浅谈我国房屋拆迁补偿机制研究
一、引言
城市房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面做出了很大的贡献。然而，在城市房屋拆迁过程中亦不断出现大量的拆迁纠纷且有的地方还出现过激行为，其根本原因在于我国城市房屋拆迁补偿制度还不完善，难以切实保障被拆迁人的合法权益。这一问题引起了我国理论界的关注，施国庆在《城市房屋拆迁补偿制度的缺陷》（《城市问题》2004 年第4期）一文中从城市房屋拆迁货币补偿制度与城市房屋产权调换补偿制度两个方面对城市房屋拆迁补偿制度的缺陷进行了一定的分析。指出城市房屋拆迁货币补偿制度缺陷体现在评估方法、评估机构选择、划拨土地处理方式、政府指导的基准价格等四个方面；城市房屋产权调换补偿制度的缺陷主要表现在差价计算与以产权调换的房屋两个方面。该文的分析比较细致，但还不全面，如忽视公共利益的界定以及补偿与救济程序等方面的探讨。宋扬在《我国城市房屋拆迁中存在的问题与完善对策》（《湖南财经高等专科学校学报》2007 年第23 卷第109 期）一文中分别探讨了城市房屋拆迁许可制度、城市房屋拆迁估价制度、城市房屋拆迁补偿制度等方面存在的问题，并提出了完善的对策。提出了扩大拆迁补偿范围、提高补偿标准、补偿方式多样化、加大困难户的保障力度等四个方面的建议，具有一定的价值。吴访非等在《对城市房屋拆迁补偿问题的思考》（《沈阳建筑大学学报》2006 年第 4 期）一文中对商业性拆迁与公益性拆迁进行了区分，指出商业性拆迁是一种民事合同，属私法范畴，由民事法律关系调整，拆迁关系自始至终应当遵循市场机制，以民事法律关系解决拆迁人和被拆迁人的补偿纠纷问题。公益性拆迁是政府介入和干预的强制拆迁，属公法范畴，由行政法律关系调整。两种拆迁补偿程序、法律依据与赔偿的义务主体均不同；提出制定相关法律，明确规范公益性项目的范围；确立听证前置程序，确保补偿费用的合理性；确立以人为本原则，实施人性化拆迁；尽快启动行政强制拆迁方式等，以完善城市房屋拆迁制度。总的来说，我国城市房屋拆迁补偿问题已引起理论界与实践部门的关注与重视，理论研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三个方面的不足之处，即如何认识城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件，如何从实体上与程序上界定拆迁中“公共利益”，如何完善拆迁补偿程序与救济程序以及政府在拆迁中的角色如何定位等。深入探讨这些问题，对进一步推动和促进我国城市房屋拆迁补偿制度的完善，很有必要。
二、城市房屋拆迁补偿的性质与法律要件
城市房屋拆迁可以定义为拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。城市房屋拆迁补偿制度是城市房屋拆迁活动及对由拆迁活动引起的被拆迁人所遭受的损失合理补偿的制度。从拆迁人申请拆迁许可证，到与被拆迁人签订拆迁补偿协议，到最后的对被拆迁人给予合理的补偿，不仅涉及行政法律关系，也涉及到民事法律关系。
（一）城市房屋拆迁补偿性质
1. 城市房屋拆迁的本质是对土地的征收
在我国，对农村集体土地的征用是直接以土地为对象的，法律明确规定是对土地进行征用，青苗等作为土地的附着物来征收，而在城市的国有土地使用权征收中直接征收的对象是房屋，是以房屋拆迁的形式出现的。但这种形式的差别，并不能改变其土地征收的本质属性，因为拆迁房屋的目的在于为了城市的更好发展而获取该房屋所占有的土地，这是谁也无法否认的事实。在对拆迁房屋的补偿中，主要部分是对土地的补偿，拆迁中的矛盾多是因为土地
补偿而起即为明证。因此，为了社会公益而对土地进行征收是我国城市房屋拆迁的本质。
2. 城市房屋拆迁所引发的是补偿法律关系
民事赔偿与民事补偿的区别就在于两者发生的事实不同，引起民事赔偿发生的事实是违法行为，而引起民事补偿发生的事实必须是合法行为。城市房屋拆迁是依行政许可实施的合法行为，因而其引发的法律关系是拆迁人与被拆迁人之间的民事补偿法律关系，如果是违法行为，则构成侵权，拆迁人应当向被拆迁人承担民事赔偿法律责任，而不是民事补偿责任。
（二）城市房屋拆迁补偿制度的法律要件
1. 必须符合社会公共利益的目的
城市房屋拆迁是国家为了公共利益的需要而对私有财产权进行的限制，任何公权力要跨越个人财产权利的边界必须要基于公共利益的考虑。这是判断任何涉及侵犯私人基本权利的国家权力合宪性的标准。因此，凡是确立征收制度的国家，其宪法和民法都无一例外地将城市拆迁改造的目的明确限定为公共利益。不过对何谓“公共利益”，其表征和范围是什么，不同的国家在不同的时期常有不同的认识和理解。大多数国家在法律界定时采用了列举的方法，即将以公共利益为目的的征地范围逐项列出。如韩国《土地征用法》规定：“公共事业是指有关国防军事建设事业、铁道、公路、河川、港口、上下水道、气象观测等事业、国家或地方公共团体设立的办公场所等、国家或者公共团体指派的建设项目等。”在我国，2008 年3 月通过的《物权法》第42 条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
2. 必须符合正当程序
城市房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序。拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障，是拆迁制度中的十分重要的组成部分。因而，征收程序一直备受各国立法的重视。我国宪法和法律对征收的限制是“依照法律规定”，这仅仅表明了依照法定程序的意思，而没有上升到“正当程序”的高度。事实上，我国法律也只是规定了征收的行政程序，而没有规定相应的司法程序。对此，有学者明确提出了“征收执行人违反法律规定的程序或者做出的补偿过低的，被征收人有权向人民法院提起诉讼，请求给予合理的补偿”的司法建议，显然，这种重视司法程序的提法是符合现代法治要求的。
3. 必须给予充分的补偿
虽然出于社会公共利益的需要，对市场主体的财产权的限制是必要的，但拆迁意味着对市场主体财产权的剥夺，客观上也给其造成了一定的财产损失，从保护各类市场主体的财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的经济补偿是必要的。征收土地要安排被征地人的社会保障费，保障相对人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收个人住宅，要保障被征收人的居住条件。“从来没有哪个制度否认过宪法的征收权，重要的是对征收的法律限制。”实际上，对于征收，最为重要的限制方式莫过于充分而合理的补偿。
三、我国城市房屋拆迁补偿中的法律问题
