何艳（20060723） 杨欢（20060695） 峗怡（20060728）
重庆朝天门市场商圈研究报告
一、调查概述
（一）调查目的
朝天门市场是重庆重要的商品集散地，本报告主要目的是
1.调查朝天门市场现存的优势
2. 该市场存在的不足
3．周边环境对其发展的影响
4. 将调查结果反映到有关部门，帮助其采取相应的措施
（二）调查地点：
1. 主要调查地点：朝天门市场
2. 重庆主城区
（三）调查方法：
1. 主要调查方法：问卷调查法
2. 辅助调查方法：观察法，分析法
（四）调查时间：第一阶段：2009-04-01至2009-04-30
第二阶段：2009-05-01至2009-06
进程
（五）调查资料的整理和分析方法：趋势分析与相关分析并用
二、调查结果分析
（一）朝天门市场基本概况
朝天门市场坐落在长江、嘉陵江交汇处的新华路、陕西路、朝东路和两江滨江路之间，曾是重庆历史上最繁华活跃的交易市场，历来是商贾云集之地，自古享有“左右夹两江，上下十三邦”之称。但1949年的一场大火将其付之一炬，
商铺损失惨重。解放后，废墟上建立起了物资仓库区，成为计划经济的物资调度中心。但解放碑的崛起使朝天门难以寻觅以往的辉煌。
改革开放后，朝天门市场重新成为重庆的一个商业中心，商户逐年增多。据历史数据显示，1985年的经营户为500多家，而1999年则达到11590户，增长2218%，年均增长为158.43%。目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位，涵盖了各类高、中低档服装、纺织面料、服饰、鞋帽、针织品、小商品、塑料制品、床上用品等消费品。2004年，朝天门市场交易额突破100亿大关，达到101.5亿元，跻身全国十大工业品批发市场。
但辉煌背后，我们不得不承认朝天门如今的人气明显不如曾经，萧条的市场现状也为重庆批发市场的明天敲响了警钟。
（二）辉煌原因
1.朝天门的地理位置优越。
朝天门位于渝中区商圈附近，是独立于解放碑的另一大特色市场。两江水源及日均30万左右的人流量为其零售货物周转及大批量批发提供了得天独厚的自然及人文环境。
2.种类齐全，数量丰富
朝天门市场产权多元化，规模巨大。因此百姓在朝天门能够较为轻易地找到自己所需要的商品。这一点尤其在重庆市民中产生了根深蒂固的思想。而也正是这一因此优点，使其与浙江义乌，广州白马市场产生了区别，为其提供了顽强的生命力。
3.廉价的商品
廉价商品对消费的刺激作用不言而喻。中国尚处于发展中阶段，人民的消费水平较低。而重庆的3000万人口中，有近75%的相对贫困人口。因此，廉价的小商品对普通百姓吸引力巨大。多年来，周边区县城市居民和广大农村市是朝天门的主要支撑。市场辐射范围广，甚至有远至湖北贵州等地的商贩前来进货。事实上，朝天门市场近90%的销售额来自于批发业务。
4.租金较低
朝天门批发市场自1991年正式营业以来，建筑面积已经50万平方米。由于市场巨大，因而各店铺租金也因位置的好坏而有所不同。但经调查，其总体租金水平较重庆市其他商圈偏低。以其中两家百货大楼为例。
[租金分布]
租金按楼层分布情况
（注：平街层为1层，平街以上依次为2、3、4……，平街以下依次为-1、-2……）
由此可见，在硬件条件最好的圣明国际时装城，处于LG层的人员流动最频繁的店铺，租金一个月为250元一个平方。而相同条件下的沙坪坝则达到300元一个平方，甚至上千。
（三）主要问题
朝天门市场历经波折，在2004至2006年间达到辉煌的顶点。其间朝天门市场进行了数次市场改造及市场细分，在硬件设施上进行提升，如拓宽道路，新修大型商场等。而在软件方面，服务水平提高，积极引进现代的经营理念、经营方式、管理模式等。如果各交易市场细分不明，重复定位，则会导致盲目跟风，恶性竞争。而各大商场彼此间细分市场，这不仅有利于满足各类消费群体需求，还有利于彼此间各切各的蛋糕，形成良性竞争格局，进一步巩固、做强朝天门市场。一时间，朝天门市场欣欣向荣，秩序谨然，市场竞争力也跻身全国五强。即使在今天，仍可以从分工明确的各个大楼看到当初顶峰时的辉煌。
但经历巅峰之后，朝天门长久以来一直存在的问题又逐渐暴露。主要有以下几点：
1.市场脏乱差问题明显
朝天门虽以批发为主，但其零售却是日常消费者的主要购买场所。由于其商品廉价，众多消费者蜂拥而至，市场热闹却显得格外杂乱。在调查过程中，朝天门的环境卫生问题也较为严重，狭窄的巷道与污水横流的垃圾桶，以及随地可见的一次性餐盒，也给疾病流行埋下了隐患。
污水横流的街道
2.安全问题亟待解决
除了1949年的大火以外，1995年朝天门爆发了另外一次大的火灾，焚毁店铺数千间，造成了难以估计的损失。尽管进行了数次整治，但朝天门市场私拉电线等安全问题依然严重。此外，各商贩龙蛇混杂，管理难度较大。朝天门缺乏一个强有力的管理机构，对各种安全问题予以坚决有效的整治。因此，在许多人心中，朝天门是一个小偷横行，治安隐患多的地方。这无疑对朝天门的未来发展及对外形象的树立是一个难以逾越的门槛。
商场内部狭窄的通道存在着火险隐患
3.商品档次低，质量无法保障
廉价在某种程度上成为一把双刃剑，高高悬挂于朝天门市场的头上。毫无疑问，朝天门的廉价商品成为许多人对其趋之若鹜的一个重要吸引力。反之，“便宜无好货”的观念却又使人们对朝天门的商品产生了自然而然的怀疑态度。质量差，无售后保障，假冒伪劣等反面思想深入人心。不知不觉间，朝天门市场这一重庆的重要对外商贸中心反成为重庆本地人的一个笑柄。这无疑是可悲的。诚然，朝天门中大多数商家是小规模的分散经营，缺乏品牌意识，尤其是重庆本地的服装生产企业，只占据朝天门20%的服装交易额，数量却高达4000余家。这其中基本是个体和私营企业，以租赁房或临时搭建的房屋作为生产场所。由于自身规模太小，加上没有固定的加工基地，这些企业往往无法打造自己的品牌，只能仿冒或替人贴牌加工维持生计。即使朝天门试图升级以提升档次、转换形象，其结
果都以失败告终。
地摊货是朝天门的一大特色，但其中不乏管制刀具，仿真手枪等违禁物品
4.物流费用高，周边交通密集
自古以来交通便利是朝天门的一大优势。重庆临两江的得天独厚的地理条件使其在长江沿岸的城市中独领风骚。但是，在陆路交通极为便捷的今天，汽车及火车运输成为朝天门进货的主要渠道。只是朝天门地处渝中区，临近解放碑，因而交通车辆极为密集。且解放碑周边实行交通限制，道路也较为狭窄，大型运货车辆进出朝天门十分困难。又由于长途奔波，车辆卫生状况差，随之而来的罚款使得许多运输经营者损失巨大。此外，重庆对外物流资费较高，如，同样的东西，从广州运到重庆，比从重庆运到广州的运费贵20%以上，而且运输时间也要长一些。这对外地商家的积极性产生了巨大的影响。
5.市场密集，地皮有限
朝天门市场主要位于朝天门码头附近，周边地皮已经开放殆尽。如果想要继续推行规模效应，则需要新修商业大楼。但是此种做法不仅风险高，成本高，而且临街小商家并不愿意承担更重的租金及停业所带来的损失。因此朝天门市场的扩容前景不容乐观。
6.信用度下降
朝天门市场的商贩大都是小本经营，以薄利多销为主。但是随之而来的乱喊价问题却成为“无商不奸”的代名词。重庆市民大都知道，在朝天门市场买东西，从商贩开价的30%开始还价。因此经常可以在朝天门看见顾客与商家之间不停地
在争论着价钱。这一现象的背后却表明“诚信”这一商家最重要的品质在朝天门，
以及消费者对其的印象中，已消失殆尽。此外，再加上朝天门假冒伪劣产品的影响，不少客源正在逐渐抛弃朝天门。
（四）银星商城的实地考察
