房地产抵押估价报告
估价项目：浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产抵押
价值评估
委托方：×××××
估价机构：×××××
估价人员：×××中国注册房地产估价师
×××中国注册房地产估价师
估价作业日期：2010年9月2日-2010年10月20日
报告出具日期：2010年10月20日
估价报告编号：×××××
目录
第一部分致委托方函 (4)
第二部分注册房地产估价师声明 (6)
第三部分估价的假设和限制条件 (7)
第四部分估价结果报告 (9)
一、委托人 (9)
二、受理估价方 (9)
三、估价对象概况 (9)
四、估价目的 (11)
五、估价时点 (12)
六、价值定义 (12)
七、估价依据 (12)
八、估价原则 (13)
九、估价方法 (14)
十、估价结果 (15)
十一、估价人员 (15)
十二、估价作业日期 (15)
十三、本估价报告有效期 (16)
十四、估价对象变现能力分析 (16)
十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析 (17)
十六、风险规避提示 (18)
第五部分房地产估价技术报告 (19)
一、估价对象实物状况的描述与分析 (19)
二、估价对象权益状况 (19)
三、估价对象区位状况 (20)
四、市场背景分析 (21)
五、最高最佳使用分析 (24)
六、估价方法适用性分析 (25)
七、估价测算过程 (26)
第六部分附件 (36)
附件一: 估价对象位臵示意图
附件二: 估价对象照片资料
附件三: 房地产估价委托合同
附件四: 委托估价方提供的《国有土地使用证》复印件
附件五: 委托估价方提供的《房屋所有权证》复印件
附件六: 委托估价方提供的法定受偿权利情况说明复印件
附件七: 受托估价方估价人员资格证书复印件
附件八: 受托估价方估价机构备案证书复印件
附件九: 受托估价方企业资质证书复印件
第一部分致委托方函
浙江×××××有限公司：
受贵方委托，我公司派出注册房地产估价师×××、×××对贵方所属的于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产（以下简称估价对象）进行评估。
估价对象：位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，权属人为浙江×××有限公司，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场，总层数五层（地上三层，地下二层），产权证记载地上建筑面积29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用权面积28312平方米，终止日期为2045年2月21日。《房屋所有权证》编号为：杭房权证高新字第10124041号；《国有土地使用证》编号为：杭滨国用（2006）第000026号。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价时点：二○一○年九月二日
价值类型：减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款的市场价值
估价方法：成本法和收益法
估价依据：中华人民共和国国家标准CB/T50291-1999《房地产估价规范》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国担保法》；《城市房地产抵押管理办法》；建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会发布的《房地产抵押估价指导意见》；《中华人民共和国物权法》；国务院、建设部、国土资源部以及杭州市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；我公司所掌握的杭州市房地产市场的有关资料及估价员实地查看、调查所获取的资料。
估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二○一○年九月二日的估价结果如下：
公开市场价值估价结果
评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。
大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。
需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款
根据委托方提供资料及勘查掌握的情况，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。
抵押价值估价结果
评估总价：RMB38100万元
大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整，折合单价为13134元/平方米。
×××××
法定代表人：
二O一0年十月二十日
第二部分注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的规定和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××、×××于二○一○年九月二日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘、拍照和记录，但仅限于估价对象外观、内部状况及维修保养状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量等进行调查的责任。
6．本次估价所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款数额由抵押双方根据国家信贷政策、市场风险、变现难易及政府规定的相关税费等情况最终确定。
7．如因委托方提供的资料失实或报告使用方忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应责任。8．本估价报告中估价对象的范围、估价目的及估价时点已经委托方确认。9．在本估价项目中，没有人对本估价结果报告提供重要的专业帮助。10．估价师盖章
中国注册房地产估价师房地产估价师注册号签章×××3320060011
