XXX项目总体策划方案
第一部分:项目市场调查报告
一、调查说明
(一调查目的
确定XXX项目区域概况,确定项目的市场定位,搞清在开发中不清楚的问题,对项目的可行性进行分析,并对项目的规划设计提供建议和构想。
(二调查内容
1、某市经济发展状况
2、本项目周边区域状况调查
3、同类竞争性项目调查
4、区域消费者调查
(三调查方法
搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法
(四调查范围
以XXX为中心,周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北,经一路以南,纬六路以东,顺和高架路以西的区域。
(五样本量
1、商场/超市:8个
2、写字楼:6个
3、目标客户(问卷:350份
(六调查时间:2004年5月25日~6月9日
(七研究方法:定性分析与定量分析相结合
二、本项目经济环境分析
(一2003年某市整体经济发展状况
2003年,某市国民经济快速发展。经初步核算,全市GDP达到1367.8亿元,比上年增长1 4.5%。第一产业增加值105.0亿元,增长5.0%;第二产业增加值599.6亿元,增长18.0%;第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为
7.7:43.8:48.5。人均国内生产总值23632元(按现行汇率折算为2855美元,可比增长13.2%。
同时,某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中:食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%~3.6%;衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%~4. 3%。工业品出厂价格上升3.2%;原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。
经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:经济结构调整步伐不快;外向经济依然薄弱;就业压力仍然较大;城乡居民收入差距扩大;社会保障体系尚需完善;保障水平有待提高等。
(二某市商业发展状况
2003年,某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元,比上年增长15.6%。其中:批发零售贸易业零售额433.2亿元,增长15.7%;餐饮业零售额74.4亿元,增长15.4%。按经济类型分,国有及国有控股零售额83.6亿元,增长9.3%;集体经济零售额78亿元,增长5.3%;个体私营经济零售额302.6亿元,增长19.6%;其他经济零售
额69亿元,增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%,同比提高5.5个百分点。
限额以上批零贸易业(指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业商品销售额586亿元,增长37.2%,连锁商店商品销售总额131亿元,增长37. 7%。
(三某市居民生活状况与分析
至2003年底,某市常住总人口582.6万人,比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43?,死亡率7.35?,自然增长率2.08?,机械增长率14.2%,其中市区净迁入人口8.5万人,增长1.4倍。全市男女性比例为102:100。
2003年在岗职工工资总额126.4亿元,比上年增长12.8%;在岗职工平均工资16232元,增长12.8%。其中:中央属单位在岗职工平均工资22394元,增长17.2%;
省属单位在
岗职工平均工资20498元,增长14.1%;市级单位在岗职工平均工资14860元,
增长11.0%;县及县以下单位在岗职工平均工资12488元,增长13.1%。2003年,城
市市区居民人均可支配收入为11013元,增长9.1%;人均消费性支出8395元,增长
7.4%。农民人均纯收入361 9.3元,增长7.9%;人均生活费支出2316.2元,增长
8.5%。城乡居民的消费结构发生较大变化,生活质量提高。城市恩格尔系数31.1%,农村恩格尔系数38.9%,分别比上年减少1. 8和0.9个百分点。
(四结论
某市近年来,经济持续快速发展,商品市场繁荣兴旺,人民的生活水平不断提高,居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。
三、本项目周边环境分析
(一街区功能描述
经过实地调查统计,在该区域内拥有城市主干道四条,分别为纬二路、经七路、经二路和经一路;拥有城市支道六条;拥有银行、证券、保险等金融网点57个,拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个,拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个,拥有各种休闲娱乐场所共42个,拥有写字楼、宾馆等商务机构30
个。