1991 年3 月22 日《城市房屋拆迁管理条例》的颁布，标志着拆迁补偿制度初步确立。2001 年6 月6日国务院第40 次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，“本次修改最重要的一点是明确了可以采取货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到了非常重要的作用。”近二十年来，我国在城市房屋拆迁补偿方面取得了重大进步，但仍存在着以下主要问题。
（一）公益拆迁和商业拆迁难以区分
在城市房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁，将原来居民所有房屋依存的土地转让给开发商，给予很低的补偿拆除房屋，然后开发商在此地上开发出高档住宅
出售获利。这样，“公共利益”被滥用了，实现了开发商的商业利益，政府及官员得到好处，只是原来居民合法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了。由于我们缺乏判断公共利益的标准，事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道，也激发了被拆迁人对强制拆迁的愤懑之情。因而，有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准，从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行，必要时，可强制拆迁。但对于商业拆迁，可通过不动产交易的方式经市场交易价格取得所有权，不支持这类拆迁进行强制拆迁，以体现公民的私有财产神圣不可侵犯。
（二）拆迁补偿方式存在缺陷
根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，现行的城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种方式。货币补偿是指对被拆迁房屋以货币的形式给予补偿，补偿金额要考虑被拆迁房屋所在的区位、用途和建筑面积等因素，以当时的房地产市场评估价格予以确定。该方式的重点是对被拆迁房屋如何估价的问题，这在实践中存在两个严重问题，一是估价不合理。《条例》只是原则性地规定补偿金额“以房地产市场评估价格确定”，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》提出的“拆迁估价一般应当采用市场比较法”只是一个指导性意见。而在地方实际操作中，被拆迁户寻找新住房时必须通过商品房市场购买，要支付的是随时变动着的市场价格，其中的利益受损是不言而喻的。二是评估机构选择程序的不公正。在实际拆迁中，评估机构通常由拆迁人指定，而评估机构往往与委托人有利益关系。在缺乏严密市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。
房屋产权调换是指拆迁人以实物形态即房屋补偿被拆迁人，具体方法是依照房屋的区位、用途和建筑面积等因素，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的价差。在实践中，该补偿方式亦存在缺陷。首先，价格计算的不一致。《城市房屋拆迁管理条例》的立法用意是体现等价交换原则，但在实际操作中却按重置成本法对被拆迁房屋进行估价，对于安置房屋却是按照市场价格（或者市场价格基础上的优惠价）来估算，被拆迁人不是需另外支付一笔钱来得到原居住面积，就是要减少自己的居住面积。这样，拆迁带来的不是居住条件的改善而是恶化。其次，安置房的质量难以保障。由于安置房的建造行政色彩浓重，不存在市场竞争，为降低成本和牟取利益，建设单位在发包工程时往往将工程发包给不具备资质的建筑企业或关联企业，而建筑商还要保证自己的利润，从而导致房屋的质量难以保证。
（三）拆迁补偿范围窄、标准低
根据《城市房屋拆迁管理条例》和各地城市拆迁办法，房屋拆迁补偿范围仅限于房屋及附属物，而对土地使用权不予补偿。这些规定与国外的补偿范围相比显得非常狭窄。在我国城市拆迁中，几乎所有的被拆迁人都有着这样的感受：拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋，这除了对被拆迁房屋本身的估价有失公正外，另一个重要的因素就是拆迁补偿中没有考虑土地使用权等的补偿。旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿以及其他一些隐形损失等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给原居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润。
补偿标准是由城市房屋拆迁法规授权，当地房屋拆迁行政主管部门起草，城市人民政府批准颁布，专门用于房屋拆迁补偿的依据。补偿标准方面的问题主要有：一是补偿标准的规定太笼统，不利于实际操作和被拆迁人利益的保护；二是根据《条例》的规定，补偿金额是根据地方政府规定的评估标准，在此基础上由房地产评估机构作出最后的价格。这样可能会产生两方面的问题。一方面，政府定价和实际房价差距有可能过大。“与国外房屋拆迁补偿制度相比较，我国的补偿标准过低，补偿价格与市场价格相差甚远，造成了被拆迁人购房的
经济负担”。另一方面，房地产的评估大都是拆迁人委托，被拆迁人基本丧失了对自己财产定价的权利，拆迁人对评估价格的确定方面更有主动权。在没有被拆迁人参与和监督的情况下，便利了拆迁人串通房地产评估机构做出不利于被拆迁人的评估结果。
（四）拆迁及补偿程序不够健全
在“钉子户”事件的整个过程当中，户主、政府和开发商之间的摩擦频繁，纠纷不断，很多情况下就是程序不规范引起的，如拆迁公告没有及时张贴、没有在拆迁时效内拆迁、肆意断水断电影响户主生活、听证会就像走过场一样，并没有按照程序进行等。目前《城市房屋拆迁管理条例》对城市房屋拆迁及补偿程序的规定有：第6 条“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”；第7 条第2 款“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证”；第8 条“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作”；第17条“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县、人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全”等相关规定，但这些规定有许多不合理之处。主要有：缺少一套公众参与的协商机制，不能吸收公众意见，实现信息的交流与沟通；关于强制拆迁的规定存在着诸多问题，严重损害了被拆迁人的利益；城市拆迁补偿中，由于没有规定行政裁决的条件、程序和时限等程序规则，在实践中经常出现滥用行政裁决的问题。
