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某五星级饭店可行性研究报告

第一章总论

1.1.项目背景

1.1.1.项目名称

项目名称:XX白金五星级饭店项目

1.1.

2.承办单位概况

承办单位:XX饭店集团

法定代表人:XX

地所:河北省XX市河北省XX市路北区

注册资本:XX万元

注册号:

XX饭店集团是目前XX市最大的涉外旅游饭店,是集商贸流通、装饰装潢、清洁清洗、输出酒店管理以及高科技等为一体的大型多元化企业集团。XX饭店集团现有固定资产9.22亿元人民币,员工1900名,全资酒店、控股子公司、参股公司共12家。其中全资酒店3家,分别为:XX宾馆(三星级)、XX饭店(三星级)、XX锦江贵宾楼饭店(四星级);托管酒店两家,控股及参股公司7家。

近年来,XX饭店集团在市委市政府的带领下,在集团内部成功实施了一系列的改革措施,加之明显的地理优势和集团优势,企业效益连年递增,在XX市及河北省具有较高的知名度和美誉度。

“团结拼搏,不进则退”,是XX饭店集团的企业理念,面对竞争日趋激烈的市场形势,XX饭店集团人更加深刻地认识和铭记这一

理念,团结一致,再接再厉,脚踏实地,努力工作,争取把我们的事业提高到一个新水平。

“一业为主、两翼延伸、多种经营”,是XX饭店集团坚定不移的经营策略;成为“大型化、规模化、国际化”的大型企业集团是XX饭店集团坚持不懈的奋斗目标,XX饭店集团愿以一流的服务笑迎海内外各界宾朋。同时欢迎国内外各界有识之士合资、合作,共商发展大计,共创美好未来!

1.1.3.编制单位

XX

1.1.4.编制依据

●中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展计划委员会联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、《投资项目可行性研究指南(试用版)》以及有关规定;

●《中华人民共和国国家标准旅游涉外饭店星级的划分及评定》GB/T 14308—1997;

●国家有关建筑、结构、给排水、电气、通风、消防、环保、节能等设计规范;

●《XX市城市总体规划(2008~2020)》;

●《XX市国民经济“十一五”发展规划》;

●相关技术经济文件、技术规范、经济参数等;

●项目建设单位及设计单位提供的有关资料;

●相关市场调研数据。

1.1.5.研究工作概况

受项目承办单位XX饭店集团的委托,XX海德工程咨询有限公司对该项目的基本概况进行了调查了解、实地考察,并根据《XX市城市总体规划(2008~2020)》的要求和《XX市国民经济“十一五”发展规划》,结合该项目的具体特点,对相关情况进行了分析。主要对该项目建设的必要性、市场定位、市场前景、建设规模及环境条件、工程规划方案和施工安全、环境保护等内容进行了研究,并对投资估算、资金筹措、营利能力、抗风险能力、社会效益、经济评价等方面进行了分析,在此基础上,编制了该项目的可行性研究报告。

1.2.项目概况

1.2.1.项目建设规模及内容

●建设规模

项目建设总用地面积为35000.00m2;

总建筑面积:231327.00m2;

地上建筑面积:154005.00m2;

地下建筑面积:77322.00m2;

容积率:6.6;

建筑密度:42.8%;

●建设内容

裙房建筑面积:62005.00m2;

五星级酒店建筑面积:68000.00m2;

公寓式酒店建筑面积:24000.00m2;

1.2.2.项目选址及用地

选址位于原XX饭店地块及周边区域内。在XX市城市总体规划中,这个区域已被纳入城市商业中心区,所用土地为商业用地。

1.2.3.施工进度安排

本项目拟定建设周期为35个月,计划从2008年11月开始筹备,进行编制可行性研究报告、设计方案性规划等前期工作,2009年4月开始施工,2010年6开始内外装饰装修,2011年9月竣工进入试运营阶段。

1.2.4.投资估算

总投资104827.89万元,其中:土建施工、装饰装修工程、设备及安装费用82265.39万元,其它费用18538.39万元,预留费用3024.11万元,流动资金1000.00万元。

固定资产投资103827.89万元,流动资金1000.00万元,

1.2.5.资金筹措

资金筹措方式为企业自筹。(详见“资金筹措表”)

项目承办单位XX饭店集团拟与国际、国内知名企业进行合作,共同出资建设本项目。出资方式、股东比例及利润分配问题,正在进行积极的洽谈协商之中。

1.2.6.财务经济指标

财务指标汇总表

第二章项目建设背景及必要性

2.1.项目建设背景

早在上个世纪的90年代,在吴良镛先生提出的“大北京经济圈计划”中,XX地区就被确定为东部重化工港口物流旅游休闲功能区。

随着XX市经济的快速增长,XX市在能源化工、港口物流、旅游开发、商务休闲等行业有了长足的发展。特别是随着曹妃甸工业区、南湖生态城的开发建设,城市形象、投资环境得到明显改善,国内外一大批企业、投资人纷纷把目光聚焦到XX这块热土上。频繁的商务洽谈、旅游度假、种类繁多的展览活动带动了XX市服务性行业的蓬勃发展。同时也对XX市服务性行业提出了更高的要求。

机遇和挑战是并存的,面对机遇的同时也就迎接着挑战。

XX饭店集团与时俱进,紧抓机遇,着眼于未来。结合当地的行业现状,率先提出了创建真正的白金五星级酒店,发展综合体建筑,打造XX服务业新篇章的方案。

新XX饭店集多种功能,多种特点于一身,是一个既有分工又有联系,互为补充,相互统一的的综合体。它不仅具有明显的区位优势,强大的市场优势,而且自身硬件设施先进且经得起时间的考验,软件服务品质能赢得客户的青睐,更重要的是它在服务业的领先地位和对整个XX经济的带动作用。这一切将使得新XX饭店成为XX 市名副其实的地标式建筑。

2.2.项目建设的必要性

2.2.1.XX与周边城市之间的经济及拥有高档酒店数量对比

五城市三星级、四星级、五星级酒店数量对比

五城市经济情况对比

通过上述对比,我们不难看出:XX市本身的经济实力及XX人的消费能力在同级别城市都是比较强的。而XX市现有的酒店不仅档次较低,而且其接待数量能力也很低。

通过上述数据分析比较结论:

XX市具备良好的经济实力和旅游前景,存在较大的商品购买能力,综合经济实力在河北省内处于领先地位。但所拥有的高档酒店数量却不多,酒店业相对落后,与XX经济的发展完全不成正比。

经济的不断提高应带动相应服务产业水平的进一步发展,因此XX 市需要集购物、休闲、娱乐、住宿、会议为一体的白金五星级商务中心,以满足人们多元化的生活需要。

2.2.2.XX市区星级酒店分布

从上述图表中可以看出,三――五星级酒店主要分布在XX市中心区,以城市主干道新华道、建设路两侧为密集区,但数量明显较少。

2.2.

3.XX饭店现状及目前存在的问题

震后的XX在重建在城市形态中呈现了一种相对均质的城市布局。在原有的规划思想下建筑需要保持的间距等控制数量是相对固定的,在同期规划下的XX饭店呈现出一种稀疏的城市形态。在飞速发展的今天,低密度的建筑布局已经不能满足城市中心区的商务需求。

1)分布不合理,功能单一

密度低、规模小。XX饭店位于作为城市两条最主要的交通干道的交汇点,地理位臵的优越性,钻石级价值的土地没有得到充分利用。受1976年大地震影响,建筑层次低、建筑密度小,总体建筑密度为1.5,主体建筑为16层板式建筑,客房总套数,所能提供的功能场所受到限制。另外,原生的自发性零散商业寄生在主体建筑之上,一楼一界的零散格局,分布随意,自发的商业网点缺乏组合效益。

档次低、功能少。目前集团所属的四家酒店,有1家四星级和3家三星级,其中XX饭店为三星级,受建筑物布局和规模的限制,多项服务功能没有场地安排,服务品种难以增加,服务质量难以提高,旧有的硬件设施体系已经制约了服务功能的增加和服务档次的提升,现有规模的限制作用已经成为企业发展的瓶颈。

2)行为模式

人流。同其它同行一样,进出本饭店的人流分为早中晚三个高峰期,据统计,在高峰期进出人流量达到58人次/分钟,而如此拥挤的人流只能通过约5米宽的人车混行道进出,既拥挤也不安全。人们只能是穿越、逗留,来去匆匆,缺乏多样性的社会活动。

车流。随着社会经济的不断发展,公有和私有车辆不断增加,据统计,XX市新登记车辆每天达到300部,如此计算,每年就是近11万部,如果每天进出本饭店的人次按1000人次,且每两人使用一部车计算,每天就有500部车辆进出本饭店,狭小的停车场地早已不能满足需要,而车辆通行不畅的矛盾尤为突出,比如主门前的回转车道,其回转半径严重偏小,使许多车辆难以一次性通过,根本谈不上“通畅”。人车混行,场地拥挤,造成事故的概率极大,严重影响环境形象和社会和谐。

3)形态和环境

大地震后恢复建设的建筑物,在设计时为确保安全,设计者都采用降低层数、减少外悬、加大受力能力的方法,这造成了外观呆板的“火柴盒”建筑物。XX饭店的主楼就是在这种环境中诞生的板型建筑,历经20多年的风吹雨淋,其外观既无特色、更显陈旧。整体布局上,由于恢复建设时期,规划不仅详细,后续插建的低矮建筑,使得区域内建筑形态散乱,难以形成完整的城市片段和景观环境。

2.3.结论

综上所述,本项目的实施及符合XX市市区总体规划,也顺应周边旅游服务产业的发展要求,更能改变企业自身存在的不合理、不协调的诸多问题,对企业的短期和中长期发展都是十分必要的。同时,项目建成后,将大大增加XX市外事接待的能力和水平,有利于扩大XX对外的吸引力,提升XX的整体形象,对促进XX市经济和社会发展也将起到重要的积极作用。

第三章市场调研及前景预测

3.1.市场形势分析

3.1.1.客观区域市场分析

随着中国经济持续增长,旅游业增速迅猛,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。

在全国旅游业发展的大好形势下,XX的旅游业步步升温,旅游资源不断得到开发,相关产业带动明显。以“两沿一中心”为重点(即北部沿长城一线、南部沿海一线和市中心区),按照“南线突破,北线贯通,市区跟进,协调发展”的总体思路,谋划、落实了一批旅游资源开发项目。

目前北部长城沿线自西向东,已有清东陵、万佛园、上关湖、鹫峰山、长城狩猎场、景忠山、潘家口、灵山、白羊峪9个旅游景点(区);正在开发的有遵化汤泉皇家旅游度假区、迁西青山关旅游区、迁安武重安乡溶洞;列上开发建设日程的有蓟镇总兵府、大岭寨砖窑群、大理石长城、太平寨古岩等项目。清东陵是世界文化遗产,国家四A级旅游景区。

南部沿海的菩提岛、月坨岛、金沙岛三岛开发取得实质性进展并开始进入市场;浅水湾、翔云岛、滨海旅游度假城等大型新开发项目正在全力推进。连带海滨浴场、李大钊纪念馆、李大钊故居等,初步形成了以海岛、人文、自然生态观光为主题的特色旅游区。

