中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教
育试点2006—2007学年度第一学期房地
产经营与管理
形成性考核册姓名
学号年级专业保定广播电视大学
房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（
）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（
）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（
），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成
D．按我国固定资产投资的统计分类
4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素
D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境
6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（
）等主要影响因素。A．产业与结构布局
B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀
D．政府及公众对待外资的态度7、（
）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作
C．建设阶段D．租售阶段
8、获取土地使用权是房地产项目的（）。
A．投资决策阶段的工作B．前期工作
C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作
9、在房地产开发项目的（
）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工
10、（
）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分
C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
A．国内外市场环境B．竞争情况C．技术发展
D．市场营销因素12、（
）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A．预测性调查B．试探性调查C．描述性调查D．因果性调查
13、等差序列年费用系数为（）。n A．1/i-n/[(1+i)-1] B．n/(1+i)nnn C．i(1+i)/[(1+i)-1]D．[(1+i)-1]/i
14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4 次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。A．1120 B．1125.51 C．1126.83 D．1126.18
15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A．8.24% B．8% C．6.12% D．12.62%
16、置业投资中的房地产出租成本（）。
A．含开发建设成本和出租成本
B．含开发建设成本和经营成本
C．含购买成本和出租成本D．含购买成本和经营成本17、开发建设投资在开发建设过程中形成（）。
A．固定资产B．固定资产和其他资产
C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产
D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本
18、房地产置业投资项目的期间费用计为（）。
A．开发建设投资B．经营成本C．流动资金
D．运营费用19、当开发项目用地面积一定时，（
）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑
面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A．建筑密度B．建筑物占地面积C．容积率
D．建筑覆盖率
20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。
A．年净经营收入B．年收入C．年经营收入
D．年销售收入
21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（）作为评估项目的资本化率。A．中位数
B．平均值C．众数D．加权平均值22、（
）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A．投资估算及资金筹措
B．项目评估基础数据的预测和选定
C．项目经济效益评价D．项目不确定性分析
23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说
明项目的（）程度。A．安全B．盈利C．资金平衡D．资产平衡24、（
）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、
经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
A．投资机会研究B．初步可行性研究
C．详细可行性研究D．项目的评估
25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AA A级，则贷款综合风险度为（）。A．18% B．24.2% C．36.4% D．45.8%
26、综合风险度超过（
