房地产开发中的律师实务
房地产开发中的律师实务
一、房地产开发的基本含义
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。
狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。
关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土
地，二是劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。
房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。及宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃
气管线和场地平整）条件后
可依法用于转让，用于住宅建设或工业建设。
二、房地产开发中律师实务的特点
由于房地产开发业务的特殊性和专业性，律师在房地产开发中的实务和其他业务领域比较起来具有鲜明的特点，具体表现如下：1、政策时效性强
房地产行业涉及到税收、金融、规划、就业、宏观调控等方方面面的问题，任何一方面的法律政策的变化会给该行业带来巨大的影响。调整房地产行业的法律依据有法律、法规、部门规章、地方性法规、政策等，尤其是地方性法规、地方性政策起到非常大的作用，对房地产行业产生巨大的影响。相对法律、法规而言，政策最大的特点是时效性很强，为了适应国家宏观调控的需要，房地产政策随时都可能会发生变化，这就要求从事房地产开发业务的律师平时必须非常注意收集、学习、掌握各种及房地产相关的政策，迅速掌握各种最新动向，而不能光凭经验去办理业务。比如房屋质量验收，按照以前的部门规章、地方性法规，应当由政府管理部门即质监站组织各方进行验收，并出具验收合格证。而2003年国家建设部出台了新的规定，将质量验收制改为备案
制，政府不再参及组织房屋质量验收工作，也不再出具验收合格证，房屋验收由建设、施工、监理、设计、勘察五家单位验收合格后报质监站备案，质监站在各项文件齐全后给予备案。又比如房屋契税，以前是业主在办理房屋产权证时才需要交纳，2005年南宁市政府下文规定2005年6月1日起发生房屋交易行为的，纳税人应在签订房屋权属转移合同的当天起30日内缴纳税款，纳税人未按规定期限缴纳税款的，征收机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。如果律师没有及时掌握最新的相关政策，在从事房地产开发业务中就可能给当事人带来巨额损失。
2、专业性强、涉及面广
要进行一个房地产项目的开发就会牵涉到相关领域的许多工作，如征地、拆迁、建筑施工、勘察、设计、监理、广告、商品房销售、融资、物业管理、税收等，涉及的知识面非常广，而且专业性非常强。如建筑方面就有容积率、建筑面积、使用面积、公摊面积、绿化率等专有名词；房屋销售涉及按揭、期房、现房、预售、合同备案等；销售广告应当遵守国家关于广告的强制性规定；物业管理方面应当依法处理好业主委员会的成立、物业费的标准、物业设施的维护及经营、维修基金的收集和管理使用等问题。3、律师担任的责任巨大
由于土地资源的稀缺性，土地的价值节节攀高，每一个房地产项目所占有的土地价值少则几百万，多则过亿，再加上建筑工程
费用及国家税费等，整个房地产项目涉及的资金是非常巨大的。这就意味着律师在为房地产项目提供服务的过程中担负的责任非常大，其所担负的风险也非常大。我国律师法第四十九条规定：“律师违法执业或者因过错给当事人造成损失的，由其所在的律师事务所承担赔偿责任。律师事务所赔偿后，可以向有故意或者重大过失行为的律师追偿。律师和律师事务所不得免除或者限制因违法执业或者因过错给当事人造成损失所应当承担的民事责任。”如果因律师的过错给房地产公司造成了损失，造成当事人向律师要求赔偿，那么其后果很可能是非常严重的，因此律师工作的风险和责任是很大的。
4、涉及的法律纠纷多
因为房地产涉及的环节繁多，所涉及的法律纠纷也会非常多。比如在工程建设方面，开发商和施工方就工程进度、工程质量、工程款项结算等经常出现纠纷。在房屋预售、销售和交付中买卖双方也会就房屋质量、装修、验收、交付期限、办证等产生大量的纠纷。
三、房地产开发的一般过程和环节
要对一个项目进行房地产开发其过程都比较长，一般都需要２－３年的时间。同时，房地产开发所涉及的环节很多，归纳起来主
要有１４个环节，其中有部分纯属技术性的操作，开发商只须按照政府相关部门的规定去准备材料申请即可，并不需要律师的太多参及。但有部分环节则需要律师的重点参及，这些环节主要包括：办理招投标手续、商品房建设过程中的各种合同履行的监督、房屋交接、预售等。律师在为房地产开发活动提供法律服务时一定要注意区分重点，在不同的环节提供不同的法律服务。
1、确定开发项目，签订合作意向书及相关协议
要进行房地产项目开发，首先要选址，寻找合作伙伴，并签订相应的合作意向书。应当注意的是，在这个环节签订的法律文件只是初步意向书，而并非正式的房地产开发协议。此时如果一方违约应当依法承担相应的缔约过失责任，而并非其他责任。缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。
缔约过失责任既不同于违约责任，也有别于侵权责任，是一种独立的责任。《合同法》第四十二条采用列举式和归纳式对缔约过失责任的适用范围作了规定，它包括：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒及订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。缔约过失责任的赔偿的是信赖利益的损失，既包括因他方的缔