四、我国城市房屋拆迁补偿制度的完善
（一）从实体与程序上准确界定“公共利益”
我国2004 年宪法修正案明确实行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政补偿的前提。由于对公共利益缺乏认定的标准和程序，致使许多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子谋求征用征收的可能性，对这类拆迁应进行严格审查，要论证能给城市带来多大的发展，给民众带来多大的利益。必要时召开听证会，由公众决定是否符合公共利益。因为“公共利益本身是一个开放的、发展的概念，试图通过立法文本严格界定其范围，一劳永逸地解决政府滥用征收权力的努力可能是徒劳的尝试。”这种状况下，通过法律程序来认定何为公共利益可能是更为明智的选择。尽管如此，立法依然可以在“公共利益”的认定方面有所作为，可以借鉴日本、韩国和我国台湾地区的做法，以列举加概括的方法来加以界定。如梁慧星教授在《中国民法典草案建议稿》第25 条第1 款采纳了这种方式：“基于社会公共利益的目的，并依照法律规定的程序，国家可以征收自然人和法人的财产。所谓公共利益指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区保护、公共水源及引水地区保护、森林保护事业以及法律规定的其他公共利益。”尽管简单的规定有可能依然无法应对复杂的现实，但有一个大致的界限要好一些。在遇到争议的时候，召开听证会等形式将公共利益的判断交给民众，可极大缓解当前拆迁中存在的矛盾。对于不符合公共利益的商业开发只能以私法契约方式取得土地使用权，而对于公益拆迁可采取征用、征收方式取得土地使用权及房屋所有权。
（二）丰富拆迁补偿方式，提高补偿标准
在补偿方式上就应以金钱补偿为主，以实物补偿、安排就业、兴建生产、提供生活再建设施、给予生产生活优惠政策等方式为辅，从而最大限度弥补被拆迁人所受的损失，帮助其继续生活，且使生活水平不因房屋拆迁有所下降，保障被拆迁人的居住条件不受损害。以法律明确补偿的标准，包括确定计算补偿财产的日期、补偿财产计算的方法，从而最终确定对被拆迁人的补偿数额，并且该标准应当具有一定程度上的统一性，以避免弹性过大而导致的
不可操作性。
完善拆迁评估争议处理机制对被拆迁人权益保护至关重要。就拆迁评估结果出现争议时应通过以下程序解决。被拆迁人对评估结果有异议时，首先可由拆迁主管部门责成拆迁人组织拆迁评估单位与被拆迁人的对话会，由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等。如评估机构说明后被拆迁人对评估结果仍有异议的，被拆迁人可以委托其他具备资质的评估机构重新评估，如两个评估单位的评估结果超过规定的误差范围，或两个评估单位的评估结果虽在规定的误差范围之内，但被拆迁人仍不满意的，则由拆迁主管部门组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加的听证会，由两个评估机构进行答辩，由专家组对估价结果是否合理进行鉴定。为此，应建立相应的拆迁评估委员会和拆迁评估专家库，拆迁评估委员会由拆迁评估专家库随机产生，对拆迁评估进行技术指导和异议鉴定，另外还要建立专家回避制度等配套制度。
（三）明确政府在拆迁补偿中的角色定位
房屋拆迁向来都是政府在城市规划与建设工作中的重要内容。当前拆迁工作中的协调管理仍须政府这一重要角色的参与，并且政府在拆迁中的角色定位直接关系到整个城市建设成果的最终取得。因此，政府在城市拆迁中的角色应予以正视和关注。
城市房屋拆迁的本质是政府根据公共利益的需要，向土地使用权人收回土地使用权，自用或者出让给其他开发商与所有者的法律行为。政府作为国有土地的管理者与所有者直接参与城市房屋拆迁补偿活动，或者委托开发商拆迁，由于涉及到自身的利益，很难真正做到公正。面对政府、开发商或者拆迁公司，处于弱势地位的被拆迁人不可能进行公平的讨价还价。因此，关键问题是政府应该认清自己在拆迁过程中的位置，主要职责应该侧重于规划管理和审批，而不应过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程；要从执行过程中脱离出来，按照市场经济的规律办事，转变相关部门职能，从拆迁的管理者与执行者转变为拆迁事务的管理者。总的来说，政府在城市拆迁中的角色具有多元性。从不同的视角看，政府扮演着不同的身份角色：人民利益的保护者、公私利益的协调者、社会秩序的维护者、拆迁规划的指导者以及依法拆迁的监督者。但整个角色的根本立足点是人民的切身利益，所有角色都应该且必须围绕这一根本点来进行定位。
（四）完善司法救济程序
“无救济则无权利”，一套健全和有效的救济程序，对保障拆迁当事人的合法权益作用巨大。但我国规定在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》中的救济程序并不能达到上述要求，需要从以下方面予以完善。
1. 删除《城市房屋拆迁管理条例》第16 条有关诉讼期间不停止拆迁执行的规定。《行政诉讼法》第44条明确规定诉讼期间不停止具体行政行为执行的例外情形有：（1）被告认为需要停止执行的；（2）原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；（3）法律、法规规定停止执行的。而《城市房屋拆迁管理条例》第16 条将拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房作为不停止拆迁执行的无例外条件，这对下位法来说是不妥当的。
2. 修改《城市房屋拆迁管理条例》第16 条有关拆迁当事人之间无法达成拆迁补偿安置协议可由房屋拆迁管理部门（同级人民政府）裁决的规定。关于拆迁补偿安置协议的性质，有行政合同和民事合同两种观点，我们同意后者。而第16 条将该裁决设计为行政裁决，则当事人如果不服将必须提起行政诉讼或行政复议，将使被拆迁人纠纷解决成本无端增加。事实上，之所以有这样的规定，主要是城市建设追求效率所致。在拆迁当事人双方就补偿安置事宜久议不决时，由一个行政部门作出一个权威性的裁决，以尽快促成补偿安置协议的订立，
但效率的追求不能以被拆迁人的利益牺牲为代价。建议将拆迁当事人双方达不成补偿安置协议的救济方式修改为提起仲裁或者民事诉讼。
