上海住宅市场出现“经典房型”
文章来源：解放日报所属类型：市场动态
房型是市民购房中重点“考核”的几项指标之一。前不久刚刚结束的“上海市优秀住宅”评选中，５３个楼盘获得了“优秀房型奖”。得奖住宅显示：经过十年左右的“市场闯荡”，上海的房地产市场上，一种“经典房型”已浮出水面。
市住宅发展局副总经济师王安石告诉记者，在代表上海住宅建设水平的“优秀住宅”评选中，虽说各楼盘在局部处理上各不相同，但最终获得专家和市民共同认可的房型，不约而同地选择了南北通透、动静分离的方式。具体说来，在住宅进门的公共区域中，朝南设计客厅，朝北为餐厅、厨房、公共卫生间，厨房与餐厅相连并设操作阳台。穿过厅后，是集中的私人区域，包括主卧、次卧、书房等，一般分布于过渡性空间———
过道两侧。这种被称为“Ｔ型房”的住宅由于朝向合理，通风性能强，并考虑到主人居住的私密性要求而备受推崇，成为上海住宅市场上的“经典房型”。
据了解，“经典房型”的面积一般控制在９０－１３０平方米左右，以二室二厅、三室二厅为多，客厅面积在３０平方米左右，餐厅面积１０平方米上下，卧室则以１１至１７平方米为合理。在“经典房型”的运用中，有两个设计理念逐渐引起重视。一是储藏空间的安排。与以往简单的半封闭格局的“壁橱”不同，如今住宅建设中通常把储藏空间设计成全封闭独立进入式空间，面积在３平方米以上。储藏室解决了大量琐碎物品的摆放问题，逐渐被广泛运用，一些住宅还考虑了储藏室内部的设计，以便将物品更合理归类。
另一个引人注目的现象是凸窗和低窗等大窗户运用。这类窗户一般外凸于墙面５０厘米以上，与地板的距离也由原先的１米以上降低为５０－６０厘米。窗户面积的增大提高了观景效果，住户不但可以在外凸的窗台上摆放各类装饰物品、花草等，更可安座其上，观景、对弈，好不惬意！使用大窗户的缺点是会使户内私密性相对减小，节能保温效果较差。但有关人士认为，通过新技术的运用，这一遗憾完全可以弥补，最终，人与自然将进一步“亲密接触”。
静安行情将走高
文章来源：解放日报所属类型：市场动态
今年上半年，静安区交易价格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品质、高售价物业供应量不足。
上半年，区域商品房交易面积２７ ８万平方米，交易额１５ ５亿元，比去年同期增长１６ ２％和８ ３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年主要交易基本集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。
２０００年至２００１年６月，区域单价始终在６０００元这一关口来回小幅震荡。一方面说明市场对于目前区域行情基本确认，住房成交较为稳定，另一方面显示市场需要突破，６０００元是一个较
为敏感的单价。专业人士对静安区市场作如下评价。
一、目前区域主流市场格局尚未改变，扭转大局时机
尚不成熟；
二、中档楼盘供应量占极大比例，高档物业较少；
三、其他高档区域产生对静安区市场压力；
四、开发商对于价格操作较为保守，相互观望心态浓烈，信心不足。
与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，未来供应量控制良好。中高房源的稳定已经成为房产市场的中坚力量，在供应量不足的情况下价格有上升趋势；高价位房源的入市将大幅冲击价格行情，未来市场格局基本确认。
目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，并且在未来几年内，行情有屡创新高的可能，主要体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局影响越来越小；高档房源供应充足，市场价格逐步确认，并且为中档房源打开价格上升空间，有利于总体价格的抬高，未来的市场上升行情一触即
拎只皮箱轻松入住菜单式装修房明年将达３万套
文章来源：新闻晚报所属类型：市场动态
本报讯据市住宅发展局产业处透露，目前购买菜单式装修的市民中，７０％以上是４０岁以下的年轻人，大部分人有过一次装修经历，投资性购房客户则呈上升趋势。
为适应年轻市民特殊需求，不久，本市菜单式装修还将新添“乐富单元”，建筑面积从５１－１７７平方米，房型从一房一厅到四房二厅齐全，除了装修的常规菜单外，还提供家具套餐、生活电器、日常用具等，年轻市民只要拎一只皮箱，便能轻松入住。
对未来的菜单式装修市场，产业处李处长说：今年上海的目标是做到３０００套，明年达到３万套，后年力争达到１０万套。为了控制菜单式装修的质量，则要求装潢监理全过程见证：即材料到场见证、隐蔽工程施工见证、施
工前道工序与后道工序之间见证。
至于敏感的菜单式装修价格，李处长介绍：政府推荐的２２项产品目录即将出台，在试点楼盘，则要求发展商贴出使用建材的市场价与实际进价，以供市民监督。
楼盘营销策略创新
杜伟
伴随着房地产业的理性化发展和房地产市场竞争的日趋激烈，过去简单的楼市买卖概念已被淘汰，精明地开发商对传统的营销模式进行革命，把先进的营销理念引入房地产市场，以奇招制胜，使自己的企业和楼盘在千军万马中脱颖而出。在刚刚闭幕的成都住宅暨房地产大型交易会上，160余家开发商对参展的200多个楼盘进行了精心包装，并铺之以独特的营销策略，取得了无限风光。对这企业的致胜之道进行分析，并探索和预测房地产市场营销的策略创新，将对处于“春秋战国时代”的房地产企业在新世纪稳步发展具有一定启示意义。