）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%
27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。A．财务杠杆B．资金时间价值
C．盈利机制D．经济规律
28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。A．房地产的价值最大化B．物业的净经营收入最大化C．物业的有效毛收入最大化
D．物业的经营费用最小化29、（
）是制定物业管理计划的基础。A．租金方案
B．物业的出租策略C．物业管理的预算
D．物业所有者的目标
30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往
是根据（）来确定的。A．固定资产的经济寿命
B．固定资产的自然寿命
C．不大于固定资产的自然寿命的原则
D．国家的税收政策
31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（）。A．位置的固定性或不可移动性B．适应性
C．政策影响性D．相互影响性
32、房地产开发投资的起始工作是（）。A．可行性研究B．购买土地使用权C．规划设计D．施工建设
33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。A．与出现损失有关的不确定性
B．由风险因素引起的损失
C．可能出现的结果之间的差异
D．获得预期收益可能性的大小
34、我国房地产开发统计中销售量采用是（）。
A．竣工的房屋面积B．可销售面积C．建筑面积D．实际销售面积
35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。A．平均价格B．中位数价格C．众数价格
D．同质物业的价格指数二、多选
36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。A．以资产为基础的投资定义
B．以标的物为基础的投资定义C．以企业为基础的定义D．以所有者权益为基础的定义E．以交易为基础的定义37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。A．权益B．当事者
C．房地产商品D．房地产交易需求E．交易组织机构38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供
入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施B．高
新技术C．城市公用配套设施D．资金
E．专业人员经验
39、市场调查的内容包括（）调查等。
A．国内外市场环境B．土地使用情况C．技术发展D．消费者E．市场营销因素
40、对于房地产开发投资活动来说，（
）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。A．土地费用B．固定资产折旧费C．建造成本D．销售或出租收入E．税金利润
41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。A．成本收益率B．投资收益率C．现金回报率
D．财务内部收益率E．财务净现值
42、现金流量法对于（
）等类型的开发项目评估尤其有效。A．一栋高层写字楼B．居住小区综合开发项目C．商业区开发项目
D．工业开发项目E．新区开发和旧城改造项目
43、土地费用由于有（
），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。A．管理费用B．出让金C．城市建设配套费D．土地开发费用E．不可预见费44、租售期(出租期或出售期)的长短与（
）等有直接关系。A．潜在消费者的情况
B．宏观社会经济状况C．市场供求状况
D．市场竞争状况E．预期未来房地产价格变化趋势45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。
A．是项目投资决策的依据
B．是编制项目销售方案的依据
C．是筹集建设资金的依据
D．是编制下一阶段规划设计方案的依据
E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。A．土地费用B．城市建设配套费C．规划设计费
D．勘察费E．可行性研究费
47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（）。A．自有资金和借贷资金的矛盾
B．资金成本和资金结构的矛盾
C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。
A．自有资金B．银行贷款C．发行公司债券
D．开发项目的商品房预售E．开发项目的商品房现售49、（）属于收益性物业管理。A．居住物业管理
B．写字楼物业管理C．公共物业管理
D．零售商业物业管理E．酒店物业管理
50、物业管理计划的制定主要包括（）等方面的内容。A．确立目标B．检查物业质量状况
C．签订物业管理委托合同D．制定租金收取办法
E．协调与业主和承租人的关系三、计算
66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度
开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金
的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
房地产经营管理练习题二一、单项选择题