公房拆迁中的承租人和同住人：补偿款、安置房如何分配? 公租房拆迁中承租人和同住人都是有权获得补偿款的，而且补偿款是均等分割的，如果双方之间有协议可以按照协议来进行，安置房是一人一份，承租人和同住人之间也是可以进行商议的。 一、公房拆迁中的承租人和同住人：补偿款、安置房如何分配? 关于公租房的拆迁补偿款的分配主要遵循一人一份、均等分割的原则分割。在这个问题上，承租人在下列特殊情况，可以享有拆迁补偿多些： (一)可以酌情多分配的： 1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来来源，且按均分所得的补偿款，无法见得房屋保证其正常生活的。 2、承租人或同住人在取得公租房承租权时额外支付过较多款项的。
3、对公租房内居住的未成年人实际承担监护义务的。 (二)有两处以上公租房承租人的，其对各处被拆迁公租房的补偿款均有权主张分割。 二、公租房拆迁补偿款谁有权分割? 公租房在面临拆迁时，会涉及到对拆迁补偿款的分割，关于拆迁补偿款，涉及到谁有权分割问题，公租的拆迁补偿款如何分割呢?其中包括以下几个方面： (一)哪些人有权分割拆迁补偿款? 1、户口限制：在被拆迁居住房屋处有住处的常住户口，已实际居住一年以上，并且无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。 2、因结婚而在被拆迁公有住房内居住的 具有住处的常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即便居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张其他公租房拆迁补偿款的份额。 3、因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的 无住处的常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年有权分割。
房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准 民身边，那么，在面对房屋拆迁时，应该如何所要房屋拆迁 下来就由法律快车小编为您详细介绍房屋拆迁补偿的计算 公式以及补偿标准。 一、房屋拆迁补偿的概念 房屋拆迁补偿是什么，房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。房屋拆迁如何补偿？房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。根据被拆迁人的要求可以是异地兑换，也可以是同地兑换。 二、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使 用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 （一）房屋拆迁补偿计算标准 （1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。 （2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
北京拆迁补偿标准 一、房屋拆迁补偿计算标准 1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) 2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 二、房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注： 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0; 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 (三)农村房屋拆迁补偿标准 1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调
换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; 2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。 房屋拆迁各补偿费种类及计算 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
通吕运河南岸棚户区改造二片区房屋征收补偿安置方案（征求意见稿） 因通吕运河南岸棚户区改造二片区建设需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等相关文件规定，现结合我区及本项目的实际情况，经研究制定对该拟征收红线范围内房屋征收补偿安置方案。 一、征收范围 房屋征收红线范围。 二、签约时间 征收决定公告后一个月内签约结束，如分户评估报告送达之日晚于该时间的，评估报告送达后十日该户签约期满。 三、合法产权的确定 房屋所有权人、房屋合法面积、房屋性质及用途以房产权属登记为准，无房产登记的，以规划许可为准；土地使用权人、合法土地面积、土地性质及用途以土地权属登记为准。房地产权属涉及继承、仲裁、法院裁判的，以生效法律文书为准。 四、住宅房屋征收补偿标准 （一）征收补偿方式 被征收人本着自愿原则，可以选择：1.货币补偿方式；2.房屋产权调换补偿方式；3.“拆迁安置房”安置方式。
因“拆迁安置房”安置方式非《国有土地上房屋征收补偿条例》规定的补偿方式，故仅供被征收人签订补偿安置协议时自愿选择，不作为房屋征收补偿决定的补偿方式。 （二）补偿标准 1.货币补偿方式 ⑴对被征收房屋价值的补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。 ⑵附属设施设备、装饰装潢补偿：按实评估补偿。 ⑶搬迁费：按15元/㎡一次性支付。计算不足600元的，一次性支付600元/户。 ⑷临时安置费：被征收人自行过渡。按8元/㎡·月一次性支付6个月。计算不足800元的，按800元/户·月支付。 ⑸签约奖励费：6000元/户。 2.房屋产权调换补偿方式 ⑴对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格评估确定，分别计算后再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。 附属设施设备装饰装潢补偿、搬迁费、临时安置费、签约奖励费标准与“货币补偿方式”相同。