知识营销
悄然临近的知识经济时代使企业营销法则开始发生变化，企业营销活动不同再只关注物质的分配，更强调通过相关的知识的传输，为消费者提供更多的应用支持，以此确立新的产品概念和市场秩序，引导消费者产生对新产品的现实需求。在这一背景下，以知识普及为前导，以知识推动市场的营销新思想，逐渐为一些精明的开发商所接收。他们开始抛弃传统的急功近利观念，积极介入知识营销的策略创新，通过开展的大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也增加了消费者对开发商的认同感。在本次房交会上，几乎近一半的开发商所推的楼书，都利用大量篇幅对住房贷款、购房程序、税费标准等知识进行了详细介绍；不少开发商还专门印刷了大量DM单，对百姓如何选房、购房提供知识参考；几乎所有的售楼人员都能对消费者提供丰富的购房咨询，而不权权是单一推销自己的楼盘。
文化营销
任何社会成员都生长在一定时代的文化氛围中，他们需要的不是钢盘水泥的丛林，更渴望居家之中的文化内涵。针对这一现象，不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，而且还注意通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，力争给参观咨询者展现一种高品味的美好生活蓝图。在本次房交会上，如府河音乐花园、凤凰栖、香榭名苑、蜀风花园城、鸿禧花园等都注意在现代文明中凸现文化特征，让人感受到英华内使用的深厚文化低蕴。如府河音乐花园将各居住区被整齐规划在贝多芬花园、维也纳森林花园、巴赫广场、瓦格纳花园中，强调“音乐是流动建筑”、“建筑是凝固的音乐”，并请来专业人士，在展位现场进行小提琴演奏。乐民房屋推出的“凤凰栖”，在住宅设计中充满了浓郁的中国民族文化气息，展厅内所有员工都着统一的传统中式服饰，楼书以一个大大的“龙”字为背景主题，展厅的布置也用传统的中国民族画为背景。蜀风花园城则吸收了川西居民多傍水而建、以院落为基本单位的特点，建造成傍水而建的田园气氛，在售楼书上则以川西民宅的坡屋顶和建筑细部为基本元素来展现其独特的西蜀民居人文背景。
关系营销
顾客是企业生存和发展的基础，市场竞争实质上就是争夺顾客，因此，建立并维持与顾客的良好关系便成为企业营销成败的关键。如果开发商能置身于社会经济大环境，清醒地认识到企业营销乃是开发商与消费者、供应商、政府机构和社会组织发生互动作用的过程，并把建立与发展个人和社会及组织的良好关系作为房地产市场营销关键变量，必将对传统营销理论带来一次全新的革命。这种关系营销则使以消费者为中心的观念得以回归，同时也有助于产生口碑效应，产生替代公众媒介的作用，为开发商带来理想的宣传效果。在本次交易会上，得榭名苑与四川青年报举办的“21房产购房沙龙”联手推出了羊西名宅风景线读者有奖参与活动，搭建起开发商与购房者二者之间的桥梁，活动起到了良好的效果。
个性营销
现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。具体到房地产营销中，现在不少开发商不潜心研究市场需求，
注重概念炒作，以致盲目跟风现象严重，动辄“绿色住宅”、“环保小区”、“欧陆风情”，消费者到现场一看，才发现背后的房地产品几乎千篇一律，风格雷同。好在已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，他们把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营销人性空音质营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑处型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。在本次房交会上，不少开发商推出了多变户型，以满足不同购房者以及同一购房者不同时期的房型需求。特别值得一提的是成都置信实业公司倡导和实践的“携手共建理想家园”的住宅开发营销模式，让潜在购房者参与和体验住宅的房型设计、社区规划、环境格局、建材选质，质量监理等全过程，根据购房者的不同个性需要，进行产品设计和修建。这与过去的传统被动购房方式相比，堪称特色，在如何优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、创造适宜的人居结构功能、营造人与自然和合共生的社区人文环境方面，开辟了一条开发商与居住者携手合作，保证消费者个性发挥和宣扬的一条特色营销之路。而另一些开发商则针对目标客户群，突出强调自己的个性特色。比如新绿季节，无率是房型设计，不是广告宣传，都注意凸现了项目“新雅皮生活寓所”潮流先锋的个性空间的特征。
环保营销