从绝对数量上分析,区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出,加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下,商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极,由经四路地下商城相连接而组成的商业带,成为某市的亚商业圈。
同时,区域内金融机构和商务场所的迅速发展,使得人流、物流、资金流都在此集中。因此,该区域的商业中心地位正在下降,而作为中心商务区(CBD的地位正在
上升。
(二区域人文环境分析
(三商业环境
(四道路交通系统
(五结论
本区域道路干支交错,可直达城市的各个区域,交通较为便利;区域环境状况一般,现代化的建筑与老建筑相互交错;居民素质较高,购买力较强;有较好的商业基础,具备成为中央商务区的条件。因此,该区域比较符合本项目的条件。
四、区域市场现状判断
(一本区域商圈范围界定
本区域商圈范围可以向东、向北和向南延伸,东面可与人防地下商城、人民商场相连接,南面可以接上经七路的繁华地段,北面可以连通到火车站。本区域商圈的
范围基本上就是以经四路东段为主,以人民商场和XXX商场为两端,辐射周围区域的。
(二区域内商业网点分布及竞争分析
1、商业网点分布
在该区域内,对我公司项目有直接影响的商业网点有7个,分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店(三个分店和益康百姓超市。在分布上,XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧,万隆连锁超市的三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街,益康百姓超市分布在经五路和纬三路交叉口。
除此之外,对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。其中,沃尔玛超市在泉城路,银座购物广场在泺源大街,嘉华商场在,华联商场在,大润发天桥店在堤口路。
2、竞争强度分析
(1人均超市面积分析
在本项目所在的区域,大约包括经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五
个街道办事处,总人口约6.54万人;区域内所有超市的营业面积大约为6140平方米,见下表:
街道办事处人口(万人超市名称营业面积(m2
经二路 0.98 人民商场超市 2100
馆驿街 0.94 万畅超市 2000
魏家庄 1.77 万隆经七路店 800
XXX 1.64 万隆小纬二路店 700
经七路 1.21 万隆馆驿街店 400
益康百姓超市 140
共计 6.54 共计 6140
根据以上数据计算,该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米,超市营业面积不足以满
足居民的购物需要。居民问卷调查的结果也显示,有21.6%的居民在区域之外的超市如大润发、华联等购物。
(2各超市客流量分析
从超市的客流量分析,沃尔玛以其超强的品牌吸引力招徕了最多的顾客。在本项目的区域内,人民商场的客流最多,其次是XXX区域的万隆超市和万畅超市。根据对居民的问卷调查,有27.9%的居民经常到人民商场购物,有25%的居民到XXX购物,与上述的结论是一致的。(注:以上数据是各超市每10分钟的客户流量
(3市场饱和度指数分析
根据区域内各超市的人流量统计,结合居民平均每次购物的金额,可以计算出区域内各个超市每月的营业额。结果如下表:
超市名称每月营业额(万元营业面积(m2单位面积营业额(元
人民商场超市 310 2100 1476
XXX万畅超市 302 2000 1512
万隆经七路店 76 800 945
万隆小纬二路店 151 700 2160
万隆馆驿街店 8 400 189
益康百姓超市 38 140 2700
共计 885 6140 1441
同时,根据对居民的调查分析,该区域居民家庭月消费品支出金额大约为521元,被调查者的平均年龄为35岁,平均家庭人口数为2.6人。由此可知,该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。按总人口6.54万计算,区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。因此,该区域饱和卖场面积应为9077平方米,但目前该区域已有超市面积大约为6140平方
米,超市饱和度指数约为0.32。可以初步判断该区域超市轻度不饱和。
(三本区域商业前景分析
1、区域内商户对其商业前景的看法
在该区域内,认为商业前景比较好和很好的商户占18.2%,认为商业前景不行的占11.2%,而有将近70.7%的商户认为该区域的商业前景一般,与过去相比有很大的差距。他们认为主要原因在于目前XXX商场经营落后,产品结构单一且不够档次,无法吸引客户,也不能带动周边的商业发展。
在调查对该区域投资回报的信心时,有53.8%的商户认为很难说,39.2%的商户
比较有信心。大部分商户认为,只要XXX商场的经营能够得以改善,他们对该区域商业的重新崛起还是充满信心的。
2、居民对该区域商业前景的看法
根据问卷调查结果,居民对该区域的商业前景还是比较乐观的。认为该区域前景还可以、比较好和很好的居民占66%以上,认为该区域前景不行的只有9.1%,认为该区域商业前景一般的占24.5%。他们普遍认为XXX商场产品结构单调,商品不全,服务质量差,而且商品价格贵,与商品的档次不符。
(四区域写字楼市场分析