××× 3320080015
第三部分估价的假设和限制条件
一、估价报告结论成立的假设前提
1、本次估价报告所依据的委托方提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土
地使用证》、《房屋所有权证》等复印件，由委托方对其真实性、合法性和完整性负责。
2、本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，2010年9月2日。本次估
价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提。
3、本次估价是以估价对象能够按法定用途于所在项目整体持续有效使用为假设
前提。
4、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
5、本估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等
处分方式带来的影响。
6、本报告以产权人不存在欠缴税费、债权等为假设前提。
7、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态，并达到委托方所提供的使用功
能且可持续经营为假设前提。
8、根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押
已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。
9、估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设
估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
二、估价报告使用的限制条件
1．估价结论为估价对象满足全部估价假设与限制条件下的价值。
2．本估价报告仅供委托方确定房地产抵押贷款额度作参考依据，如果委托方未经本估价机构及估价人员同意，擅自将估价报告用于其他估价目的，本估价机构及估价人员不承担相应责任。
3．本报告涉及的估价对象所采用的有关数据资料及权属证明、法律性文件均由委托方提供，其真实性与可靠性由委托方负责。
4．本估价报告的有效期限为半年。如超过有效期或报告有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生较大变动，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
5．为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析”及“房地产变现能力分析”。6．未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分不允许发表于任何公开媒体上，也不能提供给不相关的第三方。
第四部分估价结果报告
一、委托人
委托方：浙江×××有限公司
住所：杭州市滨江区长河街道滨康路245号
法定代表人姓名：×××
联系人：×××
联系方式：×××
二、受理估价方
单位名称：×××××
机构地址：×××××
估价机构资质级别：贰级
法定代表人：×××××
资质证书编号: ×××××
联系人：×××××
联系电话：×××××
三、估价对象概况
1、估价对象评估范围
根据房地产估价委托合同，同时参考相关的法律、法规和技术性规范，本次估价的具体范围为浙江×××有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街
道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，房屋建筑面积29008.26平方米，土地使用权面积合计28312平方米。
2、估价对象用途说明
位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，规划用途为非住宅，实际用途为家居建材装饰市场。
3、估价对象权属登记状况
根据委托估价方提供的资料，估价对象的房屋权属状况如下：
房屋所有权证编号杭房权证高新字第10124041号
房屋所有权人浙江×××有限公司
房屋坐落杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢
登记时间2010年05月18日
总层数 5
建筑面积(㎡) 29008.26
规划用途非住宅
附记总层数包含地下层。
根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：
土地证编号杭滨国用（2006）第000026号
座落滨江区长河街道，江南大道以北，03国道以南土地使用权人浙江×××有限公司
使用权面积28312平方米
其中独用面积28312平方米
地号07-002-010-00007
地类（用途）商业用地
使用权类型出让
终止日期2045年2月21日
4、土地利用状况
根据委托方陪同估价人员现场查看，估价对象东临规划道路，南面临江南大道，西面靠时代大道，北靠滨盛路，紧邻钱江四桥出口、连接贯穿杭城的中河高架；地块呈较不规则多边形，地块地势平坦，水文地质条件较好，地块内共有一幢建筑物。
整个土地使用权面积为28312平方米，土地使用权人为浙江中南建设集团有限公司，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月21日。至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通
气），宗地内达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。
5、建筑物状况
根据房地产估价委托合同，本次估价的委托方为浙江中南建设集团有限公司，所有权人为浙江×××有限公司，基于委托方提供的相关产权资料属实的前提下，本次估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产。
中南国际商城1幢建成于2009年，基本为全新建筑，外墙面采用面砖及玻璃幕墙装饰，内墙面采用白色涂料刷白，内外墙保养较好。
