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广州市土地出让金计收有关政策问答

广州市土地出让金计收有关政策问答
广州市土地出让金计收有关政策问答

广州市土地出让金计收有关政策问答

土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。以下是关于广州市土地出让金计收有关政策问答:

一、广州市计收土地出让金计收是按哪个文件执行?

答:2014年3月28日,《广州市人民政府办公厅关于土地节约节约利用的实施意见》(穗府办【2014】12号,下称12号文)印发实施,我市计收土地出让金政策按该文件执行。

二、原划拨用地上已建成并已办理权属登记的私有住宅房屋权属转移,如何计收土地出让金?

答:私有住宅房屋(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房)权属转移补办土地有偿使用手续的,属于交易的,参照12号文第(五十三)点关于拆迁安置房补交土地出让金的规定,按房屋交易价格的1.6%计收土地出让金(房屋交易价格按交易双方报价与《存量房交易计税价格核定通知书》载明价格较高者确定);属于赠与的,按《存量房交易计税价格核定通知书》载明价格的1.6%计收土地出让金。

申请人在申请办理权属转移手续时,应提交《存量房交易计税价格核定通知书》。

经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房土地出让金补交标准另有规定的,按相关规定执行。

三、原划拨用地上已建成并已办理权属登记的私有住宅房屋自行申请补办土地出让手续,如何计收土地出让金?

答:私有住宅房屋(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房)自行申请补办土地出让手续的,参照12号文第(五十三)点关于拆迁安置房补交土地出让金的规定,按该房屋市场评估房价的1.6%计收土地出让金。该房屋市

场评估房价由市国土房管局按规定委托评估机构进行评估。

经济适用住房、解困房、安居房、房改房、限价房、公租房、侨房等政策性住房土地出让金补交标准另有规定的,按相关规定执行。

四、原划拨用地上已建成并已办理权属登记的房屋(除私有住宅房屋外)权属转移或企业改制或自行申请补办土地出让手续,如何计收土地出让金?

答:参照12号文第(八十四)点关于村经济发展留用地使用非政府储备用地补交土地出让金的规定,按该房地产市场评估地价的40%计收土地出让金。该房地产市场评估地价由市国土房管局按规定委托评估机构进行评估(以下同)。

五、对于实际没有发生扩建、加建、改建的私有住宅房屋,现测绘面积与原确权面积不符,如何计收土地出让金?

答:现确权面积以最新测绘结果为准的,如房屋原确权面积已办理土地有偿使用手续,现确权面积全部视作按已办理土地有偿使用手续处理(出让起始时间及出让年限与原证注记相同),不涉及补交或退减土地出让金;如房屋原确权面积全部或部分未办理土地有偿使用手续,现测绘面积较原确权面积增加部分按划拨方式处理。

六、已建成私有住宅房屋发生扩建、加建、改建,房屋用途仍为住宅的,如何计收土地出让金?

答:(一)对于扩建、加建、改建发生在1993年1月1日之前的(以有关部门确认的实际建设行为发生日期为准),房屋建筑面积增加部分不涉及补交土地出让金,按划拨方式处理。

(二)对于扩建、加建、改建发生在1993年1月1日之后的(以有关部门确认的实际建设行为发生日期为准),按照12号文第(五十六)点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定,分以下情形处理:

1.属原划拨用地的,建筑面积有增加的,应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市

场评估楼面地价(市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日,土地出让起始时间为土地出让金缴清之日)。

2.属已出让用地的,建筑面积增加的,应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价(市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正,土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间);建筑面积减少的,不作退减。

七、已建成私有住宅房屋拆除重建,房屋用途仍为住宅的,如何计收土地出让金?

答:按私有住宅房屋用地属于划拨用地或出让用地分别处理:

(一)原划拨用地的,参照12号文第(三十二)点关于协议出让价格的规定,应当补交的土地出让金额=房地产市场评估地价-经评审的征地拆迁费用;征地拆迁费用参照12号文第(二十五)点土地综合开发费标准进行核算,即征地拆迁费用=重建时点办公用途市场评估地价的60%?用地面积。

(二)属已出让用地的,按照12号文第(五十六)点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定,应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价(市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正,土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间);建筑面积减少的,不作退减。

八、已建成房屋(不含私有住宅房屋)发生扩建、加建、改建但未改变房屋用途的,如何计收土地出让金?

