贵的数据损坏或丢失。
智能化物业管理综合信息平台——万科物业EBA设备远程监控系统 一、引言 物业管理（Property Management）在20世纪80年代从引入我国地。经过三十多年的发展，市场日趋规、成熟。据《2013-2017年国际物业管理行业发展经验分析报告》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5%以上。其中，为大家所熟知的著名的物业管理企业有：万科物业、长城物业、陆家嘴物业、华侨城物业、均豪物业等。 面对激烈的市场竞争环境，作为服务性行业，物业管理企业在规管理、提高服务质量的同时，也必须考虑降低其运营成本。随着其基础技术网络通信及传感技术等日益发展成熟，物联网技术在物业管理领域也逐渐得到体现。 二、物联网 . .
互联网（Internet）技术发展至今，已经为人类的生活和工作带来了极大的便利，也在逐步改变着人类的生活模式。 将与人类关系密切的“物”融入互联网，从而通过网络系统实现人与物、物与物的交互，是网络通信技术发展至今人们自然产生的愿望。因此，物联网（the Internet Of Things，或简写为IOT）概念也就应运而生。 网络通信系统只是信息交互的途径，而获取与“物”相关的信息是物联网的另一个基础技术，即：感知层技术，其中包括传感技术等。如：烟雾传感器可以告诉人们可能发生的火灾，车载GPS可以告诉人们该车辆目前所处的位置。 将传感器等采集到的数据经过网络系统传输至后台，再由后台软件系统进行分析处理，并根据分析处理结果将信息或控制通过网络系统发送至相应对象（人或物）。由此，即实现了上述人与物、物与物的交互。 以上即物联网的三个技术层面：感知（数据采集）、网络（数据传输）、应用（数据处理）。 . .
城市综合体物业管理方案
第一章城市综合体物业管理的概述 第一节城市综合体物业管理的特点 城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。 物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点： 1.由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 2.由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。 3.由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。 第二节城市综合体物业管理的任务 城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理，一般由集团履行物业的策略性管理的职能。 目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。
智慧园区综合管理系统整体解决方案 智慧园区综合业务智能管理系统集成视频、报警、园区一卡通、产线管理、能耗管理、公共广播、信息发布等多种系统，全方位实现企业园区的智能化管理，为企业员工打造安全、便捷、规范的工作环境，为企业管理者提供高效、可靠、综合的管理手段，从整体上提高企业形象，增加企业竞争力。1、智慧园区综合业务智能管理系统简介 企业通过信息化、高效化和实时化，最终实现全面智能化管理。企业智能化的水平直接决定了国民经济以信息化带动工业化的成败和企业竞争力的高低，是我国目前经济发展的战略重点。企业作为国民经济的基本细胞和实现信息化、工业化的载体，其信息化水平既是国民经济信息化的基础，也是信息化带动工业化，走新型工业化道路的核心所在。2、系统架构 智慧园区综合业务智能管理系统，通过TCP/IP连接和控制各个子系统硬件设备，系统网络结构图如下： 3、系统优势3.1 与视频监控、入侵检测系统的联动 不法分子越过围墙，触发入侵检测系统，检测系统发出告警给附近摄像机，摄像机运行到预订位，进行拍摄。 同时告警会上报到综合业务智能管理系统，管理系统中的实
时监控系统，自动弹出发出告警的摄像情况，并同时发出告警声音提示。 相关监控人员根据情况通知附近安保人员，并可同时发出警报或通知警察。3.2 与视频监控、门禁系统的联动 当门禁在以下情况： 长时间不关门 多次密码输入错误 发现尾随 发现返潜 输入“胁迫密码” 对门禁系统进行破坏（暴力破门、剪线、短接） 以及类似情况时，监控中心的电子地图、监控视频都会发出声音告警提示，并显示具体报警内容、报警位置、报警当地视频情况。3.3 与信息发布、公共广播系统的联动 当发生告警时，智能系统会自动辨识告警类型，并判断是否触发在信息发布系统、公共广播系统中事先录制好的广播内容。3.4 手机监控，查询统计 提供智能手机客户端（Android、IOS），供客户监控企业运行情况，监控人员是否到岗、产线生产是否顺利，企业当月能耗情况等。4、系统特点 融合度高：通过统一的基础平台，集成入侵检测、视频监控、公共广播、信息发布、园区一卡通、能耗管理、产线管理多
物业公司管理系统
XX物业公司管理系统 1．背景 XX是一个大型民营企业集团,下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立,或有的物业自己组建自己的物业队,或有的物业聘请外部物业公司,这在一定程度上增大了公司的成本开支,形成了资源浪费。在这样的背景下,经集团董事局研究决定:成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作,第二阶段将考虑走出集团内部,对外营业,接管葫芦岛市其它物业的管理工作。 2．服务对象 现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等 3．办公地点 北方家园建材超市办公楼 4．隶属关系 物业公司为集团公司直属单位,其在集团内的位置如下图:
5．业务范围 基本业务: 建筑物的维修和定期养护 辅助设备的定期检修保养 保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转 保证道路、污水排放管道畅通无阻 维护物业整体规划不受破坏 制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为 做好物业管理绿化和室内外保洁工作 辅助业务: 房屋装饰、家电维修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等
6．组织机构
文档仅供参考 7．人员编制(总编制不超过150人) 经理:1人。 副经理:1人。 服务中心:5人(24小时分3班倒,白班2人,夜班1人)。 消防监控队:设消防干事1人;每个岗设消防监控员1人,共10人。 保洁队:设队长1人;每个保洁班设班长1人,共10人;每个保洁班下设保洁员若干人。 检修队:设队长1人;下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长,每个
商业广场物业管理试行方案 xxx商业广场管理有限公司 xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ? 日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e. 停车管理服务； f. 特约服务。 ? 日常联系内容 a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b. 写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的投诉； d. 及时回访业户征询意见。 ? 日常服务与联系的质量控制 a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；
b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ? 日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ? 管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ? 管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；
管理处实行维修回访制度； 对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； 业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； 处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 ? ? ? ? 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ? 服务原则 微利保本、量入为出。 ? 服务标准
项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或张贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：
（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评内容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。
城市综合体物业管理及其管理方案 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 一、城市综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 城市综合体物业管理收费标准 二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 城市综合体物业管理组织架构 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段
精心整理物业服务管理解决方案
目录 第一部分项目解决方案概论........................................................................................................ 错误!未指定书签。 1.1物业类型概况........................................................................................................................... 错误!未指定书签。 1.2物业管理特色........................................................................................................................... 错误!未指定书签。 1.3客户需求分析........................................................................................................................... 错误!未指定书签。第二部分项目整体解决方案........................................................................................................ 错误!未指定书签。 2.1方案总体设计思想................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.2方案目标................................