房屋买卖合同 合同双方当事人（须本人亲自填写，并确保所填联系方式真实可靠，以便能及时取得联系；如联系方式发生变化，应及时通知对方： 卖方（甲方）姓名【身份证号】 地址，联系电话： 买方（乙方）姓名；，身份证号： 地址联系电话： 鉴于： 1、甲方系本合同项下拆迁安置房房屋的所有人，且其对房屋的处分已征得该房 屋相关权利人的同意； 2、甲方愿意将该拆迁安置房房屋出卖给乙方； 3、乙方愿意购买下述拆迁安置房房屋； 4、本合同项下房屋的《房屋所有权证》及,《土地使用权证》尚未办理。根据《中 华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订合同，双方共同信守执行。第一条甲方保证对所出卖的拆迁安置房房屋享有完全的处分权，并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债务纠纷。 第二条房屋的坐落、面积情况。 1本合同所称标的拆迁安置房房屋位于 2该房屋拆迁安置房面积为平方米。 第三条计价方式与价款。 房屋的交易计价方式：每平米元，合计人民币元整（大写：） 第四条付款方式及期限。 甲乙双方同意以下列方式付款： 1、乙方自本合同签订之日一次性付款。 第五条、房屋交付及产权登记的约定。 1甲方应当在所取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用 权证》）之日起法定工作日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下 2甲方将房地产过户至乙方名下所产生的交易税费、产权登记费、交易手续 费等一切税费由乙方承担。 第六条、争议的解决方法 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的， 依法向房屋所在地人民法院起诉。 第七条特别约定：合同签订后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。 第八条、陈述和承诺条款 1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项拆迁安置房房屋完全的处分权。 2、乙方承诺：真实地愿意购买本合同拆迁安置房的房屋。 第九条、本合同一式二份，甲乙双方各持一份具有同等法律效力，自双方签字生效。
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定 曾俊国 二〇〇八年八月六日
[作者简介] 曾俊国，男，1968年出生，毕业于西北政法学院，现为甘州区人民法院行政庭庭长。 联系方式（0936）8258585 （0936）3621828
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定[内容提要]城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者给予一定补偿或视情况进行迁移安臵的活动。城市房屋拆迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏感而又普遍的社会问题。近年来不断出现的房屋拆迁矛盾和纠纷表明，拆迁问题表面上看是一个城市建设纠纷问题，实际上它已牵涉到法律调整、政府职能、公众权利、生存权保护等诸多方面的问题。由于土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。因此，正确处理好房屋拆迁中出现安臵补偿的问题，依法规范地做好房屋拆迁工作，给予被拆迁人合理补偿，对其进行妥善的安臵。对于促进经济发展、维护社会稳定、构建和谐社会具有十分重要的意义。 本文对城市房屋中安臵补偿范围及标准的确定作初步探讨。[关键词] 房屋拆迁补偿范围标准 全文共计5326字
[以下正文] 城市房屋拆迁补偿是指在城市建设和开发过程中，由于拆除房屋而给予房屋所有人的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准。 (一) 补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中哪些财产利益应依法给予补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。作为拆迁主要对象的房屋是所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被拆除房屋进行补偿。通过补偿保障了被拆除房屋所有人法律上、经济上应享有的合法权益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，就是说所有权人合法所有的房屋。一是房屋为所有权人合法所有，二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。列入补偿范围的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除它们将对被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。补偿范围中的收益权系依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能。它可以属于所有人，也可以由承租人、承包人、典权人行使。补偿范围中的收益权具有以下法律特征：收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律的依据；收益应当合法产生；收益应当是
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.doczj.com/doc/0913213473.html, 农村房屋拆迁补偿标准(2017年最新版) 重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 一、公告拆迁期间谈话技巧 当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 二、精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月)，被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法
的强拆，这叫釜底抽薪! 三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。 五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼 法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间!
