2015年吉林省房地产估价师《相关知识》：工程造价计价的基本原理
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。
A：需要适时的更新改造投资
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C：易受政策影响
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
2、某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为__万元。A．600
B．639
C．667
D．669
3、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。
A：地籍图
B：宗地图
C：房产分幅图
D：房产分丘图
E：执行层的组织协调
4、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
5、耕地占用税的征税对象是。
A：占用的耕地
B：占用耕地从事其他非农业建设的行为
C：占用的耕地面积
D：占用的耕地的产值
E：执行层的组织协调
6、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，
为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。A．估价时点和估价对象均为现在
B．估价时点和估价对象均为未来
C．估价时点为现在，估价对象为未来
D．估价时点为现在，估价对象为过去
7、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。
A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C：有助于保持估价机构工作的连续性
D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E：工业用地的监测点评估价格
8、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是万元。
A：33．00
B：33．10
C：36．00
D：36．10
E：借款合同
9、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
10、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。
A．第三方保证人以自身的财产
B．财产
C．不动产
D．动产或权力
11、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。
A：县级或县级以上人民政府
B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门
C：县级以上人民政府
D：县级以上人民政府房地产行政主管部门
E：执行层的组织协调
12、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。
A：1．67％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列利息支出中，应予以资本化的是__。
A．为生产经营活动而发生的长期借款利息
B．为对外投资而发生的借款利息支出
C．筹建期间发生的长期借款利息支出
D．清算期间发生的长期借款利息支出
14、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。
A：2 100万元
B：3 000万元
C：1 270万元
D：2 400万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。
A：移动平均法
B：指数平滑法
C：市场因子推演法
D：简单平均法
E：借款合同
16、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。
A．交通拥挤
B．建筑技术减少
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
17、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。
A．被保险标的
B．保险资金来源
C．保险的实施方法
D．保险责任承担的次序
18、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。
A．系统风险
B．资本价值风险
C．个别风险
D．比较风险
19、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C：未来数据简单算术平均法
D：未来数据资本化公式法
E：工业用地的监测点评估价格
20、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。
A：2400
B：2410
C：2490
D：2500
E：工业用地的监测点评估价格
21、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。
A：半个月
B：2个月
C：半年
D：2年
E：借款合同
22、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用__的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
23、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理__登记。
A．房屋变更登记
B．房屋转移登记
C．房屋初始登记
D．他项权利登记
24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
25、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。A：98
B：52
C：54
D：103
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。
A：区位
B：用途
C：档次
D：周围环境
E：建筑规模
2、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。
A：现金回报率
B：投资回收期
C：借款偿还期
D：资产负债率
E：资本金利润率
3、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅__之日起计算。
A．竣工
B．竣工验收
C．入住
D．交付
4、下列关于企业利润的公式中，正确的是__。
A．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加
B．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
C．税前利润=经营利润+营业外收支净额
D．期间费用+管理费用+销售费用
E．可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润)
5、正常成交价格的形成条件有。
A：理性且自私的经济行为
B：买者和卖者都具有完全信息
C：买卖双方是出于利己动机进行交易的
D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价
E：适当的期间完成交易
6、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
7、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。
A：500
B：750
C：1000
D：1250
E：执行层的组织协调
8、下列属于法定委托拍卖程序的是。
A：委托拍卖函
B：委托人拍卖意向
C：拍卖人接受委托
D：双方当事人洽谈
E：签订委托拍卖合同
9、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
10、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。(2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。
A：王某转租该套住房，必须经李某同意
B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除
E：抵押财产被查封
11、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题)
A：5.00%
B：7.50%
C：18.36%
D：28.85%
E：借款合同
12、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。
A：县人民政府
B：市人民政府
C：省人民政府
D：国务院
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
13、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人，年营业额在1～5亿元之间，该物业为。
A：市级购物中心
B：地区购物商场
C：居住区商场
D：邻里服务性商店
E：借款合同
14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
15、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。
A．房地产损害赔偿案件
B．房地产纠纷案件
C．房地产预售
D．房地产预测
16、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
17、建筑与水有关的物理性质有等。
A：孔隙率
B：抗渗性
C：抗冻性
D：弹性和塑性
E：耐磨性
18、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。
A．33.00
B．33.10
C．36.00
D．36.10
19、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。
A：当地工商行政主管部门
B：当地计划行政主管部门授权机构
C：当地计划行政主管部门
D：当地建设行政主管部门授权机构
E：当地建设行政主管部门
20、在进行供给分析时，主要的内容有：__。
A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况
E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
21、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50％，则赔偿金额为万元。A：100
B：75
C：50
D：25
E：执行层的组织协调
22、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（）A．土地使用权出让
B．派出所
C．商品房销售
D．学校
E．工厂
23、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。
A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
24、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。
A．估价时点
B．待开发项目开工之日
C．待开发项目取得土地使用权之日
D．该开发项目开始销售之日
25、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的．(2007年试题) A：商业信誉和财务状况
B：面积需求大小
C：租金支付方式
D：物业服务需求
E：与写字楼业主的关系