约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然，这些利益应当是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据，适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。
2、向计委申请立项
因为房地产开发涉及规划、投资等，因此和工业项目一样，必须要向计划部门申请立项。2004年7月31日修改的《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目批准立项前，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并签发《房地产开发项目建设条件意见书》。”第十八条规定：“房地产开发项目确定后，方可供应房地产开发用地。”在实践中，申请立项过程比较长，一般都要跨年度，所以要留出足够的时间，应当提前一年申请立项。这项环节不需要律师太多的参及。
3、申请《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请用地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证, 核发该证的目的是确保土地利用符合城市规
房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强
调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖
一、多项选择题（每题2分，共40分） 题目1 正确 获得2.00分中的2.00分 标记题目 题干 在租赁合同期间，关于租赁物的维修义务，以下表述正确的有（）。 选择一项或多项： A. 若当事人未约定，维修义务由承租人承担 B. 当事人可以约定承租人负维修义务 C. 若义务方不履行维修义务，另一方不得自行维修 D. 若当事人未约定，维修义务由出租人承担 反馈 你的回答正确 The correct answers are: 当事人可以约定承租人负维修义务, 若当事人未约定，维修义务由出租人承担 题目2 正确 获得2.00分中的2.00分 标记题目 题干 在权利质押中，下列权利可以质押的有（）。 选择一项或多项： A. 仓单 B. 汇票 C. 支票
D. 债券 反馈 你的回答正确 The correct answers are: 汇票, 支票, 仓单, 债券 题目3 正确 获得2.00分中的2.00分 标记题目 题干 按照房屋租赁合同的约定使用承租的房屋，承租人对房屋有（）。选择一项或多项： A. 处分权利 B. 转让权利 C. 使用权利 D. 占有权利 反馈 你的回答正确 The correct answers are: 占有权利, 使用权利 题目4 正确 获得2.00分中的2.00分 标记题目 题干 债权人不是有效的受领清偿人的情形的有（）。 选择一项或多项： A. 债权人的债权尚未出质
B. 债权人被宣告破产后 C. 债权人的债权已被采取强制执行措施时 D. 债权人的债权已经出质 反馈 你的回答正确 The correct answers are: 债权人的债权已经出质, 债权人的债权已被采取强制执行措施时, 债权人被宣告破产后 题目5 正确 获得2.00分中的2.00分 标记题目 题干 在建设工程施工合同中施工人的主要义务有（）。 选择一项或多项： A. 如期、按质完工并交付工程的义务 B. 隐蔽工程隐蔽前的通知义务 C. 工程保修义务 D. 容忍义务 反馈 你的回答正确 The correct answers are: 容忍义务, 隐蔽工程隐蔽前的通知义务, 工程保修义务, 如期、按质完工并交付工程的义务 题目6 正确 获得2.00分中的2.00分 标记题目 题干
《律师实务》作业一 第一章——第六章 一、名词解释（每小题6分，共30分） 1、律师法 答：律师法是国家制定的，规定律师、律师事务所和律师管理机构的法律地位及其相互关系以及律师进行业务活动所必须遵守的行为规范的总称。其有广义和狭义之分。狭义的律师法仅指国家最高立法机关通过的律师法；广义的律师法不仅指律师法，还包括中央国家机关制定的有关律师工作的单行法规、实施细则、管理办法，以及地方国家机关制定和发布的规范律师工作的法规、规章等。 2、律师 答：律师，是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。 3、律师执业证书 答：律师执业证书，是律师执业的有效证件，是有关部门核定律师身份的依据。 二、不定项选择题（每小题3分，共30分） 1、我国律师具有以下职能（ A B D）。 A、维护当事人合法权益 B、维护法律正确实施 C、维护公检法机关的严肃性 D、维护社会公平与正义 2、律师法的调整对象是 A B C D。 A、调整律师、律师执业机构、行业组织与管理机关之间的关系 B、确定律师、律师执业机构、行业组织与管理机关的法律地位 C、调整律师与当事人之间的关系 D、调整律师在业务活动中与有关国家机关或社会组织的关系 3、律师法学的任务是A B C D。 A、研究律师法的立法宗旨和具体规定 B、研究律师制度的历史沿革 C、研究律师进行业务活动的程序和技巧 D、研究律师法实施的环境和条件 4、1789年，A明确规定律师在民事诉讼中的代理人地位。 A、美国《司法条例》 B、英国《人身保护法》 C、法国《雅各宾法》 D、日本《代言人规则》 5、我国第一部律师法，于A 通过。 A、1996年5月 B、1997年1月