市中心工业旅游参观项目(包括陶瓷、蒸汽机车),地震科普项

目(地震遗址、抗震纪念馆、纪念碑广场等),以及南湖生态公园、大城山公园逐步成为XX旅游线路组合内容。旅游行业规模不断壮大,客源市场深入拓展。

随着旅游资源开发建设进程不断加快,产品吸引力不断增强,客源市场不断扩大。目前国际客源已涉及亚、欧、北美、大洋洲等31个国家和地区,国内客源涉及全国各地。

根据,XX市《2007年国民经济和社会发展统计公报》公布数据显示,2007年XX市共接待国内外游客765万人次,比上年增长16.3%,旅游总收入35.7亿元,增长27.5%。其中,接待国际游客4.06万人次,增长9.5%,旅游外汇收入1663万美元,增长19.9%;接待国内游客761万人次,增长16.2%,国内旅游收入34.52亿元,增长28.3%。全市出游人数超过80万人次。年末全市共有旅行社130家,新增18家;星级饭店43家,新增2家;A级以上旅游景区达25个,新增2个,其中3个景区晋评AAAA级。旅游产业带动作用逐步显现。初步形成了食、宿、行、游、购、娱为一体的综合接待体系。

综上所述,目前XX市区内仅有一家五星级酒店,且规模有限。

就XX市未来总体规划及第三产业不断发展来看,项目所处的市场形势良好。

XX白金五星级饭店项目有着良好的外部经济环境,社会环境和地理位臵。

3.2.市场供求分析

从目前来看,XX饭店的接待能力与社会需求的差距还比较大,尤其是在周末和节假日,入住XX饭店要提前一周预订,在黄金周根本就供不应求,星级客房依然有很大的市场。本项目的开发建设完全是顺应了这一市场需求的。新建五星级酒店与保留建筑连为一体,以其完全开敞式的时尚酒店风格,以其无可比拟的超大规模区别于XX市其他酒店,这将保持和巩固企业在行业中的龙头地位,增强市场竞争力。

3.3.客户群体

延续以往成功的经营理念和模式,并适度拓展和提高,结合XX 市政府十一五发展纲要,发挥XX市作为河北省经济龙头地位优势,满足XX市人民较高的消费需求,在此基础上,本项目设计为白金五星级标准的商务酒店及公寓酒店,目标人群定位为:来XX考察、旅游、经商,以及举办和参加各种会议、会展、活动的具有较高消费能力的客户群体。

3.4.项目SWOT分析

3.4.1.SWOT分析

优势(S)

1、项目位于XX市中心,周边各类市政配套设施完善,环境优美,且紧邻区域政府办公区,具备良好展示面;

2、本项目建成后为区域最高档酒店,享有一定的市场知名度,目前以商务客人为主,是典型的商务型酒店,对客户的综合吸引力较大;

3、建筑规模大,所提供的服务产品项目更全、概念更新、能力更强、质量更高;

4、项目周边商业氛围浓厚;

5、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备,具有强大的潜在客户群基础。

劣势(W)

1、采用自然和人文景观设计及配套公共建筑面积较大,使得资金投入量增加,相应影响投资回收期;

2、酒店出租率较大,不利于统一管理,直接影响酒店整体形象的塑造;

3、人口密度相对集中,对酒店周边环境影响较大。

机会(O)

1、曹妃甸新城、南湖生态城、凤凰新城、XX空港城的建设,为投资型酒店的良性发展奠定基础;

2、“两沿一中心”旅游资源的形成,为XX市的酒店业注入新的增长点;

3、高级商务活动明显增多,对高档酒店需求量呈上升趋势;

4、外资企业多,消费能力强;

5、本地居民可支配收入较高,投资欲望强烈。

威胁(T)

1、世界金融危机,导致全球经济下滑,投资市场整体环境不乐观,市场潜在竞争压力巨大;

2、作为本区域最高级别的酒店投资项目,在该区域尚无先例,市场存在一定风险性;

3.4.2.应对策略

四大SO策略(强化优势与机会策略)

1、强化项目自身的高档性和唯一性,将项目与该片区其他类型酒店相区别,迅速占领市场,出奇制胜;

2、强调地标性建筑的外观,充分利用良好展示面,强化楼体及现场包装,迅速吸引周边客户关注;