1.房地产业属于( ) A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.信息产业
2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是( ) A.省辖市人民政府 B.县级人民政府C.国务院和省级人民政府
D.乡级人民政府
3.按照市价发行房地产股票，其市价是指( )
A.股票市场平均价
B.企业自定价格
C.股票的票面价格
D.已发行的同种股票价格
4.经济适用房是一种( ) A.社会保障性质的微利商品房
B.福利性的住房
C.没有个人产权的微利商品房
D.只租不售的住房5.房地产投资收益与风险的关系是( ) A.高收益低风险 B.高收益高风险
C.低收益低风险
D.低收益高风险
6.我国土地公有制采取的两种形式是( )
A.集体所有制和全民所有制
B.集体所有制和国家所有制
C.集体所有制和公有制
D.农民所有和全民所有7.中国城市土地价格实际上是( )
A.城市土地所有权的价格
B.城市土地使用权的价格
C.建筑物和构筑物的价格
D.城市基础设施的价格
8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( ) A.仍然有效 B.同时失效C.重新签订
D.需要修订
9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( ) A.生产价格和流通价格
B.出售价格和租赁价
格C.市场价格和成本价格
D.流通价格和廉租价格
10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( )
A.所有权
B.使用权
C.抵押权
D.继承权
11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是( ) A.父母、子女、配偶 B.子女、父母、配偶C.配偶、子女、父母 D.配偶、父母、子女
12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归( ) A.债权人使用 B.抵押人使用
C.中介人使用
D.抵押登记人使用
13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程( )
A.仍要办理验收手续
B.只需办理初步验收手续
C.只需办理备案手续
D.不再办理验收手续
14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( ) A.地租地价 B.信贷C.房地产税
D.城市规划
15.某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以
从其出售收入中扣除的项目是( )
A.取得土地使用权时所支付的地价
B.房屋和建筑物价格评估费
C.销售税金
D.房屋和建筑物的评估价格
16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( )
A.二次搬运费
B.施工机械安装费
C.场地清理费
D.职工福利费
17.物业管理公司没有权利( )
A.要求业主管理委员会协助管理
B.制定小区管理办法
C.选聘专业公司承担专项管理业务
D.改变业主管理委员会不适当的决定
18.达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场
信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( ) A.封顶法 B.交易额比例提成法C.包价法 D.保底法
19.属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( )
A.房地产财务会计
B.物业管理
C.房地产开发投资可行性研究
D.房地产价格评估
20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( ) A.咨询费 B.佣金C.好处费 D.评估收费二、多项选择题
21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( )
A.对国家公务人员提供住宅
B.对高收入家庭供应商品住宅
C.对无收入家庭供应社会保障性住宅
D.对中低收入家庭供应经济适用住房
E.对最低收入家庭供应廉租房
22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( )
A.青苗补偿费
B.土地补偿费
C.安置补偿费
D.地上附着物补偿费
E.房屋建安费
23.房地产经济的系统风险主要包括( )
A.经济周期风险
B.政治风险
C.通货膨胀风险
D.经营风险
E.资本利率风险
24.我国房屋租赁管理的原则包括( )
A.适应城市居民负担能力的原则
B.优质优价，按质论价的原则
C.保护出租人合法权益的原则
D.保护承阻人合法权益的原则
E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则
25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( )
A.房屋互换
B.房屋抵押
C.房屋赠与
D.房屋典当
E.房屋继承
26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取( )
A.划拨出让
B.协议出让
C.抵押出让
D.招标出让
E.拍卖出让
27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有( )