答:按照12号文第(五十六)点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定,分以下情形处理:

1.属原划拨用地的,如仍属可划拨用地项目,不需补交土地出让金;除此之外,建筑面积有增加的,应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价(市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日,土地出让起始时间为土地出让金缴清之日)。

2.属已出让用地的,出让合同有约定,从其约定;没有约定,建筑面积增加的,应当

补交的土地出让金额=增加建筑面积×单价(单价为申请补交土地出让金时市场估价楼面地价与原出让合同楼面地价较高者,市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正,土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间);建筑面积减少的,不作退减。

九、已建成房屋(不含私有住宅房屋)发生拆除重建但未改变房屋用途的,如何计收土地出让金?

答:按已建成房屋(不含私有住宅房屋)用地属于划拨用地或出让用地分别处理:

(一)原划拨用地的,参照12号文第(三十二)点关于协议出让价格的规定,应当补交的土地出让金额=房地产市场评估地价-经评审的征地拆迁费用;征地拆迁费用由于用地单位征地拆迁支出费用的原始凭证缺失等原因难以评审确定的,工业用地按市场评估地价的40%计收土地出让金;其他用地参照12号文第(二十五)点关于土地综合开发费标准进行核算征地拆迁费用,即征地拆迁费用=重建时点办公用途市场评估地价的60%?用地面积。

(二)属已出让用地的,按照12号文第(五十六)点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定,应当补交的土地出让金额=增加建筑面积×市场评估楼面地价(市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正,土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间);建筑面积减少的,不作退减。

十、原划拨用地上已建成房屋(含私有住宅房屋)发生扩建、加建、改建、拆除重建且房屋用途变更的,如何计收土地出让金?

答:按照12号文第(四十九)点第3(2)小点关于改变用途补交土地出让金的规定,补交土地出让金额=改变用途后的市场评估地价?评估的原划拨用地市场价。

十一、涉及改变土地用途的,如何计收土地出让金?

答:(一)划拨用地上土地用途改变为商品住宅,或由用地单位自行申请改变为经营性用途进行新建的,按照12号文第(四十九)点第3(1)小点关于改变土地用途收回土地使用权的规定,由政府收回土地使用权后公开出让,并按照评估的原划拨用地市场价格补偿。

(二)划拨用地上除土地用途改变为商品住宅外,因规划调整而非用地单位自行申请改变土地用途,且经政府批准不收回土地使用权的,参照12号文第(四十九)点第3(2)小点关于改变土地用途补交土地出让金的规定,应当补交的土地出让金额=改变用途后的市场评估地价-评估的原划拨用地市场价。

(三)已出让用地上因规划调整而非用地单位自行申请改变土地用途,且经政府批准不收回土地使用权的,按照12号文第(五十六)点关于调整建筑面积补交土地出让金的规定,出让合同有约定的,从其约定;没有约定的,按各类用途面积增减情况计算补交的土地出让金,如计算的补交土地出让金额减少,不作退减。(市场评估楼面地价的估价时点为案件受理之日并进行年限修正,土地出让起始时间为已出让设定的出让起始时间)

十二、以划拨方式取得村经济发展留用地,村集体经济组织自行申请补办土地出让手续,如何计收土地出让金?

答:按照12号文第(八十四)点关于村经济发展留用地补交土地出让金的规定,属政府储备用地的,按相应用途市场评估地价计收土地出让金,但不得低于实际土地取得成本与土地开发成本及按规定应收取的相关费用之和;属非政府储备用地的,按相应用途市场评估地价的40%计收土地出让金。

十三、12号文第(五十一)点中“本意见实施前已办理产权登记的”,具体是指什么情况?

答:“已办理产权登记的”是指已建成并已取得权属登记证明文件的房地产,包括已初始登记(或称“大确权”)的房地产。

十四、12号文第(五十三)点中“房屋交易价格”的含义是什么?

答:房屋交易价格是指交易双方报价与课税价格(即《存量房交易计税价格核定通知书》载明价格)较高者。

十五、已出让工业用地项目增加生产性用房,是否需计收土地出让金?

答:已出让工业用地项目增加生产性用房,按照国土资源部《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号,2014年)第二十四条“在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款”的规定执行。

十六、已出让合同用地中享受了自用优惠的自用建筑面积,因权属转移或自行申请补交享受自用优惠部分土地出让金,如何计收土地出让金?