1995年重庆银星物业发展有限公司与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区――“银星商城”，总投资1.0582亿元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米，商城1-9层为小商品交易区内设摊位120 0余个，主营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，整个市场经营商户达700多户，成为西南地区颇具规模的小商品批发市场，10楼以上为各型商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。2002、2003和2 004年被重庆市农行评为“AA级信用企业”。
但根据实地考查之后，以上所提到的问题在银星商场中也有所存在。如商铺间道路狭窄，不利于火险出现时的及时疏散、卫生问题十分突出等。此外，由于生意冷清，许多商家选择打牌、睡觉等方式打发时间。整个市场显得十分萧条。据一位服装经营户透露，在朝天门交易市场的服装经营户中，有２５％的人赚钱，２５％的人亏损，５０％的人“平过”。何谓“平过”？就是除去成本和日常生活开支，一年下来，不亏不赚。在竞争激烈的市场经济条件下，一些亏损的商户选择了离开，空留一个门面等待后来人的接手。
冷清的商场，许多亏损的商家选择了离开，市场显得十分萧条
三．与其他地区部分批发市场的比较
1.浙江温州义乌
义乌是中国最富盛名的批发市场。关于义乌这个城市，在几家世界权威机构组织包括联合国组织、世界银行与摩根士丹利联合发表的《震惊全球的中国数字》中是描述的：义乌市距上海300公里，是全球最大的小商品批发市场。外国买主都到那里订货。去年10月，被业界预言为“中国的道琼斯指数”的“义乌·中国小商品指数”，正式面向世界发布。目前，“义乌·中国小商品指数”被称为中国商务天气预报，香港凤凰卫视也开始在其财经栏目定期发布，此举预示着，拥有40万种商品的义乌小商品市场，已具备影响全球小商品价格走势的力量。
义乌的生意是从“敲糖帮”这种小职业发展而来的。“‘敲糖帮’的血液里流淌着创业基因，骨子里有讲诚信的精髓。”义乌市委书记吴蔚荣分析指出。同时，义乌市政府对义乌商品批发市场有着极大的支持及引导作用，具体体现在诚信监督、政策扶持、市场调配、外来商户帮助、商业理念引导及树立、软硬件建设、商业文明兴建等。至今，义乌的生意已经遍布世界多个城市和地区，形成了针织袜业、饰品、服装、工艺品、拉链、化妆品、文化用品、玩具等16大优势行业，其中袜业、针织内衣、玩具、化妆品、工艺品、饰品、拉链等产业的产销量占全国30%以上，先后被授予中国拉链产业基地、中国制笔工贸基地、中国化妆品产业基地、中国线带名城、中国袜业名城和中国无缝针织服装名城称号。
小商铺中的商品十分吸引人
拨浪鼓现在成了热门艺术品
干净整洁的义乌商品城
2.成都荷花池
在某种程度上，成都荷花池与重庆朝天门有着许多类似的地方。在其市场瓶颈阶段，即1996至2001年，荷花池基本上是沿街为市，是20年前开发的底商加住宅的传统老式批发市场，房屋外观已经相当破旧了。街道狭窄，交通极为不便，进到交易区购物，光线较差，拥挤不堪。虽然商气浓郁，但商圈建设落后，专业化水平低，鱼目混珠，“买全国，卖全国”———大众货物为主的低廉普通商品，“歪货”一时成了荷花池的代名词。
在1998年、1999年，荷花池批发市场周围由最初的3个交易区一下子密密匝匝冒出了10多个交易区，见缝插针的建市场，却无暇顾及商业配套，换来的是在这狭小的空间里每天迎接30余万人进场交易。低层次的市场建设，给荷花池未来的发展留下了隐患，日益凸显的停车、物流、交通、环境、消防等配套问题，严重制约了荷花池要向集约化方向发展的大趋势。荷花池商圈连续经营状况下滑，部分专业市场摊位出租率不到30%。
2001年5月，成都市政府决定，为重振荷花池市场，东迁成都大学，为荷花池商贸交易区的发展让道，并在原址上修建一个现代化的新市场大成市场一期正式破土动工，嘉润以超越“深圳速度”的“大成速度”只用了仅仅131天就建成了这个占地47亩，建筑总面积超7万平方米的现代化、规模化的专业市场。
大成市场的出现打破了荷花池固有的商业模式，它激活了荷花池的商业神经，并引发了荷花池商圈新一轮开发热潮。 2005年以来，众多新兴大型商业物业的相继涌现，使得荷花池的商业面貌也随之大为改观。2005年金牛区政府将投资50亿元人民币分三期把荷花池商贸区打造成为西部第一商贸中心，面积扩容0.8平方公里，发展成为集批发、零售、仓储、展示、配送、办公、电子商务、餐饮、休闲等功能于一体的西部综合性物流中心。
义乌和荷花池的例子也为朝天门提供了典范，对于朝天门的前景，主要有以下几点建议：
四．朝天门市场未来发展建议
1.完善市场硬件设施，加快升级改造；加强市场软环境建设，提高管理和服务水平
朝天门如今给人的印象是脏乱差以及拥挤，即管理无章。因此政府部门应当予以一定资金扶持，尽快进行硬件改造，规划市场建设。但应注意的是，政府应当独立于市场之外进行宏观调控，在规划的实施中积极组织和引导。市场建设本身，应按照市场规律由市场本身力量完成。
市场的软件建设在某种程度上更加重要。如引进先进的管理体制，做好物业管理，落实有效的岗位职责和服务体制。比如可以考虑统一着装，增强员工的自我责任意识等。在物流方面，应当采用现代物流以提高速度，降低成本，加快资金流转。
2.向综合化迈进，借助朝天门旅游事业提高业务
朝天门码头落成后，旅游人数激增。重庆两江游、江上游艇餐馆等旅游配套业务十分红火。而重庆的夜景也使得朝天门具有很大的夜间消费潜力。在硬件升级过程中，可以考虑将朝天门片区综合规划为一个集餐饮、娱乐、购物中心、旅游为一体的综合性片区，提升自身价值。
3.建立品牌意识，树立物廉价美的形象
朝天门假冒伪劣产品的形象使其丧失了大批消费者。因此应通过多种手段，充分利用朝天门多年经营形成的资产资源、客户资源、品牌资源，重塑其朝天门品牌之雄风，并赋予它新的内涵。同时借助重庆本土名牌，在朝天门中树立一批高端品牌，使其形成集高中低档品牌为一身的综合性商贸市场，彻底摆脱假冒伪劣的名声。同时这样也可以扩展客源，吸引更多消费者。
4.引进外来经销商，增强市场竞争力；向外扩张，积极参与竞争
温州义乌给予了外地商贩极大的支持及优惠，因而吸引了众多外地商人的眼光。新鲜血液的输入也刺激着本地商贩不断求新，以谋求立足之地。这种广泛的竞争是一个市场保持旺盛生命力的源泉。
朝天门市场竞争力的提高，同样离不开外来经销商的贡献。目前，朝天门需要做的，除稳定、巩固现入驻的4000多家外来品牌经销商队伍外，还将进一步采取走出去、请进来、多渠道、全方位的招商引资策略。同时，可以试图在其他地区建立二级市场，将朝天门的产品、管理和品牌输入到周边的二级批发市场，增强自身的发展空间、提升自己的知名度。
5. 探索网上交易营销新模式，营造新热点
在网络极度发达的今天，网上交易成为许多年轻消费者的首选。建立网上购物平台对于以批发为主、零售为辅的朝天门市场无疑具有重大意义。它使得消费者与经营户之间的信息沟通更快捷、方便，让消费者更易购买到称心如意的，价廉质优的商品。这种销售方式不仅可极大的方便市内的消费者，还可极大的方便外地商品批发户。
由于一方面服装供大于求，而另一方面过去朝天门市场辐射范围内的一些周边地区，也在不断调整自己的市场结构，增加了批发市场的数量，造成进货渠道分散，朝天门服装销售额逐月下滑。因此在冷清中经营者应当自己寻找隐藏的热点，制造商机，切忌盲目跟风。
后记
离开朝天门时正是下午三点半左右，温度极高。而此时仍有许多力哥还在忙碌地搬运着重于自己体重许多的货物。朝天门市场建成至今已有许多年了，这一片土地造就了许多亿万富翁，也伴随着无数城市底层劳动人民的汗水。街上的人流量并不是太大，但喧嚣的却是路边喇叭中的大减价的吼声。许久之后，回头远眺，由衷希望她的明天会更好。