A.城市规划
B.货币政策
C.土地增值税
D.房地产登记
E.制定房地产估价规范
28.房地产开发产品的成本构成因素中包括( )
A.土地征用费
B.前期工程费
C.公共配套设施费
D.三通一平费
E.建筑安装工程费29.物业管理公共服务包括
A.环境卫生管理
B.消防管理
C.提供文化教育服务
D.提供饮食、美发等公共服务设施
E.代收代缴公共事业性费用
30.房地产企业的自有资金主要包括( )
A.企业注册资本金
B.企业留利
C.财政拨款
D.股份制企业的股本金
E.接受赠与的资金三、简答题
31.房地产中介活动具有哪些基本特点?
32.房地产开发经营资金有哪些特点?
33.房屋租金是由哪八项因素构成的?房屋租金与房屋租金标准的区别是什么?
34.简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。
四、论述题35.试述住宅产业是国民经济新的增长点。36.试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善
房地产租税费体系的思路。
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
在很多年之前我从来不认为学习是一件多么重要的事情，那个时候我混迹于人群之中，跟大多数的人一样，做着这个时代青少年该做的事情，一切都井井有条，只不过，我不知做这些是为了什么，只因大家都这样做，所以我只是随众而已，虽然考上了一个不错的大学，但，我的人生目标一直以来都比较混乱。 但是后来，对世界有了进一步了解之后，我忽而发现，自己真的不过是这浩渺宇宙中的苍茫一粟，而我自身的存在可能根本不能由我自己来把握。认识到个体的渺小之后，忽然有了争夺自己命运主导权的想法。所以走到这个阶段，我选择了考研，考研只不过是万千道路中的一条。不过我认为这是一条比较稳妥且便捷的道路。 而事到如今，我觉得我的选择是正确的，时隔一年之久，我终于涅槃重生得到了自己心仪院校抛来的橄榄枝。自此之后也算是有了自己的方向，终于不再浑浑噩噩，不再在时代的浪潮中随波逐流。 而这一年的时间对于像我这样一个懒惰、闲散的人来讲实在是太漫长、太难熬了。这期间我甚至想过不如放弃吧，得过且过又怎样呢，还不是一样活着。可是最终，我内心对于自身价值探索的念头还是占了上峰。我庆幸自己居然会有这样的觉悟，真是不枉我活了二十多个春秋。 在此写下我这一年来的心酸泪水供大家闲来翻阅，当然最重要的是，干货满满，包括备考经验，复习方法，复习资料，面试经验等等。所以篇幅会比较长，还望大家耐心读完，结尾处会附上我的学习资料供大家下载，希望会对各位有所帮助，也不枉我码了这么多字吧。 东北师范大学新闻与传播的初试科目为：(101)思想政治理论(202)俄语或(203)日语或(204)英语二和(334)新闻与传播专业综合能力或(440)新闻与传播
专业基础参考书目为： 《新闻理论十讲》，陈力丹，复旦大学出版社，2008年 《传播学教程》，郭庆光著，中国人民大学出版社，2011年 《新闻写作教程》刘明华等著，中国人民大学出版社，2010年 《广告学概论》（第三版），陈培爱，高等教育出版社 《媒介经营与管理》，严三九，西南师范大学出版社，2007年10月 《网络传播概论》（第三版）彭兰，中国人民大学出版社，2012年版 关于英语 其实我的英语基础还是比较差的，起码在考研之前，这让我在英语学习中有一个非常大的坎要过，不过好在只要过了这个坎，英语成绩一定会有一个大幅度的提升，为了度过这个坎，我用了整整两个月的时间去看英语，用到的资料就是木糖英语的真题和单词，什么娱乐活动都没有，就只是看英语不停的坎，付出了读文章读到恶心的代价，虽然当时觉得真的很痛苦，但是实际上现在想来还是值得的，毕竟英语的分数已经超乎我的想象。 如果你的英语也很差，真的没必要自卑，拿自己的弱项去对抗别人的强项，徒增烦恼。在我复习的时候我不仅做了真题还顺带着背了真题里面的出现的高频率单词，这个基本上是背了两遍，虽然没有背的很熟，但是也丰富了词汇量，做真题，再背一背真题里出现的好句子。 关于单词，一共50个list，我每天就背一个list，背完后把单词抄到纸上，到晚上后就用铅笔把中文意思写出来（因为考研英语对拼写要求很低，所以大部分我们看到单词只需要反射出来什么意思就好！！！！！第一遍用了50天，同时可以每天做点阅读，每天做几篇模拟题（因为真题很重要，需要珍惜），第二
2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题 一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%
《房地产经营与管理》复习题——2（本科） 一、单项选择题 1、房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。体现的是房地产投资的（）特征。 A.房地产投资对象的固定性和不可移动性 B.房地产投资的强环境约束性 C.房地产投资的回收期长和长周期性 D.房地产投资的高风险性 2、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地不得采用（）方式出让。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 3、下列不属于房地产中介服务机构应该具备的条件的是（）。 A.有自己的名称和组织机构 B.有固定的服务场所 C.有必要的财产和经费 D.全部从业人员必须取得注册房地产估价师、注册房地产经纪人或注册咨询师资格 4、房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明（）字样。 A.集体所有 B.国家所有 C.集体土地 D.国有土地 5、（）是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 A.土地总登记 B.初始登记 C.变更登记 D.注销登记 6、房地产市场调查中的书面调查又称为（）。 A.函件通讯调查 B.文字通讯调查 C.信息通讯调查 D.电话通讯调查 7、房地产市场调查报告的内容不包括（）。 A.调查报告的基本内容 B.调查报告的时间 C.调查报告的数量 D.调查报告的图表、附录 8、房地产市场调查问卷分析的方法不包括（）。 A.逻辑分析法 B.经验分析法 C.数据分析法 D.具体分析法 9、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。 A.WO组合 B.ST组合 C.SO组合 D.WT组合