3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势,通过有针对性地实施点式营销策略,尽可能将酒店客户转化为购买客户;

4、强化、利用发展商良好的社会资源,对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传,促成集团化消费。

两大WT策略(化解劣势与规避风险)

1、项目进行准确市场定位,并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案,吸引客户投资;

2、针对直接影响酒店整体形象塑造的劣势,我们建议引进大品牌的娱乐餐饮经营公司,增加酒店产品附加值,提升形象档次;

3、对酒店周边环境进行整体规划布臵,减少人流、车流对酒店造成的噪音和空间的影响。

结论:

通过对比分析区域市场的各种特征,以及影响本项目的各种因素,我们认为:本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势,如果能优化主观因素(市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等),在特色化和配套性上取得最佳差异化特征,本项目的市场风险可以有效应对和规避,并会有良好的市场表现。

3.5.项目前景预测

我们评价本项目的原则是谨慎、保守的,但本项目的市场综合环境又是比较乐观的。我们在以下部分的财务评价中,运用的经济数据是比较保守的,如价格,均是略低于目前的市场价格;成本,又是按最高可发生的成本估算。因此,本项目建成运营后,其实际收益率将会高于以下预测的收益率。XX作为全国科学发展示范区,越来越受到人们的关注,随着XX整个经济环境的逐步改善和旅游产业的快速、稳定发展,酒店业的快速发展也是指日可待,所以说,本项目具有良好的市场前景。

第四章自然条件及建设现状

4.1.自然条件

4.1.1.工程建设区域位臵及地形地貌

XX市位于河北省东部,东经11 7°3 1′-11 9°1 9′,北纬3 8° 5 5′ -4 0° 2 8′ ,东隔滦河与秦皇岛市相望,西与天津市毗邻,南临渤海,北依燕山隔长城与承德地区接壤,东西广约130 公里,南北袤约150 公里,总面积为13,472 平方公里。市区位于XX市中部,东与滦县交界,南有丰南区,西北有丰润区。

现辖2市6县6区和4个开发区及1个管理区,总面积13472 平方公里,人口706万。市区面积3874平方公里,人口295万;其中建成区面积152公里,人口157万,是全国较大城市之一。

XX地处华北交通要塞,是华北通往东北的咽喉地带,东至秦皇岛125公里,南距渤海40公里,西南至天津108公里,至省会石家庄366公里,西北至北京154公里。京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西,东有秦皇岛港,西邻天津港,新建的XX港位于津秦两港之间。境内铁路公路交织成网,交通发达。

4.1.2.气象

本区气象属暖温带半湿润气候,冬季多北西风,寒冷干燥;夏季多偏南风,炎热潮湿。多年平均气温11℃,七月份温度最高,日平均气温25℃,一月份最冷,日平均气温-5.5℃,年平均降雨量

623mm,基本风压0.3KN/m2,基本雪压0.3KN/m2。

年平均降雨量…………………623mm

年平均气温………………………11℃

极端最高气温…………………36℃

极端最低气温 (17)

最大冻土深度…………………733mm

4.1.3.地质条件及地震分析

该场区内未发现影响工程稳定性的不良地质现象。

根据我国第四代地震区划图即《中国地震动参数区划图》GB18306-2001查得,本场地地震基本烈度为8度,地震动峰值加速度为0.20g,地震动反映谱特征周期为0.35s。设计可只考虑近震影响;场区地基土的类型为中软场地土,类别为Ⅱ类;场区内各土层在8度设防烈度下,无砂土液化趋势存在;XX地区标准地面冻结深度为0.75~0.8米。该场区地质条件适合本工程建设。

4.1.4.其它条件

项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点,施工过程中不会对环境产生较大危害。

4.2.建设现状

4.2.1.交通条件

XX城市交通主干道南北称路,东西称道,网状布臵,纵横交错,交通发达。项目选址处位于市区两条主干道建设路与新华道交汇处,道路宽阔,交通比较便捷。

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