烈日下辛勤工作的力哥
朝天门也成就了不少人的奥迪梦
喇叭中大声宣传着甩卖的消息，满商城的条幅写满打折的标语
我们是重庆大学的学生，拟利用本学期开设的《XXX》课程为我们提供的实践机会，对重庆朝天门市场商圈的兴起和现状进行一次调查。朝天门批发市场自成立，在重庆百姓心中，以至于周边省份，都有着不可替代的重要影响。本调查的目的在于研究并探讨如今朝天门市场存在的问题，以期对这一市场的发展前景做出初步预测。
本次活动涉及100个样本，您是我们随机选择的访问者之一，希望能得到您的大力支持与积极配合。耽误您宝贵的时间，谢谢您在百忙之中协助我们完成这份调查问卷！请您在符合于您实际情况的选项后面的[ ]中打“√”，除特别说明外，各题选项均为单项选择。
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第一部分
1.性別：
①男[ ] ②女[ ]
2.年龄：
A.20岁以下[ ] B 21 – 25岁[ ] C 25 - 35岁[ ] D 36 - 43
岁[ ] E 44 - 50岁[ ] F 50岁或以上[ ]
3.您是重庆本地人吗？
①是的[ ] ②不是[ ]
4.职业：
①学生[ ] ②家庭主妇[ ] ③教育[ ] ④医护
[ ] ⑤在外打工人员[ ] ⑥白领[ ] ⑦政府机关
⑧其他(请注明)
5.每月的收入：
①￥1,000或以下[ ] ②￥1,001 -￥1,500[ ] ③￥1,501 - ￥2,000[ ]
④￥2,001 -￥3,000[ ] ⑤￥3,001-￥4,000[ ] ⑥￥4,001 - ￥5,000[ ]
⑦￥5,001或以上[ ]
6.教育程度：
①小学或以下[ ] ②中学[ ] ③专科[ ]
④本科[ ]
⑤硕士[ ] ⑥博士[ ] ⑦其他（请注明)
7.你经常来朝天门市场买商品吗？
①经常[ ] ②偶尔[ ] ③很少[ ] ④基本没有[ ]
第二部分
8.我对“朝天门的地理位置是吸引商家在此地经营的主要原因之一”的说法是：
①认同[ ] ②比较认同[ ] ③说不准[ ] ④不太认同[ ] ⑤不认同[ ]
9.我对“朝天门批发市场的商品种类齐全，数量丰富”的说法是：
①认同[ ] ②比较认同[ ] ③说不准[ ] ④不太认同[ ] ⑤不认同[ ]
10.我对“朝天门批发市场的商品价格低廉”的说法是：
①认同[ ] ②比较认同[ ] ③说不准[ ] ④不太认同[ ] ⑤不认同[ ]
第三部分
11.我觉得朝天门批发市场的环境是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
12.我觉得朝天门批发市场的安全情况是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
13.我觉得朝天门批发市场的商品的档次和质量情况是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
14.我觉得朝天门批发市场周边的交通情况是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
15.我觉得朝天门批发市场的店铺密集情况是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
16.我觉得朝天门批发市场的商家信誉情况是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
17.我觉得重庆朝天门的本地独立品牌发展状况是：
①很好[ ] ②较好[ ] ③说不准[ ] ④一般[ ] ⑤较差[ ]
第四部分
18．与浙江义乌等其他著名的商品集散地相比，您认为朝天门市场的优势或者劣势在哪里？19．请您对朝天门市场的改进提出几点建议。
附注：
所出现的问题：
1.因问卷100份没有全部返还，所以只有91份
2.因除了节假日以外，所接触很多是学生，所以问卷结构可能会有些许不合理之处
3.由于客观主观原因，问卷分析结果可能会有些误差
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
重庆市主要5大商圈分析 重庆市区是个多中心的城区，以解放碑为主中心和杨家坪、沙坪坝、南坪、江北观音桥四个区域中心为公认的五大商圈。 重庆各主城商圈商業集中程度 表：主城區目前各商圈地理範圍及單位營業面積 表：主城區各商圈商業供應規模及年总营业额
重庆各主城商圈商業檔次 表：主城区各商圈商业档次 城市商圈商业经营水平 表：各商圈单位营业面积年平均经营额分析 一解放碑商圈 №：1 1）项目名称：大都会广场 位置：邹容路 项目介绍：由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成。占地18，717平方米，共8层，总面积达23万平方米。其中大都会近5万m2，楼层-1至7F 开业时间：1997年 业态分布： LG 运动休闲服饰 1F 品牌服饰专卖店太平洋百货 2F 品牌服饰专卖店太平洋百货 3F 品牌服饰专卖店太平洋百货 4F 品牌服饰专卖店保龄球馆 5F 品牌服饰专卖店 6F 精品美食真雪溜冰场电影院游戏场 7F 精品美食 租金情况：百货联营扣点22％左右； 业态分布： LG层：1200-1800/㎡屈臣氏： 6%纯扣点
1F：800-1500/㎡ 2F： 600-800/㎡ 3F： 300-500/㎡ 4F： 200-300/㎡ 5F： 150-200/㎡ 6F： 80-120/㎡ 7F： 45-75/㎡ 另：天绿寿司租金：80-100/㎡（约）电玩城：35/㎡（约）瑞泰丰：75/㎡（约）物业管理费：租金含物管 招商优惠政策：无 经营状况：为重庆市最具人气的商场之一，年营业额超过10亿，出租率95％以上，档次稍弱于美美百货。 №：2 项目名称：美美百货 位置：解放碑正中心右侧 项目介绍：重庆美美是美美百货面积最大的百货卖场，经营面积达5万平方米，共6层。 同时也是重庆最高档的购物中心。 开业时间：2005年 业态分布： 1F: 运动及休闲服饰及用品、外婆桥美食广场，Valentino休闲吧 1F：国际精品、进口化妆品及香水， 2F：国际名品、进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡西餐厅 3F: 淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表 4F：时尚女士服饰、美容美发中心 5F：男士服饰、鞋包、精品配饰、礼品、数码影音及健身器材 6F：主题餐厅，包罗各类异国风情美食 租金情况：联营扣点24％，内含物管费 物业管理费：无 招商优惠政策：无 经营状况：出租率90％以上，经营状况良好。 №：3