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
2013媒介经营与管理期末复习题 考试要求： 1、有字（不要开天窗） 2、接近（答案要和题目相关） 3、如能有自己的观点，且有独道的看法，分数更高） 4、闭卷 一、问题： 1、媒介市场细分的常规方法： ●细分方法：（不同变量作为市场划分的依据） 1、地理区域细分---按受众所处地理位置划分。 2、行业细分---按受众所在行业划分。 3、人口统计细分---按年龄、性别、婚否、收入、教育程度、信仰等。 4、时间细分---按时间因素划分，如老人节目的设置。 5、受众兴趣细分—或称利益细分。 6、受众的受传行为----如报纸购买和阅读习惯、频率。 7、生活方式细分---与其它变量结合分析，能更深刻地解释消费者的行为。 2、媒介消费者的特点 （1）碎片化的受众 碎片化的受众导致了消费需求的碎片化，而小众媒介又在传播上强化了这种需求，使得受众的需求进一步固化和异化，从而造就了多变的、差异化的受众。受众碎片化是在大众市场基础上，由不同分众市场板块不断撞击而形成的，这种碎片化的影响体现在消费者的消费行为、品牌选择、媒介接触和生活方式等方面，展现出的是一个个立体、生动、高度同质化的消费者集合体。 (2) 病毒性受众 在新媒介语境下，每一个个体的受众都是自媒体，我们都可以将其看做是一个病毒传播者，而新媒介就是病毒传播的主要途径。 受众的个性和自主性的加强使得受众的病毒特征更为突出。在信息极大丰富的今天，通过交互性媒介的口耳相传成为人们传播病毒的主要方式。
2008年5月18日晚，加多宝集团在央视的赈灾募捐晚会上宣布捐款1亿元，顿时成为人们关注的焦点。各大论坛、贴吧纷纷发帖询问，一些社区网站、门户网站纷纷发布相关新闻。王老吉用一个正话反说的方法，炒作“封杀”王老吉，在各大论坛上炒作这样一个名为《封杀王老吉》的帖子：“王老吉，你够狠！捐1个亿，胆敢是王石的200倍！为了整治这个嚣张的企业，买光超市的王老吉！上一罐买一罐！不买的就不要顶这个帖子啦！”接下来不断出现王老吉在一些地方断销的新闻。⑤ 这是典型的由病毒性受众发起的病毒攻势被企业成功利用的病毒营销案例。受众的病毒性特征来源于对信息的刺激反应，这种刺激反应足以让受众进行主动传播，并使信息的爆炸和影响呈几何级数增长，从而达到信息快速复制、传播的目的。(3) 分享的受众 分享是人的本性，特别是在新媒介匿名环境下，受众更乐于 与他人分享。分享是一种体验，也是一种沟通，因为体验能够创造意想不到的效果，而沟通是受众个性化、主体性增强的重要表达渠道。当受众分享完某个事件后，无论结果如何，都会开始一种新的活动，或者通过另外一种方式进行沟通和传递信息，以使分享能够进一步进行。(4) 游戏型受众 新媒体具有游戏特质，如博客、视频网站等，它们与受众的游戏特质能够产生共鸣并发生聚变反应。一方面，受众的游戏特质使媒体进一步向游戏型转变，或者加强内容的游戏比例；另一方面，媒介的游戏诱惑又进一步激发受众的游戏意识，使受众沉湎于游戏而不能自拔。这种互涉性一方面使受众和媒介相互促进，一方面又彼此掣肘，制约着彼此的进一步发展。 (5)批判型受众 新媒介的数字化传播速度为受众的批判提供了快速传播通道。一些博主、版主等为了提高点击率、影响力及关注度，对社会的各种现象进行批判，观点鲜明、言辞激烈，甚至夸大其词或不择手段。这样，一方面吸引人们的注意，另一方面又引起新的批判，从而使“事件”扩大化以影响现实世界。 批判性受众是对媒介及社会的一种监督，但批判性受众需要培养、教育与引导：培养他们的批判和质疑精神，这样有利于社会的进步和媒体的完善；教育他们要以科学的精神严肃对待，要以事实为依据，以法律为准绳，以促进社会和谐为目的，正确使用新媒介；引导他们批判什么、如何批判，等等。批判是一种精神，这种精神是时代赋予受众的一种权利。 3、媒介集团化的特点 （1）媒介管理战略的全局性和综合性； （2）媒介组织机构的多元化和多层次；
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