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.3企业管理功能介绍................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.10.4实用性原则 ..................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.10.5通用性原则 ..................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.10.6标准化原则 ..................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.10.7高质量原则 ..................................................................................................................... 错误!未指定书签。 2.10.8可扩展性原则 ................................................................................................................. 错误!未指定书签。 2.10.9易用性原则 ..................................................................................................................... 错误!未指定书签。 可靠性原则 ................................................................................................................................ 错误!未指定书签。 2.11方案特点................................................................................................................................. 错误!未指定书签。第三部分目实施服务 ................................................................................................................... 错误!未指定书签。
城市综合体的物业管理 文/正略钧策管理咨询公司 随着中国城市化建设进程的推进，未来10~20年将会是城市化、城镇化建设的又一个高潮。相比发达国家，中国的城市化建设还处在发展的中期。我们来和欧美做个比较，1970年美国城市化率达到70%，目前已接近90%基本完成城市化建设；日本1970年城市化率达到75%，2001年基本完成城市化进程；韩国1980年城市化率达到了74%。而中国，城市化进程始于改革开放之后，到目前为止城市化率仅有50%。因此，未来中国城市化建设必将持续，而在新一轮的建设过程中必将呈现出独有的特点——城市综合体建设时代的到来。同时，城市综合体的快速发展，必将为上下游产业提供更多的发展空间，随着城市综合体功能的不断完善和更新，也将带动整条产业链经营理念和服务水平的更新。其中物业管理就是最为典型的一个行业，不但受益最多、机遇最大，同时面临的风险和挑战也有很多。 一、国内外城市综合体的发展概况 城市综合体历史发展由来已久，是人类社会城市化进程的产物。目前较为发达和成熟的当属欧美、日韩等发达国家。 根据西方发达国家的城市化建设经验，在一个城市发展到一定阶段，往往有着能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值、洋溢着城市精神的都会“名片”——城市综合体，不断地涌现出来。如：美国纽约的洛克菲勒中心、法国巴黎的拉德芳斯、日本东京六本木、香港太古广场等。初到者或是不了解这座城市的人，只要在这些综合体内逗留数天，便可以感受到整座城市的文明程度、先进程度和发达水平。也就是说，这些综合体已经成为所在城市的一张“名片”能准确传达必要的信息，让陌生人迅速了解、产生共鸣并拉近彼此的距离，这也就是所谓的“名片效应”。 中国的城市综合体建设是伴随着城市化进程的推进而产生。在城市化健身
智能化物业管理综合信息平台-—万科物业ＥBA设备远程监控系统??一、引言 ?物业管理（Pｒｏperｔy Managｅｍｅnt)在20世纪８０年代从香港引入我国内地。经过三十多年得发展，市场日趋规范、成熟.据《201３-2017年国际物业管理行业发展经验分析报告》统计，目前我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米,主要一线城市物业管理服务收入占到当地GDP得２、5%以上.其中,为大家所熟知得著名得物业管理企业有：万科物业、长城物业、陆家嘴物业、华侨城物业、均豪物业等。 面对激烈得市场竞争环境,作为服务性行业，物业管理企业在规范管理、提高服务质量得同时，也必须考虑降低其运营成本。随着其基础技术网络通信及传感技术等日益发展成熟,物联网技术在物业管理领域也逐渐得到体现。? 二、物联网??互联网（Inteｒneｔ）技术发展至今，已经为人类得生活与工作带来了极大得便利，也在逐步改变着人类得生活模式. 将与人类关系密切得“物”融入互联网,从而通过网络系统实现人与物、物与物得交互，就是网络通信技术发展至今人们自然产生得愿望.因此，物联网（thｅInternet Of Thinｇs,或简写为ＩＯT）概念也就应运而生。