重庆市高新区的发展 重庆高新区于1991年3月经国务院批准成立，是首批5个国家综合改革试点开发区，先后被评为全国先进高新区、国家级软件产业基地、高新技术产业标准化示范区、国家生物产业基地、高技术服务基地和科技兴贸创新基地。重庆高新技术产业开发区位于重庆都市发达经济圈核心区、两江半岛中心地带、成渝经济区重庆门户，是重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的重要基地。 2010年10月，重庆高新区管委会重新组建，新规划面积70平方公里，其中：东部石桥铺、二郎改造提升区20平方公里，西部金凤、含谷、白市驿组团拓展开发区50平方公里。经过二十年的发展，重庆高新区已形成良好的产业基础、较强的科研实力和完善的配套体系，站在了加快“三次创业”、推进跨越式发展的新起点。2011年，重庆高新区实现地区生产总值430亿元，同比增长28.36%；工业总产值903亿元，同比增长31.44%；技工贸总收入1100亿元，同比增长19.7%；全社会固定资产投资167亿元，同比增长234%；招商引资实际到位资金79亿元，其中实际利用外资3.1亿美元；出口创汇11亿美元，同比增长37.5% 2000年重庆高新区加大招商引资力度，完善招商引资奖励办法，积极筹备和参加重庆市"一会一节"、重庆高交会、深圳高交会及澳门国际投资贸易展览会、厦门投资贸易洽谈
会、福州名优产品展销会等活动，组织高新区企业到国外招商促销，成功引进和记黄埔、中国普天、重庆奥普泰投资1,730万美元开发的SDH光传输设备项目；美国电子商务公司、美国开路鹏公司与重庆宏声新思维公司合作的EC-CHONGQING项目；海虹控股与重庆金卫公司合作投资1.57亿元的医药信息化项目；总投资8,000万元的康元生物胃病疫苗项目；注册资金1.8亿元，总投资10亿元的重庆信息港宽带网络公司的宽带网项目；重邮信科的TD-SCDMA项目；信威公司的100万台手机生产项目等。全年新增"三资"企业投资总额6954万美元，实到外资1200万美元。 2011年，高新区成功获批国家生物产业基地、高技术服务产业基地两块“国家级”牌子，成为西南地区首个“国家高新技术产业标准化示范区”。每年安排科技创新奖励扶持资金将超过1000万元；形成较为完善的科技创新金融体系，大力争取纳入国家“新三板”扩大试点范围，新培育梅安森科技公司成为2011年全市首家在创业板上市企业；加快与三军医大等高校和科研院所建立“产、学、研、服”战略联盟，为促进科技创新及成果转化提供强力支撑。2011年，新认定国家高新技术企业20家，成功申报高新技术产品74项，成为重庆市知识产权试点区和重庆市首批市级“人才特区”。高新区舒适宜居，市场繁荣，坐拥彩云湖国家级城市湿地公
一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境
人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，
重庆市三大步行街调研报告 1、解放碑步行街调研 1.1区位分析及历史意义：解放碑全称“人民解放纪念碑”，位于重庆市渝中区商业区中心部位，民族路、民权路、邹容路交汇处，是重庆标志性建筑之一，是抗战胜利和重庆解放的历史见证，是全国唯一一座纪念中华民族抗日战争胜利的国家纪念碑。 1.2交通组织关系及内外交通连接关系： 1.2.1交通组织关系： 由地图可见，解放碑步行街以解放碑 为圆心，呈十字放射状分布，每条道路与市政道路均以铺装衔接，以圆球形路障和花坛相分隔。步行街内道路平直简单，无车流通过，行人可安全且自由的穿行其中。解放碑步行街是目前重庆市商业业态最全面、最集中、最繁华的商圈步行街，解放碑以西以青年路为界，左右各连重庆商社大厦和国泰广场正入口，东面以八一路为界，左右各连纽约大厦及大都会广场，步行街以北跨过五四路直达环球购物中心、重庆交易大厦，五四路两端承接国泰艺术中心及大都会东方广场；朝南方向则以中华路、民权路交接处为界，尽头处可直接观察到较场口得意世界大厦，卓茂名车，星豪酒店等地标性建筑。解放碑作为重庆的一个著名景点，地势集中，交通流线相当发达。 (1)私家车，但是由于解放碑人流密集，交通流量大，周边停车位不足且步行街内不通车，导致私家车经常无处停放且易造成交通拥堵现象，不建议驾车出行。 (2)出租车 (3)公交车：市内各区均有公交车可达解放碑。103、104、105、111、112、122、215、251、301、303、401、402、405、413、418、481等路。 (4)轻轨：2号线——临江门、较场口站点下，步行距离适中。6号线/1号线——小什字站点下，步行距离相对临江门较远。 1.2.2内外交通连接关系 解放碑步行街与市政道路的分隔主要采用铺装的改变和花坛阻隔的形式，将外部交通和内部交通区分开，一方面强调了步行街的范围，另一方面又划分了车流流线和人流流线，使人们可以自由、随意的在步行街内安全的散步和游憩。皱容支路上OMEGA店铺附近设有小什字站5号出口，方便游人的进入。
商圈调研报告 Prepared on 22 November 2020
大润发商圈调研报告 连职大连锁101第一小组呈送 前言 由于假期的实训在大润发，我们组成员对大润发比较了解，我们曾对来购物的顾客做过直接的询问，所以，我们选择的商圈调查是大润发的。 进行商圈调查的第一步就是商圈范围的确定（绘制简图）这一部分由——倪倩划定 其次是商圈的具体内容：1.人口统计分析，包括人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为；2.竞争状况分析，利用了商圈饱和度的计算。——丁晓雪；3.基础条件分析，其内容巨多，我们为突出重点，将基础条件分为硬件条件和软件条件：（1）硬件：交通通讯状况；（2）软件：城市发展规划。——陈玉宝。 再次是综合分析——李维维。 再次是结论与建议——展菲。 最后是资料的搜集与整合，以及文本的制作——何若香。 目录
一、调查的背景和目的 大润发依靠传统的商业地位，以陇海路为核心的区域成为了连云港市民购物消费的首选。连云港新浦区的商业氛围主要集中在解放路、朝阳路、新孔南路、陇海路所围绕的区域，其中以大润发和步行街附近的商圈最为繁华。本次
调查会更深入了解市民的消费水平和消费行为，以及大润发客流量居高不下的奥妙。 二、商圈范围的确定 第一，采用了直接、间接调查法，由于我组成员曾在在大润发实习过，通过直接询问顾客以及查看顾客基本信息等手段，得到一些顾客资料。 第二，依据经验法：其业态是大型超市，得出其商圈大概为开车20分钟的范围。 据此，得出以下结论： 一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围；二级商圈的范围是以3公里为半径所划出的范围；三级商圈是3公里以外的区域范围。 另外，eg.利用雷利法则：（由于数据收集的困难仅算一部分的商圈范围）7/(1+（根号下（137000/469200）)=公里，这表明新浦在吸引海州地区方向的商圈范围是公里。 更进一步地，大润发附近人口为587088，那么7/(1+（根号下 （137000/587088）)=公里，这表明大润发在吸引海州地区方向的商圈范围是公里 由此可见，大润发的商圈范围较大。 非专业性商圈简图： （一）核心商圈 公里以内
外地人眼中的重庆五大商圈面面观 我是一个外地来的人,在重庆生活了五六年,对重庆这个火爆的城市怀有深深的感情,看到它正一天天变得越来越美,忍不住想发表一下自己的看法,商业是一个城市是发展的重要标志之一,因为商业的发达与否说明这个城市的消费水平的高低,因此在这里我想先谈谈对重庆媒体称道,同时普通老百姓也认可的五大商圈吧. 解放碑：老大 无可否认，解放碑无疑是重庆商圈的老大，甚至可以保守地说，在未来十年内，放眼重庆主城九区，都没有哪一个商圈的实力能够超过它。直到现在，老重庆人还称解放碑为“进城”，由此看来。解放碑在重庆人心中的影响力是多么大。在解放碑这个弹丸之地，聚集了大大小小的商场、店铺、银行、KTV歌城、美容院、电影院、外企办事处，第三产业各行业。在前几年的AAPP会议上，香港来的考察团也称赞“解放碑拥有国际化大都市的气派，解放碑的街头甚至跟上海的南京路，香港的中环等地相比一点也不逊色”。当然，重庆人或外地人都有解放碑情结，在这里，只有你想不到的东西，没有你买不到的东西。住在解放碑的人很少把房子买到其他城区住，因为在解放碑居住，拥有其他区不可比拟的优势。因为这里实在太舒适了，居家用的、休闲的、吃的、玩的，你不愁买不到。 先说说大商场： 重庆百货大楼（重庆人简称重百）： 这是重庆人自己的大型百货商场，在重庆的受欢迎程度最高，其历史悠久（这个偶不清楚哈：））其连琐店遍布主城及重庆中心城市最繁华地段，在解放碑几十米之内，就有两个店，一个是重百临江商场,另一个是重百总部即老重百.不用多说,重百的品种在重庆所有的大型商场里也算是一流的,这里,你可以买到各类档次的商品,无论你是一般的工薪阶层还是高级白领都有适合你的东西可买.而且重百也是全国为数很少的质量放心商场,在这里不仅有上好的服务,还有绝对让你放心的质量保障.总体上来说,重庆人对重百的感情不是一两句话就可以说清的。在前几年买东西必到重百成为定例，即便在最近几年重庆的大型百货商场遍地开花的时候，重庆人对重百的感情也是一成不变的。重百仍然成为最受欢迎的商场。 家乐福： 这是我最喜欢的外企商场。一个原因是因为它是第一个到重庆开分店的外企，东西多且便宜，经常开展打折活动。另一个原因我想就是因为它的服务以及管理，在这里你可以无拘无束地购物，不会像在重百其他地方一进入就有导购小姐上来。然后，家乐福的标志给人看了以一种舒服的感觉，那个蓝色的商标我觉得设计得蛮好的。总之在这个城市任何一个地方看到家乐福的感觉我都感到很亲切，就像它的宣传的语言“开心购物家乐福”真的有时候给人以家的感觉哈。同时，家乐福员工的素质我觉得也是重庆商场最好的，清一色标准的普通话，而且你不会看到在其他商场员工扎堆聊天或说椒言普通话的现象。在家乐福无论你有什么不明
重庆观音桥商圈市场调查与研究报告 深圳市新摩尔商业管理有限公司 1、重庆江北区观音桥商圈概况 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。观音桥商圈范围南起建新南路下穿道，以建新西路为界;北至泰兴电脑城、茂业百货，东至龙湖北城天街，区域面积达42.42公顷。 观音桥商圈规划面积6.8平方公里，核心区面积2平方公里，是集商业购物、商务办公、金融贸易、总部基地、文化娱乐、酒店美食、生态旅游、会展表演等多种功能于一体的城市综合服务区。 观音桥商圈是一个目前重庆功能分区最合理，集基础设施配套齐全、步行街系统完善、交通组织畅达、生态环境优美于一体的现代化步行街区。观音桥商圈以商贸发展为主导、步行街区为载体、以零售为基础、以购物休闲为主题、以都市景观为标志的重庆北部商贸中心核心区。 观音桥步行街按区域功能可划分为步行街及其下的佳侬地下商业街、观音桥广场、现代广场、北城天街购物广场、黄金海岸购物中心，嘉陵公园以及其下的金源不夜城。其内有新世纪百货、新世界百货、重庆百货大楼、深圳茂业百货、远东百货、UME国际影院、金源不夜城、CEPA香港城、家乐福超市、福建永辉超市等大型商场。经营劳力士、帝舵、MANGO、GUESS、哈根达斯、星巴克、MINI COOPER、BMW Lifestyle等众多的国际知名品牌。观音桥商圈是重庆乃至西南规模最大、功能最完善的超大型购物中心和百货以及品牌专卖店集群。
观音桥商圈的销售总额将突破1000亿元，率先跻身全国一流的千亿级品牌商圈。有日渐取代解放碑商业购物步行街之势，而且现在的规模还在逐渐扩大。 观音桥商圈商业环境分析： ▼观音桥商圈人流量在与日俱增，其辐射消费范围为江北、渝北、北部新区及渝中区，商业形态主要以购物中心、百货为主，家电、建材、娱乐、餐饮等配套的业态形式。 ▼随着观音桥步行街各大型企业的纷纷抢驻，商圈已经培育成形，北京华联、北城天街、茂业百货、远东百货、新世纪百货、金源不夜城、永辉超市等大型企业集团的经营已步入成熟阶段， 江北商业氛围正在发生翻天覆地的变化，商业气氛日渐浓厚，市政配套设施齐全，商业潜力巨大。 ▼观音桥步行街及步行街周边地区的商用物业正成为各大型企业集团、投资客户所瞄准的第一投资对象。观音桥作为江北区乃至整个北部城区的商业、商务、金融中心，具有巨大的商务需求。随着中信大厦及周边地区的一批高档专业纯写字楼和商务公寓的相继推出，为观音桥区域的商务发展注入了一股新的力量，促进了区域内商务品质和商务氛围的升级。 3、重点商业调查情况 重庆观音桥新世界百货 香港新世界百货重庆店位于重庆市江北区观音桥商圈的核心位置，紧临观音桥步行街，东接建新北路，西临嘉陵公园，北面规划为城市绿化休闲广场。作为重庆第二大商圈，观音桥周边交通便捷，人流量大，商务、休闲、娱乐等配套设施齐全。 1F 国际名品、化妆品、名表、女鞋、屈臣氏 2F 女士时尚装、珠宝、潮流配饰 3F 女士职业装、女士手袋、女士内衣、配饰、美容中心、促销场 4F 男士正装、男士休闲装、男士配饰、男鞋、男士皮具、咖啡厅
杨家坪商圈调研报告 目录 第一部分概要 1、调研目的 (2) 2、调研范围 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研对象 (2) 5、信息来源 (2) 6、调研人员 (2) 7、稽核人员 (2) 第二部分区域情况 1、九龙坡区域简介 (2) 2、九龙坡区域经济 (3) 3、九龙坡区域交通 (3) 4、九龙坡区域人口 (4) 5、九龙坡区域楼市 (4) 一手房价格 (4) 二手房价格走 (4) 二手房租金走势 (5) 第三部分 1、杨家坪商圈概况.…….……………………………………………………………………………………………5-9 2、临街商铺调查 (10) 杨家坪商业步行街…………………………………………………………….…………………....…….……10-12 斌鑫购物街…………………………………………………………….………….……………………..…….……12-13 杨家坪商业步行街临街门市调查结论………………………………………….…………….………14-15 3、杨家坪百货商场调查………………………………………………………………….…….……..…………..16-23
富安百货……………………………….…………………………………………………………….….…..………..16-17 重庆新世纪百货…………………………………………….……………………………………….…..………..18-19 龙湖西城天街…………………………………………….…………………………………………...…..………..20-21 杨家坪百货商场调查结论………………………………………………………………..………...………..22-23 4、杨家坪步行街地下商场调查………………………………………………………….…….…….…….…..25-27 5、杨家坪商圈SWOT分析….…………………………………………………………………...…….………….27-28 附：杨家坪地区车库调查 (28) 第四部分 综述 (29) 第一部分 1、调研目的： （1）、了解杨家坪商圈现有行情及商业动态 （2）、通过对杨家坪商圈调研总结，对下一步在该区域的工作进行详细 （3）、加强团队协作能力；提高员工工作技巧；锻炼员工工作心态；调动员工工作激情 2、调研范围：杨家坪商圈 3、调研时间：2012-5-8——2012-5-11 4、调研对象： 杨家坪地下商业步行街（人防工程、博浪商场、嘉运商场、美侬商场）、金鹰女人街、斌鑫世纪城、百康年、杨家坪商业步行街、西城天街、新世纪百货、大洋百货、富安百货 5、信息来源：物业招商、商户、网络（政府信息网、58同城网、赶集网） 6、调研人员：霍霞、胡江燕、叶静、吴帅、蒋博 7、稽核人：霍霞 第二部分 九龙坡区域简介 九龙坡区是重庆市主城区之一，位于市区西南部，面积432平方公里，东接渝中区，南靠大渡口区，西邻江津区、壁山县，北与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显，区内下辖11个镇、7个街道办事处、84个居委会、110个村委会，常住人口108.44万人。区内有多条高速公路与重要铁路干线通过，同时还有长江上游最大的深水港码头。