媒介经营： 一、名词解释 1.传媒经济：(1)以传媒业为核心所组成的经营管理类的学科。 (2)是大众传播学和微观经济学交叉的结果，作为微观经济学的分支，从属于 微观经济。 （3）它的形成在西方欧美等国有悠久的历史，尤其在美国。在中国形成时间较短，有较大的发展空间，它在传媒业竞争中起重要的决定作用。 2.传媒市场：（1）以传媒为中心的另类传媒产品市场所组成的整体市场，包括硬件（印刷类、电子类）的传媒市场和软件（稿件市场，广播电视节目市场、图书、报刊市场等）的传媒市场，以后者为主。传媒市场是一种包含内容相当广泛的信息市场。 （2）特点：a.产品多属于无形产品（如信息）； b.产品多属大众产品； c.与信息技术市场成同步运行的态势； d.运营所追求的首要目标是社会效益（尤其在社会主义制度下） 3.市场细分：指经营者根据不同消费群体的需求特点，把一个市场分割成若干个小市场，然后根据不同的细分市场，组织产品的生产和营销活动，目的是提高细分市场在整体市场中的竞争力，扩大细分市场在整体市场所占有的比重，市场细分化是民营活动中必备的思路之一。 对市场的细分，可进行多重细分，市场细分越细，说明对消费者的了解越充分，对自身的经营条件（如资金、设备、技术、人才等）越明确，对经营活动越有利。 4.市场营销组合(4P理论）：包括产品本身，产品价格，分销渠道、促销四种方式。 其中，产品本身是基本因素，价格是唯一不增加成本的因素，分销渠道是卖家让渡消费者，促销方式包括广告，销售促进，公关，人员推销和直销等方式。 5.传媒效益：（1）效益是指正向的效果，从经济学的角度来看，效益是指生产性活动中投入和产出之间的关系。（2）传媒效益是指利用一定的传媒工具进行信息传媒所带来的效益，它是处于传播者效益和受众效益之间，是实现传播者效益和受众效益的桥梁，传播者效益和受众者效益则是整个传播的两极，失去任何一极，传媒效益则无从谈起。 6.印刷媒介：（1）一般指报纸、杂志书籍等以纸质稿为主的传媒渠道。（2）从大众传播的角度来看，是指在传播途径上通过印刷技术、印刷设备，把文字，图画等信息符号的原稿复制在纸上，有编辑人员，印刷人员的报社，杂志社，图书出版社等传播组织的传播渠道，包括五要素：印刷技术，印刷设备，符号信息，编辑人员，组织机构。 7.电子传媒技术 （1）电子传播也是一种现代社会重要的传播工具，是以电的掌握和应用为前提条件。从18世纪起。人类开始传播有关的信息内容，从电报的出现作为电子媒介的市场。 （2）与印刷媒介相比较，电子媒介是一种新型的传播媒介。 （3）包括电子媒介机构，如电（视）台,网站，电影制片厂和通讯部门等 （4）机械设备，具体是指广播电视节目的制作和传输的设备，电影制片厂的拍摄设备，卫星及地面站的设施，电话等的传真设备。
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
第一章房地产开发经营与管理概述 模拟试题 一、单项选择题。 1、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。 A不再产生收益B不再发生成本C收益等于成本D收益超过成本2、风险对于房地产投资者行为的影响，首先是令投资者根据风险大小确定其合理的（） A投资方向B投资规模C投资回收期D投资收益水平 3、置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是此类投资（）。 A贷款利率较低B经营成本较低C政府税收较低D能够保值和增值 4、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。 A危险B不安全性C损失D获取预期投资收益的可能性大小 5、从总体上说，房地产市场是（）。 A生产资料市场B生活资料市场C地区性市场D物质性市场 6、某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序导致工程停工，这是一种（）。 A政策风险B政治风险C市场供求风险D或然损失 7、比较风险即（）。 A周期风险B时间风险C机会成本风险D资本价值风险 8、对于特殊物业的投资，多属于（）。 A短期投资B中期投资C长期投资D不定期投资 9、置业投资者期望获得（）等方面的收益。 A消费B收益C保值、增值D以上都是 二、多项选择题。 1、从房地产开发程度上划分，房地产可以分为：（）等类型。 A建成后的物业B在建工程C花园D水库E土地 2、一般来说，房地产具有下列特性：（）。 A位置的固定性B谁也离不开它C适应性D相互影响性E不一致性3、房地产直接投资包括：（）。
A开发投资B购买房地产开发企业债券C购买开发商新建成的物业D购买去二手房E购买房地产投资企业股票 4、房地产间接投资包括：（）。 A购买房地产投资信托基金B购买市场上的存量房地产C购买市场上的增量房地产D购买住房抵押支持证券E购买房地产开发投资企业的债券、股票5、房地产投资的优点有：（）。 A能提高投资者的资信等级B能抵消通货膨胀的影响C能够得到税收方面的好处D易于获得金融机构的支持E房地产投资几乎没有什么系统风险 6、房地产投资的缺点的：（）。 A投资数额巨大B投资回收期长C比股票分红的收益水平要低D变现性差E需要专门的知识和经验 7、所谓建成后的物业按照其用途的不同可以分为（）等几种形式。 A居住物业B工业物业C商业物业D出租物业E特殊物业 8、房地产投资的风险主要体现在（）等方面。 A投入资金的安全性B投资项目的变现性C资产管理的复杂性D天气变化的不定性E期望收益的可靠性 9、房地产投资的个别风险包括（）。 A时间风险B持有期风险C或然损失风险D变现风险E利率风险 10、房地产投资的系统风险包括（）。 A资本价值风险B收益现金流风险C市场供求风险D通货膨胀风险E 政治风险 三、判断题。 1、房地产估价师在评估某宗房地产的价值时，可以先不考虑房地产的适应性。（） 2、商业物业也称收益性物业。（） 3、商业物业不是投资性物业。（） 4、高尔夫球场是商业物业。（） 5、、高尔夫球场是特殊物业。（） 6、房地产开发投资属于短期投资。（）
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）
房地产开发与经营考试重点 选择题： 第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产 第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地 三通一平——水，电，道路通，场地平整 七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化
2013开发经营与管理一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相 应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投 资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C. 存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出 租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地 使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄 断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育 情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。 A.总量结 构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地 产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的 是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租 金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企 业自行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明 显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是
房地产开发与经营复习重点 第一部分 1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 特征： 1位置固定性：不可移动性 2寿命长久性：经济寿命的可延续性 3用途多样性：适应性 4独一无二性：不一致性 5数量有限性 6易受限制性：需要管理 7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益 8价值高大性 9 难以变现性 10保值增值性 2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 特点 1）房地产业投资大、周期长、效益高 2）房产、地产交易的不可分割性 3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性 4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约 3、房地产业的分类： 一、房地产开发经营业。 二、房地产服务业 一）物业管理业。 二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业 4、简述我国房地产业的发展过程 1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。 2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理， 居者忧其屋。 3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。 4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。 发展现状： 1、1992年－1993年6月：房地产热 2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控 3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策 4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展 5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控 6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市 7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨 8、2010年4月－今：房地产价格调控
媒介经营管理考试要点总结 以下15道思考题题目中用红色标出的是按照大家的课堂笔记和课件的整理而来的，黑色标出的是自己查找资料整理的，不一定准确。仅供参考，为了不被老巫婆抓，大家还是背背吧，祝大家考试顺利！ 1.网络新媒体的主要盈利模式 与传统媒体产品同质化和运营模式的同质化不同，网络媒体呈现出产品和盈利模式的多元化态势，某种意义上讲，一种网络媒体产品往往呈现出一种盈利模式。 （1）基于基本网络服务项目的免费而派生的各类网络广告模式。网上新闻、网上资讯浏览、免费电子邮件、免费即时通讯等基本网络服务项目的免费而派生的传统网络广告、百度竞价排名广告、网络游戏广告、博客广告、微博广告 （2）基于派生的各类网络增值服务的各种收费模式。A、电子邮件的收费模式（VIP邮箱）； B、无线增值的收费模式：（2000-2004）年高速发展，2005年后逐步下降。短信、彩铃、彩信、WAP服务、手机游戏、IVR（互动式语音应答）； C、互联网增值的收费模式，典型的如腾讯； D、网络游戏的收费模式； E、电子商务的收费模式； F、网络威客的收费模式； 2.