第一章开发准备阶段的会计核算
一、开发准备阶段的主要工作内容
一）、投资决策分析——项目可行性研究
二）、获得土地使用权
我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。
1、土地使用权出让
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂”等方式。土地使用权出让的最高年限规定如下：1）、居住用地70年；2）、工业工地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。具体每幅土地的实际使用年限，在最高年限内由出让方确定，或有双方共同商定。
2、土地使用权转让
是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权”，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。划拨性土地使用权是一种“债权性使用权”，原则上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。2）、必须依照土地使用权出让合同的期限和条件对土地进行投资开发和利用。3）、土地使用权转让，应当签订转让合同。4）、土地使用权转让，必须办理过户登记。
3、划拨土地使用权
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。具体包括以下方面：1）、国家机关用地和军事用地。2）、城市基础建设用地和公益事业用地。3）、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4）、法律、行政法规规定的其他用地。
二、开发准备阶段的主要会计处理
一）、项目可行性研究费用的会计处理
房地产企业在项目开始之前发生的差旅费、考察调查研究费、咨询费、评估论证费等可先在“长期待摊费——可行性研究费用”科目核算，待取得房地产开发经营项目时，将其金额转到“开发成本——前期工程费”科目。如果没有取得该项目，将其金额转到当期的“管理费用”科目。
二）、取得土地使用权成本的会计核算
企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，全部计入固定资产。
房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权价值应当计入所建造的房屋开发成本。
1、行政划拨取得的土地使用权
企业以行政划拨取得的土地使用权，如果没有支付费用，不入账核算，备查账登记管
理。如果企业向国家缴纳了补偿、安置等费用，土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。
2、以缴纳土地出让金方式取得的土地
房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的，在预存保证金时，借记“其他应收款——存出保证金”科目，取得土地使用权而支付的土地出让金，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“其他应收款——存出保证金”、“应付账款”、“银行存款”等科目。
【例1】2012年5月16日，甲房地产开发公司参加当地政府组织的土地招标，预付保证金200万元。6月1日，土地管理部门宣布甲公司中标，取得土地使用权，土地出让金2600万元，当日甲公司以银行存款补交2400万元。在办理《土地使用权证》时另支付印花税1.3万元，契税78万元，过户手续费1万元。
账务处理如下：
1）、预付保证金200万元
借：其他应收款——存出保证金200
贷：银行存款200
2）、取得土地使用权，土地出让金总额2600万元，直接计入开发成本，无须通过“无形资产——土地使用权”核算。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费2600
贷：其他应收款——存出保证金200
银行存款2400
3）、办证中支付契税78万元，过户手续费1万元计入土地成本
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费79
贷：银行存款79
4）、支付印花税1.3万元计入管理费用
借：管理费用——印花税 1.3
贷：银行存款 1.3
3、投资者投入的土地使用权
房地产开发企业接受投资者投入的土地使用权，先按土地使用权的公允价值借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“实收资本（或股本）”科目，然后实际开发时，再将土地使用权价值从无形资产科目转作“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。
4、支付的土地闲置费和无偿收回土地使用权的会计核算
支付的土地闲置费会计制度没有明确规定，国家税务总局国税发【2009】31号文件规定，土地闲置费计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，为了减少会计核算和税收的差异，建议计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。(《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）规定，“土地闲置费不得列入生产成本”，该部门规章自2012年7
月1日起执行。)土地闲置费在企业所得税前可以扣除，但计算在土地增值税的时候，不能作为扣除项目。
企业取得土地使用权满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权对企业来说是一笔资产损失，会计上作为营业外支出核算，相关所得税处理按照企业资产损失税前扣除政策执行，就是先到税务机关备案，然后税前扣除。
第二章房地产企业负责的会计核算
一、流动负债的会计核算
负债是指企业过去的交易或事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现实义务。流动负债是指期限在一年以下的各种债务，只要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应缴税费、其他应付款等。
1、应付票据
应付票据是指出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付特定的金额给收款人或持票人的票据。企业应设置“应付票据”科目进行核算。
开出并承兑的商业承兑汇票如果不能如期支付的，应在票据到期时，将“应付票据”账面价值转入“应付账款”科目，待协商后再进行处理。
银行承兑汇票如果票据到期，企业无力支付到期票款的，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额转作预期贷款处理，企业接到银行有关凭证时，借记“应付票据”科目，贷记“短期借款”科目。
2、预收账款
是指房地产企业按照合同规定预售购房者的购房定金，以及受托代建开发建设项目预收的开发建设资金。为核算房地产企业各项预收账款的增减变动情况，应设置“预收账款”科目进行总分类核算，并按照“预收购房款”和“预收代建工程款”等预收账款的种类设置明细账进行明细核算。“预收账款”的贷方反应按合同或协议向购房者预收的购房定金，向委托单位预收的开发建设资金。借方反应结转销售的开发产品销售价款或代建工程结算价款，以及退还多收的购房定金或代建工程款。期末贷方余额，反应尚未结清的预收款项。
对于预收款项不多的企业，也可以不设置“预收账款”科目，发生的预收账款并入“应收账款”科目核算。
3、应付职工薪酬
一）、职工薪酬的内容
是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。具体包括以下内容：
1)职工工资、奖金、津贴和补贴
2)职工福利费
3)五险一金等社会保险
4)非货币福利
5)解除劳动关系给予的补偿
6)其他与获得职工提供的服务相关的支出。
二）、职工薪酬的确认和计量
企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，应当根据职工提供服务的受益对象，分别下列情况进行处理：
1)、由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
2）、由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入固定资产或无形资产成本；
3）、除以上人员以外的职工，因难以确定直接对应的受益对象，均应当在发生时计入当期损益。
1、货币性职工薪酬的计量
企业根据职工提供服务情况和职工货币薪酬的标准，计算应计入职工薪酬的金额，按照受益对象计入相关成本或当期费用，借记“开发成本”、“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目，发放时，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“银行存款”等科目
2、非货币性职工薪酬的计量
分以下情况进行处理：1）、以自产产品或外购商品发放给职工作为福利。以自产产品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照产品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。相关收入及其成本的确认计量和相关税费的处理，与正常商品销售相同。
以外购商品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照该商品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。
2）、企业将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用的，应当根据受益对象，将住房每期应计提的折旧计入相关资产或费用，同时确认应付职工薪酬。租赁住房等资产供职工无偿使用的，应当根据受益对象，将住房每期应付的租金计入相关资产或费用，并确认应付职工薪酬。难以认定受益对象的，直接计入当期损益，并确认应付职工薪酬。
4、应交税费
企业按规定向国家缴纳的各类税金，应按照权责发生制的原则确认，这些应交的税金在尚未缴纳之前，形成企业的一项负债。
一）、增值税
增值税是就货物或应税劳务的增值部分征收的一种税，。按照《增值税暂行条列实施细则》第二十九条规定，不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。一般情况下只能开普通发票，不能开具专用发票，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，计算应纳税额时应把销售额还原为不含税的销售额计算。
房地产企业销售自己使用过的固定资产和除固定资产以外的物品，应当设置“应交税费——应交增值税“科目核算。该科目贷方发生额反映应交增值税额，借方发生额反映已交增值税额，期末贷方余额反映应交未交的增值税额。
二）、营业税
营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税，其公式为：应纳税额=营业额*税率。营业额是指向对方收取的全部价款和家外费用。家外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励款、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息以及其他各种性质的价外费用，但不包括代为收取的政府性基金或行政事业性收费。
企业按规定应交的营业税，通过“营业税金及附加“科目核算，在应交税费科目下设置应交营业税的明细科目，借方发生额反映企业已交的营业税；贷方发生额反映应交的营业税。期末借方余额，反映企业多交或者预交的营业税；期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的营业税。
三）、土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在会计处理时，企业缴纳的土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”科目核算。房地产企业应由当期收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。房地产企业在项目全部竣工决算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产销售收入实现时，再按上述销售业务的会计处理方法进行。待项目全部竣工、办理土地增值税的清算，多退少补，收到多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。
四）、房产税、土地使用税、车船税和印花税
房产税是国家对城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人缴纳的一种税，计税依据是房产原值扣减10%--30%后余额计税缴纳，即通常所说的从价计征。房产出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据，即从租计征。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。车船税由拥有并且使用车船的单位和个人缴纳。企业按规定计算应交的房产税、土地使用税和车船税时，借记“管理费用”科目，贷记“应
交税费——应交房产税（或土地使用税、车船税）”科目；上交时借记“应交税费——应交房产税（或土地使用税、车船税）”科目，贷记“银行存款”科目。由于这三小税是按照年或季度征收，也可以不预提，在实际缴纳时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。房地产企业在取得土地使用权之后，应交的土地使用税也应当照此办法处理，而不得计入“开发成本”科目。企业缴纳印花税时，直接借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。
五）、企业所得税
企业生产、经营所得和其他所得，依照《企业所得税》法及其条例的规定需要缴纳所得税。缴纳所得税时，在“应交税费”科目下设置“应交所得税|”明细科目核算；当期应计入损益的所得税，作为一项费用，在净收益钱扣除。借记“所得税费用”等明细科目，贷记“应交税费——应交所得税”科目。
六）、耕地占用税
耕地占用税以实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次征收。企业缴纳的耕地占用税，不需要通过“应交税费”科目核算。房地产企业按规定计算缴纳的耕地占用税时，借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”等科目。
七）、应付股利
应付股利是指企业经股东会或类似机构审议批准分配的现金股利或利润。在实际分配前，形成企业负债，按应支付的现金股利或利润，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目，实际支付时，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”科目。
二、非流动负债的会计核算
长期负债是指企业偿还期在一年以上或超过一年的经营周期以上的债务，是除了投资人投入的资本金以外的，企业向债权人筹集、可供企业长期使用的资金。房地产企业的长期负债包括长期借款、发行企业债券和长期应付款三类。这里主要讲长期借款及其利息费用资本化的处理。
一）、借款费用的确认
借款费用是企业因接入资金所付出的代价，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款而发生的汇兑差额等。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、存货等资产。企业符合资本化条件的存货，主要包括房地产开发公司开发的对外出售的房地产开发产品、企业制造的对外出售的大型机械设备等。其中相当长的时间，通常为一年以上。
1、借款费用开始资本化的时点
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
1）、资本支出已经发生，包括为购建或生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非货币性资产或者承担带息债务形式发生的支出。
2）、借款费用已经发生。
3）、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用暂停资本化的时间
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用资本化。中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至购建活动重新开始，如果中断是资产达到使用或销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。
3、借款费用停止资本化的时点
达到可使用或可销售状态时，借款费用应当停止资本化。可以从以下几个方面进行判断：
1）、符合资本化条件的资产实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或实质上已经完成。
2）、符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使个别不相符，也不影响其正常使用或销售。
3）、继续发生在符合资本化条件的资产上的正常金额很少或者几乎不再发生。
4、借款利息资本化金额的确定
在借款费用资本化期间内，每一个期间的利息资本化金额，应当按照下列规定确定：1）、借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资的投资收益后的金额确定。
2）、符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款费用应予资本化的利息金额。资本化率应该根据一般借款加权平均利率计算确定。
3）、每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。
【例2】A公司于2011年1月1日正式动工开发甲住宅小区，工期预计一年半，工程采取出包方式，分别于2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日支出工程进度款15000万元、25000万元、5000万元。A公司为开发该小区从银行借入两笔一般借款，具体如下：
1）、向F银行长期借款20000万元，期限为2010年12月1日——2013年12月1日，年利率6%，按年支付利息。
2）、2011年7月1日向G银行长期借款30000万元，期限为5年，年利率8%，按年计息。假定这两笔一般借款除了甲小区开发外，没有用于其他符合资本化条件的资产购建活动。
首先计算所占用一般借款的加权平均利率作为资本化率：
一般借款资本化率（年）=（20000*6%+30000*8%）/（20000+30000）=7.2%
然后计算累计资产支出加权平均数：
2011年累计资产支出加权平均数=15000*360/360+25000*180/360=27500万元
2012年累计资产支出加权平均数=（15000+25000+5000）*180/360=22500万元
最后计算每期利息资本化金额：
2011年为开发甲小区的利息资本化金额=27500*7.2%=1980万元
2011年实际发生的一般借款利息费用=20000*6%=30000*8%*180/360=2400万元
2012年为开发甲小区的利息资本化金额=21500*7.2%=1548万元
2012年1——6月年实际发生的一般借款利息费用=（20000*6%+30000*8*）*180/360=1800万元
根据上述计算结果，账务处理如下：
2011年12月31日：
借：开发成本—利息1980万元
财务费用420万元
应付利息2400万元
2012年6月31日：
借：开发成本—利息1548万元
财务费用252万元
应付利息1800万元
第三章房地产企业开发产品成本的会计核算
第一节开发产品成本核算概述
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
一、开发产品成本的内容
开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的应计入开发产品的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：
1．土地开发成本。
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。
2．房屋开发成本。
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3．配套设施开发成本。
它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出，包括房地产企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园以及开发区内建造的邮电通信、学校、医疗等配套设施。大体可以分为三类：
第一类：属于非营利性的且产权属于全体业主所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
第二类：属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应当单独核算其成本。除房地产企业自用应按照固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第三类：房地产企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗等设施，应单独核算成本，按以下办法处理：
1）、由房地产企业投资建设完工出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按照投资性房地产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门的，按照建造公共配套设施进行处理。
2）、由房地产企业与国家有关业务管理部门合资建设，完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣差额应计入当期损益。
4．代建工程开发成本。
它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。
二、房地产开发成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：
1．可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为单独的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后将相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
2．分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群
体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
该成本对象确定原则主要使用于同一个开发小区若干栋房屋结构类型相似，由同一个施工单位建设，开、竣工时间相近的情况，可以就整个开发小区统一划分成若干个核算对象。
3．功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
根据该项成本对象确定原则，无论是在一栋综合楼内，或者一个开发小区内都可以按照房屋的使用功能不同和房屋组成部分相对独立划分为商铺、住宅、车库等房产类型。
4.定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等原因而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
5.成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6.权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
新31号文件要求，成本对象由房地产企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改和相互混淆，若确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。因此，房地产企业在确定成本对象时，应当领导负责，有关部门参加，作为全公司的工作，谨慎对待，符合设计和规划的要求。土地增值税有关法规要求按照房地产类型对土地增值税进行清算。房地产企业正确划分成本核算对象，也为土地增值税清算打下基础。三、房地产开发成本项目的核算内容
开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
1．土地征用及拆迁补偿费：
指房地产开发时为取得土地使用权或开发权发生的各项费用，包括土地买价或土地出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2．前期工程费：
指企项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
核算本项目费用关键掌握“开发前期”，对于“三通一平”等应当区分开工前的临时性水通、路通、电通和小区内永久的水电气路等基础设施费，前者计入前期工程费，后者计入基础设施费，不可混淆。
3．基础设施费：
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、排污设施、排洪设施、通讯设施、照明设施等社区官网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
4．建筑安装工程费：
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。
开发产品的施工方式有出包、自营、委托代建等。在出包方式中可以是包工包料或包工包料包设备，也可以由建设方提供材料和设备（俗称甲供材），其费用都可以直接计入开发产品成本，税法中从来没有甲供材料、甲供设备不得计入开发成本的规定。
5．公共配套设施费：
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方
政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。应当掌握以下几点：
1）、属于非营利性的且产权属于全体业主所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2）、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应当单独核算其成本。除房地产企业自用应按照固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
3）、房地产企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗等设施，应单独核算成本，其中，由房地产企业与国家有关业务管理部门合资建设，完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应当调整当期应纳税所得额。
4）、利用地下基础设施形成的停车场所，如果，设计规划中规定是独立的、有产权的车库，应当作为开发产品核算；如果利用地下人防工程建造的车库，应作为公共配套设施进行处理。
【例3】甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一座小学，建设总投资3000万元，财政局同意补偿2400万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。
收到补偿款：
借：银行存款2400万元
贷：开发产品2400万元
抵扣后的差额应当调整当期应纳税所得额，计入“营业外支出”，不需要作捐赠处理。
借：营业外支出600
贷：开发产品600
应当注意的是，调整当期应纳税所得额的600万元，仍然属于该项目的配套设施费，土地增值税清算时，应当分配计入有关可售面积成本中，否则会多交土地增值税。
6．开发间接费：
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，包括项目管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、办公费、工程管理费、劳动保护费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
为了加强开发项目的管理，房地产公司一般应当设立“项目管理部”，配备适当的管理人员，其费用在“开发间接费”中核算，在计算土地增值税扣除项目时，可以享受30%的加计扣除。
此成本项目新增了工程管理费、项目营销设施建造费。
工程管理费包括监理费、工程预决算的审查费、咨询费、工程质量鉴定费、工程竣工验收费等。
项目营销设施建造费是指售房部、样板房的建设费用，无论是独立的售房部、样板房，还是利用商品房经过装饰后修建的售房部、样板房，以及自建营销房屋的装修费和租用营销房屋的装修费，其费用均一次性计入“开发间接费——项目营销设施建设费”中。目前，房地产开发企业项目营销设施的建造情况大体可以分以下几种：
1）、小区房产销售完成后，可以对外出售的营销设施。这种营销设施的建造已列入城市规划，建造时在“开发成本”核算，建造完成后，转作“开发产品”，不需要计提折旧或摊销。装修费可直接计入“开发间接费用”，小区销售完成后，该营销设施可以按照开发产品对外销售。
2）、小区房产销售完成后自用的营销设施。这种营销设施的建造已列入城市规划，可以办理产权证，建造时在“开发成本”核算，建造完成后，转作“固定资产”，次月起计提折旧，折旧费计入“开发间接费”。
3）、在开发的商品房中装修成营销设施的房屋。装修费可以计入“开发间接费”中。
4）、开发小区销售完成后不可对外出售的房屋。这种设施没有列入城市规划，属于临时建筑，完成后本小区销售后即将拆除。其建造费用列入“开发间接费”，拆除时变价收入冲减“开发间接费”。
5）、经营租赁的营销设施，一般是售楼部，租金在租赁期内均用计入“开发间接费”；装修费用在“长期待摊费”科目核算，按照租赁年限分期摊销，摊销费列入“开发间接费”。完成后销售后，“长期待摊费”如有余额，一次计入“开发间接费”。
新31号文件在开发间接费中没有规定建造期间发生的借款费用的归属。按照前面讲的借款费用资本化的要求，房地产企业可以在“开发间接费”中增加一个三级科目，——“借款费用”，对资本化的借款费用进行归集，待核算土地增值税扣除项目时，再按照《土地增值税清算管理规程》第二十七条的规定，将利息支出从开发成本中剔除。
目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。
四、开发产品成本核算的一般程序
1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应当在税前扣除的期间费用。
2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等，合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理归集，分配至以完工成本对象、在建成本对象、和未建成本对象。
3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应有已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用计入“开发产品”，待其实际销售时再予扣除。
4、对本期已完工成本对象，分类为开发产品和固定资产并对其成本进行结转其中属于开发产品的，按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品成本和未销开发产品成本。
5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，分别建立明细账，待开发产品完工后再予结算。
五、共同成本和间接成本的分配方法
应当计入开发产品中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按收益原则和配比的原则分配至各个成本对象。具体分配方法可以从以下方法中选择：
1、占地面积法
是指按已动工开发成本对象占地面积，占开发用地总面积的比例进行分配。占地面积又称“落地面积”，是指某一建筑物底层的占地面积。
1）、一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地面积的比例进行分配。
2）、分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地面积的比例进行分配。占地面积法适用于土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费的分摊。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减去应有各期成本对象共同负担的占地面积。
2、建筑面积法
是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1）、一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2）、分期开发的，首先按本期全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑面积的比例进行分配。建筑面积法适用于按受益原则分摊的费用。如基础设施建设费、公共配套设施费，按建筑面积分摊。
3、直接成本法
是指按照期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
直接成本法适用于开发间接费、借款费用的分摊。
4、预算造价发
是指按期内某一成本对象预算造价站期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
适用于在同一个计税成本对象中，各类房屋售价差异较大，个施工环节交叉进行，难于划分成本费用归属的情况下，进行成本费用分配。
六、必须遵循的成本分配方法
为了合理分配过渡性成本，新31号文件对土地成本、配套设施成本、借款费用的分配方法做了刚性规定，必须遵守，其他成本项目的分配方法可以由企业自行确定。
1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经过税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地，分期开发房地产的情况，其土地成本经过税务机关同意后，可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕后再行调整。
2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，按建筑面积进行分配。
3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
根据上述原则，房地产开发产品的成本核算对象可以划分为住宅、别墅、商业用房、宾馆、剧场、餐厅、车库等。
第二节土地开发成本的核算
一、土地开发成本对象的确定
土地开发成本是指为了取得土地开发使用权（或开发权）和对土地进行一级开发使其达到商品性建设场地而发生的各项费用。就其用途而言，通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、经营性房产等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地，一般有各地的土地储备中心负责开发。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或经营性房产的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
二、土地开发费用的归集与分配
企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
1、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发成本”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
2、配套设施费的归集与分配。
配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：
(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发成本”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。
(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。
3．开发间接费用的归集与分配。
企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发成本”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。
三、完工土地开发成本的结转
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：
1．为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。
开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——商品性土地”账户。
2．开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。
应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。
【例4】2011年3月，甲房地产公司竞标取得A、B两块土地使用权，A地块面积80000平方米，B地块土地面积70000平方米。甲公司准备在A地块上建造10栋住宅楼，并为小区建一栋综合服务楼，将来作为居委会用房、托幼设施、会所等，产权归全体业主。B块土地开发之后将来有偿转让。当月发生以下经济业务：
1）、3月12号，以银行存款支付土地出让金13900万元。
2）、3月13号，缴纳契税4%，既556万元。
3）、3月18号，支付原住户拆迁补助费300万元。
4）、3月25号，支付地质勘探费5万元，支付土地规划设计费10万元。
5）、3月30号，为解决A地块土地用水建造的水塔已经完工，支付工程款45万元。
6）、当月项目管理部发生费用6万元。
账务处理如下：
1）、支付土地出让金13900万元，按A、B地块面积进行分摊。
借：开发成本——房屋开发成本7413
开发成本——土地开发成本6487
贷：银行存款13900
2）、支付契税556万元，按面积分摊
借：开发成本——房屋开发成本297
开发成本——土地开发成本259
贷：银行存款556
3）、支付拆迁补偿费300万元，按面积分摊
借：开发成本——房屋开发成本160
开发成本——土地开发成本140
贷：银行存款300
4）、支付前期工程费15万元，按面积分摊
借：开发成本——房屋开发成本8
开发成本——土地开发成本7
贷：银行存款15
5）、A地块建造水塔支付45万元
借：开发成本——房屋开发成本45
贷：银行存款45
6）、分摊开发间接费6万元，按照直接成本法分摊
A块土地=（6/148160）*7923=3.2
B块土地=（6/148160）*6893=2.8
借：开发成本——房屋开发成本 3.2
开发成本——土地开发成本 2.8
贷：开发间接费 6
A块土地成本=7923+3.2=7926.2
B块土地成本=6893+2.8=6895.8
借：开发产品——土地B 6895.8
贷：开发成本——土地开发成本6895.8
A地块的成本在接下来建造开发产品时，按照一定的方法，分配计入各类开发商品。
第三节配套设施开发成本的核算
一、配套设施的种类及成本归集原则
公共配套是指房地产企业在小区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，以及小区内建造的邮电通信、学校、医疗机构等。
房地产企业在开发房地产过程中建造的公共配套设施，按资金来源，大体分为三类：第一类，不能有偿转让的，起成本应由可售面积承担的公共配套设施。即属于非营利性的且产权属于全体业主所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费分配到可售的开发产品成本中去。
第二类，属于有偿转让的配套设施。即属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应当单独核算其成本。一律按建造开发产品进行处理。
第三类，由房地产企业与国家有关业务管理部门合资建设，但不能足额补偿开发费用，只能补偿部分开发费用的，国家有关部门给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，不能有偿转让的计入开发产品成本中。
为了正确核算房地产企业在开发建设过程中的各种配套设施所发生的费用，合理计算房产开发成本和大型配套设施的开发成本，对公共配套设施可俺下列方法归集：
1、对于不能有偿转让的、其成本应由可售面积承担的第一类配套设施，如果能够分清收益对象并能直接计入某个成本核算对象的，可以直接计入有关房屋开发产品，；如果有多个受益对象且不能直接计入每个成本对象的，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科
目中核算，完工后，按照一定的分配方法分配计入有关开发成本中（例如按照建筑面积法分配到有关房产的开发成本）。
2、对于将来能有偿转让的第二类配套设施，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目核算，待完工后，转入“开发产品”科目，按可售开发产品处理。
3、对于第三类配套设施，应先在“开发成本——配套设施开发成本”核算，待开发完成时，转入“开发产品”科目，收到补偿款时，可直接抵扣“开发产品”的成本，抵扣后的差额计入当期损益。如例题[3]。但是，房地产企业计入当期损益的这部分配套设施的开发成本，其本质仍然属于配套设施费，在计算土地增值税扣除项目金额时，应当作为配套设施费分配计入开发产品的成本中。
二、配套设施开发成本的核算
房地产企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细核算。对发生的发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接计入各个配套设施开发成本明细账的相应成本项目，借记“开发成本——配套设置开发成本”科目，贷记“银行存款”“应付账款——工程款”等科目。对能有偿转让的大型配套设施应分配的其他配套设施的费用，应计入该配套设施开发成本明细账的“配套设施开发成本”项目，借记“开发成本——配套设施成本——XX（可售项目）”账户，贷记“开发成本——配套设施成本——XX（不可售项目）”账户。对能有偿转让的大型配套设施应分配的开发间接费用，应计入各个配套设施开发成本明细账的“开发间接费“项目，借记“开发成本——配套设施成本——XX（可售项目）”账户，贷记“开发间接费”账户。
对与房屋等开发成本不同步进行的配套设施开发费用，或房产等开发产品已经开发完工开始出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将其分配计入房产等开发产品成本明细账的“配套设施”项目，借记“开发成本——房屋开发成本”，贷记“其他应付款——预提费用”。待配套设施实际建成时，再对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。
开发产品预提配套设施费的计提，按下列公式计算：
开发产品预提的配套设施费=该开发产品的建筑面积*小区每平方米建筑面积应承担的配套设施费
小区每平方米建筑面积应承担的配套设施费=该项配套设施预算成本/应承担该配套设施的开发产品的建筑面积
应承担该配套设施的开发产品的建筑面积包括开发的房产和能有偿转让的开发小区的大型配套设施建筑面积
【例5】甲房地产公司开发ABCD四栋住宅楼，另外建一商厦和一个托儿所，商厦准备出租，托儿所是小区配套设施，由于公司先将住宅和商厦建成，已经开始销售、出租，但托儿所尚未完工。为了及时结转商厦和住宅的成本，应将托儿所的成本作为配套设施费计入开发产品的成本。已知住宅、商厦的建筑面积和托儿所的预测成本如下：
A住宅楼建筑面积8000平方米，B住宅楼建筑面积10000平方米，C住宅楼建筑面积6000平方米，D住宅楼建筑面积9000平方米，商厦建筑面积7000平方米，托儿所的预算成本320万元。
单位建筑面积应承担的配套设施费=320/8000+10000+6000+9000+7000=80元/平方米各项开发产品预提的配套设施费为：
A住宅楼应预提配套设施费=80*8000=64万元
B住宅楼应预提配套设施费=80*10000=80万元
C住宅楼应预提配套设施费=80*6000=48万元
D住宅楼应预提配套设施费=80*9000=72万元
商厦应预提配套设施费=80*7000=56万元
待托儿所完工后，应及时结算实际成本，并按照实际成本对预提的配套设施费进行调整。
三、已完工配套设施成本的结转
已完成全部开发过程并验收合格的配套设施，应按不同情况和用途结转其开发成本。
1、对于将来出售或出租的大型配套设施，如商厦等，应在完工验收后按照实际成本从“开发成本——配套设施开发成本”结转到“开发产品——商厦”。待开始出租时，再从开发产品转作“投资性房地产”科目，若有偿转让的，作销售处理。
2、对于非营利性的、不能有偿转让的，如小区的托儿所等设施，在完工验收后，应及时与施工企业进行工程决算，将实际成本按照收益原则，分配计入有关房产的开发成本中。
3、对于用预提方法将配套设施费计入开发产品成本的，在配套设施完工验收后，及时进行工程决算，取得发票，按照实际成本对原来预提的配套设施费进行调整。
第四节房屋开发成本的核算
一、开发房屋的种类及成本核算对象
房地产开发的房屋按照经营的形式可分为三类：一是为销售而开发的商品房；二是为经营租赁而开发的出租房；三是受托代其他单位开发的房产等工程。
为了总括反映房屋开发所发生的支出，又能分房产类型反映各类房产的开发成本，在会计核算时，除了设置“开发成本——房屋开发成本”外，还要按照房产的类型，分别设置住宅、别墅、商业用房、车库、代建方等三级科目，并按各个成本对象和成本项目进行明细核算。房屋成本核算对象的确定应当按照前面所述的六项原则执行。
二、房屋开发成本的核算
一）、土地征用及拆迁补偿费
房地产开发过程中取得的是净地，并且能分清成本核算对象的，可直接计入房屋开发对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。
开发过程中如果取得的土地尚未进行一级开发，地上有建筑物或者其他的要想清理的物体，（俗称毛地），或无法具体划归某个成本核算对象的，应当先通过“开发成本——自用土地开发成本”进行核算，归集土地开发过程中的成本费用，包括土地出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等等。待土地开发完成投入建造时，再按照“占地面积法”将土地成本分配计入有关房屋开发成本对象中，借记“开发成本——房屋开发成本”，贷记“开发成本——自由土地开发成本”。如果将原来计划转让的已经开发完成的商品性土地用于房屋开发，应在建设时，从“开发产品——土地”科目转入到“开发成本——房屋开发成本”科目。
二）、前期工程费
房屋开发过程中，发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”（含开工准备阶段的临时性水通、电通、路通和场地平整）等前期工程支出，如果能分清成本核算对象，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目。应由两个或两个以上成本核算对象承担的前期工程费，也应先在“开发成本——前期工程费”中进行归集，然后按照建筑面积法将其发票计入有关房屋开发成本对象的“前期工程费”成本项目。
三）、基础设施费
房屋开发中发生的开发项目的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化、园林环境工程等基础设施支出，一般可直接计入有
关房屋开发成本对象的“基础设施”项目中，如果需要在不同成本对象间进行分配的，则应当先在“开发成本——基础设施费”科目进行归集，然后，按照“建筑面积法”将其分配计入有关房屋开发成本对象中。
四）、建筑安装工程费
房地产开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据房地产企业承付的已完工程价款确定，直接计入房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目。如果房地产企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，按照各项工程的预算造价比例，计算其标价，即实际建筑安装工程费。
为了适应税收征管的要求，现在的成本核算对象不再以独立建筑物为成本核算对象，而是按不同的房产类别作为成本核算对象，在一栋楼内可能有几个成本核算对象，例如1——2层为商业用房，3——20层为住宅，地下是有产权的车库，这就要求工程管理部门分房产类型编制工程预算，其中要注意楼房基础造价不应平均分摊，应按层高分摊。在与施工企业进行工程决算时，应提出这样的要求。如果施工企业不能按要求提供工程决算，可以按照施工企业提供的整栋楼房的工程决算价格，按各类房产的预算成本比例进行分摊，计算各类房产的建筑安装工程成本。
房地产企业用于房产开发的各项设备，及附属与房屋工程主体的各项设备，应在交付安装时，计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
五）、配套设施费
房屋开发应承担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施。在具体会计核算的时候，应根据配套设施的建设情况，采用不同的核算方法。
1）、配套设施与房屋同步开发，发生的配套设施费支出，能够分清成本核算对象，并且可以直接计入有关成本核算对象的，会计核算时可以直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。如果发生的配套设施支出应由两个或以上成本核算对象分担的，应先在“开发成本——配套设施费”科目进行归集，待配套设施完工时，再按受益原则，采用“建筑面积法”分配计入有关成本对象的“配套设施费”成本项目。
2）、配套设施与房屋开发不同步进行，为保证收入和成本的配比，在计算完工房屋的开发成本时，对应承担的配套设施费可以采用预提的办法，即根据预算成本，按照“建筑面积法”，计算完工房屋应承担的配套设施费，计入成本对象的“配套设施费”成本项目。待配套设施完工时，按照实际成本对预提数额进行调整。
六）、开发间接费
房地产企业为管理开发项目而设立的项目管理部门所发生的开发间接费用，应当在“开发间接费”科目进行归集，期末，按照“直接成本法”分配计入有关开发产品的成本。（具体在第五节单独讲解）。
三、已完工开发产品成本的结转
对完成开发过程的商品房、出租房、代建房等，应在竣工验收之后，将其开发成本结转至“开发产品”科目。根据房屋开发成本明细账所记载的实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本——房屋开发成本”科目。“开发产品”科目应根据房产类别分别设置住宅、商业用房、别墅、车库等明细科目，分别进行明细核算。
第五节开发间接费用的核算
一、开发间接费用的构成
开发间接费是指房地产企业内部为管理开发项目而设立的项目管理部门，为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。由于这些费
用往往是管理多个成本核算对象而发生的，因此无法将其直接计入某个开发产品的成本，而先在“开发间接费”科目归集，会计期末，按照合理的方法分配计入有关的开发产品成本中。
1、管理人员工资薪金：指房地产企业支付给在项目管理部门任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或受雇的有关其他支出。
2、职工福利费：项目部发生的职工福利费支出，在不超过工资薪金总额14%的部分据实列支。相关会计制度对职工福利费的归集和列支范围也没有规范和具体的列举，这里可以参考税法的规定，2009年1月《国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）的出台对该项费用支出的规定进行了补充。《通知》中对职工福利费的内容作了明确规定，具体包括：尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。以及按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
3、折旧费：项目管理部门使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等按规定提取的折旧费。
4、修理费：项目管理部门使用的固定资产、地址易耗品等所发生的修理费用。
5、办公费：项目管理部在履行项目管理工作中发生的文具、纸张、印刷、邮电、书刊杂志、会议、差旅交通、集体取暖费等。
6、水电费：项目管理部门使用的水费和电费。
7、劳动保护费：项目管理部门职工的老大保护用品购置、摊销、修理费，职工防暑降温、清洁用品购置费，以及工地职工洗澡、饮水的燃料费、水费等。
8、工程管理费：委托专职的工程管理机构进行工程管理、质量管理、工程预决算的审核鉴证等发生的费用。
9、借款费用：房地产企业为开发房地产而接入的资金，开发时间超过12个月，在开发期间发生的借款费用，应计入“开发间接费”。
10、项目营销设施建造费：指房地产企业为销售房产而建造的销售部、样板房所发生的费用。
二、开发间接费的归集
开发间接费按照企业内部不同的项目管理部门和费用项目进行明细核算。
房地产企业的开发间接费，借记“开发间接费”科目，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“银行存款”等科目。正确划分企业“管理费用”与“开发间接费”的界限，不的混淆。
三、开发间接费的分配
会计期末，企业对能够直接计入或能够分清成本核算对象的开发间接费用，直接计入成本核算对象。对几个开发项目共同费用或不能分清承担对象的开发间接费用，企业可以根据开发项目的经营特点，按照收益原则和配比原则分配计入各成本对象中。为了简化核算手续并防止重复分配，全部开发间接费用，仅对能有偿转让的房产、投资性房地产和能对外有偿转让的大型配套设施进行分配。分配方法有直接成本法和预算造价法。
一）、直接成本法
直接成本法是将实际发生的开发间接费按本期内某一成本对象的直接开发成本占期内
全部成本对象直接开发成本的比例进行分配的方法。计算公式：
本月实际发生的开发间接费
分配率=————————————————
本月各成本对象直接费用总和
[例6]甲房地产公司甲项目管理部2012年5月份发生开发间接费90000元。该项目部管理着五个成本核算对象，本月直接成本为5100000元，其中：A住宅房1500000元，B住宅房800000元，C住宅房1350000元，D商业用房850000元，E楼为不能出售的配套设施，本月直接成本600000元。
分配率=90000/（1500000+800000+1350000+850000）=0.02
A住宅房应分配的开发间接费=1500000*0.02=30000元
B住宅房应分配的开发间接费=800000*0.02=16000元
C住宅房应分配的开发间接费=1350000*0.02=27000元
D商业房应分配的开发间接费=850000*0.02=17000元
E配套设施不用分配开发间接费用。
二）、预算造价法
是指按本期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例分配开发间接费的方法。
本月某成本对象的预算造价
分配率=————————————————
本月全部成本对象预算造价总额
某成本对象承担的开发间接费=本月实际发生的开发间接费*分配率
第六节代建工程开发成本的核算
一、代建工程的种类与成本核算对象的确定
代建工程是指房地产企业接受委托单位的委托，代为开发的工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和开发内容，采用不同的成本核算方法。
企业代委托单位开发的土地、各种房产所发生的支出，应分别通过“开发成本——代建土地开发”和“开发成本——代建房产开发”科目进行核算，并在两个科目下分别按照土地、房产等成本核算对象和成本项目归集各项费用支出，进行代建工程项目的成本核算。
代建工程的成本项目一般可设置：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费，一般不设配套设施费成本项目。
二、代建工程开发成本的核算
一）、定向开发工程
这种代建工程是指委托方指定开发地点、总体要求，具体开发事项全有房地产企业负责，建成之后移交给委托方。
房地产企业发生的各项代建工程支出，和对代建工程应分配的开发间接费，应计入“开发成本——代建工程开发”的借方和“银行存款”“应付账款”“开发间接费”等科目的贷方。
完成全部开发过程并验收合格的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发”的贷方，转让“开发产品——代建工程”的借方，在将工程移交给委托方，办妥工程价款移交手续后，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品——代建工程”科目，并相应的确认收入。
二）、受托代建工程
受托代建工程的特点是建设单位办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书，通过了相关的建设项目审批手续，房地产企业只是受托承办，负责组织施工，不垫付资金，工程完工后由施工企业直接与建设单位结算并开具发票，房地产企业另外向建设单位收取代建费。对房地产企业而言，受托代建是提供建筑安装管理劳务，属于营业税的服务业税目。
房地产企业受托代建工程应当通过“劳务成本”科目核算。代建工程所发生的费用应当借记“劳务成本”科目，贷记“应付职工薪酬”“原材料”“银行存款”等科目。工程完工后，按合同与委托单位结算代建手续费，借记“应收账款”科目，贷记“其他业务收入”科目，同时，结转劳务成本，借记“其他业务支出“科目，贷记”劳务成本“科目。
第四章固定资产的会计核算
第一节固定资产的确认和初始计量
一、固定资产的概念及确认条件
（1）固定资产的定义：
注意：
①资产的持有目的不同，分类也可能不同，比如房屋，对于一般企业来说，大都用于生产经营，属于固定资产，而对于房地产企业持有的将用于出售的商品房，则属于存货；
②“出租”仅限于经营租赁方式出租的机器设备；如果是以融资租赁方式出租的资产，则其在租赁期内不属于出租方的资产；如果是出租房屋建筑物等，则一般应该作为投资性房地产处理；
③使用寿命也可以用该固定资产所生产的产品或提供劳务的数量来表示；
④必须是有形的资产，以与无形资产相区分。
（2）固定资产的确认，首先应符合固定资产的定义，其次应同时满足以下确认条件：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
该固定资产的成本能够可靠地计量。
注意：“可靠地计量”在某些情况下也可基于合理的估计，比如，已达到预定可使用状态但未办理竣工手续的固定资产，应按暂估价入账，即其成本能够可靠地计量，且应计提折旧。
二、固定资产确认条件的具体应用
1.环保设备和安全设备。企业购置的环保设备和安全设备等资产，它们的使用虽然不能直接为企业带来经济利益，但是有助于企业从相关资产中获得经济利益，或者将减少企业未来经济利益的流出，因此，对于这些设备，企业应将其确认为固定资产。
2.固定资产的各组成部分。构成固定资产的各组成部分（如采用一揽子方式购入的生产线等），如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，从而适用不同的折旧率或者折旧方法，此时，企业应将其各组成部分单独确认为单项固定资产。
3.备品备件和维修设备。企业拥有的备品备件和维修设备通常确认为存货，但某些备品备件和维修设备需要与相关固定资产组合发挥效用，例如民用航空运输企业的高价周转件，应当确认为固定资产。
三、固定资产的初始计量
固定资产应该按照成本进行初始计量，成本包括企业为构建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。
（一）外购固定资产
企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员工资。由于房地产企业开发产品和提供劳务不属于增值税应税产品和劳务，所以购置固定资产的进项税不允许抵扣，计入购置成本。
1.购入不需要安装的固定资产
基本分录：
借：固定资产
贷：银行存款等
2.购入需要安装的固定资产：
在取得成本的基础上加上安装调试成本等，按计入固定资产成本的金额，先计入“在建工程”科目，安装完毕交付使用时再转入“固定资产”科目。分录为：
（1）支付设备价款、增值税、装卸费
借：在建工程——××设备
贷：银行存款
（2）领用本公司原材料、支付安装工人薪酬
借：在建工程——××设备
贷：原材料
应付职工薪酬
（3）设备安装完毕达到预定可使用状态时，将在建工程结转为固定资产
借：固定资产——××设备
贷：在建工程——××设备
3.以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产
核算要点：
应按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
4.超过正常信用期分期付款购买固定资产
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付（正常信用期通常为3年），实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。折现率在考试时一般会告知。
借：固定资产
未确认融资费用
贷：长期应付款等
实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，摊销金额除满足借款费用资本化条件应当计入固定资产成本外，均应当在信用期间内确认为财务费用，计入当期损益。
（二）自行建造固定资产
1.自营方式建造固定资产
西安长流房地产营销策划有限公司 关于内部员工培训计划方案 为改善公司员工知识结构，端正工作态度，增强员工的服务意识，提升员工综合素质与服务水平，提高员工业务技能,提高工作效率，满足公司的发展需要，更好的完成公司的各项工作计划与工作目标，特制定培训方案如下： 一、培训讲师 （一）讲师成员：行政人事部、魏明、赵乐、段宏强、王彦红、黄伟、王引红 二、培训人员 公司全体员工 三、培训目的 （一）提高员工综合素质、责任意识和风险意识，提高工作效率，提升公司的经营管理水平。 （二）培训员工相关专业知识及日常问题的解决能力。重点针对业务员进行系统培训，从业务拓展、市场营销、后续服务等各个环节，整体提升业务员素质及形象。 （三）提高员工向心力、凝聚力，打造一支素质高、团结协作能力强的团队。 四、销售经理培训内容 （一）企业简介及文化、规章制度 （二）管理经验及带团队技巧 (三) 价格谈判及分析逼定的技巧 (四) 合同签订及售后服务（权证过户及贷款的操作流程） 五、销售人员培训内容 （一）企业简介及文化、规章制度 1、职业素质及生涯规划的培训 2、个人形象及礼仪的培训 3、公司规章制度及员工职业操守 （二）行业基础知识及业务流程 1、行业概念 2、房地产基础知识 3、业务流程 （三）精细跑盘及要求 1、精细跑盘要求及业务流程 （四）房源开发及客户开发 （五）房源实堪、客户接待、跟进、电话约看 （六）带看及带看操作技巧 (七）网络端口及房管家的使用
(八)税费计算 (九)价格谈判及分析逼定的技巧 (十)合同签订及售后服务 (十一)权证过户及贷款的操作流程 六、行政人事部培训内容 （一）、企业简介及文化、规章制度 1、职业素质及生涯规划的培训 2、个人形象及礼仪的培训 3、公司规章制度及员工职业操守 4.其他培训内容根据个人岗位职责进行相关培训 七、培训方式 课件演讲、投影仪观看、经验借鉴和讨论等。 八、培训时间 销售人员培训每月6次，销售经理每月2次，行政人事部每月4次，具体时间已通知为准。 九、培训效果评估 采用考试、问卷调查、访谈、等手段，对培训过程的前、中、后进行培训效果的评估，并出具培训效果评估报告，以便及时改进。 十、注意事项 （一）不可迟到、早退，不得请事假（特殊情况除外），擅自缺席。 （二）培训期间禁止随意出入，手机必须调至静音状态。 （三）培训时要保持安静，不可窃窃私语，注意力要集中。 （四）培训时应作好笔记，不得做与培训无关的事。 （五）培训结束后，每一个参加培训的员工都需要写一份培训心得和填写培训反馈表。 西安长流房地产营销策划有限公司 行政人事部 二○一五年五月三日
房地产基础培训资料 1 房屋建筑面积 房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 2 住宅使用面积 住宅使用面积是指住宅中分户门全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室走道、室楼梯等等。 3 居住面积 居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。当分户门的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积。 4 套面积 套建筑面积由三部分组成： （1）套使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门面积的总和；B，跃层住宅中的户楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 （2）套墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套墙体面积；墙面装修厚度均计入套墙体面积。 （3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 综上所述，套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。
5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？ 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 6购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。 7 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？ 购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等容。 8 什么是共有建筑面积分摊系数？ 共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。即：共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积 按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：
（一）、商品房销售前必须取得的“五证”和“两书” 房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定的许可证。这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》。 1、《国有土地使用证》是证明土地使用一项国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《中华人民国城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取的土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。 2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。为土地管理部门在城市的规划区行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文号无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。 3《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程施工许可证》的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受接受监督检查时的法定依据。房地产商如果未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员可以由其所在单位或者上级主管机关给与行政处分。 4、《建设工程施工许可证》是证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节，涉及监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完善时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证不得擅自开工。 5、《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较的的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》的规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。有的城市为了更好的规房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《销房销售许可证》和《外销房销售许可证》此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已建成，还应当持有房屋所有权证书。 “五证”最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易畴。 “两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。 （二）、土地取得方式： 1.出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让为土地的一级市场，国家对城镇土地的一级市场实行垄断。因此，房地产开发用地，必须是国有土地。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权的出让方，只能是国家。在土地登记时，以出让方式取得的土地，土地使用证书上标注国有出让，使用权有土地使用年限的限定，目前住宅一般的期限是70年。 2.划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，
销售人员基础培训 一、正确认识房地产行业 房地产定义：简单理解就是房子和地，专业术语上，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产作为第三产业，在经济发展，国家财政税收以及城市规划上，起着举足轻重的作用，而作为房地产行业的销售人员，更是依托于房产，成为了收入高、消费高、社会职业地位高的三高人群。中国自古房产对一个家庭或家族来讲，就是极为重要的，所以，作为一名地产销售人员，我们要正确认识自己所从事的行业以及自己的工作，销售和推销本质意义相同，只不过产品和销售方式有所不同。归根结底，都是将有形或无形的产品推销出去，并获取相应的回报。 二、合格的销售人员的基本素质 1、察言观色：能通过客户细小的表情及语气变化，能抓住客户的兴趣点以 及关注点，着重介绍，引导，争取在最短时间内能吸引客户对我们项目 的关注；易能通过语言沟通，了解到客户敏感话题，能及时避讳，以免 引起不愉快的气氛。 2、耐心细心：与客户沟通时，要有耐心，客户不比我们，也许会有很多十 分不专业的问题或者言语上 3、有一定的职业敏感度：一个好的地产销售代表关注一切与房地产相关的 新闻、报纸、户外广告等，无论是不是竞品，这是一种职业敏感度，在 关注这些新闻的时候，能迅速在脑海里留有印象，并能够及时的应用到 工作中，这样的销售员，能让客户真正感到专业的顾问服务，并能够结 识很多有层次的客户资源，所谓隔行如隔山，很多客户很有经济头脑， 但对于地产行业来讲，我们才是专家，要能够给客户足够的信息量，来 体现我们的专业度，得到客户的信赖。
4、有服务的意识：一个销售员是公司的形象展示窗口，我们的一言一行， 直接带给客户感受到的是该公司的素质，我们做的好，客户会口碑宣传 XX项目很不错，连销售人员的素质都很好，服务也很好；如果我们做的 不好，给客户直接的感受就是这个项目根本就不行，销售人员一点儿服 务意识都没有，也不专业。不管是对待客户，还是同事之间，有服务和 互相帮助的意识，主动的询问客户是否口渴，空调是否太凉等细心主动 的询问，能让客户感到亲切，也能提升项目的品牌 5、有正直的品格，不卑不亢，不骄不躁，懂得感恩。任何行业都需要从业 人员有端正的心态，良好的品格，而房地产销售，尤为重要，房产作为 消费的最高端产品，一直是中国家庭所最为关心、关注的，而作为房产 销售的我们，一定要有正直的品格，在尽量最大尊重客观的现实上，为 客户选择最适合的房产。 三、职业道德 把自己的工作看作职业，是为别人而做，如果看作是事业，就是为自己而做，这是职业与事业的区别，任何一个行业都有自己的职业道德规范，既然是“职业道德”，就是在道德的范畴内规范一个人的工作行为。作为房地产销售人员，具体来说，工作中经常能体现职业道德的大致有以下几方面 1、尊重考勤，不迟到不早退。是对公司的尊重，更是道德的最低标准 2、尊重领导，尊重同事。这不光是对职业道德的遵守，更是让自己有一个 舒心的工作环境的前提 3、尊重公司管理制度，不恶意争抢客户，不挑起及参与不正当竞争。这点 尤为重要，往往在这一点上就能看到一个人的人品。销售的最高境界是 “合作”，个人的能力再高，如果不能和团队融入一体，也就是孤军作战，不能持久。我希望我们的团队是一个合作的团队，每一次成功的谈判， 都像一支整体的部队在作战，每个同事都有义务帮助及配合其他同事成 交。 4、尊重客户。不向任何不相干的人透漏客户的个人信息，在尊重公司制度 的原则上，任何一个销售都有义务和责任为客户选择最适合房源，站在 客户角度切身为其考虑。要知道，对于某些家庭，我们为其挑选的房源，
----- 房地产基础知识培训资料 第一部分房地产基础知识 1、房地产：是指土地、建筑及固着在 土地、建筑物上不可分离的部 分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又 被称之为不动产。
分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； 把地上建筑物单独看待时；2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，（ ）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作（3为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地 产的一个部分。
2、房地产业：是从事土地和房屋开发 经营的行业，属于第三产业，（三个产业 的划分 第一产业:农业（包括种植业、林业、 牧业和渔业等）。 第二产业: 工业饱括采掘业、制造业，自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业）和建筑业。 第三产业:除上述第一、二产业以外的 其他各业。
由于第三产业包括的行业多、范围广，根据我国的实际情况，第 --- ----- 1 --- ----- 三产业可分为两大部分： 一是流通部门，二是服务部门，具体又可分为四个层次。 第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食
业、物资供销和仓储业。 第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质 普查业，房地产业、公用事业，居民服务业、旅游业，咨询信息 服务业和各类技术服务业等。 第三层次；为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教
育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福 利事业等。 第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、党政机关、社会团体，以及军队和警察等。） ） 包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让；
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
房地产新员工培训 第一章房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为： (1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积 建筑密度：建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% 建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
房地产企业 开发项目相关会计核算 一、房地产企业的经营特点 二、房地产项目开发管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的对象的确定 五、成本费用的归集与分配 六、成本费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品成本的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算 一、房地产企业的经营特点 房地产行业是重要支柱产业部门 是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。 房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样，它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。 一、房地产企业的特点： ①资金密集。 ②智力密集。 ③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大； ④投资周期较长，市场风险较大。 ⑤售后服务工作要求高。 二、房地产项目开发管理的一般流程 1、投资机会研究与土地竞投 对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范土地投资风险。 主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。 2、项目立项及可行性研究 对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。 主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。 3、项目全程策划 对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。 4、规划设计和前期工作 对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。 主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。 5、工程施工项目管理程序 对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。 主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
房地产新人培训教材 第一张房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1. 房地产可分为 （1）一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 （2）二级市场：发展商在所取得土地上盖起房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 （3）三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2. 生地，只是一块土地，未达到可盖方的要求（水、电、煤都没有）。 3. 熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4. 何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 5. 何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通热气、通煤气、通讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6．什么是内销房、外销房、平价房内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。⑴外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。
⑵内销房的土地是没有年限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70 年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房） ⑶平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年内不准上市交易。 上述三类住宅房20GG 年8 月1 日起统一土地年限为70 年取消内外销等交易对象限制。 7. 计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积X 100 % 建筑密度：建筑占地面积/土地面积X 100 % 绿化率：总绿化面积/土地面积X 100 % 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积X 100 % 得房率：套内使用面积/建筑面积X 100 % 建筑面积=套内使用面积+公共分摊面积=套内建筑面积X分摊数 公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（低层的大堂、设备层）。 建筑面积= 关门面积+ 套内墙体面积+ 分割墙体面积/ 2= 建筑面积/分摊系数封闭式阳台：面积计算100% 敞开式阳台：面积计算50% 阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 住宅交付时的要求 ⑴交付使用许可证，入住许可证 ⑵质量保证书⑶产品使用说明书 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） 8、何为代理，何为中介？二者区别
房地产全套培训资料 第一章房地产基础知识培训?一、房地产得概念? 二、房地产得特征 三、房地产得类型 四、房地产专业名词 五、房地产面积得测算? 第二章房地产市场调研 一、房地产市场调研得含义 二、房地产市场调研得重要性 三、市场调研得内容?四、市场调研得方法? 第三章销售人员得礼仪与形象 一、仪表与装束?二、名片递接方式?三、微笑得魔力 四、语言得使用?五、礼貌与规矩?第四章电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求?二、电话跟踪技巧? 第五章房地产销售得业务流程与策略?一、寻找客户 二、现场接待客户?三、谈判 四、客户追踪 五、签约?六、售后服务 ?第六章房地产销售技巧?一、分析客户类型及对策; ?二、逼定得
技巧;?三、说服客户得技巧;?四、如何塑造成功得销售员； 五、如何处理客户异议;?六、房地产销售常见问题及解决方法。 第七章个人素质与能力培养?一、心理素质得培养;?二、行为素质得培养(A敬业精神、Ｂ职业道德）; 三、专业知识得自我提升；?四、身体素质； 五、销售能力：１、创造能力;2、判断及察言观色能力;３、自我驱动能力;4、人际沟通得能力;５、从业技术能力；6、说服顾客得能力。 第八章员工守则及职责?? 第一章房地产基础知识培训 ?一、房地产得概念 ▲房地产得含义 房地产具体就是指土地、建筑物及其地上得附着物,包括物质实体与依托于物质实体上得权益.又称不动产,就是房产与地产得总称，两者具有整体性与不可分割性.包括：?a）土地?b）建筑物及地上附着物?c）房地产物权?注:房地产物权除所有权外，还有所有权衍生得租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业得区别?房地产业就是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动得具有高附加值得综合性产业，它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它得生产结果就是建筑物或构筑物.房地产业就是发包方，建筑业就是承包方，房地产业归属为生产与消费提供多种服务得第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工得部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间得关系及差异?房产指各种明确了权属关系得房屋以及与之相连得构筑物或建筑物；地产就是指明确了土地所有权得土地，既包括住宅或非住宅附着物得土地（以及各地段），又包括已开发与待开发土地。我国得地产就是指有限期得土地使用权。房产与地产之间存在着客观得、必然得联系，主要包括几个方面:?a）实物形态上瞧，房产与地产密不可分; b）从价格构成上瞧,房产价格不论就是买卖价格还就是租赁价格都包含地产
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门 面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城 市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用 地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、 利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所 有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地
上海麟馥投资管理有限公司 房地产基础知识培训资料 公司内部培训资料 魏金胜 2015/9/19 本文作者魏金胜郑重声明：本文为上海麟馥投资管理有限公司内部培训资料, 违者必 严禁抄录, 究，2015年9月19日星期六。
房地产基础知识培训资料 一、房地产概念 （1）房地产的含义 房地产具体指土地上的建筑物以及基地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 其中包括：1、土地。2、建筑物及地上附着物。3、房地产物权（房地产物权除所有权外还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 （2）房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业与建筑业即存在联系也存在区别。 （3）房产与地产两者间的关系及差异 1、房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建 筑物 2、地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物 的土地，又包括已开发和待开发的土地。我国的地产指有限期 的土地使用权 3、房产与地产的关系
（1）从实物形态看是密不可分的 （2）从价格上看是相辅相成的 （3）从权属关系上看是联系在一起的4、房产与地产的区别 （1）二者属性不同 （2）增值规律不同 （3）权属性质不同 （4）价格构成不同 、房地产的特征 （1）房地产自然特征 1、位置的固定性 使用的耐久性 2、 、/—厶t. / ■ m r >r 3、资源的有效性 4、物业的差异性 （2）房地产的经济特征 1、生产周期 资金密集性 2、 3、相互影响性
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
置 业 顾 问 培训资料
目录 第一节房地产基础知识 第二节房地产销售礼仪规范第三节房地产电话销售技巧第四节房地产销售基本流程第五节房地产销售逼定环节
第一节房地基础知识 1．问：什么是房地产？ 答：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 2．问：什么是房地产业及其特性？ 答：房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房地产的主要特性有： ①房产、地产交易的不可分性。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 ④投资规模大，开发建设周期长。 ⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，
从而使房地产有着保值和增值功能。 3 问：什么是商品房？ 答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 4 问：什么是外销房？ 答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 5 问：什么是内销房？ 答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 6 问：房地产开发所具备的五证？两书？ 答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划 部门核发，《建设工程施工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。两书指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 7 问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一
房地产代理公司销售培训体系
【房地产代理公司销售培训体系】第一章培训手册之销售管理制度 销售人员的基本要求 （一）基本要求 1、职业道德要求：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制度；为人诚实、正直。 2、基本素质要求：具有强烈敬业精神，有团队合作的意识。 3、礼仪仪表要求：着装得体，干净整洁；统一着公司制服；仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。 （二）专业知识要求 1、了解公司的历史和项目的特点； 2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等； 3、了解当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等； 4、掌握房地产市场开发各环节（设计、建造、销售和物业管理）的基本知识； 5、有一定的营销知识和技巧，懂得市场调查和分析的方法； 6、熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规； 7、了解一定的财务知识。
（三）知识面要求 尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。 （四）心理素质要求 具备信心、恒心和沉着，不畏困难和挫折。 （五）服务规范及要求 原则：树立顾客全面服务的观念，顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。 （六）培训目的 1、熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念； 2、培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解； 3、学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要。 售楼人员工作职责 1、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章制度。 2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如违规，按人事管理制度执行。 4、上班时间认认真真，不大声喧哗、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按制度罚款。 5、上班时间配戴工牌着工装。 6、注意自己的言谈举止、服装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好销售工作。 7、如有特殊情况需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可
新员工培训管理办法 第一章总则 第一条本办法适用于XX房地产开发有限公司（以下简称公司）的全体新员工。 第二条公司实行“先培训、后上岗”原则。 第三条培训目的：新员工培训是指企业为新员工介绍有关公司的基本背景情况，使员工了解所从事的工作的基本内容与方法，帮助员工明确自己工作的职责、程序、标准，并使他们初步了解企业及其部门所期望的态度、规范、价值观和行为模式等，从而帮助其顺利地适应企业环境和新的工作岗位，提高工作绩效。 第四条培训的主要内容：新员工通识训练、部门内工作引导和部门间交叉引导。 第二章培训管理 第五条新员工培训是该员工的部门负责人及公司人力资源部的共同责任，最迟不应超过报到后一个月内执行。 第六条凡公司正式报到的员工试用期满，但由于个人原因尚未参加新员工培训，不得转为正式员工。 第七条参加新员工培训的员工在培训期间如遇临时状况需请假者，请按《员工培训出勤管理规定》执行。并在试用期内补修请假之课程，否则，仍不得转为正式员工。 第八条人力资源部应为每一位经过培训的员工开具培训证明 第九条培训结束后，进行考核。合格者，获得结业证明；不合格者，重新培训。 第十条未参加新员工培训的员工，不得参加其他训练（如岗位技能培训）。 第三章通识训练 第十一条通识训练是指对员工进行有关工作认识、观念方面的训练，以及培养员工掌握基本的工作技巧。 第十二条新员工通识训练由人力资源部及各部门行政人员共同组织，人力资源部负责实施。 第十三条人力资源部向每位正式报到的新员工发放《员工手册》。
第十四条培训内容：公司历程、规模和发展前景、企业文化、公司理念、组织结构、相关制度和政策及职业道德教育等。 第四章部门内工作引导 第十五条部门内工作引导应该在新员工通识训练结束后进行，其责任人为部门负责人。 第十六条部门负责人代表部门对新员工表示欢迎，介绍新员工认识部门其他人员，并协助其较快地进入工作状态。 第十七条部门内工作引导主要包括：介绍部门结构、部门职责、公司管理规范及福利待遇、培训基本专业知识技能、讲授工作程序与方法、介绍关键工作指标等。 第五章部门间交叉引导 第十八条对新员工进行部门间交叉训练是公司所有部门负责人的共同责任。 第十九条根据工作与其他部门的相关性，新员工应到各相关部门接受交叉培训。 第二十条部门交叉引导主要包括：该部门人员介绍；部门主要职责；本部门与该部门联系事项；未来部门之间工作配合要求等。 第六章新员工培训评估 第二十一条通识训练结束后由人力资源部组织新员工测验和座谈，不合格者应参加补充训练。 第二十二条部门主管负责就部门内工作引导对新员工进行测验。不合格者需有针对性的重修，一个月内如果不能完成培训，则该员工不予转正。 第二十三条新员工培训结束后人力资源部将培训记录归档。 新员工培训合格者，进入上岗试用期。 需要更多的管理制度，请到