答:原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位历史用地自用办公优惠,按标定地价5%计收的,房地产转让时需补交土地出让金金额=市场评估地价×40%×45%。

原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位新征用地自用办公优惠,按标定地价10%计收的,房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×90%。

原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位历史用地自用住宅优惠,按标定地价10%计收的,房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×40%。

原合同受让人若享受了党、政、军机关以及行政事业单位新征用地自用住宅优惠,按标定地价20%计收的,房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×80%。

原合同受让人若享受了企业历史用地自用宿舍优惠,按标定地价40%计收的,房地产转让时需补交土地出让金金额=市场评估地价×40%×10%。

原合同受让人若享受了企业新征用地自用宿舍优惠,按标定地价80%计收的,房地产转让时需补交土地出让金额=市场评估地价×40%×20%。

原合同受让人若享受了历史用地自建自用生产经营项目优惠,按标定地价50%计收的,房地产转让时无需补交土地出让金。

十七、已出让地块的地下空间建筑,如何计收土地出让金?

答:按照12号文第(五十一)点关于地下空间建筑面积补交土地出让金的规定,分以

下情形处理:

一、原出让合同对地下空间建筑调整土地出让金已有约定的,从其约定。

二、原出让合同约定暂缓征收地下空间建筑土地出让金(包括没有约定的)、在12号文实施前未办理产权登记的,分为四类办理:

(一)依法可以划拨的,按划拨方式处理;

(二)地下商业、办公分别以首层商业、办公市场评估地价的比例计收土地出让金,其中地下负一层的比例为50%,地下负二层及以下的比例25%;

(三)非机动车库以首层非机动车库市场评估地价的比例计收土地出让金,其中地下负一层的比例为 50%,地下负二层及以下的比例为25%;

(四)除上述第一、二、三类以外的其他地下空间建筑,包括机动车库、设备用房等以首层机动车库市场评估地价的比例计收土地出让金,其中地下负一层的比例为50%、地下负二层及以下的比例为25%。

土地出让金如何计算

遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>> https://www.doczj.com/doc/0f18464364.html, 土地出让金如何计算 随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中,土地使用权的转让,伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等,那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。 一、土地出让金如何计算 公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 1、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议

的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。 二、土地出让的税费计算标准 土地转让需要交纳的税费如下: (一)、营业税及附加(出让方): 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)、印花税和契税(双方): 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方): 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。 为计算方便,可以通过速算公式计算: 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 (四)、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,

土地出让金法计算及详细

土地出让金法详细及计算方法 一、土地使用权出让金的含义 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者,并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。 二、土地使用权出让金的确定 土地使用权出让金的确定有三个过程: 第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。 第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。 第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。 三、土地使用权出让金的使用 以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:70分成。 四、土地使用权出让金的计算 根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右,小高层一般约在六七平方米左右,而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 (一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例:市民郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 (二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补交土地出让金。 案例:市民王先生有一房改房,地址位于丰泽区丰泽新村X号,用地面积15平方米,已取得土地使

广州市土地出让金计算标准

一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地,除依法可划拨供地外,须办理土地出让手续,计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地,1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移,且不符合划拨条件的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营,且权属人为法人的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。 二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地,按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地,属政府储备用地的,按基准地价计收土地出让金,但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和;属用地单位自行征地拆迁的,按土地纯收益计收土地出让金。 (三)划拨用地上配套的经营性用房,属政府储备用地的,按基准地价计收土地出让金;属用地单位自行征地拆迁的,按土地纯收益计收土地出让金。 (四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)

进行新建、改建、扩建或用途变更,经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金,但不得低于改造后的土地纯收益;非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。 (五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的,按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的,按区片平均住宅用途土地纯收益的

土地出让金补交标准

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市商业用地年地租及出让金标准 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 沈阳市住宅用地年地租及出让金标准 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

武汉市土地出让金管理办法(武政规[2009]9号)