我国报业网站目前仍处于花钱买吆喝初级阶段的主要原因？其解决思路？ 原因：大多数报业网站不能实现盈利的原因是十分复杂的：目前我国报纸网站不论在影响力方面还是盈利能力都与商业网站存在较大的差距 主要原因：缺乏适应特定网民需求的独立的媒体化产品形态；缺乏稳定清晰的盈利模式。其背后深层次的原因：体制滞后、经营意识落后、人才资金的缺失、内容缺乏创新，等诸多方面因素的现实瓶颈制约。 解决思路：（课件上有些乱，我也整不动了，各位自己看着课件分析一下~(╯﹏╰)b） 3.传统媒体的主要盈利模式 长期以来，我国传统媒体的盈利模式一般都遵循着“二次售卖”模式，即媒体将媒介产品以低于成本的价格卖给媒体受众，再将受众卖给广告商，通过收取广告费来获得利润。在这一模式下，媒体靠“买内容”盈利，利润往往很小或不盈利甚至亏损。但从利润总额来看，由于广告收入的增加，可以弥补相应的损失，甚至能够增加利润总量。这种盈利模式的关键因素是媒体要占有较大的媒体传播市场份额，才能依次获得较多的广告收益。 4.在媒介产品（品牌）经营是遵从“内容为王”还是“渠道为王”？如何处理媒介内容与渠道的关系？ （1）“内容为王”解决了传媒产品的内容问题，但没解决市场问题。 在媒体资源过剩的压力下，传媒过去依靠垄断而获取巨额利润的时代一去不复返了。报纸、电台、电视台纷纷把经营的核心转移到内容的制作上来，希望依托高品质的内容战胜竞争对手，即内容为王理念的产生。 “内容为王”的理念提升了媒体产品的质量，解决了长久以来我们媒体节目和报道缺少精品的问题，使媒体不断的推陈出新，创新能力得到加强。然而，在媒体资源过剩，品牌混战的年代，媒介产品的客观差异越来越小，互相模仿和内容同质化严重，仅仅依靠内容来取胜是远远不够的，激烈的市场争夺需要强大的渠道建设和销售能力。报纸从过去的依托邮局进行发行到现在自办发行公司，在努力构建自己的发行网络；除了订阅，市场监管宽松的杂志则比较容易的进入全国各个报亭，渠道相对畅通；而电视节目的发行渠道则相对困难，虽然有着“制播分离”的要求，但由于行政体制的分割，电视节目在全国自由流通的渠道还未建立；网络成为渠道最为畅通的媒体，但由于网络不具备独立的新闻采集权，所以内容一直是网络媒体发展的心病。
同济大学经济与管理学院试卷 (A 卷) 2009-2010 学年第 一 学期 课号：01025801 课程名：房地产开发与管理 考试形式：开卷（ ）闭卷（√ ） 此卷选为：期中考试( )、期终考试(√ )、补考( )试卷 专业和 年级 工 程管理07 级 学 号 姓 名 一、选择题（共12分，每小题2分） 得分 注意：请将符合题意的答案的字母填入划线中，错选或多选均不得分，少选且选对的每个选项得0.5分。 1、楼面地价是 之比。 A 、土地总价与土地总面积 B 、土地总价与建筑总面积 C 、土地单价与建筑容积率 D 、土地单价与建筑覆盖率 2、下列属于不动产的有 。 A 、房屋 B 、水坝 C 、地下工程 D 、港口 3、一宗土地经过规划后其价格可能 。 A 、上升 B 、不变 C 、下降 D 、不知 4、房地产开发项目评估大致可分为 。 A 、市场研究 B 、项目预算 C 、项目决策 D 、财务评估 5、在土地使用权出让时，以下各项用地最高使用年限超过50年的是 。 A 、商业 B 、居住 C 、文化 D 、教育 6、房地产开发项目可行性研究的内容包括 。 A 、必要性 B 、可能性 C 、技术经济分析的可行性 D 、决策性 试题编号 一 二 三 四 总分 得分
二、填空题（共14分，每空1分，请填上最恰当的内容）得分 1、房地产开发过程中“三通一平”建设条件是指：上水、、、。 2、房屋的完好程度分为级。 3、房地产项目可行性研究重中之重的内容是、、。 4、房地产开发的主要工作阶段为：、、、。 5、征用耕地的补偿费用包括：、、。 三、判断题（共16分，每小题2分，用“√”表示正确，“╳”表示错误，不答不得分，答错倒扣1分，本题最多扣至0分）得分 1、房地产开发项目竣工后即可交付使用。………………………………………………………（） 2、用现金流法评估项目时，除土地资金投入外，一般是建设期过半，投入资金也过半。…（） 3、房地产转让、抵押时，其所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让、抵押。………（） 4、酒店的客房出租率可以大于100%，而写字楼的出租率一般小于100%。…………………（） 5、城市规划区内集体所有的土地，可以有偿出让。………………………………………………（） 6、城市土地有偿使用的前提是土地所有权与使用权合二为一。………………………………（） 7、房地产抵押是房屋产权人以房契作为抵押，取得贷款并按期付本息，所以也称房地产典当。…………………………………………………………………………………………………… （）8、与个人允许拥有房屋所有权一样，我国的土地也允许个人拥有所有权。………………… ( ) 四、问答与计算题（共58分）得分 1、论述房地产开发项目选择的方法。（8分） 2、非线性盈亏平衡分析的关键是什么？（8分） 3、在房地产开发经营期内，应特别重视控制哪些因素？为什么？（6分） 4、从土地利用角度出发，论述房地产开发时的城市“空心化”战略以及对城市发展的作用。（8分） 5、请举例说明，在房地产项目策划时，你的新理念或“另类”策划（只需说透一项即可）。（8分） 6、如果你是一个房地产中介代理商，谈谈你的销售策划。（8分） 7、已知某房地产开发项目发生的现金流量如下，假设贴现率（基准收益率）为12%，求该项目的动态回收期。（12分） 年份0 1 2 3 4 5 6 现金流出-3000 -1500 -300 -300 0 0 0 现金流入0 0 3000 2000 1500 500 100