2017年上半年上海管理与法规辅导：土地供应和市场管理
模拟试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、土地交易的客体是。
A：土地的实体
B：土地的权利
C：土地及其附着物
D：土地生产的物质
E：时间因素
2、某市2008年居住用地地价平均每月递增0．4％，则全年总计上涨．【2009年考试真题】
A：4．0％
B：4．8％
C：4．9％
D：5．0％
E：土地
3、建设单位管理的内容包括__。
A．建设单位设施费
B．建设单位开办费
C．建设单位经费
D．建设单位监理费
E．建设单位勘察项目材料费
4、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2平方千米，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。【2004年考试真题】
A：1
B：1．5
C：2
D：3
E：时间因素
5、土地统计的含义不包括__。
A．土地统计资料
B．土地统计方法
C．土地统计工作
D．土地统计科学
6、根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（）。
A．不符合土地使用价值相同，城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律
应一致的原理
B．体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理
C．体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律
D．不符合影响土地质量因素一致，不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理
7、从认识对象看，统计具有__等特点。
A．总体性
B．数量性
C．具体性
D．同一性
8、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。
A．威廉·配第
B．弗朗斯瓦·魁奈
C．冯·杜能
D．亚当·斯密
E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯
9、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。
A．公平
B．效率
C．专制
D．稳定
E．自由
10、土地的自然特征包括__。
A．位置固定性
B．面积有限性
C．供给的稀缺性
D．功能永久性
E．人为特征
11、影响建筑物价格的最基本因素是__。
A．建筑年代
B．建筑用途
C．建筑楼层
D．建筑结构
12、土地估价机构的基本组织形式包括__。
A．集体企业
B．有限责任公司
C．合伙制企业
D．股份有限公司
E．无限责任
13、建筑物估价的方法有__。
A．重置价格折旧法
B．成本法
C．建筑物残余法
D．市场比较法
E．对照法
14、下列属于会计核算的一般原则的有__原则。
A．客观性
B．自主性
C．相关性
D．可比性
E．相似性
15、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对的修正。
A：建筑物成新状况
B：土地开发程度
C：土地使用权年限
D：容积率
E：时间因素
16、在公园的下列房产中，应免征房产税的是。(单选题)
A：影剧院
B：饮食部
C：照相馆
D：售票处
E：土地
17、2007年1月1同起实施的《国务院关于修改＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的决定》，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基舢上提高__倍。
A．1
B．2
C．3
D．4
18、__是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。
A．临街深度调查表
B．深度指数变化表
C．深度指数修正表
D．深度地价变化表
19、土地利用管理工作的“龙头”是__
A．土地规划
B．土地管理
C．土地利用总体规划
D．土地利用
20、土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。这表明了土地市场具有__特点。A．交易实体的非移动性
B．土地市场的地域性
C．土地市场的垄断性
D．流通方式的多样性
21、某城市1994至1999年各年与上一年相比地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%，则在此期间该市地价的年平均增长速度为__。
A．3.65%
B．3.11%
C．3.00%
D．3.67%
22、企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过（）年。
A．2
B．3
C．5
D．6
23、不属于房地产开发具有的特点的是__。
A．周期长
B．风险大
C．利润低
D．投资多
24、采用剩余法中的传统方法评估地价时，开发完成后的不动产价值及开发成本均根据预测。【2006年考试真题】
A：当前市场状况
B：未来市场状况
C：过去市场状况
D：市场变动情况
E：时间因素
25、城市用地的评定主要考虑以下指标：__。
A．地基承载力
B．地形坡度
C．地下水埋深
D．洪水淹没情况
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、以下土地管理目的中，__不是土地用途管制的目标。
A．土地利用整体效率最大化
B．协调建设与保护的矛盾
C．消除土地利用中负外部性影响
D．确保被征地农民生活水平不降低
2、基准地价的特点有。