网络通信系统只就是信息交互得途径,而获取与“物”相关得信息就是物联网得另一个基础技术,即:感知层技术,其中包括传感技术等。如：烟雾传感器可以告诉人们可能发生得火灾，车载ＧＰS可以告诉人们该车辆目前所处得位置。 ?将传感器等采集到得数据经过网络系统传输至后台，再由后台软件系统进行分析处理，并根据分析处理结果将信息或控制通过网络系统发送至相应对象（人或物).由此,即实现了上述人与物、物与物得交互.??以上即物联网得三个技术层面：感知（数据采集）、网络（数据传输)、应用（数据处理). ?三、智能化物业管理综合信息平台? “智能化物业管理综合信息平台”旨在应用先进得物联网技术提高物业管理得服务质量、工作效率，同时降低物业管理企业运营得人力及能耗成本。??各种与物业管理密切相关得消防、安防、楼控等系统在楼宇自控系统中已得到广泛得应用。综合信息平台即将消防、安防、楼控系统以及其它系统（如：设备管理、能源管理、水电气表数据采集、人员管理等系统）集成一体，按物管业务需求将信息汇集到物管企业得以城市为单位得区域中心以及物管企业得集团中心进行后台处理,实现智能化得物业管理。? 图２、综合信息平台物联网三层结构??图3、综合信息平台网络结构? 消防、安防、楼控在一个物管项目（住宅小区或写字楼等)中通常就是分别独立得系统,综合信息平台将所有设备运行及管理信息汇集于中
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 一、xx综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
3.物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 xx综合体物业管理收费标准 二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 xx综合体物业管理组织架构 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在工程规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。 根据工程开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。 工程规划设计阶段参与人员前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、工程经理、工程主管、财务部经理主要工作内容1、从物业管理角度对工程的整体布局提出建议，如在综合体工程中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。 综合体前期物业管理服务介入方案：参与工程的规划，如在本工程中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。 成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建
综合信息管理系统项目实施方案
目录一、主干网络系统建设 （一）概述 （二）主干网络建设 （三）访问服务中心 （四）Internet连接 （五）服务器系统 （六）系统软件的选择 （七）主干网实施和综合布线子系统（八）数据备份 （九）网络管理 （十）IP地址分配和域名管理 （十一）网络安全 二、管理软件系统建设 （一）概述 （二）财务系统建设 （三）物资管理系统建设 （四）产品技术文档管理系统建设 （五）办公自动化系统建设 三、项目实施及培训 （一）概述 （二）子系统实施及培训进度 四、项目验收
一、某公司综合信息管理系统实施方案——主干网络系统建设 （一）概述 结合某公司企业网的建设，统筹规划，全面安排，确保网络的合理性、先进性、经济性和安全性，并且为网络未来的发展留有足够的扩充余地。 1、网络设计原则 坚持实用性和公司投资的充分利用 坚持开放性、兼容性和可互连性，向事实上的工业标准TCP/IP协议靠拢，同时考虑支持IPX/SPX 坚持技术的先进性 坚持高可管理性 坚持高可靠性 提供冗余备份功能 能有效进行网络管理 利于网络扩展和技术升级 充分利用现有的网络设备 提供严格受控的拨号访问系统 提供完全的网络安全控制 2、网络建设目标和总体规划 某公司信息系统网络建设的目标，主要是在公司办公楼和各生产车间部门构建局域网建设、及其广域网联接的基础上，将互联网技术引入企业内部网，从而建立起统一、快捷、高效的Intranet系统。整个系统在安全、可靠、稳定的前提下，符合经济的原则，即实现合理的投入，最大的产出。具体规划如下： 以电讯公司为中心，与公司机关大楼、厂区内各生产部门（考斯特、总装车间、零件车间及各库房）等单位通过光纤相连，构成一大型局域网。 以千兆以太作为主干网，利用第三层交换技术实现中型局域网规划，在原有网络主干的基础上增加各分交换网与中心主交换机（主节点）构成网络主干，各二级单位（三级节点）采用100M光纤收发器通接入主干网。 考虑到网络环路连接可达到冗余效果，增加系统的可靠性，因此，二级节点之间尽可能互联，形成环路。 网络中心建设拨号访问服务中心，接受远程拨号访问，并由认证和计费系统进行权限认证和计费。 网络通过申请专线或光纤接入公网，在公网上建立虚拟专用网(VPN)；通过采用Web技术和Internet-VPN技术以及信息加密技术实现电子商务。这样，可以提供远程拨号访问和通过Internet访问两种方式，来实现全国各地服务人员对公司信息的限制性访问。 网络的安全机制： （1）通过对网络设备的配置，控制访问列表等方式来加强网络的安全性措施； （2）更重要的是，在内部网与公众网的结合处，采用先进的防火墙技术、代理服务器技术、以及Web服务器的口令验证、数据加密等技术实现网络的安全性。 网络中心设立WEB应用服务器、代理服务器、E-MAIL服务器、DNS服务器、计费认证服务器和数据库服务器，实现WEB访问、Internet接入、E-MAIL系统、域名解析、计费认证和应用系统等各种功能。