重庆观音桥商圈分析
目录 一、商业布局 二、观音桥区域租售市场及客层分析 三、观音桥商圈经营状况 四、观音桥商圈SWOT分析 五、观音桥区域消费行为特征 六、针对性很强的专业市场调研 七、可替代性产品研展
/ 观音桥商圈商业布局 / 观音桥商圈现状 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在重庆其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。据估计，北部城区一带的居民大约 有60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。 2003年的商圈饱和度指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2．5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一 些大型、综合性商业物业在此发展。目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，该商圈
正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。商业营业面积近30万方。该商圈目前有重百现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。 观音桥区域商业类型结构 过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。百货商场江北区目前的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。进驻东和银都的超市巨头“好 又多”出手不凡，一口气圈下了1.5万㎡，租期长达20年，该店将是重庆市面积最大的量贩超市。铺面观音桥商圈中占据主要角色的商
重庆大学城商业调查报告 第一部分重庆大学城概况 1、重庆大学城区位 重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和 陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山 脉之间，规划面积33平方公里， 人口50万左右，建设总投资约300 亿元，是西部新城率先启动的第一 个功能片区，以教育科研为主，是 重庆市重要科教文化基础设施项目 和重点工程。按照“五城”（教育 城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。 2、重庆大学城院校规模及人口 自2005年大学城开城以来，已有7所高校先后投入使用，目前入驻学生达到8万人，到2015年，14所高校全部建成，师生规模25万人。 学校名称占地规模（亩）师生人数（人） 重庆大学5700 25000 重庆师范大学2800 17000 重庆医科大学4100 11000 四川美术学院800 3000 重庆科技学院2000 11000 重庆医专学院500 5000
重庆电子科技技术学院1350 10000 合计82000 3、区域交通 目前，重庆大学城已经形成了一横五纵的交通线路，区 域交通配套建设已基本完成。此外，规划中的地铁一号 线和双碑隧道已经动工，预计将在2012建成，届时， 将大大缩减大学城与主城其他区域的距离。 4、周边产业 重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。园区总规划面积约30平方公里，其中产业区20平方公里，配套服务区（西部新城的城市中心区）10平方公里。产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。目前，IBM、惠普、方正等世界500强企业已经入驻西永微电产业园。按规划，到2015年，西永微电园将实现再造一个重庆工业的目标。园区产业人口也将达到8万人。 小结 大学城所在的西永组团是重庆市六大城市副中心之一，也是沙坪坝区未来房地产发展的重要区域之一。重庆大学城和西永微电园将产生带来的消费人群，拉动区域内的商品房住宅和商业的需求。同时，轨道交通和配套的逐步完善，将增加西永组团的辐射范围。 ——第一部分完——
五大商圈分析 1 引言 两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。由于独特的地理位置，已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。改革开放特别是直辖以来，市着力强化商业设施建设规划，以主城区为突破口，打造城市中心商圈，大力发展商圈经济，发挥主城区的窗口作用，商业档次不断提升，购物消费环境快速改善，形成了以解放碑为龙头，以江北观音桥、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、九龙坡家坪步行街为辅的五大商圈。购物中心化的正以其独特的方式带动城市经济的发展，购物中心化不是经营模式的专用概念，而是倾向于揭示消费现象的一种商业地产方式，它可以是几个购物中心的聚集，也可以是其他商业业态的聚集，从城市经济的层面衡量则表现为非盈利的公共区域逐渐演变成消费场所的过程，是购物的城市中心化，其最直接的表现就是商圈的形成。目前，正大力打造都市中央商务区、区县中心商圈、城镇商业特色街（专业市场）和乡镇（社区）商业点四个层次的商业中心，已经建成独具特色、风格各异的城市中心商圈16个，商业特色街96条，商业设施面积达到2750万平方米，商圈经济得到快速发展。步行街带来的聚合效应，颠覆了传统的商业模式，开启了城市空间运营的新步伐。 2 “五大商圈”分析 1.1 “五大商圈”形成的历史渊源 得长江之利，四面环山，江水回绕，长期以来就是进出大西南的水上门户。1890年中英签订《条约续增专款》，被开辟为通商口岸后，就逐渐成为商贾云集之地。市的渝中区座落在长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，独特的地理区位使其成为城市的地理中心和政治中心。1958年，位于渝中区解放碑的商业网点约占全市的30%，市级以上主要商业机构有三分之二云集解放碑，解放碑成了人进行消费的代名词。1997 年直辖后,市政府为塑造新风貌,体现窗口作用和辐射功能,加强了一系列形象工程的建设，1997年12月27日，第一条步行街在解放碑落成，商贸中心、金融中心快速在此地形成。此后，江北、沙坪坝、南岸、九龙坡、等步行街建设依次启动。在西部大开发的背景下，提出了“三中心、两枢纽、一基地”（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的发展战略，并极力打造“一小时经济圈”，随着经济的不断升温，四大副商圈与解放碑核心商圈众星拱月的格局形成，五大商圈不断发展壮大。 1.2 “五大商圈”的特点分析 1.2.1 多核分异的空间结构 是两江环抱的山城城市，以渝中半岛为主体形成了有机分散、分片集中的多中心组团式城市结构。各个组团的中心商业逐渐聚集，形成区域性的商业中心。解放碑位于市中心区——渝中区，是全市经济、金融、信息、商贸中心。观音桥位于渝中半岛和北部地区的几何中心，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。南坪位于市南部，商业主要集中在南岸中心、四公里、南滨路三个主要的地段。沙坪坝位于市西部，是距母城渝中区较远的一个主城区。家坪作为重要的交通枢纽，是连接南岸、渝中、沙坪坝、大渡口的重要交通通道。 1.2.2 各具特色的商圈定位