估价对象为该五层（含地下两层）钢、钢砼结构的建筑物之第一至三层的商业用房，建筑面积为29008.26平方米，内部格局为大开间，目前分割成多个品牌区域，每层层高约为3.5米，室内正处于装修阶段，地面铺设抛光砖。估价对象室内通风采光情况较好，水、电、有线电视等线路设施齐全，房屋总体保养状况较好。
6、区位状况
估价对象所在的中南国际商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干道----江南大道，距离市中心约20分钟车程，距离萧山国际机场约25分钟。整个商城规划总建筑面积约50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心以及规划中的酒店。
估价对象所在区域周边有凡尔赛宫、大都会、中南国际大厦、滨江区政府、杭州市闻涛小学、星光大道商场等配套设施；白金海岸、同人〃春江时代、水印城等众多住宅小区，居住氛围正逐渐浓郁；
估价对象所在的区域与滨江区高教园区、高新开发区、滨江区政府、萧山国际机场等形成迅捷联动，离建设中的地铁1号线不到两公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、315路、107路等多路公交车通行，交通较为便利。
7、估价对象他项权利状况
根据委托方提供的资料和我们力所能及的了解核查，至估价时点，估价对象不存在抵押担保等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
注册房地产估价师×××、×××于二○一○年九月二日对本估价报告中的估价对象进行了现场查勘、拍照和记录，根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日”，故本次评估确定估价时点为二○一○年九月二日。
六、价值定义
本次评估的房地产价格为估价对象在估价时点二○一○年九月二日的抵押价值。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
估价对象的抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在二○○六年初
联合发布，于二○○六年三月一日起实施《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托合同
2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印
3、法定受偿权利情况说明等
（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正的执业原则及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则等技术性原则。
1、合法原则
遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2、最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
3、估价时点原则
房地产价格由市场上供给与需求决定，影响供给与需求因素不断发生变化，所以房地产价格为变动状态，而评估得出的价格为时点价格，属于静态分析，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
5、谨慎原则
在具体评估测算过程中，在存在不确定因素的情况下，估价人员作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示，同时在未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取中一些评估参数的选取略显保守。
九、估价方法
依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。
1、估价方法适用性分析
估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用市场法进行评估；
估价对象为专业市场，具有收益性特点，周边小面积铺面出租案例较多，其对应的客观租金收益可以通过比较案例修正、调整取得，按照《房地产估价规范》要求存在收益的房地产可以选用收益法作为其中一种估价方法，所以宜采用收益法进行评估。
估价对象为专业市场，目前正在正常经营，属于产品，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价；
估价对象根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重臵成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价；
故本次评估时，采用成本法、收益法分别进行测算，以上两种估价方法得出的结果经定量和定性分析后，确定估价对象的最终价值。
2、估价方法定义
（1）成本法
成本法的理论依据是生产费用价值论，是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价格的方法。
公式：房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润-建筑物折旧
（2）收益法
是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的具体情况并结合估价目的，本次评估拟采用如下计算公式：
()?
?
????+-=
n r r
a V 11
1 和????
???
????
??++--=
n
r g g
r a
V 111 式中：V —房地产价格 a —房地产的年净收益 r —房地产的报酬率 n —房地产的收益年限 g —净收益递增比例
十、估价结果
估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在估价时点二○一○年九月二日的估价结果如下：
公开市场价值估价结果
评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。 大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款