案例一：婚前房产转化的拆迁安置房离婚时如何分割 一、案例简介 原告田某（女）与被告雷某（男）于2004年10月登记结婚，婚后未生育子女。婚后双方常因为家庭琐事发生争吵，田某诉至法院，请求解除双方婚姻关系，并依法分割夫妻关系存续期间共有财产。雷某同意离婚，但就财产分割双方难以达成一致意见。主要分歧在于：雷某婚前所建的位于重庆市南岸区新民村宅基地上的三间平房在2009年被拆迁后，开发商以较低的优惠价安臵补偿的一套面积为127.71平方米的现房应当如何分配？ 二、案例解答 该拆迁安臵房包含“物”与“人”双重因素，系由雷某个人财产与夫妻共同财产组成，双方均应分得适当份额。 三、案例分析 该拆迁安臵房系雷某婚前所有的房屋被拆迁后，利用开发商的拆迁补偿款，以安臵优惠价格购买而来，因此该拆迁安臵房包含了补偿款与优惠价两层因素。 首先分析补偿款性质。补偿款是拆迁人给予原房屋所有人因房产被拆的补偿，主要包括原房屋评估总价值、装饰补偿金、搬迁补助费、搬迁奖励等，故该补偿款是由被拆迁房屋转化而来。根据物权效力的延伸理论，婚前财产并不因财产形式的变化而改变其性质，因此雷某婚前所有的房屋被拆迁后所得的补偿款仍属于雷某个人财产。
再来分析优惠价性质。目前，我国农村宅基地上的房屋被拆迁后，一般都采取补偿款与优惠价安臵相结合的办法，既一方面根据被拆迁人原有房屋的具体价值给付相应补偿款，另一方面根据原有房屋居住人口确定被拆迁人所能够以优惠价计算的安臵房面积。可见补偿款是对物的补偿，而优惠价则是对人的安臵。开发商允许被拆迁人根据人口数以优惠价购买安臵房，实际上是一种变相的对人的补偿。由于这种补偿发生在雷某与田某婚姻关系存续期间，即按照雷某婚后计算的人口确定，故田某也作为居住人口之一属于被安臵对象，该安臵房也包含了田某“人”的因素，因此，该安臵房并不完全属于雷某个人财产。由于该拆迁安臵房系因拆迁雷某婚前房屋后，通过对物的补偿和对人的安臵两种方式转化而来，因此该安臵房的价值应由两部分组成：一是对物的补偿，形式为拆迁补偿款；二是对人的安臵，形式为安臵优惠价，即购房者可以比市场价购买少交的那部分房款。因此，该安臵房价值成分中，房屋拆迁补偿款，属于雷某个人财产，因优惠价购买少交的那部分房款，应为雷某与田某的夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，因雷某与田某并无特别约定，故原则上应当予以均分。
安置房买卖合同 卖房人： 买房人： 年月日
安置房买卖合同 合同双方当事人： 出卖人(甲方)：___________ (以下简称甲方) 身份证号码： (房屋共有产权人)_________身份证号码： (房屋共有产权人)_________身份证号码： (房屋共有产权人)_________身份证号码： (房屋共有产权人)_________身份证号码： (房屋共有产权人)_________身份证号码： 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。 买受人(乙方)：___________ (以下简称乙方) 身份证号码： 甲方原有位于的房产一套，属于区的拆迁人，甲方与签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积平方米，甲方自愿将其中平方米出售给乙方。根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条、房屋的基本情况： 甲方拆迁安置屋座落在，甲方自愿出售楼单元室，位于第层，共室厅卫，房屋结构为砖混结构，建筑面积为平方米，房屋用途为住宅。(详见土地房屋权证第号)。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。
第二条、房屋内部设施设备： 。 第三条、本合同中所述房屋为拆迁安置房，是的家庭(夫妻)共同财产。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。 第四条、上述房产的交易房屋面积和价格： 买卖房屋面积为平方米，按元/平方米计价，共计人民币元整(大写：元整)。 第五条、付款时间与办法： 甲乙双方同意首付(定金)人民币____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，首付款在签订合同当日支付，付首款付款当日甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款在交付房屋和钥匙当日付人民币_______拾______万元整，第三笔(尾款)房款人民币_____万____仟____佰____拾____元整在办理产权过户甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出两日内付给甲方。 甲方的银行账号：开户行，户名，账号。乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的账户。 第六条、房屋交付： 甲方应在交房当日(____年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带钥匙全部交付给乙方。由乙方所有。 第七条、关于产权登记及过户的约定：
房屋拆迁补偿安置协议 拆迁人（以下简称甲方）：_______________________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 被拆迁人（以下简称乙方）：_____________________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 房屋承租人（使用人）（以下简称丙方）：__________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 甲方因________________建设需要，经批准取得_________号《房屋拆迁许可证》，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《____省城市房屋拆迁管理条例》及等规定，对乙方的房屋进行拆迁，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议： 第一条被拆除房屋现状 （一）房屋所在地点：_______区（镇）街道（路）号，房屋的总楼层数__________，房屋所在的楼层数___________，房屋的朝向________,被拆迁房屋的区位等级为，房屋产权性质_______，房屋结构类型_________。 （二）红线内占地面积平方米，总建筑面积__________平方米，其中产权证记载建筑面积________平方米，无产权部分面积___________，房屋产权证号_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面积中住宅建筑面积平方米，营业性用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，工业仓储类用房建筑面积平方米。 （三）房屋内部设施及装璜情况：
旧城改造拆迁补偿 安置方案
文昌片区灾后重建与旧城改造拆迁补偿安置方案
文昌片区灾后重建与旧城改造拆迁补偿 安置方案 为了加快推进文昌片区灾后重建与旧城改造步伐，确保片区内居民早迁新居，根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》经多次征求住户意见，结合文昌片区实际情况，制定本实施方案。一、文昌片区拆迁房屋情况 该片区共涉及原文昌新华书店及居民住房共约4000㎡，（其中：私人住宅约3200㎡，共30户。私人营业用房约500㎡，单位住宅及营业用房约300㎡）。房屋多为土木、砖木或砖混结构，层数为一、二层或三层。片区内房屋为集体土地使用权或国有土地使用权。 二、文昌片区旧城改造总体实施方案 按照文昌镇总体规划，对该片区实行统一重建改造和安置。将片区分为安置区与非安置区，即安置区为拆迁户的统一安置楼
幢号，非安置区为对外出售区。 三、制定本方案法规、政策依据 按照《城乡规划法》、《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方案》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规和政策要求，实施改造。四、住房补偿安置方案 （一）补偿安置方式：采取产权调换方式或货币补偿方式。 1、产权调换：按拆一还一的基本原则进行产权调换。具体补偿标准如下： （1）以原产权证的建筑面积为依据进行调换，如安置房面积（含公共面积）大于原产权建筑面积的，每户超出20㎡以内按照市场价优惠5%进行结算。其余超出部分按市场价结算。 （2）以原产权证的建筑面积为依据进行调换，如安置房面积（含公共面积）小于原产权建筑面积的，差额部分面积按拆迁户原房屋评估价的120%进行补偿。 2、货币补偿：有房屋产权而不需要安置房的住户，按原产权房屋评估价的120%进行补偿。 （二）“五通”补偿：对原房屋内有水、电、有线电视、宽带、电话的拆迁户，安置房“五通”通至进户门口。但协议签订后，拆迁户必须结清原房屋涉及的水、电、有线电视、宽带、电话等费用，并办理报停手续。在签订协议时必须提交原房屋涉及的相