重庆市五大商圈 一、解放碑商圈: 重百、迪康、王府井, 美美百货、大都会购物广场, 朝天门批发市场 该商圈以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，由临江门、沧白路、新华路、民生路等围合成多边形区域。面积约1.2平方公里。目前经营商品包括食品饮料、烟草、纺织品、日用百货、家电及五金交电化工产品等。商业营业面积近60万平方米，大小商场（商铺）近3000家，2002年商业销售额约140亿元。作为本市的核心商圈以及新近出台的重庆CBD核心区域（含朝天门等），解放碑商圈未来定位为全市性中高档消费品提供地。 二、南坪商圈：重百、新世纪、百盛、好又多 本市目前最具发展潜力的区域性商圈，区域内专业市场较多。 目前，以南坪转盘为中心，南坪东、南、西、北路为辐射方向的半径约500米范围。是各区域内国外零售业巨头最集中的。南滨路滨江休闲商业带是目前全市商业业态结构的新增长点。经营商品（业态）包括餐饮、百货、家电、汽车及零配件、药品等。商业营业面积超过30万平方米。2002年商业零售额超过30亿元。 三、沙坪坝商圈 沙坪坝商圈：目前本市仅次于解放碑商圈的最大的次级商圈，是四大区域性商圈中零售额最高的，具有明显的教育经济圈特征。 以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，辅以南开步行街和小龙坎一线，目前商业营业面积超过20万平方米。经营商品包括百货、家电、IT产品、图书等。2002年商业零售额超过30亿元 四、杨家坪商圈 以杨家坪步行街为中心，东至工学院、西至动物园、南至直港大道、北至谢正街。目前商业营业面积约20万平方米，日均人群流量28万人次。杨家坪商圈以步行街为中心，建设一个面积约2平方公里的步行商业系统，以大型购物中心带动区域商业发展。 五、江北观音桥商圈： 目前江北仅观音桥商圈就已有5家百货进驻：重百、新世纪和北京华联各据一方，如果算上新近加入战团的深圳茂业百货和远东百货，这一密度已开始接近解放碑7家百货店(重百两家店、新世纪、太平洋、王府井、银泰、利劳滗)的数字。 观音桥商圈：该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈。但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象。目前，随着观音桥商圈的重新实施，龙湖北城天街投入使用，该商圈重新定位。观音桥商圈未来设想由1平方公里扩大为4平方公里。 以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。商业营业面积近30万平方米。国美、苏宁、重百、商社都在该区域内布下棋子。
重庆商圈 重庆城区是组团布局，所以不可避免的形成多中心商业格局，现在重庆基本上是以解放碑商圈为全市的商业中心，并辐射到区县，其他区形成沙坪坝商圈、杨家坪商圈、江北观音桥渝北商圈、南坪商圈这四个次级商圈组成主城区庞大的商业组团，同时以各区县行政中心、旧有核心区形成自身的商业中心圈，并形成每年高达数亿的超级大市场 一、解放碑商圈 解放碑，重庆商业的“心脏”，从零售百货到大型批发，从现代商贸到现代服务业一应俱全，以其为核心的解放碑CBD，承担着重庆商务、商贸双重功能，有着“西部第一街”、“中国十大新地标商务区”等美誉。解放碑人流量大，日均人流量30万人左右，遇到节假日等高峰期可达到100万余人。2008年解放碑商圈销售额达到334.3亿元，同比增长23.8%，零售额达到158.8亿元，同比增长20.2%。 目前，解放碑商圈入驻有大都会广场、重百大楼、美美百货、太平洋百货、王府井百货等大型商场，汇集了Burberry、Bally、Cartier、Emporio Armani、Ermenegildo Zegna、Hugo Boss等国际知名品牌。较场口还将再修一条步行街衔接解放碑步行街，新步行街将拥有主楼高达468米、体量72万平方米的日月光中心广场，建成后，其将成为解放碑SHOPPING新地标。 商圈商场 大都会广场、重百大楼、美美百货、太平洋百货等
二、观音桥商圈 在重庆五大商圈规划建设中，观音桥商圈是起步最晚的一个，但经过几年的打造，现已发展成一个拥有3000米长的步行街、2.1公里环行道路和800米观音桥隧道的“百亿级商圈”，成为重庆主城名副其实的商业副中心。目前，该商圈日均人流量已达到35万人次，日均销售额
市场分析于商圈调研： 1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？ 商圈调研报告提纲： 1、调研背景 2、调研目的 3、调研范围 4、调研方式 5、调研起止时间 6、商圈调查内容 （1）商圈规划 （2）政府相关政策 （3）商圈历年发展状况 （4）商圈内人口及消费特征 （5）商圈内人流、车流状况 （6）商圈内业态业种分布状况 （7）商圈内竞争状况 （8）商圈未来发展潜力 7、调研结论 商圈调查的方法： 1、案头调查（文案调查）： 明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告 收集资料的方式： 利用互联网搜索引擎 向规划局收集城市发展规划 向旅游局收集旅游规划 向商贸局收集商业网点资料 向地区政府收集历年政府工作报告 购买有关书籍和资料等 2、实地调查： （1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类； （2）商圈内人流量、车流量现场调查； （3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查； （4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查
2、零售店选址应具备的条件。大卖场超市选址的原则零售店址应具备的条件： 1、商业活动频度高； 2、人口密度高； 3、面向客流量最多的街道； 4、交通便利的地区 5、接近人们聚集的场所； 6、类商店聚集的街区。 大卖场选址原则： 1、充足的商圈购买潜力。 2、方便消费者购买。 3、方便货品运送 4、有利于竞争。 5、有利于网点扩充。
3、商圈的特征、商圈三个层级（作具体的说明），商圈分析的作用商圈的特点： 1．动态性。随着商圈的经营管理能力等因素发生变化 2．不规则性。一方面是由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，比如交通等。另一方面则是由于某些客观吸引力因素的存在 3．差异性。商圈的规模和业态等不同。 4．层次性。商圈一般由三个层次构成。 商圈三个层级 主要商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域内70%左右的顾客会到商店购物。 次要商圈位于主要商圈的外围，一般25%左右的顾客到商店购物； 边缘商圈属于卖场的辐射区域范围，一般只有5%左右的顾客到商店购物。 商圈分析的目的和作用： 1、详细了解顾客的人口和社会经济特征； 2、确定促销活动的重点； 3、分析新开门店能否扩大市场； 4、计算出特定区域内的最佳网点数。 5、发现位置缺陷 6、了解其他因素并进行评价