根据委托方提供的关于本次估价所涉及的情况、资料及估价目的，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。
抵押价值估价结果
评估总价：RMB38100万元，折合单价为13134元 /平方米。 大写：人民币叁亿捌仟壹佰万元整。
十一、估价人员
中国注册房地产估价师 房地产估价师注册号 签章
××× 3320060011
××× 3320080015
十二、估价作业日期
2010年9月2日至2010年10月20日
十三、本估价报告有效期
本报告应用的有效期为半年，从估价报告出具之日2010年10月20日至2011年4月19日，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效，如委托方再次确定估价对象抵押价值，则须由估价单位重新进行估价并出具新的估价报告。
十四、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
在变现实践中，标的物不同位臵、不同类型的房地产，其市场供求状况、市场接受能力都不同，变现能力和变现价值也会不同，按照《房地产抵押估价指导意见》第二十四条主要从三个方面分析，即抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性；假定在估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序：（一）、估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，土地性质为商业用地，房屋设计作为家居建材装饰市场，受所处地理位臵，周边商业氛围一般，其依托于整个市场，如果改为其他经营方式，无法发挥其最大效用，还会导致整个市场配臵不合理，故其通用性一般。
（二）、估价对象为滨江区长河街道江南大道1090号专业市场，根据2007年3月16日公布的《中华人民共和国物权法》中第六章第七十条“业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（建筑物区分所有权）”，从物理功能分析独立使用性良好，但专业市场经营中为形成集聚效应，业态分布合理，内部经营项目会有一定的限制，从经营上分析独立使用性一般；根据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》中第十条中“房屋应该按照基本单元进行登记，国有土地范围内成套，以套为基本单元进行登记”，估价对象建筑面积大，从专业市场的经营特点，可分割销售，在当地无特殊限制外，可分割转让。
（三）、估价对象为专业市场，建筑面积较大，价值大，整体经营或者操盘具有难度，在交易过程中受让群体少，变现能力一般。
（四）、假定在估价时点强制拍卖时，拍卖公告的地域范围、房地产市场环境以及投放报纸的知名度对标的物变现有影响，房地产价格涉及的金额大，在正常交易过程中买方通常需要更多的时间对房地产有所了解，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响有别于正常情况下的交易，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计为拍卖时点估价对象市场价值的60%-65%。
（五）、同时拍卖中涉及处分费用和税收，其中包括司法诉讼相关费用(包括诉讼费、执行费和律师费)、司法处臵费用(包括评估费和拍卖费)、过户交易时应由出售者缴纳的相关税费（包括营业税及附加、印花税、土地增值税等），下表为本机构提供的处分费用和税收情况，具体税收和费用缴纳标准按当地最新规定。
类型诉讼费执行费律师费评估拍
卖费
营业税及附加印花税
土地增
值税
税费率5‰1‰0.1%-0.3% 1%-5% 5.6% 0.05% 20%-60% （六）、清偿顺序
拍卖、变卖变现所得价款的清偿顺序。当事人有特殊约定按约定执行，没有特殊约定的，变现所得价款的清偿顺序为：①实现抵押权的费用，包括诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、评估费用等；②应缴交国家有关税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、补缴土地出让金等；③拖欠的建筑工程价款（不含工程垫资费用）；④主债权；⑤利息；⑥违约金；⑦赔偿金；⑧剩余金额交还抵押人。
十五、预期可能导致房地产抵押价值下跌因素分析
（一）、房地产市场本身存在的系统性风险
从1993年海南房地产泡沫破灭到现在，房价持续上扬，且国家频繁对房地产宏观调控，房价涨幅却越大，繁荣的房地产市场中参与者缺乏理性的思考，在很大程度上无视房价下降的因素，忽视了房地产市场周期的影响，楼市泡沫越来越大，脱离了经济的基础，一些正常的经济理论无法解释房价现象，在建设用地供应、房产开发方面存在严重的垄断下，国际游资、投机及投资者积极参与下，地方政府的某种利益驱动下，预期通涨和国内投资渠道少的背景下，房地产的市场不健康，楼市出现拐点，价格急剧下降的可能性存在。然而抵押的房地产恰为金融机构将其作为第二还款来源的担保物，作为贷款方的金融机构须关注的是当
借款人无力偿还债务时，与借款人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产时的房地产市场决定未来变现或者折价金额，所以银行等金融机构须密切关注全国和杭州房地产市场动态。
（二）、本次评估中存在的一般性风险
在抵押贷款中抵押合同是从属合同，借款合同为主合同，房地产抵押权为担保物权，权属人依然具有占有、使用、收益、部分处臵权，当估价对象实物、权益、区位条件发生变化，对房地产价值产生较大贬损时，会对金融机构的第二还款来源构成影响，
（1）杭州市区其他地区类似规模相同专业市场的建立，强劲的竞争者的进入分流部分客商或者取代估价对象所在的滨江区的地位，商户和客商的大量流失会导致估价对象价值的下降。（2）这类大型专业市场的运营和操盘具有难度，招商力度和市场营销管理能力对市场的成熟度具有重要作用，当专业市场为权属人完全持有，对其资金实力或者财务融资能力有很高的要求，如果专业市场以后分割销售，在市场的管理公司不能达到预期的时候，市场散户要求的报酬率无法兑现，合同纠纷接踵，市场容易瘫痪，这是大型专业市场经营的最大的风险。（3）抵押期限内抵押人继续使用房屋，建筑物在使用过程中发生严重损毁或者出现保险范围外的自然灾害或者不可抗力导致建筑物严重损毁；（4）区位发生变化，区位包括自然地理位臵和社会经济位臵，自然地理位臵通常不发生改变，由于城市建设发展和基础设施改善的需要，城市规划发生调整，社会经济位臵变差，形成外部不经济环境。（5）估价对象在价值评估后抵押登记前这段时间，设定了恶意的租赁或者其他他项权利，这些他项权利严重影响到债权人权利。