A：全域性
B：分用途
C：无限期
D：平均性
E：有限期
3、土地征用程序描述正确的是__。
A．用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请，并提交有关文件和证明资料
B．用地者填写建设项目征地申请、呈报表
C．用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用，领取有关批准文件或证明
D．用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案
E．用地者会同市或者区县土地管理部门及被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案
4、反映城市土地开发强度的指标有．【2008、2004年考试真题】
A：建筑密度
B：建筑高度
C：绿化率
D：容积率
E：人口密度
5、”九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21 000亿元，比“八五”时期增长了68％，平均每年增长10．93％。以上各项统计指标依次为。
A：总量指标、相对指标、平均指标
B：数量指标、质量指标、相对指标
C：绝对数、比较相对数、算术平均数
D：绝对数、动态相对数、几何平均数
E：管理费用
6、土地价格是由土地的__三者互相作用、互相影响形成的。
A．效用、相对稀缺性和有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
7、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以万元以下的罚款。
A：10
B：30
C：60
D：120
E：35％～50％
8、下列关于土地使用权租赁，说法错误的是__。
A．土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移
B．土地使用权租赁合同是有偿合同
C．如果民事主体无合法原因擅自租赁土地(例如划拨取得的土地使用权)，仍属于合法行为
D．当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利
9、估价要考虑__等因素对土地收益的影响。
A．社会经济发展
B．土地利用方式
C．土地预期收益
D．土地利用政策
E．地块大小
10、下列关于土地利用规划和其他规划的关系，说法不正确的是__。
A．区域规划是具体落实国民经济计划的重要手段和编制土地利用总体规划的基本依据
B．土地利用总体规划是编制土地利用计划的主要依据，规划在计划之前，计划是规划的具体落实
C．土地利用总体规划与国土规划的关系中，土地利用总体规划与国土规划是局部与整体的关系
D．从规划的空间范围看，土地利用总体规划与城市规划是点与面的关系
11、土地市场的不均衡主要是由于__造成的。
A．流通方式多样性
B．土地市场垄断性
C．土地市场地域性
D．土地资源稀缺性
12、收益还原法适用于评估__用地的地价。
A．学校
B．宾馆
C．公园
D．游乐场
E．政府机关
13、马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是__。
A．土地的耕作制度
B．土地的性质
C．土地的位置
D．生活必需品所特有的性质
E．肥沃土地的相对稀少性
14、根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是__。A．项目选址意见书
B．项目可行性研究报告
C．建设工程规划许可证
D．建设用地规划许可证
15、某地甲公司获准征用耕地后，两年内未使用，当地耕地占用税税额为5元/平方米，按照有关规定应向甲公司加征耕地占用税税额为（）元/平方米。
A．8
B．12
C．15
D．20
16、地籍按功能可分为。
A：初始地籍、日常地籍
B：税收地籍、产权地籍、多用途地籍
C：城镇地籍、农村地籍
D：常规地籍、数字地籍
E：35％～50％
17、开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是。A：没有改变用途，政府不需要给开发商补偿
B：由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金
C：必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还
D：新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用E：绿地产权归未来业主共同所有
18、不同__的国有土地使用权出让最高年限不同。
A．土地等别
B．土地级别
C．土地用途
D．土地质量
19、城乡规划实施一书两证。两证是指。
A：建设用地规划许可证和选址意见书
B：选址意见书和建设工程规划许可证
C：建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
D：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
E：35％～50％
20、地籍档案管理的基本要求有。
A：完整
B：准确
C：系统
D：安全
E：间隔
21、关于国有土地作价入股下列说法不正确的是__。
A．建设用地使用权作价入股形成的国家股股权由有批准权的人民政府土地行政主管部门持有
B．涉及土地作价入股的企业一般不是关键领域和基础性行业的企业
C．需要经省级以上土地行政主管部门批准
D．作价入股的建设用地使用权可以转让，出租和抵押
22、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资（）亿元。
A．968
B．1673
C．3367
D．4593
23、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门根据__，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人
民政府批准后，及时向社会公开发布。
A．社会经济发展计划
B．产业政策
C．土地利用总体规划，土地利用年度计划
D．城市规划和土地市场状况
E．当地房地产市场报告
24、《国土资源听证规定》规定，有下列__情形之一的，终止听证。
A．有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的B．有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的
C．申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止尚未确定权利、义务承受人的
D．当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的
E．有权申请听证的公民死亡．有继承人且继承人未放弃听证权利的
25、在建设项目工程的概预算中，施工定额是由以下的构成的。
A：劳动定额
B：材料消耗定额
C：市政工程定额
D：间接费定额
E：机械班台使用定额
上海写字楼市场分析 历史回顾 （1）整体趋势 2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。 （2）写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少
上海房地产市场形势地调研报告 上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较 大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立 项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进
2020年上海土地交易概况分析2020年是“十二五”规划收官之年，上海房地产行业总体延续了上一年的适度调控、稳中有升和健康发展的走势。总体供应和需求基本保持平稳，住房和办公楼的价格波幅也在可控范围。 2020年11月11日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出的“通过加快户籍制度改革带动住房”等相关产业的消费水平的提高，也使得上海房地产市场健康发展可持续和可预期。 目前，上海土地交易情况总体围绕市府房地产市场稳定、持续、健康发展的方针，土地交易围绕城市规划、市场需求、适度调控的基础上适时推出，规范招、拍、挂，避免土地出让价的大起大落。 一、上海土地交易的区域分布与用途 二、上海土地交易主要企业的拍地情况 三、上海集中推出土地区域分析 通过上海2020年1-10月已进行的89块土地交易可以看出，我国城市化建设对上海房地产业的发展同样有着重大的影响，具体而言：上海的浦东新区、宝山区和奉贤区今年推出土地的数量最多，分别为11块。而推出土地区域最为集中的是奉贤南桥新城，仅这一区域今年就已成交6个地块的土地交易。与其他区县在开发新城时成立区国资控股的土地开发公司或房地产公司进行开发不同的是，奉贤南桥新城的6个地块的项目中标方分属上海和外地的6家不同企业。分别为：上海中环投资开发集团（土地性质
为居住用地）、上海新邦置地有限公司（土地性质为动迁安置房）、绿地集团（土地性质为商办用地）、上海业晟置业有限公司（土地性质为动迁安置房）、江苏中南建设集团股份有限公司（土地性质为商住用地）、上海高屋置业有限公司（土地性质为动迁安置房）。 从以上的上海今年土地交易情况中不难看出，虽然奉贤南桥新城土地出让的市场化程度高，参与竞拍者都有机会中标，但因年内一次性出让土地过多，尽管平均溢价率不高，但建成后的市场竞争激烈，对拿地的开放商而言，项目的得益率与会因而下降。另外今年市中心集中推出土地的则是闸北区的市北高新地块，尽管只有两块土地出让，但这两块分属上海今年土地出让交易价格第二位（87亿元）和第三位（70亿元）的标王级地块，用途同为住办用地。 四、上海2020年土地交易的走势分析 随着我国新一轮改革开放的深入，房地产市场和房地产企业的市场走势和发展战略发生了明显的变化。其一是一线城市的房地产市场继续走强，二线和三线的房地产市场开始走弱，为此上海的房地产企业和国内有实力的房地产企业改变了前些年到二线和三线城市拿地的情况，土地交易再次聚焦“十三五”期间向国际化大都市迈进的上海和北京、广州、深圳等一线城市。其二是无论上海的房地产企业还是外地的房地产企业在进行土地交易时都较为理性，开发一块、竞拍一块，很少有过去房地产企业为土地储备盲目拿地的情况出现。其三是上海今年土地交易市场交易的土地中居住用房、商业用地、办公楼和动迁安置房等单一用途的土地减少，而商办用地、住办用地、商住用地、商住办用地增
上海房地产市场现状及前景研究报告 前言 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年） 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 三、超常发展阶段（1992-1994年） 四、调整回落阶段（1995-1997年） 第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1、住宅需求增长较快 2、供求关系逐步趋于平衡 三、房地产价格止跌回升 四、市场经营主体逐步成熟 五、个人购房已成为住宅市场主力军 六、空置办公、商业用房的问题还比较突出 七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善 八、企业能级不高，产业集中度偏低 九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要 第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景 一、需求全面稳定增长 3、住宅质量全方位的提高 三、运行机制基本完成市场化 四、外资进入将兴起一轮新的高潮 五、服务业全面发展提高 六、国有企业改革加快速度 七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机 一、进入上海房地产业主力业务的机会 二、由上海房地产市场发展带来的机会
前言 以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年） 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居
上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估 报告
上海新江湾城D1地块土地价值评估 评估结果报告 一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块项目评估报告 二、委托评估方：某房地产开发商 三、评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为59254 m２地块的某房地产开 发商做投标报价的参考 四、评估基准日：2007年6月21日 五、评估日期：２００７年６月２１日 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。 七、估价依据 （一）有关法律法规 1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 （二）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 （三）其他资料 1、《上海市土地利用总体规划》 2、《上海市土地资源》 3、委托方提供的有关资料 八、估价原则 1.坚持全面考察，综合分析的原则； 2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则； 3.遵循合法原则； 4.替代原则； 5.估价时点原则。 九、估价方法 评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。基准地价系数修正法： 十、所用公式：1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地 产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担
上海房地产市场调 研报告 拥有专业拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professi onal Having appreciati on
文档仅供参考 烨隆房产 、/. — 前言 华盛国际商务花园位于上海市普陀区西北角的桃浦镇, 是上海近期来交通市政建设的重心, 桃浦将在原先工业基地的基础上规划发展成上海都市型工业园区中心。 本报告从上海房地产市场总体状况出发, 逐步分析到桃浦区域房地产市场、厂房市场, 阐述了围绕华盛国际商务花园进行了一系列的市场调查结果, 对本案进行总体的分析, 提出根据本案的自身特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略, 以达到顺利销售的 我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区的人脉为本案进行有效的宣传, 实现双方共同盈利的良好局面。 拥有专业拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告 Having professi onal Having appreciati on 烨隆房产 第一章市场篇
一、上海房地产市场总体现状和趋势 的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷 幕后,上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。 市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8月份,浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。 去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和 商品房实施内外销并轨以及中国加入WTO的重大利好，人们对房地 产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而经过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是”一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大 桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不但上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁 华地段重金圈地。特别是申办世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中 拥有专业拥有赞美 华盛国际商务花园营销报告