如何对拆迁安置房买卖合同效力认定 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。 未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 随之城市化进程的加快，越来越多的拆迁安置房出现。对于拆迁安置房的上市买卖是很多人都不了解的规定。买卖拆迁安置房是不是合法有效的？ 对于拆迁安置房买卖合同的效力又怎么认定？ 在下文中为您解答。 拆迁安置房买卖合同效力认定 《民法典》（自2021年1月1日施行）第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影
响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 实践中，购房者未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。” 《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。 实践中，拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手 核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。 综上所述，买卖双方签订的《房屋买卖协议》有效，根据我国《民法典》（自2021年1月1日施行）的有关规定，
房屋拆迁补偿标准2019 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 我国经济的发展速度加快，现有的土地已经不能满足城市的发展，那么就会对以前建的房屋进行拆迁。拆迁当地居民或者村民的土地就是拆迁众多情形中的一种。征别人的地当然要对被征收人进行补偿，房屋拆迁补偿标准2017是什么呢?的小编的在这里为您进行简单的介绍。 一、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人 支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 二、2017房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准
（上海拆迁政策） 一、国有土地上房屋拆迁补偿 1、一般补偿形式 （1）私房补偿： ①未出租私有居住房屋或者出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补偿形式为：房屋上的补偿（房产证）+人头上的补偿（按户口） 房屋上补偿公式：（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积②出租居住房屋，被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租。 （2）公房补偿：补偿对象为同住人（人头上的补偿）。同住人的认定以户口为依据，参照上海的应安置人口标准。如果是公房的户主，对房屋也有所有权，虽然没有产证，也可以分到房屋上的补偿。 （3）享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。 2、补偿继承问题 （1）公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般以户口为依据。有了户口，并且符合应安置人口的标准，就有补偿。 （2）私房：依《继承法》发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋上的补偿以对房屋的共有权份额为依据；人头上的补偿则以户口为依据。 3、“数砖头+套型保底” “数砖头+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。适用范围为本市中心城区（含浦东新区）的新启动的旧区改造项目，中心城区（含浦东新区）的住房保障和房屋管理部门提出试点申请，由市住房保障和房屋管理局研究确定。所以即使是位于市区内的房屋拆迁，也不一定适用新政策。 A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安置房源（包括就近安置房源），供被拆迁居民选择。 被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下： （一）拆迁私有居住房屋，公式为： 被拆除居住房屋价值补偿=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。 （二）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人给予房屋承租人补偿安置，公式为： 被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80％+套型面积补贴+价格补贴 评估价格＝被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。 套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户（也就是以被拆除房屋为基本单位）。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（补贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定）。
拆迁安置房买卖合同 合同双方当事人： 出卖人(甲方)：______________________ (以下简称甲方) 身份证号码： (房屋共有产权人)_______身份证号码： (房屋共有产权人)_______身份证号码： (房屋共有产权人)_______身份证号码： 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。 买受人(乙方)：______________________ (以下简称乙方) 身份证号码： 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条、房屋的基本情况： 甲方房屋座落在________________________________，位于第____层，共______(套)(间)，房屋结构为________，建筑面积为______平方米，房屋用途为_______。并附带_________一间，位于___________________，面积为______平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。 第二条、房屋内部设施设备： 包括__________________________________________。 第三条、本合同中所述房屋为_____________________，是________________________的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。 第四条、上述房产的交易价格： 成交价格为：人民币___________元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。 第五条、付款时间与办法： 甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在_2010_年____月___日将首付款(定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币_壹_拾_壹_万元整于_2010_年____月___日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出当日(_2010_年____月___日)付给甲方。 第六条、房屋交付： 甲方应在交房当日(_2010_年____月____日)将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带_______的钥匙全部交付给乙方。