武汉市人民政府转发市国土房产局 关于完善供地管理政策促进经济发展意见的通知 武政规〔2009〕9号 各区人民政府、市人民政府各部门: 市人民政府同意《市国土房产局关于完善供地管理政策促进经济发展的意见》,现转发给你们,请遵照执行。 二〇〇九年八月二十八日市人民政府: 为进一步落实《市人民政府关于优化政府服务促进企业发展的若干意见》(武政〔2008〕72号)精神,根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)要求和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号令)等规定,现就进一步完善我市国有建设用地供应管理政策,规范全市土地市场秩序,促进经济持续快速发展提出如下意见: 一、坚持市场优先,推进土地资源市场化配置 (一)继续落实国有土地招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和工业用地,以及同一宗土地有2个以上意向用地者的其他用地,都必须以招标拍卖挂牌方式出让。出让国有土地使用权取得的总成交价款中,市国土房产部门按以下情况计算政府土地收益: 1.政府储备地块,按公开成交价款与土地储备整理成本之差计算。 2.委托交易地块,属于工业用地的,按公开成交价款的20%计算;属于经营性用地的,按公开成交价款的50%计算。 (二)不断深化土地有偿使用制度改革。原划拨土地在符合规划,且不改变使用主体、土地用途、使用强度等现状条件的前提下,可以协议方式现状补办出让。市国土房产部门依据土地用途,按以下标准计算政府土地收益:工业用地,按市场价的20%计算;其他用地,按市场价的50%计算。 规范划拨土地现状补办出让管理,禁止通过现状补办出让方式规避执行经营性用地招标拍卖挂牌制度。划拨土地补办出让时,应当在出让合同中明确:出让合同签订后,需要将原用途调整为经营性用途的、住宅类用地增加容积率的、商服类用地增加容积率且超过原批准容积率1倍以上的,应当解除原出让合同,由土地储备机构优先予以储备;土地储备机构不

土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右,小高层一般约在六七平方米左右,而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 (一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例:市民郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。 (二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补交土地出让金。 案例:市民王先生有一房改房,地址位于丰泽区丰泽新村X号,用地面积15平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法:土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

土地出让金标准详解

土地出让金标准详解 我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而,在实际工作中,由于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低,出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。 不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。 ●首先,仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准, 无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布 的协议出让最低价标准形同虚设。 ●第二,具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致, 二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出让金,既有可能导致国 有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间:2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。 第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本:

1,500元×10,000平方米=1,500万元 3、计算加计扣除: (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300+1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步,计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步,确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%,未超过100% 第四步,计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知书》

关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知 摘要:市国土房管局《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》已经市人民政府同意,现转发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题,请径向市国土房管局反映。 穗府办〔2010〕35号 各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构: 市国土房管局《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》已经市人民政府同意,现转发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题,请径向市国土房管局反映。 广州市人民政府办公厅 二〇一〇年五月六日 关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知 市国土房管局 为加强国有土地资产管理,优化土地资源市场配置,进一步加强我市国有建设用地有偿使用工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)和《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)精神,现就调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准通知如下: 一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地,除依法可划拨供地外,须办理土地出让手续,计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地,1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移,且不符合划拨条件的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营,且权属人为法人的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。 二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地,按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地,属政府储备用地的,按基准地价计收土地出让金,但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和;属用地单位自行征地拆迁的,按土地纯收益计收土地出让金。

土地出让金计算方法

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前,一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户,各项税费加起来近3000元,而现在要补缴土地出让金,就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。 解读:网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价,每个网格点为200米×200米,市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带,为188元/平方米,最高值在南湖一带,为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的,按基准地价的最低值188元/平方米计算。 公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口,土地使用权性质为划拨,拟准备上市交易,该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米,土地证上记载的土地面积为14.97平方米,剩余使用年限为69年,则需补交土地出让价款计算方法如下: 经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图,该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5,容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年,年期修正系数0.9983.据此,需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元 土地增值税的计算方法及公式 作者:佚名来源:中顾法律网点击数:20273 更新时间:2010-12-15 14:33:39 免费法律咨询 ==============================专业收集精品文档=============================

土地出让金的征收标准万购整理

土地出让金的征收标准万购整理 土地出让金是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人,并向受让人收取的土地使用权价格。土地出让金征收标准是什么呢?万购地产网介绍,土地出让金的征收标准如下: 一、原划拨土地使用权使用者经县人民政府批准准予转让,出让金征收标准如下 1、按照原批准用途办理出让手续,非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%;商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金,不得低于备案评估地价的40%;商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金,不得低于备案评估地价的45%;工业用地的土地使用权出让金,不得低于备案评估地价的25%。 2、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的,应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让,并按现时经营性用地的市场价格(备案评估地价,下同)减去原用途的现时划拨土地使用权,市场价格全额缴纳土地使用权出让金。 3、房改房、经济适用房上市交易,按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金,且不得低于备案评估地价的10%。 4、出让年限按国家规定最高可出让年期办理,即:住宅(含商品住宅)70年;商业、旅游、娱乐用40年;工业、综合用地等其他用地50年。 二、新增建设用地办理出让手续,出让金征收标准如下

1、非经营性用地协议出让土地使用权的,熟地不得低于备案评估地价的70%;毛地不得低于备案评估地价的50%。 2、经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让,并按成交价缴纳出让金。缴交标准为:熟地不得低于成交价的70%;毛地不得低于成交价的50%。 三、土地使用者经取得规划部门和出让方同意,改变出让合同约定的土地用途的,必须重新签订出让合同或签订出让合同变更协议,并按下列标准调整土地使用权出让金 1、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的,应采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开进行,并按现时经营性用地的市场价格,减去原用途的现时非经营性用地市场价格的差额相应调整,改变为商业、旅游、娱乐用地的,不得低于差额的45%;改变为商品住宅和综合经营性用地的,不得低于差额的40%。 2、原批准用途为非经营性用地的,按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整,并不得低于差额的35%。 3、原批准用途为经营性用地的,按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整。 4、改变用途后出让年限按新用途最高可出让年期核算,出让时间起点为第一次签订出让合同之日。 四、土地使用者改变出让合同约定的出让年限、容积率等土地利用条件但不改变土地用途的,必须经原批准机关同意,并签订土地使用权出让合同变更协议,补交土地使用权出让金。但工业用地不补交出让金。

土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算 根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右,小高层一般约在六七平方米左右,而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 (一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的, 按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例:市民郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米 ×30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米 ×60%=340200元。 (二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补交土地出让金。 案例:市民王先生有一房改房,地址位于丰泽区丰泽新村X号,用地面积15平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法:土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

土地出让金支付规定

土地出让金支付规定 本网讯近日,财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综[2009]74号,下称通知)。通知明确指出,开发商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。 通知要求,要加强征收管理,保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。这是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外,任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责,加强土地出让收入征管,确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。 (一)严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中,必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式;对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的,市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款,缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人,市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证,也不得按土地价款缴纳比例分割发证。 (二)确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式,商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的,要严格执行10个工作日划转地方国库的规定,不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的,省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正,并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。 (三)规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。 (四)严格执行土地出让(租赁)合同、划拨决定书。市县国土资源管理部门要加强土

土地出让金收取标准的计算方式与相关问题

土地出让金收取标准的计算方式与相关问题 根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右,小高层一般约在六七平方米左右,而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。 (一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。 案例:市民郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道中山中路X 号,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。 (二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补交土地出让金。 案例:市民王先生有一房改房,地址位于丰泽区丰泽新村X号,用地面积15平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区,基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法:土地出让金=5670元/平方米×15平方米× 10%=8505元。

土地出让金谁承担 谁支付土地出让金

土地出让金谁承担谁支付土地出让 金 1、一般情况下,开发商从国家手里拍卖取得土地使用权,就需要按照规定缴纳土地出让金。很显然,此时的土地出让就是由获得土地使用权的一方承担,也就是这里的开发商。 2、在二手房交易中,作为购房者此时也需要缴纳土地收益金,也就是这里的土地出让金。 一、土地出让金谁承担 1.土地出让金是获得土地使用权所需要支付的资金,这部分是国家收取的,是由土地使用权获得方支付的,一般也就是开发商缴纳费用。 2.在在二手房交易中,买家是要交契税(房屋评估价的2%-4%左右),不用再交维修基金了,买家还需要要交一个土地收益金。 二、土地出让金标准是什么 (一)、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按签订出让合同之日的标定地价

的30%收取;1990年5月19日(含当日,下同)以后取得的,按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。 (二)、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的,以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土 地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时,不再补缴土地出让金。 (三)、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准:被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的,按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的,按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的,或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。 (四)、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的,按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的,按标定地价的50%收取。 我国的土地是属于国家和集体经济组织所有的。而针对不同类型的土地,有不同的用途,尤其严禁占用耕地。若是需要开发城镇土地,则必须要先从国家手里取得土地的使用权,而这个时

土地出让金标准计算

土地出让金收取标准的计算 根据目前的规定,每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同,这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系,一般多层住宅每套 住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右,小高层一般约在 六七平方米左右,而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个 人建房,由于其独享所在地块的土地使用权,因此其必须补交的土 地出让金自然也就水涨船高。 (一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出 让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的,按签订 出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的, 按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,不再进行容积率、 区域因素、个别因素等修正。 案例:市民郑先生有一处个人建房,地址位于鲤城区海滨街道 中山中路X号,用地面积100平方米,已取得土地使用证及房屋所

有权证,现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别 图一级区,基准地价5670元/平方米。 其土地出让金计算方法:如在1990年5月19日之前取得划拨 土地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日(含当日)之后取得划拨土 地使用权,则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。 (二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许 转让的,以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西 郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金,按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。 标定地价按宗地所在级别的基准地价确定,除年期修正外,不 再进行期日、容积率、影响因素等修正。 已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时, 不再补交土地出让金。 案例:市民王先生有一房改房,地址位于丰泽区丰泽新村X号,用地面积15平方米,已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办

[探讨]土地出让金征收标准

[探讨]土地出让金征收标准 关于明确土地出让金征收标准的通知 为配合乡镇综合体制改革,加强地价管理,防止国有土地资产流失,促进我县经济和城市建设的发展,根据现行土地管理法规以及国务院〈〈关于深化改革 严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、〈〈湖南省土地市场管理办法》(省人民政府令第195号)和湖南省人民政府〈〈关于深化改革严格土地管理的意见》 (湘政 发[2005]4号)的规定,经县人民政府同意,决定调整出让金征收标准,现将有关事项通知如下: 1、原划拨土地使用权使用者经县人民政府批准准予转让,出让金征收标准如下: (1)按照原批准用途办理出让手续,非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%;商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的40%;商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的45%;工业用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的25%。 (2)原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的,应当采取招标拍卖挂 牌方式在土地交易中心公开出让,并按现时经营性用地的市场价格(备案评估地价,下同)减去原用途的现时划拨土地使用权市场价格全额缴纳土地使用权出让 金。目前,暂按本条第(1)项规定标准执行。 (3)房改房、经济适用房上市交易,按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金,且不得低于备案评估地价的10%。 (4)出让年限按国家规定最高可出让年期办理,即:住宅(含商品住宅)70年;

商业、旅游、娱乐用40年;工业、综合用地等其他用地50年。 2、新增建设用地办理出让手续,出让金征收标准如下: (1)非经营性用地协议出让土地使用权的,熟地不得低于备案评估地价的70%;毛地不得低于备案评估地价的50% (2)经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让,并按 成交价缴纳出让金。缴交标准为:熟地不得低于成交价的70%;毛地不得低于成 交价的50%。 3、土地使用者经取得规划部门和出让方同意,改变出让合同约定的土地用途的,必须重新签订出让合同或签订出让合同变更协议,并按下列标准调整土地使用权出让金: (1)原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的,应采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开进行,并按现时经营性用地的市场价格减去原用途的现时非经营性用地市场价格的差额相应调整,改变为商业、旅游、娱乐用地的,不得低于差额的45%;改变为商品住宅和综合经营性用地的,不得低于差额的40%。

土地出让金以及计算方式详解

土地出让金以及计算方式详解 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款 土地出让金计算方法 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前,一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户,各项税费加起来近3000元,而现在要补缴土地出让金,就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。 解读:冯晓锋解释说,网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价,每个网格点为200米×200米,市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带,为188元/平方米,最高值在南湖一带,为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的,按基准地价的最低值188元/平方米计算。 公式:补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 举例:张三有一套住房位于衡阳秀灵路口,土地使用权性质为划拨,拟准备上市交易,该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米,土地证上记载的土地面积为14.97平方米,剩余使用年限为69年,则需补交土地出让价款计算方法如下: 经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图,该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5,容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年,

国务院规定的国有土地出让金标准

国务院规定的国有土地出让金标准 我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而,在实际工作中,由于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低,出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。 不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先,仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准,无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二,具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致,二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出让金,既有可能导致国有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三,根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》,划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产,划拨土地需转为有偿使用土地的,按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。 ②最低价确认方法 协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定,应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。

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