上半年上海录得三个新增项目入市，分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与上海金融街中心一期，总计12.2万平方米，多个项目推迟至下半年交付。 随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72,874平方米。上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。区域上来看，性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥等区域录得大面积医药及生命科学、专业服务、3C电子产品等搬迁扩租需求；核心区以南京西路、陆家嘴为代表，经济活动回暖之下需求呈现韧性，录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求，季内该子市场空置率录得小幅回调。但同时受疫情影响较大的零售贸易、消费服务、第三方办公运营等行业出现部分租户退租，大部分为300-500平方米的中小面积案例。供需两侧同步放缓的情况下，全市空置率较去年底仅轻微上升0.5个百分点至19.9%。租金表现上，二季度市场平均报价为每月每平方米282.1元，较去年底下跌3.0%。
“预计下半年供应将有100万平方米，随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，预计将吸引更多的中资龙头企业落沪，一并推动上海写字楼市场新一轮增长。”
2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块。在充沛供应与紧缩需求的叠加作用下，空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。然而，疫情影响逐步减缓使租赁需求在二季度呈现复苏迹象，季度净吸纳量达48,815平方米。新冠疫情为医药及TMT行业提供发展契机，本季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张；游戏开发与电商类公司选址于漕河泾；金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。商务园区租金在疫情中凸显韧性，二季度平均租金报价为每月每平方米130.0元，较去年底仅下降0.8%，同时业主在免租期等的优惠条款方面更为灵活。
2007年上海房地产市场回眸
社会机构和私人提供的适用房源，供住房保障对象选择承租；提供相应的专业服务，采用市场化运作；通过旧区改造和旧住房综合改造等，改善其他住房困难群体的居住条件。 对土地的调控加大力度。年初的土地增值税的开征，以及9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，体现出房地产业土地政策的导向。同时，政府加强了对土地违法违规典型案件的查处和通报。10月13日上海市房地资源局公布，三年来上海共查清“以租代征”、“未批先用”行为194件，涉及土地3312亩。 整治房地产市场秩序。4月6日建设部等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，上海开展为期一年的专项整治行动。房地、建设等十部门成立了专项整治的联席会议。作为今年市场调控工作重点，专项整治一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节
的违规审批、权钱交易违法行为和房地产税收政策执行中的不规范问题。 房贷政策从紧。2007年，央行前后六次加息和十次上调存款准备金率。在住房信贷上，央行、银监会最终出台第二套房贷政策，明确以“户”为单位执行房贷新政。对已利用商业银行和公积金贷款购买住房又申请购买第二套(含) 以上住房的，规定了首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 限制外资更加明确。3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》；12月，发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，从而提高外资进出上海房地产市场的难度，并且将限外范围扩大到了房地产三级市场（住房二级市场）。年末上海16号土地出让公告推出的35幅土地，保证金不再设外币账户，对于大多数外资公司来说，几乎是参与上海土地市场竞争的大门关了。
2008年上海土地市场回顾 土地政策回顾 2008年，政府继续加强土地管理及调控力度，打击囤地行为、完善土地管理制度、坚守18亿亩耕地红线是土地调控的基本方向，并先后出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《2008年国土资源管理工作要点》、《国家土地总督察1号公告》、《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》等相关文件。 另一方面，土地执法也开始倾向“政府主体”。土地部门最容易滋生腐败现象，因此国家特别加强了对土地相关部门的监管力度，并对官员违法违规操作做了明确的处罚规定，及时发布了《土地利用年度计划执行情况考核办法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等文件，一场大规模的反腐斗争正在紧张的开展。现已有原上海房地局副局长殷国元、原江苏省建设厅厅长徐其耀等多个大官被查出严重腐败问题，曾经叱咤政界风云的官员纷纷落马，且判刑非常严厉，表明了国家不惜一切代价，彻底扫腐的决心。