《企业法律实务》课程教学大纲 （0７年修订版） 一、《企业法律实务》课程说明 （一）课程代码：02130025 （二）课程英文名称：Practice for enterpyises law （三）开课对象：法学专业本科生 （四）课程性质：法学专业方向课程。经济法是国家调整、规范和保障经济关系的法律规范的总和。从广义上讲，这种经济关系又包括国家对企业的经济管理关系；企业内部的经营管理关系和企业对外的经济交易关系。在所有法律部门中，与经济法联系最为密切的是民法和商法。无论是民法、商法还是经济法，都是企业经营管理人员必须掌握，也是经常用到的，现代企业经营过程中会遇到很多法律问题，这就需要专业人员为企业解决这些问题，需要这些专业人员懂得有关法律，掌握有关法律应用技能，本课程就是面向将要成为企业法律顾问的学生开设的，以便这些学生掌握有关企业法律实务技能，毕业后能够很快上岗，适应岗位需要。 （五）教学目的：使法学专业的学生在有限的课时内掌握与企业经营管理相关的法律实务知识，使学生掌握交易规则、防范交易风险、追求交易稳定的知识和技能。 （六）教学内容：教学内容突出实务性，主要介绍：设立企业时应注意的法律问题、合同订立、履行过程中应注意的法律问题、企业从事担保活动时应注意的法律问题、企业购置、租赁和使用房地产过程中的应注意的法律问题、企业知识产权保护中法律问题、企业生产经营活动中应注意的其他法律问题、企业参与诉讼活动时应注意的法律问题 （七）学时数、学分数及学时数具体分配 学时数： 32 学时 分数： 2学分 学时数具体分配：
（八）教学方式：本课程的教学由课堂教学、课外作业两部分组成。 课堂教学主要以课堂讲授为主，教学手段采用讲授、多媒体课件展示、观看录像、案例讨论、技能训练等教学手段。教学方法以启发式为主，适时将典型案例与理论分析结合在一起，通过课堂讨论等方式加强理论与实践的有机结合，培养学生分析问题和解决问题的能力。 通过作业及课堂提问加深学生对所学内容的理解，了解和掌握学员的学习动态，及时调整教学方法，提高授课质量和效果。
房地产开发中的律师实务 房地产开发中的律师实务 一、房地产开发的基本含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。 狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。 关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土
地，二是劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。 房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。及宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃
无简答题答案 详参题后正确答案 一、多项选择题（每题2分，共40分） 题目1 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干 刘某欲将其对许某享有的债权转移给王某，该债权附有房产抵押并有其他专属于刘某自身的从权利。关于这一行为，下列各选项中表述正确的有（） 选择一项或多项： A. 在债权转让后，如果刘某事前对许某履行债务不符合约定，许某可以对王某主张因刘某履行不符合约定所产生的抗辩正确 B. 刘某转让其债权，应当通知许某正确 C. 由于房产抵押转让应当办理登记手续，因而只有在办理了房产抵押登记手续后，该债权转让行为才生效 D. 刘某转让其债权，该债权的有关从权利亦当然转移给王某 反馈 你的回答正确 正确答案是：刘某转让其债权，应当通知许某, 在债权转让后，如果刘某事前对许某履行债务不符合约定，许某可以对王某主张因刘某履行不符合约定所产生的抗辩 题目2 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干 合同的法律特征有（）。 选择一项或多项： A. 合同以设立、变更民事权利义务关系为目的正确 B. 合同是双方或多方的法律行为正确 C. 合同以终止民事权利义务关系为目的正确 D. 合同是意思表示一致的法律行为正确 反馈 你的回答正确 正确答案是：合同是双方或多方的法律行为, 合同是意思表示一致的法律行为, 合同以设立、变更民事权利义务关系为目的, 合同以终止民事权利义务关系为目的 题目3 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干 下列专属于债务人自身的债权的有（）。 选择一项或多项：
A. 人寿保险请求权正确 B. 劳动报酬请求权正确 C. 基于扶养关系产生的给付请求权正确 D. 基于继承关系产生的给付请求权正确 反馈 你的回答正确 正确答案是：基于扶养关系产生的给付请求权, 基于继承关系产生的给付请求权, 劳动报酬请求权, 人寿保险请求权 题目4 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干 《物权法》规定的债务人或第三人有权处分的可以出质的权利有（）。 选择一项或多项： A. 本票正确 B. 提单正确 C. 存款正确 D. 汇票正确 反馈 你的回答正确 正确答案是：汇票, 提单, 本票, 存款 题目5 不正确 获得2.00分中的0.00分 未标记标记题目 题干 某电信公司甲通过广告称其有10部新型手机，每部999元，广告有效期3周，销售公司乙于广告发出后第3天带款去甲处买手机，但甲的手机已售完，现无货可供，依合同法，以下说法错误的有（）。 选择一项或多项： A. 甲发布广告的行为不构成要约，乙的行为不构成承诺，甲不承担民事责任不正确 B. 甲发布广告的行为构成要约，但乙的行为不构成承诺，甲不承担民事责任正确 C. 甲发布广告的行为构成承诺，甲应补偿乙实际支出的费用损失正确 D. 甲发布本案的行为构成要约，乙的行为构成承诺，甲应承担违约责任 反馈 你的回答不正确 正确答案是：甲发布本案的行为构成要约，乙的行为构成承诺，甲应承担违约责任, 甲发布广告的行为构成承诺，甲应补偿乙实际支出的费用损失, 甲发布广告的行为构成要约，但乙的行为不构成承诺，甲不承担民事责任 题目6 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目
东财《律师法与律师实务》在线作业一（随机）-0018 自诉案件的被告人委托辩护人的时间为 A:自案件移送审查起诉之日起 B:自法院审理案件之日起 C:自被侦查机关讯问或第一次采取强制措施之日起 D:随时 答案：D 张某当选为某区人民代表大会代表，任期3年，在此期间，张律师依法A:不得从事律师业务 B:可以从事律师业务 C:只能办理非诉讼法律事务 D:可以担任辩护人或代理人，但不得以律师身份 答案：B 在行政诉讼中，被告的代理律师依法享有 A:起诉权 B:反诉权 C:请求调解权 D:举证质证权 答案：D 某公司总经理陈董找到某律师事务所王律师，请王律师代其打官司。这种情况下，王律师应如何处理？ A:可以不通过律师事务所直接受理 B:应先由律师事务所收案再指派王律师代理诉讼 C:王律师事先收案再补办手续
D:王律师经法院批准可以直接代理案件 答案：B 李律师作为被告人张某的辩护律师出庭辩护。在庭审过程中，发现张某隐瞒了本案的重要事实。依照《律师法》的有关规定，李律师应该怎么办？A:拒绝辩护 B:继续按张某的要求进行辩护 C:要求张某如实交待犯罪事实，争取从轻处罚 D:请求法庭对张某训诫 答案：A 下列关于律师执业的限制说法不正确的是 A:律师不得同时在两个以上律师事务所执业 B:律师只能在户籍所在地的地区申请执业 C:国家机关现职工作人员不得兼任执业律师 D:没有取得律师执业证书的人，不得以律师名义执业 答案：B 我国律师参加中华全国律师协会、省、自治区、直辖市律师协会及市区的市的律师协会的方式是 A:法律规定必须参加 B:批准加入 C:选举加入 D:自愿加入 答案：A 我国律师法对律师性质的界定是 A:自由职业者
律师实务：一起未领判决书已被执行的官司 判决结果都不知道，案件已被执行了，你信吗？ 但是，这是非常真实的一件案件，我代理的二审。 你看到过越告官越当得大的现象吗？ 这个案件中就出现过这样的现象，当事人越是告，被告的人却越往上升，反而升官了。 一般来说，随着法制宣传教育的加强，人们还是有了一些基本的法律知识，对简单的诉讼程序还是有一个大概的了解。 最起码，人们还是知道，打官司时，法院判了一审，一方如果不服还可以上诉， 上诉判决下来如果一方拒不按判决文书履行裁判文书确定的义务， 则产生强制执行。 然而，笔者却遇到过一个案件，当事人打官司从一审到二审，最后二审判决当事人连内容都不知道，还没有领取到判决书时，该案却已经执行结案了。 事情是发生在四川江水县的，那是2001年5月20日的一起交通事故引起的案件。 当天，胡某驾驶的川S12586 号长安车从江水县火车站到县城。由于跟车过近，在川东某农药厂附近时，遇吴林驾驶的川S10845 长安车同向行使。 当吴林的车在公路边上临时停车下客时，胡某之车紧跟其后，来不及刹车，造成追尾事故，导致两车受损，车上乘客受伤。 该事故经过江水县交通警察大队作出责任认定，胡某负本次事故的主要责任
90%），吴林负本次事故的次要责任（ 10%）。 此案，经交警部门对双方伤者发生的医疗费用及车损费用进行调解结案， 停运损失不再交警队的调解赔偿范围。 为此，吴林认为自己的车子在出事期间一直在修车厂修复， 6月 10 日才开出厂， 在此期间的停运损失应由胡某承担全部赔偿责任。 于是，他向江水县人民法院提出诉讼，要求胡某赔偿 20 天的停运损失 6000元。 原告为了支持他的诉讼主张， 向人民法院提交了交通事故责任认定书及道路交通 事故调解书，同时提交了汽车修理发票，提取车辆证明，该车售票员日营业额记账 本一页，证明营业额平均每天 300 余元。 胡某辩称，此次事故是吴林的责任，交警部门认定自己负 90%责任表示不服。 同时，认为道路交通事故财产损失只有直接损失，不包括间接损失。 胡某为了支持自己的主张，也提供了相关的证据。 江水县人民法院审理认为， 原、被告发生汽车追尾事故是实， 江水县公安局交通 警察大队对此作出责任认定，被告胡某当时未按法定程序提出异议，现以交警队认 定不公为由，要求撤销责任认定书，本院不予支持。 同时，该院认为原告吴林要求被告赔偿停运损失，理由正当合法，但数额 元过高。 于是， 该院判决认定吴林的停运损失 2847.15 元，案件受理费 360 元，由胡某承 但指出 6000
合同法 合同法的基本原则，是制定和执行合同法的总的指导思想，是合同法的灵魂。合同法的基本原则，是合同法区别其他法律的标志，集中体现了合同法的基本特征。根据法学理论和合同法的规定，在订立和履行合同时有以下原则：（一）平等、自愿原则 合同法的平等原则指的是当事人的民事法律地位平等，包括订立合履行合同两个方面，一方不得将自己的意志强加给另一方。平等原则是民事法律的基本原则，是区别行政法律、刑事法律的重要特征，也是合同法其他原则赖以存在的基础。合同法的自愿原则，既表现在当事人之间，因一方欺诈、胁迫订立的合同无效或者可以撤销，也表现在合同当事人与其他人之间，任何单位和个人不得非法干预。自愿原则是法律赋予的，同时也受到其他法律规定的限制，是在法律规定范围内的“自愿”。法律的限制主要有二方面。一是实体法的规定，有的法律规定某些物品不得买卖，比如毒品；合同法明确规定损害社会公共利益的合同无效，对此当事人不能“自愿”认为有效；国家根据需要下达指令性任务或者国家订货任务的，有关法人、其他组织之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同，不能“自愿”不订立。这里讲的实体法，都是法律的强制性规定，涉及社会公共秩序。法律限制的另一方面是程序法的规定。有的法律规定当事人订立某类合同，需经批准；转移某类财产，主要是不动产，应当办理登记手续。那么，当事人依照有关法律规定，应当办理批准、登记等手续，不能“自愿”地不去办理。 在合同法中，不仅对平等、自愿作了原则规定，而且在具体制度、具体规定方面体现平等、自愿原则。比较于三部合同法，许多是新规定。主要有：第一，在合同法第一章中规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二，关于合同内容。合同法第12条规定，合同的内容由当事人约定。并在其他条款中规定，当事人就数量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议时，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，才适用法律的有关规定。第三，关于合同形式。《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第36条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第37条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四，关于格式合同。一是明确了提供格式条款一方的提示义务，《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。二是明确规定有些格式条款无效。《合同法》第40条规定，格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三是对格式条款的解释作出特别规定。《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 （二）公平、诚实信用原则
律师实务课程大纲 《律师实务》课程大纲 第一部分大纲说明 律师实务是中央广播电视大学法学专业的一门选修课，它是为培养适应社会主义市场经济需要的应用性法律人才服务的。它主要研究律师的基本制度、律师的权利与义务、律师的业务范围等。律师实务是对许多应用法学学科的综合运用，它具有极强的应用性，因此在教学中要强化实践环节: 1、要系统、全面、准确的阐述律师制度的基本原理，同时密切联系司法活动的实际，不脱离中国的实际。 2、重点搞好案例教学，以案说法，进行案例评析。 3、抓住面授辅导这一环节，有针对性地解决各章节中的难点、热点问题。 4、布置作业时以综合练习和案例操作为主，以提高学生分析和解决实际问题的能力。第二部分教学内容和教学要求 第一章绪论 教学要求: 1、了解律师和律师制度的概念; 2、掌握我国律师法律服务业存在的问题，目前我国律师实务特征，我国律师实务的拓展和规范。 3、了解律师应具有的历史使命和社会作用 教学内容: 第一节律师制度基本问题的界定 一律师的定性分析 二律师制度的内涵
三转型时期与律师制度 第二节我国律师实务现状的考察 一我国律师法律服务业存在的问题 二目前我国律师实务特征的提炼 三我国律师实务的拓展和规范 第三节转型时期不断提高的律师地位 一律师应具有的历史使命和社会作用 二不断提高的律师地位 第二章转型时期律师执业机构研究 教学要求: 1、了解我国律师事务所的性质和特征，了解律师事务所的设立、变更和终止; 2、掌握律师事务所的组织形态，掌握律师事务所的权利和义务。教学内容: 第一节律师事务所的一般问题 一我国律师事务所的性质和特征 二我国律师事务所的任务 第二节律师事务所的组织形态 一不同律师事务所组织形态的比较) 二律师事务所组织形态的发展趋势 第三节律师事务所的设立、变更和终止 一律师事务所的设立 二律师事务所分所的设立 三律师事务所在外国分支机构的设立 四外国律师事务所驻华机构的设立 五律师事务所的变更和终止
2013年中央电大形成性考核合同法第4次任务答案
2013年中央电大形成性考核 合同法第4次任务 一、单项选择题（共10 道试题，共10 分。）得分：10 1. 我国合同法调整的关系有（）。 A. 婚姻关系 B. 收养关系 C. 监护关系 D. 财产关系 正确答案：D 满分：1 分 2. 下列合同中，属于单务合同的是（）。 A. 赠与合同 B. 买卖合同 C. 租赁合同 D. 承揽合同 正确答案：A 满分：1 分 3. 代位权行使的费用由（）。 A. 债务人承担 B. 代位权人承担 C. 全体债权人承担 D. 债务人和债权人共同承担 正确答案：A 满分：1 分 4. 合同的转让就是合同的（）。
A. 主体的变更 B. 客体的变更 C. 内容的变更 D. 全部基本条款的变更 正确答案：A 满分：1 分 5. 违约责任的确定是指当事人（）。 A. 表示要承担对方的损失 B. 表示要承担由于违约给对方造成的损失，并且采取积极措施补救合同损失和应对方的要求继续履行合同 C. 已经承担了对方当事人的损失 D. 是仲裁机构或者人民法院解决合同纠纷的裁判结果 正确答案：B 满分：1 分 6. 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的（），出卖人可要求买受人支付全部价款或者解除合同。 A. 二分之一 B. 三分之一 C. 四分之一 D. 五分之一 正确答案：D 满分：1 分 7. 房屋租赁合同的承租人累计（）不交租金的，出租人有权终止租赁关系。 A. 1个月
B. 3个月 C. 6个月 D. 12个月 正确答案：C 满分：1 分 8. 承揽人擅自将承揽的主要工作任务交由第三人完成，定作人的权利有（）。 A. 可以解除合同 B. 在第三人存在不能完成合同任务的前提下，可以解除合同 C. 不能解除合同，只能不接受第三人完成的工作成果，并要求承揽人自己完成工作任务 D. 在承揽人不能按约定完成合同的前提下，可以解除合同 正确答案：A 满分：1 分 9. 建筑工程合同的形式（）。 A. 可以是书面的 B. 可以是口头的 C. 必须是书面的 D. 必须是经过公证的 正确答案：C 满分：1 分 10. 货运合同的货物（）。 A. 不能是易燃易爆的危险品 B. 在运输过程中毁损、灭失的，货物的所有人自己承担损失 C. 在运输过程中因自然属性或者合理的损耗减少的，承运人不负责
一、单项选择题（每小题2分，共20分） 1、根据《律师执业证管理办法》的规定，我国律师执业证（A）注册一次。 A．每年度B．每二年 C．每三年D．每五年 2、《中华人民共和国律师法》于（C）通过。 A．1995年1月15日B．1995年5月15日 C、1996年5月15日D．1996年10月15日 3、《律师法》明确规定，我国律师协会的性质是（A） A．社团法人B．事业法人 C．机关法人D．企业法人 4、法律援助制度产生后，经历了发展阶段依时间先后顺序可表示为（A）。 A．慈善事业——个人权利——国家福利 B．个人权利——国家福利——慈善事业 C．国家福利——个人权利——慈善事业 D．国家福利——慈善事业——个人权利 5、下列有关劳动合同争议解决的说法中，正确的是（B） A．劳动争议仲裁必须由双方当事人事先或事后达成仲裁协议 B．劳动争议仲裁实行地域管辖原则 C．劳动合同争议的解决适用《合同法》和《劳动法》 D．劳动争议仲裁实行一裁终决制 6、行政诉讼案件中，被告及其代理律师享有（A）。 A．上诉权B．反诉权 C．和解权D．起诉权 7、申请在国外设立分支机构的律师事务所，必须具有执业律师（C）人以上。 A．20 B．3 C．10 D．5 8、下列有关律师执业制度说法正确的是（D）。 A．律师最多只能在两个律师事务所执业 B．国家机关现职工作人员经省级司法行政机关批准可以兼任执业律师 C．曾担任法院的律师，从法院离任后两年内不得担任执业律师 D．律师执业不受地域限制 9、根据《刑事诉讼法》的规定，辩护律师自（B）起，可以查阅、摘抄、复制本案的诉讼文书和技术性鉴定材料。 A．犯罪嫌疑人被逮捕之日B．检察院审查起诉之日 C．公安机关立案侦查之日D．人民法院受案审判之日 10、下列有关律师会见的说法中正确的是（A）。 A．律师在侦查、审查起诉和审判阶段均可会见犯罪嫌疑人或被告人 B．律师在侦查阶段会见犯罪嫌疑人须经侦查机关批准 C．律师在会见犯罪嫌疑人应持律师资格证、律师事务所会见介绍信等证件 D．律师会见被告人，人民法院应派员在场 二、多项选择题（每小题2分，共10分） 1、律师在执业过程中造成当事人损失的，当事人要求赔偿时，可通过（ABCD ）等途径获得救济。 A．直接向律师索赔B．向律师事务所索赔 C．向律师协会申诉D．向法院提起诉讼 2、根据《律师法》规定，律师事务所成立应当具备的条件是（ABC ）。 A．有自己的名称、住所和章程B．有10万元以上人民币资产
对不良资产尽职调查的律师实务 刘瑞峰 一、关于债权资料的审核 详细掌握债权资料是法律服务工作的前提基础，尽管对于执业经历比较丰富的律师，尤其是曾经或正在为银行提供法律服务的专业律师来讲，债权资料的审核（或审查）相对非常简单。众所周知的是，此类相对简单的辅助性工作绝大部分由律师助理、法律秘书来完成，作为律师，对个案基本资料的详尽分析研究主要建立在助理、秘书的辅助工作基础之上。而一方面资产管理公司的不良资产项目较多，存在一定时期内集中处置的特点，工作量较大；另一方面助理、秘书工作经验相对较少，对某些债权资料的重要性可能认识不够，容易造成遗漏或疏忽，从而带来风险。因此，债权资料的审核也是非常重要的环节。 不良资产债权资料一般主要包括： 第一，合同类及催收类资料 诸如借款、保证、抵/质押合同、借款凭证、还款协议、承债协议、催收通知等。主要通过审查借款期限/诉讼时效期间、利率/利息计算标准、借款用途、保证期间、保证责任方式、保证担保范围、抵押担保范围、抵押物是否登记等。实践中，由于部分不良贷款为贷新还旧，有的借款合同明确用途为贷新还旧，有的却并未载明（或仅在借款凭证上载明贷新还旧），后者，则应注意保证人是否另行签署保证人声明，表明对贷新还旧的明知，或是否为旧贷的保证人（旧合同）；有的实际借款期限即借款凭证载明的借款期限和借款合同不一致，影响对诉讼时效期间的分析；有的抵押物未办理登记，或抵押物登记证和抵押合同不一致，影响是否享有抵押权。 第二，债务人信息资料及银行内部管理资料 诸如营业执照、章程、评估报告、审计报告等。通过审查获取债务人工商登记所在地，便于下一步工商登记调查；获取借款人和保证人是否具有关联关系，是否母子公司，是否影响担保效力；获取评估/审计报告中债务人财产信息，便于下一步财产登记调查。 诸如贷前审查报告、债务人贷前提供的股东会/董事会决议、担保核对函、贷后管理报告等。通过审查获取贷款是否为展期，是否为贷新还旧，担保人是否明知，担保人权力机构是否通过决议提供担保，便于分析担保效力。 第三，诉讼类法律文书资料 有些不良资产项目原债权银行已提起诉讼，或未审结，或已审结，或已进入执行阶段，或系通过诉讼中断时效（裁定）。对于拟再次起诉或未审结或未进入执行程序的，应注意审查诉讼时效期间、财产保全期限、上诉期限、申请执行期限等，防止出现疏漏，及时做好衔接工作；对于已审结进入执行阶段的，则需审查执行中是否查封、冻结财产及期限，是否有财产变现裁定，是否中止或终结执行，以便下一步的财产调查、恢复执行，同时也避免对已变现财产重复调查。 二、关于债务人工商登记资料的调查 应该说，对企业工商登记资料的调查是律师业务最基本的技能之一，但是不同类别的案件所需求的企业工商登记信息也不同，由于资产管理公司在不良资产处置方面有严格的一系列程序，对债务人的工商登记资料也要求尽量完善，以便选择处置方案。而对于律师，充分详尽的企业工商资料可能在案件中有着至关重要的作用。因此，对于企业工商资料中所可能存在法律责任的若干项目应当予以重视。
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
电大《合同法》形考答 案1 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
无简答题答案 详参题后正确答案 一、多项选择题（每题2分，共40分） 题目1 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干 刘某欲将其对许某享有的债权转移给王某，该债权附有房产抵押并有其他专属于刘某自身的从权利。关于这一行为，下列各选项中表述正确的有（） 选择一项或多项： A. 在债权转让后，如果刘某事前对许某履行债务不符合约定，许某可以对王某主张因刘某履行不符合约定所产生的抗辩正确 B. 刘某转让其债权，应当通知许某正确 C. 由于房产抵押转让应当办理登记手续，因而只有在办理了房产抵押登记手续后，该债权转让行为才生效 D. 刘某转让其债权，该债权的有关从权利亦当然转移给王某 反馈 你的回答正确 正确答案是：刘某转让其债权，应当通知许某, 在债权转让后，如果刘某事前对许某履行债务不符合约定，许某可以对王某主张因刘某履行不符合约定所产生的抗辩 题目2 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干 合同的法律特征有（）。 选择一项或多项： A. 合同以设立、变更民事权利义务关系为目的正确 B. 合同是双方或多方的法律行为正确 C. 合同以终止民事权利义务关系为目的正确 D. 合同是意思表示一致的法律行为正确 反馈 你的回答正确 正确答案是：合同是双方或多方的法律行为, 合同是意思表示一致的法律行为, 合同以设立、变更民事权利义务关系为目的, 合同以终止民事权利义务关系为目的 题目3 正确 获得2.00分中的2.00分 未标记标记题目 题干
律师实务作业答案2 单选题： 1．以下哪一条不是我国律师学的特征：（ C ）C．律师学是一门实践性的法学学科 2．在古罗马帝国，想要取得律师资格，以下四个条件哪项是不正确的？（D ）D．必须是贵族 3．最后一次修订律师法的内容比较多，以下不是新修订内容的是：（ B ）B．进一步提高了律师的社会地位 4．《中华人民共和国律师法》审议通过的时间是：（A ）A．1996年5月15日 5．1 98 0年8月26日通过的《律师暂行条例》中规定的我国律师性质是（A ）A．国家法律工作者6．我国《律师法》第31条规定：“律师承办法律事务，经有关单位或个人同意，可以向他们调查情况。”这款法条突出了律师的哪项权利？（ B ）B．律师的调查取证权 7．1995年6月17日，吉林省通化市抚松律师事务所律师张松民在某县人民法院参加诉讼代理时，因对所代理案件提出与办案人员不一致的意见，由此发生争议。在争吵中，张律师被该院办案人员打得鼻青脸肿，并被该院以妨碍公务为名拘留15天。这样的行为侵犯了律师的哪项权利？（ A ）A．律师在执业活动中人身权不受侵犯 8．1980年8月26日五届人大常委会第十五次会议通过了哪项条例？（C ）C．《中华人民共和国律师暂行条例》 9．律师制度作为一国法律制度的重要组成部分具有阶级性，而律师作为特定律师制度内的从业人员，从根本上说，它必然服务于统治阶级的根本利益。这段话突出的是律师的一项什么基本概念？（ D ）D．律师的阶级属性 10．下面的情形，律师有权拒绝辩护的是：（ C ）C．当事人隐瞒了大量的事实证据 11．依照法律法规与律师执业规范、律师职业道德的要求，律师在提供法律服务时应当作出或者不应作出一定行为的限制或者禁止性规定指的是：（ B ）B．律师的义务 12．律师不得向司法行政部门提供虚假材料或者有其他弄虚作假行为，应当参加、完成律师协会组织的律师业务学习及考核，认真履行律师协会就律师执业纠纷做出的裁决等等，以上提到的是律师在哪方面的执业纪律？（ B ）B．行业管理和行政管理方面的执业纪律 13．以下几点，不属于律师的业务素质的是：（C ） C．全心全意为人民服务 14．律师的谈判技巧包括倾听技巧、发问技巧、应答技巧、引诱技巧和（C ）C．让步技巧 15．我国执业律师的种类包括：（C ）C．专职律师和兼职律师 16．我国律师法对律师的执业活动作了限制性规定，目的在于保证律师公正执业及实现对律师的有效管理，这些限制不包括（D ）D．律师不能为同一诉讼中利益的双方担任代理人 17．每个律师应当想人之所想，急人之所急，接受当事人的委托，支持正当要求，维护其合法权益。