十六、风险规避提示
房地产价格由市场上供给与需求决定，影响供给与需求因素不断发生变化，所以银行发放贷款以后房地产抵押价值也处于变动中，为了更好的控制风险，银行应全过程的、动态的、连续性的跟踪和监控，及时发现风险隐患，谨慎的判断房价的走势。
第五部分房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况的描述与分析
(一)、土地状况
根据委托方陪同估价人员现场查看，估价对象东临规划道路，南面临江南大道，西面靠时代大道，北靠滨盛路，紧邻钱江四桥出口、连接贯穿杭城的中河高架；地块呈较不规则多边形，地块地势平坦，水文地质条件较好，地块内共有一幢建筑物。
整个土地使用权面积为28312平方米，土地使用权人为浙江×××有限公司，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年2月21日。至估价时点，该宗地外达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯及场地平整）。
（二）、建筑物状况
根据房地产估价委托合同，本次估价的委托方为浙江×××有限公司，所有权人为浙江×××有限公司，基于委托方提供的相关产权资料属实的前提下，本次估价对象为浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，实际用途为家居建材装饰市场
中南国际商城1幢建成于2009年，基本为全新建筑，外墙面采用面砖及玻璃目前装饰，内墙面采用白色涂料刷白，内外墙保养较好。
估价对象为该五层（含地下两层）钢、钢砼结构的建筑物中之第一至三层的商业用房，建筑面积合计为29008.26平方米，内部格局为大开间，目前分割成多个品牌区域，每层层高约为3.5米，室内正处于装修阶段，地面铺设抛光砖。估价对象室内通风采光情况较好，水、电、有线电视等线路设施齐全，房屋总体保养状况较好。
二、估价对象权益状况
根据房地产估价委托合同，同时参考相关的法律、法规和技术性规范，本次估价的具体范围为浙江×××有限公司所属的位于浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢1-3层商业房地产，房屋建筑面积29008.26
平方米，土地使用权面积合计28312平方米。
(一)、估价对象权属登记状况
根据委托估价方提供的资料，估价对象的房屋权属状况如下：
房屋所有权证编号杭房权证高新字第10124041号
房屋所有权人浙江×××有限公司
房屋坐落杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城1幢
登记时间2010年05月18日
总层数 5
建筑面积(㎡) 29008.26
规划用途非住宅
附记总层数包含地下层。
根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：
土地证编号杭滨国用（2006）第000026号
座落滨江区长河街道，江南大道以北，03国道以南土地使用权人浙江×××有限公司
使用权面积28312平方米
其中独用面积28312平方米
地号07-002-010-00007
地类（用途）商业用地
使用权类型出让
终止日期2045年2月21日
（二）、估价对象他项权利状况
根据委托方提供的资料和我们力所能及的了解核查，至估价时点止，估价对象不存在抵押担保权利。
三、估价对象区位状况
估价对象所在的中南国际商城位于钱塘江四桥边，紧邻城市主干道----江南大道，距离市中心约20分钟车程，距离萧山国际机场约25分钟。整个商城规划总建筑面积约50万方，包括第六空间现代馆、凡尔赛宫、国际装饰品牌馆、现代生活中心以及规划中的酒店。
估价对象所在区域周边有凡尔赛宫、大都会、中南国际大厦、滨江区政府、杭州市闻涛小学、星光大道商场等配套设施；周边有白金海岸、同人.春江时代、水印城等众多住宅小区，居住氛围正逐渐浓郁；
成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润） 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本 应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额 （2）贬值额的计算方法 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
实用文案 房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵 文案大全
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
编号：xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章：
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】 B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经 营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
房地产评估之收益法-习题-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风 险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值 才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效 毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n ＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy