目 录
前 言 (2)
一、市场篇 (3)
二、产品篇 (7)
2.1 SWOT分析 (7)
2.2 商业定位建议 (8)
2.3 一期商业定位建议 (11)
三、租售篇 (25)
3.1 租售策略建议 (25)
3.2 整体项目开发进程建议 (29)
3.3 定价建议 (29)
前 言
复地·北桥城项目位于闵行区金阳路、都市路，总建筑面积57.6万㎡，其中一期商业体量约1.3万㎡（如图所示）。本次报告在上次所提供之商业定位报告基础上,针对一期商业进行产品定位细化建议及经营策略建议。
一、市场篇
本案位置图
市场环境
目前闵行推出的房地产项目计划，5年内将新建商品房住宅面积超过600平方米，新增人口达15万以上，相应引发大量新增消费需求。同时，住宅市
由于集中放量，销售竞争激烈。
◎万场
新开发的住宅项目多为大盘（如合生城邦、剑桥府邸等等），内部规划的商配套比较齐全，功能定位比较先进，且多数项目都以“在满足项目内居民生活套的前提下，辐射项目外其他居住人口”为商业定位目标。
都市路未来开通完毕后，两侧将会开发大量住宅项目，导入更多常住人口。 区域环境
复地北桥城项目距离莘庄站有十余公里，距最近商业中心也有一公里以上路。目前，地块周边缺乏居住氛围，常住人口稀缺，生活配套设施严重不足。 商业环境
周边乡镇的商业环境较为陈旧，主要以传统街铺为主，由于形成时间悠久，内的主要商业需求。新型商业主要集中在东川路置业广场，商业氛围较浓厚，业种较全面，经营状况较好。
商业不构成直接威胁置业业配◎程◎仍支撑着区域紧邻项目周边目前均为规划用地及动迁区，近年内综合环境较差，配套商业更为奇缺。
目前区域内商业物业主要有置业广场、千代广场、江川路商业街区等。其中，置业广场和千代广场是新型的商业物业，江川路为闵行的传统商业街，商业氛围较为成熟。但是这些商业项目离本案均有一定距离，因此对本案。 个案分析 广场
置业广场位于东川路和沪闵路的交界处，为闵行区中心地段。
该项目建
筑面积约3.8万㎡，为三层建筑，一、二、三层的西南侧部位为购物中和定位于本项目都有所差异，故该项目对本项目的直接影响不大。 场位于东川路，近碧江路，离开置业广场较近。
代广房。一是商铺体量过大， ，群较大，在闵行地带是商业最为繁华的地段。业种业态也非常齐全，
心。购物中心主力店包括欧尚超市、金海马家具、肯德基等。该项目交通便捷，轻轨和多条公交线路近在咫尺。整个购物中心业种齐全，因此该项目成为北桥的核心商业项目之一，但是该项目离开本案尚有约3公里左右的距离，并且辐射范围千代广场
千代广千场项目定位在集购物与休闲娱乐为一体的综合性商业中心，目前已交但开业后除了广场部分的餐饮营业正常外，其内街商铺长期空置，究其原因，无法得到即时消化；二是缺乏有效的统一管理。另外休闲广场的定位是否符合闵行江川地区的消费层次，这也是值得商榷的。
江川路（老闵行商业中心）
闵行区的现有商业最为成熟的路段，整条商业形态以老式住宅建筑的底层街铺为主，商业整体档次较差。但是由于江川路是闵行较早的一条商铺密集的道路因此消费人
涵盖活、休闲娱乐的消费需了大部分商业种类。很大程度上满足了周边地区的日常生求。
市场小结
项目位于远离市中心的闵行区，该区目前地广人稀，消费档次偏低、地点分等合，目前项目周边商业氛围较缺乏，周边的商业不能满足今后住宅入住后的居最基本的居家生活消费需求。
商业的开发是一个循序渐进的过程。目前周边商业虽然匮乏，但是未来住宅需要会带动商业物业。因此，我们商业物业的定位，必须因此，商业物业品质的空间提升，有待于我们进一步的挖掘。
本案所在地为闵行区房地产开发区域，上市项目多且集中，其中不乏大型商及已经存在的商业项目，因此本案的商业定位需着重考量市场竞争带来的散特点是本案商业部分定位不可回避的因素。因此，本项目应该与住宅建设相配民人口导入后，基本生活配套的要以先满足项目入住后居民最基本的日常生活消费为前提，然后一点一点进行消化、提升。
本案以别墅物业为主，将来导入的人口素质层次逐渐提高，因此，本项目的商业配套，也相应需要提升品质，通过商业品质的提升，可带动整个住宅项目的品质提升。业项目，以风险，走错位竞争路线，减少竞争所带来的威胁。
二、产品篇
2.1 SWOT 分析
优势? ? 劣势? ? 07年4月底，目前消费
? 8公里，离周边颛桥镇、吴泾镇、闵行中心区等均
2～3公里以上的路程，距离轻轨五号线北桥站也有近一公里。位置偏僻，机会? 本案周边现有商业设施较为稀缺，都市路完全开通后，道路两侧沿街商业相
一期商业全部沿街，展示面较长；
商业整体建筑风格与住宅相得益彰，形成较好的视觉效果。
本案位于闵行区的待开发区域，周边较为荒芜，缺乏商业和居住氛围； 现有消费人群严重不足，一期住宅的交房时间需至能力明显不足；
本案距离闵行莘庄地铁站有交通不便。
应增加，提高区域内整体商业气氛；
不断增加，将导入更多常住人口，将为本案商业提供稳定
消费群体；
有一定程度的提升，利于商业部分的经
案自身的导入人口将为商业部分带来固定消费人流。 ? 商业供应量未知，可能对本案的商业部分形成竞争威胁。 小结桥城项目位于闵行区，周边大片空地或待开发房地产项目，缺乏居住氛围，上。方便，而本案商业也难以辐射到沪闽2.2区商业的相关概念
为次要服务对象的态。以满足居民日常的基本消费为目标，提供生活必需的商品和服务。
? 区域内住宅体量的的? 未来导入居民消费能力及综合素质将营。
? 本威胁
? 区域内住宅项目开发周期长，人口导入速度慢，商业需要较长培养期； 待建地块及项目中
北常住人口较少，生活配套极其缺乏，最近的商业中心及生活配套至少1公里以现有基本生活配套设施服务到本案较不路西侧。
2.2商业定位建议
.1社社区商业是指以居住区居民为核心服务对象，以周边居民经营形根据服务对象的不同，社区商业又分内向型和外向型两种:
按照经营的水平来分，社区商业主要有
基础性配套和发展型配套
0.7浪费不同类型、地区的住宅，其社区商业的体量配比有所不同
住宅体量与社区商业体量的关系
服务人群在1万至2万之间的社区商业（邻里中心），约占小区开发总量的3%” —— 摘自《上海市商业分级设置规范》
另有一个人均商业面积的简单估算方法，根据调查数据表明，发达国家人均商业面积约为1.6平方米，香港为1.45平方米，上海为1.8平方米，北京为平方米。根据这个比例大致可以判断社区商铺的体量，避免商业过量，资源。
中心城区住宅项目
周边商业配套设施较为发达，一般不设或少量设置社区商业，借助现有商业及外部资源来完善自身的生活配套。
郊县住宅项目
郊区配套商业的发展一般落后于住宅开发。此时，开发商通过提高项目社区商业的比例来弥补这一市场空缺，商业比例会达到或者超过3% ，在满足小区也向周边居民起到一定的辐射作用，承担部分的外向型商业的的售价常常可以比住宅高出不少，
这就为“独立的利润增长点”这一思路创充足的消费人口基础之上的，本案目前并不具备该条件。
思路二售服务，通过提供基础性、特色性、多元性的商业配套为住宅创商业需求的同时，功能。
2.2.2 社区商业常规操作思路
目前住宅配套商铺的建设受到越来越多的开发商的重视，作为整体项目的一部分，目前市场上存在着较为普遍的两种操作思路。
思路一：把商铺看作独立的利润点，追求商铺部分利润的最大化
商铺造了前提条件。而高利润的商业是建立在成熟的商业环境和：商铺立足于住宅的配套，与住宅形成良性互动，追求项目整体价值的
最大化
立足于为住宅销造卖点、亮点，在使住宅卖得更快、卖得更贵的基础上，实现一定的商业收益，更为后期销售的推出作好铺垫。而对于郊区大盘，商业成功的关键是“人气的聚拢”和“商业的培育”。基于此，商业配套更应为促成住宅成功销售先行一
步。
2.2.3 整体商业定位建议
本案地理位置较为偏僻，属于郊区住宅社区配套商业，周边城市规划及配套设施相对匮乏，处于自身造城的阶段，商业配套面积所占的比例并不高，但地位因此，商业定位秉至关重要，商业的开发将对后期住宅的开发起到举足轻重的左右。承大盘开发配套要先行的理念，
立足于辅助住宅销售，形成商住互动的原则。 北桥城项目总体量约57万㎡，一期商业8000㎡（本次报告中一期可经营面积约7000㎡），二期商业24000㎡（规划中文体中心占据4000㎡）。从理拓展，成社区商业。论标准上看，本案商业配套不是一个简单的内向型商业，而应将服务范围延伸、为外向型因此，建议整体商业发挥 “邻里中心”的功能，为本于北桥城具有较长的开发周期，其商业需持续长久的为项目开发服务，再从项目自身情况来看，其周边目前的商业极为匮乏，也非常缺乏基础的商业配套，不便，需要有社区商业配套的注入，为住户提供基础的生活配套，同时商业的补充可以与住宅形成良性互动，为住宅创造卖点、案及部分周边住宅提供大型生活配套服务，以基本生活设施配套的逐步齐全，吸引区外人口陆续入住，从而带动后续住宅的销售。
2.3 一期商业定位建议
由为即将入住的居民带来了极大的亮点，促使住宅尽快去化。
因此，建议一期的商业定位为多元化的基本生活配套组合，其功能定位为满足本案及部分周边居民最基本的生活需要。
2.4 一期商业业态规划建议
2.4.1 一期商业分布情况
一期商业位于1-3号、8-10号、61-64号公寓楼底层、商办综合楼底层位置，以及现会所底层的一部分、和独立商业B1、C2建筑。 本案商铺分布 ? 总建? 商办综合楼底层商铺 楼层：1层
公寓楼底层商铺 楼层：1层
面积：3,362㎡ 单套面积范围：69～178㎡ 商铺数量：24套
总建面积：1,011㎡ 单套面积范围：68～137㎡ 商铺数量：8套
? 商业C2建筑（商场） 楼层：1～3层 ? 商业B1建筑商铺部分 总建楼层：1～2层、1～3层 面积：83～370㎡
面积：1,345㎡
总建面积：618㎡ 单套? 单套会所底层商铺 楼层：1层 总建面积：582㎡
面积：4套小铺各43㎡，1套大铺面410 ㎡
商铺数量：5套
商业部分建筑面积：6,918㎡
如下图所示：
1 61-64号公寓底商 3
4
5
2
1
6
7
8
2 售楼处
3 1-3号公寓底商
4 C2商业
5 商办楼底商
6 8-10号公寓底商
7 会所底商
8 B1商业
项目现状实景图（2006-11-20）
（公寓底商）
（C2商业和商办楼） （商办楼）
（会所）
2.4.1 业态规划原则
? 整体规划原则
目的性消费较强，消费频率较低的商家设置于商业价值较差的位置，消费频率高的发展型商家设置于商业价值较高的位置。 根据社区商业全国示范社区评价标准（国家商务部2006年颁发） 社区商业业种结构配比：购物：餐饮：其他服务类=4：3：3? 业态比例原则
购物类（超市、便利店、衣鞋帽店、药店、化妆品店、专卖店等） 餐饮类（餐馆、酒吧、茶馆、饮品店、肉菜市场、粮油店等） 其他（美容美发、银行、邮政、中介、幼儿园、运动中心、宠物店等）
，根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第四条（新建饮食经营场所的要求）规定：
在本市中心城、新城和中心镇范围内，新建饮食服务经营场所应当符合下列要求：
（一）在成片开发的居住地区，新建饮食服务经营场所应当独立于居民住宅楼； 二）所在建筑物应当在结构上具备专用烟道等污染防治条件；
的，其油烟排放口不得低于所在 4米以上的，其油烟排放口设计应当符合体设计规范由市环保局另行制定并予以公布； 置应当距离居民住宅、医院或者学校10米以上。
作为新建城郊大型社区，再结合周边商业现状，餐饮业种必不可少（（三）所在建筑物高度在24米（含24米）以下建筑物最高位置；所在建筑物高度在2环境污染防治要求，其具（四）油烟排放口位
一期商业中独立建筑完全满足上述规定的要求，售楼处单体建筑与小学的最近端距离为9.3米，但若餐饮设施将油烟排放口放至离小学最远侧，其距离超过米，仍可满足“规定”的要求。
民进行全处和商办楼2.4.区域要求相对较小，故可建议设置在一期商业中位置相对较差的区域，）
10因此，建议一期商业中必须考虑餐饮配套设施，为服务区域中的居方位配套，提高北桥城住宅的卖点。
下面将针对一期可经营商业面积9634.22㎡（不包括目前售楼部分），进行业态细化建议。
2 业态规划具体建议
基础配套服务区
基础配套服务区主要是一些日常生活服务类商家，因其目的性消费较强，对商铺所处为一期住户提供基本的生活服务。
位置建议：公寓一楼底商（商业63-64号） 建筑面积：936.12㎡ 商业所在位置 商业可售面积（㎡）
商业所在位置 商业可售面积（㎡公寓64、63号 164.11 公寓64、63号155.98 公寓64、63号 147.97 公寓64、63号147.97 公寓64、63号
155.98
公寓64、63号164.11
合计
936.12
商铺特征：单层商铺，单套面积在147-165㎡之间，层高4.8米
业态中心、冲印店等
建议：建议引进基础性生活配套，如银行、诊所、票务中心、药店、洗衣店、
音像店、维修部、社区服务
文化功能配套区
充分考虑学校因素，引进一些小学生业余培训学校及与教学相关的商家，建议设置在商业价值相对不高、且距离学校较近的位置。
位置建议：公寓二号楼底商（商业61-62号）
建筑面积：936.12㎡
商业所在位置 商业可售面积（㎡）商业所在位置 商业可售面积（㎡）公寓64、63号 164.11 公寓64、63号155.98
公寓64、63号 147.97 公寓64、63号147.97
公寓64、63号 155.98 公寓64、63号164.11
合计 936.12
商铺特征：单层住宅底商，6套，单套面积在147-165㎡之间，层高4.8米 态建议：各种儿童培训中心、文具用品店、小型工具书店、礼品店、动漫店、乐器 业销售培训中心等
休闲功能配套区
休闲功能配套区主要是引进一些发展型社区配套元素（如足疗SPA 养生馆），这些商家对于商铺所处位置、周边环境、消费人流量等方面要求相对较多，需将其设置在商业价值较高的位置。
置建议：公寓三、六底商（商业1、2、3号和商业8、9、10号） 筑面积：1490㎡
商铺位置 建筑面积（㎡）
商铺位置 建筑面积（㎡）
等故位建公寓1号
177.66
公寓8号
68.94
S9商业定位报告 一、项目本体属性研究 1、项目经济指标 小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源 交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。 周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。 周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。 生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高 档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状 态。 休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自
然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场， 文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后， 市场存在很大发展潜力。 本项目SWOT分析： 3、本体分析结论 单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。 我们审视S9起点的出路在哪里： 走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；
走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户； 走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。 高端商务会所 二、城市与环境研究 1、城市发展 德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展 山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况 从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论 南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。 产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。
商铺营销方案 一、区域商业环境分析 1.良好的地段位置，提供了理想的经商环境 本项目所处的常山路是正定县城内最繁华的一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县的行政中心。自西至东先后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦的必经之路，也是人们到县政府的所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段的含金量较高。 2.增长的消费需求，创造了有一定潜力的市场 近年来正定县的消费需求正在不断增长，城乡居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元，分别比“九五”末增长了20%和22.4%，城乡居民储蓄存款达到63.56亿元，增长46.3%。随着消费者收入水平的提高，消费者正从消费数量的需求逐渐转向到消费质量的需求。这一切都表明，正定存在着一定潜力的消费品零售市场。 3.众多的商业空白，提供了更多的营销空间 ⑴中高档商品及旅游服务项目严重缺乏； ⑵传统特色商品和寥寥无几； ⑶剧场及其娱乐设施十分稀少； ⑷数码产品销售远未形成规模。
这些经营空白为新的商业经营留下了巨大的营销空间。 4.市场方面的困难 就目前而言，项目所在周边地区，主要还处于城中村改造的起步阶段。一期工程虽然早已竣工，但尚未形成一个规模适当的商业区，客流量不大，这会影响投资商的投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业的竞争在近期内比较激烈，这也在一定程度会增加经营者的营销难度，影响经营者的投资信心。 5.总体环境方面的困难 正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。因此，商业物业的销售是有困难的。 二、项目概况 1. 地理位置：南临常山西路，北临规划路，东邻府西街，西临文昌街。 2. 项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254平方米。 3.交通状况：内部交通，商业街内部没有重要场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。 4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结构。
目录 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)
一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)
第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）
（表1-1 ）数据来源：深圳富智 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商业项目定位及可行性分析报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容 资料范本
第一章项目定位及可行性分析 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。 领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25
xx广场营销执行方案 目录 第一部分项目分析 一、近期市场状况 二、项目概况 三、项目定位 第二部分销售策略 一、销售总体策略 二、入市时机及销售前提 三、销售阶段及工作安排 四、各销售阶段推货策略 五、销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 一、厘定价格的相关因素 二、价格定位 三、价格策略 四、定价原则 五、付款方式及折扣控制 六、价格控制 七、回款预估 第四部分宣传推广策略 一、广告目标 二、宣传推广策略 三、媒体组合策略 四、推广费用预估 第五部分项目包装 一、包装总纲 二、基础形象设计 三、营销通路的包装 四、卖场形象包装 附件： 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表
第一部分项目分析 一、xx市商业地产的市场现状 （一）近期xx市商业地产市场概况 2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场规化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市各个热点区域，四面开花，去年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都接受MAII这种类型的商业项目。xx广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII。 2、专业市场行情看涨 由于xx经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣。2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁荣的原因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2003年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势，所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用，所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力，主力商家方面已经确立美国诺马特超市。 5、岁末商铺广告投放量激增 2003年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市有34个，市外有2个。报纸的广告量为13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市商铺的广告量占商铺广告总量的99％。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房
第九商业大街营销推广方案 一、市场概述 1、区域（库车县）商业概述 1-1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 2、区域（库车县）商业结构 2-1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。 2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。 3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势 3-1、根据初步统计，库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。 3-2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。 3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况 4-1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。 4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。 4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4-4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显着。 5、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。 二、竞争物业 1、直接竞争对手——天五商业批发城 1-1、项目概况 天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80%以上，其它楼层销售率不足20%。 1-2、项目优势 区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长； 商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛； 规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；
商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房 建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6 500 余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及 营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及 项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业
【关键字】方案 商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 2、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路 第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套
结语 2、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。
一场引领大营未来10年企业市场命运与前景的高端平台先河革命即将从“中国·大营裘皮名城”开始拉开帷幕…… “中国·大营裘皮名城”项 目管理与营销计划 2010年9月22日 大营·裘皮名城商用函件—09—22 根据大营房地产市场的发展动态以及本案定位的特殊性，同时鉴于对大营镇当地情况尚未作出详实调研，仅通过与部分人群的洽谈和搜集相关资料，做出初步分析。制定符合“中国·大营裘皮名城”项目管理与市场营销推广方案，以期通过制造轰动效应，为本项目的开盘和后期销售打开局面。从而增强本项目的市场知名度、客户 认可度，最终完成销售预期目标。一、项目背景分析“中国·大营裘皮名城”项目所处的中心位置盘踞德州、衡水、 邯郸三地交汇处，具有特殊的地理环境，可谓是冀鲁平原的“金三角”地区。自上个世纪末期裘皮及其附属产业的兴起与空前的发展，对当地经济发展起到了质地推动，城乡消费水平大幅提高。外来及流动人口迅速膨胀等多种因素的集合，就对应的刺
激了房地产的攀升。目前大营房地产市场，符合消费投资层次的物业，尤其是商业地产的市场的供应量已经不能满足现有的需要。大批发和大物流带动了外来商贸人口的递增，新产业区招商带来了更多高收入的外来人口，结合本地人均消费水平快速增长所形成的新需求，大营商业和服务业原有的基础设施与条件水平，已经远不能满足城镇综合发展的要求。那么现有的商圈品质、商业环境、商业氛围、商业水平等，都已经成为限制商业产业进一步发展的“瓶颈”，也都有待突破！此普遍观点已经折射出消费市场的需求增长和新的要求所在。大营裘皮经济在发展中，一些不利因素逐渐显现出来。相对产业基础虽然比较雄厚，但是裘皮制造、深加工、营销等整个产业链条缺乏系统性、规范性、有序循环性，商品销售平台固于传统市场化的初级阶段，很难与国际市场同台竞技。产品质量只有少量走高、精、端道路模式，较国际化水平尚有很大的提升空间；缺乏自主研发的产品知名品牌和店面品牌。【综述】城市的发展，市场的进步，消费的增长，都对大营商业发展的基础平台条件提出了更高也更加现代化的要求。这是“中国·大营裘皮名城”顺应城市发展和市场进步需要而诞生的背景。市场需求的才是我们提供的，任何事物的发展都要遵循供求关系的特征。“以商兴市，以市造城”形成产业集群的全面升级，带动大营
泗阳商业项目定位报告 第一章基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。 泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。 二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深 在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；
3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风 格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。 （二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。 三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。 第二章项目区位分析
第一部分核心策略 一、做什么样的商业街？ 新时代商业街是目前芜湖最大的商业项目，如何包装这个商业街，采用新概念、新思维给予消费者新的形象，在省、市众多在建和即将建设的类似项目中脱颖而出将成为整个营销的关键。 因此，我们提出都市MALL这一商业形态打造芜湖第一流的商业街 这条街应当是： 以大型购物主力店、大型卖场为核心的购物、娱乐、休闲、文化为一体的主题式商业街 1、支持理念：江城第一都市MALL(摩尔) 本案位处芜湖高档新生活区——城南，周边两年内预计交付住宅小区约60万平方米，届时人口将达到20万左右。本案推广的主要目标是商铺，目前拟定商铺的营销主题采用“MALL”商业模式。 Shopping-mall(摩尔商城)，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的超大规模购物中心。摩尔诞生在美国，在欧美掀起商业经营模式的一场革命，并风靡欧美日及东南亚，是目前世界最先进的商业业态。摩尔目前在美国占据50%以上的零售市场。“摩尔”模式不仅仅是一种全新的商业服务模式，也体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力。 “摩尔商城”的地理位置必须要选择在比较有针对性的地段，但不一定选在畅旺的中心市区，这样可以降低成本的投入，也可以使商城的价格不会太高。但摩尔商城的规模较大，必须要有庞大的人流量和便利的交通等重要元素的支持，才能维持摩尔商城的旺盛，因此，区与区之间的交汇点或靠近郊区的大型小区旁，都会是摩尔商城的最佳位置。 结合目前本案商业街的具体情况，由于地理位置靠近市中心，并不是完全意义上国外所提出的“S hopping-mall”。因此，应该把本案在“Shopping-mall”的基础上继续衍生，加大商业个性和楼盘的传播力，将其包装策划成安徽省内乃至华东目前第一条“都市摩尔”商城，英文为：“City mall”。本案统一为“都市MALL”。功能上集购物、餐饮、休闲、住宿、旅游、文化、娱乐、社交活动等于一体，同时具备容量大、产品全、租金低、选择性强、商品价格优惠、可持续发展性强的商业竞争优势。
朗坤房产商业营销方案 商铺销售及招商方案 第一部分：项目商业经营规划 商业地产的营销策略的目的是提高商业价值，提高销售利润，因此销售策略无非也就三点：定位、炒作、政策。定位是商业用途上、档次上、业态上等方面的定性商业位置；炒作是利用地域性、差异性、集中性的提升商业地块的价值；政策是在销售、招商上对于不同种类的客户给予不同的政策。如果说定位是商业地产上的“育种”，炒作就是商业地产的“精心培育”，那么政策就是商业地产的“果实”。三者密不可分，缺一不可！ 一、商业定位 商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！整体项目定位为社区商业，为项目住宅配套。 二、项目主题概念提炼 商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。 商铺招商方案主题一：坤怡园、绿谷商业“城市客厅”——人气 业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为乌鲁木齐高铁新区的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的小绿谷，是乌鲁木齐高铁新区建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是乌鲁木齐当之无愧的“城市客厅”，并成为展示高铁新区新形象的一个窗口。绿谷商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。 商铺招商方案主题二：坤盛园、坤和园“城市休闲生活广场”——氛围 城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。 商铺招商方案主题三：博香苑核心区的时尚中心——活力 毗邻高铁站、高铁区3甲级综合医院、地铁2号线、新医路西延等道路，为你的出行带来更多的选择。商业巨头宝能城、万达广场近在咫尺，商业核心，寸土寸金！ 三、商业功能定位 打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足高铁区中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。 随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商业。我方建议的功能如下： 功能内容 百货眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家纺、电子 超市日常生活用品 餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆 娱乐小型影视厅、KTV、歌舞厅、游戏机、
商业营销方案 大营·裘皮名城商用函件—09—22 商业营销方案合“中国·大营裘皮名城”项目管理与市场营销推广方案，以期通过制造轰动效应，为本项目的开盘和后期销售打开局面.从而增强本项目的市场知名度、客户认可度，最终完成销售预期目标.一、项目背景分析“中国·大营裘皮名城”项目所处的中心位置盘踞德州、衡水、邯郸三地交汇处，具有特殊的地理环境，可谓是冀鲁平原的“金三角”地区.自上个世纪末期裘皮及其附属产业的兴起与空前的发展，对当地经济发展起到了质地推动，城乡消费水平大幅提高.外来及流动人口迅速膨胀等多种因素的集合，就对应的刺激了房地产的攀升.目前大营房地产市场，符合消费投资层次的物业，尤其是商业地产的市场的供应量已经不能满足现有的需要.大批发和大物流带动了外来商贸人口的递增，新产业区招商带来了更多高收入的外来人口，结合本地人均消费水平快速增长所形成的新需求，大营商业和服务业原有的基础设施与条件水平，已经远不能满足城镇综合发展的要求.那么现有的商圈品质、商业环境、商业氛围、商业水平等，都已经成为限制商业产业进一步发展的“瓶颈”，也都有待突破！此普遍观点已经折射出消费市场的需求增长和新的要求所在.大营裘皮经济在发展中，一些不利因素逐渐显现出来.相对产业基础虽然比较雄厚，但是裘皮制造、深加工、营销等整个产业链条缺乏系统性、规范性、有序循环性，商品销售平台固于传统
市场化的初级阶段，很难与国际市场同台竞技.产品质量只有少量走高、精、端道路模式，较国际化水平尚有很大的提升空间；缺乏自主研发的产品知名品牌和店面品牌.【综述】城市的发展，市场的进步，消费的增长，都对大营商业发展的基础平台条件提出了更高也更加现代化的要求.这是“中国·大营裘皮名城”顺应城市发展和市场进步需要而诞生的背景.市场需求的才是我们提供的，任何事物的发展都要遵循供求关系的特征.“以商兴市，以市造城”形成产业集群的全面升级，带动大营由村镇向城市转型的梯次升级. 2008年由华尔街开始的金融风暴，使全球经济陷入疲软，加之几年前因房产炒作引发的泡沫经济，致使国内一、二线城市房地产市场达到了停滞状态，形势极度严峻.但是做为三线或者说三线以下市场的大营镇房地产情况，就相对比较乐观，曾受到一定的影响，但关系不大.在大形势如此严峻的情况下，大营房地产始终保持供求平衡，求大于供给的局面.房地产根本称不上市场，甚至在营销过程中保持最原始的经营理念方式，无需任何的广告等辅助手段，即可迅速脱销，风险程度极低，这对于刚刚启蒙的发展商是绝好的创业先机. - 2 - 大营·裘皮名城商用函件—09—22 大营镇房地产从整体来看，中心区、老商业区、周边近郊成为近期
济南万达商业广场营销运作方案 济南市商业的发展 1、发展迅速，形成规模 改革开放以来，济南市的商业与全国兄弟城市一样进入了快速发展的轨道，特别是九十年代后期，济南市商业的发挥咱更是有了质的飞跃，随着二十一世纪的到来，WTO的加入更为济南商业领域带来了国家新商业的理念和现代化元素。在商业网点的硬件设施、软件配套等方面都有了很大程度的提高。截止2000年末济南市商业网点数达到838个，商品交易额突破495亿元，其中城市市场总数达到318个，商品交易额超过380亿元，全市连锁超市增加至637家，其商品零售额64.1亿元。 2、消费心理、消费行为从最初级的物质需求转向高级的精神需求 （1）消费心理：从“求是”、“求初”、“求廉”转向“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。 过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是“求是”、“求廉”、“求知”。那时只要适用，价格便宜人们就会产生消费行为。而今的济南市民消费心理将更注重“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。即人们在消费中更加看中消费的新颖性、个性化及消费精神情感的满足。 （2）消费需求：已从最初级的物质需求，转向高级的精神需求。 主要表现在： ①购物便利性需求 ②休闲性、娱乐性需求 ③相互交流与沟通的需求 ④开放式购物环境的需求 （3）消费方式已从传统的粗放型转变为集约时尚性 （4）消费层次已从经济便宜型转变为富裕享受型 （5）消费时空已从零星分散型转变为集中满足型 （6）消费能力已从盲目的弱消费力转向理性的强消费力 3、已然形成区域性特征： 市中心的泉城路为中心已形成最强势的商业繁华中心，商业的雏形“泉城路步行街”、“泉城广