重庆市主要大商圈分析 重庆市区是个多中心的城区，以解放碑为主中心和杨家坪、沙坪坝、南坪、江北观音桥四个区域中心为公认的五大商圈。 重庆各主城商圈商业集中程度 表：主城区目前各商圈地理范围及单位营业面积 重庆各主城商圈商业档次 表：主城档次区各商圈商业
一解放碑商圈）项目名称：大都会广场 、位置：邹容路 项目介绍：由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成。占地，平方米，共层，总面积达万平方米。其中大都会近万，楼层至 开业时间：年 业态分布：运动休闲服饰 品牌服饰专卖店太平洋百货 品牌服饰专卖店太平洋百货 品牌服饰专卖店太平洋百货 品牌服饰专卖店保龄球馆 品牌服饰专卖店 精品美食真雪溜冰场电影院游戏场 精品美食 物业管理费：租金含物管 招商优惠政策：无 经营状况：为重庆市最具人气的商场之一，年营业额超过亿，出租率％以上，档次稍弱于美美百货。 、项目名称：美美百货 位置：解放碑正中心右侧 项目介绍：重庆美美是美美百货面积最大的百货卖场，经营面积达万平方米，共层。同时也是重庆最高档的购物中心。 开业时间：年 业态分布： : 运动及休闲服饰及用品、外婆桥美食广场，休闲吧 ：国际精品、进口化妆品及香水， ：国际名品、进口男女服饰、女士鞋履手袋及配饰、咖啡西餐厅 : 淑女服饰、女士内衣、化妆品、珠宝首饰及钟表 ：时尚女士服饰、美容美发中心
：男士服饰、鞋包、精品配饰、礼品、数码影音及健身器材 ：主题餐厅，包罗各类异国风情美食租金情况：联营扣点％，内含 物业管理费：无 招商优惠政策：无 经营状况：出租率％以上，经营状况良好。 、项目名称：新世纪百货 位置：解放碑国泰影院对面 项目介绍：重庆本土品牌，体量达万方，新世纪百货解放碑店年实现销售亿元， 在解放碑商圈零售业销售排名第一。 开业时间：年 业态分布： ：珠表首饰手机小家电 ：淑女装、职业女装、成熟女装、配饰、女士内衣 ：少女装、少淑装 ：男装、裤子、百货 ：男装、百货 ：运动装、牛仔装、中性休闲装、童装、家具用品 租金情况：联营扣点或租金扣点 物业管理费：无 招商优惠政策：无 经营状况：理想 、项目名称：重百商场（新店） 位置：解放碑中心左侧 项目介绍：重庆本土品牌，也是重庆老百姓做早接触的百货公司，体量达万方，开业时间：解放初期 业态分布： ：超市 ：珠表首饰手机小家电 ：少女装、少淑装，女鞋，包 ：淑女装、职业女装、成熟女装、配饰、女士内衣 ：男装、百货
重庆市各主要商圈发展状况及前景分析 一、重庆市现有商业格局和各商圈发展状况 （一）主城区各大商圈概况 重庆城区是组团布局，所以不可避免的形成多中心商业格局，现在重庆基本上是以解放碑商圈为全市的商业中心，并辐射到区县，其他区形成沙坪坝商圈、杨家坪商圈、江北观音桥渝北商圈、南坪商圈这四个次级商圈组成主城区庞大的商业组团，并形成每年高达亿的超级大市场。 解放碑商圈 解放碑商圈全国有名，汇集众多大型百货公司、顶级品牌专卖店、大型超市、小型商铺等等，具备完善的业种配置和各种档次的组合，超市、百货店、品牌专卖店、专业市场、购物中心等全部具备，并且规模和密度堪称第一，每天吸引人流二三十万人，节假日甚至超过一百万人次，简直达到拥挤不堪的地步，它的销售总额也数倍于其他次级商圈，号称西部第一大商圈。 解放碑商圈自身也在发生变化，休闲设施陈旧，特色娱乐、餐饮网点太少这些配置的不足正在逐步改善，对于大量同质化的竞争各个商家也在逐步调整形成差异化的共存经营。 沙坪坝商圈 沙坝坪商业繁华、市场潜力巨大，是重庆重要的商贸区和西南地区重要的商贸区和西南地区重要的物资集散地，对周边地区有较强的经济辐射力。沙区商业步行街始建于年代初。现在形成全市最大步行街区商圈，北起沙南街，跨渝碚路，顺华宇广场西侧向南延伸至绿色艺术广场。商圈的有效消费人口万，年购买力在亿以上，区内商业网点万余家。整个商圈相对独立，并已形成一定的商业氛围，随着三峡广场、雕塑文化广场、绿色艺术广场等一系列广场的建成必将带动经济和商业的繁荣。目前的商业业态趋于成熟，新型和先进的零售业态不断进驻，为沙坪坝商圈发展注入了新的活力。 杨家坪商圈 以杨家坪转盘为中心，中心商业区包括杨九路、杨家坪正街、石坪桥正街、西郊
（重庆市）市（解放碑）商圈调研报告 【（重庆）市（解放碑）商圈调研报告】 （附外观图） 调研时间：2010 年 10 月 13 日-2010 年 10 月 15 日 调研人：稽核人： 调研内容：解放碑商圈基本情况及业态构成 调研目的:了解解放碑商圈基本情况 （解放碑）商圈简介：解放碑商圈全国有名，汇集众多大型百货公司、顶级品牌 专卖店、大型超市、小型商铺等等，具备完善的业种配置和各种档次的组合，超市、 百货店、品牌专卖店、专业市场、购物中心等全部具备，并且规模和密度堪称第一， 每天吸引人流三十万人，节假日甚至超过一百万人次，简直达到拥挤不堪的地步，它 的销售总额也数倍于其他次级商圈，号称西部第一大商圈。 解放碑商圈自身也在发生变化，休闲设施陈旧，特色娱乐、餐饮网点太少这些配 置的不足正在逐步改善，对于大量同质化的竞争各个商家也在逐步调整形成差异化的 共存经营。解放碑中心购物广场已经评为“中国著名商业街”。 （解放碑）商圈调研报告 商圈名称解放碑商圈 1997年,重庆市、渝中区政府投资3000万元,以解放碑为中心将解放碑大十形成时间 字地区(民权路、民族路和邹容路的共2.24万平方米面积)改造成中国第一条商
业步行街——解放碑中心购物广场。2000年和2001年,渝中区相继投入1600万 元,将步行街拓展至八一路中段和民族路，解放碑步行街的面积增至3.6万平方 米。 商圈内主要 商业项目名 称美美百货、重百大楼、大都会广场、王府井百货、太平洋百货、新世纪百货、商社电器、苏宁电器、重庆书城、日月光中心广场、中央娱乐广场、赛博数码广场 商圈所处位 置地理位置 范围 西起现代书城，东至金禾丽都，北至朝天门鞋城，南至较场口得意世界。 商业/政 治地位 解放碑商圈经济飞速发展,承担起商务、商贸双重功能,是整个重庆CBD的极核区,早在2004年12月19日，解放碑商贸中心即CBD“硬 核”部分,实现商贸销售总额207.37亿元，社会消费品零售总额 100.31亿元，成为“双百亿”商圈,被誉为十大金街“中国十大新地 标商务区”、“中国著名商业街”、“最具投资价值CBD”、“全国 特色文化广场”、“西部第一街”等称号,并被中国总部经济研究中 心确定为“中国总部经济研究发展实践基地”。 2003年7月,市政府通过了《重庆市中央商务区总体规划》,确定以解放碑商圈为核心的解放碑CBD,作为整个重庆CBD的极核区。渝 中区表示,将围绕区域性、国际化的CBD定位,把解放碑CBD建设成我 国西部最有影响的地区性商业名区和重要的商务功能区。 商圈规模占地面积占地1.61平方公里客流状况日均出入人流约33万人次 商圈特点①商业网点密度大，大型商场多； ②商业经营规模庞大； ③商业业态齐全，经营品牌众多； ④人口流动量大，商品辐射范围较广； ⑤社区服务功能较强； ⑥商务、商贸功能较集中。 商圈品类构 成 日用百货、手机家电、餐饮娱乐、品牌专卖、农贸市场等，