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【世联】_房地产市场研究报告 -策划基础思路

一份商业地产前期策划合同书

一份商业地产前期策划合同书 项目: (以下简称本项目) 项目地址: 委托方: (以下简称甲方) 地址: 电话:传真: 受托方: (以下简称乙方) 地址: 电话:传真: 甲、乙双方经友好协商,达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定,具体协议内容如下: 2. 甲方权利和义务 2.1本合作协议签订后,甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明,商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件; 2.2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介; 2.3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2.4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件;

2.5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有): 售楼书/招商资料; 效果图(室内及室外立面); 建筑模型; 展板; 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2.7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用,包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等,均由甲方负责承担。2.8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用,包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等,均由甲方承担; 2.9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后,乙方应实时开展本项目的各项工作,所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹,但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行;本合作协议生效后,乙方需实时开展本项目的各项招商工作,招商方案由乙方策划统筹,但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行; 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表,经甲方确认后执行;由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表,经甲方确认后执

地产项目前期策划方案

项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关

三、促销 第六部分渠道第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式

第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”,且保持了良好的畅销业绩,随后众多发展商意识到了市场的空间,华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺,而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称,或者说是有效需求不足,很多人都忽视了这部分需求是永久存在的,城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析,消费主体其实是中等收入者,但是高收入者首先进入购房市场,由此造成了一种假象,房子要大,要贵。但目前兴起的超小户型,其主力户型设计锁定在30平方米左右,从产品理念上讲,更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务,并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低,2800-3800元左右,但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积:原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套:装修带家仫电器 ③价格:按套计价6-23万,折后售价3990元/㎡起价,均价6700元/㎡, 付款方式一次性、按揭 ④宣传:宣传单张,主诉求投资精品产品 ⑤总结: A、畅销原因 1)入市时间早,抓住市场时机,使消费者具备一种新鲜感; 2)地理位置好;

世联地产开盘方案 房地产策划文案

谨呈:深圳信德丰房地产有限公司 擎天华庭 开盘执行报告 世联地产顾问(深圳)有限公司 2002年10月14日

目录 一、开盘时机评估 二、正式开盘前提条件 三、开盘期总策略 四、各项方案汇总 五、费用预估

一、开盘时机评估 1、开盘时机选择考虑因素

一、开盘时机评估 2、开盘时机评估 市场竞争评估: 根据市场的竞争情况分析,项目未来市场的竞争会非常激烈,这迫切需要项目快速进入市场,迅速在

一、开盘时机评估 客户中建立起形象; 销售周期把握: 根据对房地产市场销售周期的分析,住交会必定会吸引广大众多客户的眼球,掀起一股销售高潮。因此,借住交会入市,有利于快速树立项目形象,扩大项目的知名度,同时可节省推广费用,同时有利于项目快速进入销售高潮。 工程展示: ?根据目前的工程进度,项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观 光电梯得到展示条件下,需要一段时间消化前期积累的客户,为开盘热销奠定基础。 ?项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想,园林只是局部动工,争取在 十一月下旬得到局部展示,营造出项目的超质感。 销售积累: 项目已具备预售的基本条件了,并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。 综合以上条件,我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下,项目于住交会期间正式公开发售。

正式开盘前提条件 1、销售前提条件 现场环境: ?销售中心的主入口广场重新布置完毕; ?从莲花路、香梅路、红荔西路等主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统(路旗、 导示牌按新形象重新制作并于11月中旬安装到位); ?六七楼的园林及会所部分展示;(11月20日前完成) ?楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点) ?现场形象墙按新形象重新制作并安装到位; ?看楼通道、低楼层的样板房布置完成; 销售资料准备 ?楼书印制完成; ?影视广告的电子光碟制作完毕 ?新销控方案制定完毕; 其他: ?礼品制作完毕 ?相关工作人员到岗(11月15日确定人员名单、服装) ?领导、嘉宾、媒体记者的邀请(11月15日确定人员名单)

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段,而作为二级城市的保定,其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动,发展商和置业者日趋理性,所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰,引导市场,引导消费者,刺激消费是关键。因此,我们在广泛调研、综合讨论的基础上,经过对高开区沈庄项目进行深入分析后,做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案,相信本方案将有助于顺利实现销售计划,并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础,以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本,是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点,在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上,分析项目自身特质和市场因素,并以此为依据,对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向,属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域,目前区内企业近900家,其中三资企业100余家,国内外知名企业有:日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等,初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月,保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出,成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家,预计年内可实现产值72亿元,利税7.2亿元,新能源产品出口1.8534亿美元,年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是,保定倾力打造“中国电谷”,并将发展目标定为:“十一五”期间,启动一期工程建设,力争到2010年实现销售收入500亿元以上;进入“十二五”之后,再启动二期工程建设,力争用10年左右的时间,形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地,使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日,占地

寻甸县房地产项目开发前期策划实践

寻甸县房地产项目开发前期策划实践

1、摘要、关键词 摘要:随着房地产业的迅猛发展,房地产已经成为国民经济的新增长点,但在房地产界对房地产策划还有不少偏见,开发企业不重视房地产前期策划,直接导致大量商品房空置,造成资源严重浪费,与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法,希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。 关键词:房地产项目前期策划科学发展观

目录 绪论 (4) 一、寻甸县简介 (5) 1、寻甸县地位概述 (5) 2、寻甸县人口和资源 (5) 3、寻甸县总体发展定位 (5) 4、寻甸县经济水平 (6) 二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6) 5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6) 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7) 7 房地产项目前期策划存在的问题 (8) 8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9) 三、案例:寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12) 9、房地产市场环境分析 (12) 10、住宅小区开发前期策划 (13) 11、结论 (21) 致谢 (22) 参考文献 (23)

绪论 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段,房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑,做好项目开发前期的策划工作,为项目开发提供科学的决策支持,是项目开发成功的重要因素。通俗地讲,前期策划就是要解决市场定位的问题,如楼盘定位、产品定位、价格定位,即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

精选商业地产策划方案范文

精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导

一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划,将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格

一份商业地产前期策划合同书范文

一份商业地产前期策划合同书 项目: (以下简称本项目) 项目地址: 委托方: (以下简称甲 方) 地址 电话 传真: 受托方: (以下简称乙 方) 地址 电话 传真: /、. 甲、乙双方经友好协商,达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定,具体协议内容如下: 2.甲方权利和义务 2.1 本合作协议签订后,甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目 的详细资料。包括产权证明,商业公司资质审查、工商营业执照等相

关法律文件; 2. 2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介; 2. 3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2. 4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件; 2. 5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有): 售楼书/招商资料; 效果图(室内及室外立面); 建筑模型; 展板; 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2. 7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用,包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等,均由甲方负责承担。 2. 8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用,包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等,均由甲方承担; 2.9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3.乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后,乙方应实时开展本项目的各项工作,所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹,但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行;本合作协议生

房地产前期策划案例

房地产前期策划案例 房地产前期策划案例 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路,纵横四面分析市场,壮语几万,凭此征服开发商的先辈后生不乏其人,我们接单营销功夫真正的“武装了内-裤”,且不说这其中到底有多少真金可言,瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司,还有大批不断接单又被踢出去的先人,我们不得不开始深思这个行业!在我看来,谁真正做到专业化,谁就生存!光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去,技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史!目前策划公司所做的前期策划实在有限,原因是多方的,我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么!前期策划的重要性不要多作分析,就像找上四川那边的女朋友,上了床这事就定了,由不得你了,所谓“少不入川”吗!后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算成本估算目前普遍认为是做预算的事,其实不然,预算、概算有资料可依、有数据可查,是项目基本上看得清摸得着了,因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账,简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来,这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围,或许是市场经济条件下的缘故,这里面做的可行性报告都是可行的,一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题,算好一笔经济帐,做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。目前业界(就我所知道的长沙大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法:

第一种,简单的拍脑壳做法,先定下利润目标,然后算成本,一页A4纸全部搞定,操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识,对价格构成,基本价格水平没有一个全面的了解,以往做过的案例,网上的数据构成了这个算法的基础,准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;第二种算法可以归纳为“学院派”做法,计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书,或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子,二者计算方法如出一辙,有较强的理论性,总的成本分为开发成本,开发费用两类,是一种静态的计算方法,与实际开发过程的成本构成内容相差较大,例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的,开发成本对开发间接成本计算则是忽略了,加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本,开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准,因此业内大多也是凭经验办事,加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作,策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂,做广告的,做二手房的,做代理的样样俱全,门槛太低,虽是各有所长,却是忽略了这项基本技术。料想一下,一个投资几千万上亿的开发项目,号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清,耻,也无怪乎别人说我们是撮把子了! 二、说经济分析为开发商提供全面咨询,为其资金安排提出合理建议,为项目成本控制出谋划策是房地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小,我觉得有三个层次,一层是房地产开发项目的

(房地产策划方案)世联地产武汉西北湖花园策划报告

1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,目前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。

销售状况: 销售期普遍较长,一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右,2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸,部分江汉,少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,明年仍有城开项目和几个盘的后续开发,供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局

商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程

商业地产策划方案基本流程 第一部分商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。(三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。(四)、竞争对手研究 1、竞争者基本状况:包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目:包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论: 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究 专题一:不同消费群体消费意向(例:民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等) 专题二:消费者收入水平与商场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证 1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分项目可行性研究 一、前言

房地产项目前期策划服务合同范本

XXX项目前期策划服务合同 甲方: 乙方: 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作,根据《中华人民国民法通则》和《中华人民国合同法》等有关规定,甲、乙双方经过友好协商,就甲方拟开发项目的前期服务工作,在平等、自愿、互惠互利的基础上,订立本合同,并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称:XXX 项目地址:坐落于省市晋宁县镇滇池湖畔 第二条委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括: 第一部分:项目定位服务。 主要包括以下容: (一)、项目基本条件与属性分析: 1、项目地形特征分析; 2、项目周边自然环境、人文环境分析; 3、项目周边居住氛围分析; 4、项目城市配套、道路、交通状况分析; 5、项目开发目标与约束条件。 (二)、项目开发背景分析: 1、宏观分析: 2、微观市场分析: 3、目标客户群分析: 4、进入市场的机会点分析: (三)、市场和产品定位报告。

1、主题定位; 2、形象定位; 3、开发理念及价值体系; 4、经营模式; (四)、工作成果:项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分:概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接,在尽可能快的时间完成概念规划文本;配合甲方认定的规划设计单位编制参加省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作: (一)规划设计任务书交底:以会议和书面形式向设计单位交底,进行初步设计。 (二)初步方案评审: (三)方案深入: (四)推动概念规划设计方案完成,甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果:

世联策划报告书模板

世联策划报告书 1

1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般, 当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡) 经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 2

销售状况: 销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 3

价格分析: 对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。 4

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局 5

世联地产策划推广

世联地产策划推广 Prepared on 24 November 2020

区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,目前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡)

经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况: 销售期普遍较长,一般在年左右。 销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差

户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右,2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸,部分江汉,少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划

后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,明年仍有城开项目和几个盘的后续开发,供应量呈上涨趋势, 片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区,开发量都很大。 各片区主要楼盘列举:

房地产前期策划报告

实习报告题目: 房地产前期策划论文 实习地点:合肥蓝鼎·海棠湾 实习时间: 2013.11.23—2013.12.25 学生姓名:胡小慧 学号: 1142253313 院系:土木与环境工程学院 专业班级: 11级建筑学三班 2013 年 12 月25日

【摘要】随着我国经济的发展,我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下,房地产市场跌宕起伏,国家宏观调控政策频频出台,房地产市场进入激烈竞争的时代,房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新,各个开发商为了促进房地产产品的销售,在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范,但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看,一方面,开发商不重视营销策划,或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践;另一方面,一些策划人不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强二科学性弱。总体开来,房地产策划存在一些比较明显的问题,需要房地产企业引起足够的重视,从市场实际出发作出策划方案,从各方面提高策划能力,这样才能在市场竞争中立于不败之地。 【关键词】营销策划市场导向创新 一、房地产营销策划的发展历程 我国房地产业起步比较晚,市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况,我们可以发现,房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。 20世纪90年代初,是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期,也正是深圳房地产商的黄金时代,市场上住宅的供给有多大,就会有多大的市场需求,根本无需营销,也不用进行营销策划相关工作。1992年以后,房地产市场发展壮大起来,企业之间的竞争日趋激烈,好的房子也不一定能够顺利卖出去,于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来,随着住房货币化制度的改革,市场上各类住宅产品供应增加,进入所谓的“概念地产”时代,形形色色的概念被创造出来,卖房子就是卖概念。1999年以后,“概念营销”明显衰落,取而代之

世联地产武汉西北湖花园策划报告

世联地产武汉西北湖花园策划报告 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于以后汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一样,目前仅706路公交车通过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 通过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。