当然，2008年最具影响力的土地政策便是10月19日中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》。该决定是在国家面临内忧外患的背景下产生。外部市场中，次贷危机带来全球经济萧条，消费缩减，依靠外向型发展经济的中国也陷入了出口减缓，经济放缓的窘境中。而内部市场的“三架马车”已折损两架，出口、投资无力拉动中国经济，刺激消费成为唯一选择。而城市消费饱和，因此8亿农民必须扛起拉动内需的大旗。 因此，加强农村制度建设成为了本次决定的重中之重，也是土改中一次质的飞跃。文件指出，要赋予农民更充分有保障的土地承包权；允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；允许农民参与开发集体土地建设非公益项目；允许农村小型金融组织从金融机构融资；推进户籍改革，放宽中小城市落户条件；逐步实现农民工与城镇居民同等待遇。 此次“新土改”，是政府选择的一条独木桥，其目的在于寻找中国经济新的增长点，但最终利弊到底如何表现，要看相应的配套改革是否全面以及实施的监管是否到位。因此，“新土改”绝不是“单剂药方”，也不是一蹴而就的，而是一个长期的，系统的工程，其对中国经济的巨大作用，也必将慢慢释放。 土地市场分析
关于印发《上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范》的通知 沪规土资地规〔2015〕832号 各区县规土局，市土地交易中心: 《上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范》经2015年11月16日第49次局长办公会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。本规范自2015年12月1日起施行，有效期至2020年11月30日。原《上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范（试行）》（沪房地资用〔2008〕124号）自本规范施行之日起废止。 上海市规划和国土资源管理局 2015年11月23日 上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范为规范国有建设用地使用权出让，建立公开、公平、公正的土地交易平台，根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地交易市场管理办法》、《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》等法律法规规定，结合本市实际情况，制定本规范。 一、接收地块出让资料 上海市土地交易市场（以下简称土地交易市场）从土地审批系统接收市、区县土地使用权出让招标拍卖挂牌办公室（以下简称招拍挂办公室）提交的地块出让信息，并收取地块出让资料文件，对其类型、数量、内容进行查验、初审，若地块出让资料中基础文件缺失、有误、不符土地出让研判意见的，作退件处理，招拍挂办公室须收回地块出让资料，重新确认后，再行提交。
地块出让资料中的基础文件包括：土地储备计划批文、供地批文、出让方案批文（附出让方案）、规划部门规划条件批文、房屋土地权属调查报告书。 地块出让资料确认后，土地交易市场向招拍挂办公室出具《国有建设用地使用权出让要素材料申报收件收据》，报上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规划国土资源局）审核，由其出具出让意见。 二、编制出让文件、出让公告 经市规划国土资源局核准后，土地交易市场根据确定的交易进度编制、制作出让文件及当期出让公告。 三、发布出让公告，发放出让文件 （一）发布出让公告 土地交易市场根据进度安排在土地交易市场及相关网站（包括市规划国土资源局网站、上海土地市场网站等，下同）上发布出让公告。 出让公告应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布。以首次发布的时间为起始日。 公告期间，出让公告内容发生变化，确需变更公告内容的，应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距投标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。 （二）发放出让文件 土地交易市场根据进度安排在土地交易市场及各区县土地交易受理窗口（以下简称受理窗口）发放出让文件，随出让文件同时发放的还包括《国有建设用地使用权出让投标申请表》（《国有建设用地使用权出让竞买申请表》）（以下简称《申请表》）及其《联合投标申请
上海市高档住宅市场专题研究报告
目录 一．高档住宅宏观市场简析二．中心城区高档住宅市场分析三．典型个案分析 四．未来发展预判
第一部分高档住宅宏观市场简析 2006年第二季度，中央政府颁布了新一轮的房地产调控措施，政策主要是针对调整住房结构，引导合理消费，重点发展普通商品住房。 新的房地产政策使市场逐步降温，并更合理和健康地发展。 但新措施的推出后市场需求有减弱的迹象。2006年第二季度豪宅 市场的租赁和销售交易继续保持其谨慎的状态，空置率较上季度 上升了1.8%至13.8%的水平。在主要的豪宅区域中，长宁的空置 率最低，为6.26%。 受到空置率不断上升的影响，豪宅租赁市场继续受到压力， 平均租金较上一季度小幅下跌0.28%至每月每平方米25.26美元 的水平。在供过于求的租赁市场中，对租户最为有利，特别是跨 国公司企业的企业租户，在谈判过程中，大多以减低租金和提高 租赁条件等有利租户的条件为结果。主要豪宅聚集区域中，以卢 湾和静安两区的平均租金仍为最高，分别达每月每平方米38.7 和33.6美元，这主要得益于该二区内服务公寓较高而稳定的租金 水平。 新的宏观调控政策，令豪宅销售一手市场也受到政府打击投机的影响，潜在的买方对于调整其长短期投资策略更为谨慎。2006年第二季度，豪宅市场的平均售价下降了2.06%至每平方米3012美元的水平。
第二部中心城区高档住宅市场分析
静安区主要板块住宅供应量一览 510152025302002年 2003年 2004年2005年2006年2007年 2008年 (万平方米）南静安板块北京西路板块静安枫景苑板块延平村板块 海防路聚居区板块 曹家渡板块 静安区主要板块住宅预测均价一览 5000 10000 15000 20000 2002年 2003年2004年2005年2006年2007年2008年 （元/平方米） 南静安板块北京西路板块静安枫景苑板块延平村板块 海防路聚居区板块 曹家渡板块 阶段预计均价
2 0 2 0 -2021年4 月上海土地市场监测报告
观点提炼 上海土地出让规则更改，放宽了参拍房企数量限制，使中等规模房企拿地机会增大；同 时，部分地块取消自持限制、减少冻结保证金时间，也减缓了房企拿地压力；如果后期 上海土拍因此升温，可能会对整个长三角区域产生一定影响 4月，上海商办及工业用地推地显著增加，住宅用地推地有所放缓，本月持续推进租赁 房供地；从区域看，本月宝山区、嘉定区、浦东新区保持高供应，市区地块以商办用地 为主；住宅地块中，本月纯宅地供应4幅，分别在闵行、宝山、青浦区；嘉定区推保障 房用地2幅，宝山区集中推含住综合用地 4月，上海房企态度偏谨慎，成交土地均无产生溢价；住宅用地中，出让金额显著项目 包括万科与其他方合作拿下的宝山区含住综合地块，成交金额10.26亿，及保利在奉贤 新城以13.6亿竞得的纯宅地地块；商办用地中，绿地紧随保利，在奉贤新城拍地一幅
月度土地供需结构明细 （规划建筑面积） 上海月度土地成交结构（规划建筑面积）单位：万平米
第 —上海土地政策及市场热点分析章
政策与热点分析 ?三房企投标黄金地块报价一致后，上海更改土地出让规则 ●详情： 三家龙头房企在黄金地块的竞标中报价一致后，上海在新推地块中修改了土地竞标的规则。上海4月15日挂牌的宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0422-01地块，出让须知中规定：有效申请人数为六人及以上的，地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，有效投标文件若达6-10份的，则排名顺序前5位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的，则排名顺序前6位投标人为入围竞标人。有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；此外，在挂牌的一幅松江地块中取消了15%自持要求，减少了保证金冻结时间 ●分析： 同策研究院研究员丁垚指出：上海土地出让规则的更改实质上就是放宽了参拍房企数量限制，规则改变后，中等规模房企在上海拿地的机会增大，龙头房企“游乐场”的格局可能逐步改变。同时，部分地块自持限制的取消和保证金冻结时间的减少，对于市场来说是个利好，房企拿地压力减缓，未来此类土地交易或产生溢价。如果后期上海土拍因此升温，可能会对整个长三角区域产生一定影响。
2020年上海土地交易概况分析 下文为大家整理带来的2020年上海土地交易概况分析，希望内容对您有帮助，感谢您得阅读。 2020年是“十二五”规划收官之年，上海房地产行业总体延续了上一年的适度调控、稳中有升和健康发展的走势。总体供应和需求基本保持平稳，住房和办公楼的价格波幅也在可控范围。 2020年11月11日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出的“通过加快户籍制度改革带动住房”等相关产业的消费水平的提高，也使得上海房地产市场健康发展可持续和可预期。 目前，上海土地交易情况总体围绕市府房地产市场稳定、持续、健康发展的方针，土地交易围绕城市规划、市场需求、适度调控的基础上适时推出，规范招、拍、挂，避免土地出让价的大起大落。 一、上海土地交易的区域分布与用途 二、上海土地交易主要企业的拍地情况 三、上海集中推出土地区域分析 通过上海2020年1-10月已进行的89块土地交易可以看出，我国城市化建设对上海房地产业的发展同样有着重大的影响，具体而言：上海的浦东新区、宝山区和奉贤区今年推出土地的数量最多，分别为11块。而推出土地区域最为集中的是奉贤南桥新城，仅这一区域今年就已成交6个地块的土地交易。与其他区县在开发新城时成立区国资控股的土地开发公司或房地产公司进行开发
不同的是，奉贤南桥新城的6个地块的项目中标方分属上海和外地的6家不同企业。分别为：上海中环投资开发集团（土地性质为居住用地）、上海新邦置地有限公司（土地性质为动迁安置房）、绿地集团（土地性质为商办用地）、上海业晟置业有限公司（土地性质为动迁安置房）、江苏中南建设集团股份有限公司（土地性质为商住用地）、上海高屋置业有限公司（土地性质为动迁安置房）。 从以上的上海今年土地交易情况中不难看出，虽然奉贤南桥新城土地出让的市场化程度高，参与竞拍者都有机会中标，但因年内一次性出让土地过多，尽管平均溢价率不高，但建成后的市场竞争激烈，对拿地的开放商而言，项目的得益率与会因而下降。另外今年市中心集中推出土地的则是闸北区的市北高新地块，尽管只有两块土地出让，但这两块分属上海今年土地出让交易价格第二位（87亿元）和第三位（70亿元）的标王级地块，用途同为住办用地。 四、上海2020年土地交易的走势分析 随着我国新一轮改革开放的深入，房地产市场和房地产企业的市场走势和发展战略发生了明显的变化。其一是一线城市的房地产市场继续走强，二线和三线的房地产市场开始走弱，为此上海的房地产企业和国内有实力的房地产企业改变了前些年到二线和三线城市拿地的情况，土地交易再次聚焦“十三五”期间向国际化大都市迈进的上海和北京、广州、深圳等一线城市。其二是无论上海的房地产企业还是外地的房地产企业在进行土地交易时都较为理性，开发一块、竞拍一块，很少有过去房地产企业为土地储备盲目拿地的情况出现。其三是上海今年土地交易市场交易