城市房屋拆迁补偿的计算标准 补偿不合理，提高征地拆迁补偿，请拨全国征地拆迁法律咨. 房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 城市房屋拆迁补偿的计算标准是为城市房屋拆迁补偿提供依据的。那么，城市房屋拆迁补偿的计算标准是什么？城市房屋拆迁补偿的计算标准有哪些？城市房屋拆迁补偿的计算标准的具体内容是什么？下面就跟一起来看看吧！ 一、城市房屋拆迁补偿的计算标准 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1) 房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所 有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划 档，按平方米单价计算。 (2) 周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房 或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按 被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3) 奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助 房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或 不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项 标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家 有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计 算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价× 宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。
2015最新征地拆迁补偿标准出炉 近几年来加快城市建设，城市拓展，政府征取大量土地，农民失去土地，土地流转补偿标准，大家可以看一看。小伙伴你家的地被收了补助了多少钱? 当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。 为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定本条例。 (一) 征地补偿 1、征收耕地补偿标准 旱田平均每亩补偿5.3万元。 水田平均每亩补偿9万元。 菜田平均每亩补偿15万元。 2、征收基本农田补偿标准 旱田平均每亩补偿5.8万元。 水田平均每亩补偿9.9万元。 菜田平均每亩补偿15.6万元。 3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。 4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。 5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。 (二)其他税费 1、耕地占用税，按每平方米2元计算。 2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。 3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。 4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。 (三)征地工作程序 1、告知征地情况。 2、确认征地调查结果。 3、组织征地听证。 4、签订征地补偿协议。 5、公开征地批准事项! 6、支付征地补偿安置费。 (四)、房屋地上物补偿标准
1、房屋补偿标准 楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。 捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。 砖瓦房每平方米补偿2400元。 平(草)房每平方米补偿1900元。 2、其他地上(下)附着物补偿标准 仓房每平方米补偿920元。 室外水泥地坪每平方米补偿165元。 沼气池每个补偿4600元。 厕所每平方米补偿190—300元。 猪鸡舍每平方米补偿150—260元。 塑料大棚每平方米补偿165—280元。 菜窖每平方米补偿180—330元。 砖石墙每延长米补偿190元。 格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。 大门楼每个补偿2400元。 饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。 农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。 排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。电话移机补助费每户200元。 有线电视迁移补助费每户300元。
拆迁补偿方案 淮南市国家小城镇建设上窑示范区国有土 地上房屋拆迁补偿安置方案 ，经市政府及有关部门批准，需对淮南市为配合上窑镇旧城改造项目实施 国家小城镇建设上窑示范区范围内土地上的房屋及其附属物实施拆迁。现根据国家和省、市人民政府房屋拆迁有关政策规定，结合项目实际制定本方案。本方案仅适用于本示范区国有土地上房屋拆迁补偿和安置。 第一部分拆迁范围和拆迁期限 示范区拆迁范围:北至125灰场排水沟、南至206国道、东至车管所、本 西至灰场中路(详见建设用地规划许可证附图)。 拆迁方式:市土地储备开发中心组织实施拆迁。 拆迁期限:以《房屋拆迁许可证》公布的拆迁期限为准。 第二部分拆迁范围内房屋的基本状况 本项目拆迁范围内的房屋总建筑面积约为10000平方米。房屋结构为框架、砖混、砖木等。房屋的使用性质为住宅和非住宅。 第三部分拆迁补偿的一般原则 一、对被拆迁房屋的结构、用途和建筑面积的认定，以房屋合法产权凭证记载的事项为准;产权凭证记载不清的，参考被拆迁房屋的规划建设用途、产权产籍或房产管理资料记载确认。对符合本条规定的房屋，拆迁人给予被拆迁人补偿。 二、拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人给予适当补偿。补偿标准为: 222砖混结构400元/m，砖木结构300元/m，简易结构240元/m。
拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑以及临时商业网(摊)点，不予补偿;由其所有人自房屋拆迁公告的拆迁开始之日起30日内自行拆除;逾期不拆，依法实施强制拆除，拆除的旧料归拆迁人所有。 三、拆迁补偿方式为货币补偿和产权调换。 四、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关规定执行;拆迁人民法院正在执行的房屋，拆迁人按照人民法院的要求将拆迁补偿资金依法提存。 五、拆迁有产权纠纷的房屋，拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报市拆迁主管部门审核同意后实施拆迁，拆迁补偿资金依法提存。 六、涉及公共设施和各种管线的，应当同步拆迁、迁移，当事人不能协商一致的，按具有资质的评估机构评估的价格给予补偿。 七、本方案所称面积，均为建筑面积。 八、被拆迁人如对本方案有异议的，由具有资质的房地产估价机构评估的价格确定货币补偿金额和结算产权调换的差价。 第四部分住宅房屋拆迁补偿、补助标准 一、货币补偿 示范区内具有合法产权的房屋及室内装修、附属物、树木、绿地等补偿金额依据《淮南市2009年度城市房屋拆迁货币补偿基准价格及调节系数》(淮府[2008]91号)结算，由拆迁人支付给被拆迁人。被拆迁人对本方案提出的货币补偿金额有争议的，按房地产市场评估价格确定。 二、产权调换 (一)安置房位置:被拆迁人可在淮南市小城镇建设上窑示范区内建设的安置房中选取。 (二)拆迁具有合法产权凭证的被拆迁人，安置房与被拆迁房屋的等面积部分，不结算差价。
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 拆迁安置房买卖合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出卖人甲方身份证号码 买受人乙方身份证号码 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条、房屋的基本情况 甲方房屋座落在，位于第____层，共______套间，房屋结构为________，建筑面积为______平方米，房屋用途为_______。 详见土地房屋权证第_______________号。 第二条、房屋现状。 第三条、本合同中所述房屋为，是________________________的家庭夫妻共同财产。 原建房售房单位允许转卖，甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。 交易后如有上述未清事项，由甲方承担责任，乙方不负任何责任。 第四条、上述房屋的交易价格人民币___________元整大写____拾____万____仟____佰____拾____元整。 第五条、付款时间与办法 甲乙双方同意以现金付款方式一次性付人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，当日甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。 剩余款项于房屋产权证办理完毕后一周内支付。 第六条、房屋交付 甲方应在交房当日____年____月____日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方以各项文件及票据为证明。