销售状况: 销售期普遍较长,一样在1.5-2.5年左右。 销售率一样未能达到理想水平,入伙时期一样楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型要紧以三房、二房、复式为主 要紧销售户型与供应特性相吻合,要紧集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正有用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析: 对后湖片区的楼盘来讲,集中在多层一般住宅1600-1900左右,2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析: 要紧为车行半小时范畴内居住或工作中高收入者为要紧消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多要紧来自江岸,部分江汉,少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 都市规划 后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 操纵都市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,明年仍有城开项目和几个盘的后续开发,供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局

某商业地产项目运营诊断报告

郁郁森森国国际际购购物物中中心心运运营营诊诊断断报报告告——项项目目概概况况 项项目目概概述述 “郁森国际”位于水秀城市花园四期南侧,在整个城市花园布局中居中心位置,总建面积7万平方米,其中南公建5万平方米,北公建2万平方米。 “郁森国际”规划包括大型超市,百货服饰,邻里中心,娱乐天地,运动商城,美食广场,风情主题街等。 南公建各楼层功能定位如下: 地下一层:大型超市 地上一层:大型超市、闲趣小百货、邻里中心 主题风情街、商场中庭 地上二层:品茶室、休闲水吧、特色专卖区 地上三层:康体健身馆、流行饰品屋、大型娱乐广场 休闲运动城、亲子乐园 地上四层:美食广场、主题餐厅1、主题餐厅2 郁森国际购物中心于2008年1月6日开业,目前招商情况与项目预期存在差距。

郁郁森森国国际际购购物物中中心心运运营营诊诊断断报报告告——项项目目S S W W O O T T 分分析析 项项目目S S W W O O T T 分分析析 优优势势分分析析 1. 规模:郁森国际购物中心的整体规模在我市居前列,比较容易形成规模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面,都有独到优势,依托福山新城区转移的发展机遇,从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。 2. 位置:地处福山区,为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市的咽喉要地。红旗路隧道全线贯通,8分钟可直抵市中心。 3. 政府政策:本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面,都是福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展规划》中,已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表的福山商圈”。烟台市、

(完整版)地产项目前期策划合同

编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称: 注册地址: 法定代表人: 联系电话: 乙方名称: 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则,就甲方项目(以下简称本项目)的市场研究、项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商,对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协议,具体条款如下: 第一条项目名称及标的物地址 1.项目名称: 2.地址: 第二条委托内容 1.本项目共约亩(暂定)的占地面积,甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务,乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1.甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2.甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料,并承担因上述资料 及承诺所产生的对本项目客户的责任。 3.甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件,保证本项目有关资料的合法性。 4.甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作,并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5.负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与 规划设计跟踪等工作,并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务

1.乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2.自首批款到账之日起三个工作日内,乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务 书、规划设计评审具体跟踪工作。 3.乙方在前期策划工作过程中,应对本项目周边市场进行调查,同时根据本项目情况,进行 定期市场研究及应对策略制定等策划工作。 4.乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性,其提交的前期市场调查报告和策划方 案等文件应具有准确性和可操作性,并通过甲方的审查。 5.乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交,并须对其内容予以详细解释。 6.乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后,如甲方提出修改意见,乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式: 1.乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排,进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作,甲方按照约定支付前期策划费用为:万 元整。 1)双方确定合作意向,在签订正式合同后 3 日内付策划费万元,用于支付乙方前期策划 工作开展费用。 2)乙方确定收到第一笔款后 15 个工作日内出具《市场调研分析报告》,乙方甲方进行汇报, 甲方确认方案后 3 日内支付给乙方前期策划费万元。 3)乙方确定收到第二笔款后20 个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》,乙方专 题向甲方进行汇报,甲方确认收到报告后 3 日内支付给乙方前期策划费万元。 4)乙方确定收到第三笔款后后5个工作日内出具《项目规划设计任务书》,持续跟进本项目 后续服务直到规划设计报建完成为止。 2.甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见,若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字,如10个工作日内无任何意见反馈,则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用;乙方在结算前期策划费时,应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据;甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费,如在 甲方确认后延迟支付策划费,且延迟时间超过3天以上的,从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3.乙方提交报告并收到甲方意见后,需及时对报告成果进行修改。 4.甲方支付乙方前期策划费时,乙方给甲方开具正式发票,税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1.合同签订后,乙方委派本项目总负责人1名,策划经理1名,策划人员2名;调研员若干。 2.如乙方因不可抗力因素或为更好的为甲方服务需对项目组人员进行调整,需提前十天以书

世联策划报告模板

世联策划报告

1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般, 当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡) 经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 销售状况:

销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析: 对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房

地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局

世联北京地产亮马名居前期策划报告

世联北京地产亮马名居前期策划报告 谨呈:北京雅世房地产开发有限公司 中国北京·亮马名居 前期策划报告 世联地产顾咨询(深圳)有限公司 二○○○年七月十日 目录 1.1、市场背景 (4)

1.1.1总体供求状况 (4) 1.1.2市场趋势 (4) 1.2、区域市场及本项目周边市场调查 (6) 1.2.1区域市场特点 (6) 1.2.2本项目周边要紧物业概况 (6) 1.2.3 关于户型及有用率 (6) 1.2.4本区域租赁市场概况 (6) 第二篇项目分析 (6) 2.1、项目差不多资料及解析 (6) 2.1.1、地块解析 (6) 2.1.2、项目差不多资料 (6) 2.2、项目分析 (6) 2.2.1、项目进展之SWOT分析 (6) 2.2.2、项目进展战略 (6) 2.2.3本项目综合评判 (6) 第三篇物业进展建议 (6) 3.1 物业定位 (6) 3.2、物业命名 (6) 3.3 物业进展建议 (6) 4.1销售前提条件和入市时机 (6) 4.2时期性宣传方式制定 (6) 4.4广告策略 (6) 4.5媒体组合策略 (6) 4.6 包装策略 (6)

1.1、市场背景 1.1.1总体供求状况 1)依照北京市统计局统计,北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米,为去年同期的108.1%,其中住宅施 工面积为2447.9万平方米。 2)1999年商品房销售建筑面积544.4万平方米,为去年同期

的133.1%,其中,住宅为484.7万平方米,销售给个人的 为296.8万平方米,为去年同期的194.3%。 1.1.2市场趋势 1)个人购房比例上升。国家取消福利分房的政策逐步发挥效力,市场购买主体逐步由集团向个人转化,开发商必须适 应由此引起的市场转变,从集团决策者需求导向型向一般 购房者需求导向型转化。 2)市场竞争日益猛烈。北京楼市相对其他一线都市的火暴并不能掩盖一个事实:市场消化能力有限而供给能力在不断 增加。这导致北京房地产市场竞争猛烈程度大大增加,进 展商在规划设计上花费了更多精力,在营销上则各出奇 谋。 3)价格进一步下跌。价格下跌是供求双方力量对比关系变化以及猛烈的市场竞争下的一个必定结果,从中房指数近年 的走势图能够发觉这一趋势。 98.6—2000.3走势图 4)北京房地产市场地区分布格局仍未有重大改变。东部地区仍旧是房地产开发的热点地区,1999年大多数热销楼盘都

房地产项目前期策划服务合同协议书范本

甲方: 乙方: 甲方为了顺利完成“”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作,根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定,甲、乙双方经过友好协商,就甲方拟开发项目的前期服务工作,在平等、自愿、互惠互利的基础上,订立本合同,并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称: 项目地址: 第二条委托事项 甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。 具体包括: 第一部分:项目定位服务。 主要包括以下内容: (一)、项目基本条件与属性分析: 1、项目地形特征分析; 2、项目周边自然环境、人文环境分析; 3、项目周边居住氛围分析; 4、项目城市配套、道路、交通状况分析; 5、项目开发目标与约束条件。 (二)、项目开发背景分析: 1、宏观分析: 2、微观市场分析:

3、目标客户群分析: 4、进入市场的机会点分析: (三)、市场和产品定位报告。 1、主题定位; 2、形象定位; 3、开发理念及价值体系; 4、经营模式; (四)、工作成果:项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分:概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接,在尽可能快的时间内完成概念规划文本;配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作: (一)规划设计任务书交底:以会议和书面形式向设计单位交底,进行初步设计。 (二)初步方案评审: (三)方案深入: (四)推动概念规划设计方案完成,甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果: 1、方案设计说明; 2、区位位置图; 3、总平面图; 4、功能分区图; 5、交通分析图; 6、环境景观分析图; 7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图; 8、主要建筑意向图; (五)参与确定规划设计的最后意见; (六)景观设计图纸对接及风格建议。 第三部分:方案汇报

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