为当事人提供法律帮助时要热情、真诚、积极、主动，不敷衍，不轻易拒绝。以上的话反映的是律师的那项职业道德？（ D ）D．律师应当诚实信用、严密审慎、尽职尽责的为当事人提供法律服务18．律师执业纪律主要分为（D ）个大的方面D．4个 19．律师执业纪律的概念是：（B ） B．是指律师在执业过程中所应该遵守的行为规则。 20．下列关于律师执业原则的描述，错误的一项是：（D ）D．律师不得私自接受当事人的委托，承办法律事务 21．一般来说，律师的基本素质包括：（B ）B．政治素质和业务素质 22．第一次国家司法统一考试的时间是：（A）A．2002年 23．1996年10月6日，全国律协三届常务理事会第五次会议通过了《律师职业道德和职业纪律规范》，并于（ B ）施行B．1997年1月1日 24．律师不得拒绝或怠慢于履行指派承担的法律援助义务，这句话属于律师的哪一类执业纪律（A）A．律师在其工作机构的纪律 25．律师不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他律师参与法律服务，共同提供法律服务的律师之间应分工明确，密切合作。这句话属于律师的哪一类执业纪律（D）D．同行之间关系的纪律 26．以下不是我国《律师法》中规定的可以设立律师事务所的组织形式是：（ C ）C．合作律师事务所27．律师协会在我国起步的标志是：（A） A．1986年7月第一次全国律师代表大会的召开 28．法律援助的责任主体是：（ B ）B．各级司法行政部门 29．请问以下事件哪件不适用法律援助制度：（C ）C．在市区中飙车引发交通事故的肇事司机 30．律师和律师事务所承担的最普通的法律责任是（C ）C．律师的行政责任 31．以下各点，不是律师事务所解散的原因的是：（D ）D．律师事务所在经营过程中违反法律
公司清算律师实务 一、清算的根据 《公司法》第一百八十条：公司因下列原因解散： (一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现； (二)股东会或者股东大会决议解散； (三)因公司合并或者分立需要解散； (四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销； (五)人民法院依照本法第一百八十二条的规定予以解散。 《公司法》第一百八十二条：【司法强制解散】公司经营管理发 生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，可以请求人民法院解散公司。 二、成立清算组 1、成立时间：《公司法》一百八十三条公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。 2、组成人员：《公司法》一百八十三条有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员 组成。逾期不成立清算组进
行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组 织清算组进行清算。． 3、清算组成立后应在15日内召开清算会议，确定工作方案，编制清算工作计划。 4、清算组的职责：《公司法》一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权： (一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单； (二)通知、公告债权人； (三)处理与清算有关的公司未了结的业务； (四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款； (五)清理债权、债务； (六)处理公司清偿债务后的剩余财产； (七)代表公司参与民事诉讼活动。 三、清算组备案 《公司登记管理条例》第41条：公司解散，依法应当清算的，清算组应当自成立之日起10日内将清算组成员、清算组负责人名单向 公司登记机关备案。 四、清算组接管公司 清算组成立后，应当及时接管公司，并要求公司移交下列资料： 1、公司的公章：公司进入清算以后应当严格控制公司公章的使用和保管。
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市 房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所 有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为” 。房地产开发流程主要包括以 下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规 划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工 程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如 果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。 出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产 开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发 商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之 前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。