居住消费是人们生活消费的主要部分，居住环境对生活质量的影响日趋重要。随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。在这一背景下，开发高应该以环境保护为营销理念，改变过去寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然合共生的理想家园。在本次房交会上不少开发商继续推出生态概念。在楼盘展示上也独具一格，如幸福春天的展位比大厅高出两个台阶，整个墙面采用草绿作底色，地面植草坪，旁边的小区沙盘为纯粹环境沙盘，除林木、道路和外观设计外，楼盘只标明位置，全无模型在内，让人耳目一新。不少楼盘还在凸现房型的环境特色上下功夫，如新少城户型设计的“四大明住”特征，可以保证每间房屋都充足的阳光和清新的空气；爱舍尔花园则推出空中花园系列，在每套房内种树植草，凸现立体绿化特色。
网络营销
传统的房地产市场营销渠道大致有开发商自己销售、进驻房地产交易市场、委托中介公司借和参加房交会展销等，随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场营销将出现渠道创新，其一便是利用Internet网络资源，进行网络营销。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。这样一种营销方式，通过互联网双向式交流，可能打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形设计和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家俱布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。在本次房地产交易会上，不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，借助房地产交易中心的“房交在线”展示自己的产品，为企业和产品进行宣传和推广。可以预见，随着电子商务的不断发展，房地产开发企业直接采用网络营销，通过网上购房将是未来的发展方向。
加入WTO对我国房地产业的正负影响比较
加入世界贸易组织（WTO）是我国政府的一项重大战略举措。这是我国融入经济全球化的现实
需要和必然趋势。加入WTO，意味着中国即将全面参与到经济全球化的战略环境里，意味着中国已
经进入到通过全面开放来促进国内改革的崭新阶段，同时也意味着国内各类产业即将融入到“国内竞争国际化、国际竞争全球化”的大潮之中。加入WTO对我国房地产业的影响将是历史性的和空前的，它既是我国房地产业的一次难得的发展机遇，又是一次严峻的挑战。因此，我们必须辨证地分析加入WTO对我国房地产业的影响。
一、加入WTO对我国房地产业的正面影响分析
加入WTO是我国经济即将面临的一次前所未有的发展机遇，也必将对我国房地产业的发展产生深远的正面影响，主要表现在：
（一）加入WTO有利于增加房地产业的市场需求
1、能够增加外销房的需求。加入WTO，必将逐步扩大报务贸易的市场准入，包括银行业、保险业、证券业、电讯业、法律服务、中介咨询、建筑设计、工程、旅游业等专业服务领域的开放，外资将被允许进一步进入中国市场。这必然使我国涉外经济活动会更加趋于频繁，国际交流，特别是经贸的交流会刺激境外大企业、机构纷纷驻足于我国各大城市。我国境外人流量和物流量会在现有的基础上，有一个较大范围的增长。这些必将对中国经济整体运行产生有力地推动。而整体经济状况的活跃与房地产这一较为敏感的行业休戚相关。随着外商来华投资建厂规模的日益扩大，外商在银行业、保险业、中介服务业等开设分支机构和营业场所不断增多，以及外商进驻人员的大量增加，必然会带动我国各大城市的工业厂房、办公用房、营业用房和购租住宅的需求大大增加，从而在很大程度上缓解我国商品房大量空置的问题。
2、能够增大我国城市居民的住房消费空间，刺激住房有效需求的扩大。加入WTO后，由于关税税率大幅下调，进口商品价格会明显下降，也会带动国内商品的成本和销售价格降低。受收入效应的影响，居民实际收入上升，可用于购房的资金将会增加，必然刺激住房消费的增加。同时，大量外资企业的进入，对本地高质量人才的需求会明显增加，这会使一大批人才进入外企工作，成为白领，收入水平大大提高。这一群体大都能比较年轻，具有较高的素质和水平，随着收入的提高，他们也将成为高档住宅的主要需求群体。
3、有利于增加郊区住宅的潜在需求，加快我国城市住宅的郊区化进程。加入WTO后，由于汽车关税地出现明显的降低，城市居民汽车拥有量将会大幅度增加，居民上下班、购物的交通条件日益便捷。人们出行方式的变化，必然引起居住观念发生相应的变化，从而居民购房会倾向于选择环境较好的近郊区地段，因此，临近郊区的房地产前景看好，潜在需求巨大。这不但会加快我国大城市的住宅郊区化进程，还会为发展中小城市和大城市的卫星城提供了良好机遇。
（二）加入WTO能够优化房地产业的市场供给
1、有利于外商对房地产业投资规模的扩大，增加房地产市场的有效供给。目前，我国大城市中均有一些境外开发商，除北京、上海等少数大城市外，其投资规模普遍较小，而且，真正国际性的房地产开发机构目前到中国来的很小。其中一个较为重要的原因就是我国房地产市场的透明度较低，市场游戏规则混乱，房地产投资的非经营性风险较高。加入WTO，会大大增加中国市场的透明度，房地产市场游戏规则也地日益规范，外商房地产投资的非经营性风险会大大降低，从而增强外商的投资信心，有利于吸引更多的外国企业进入中国进行房地产投资，进而增加房地产市场的有效供给。
2、有利于商品房供给数量的增加和质量的提高。加入WTO后，许多国外高科技含量的产品的关税将大大降低。发达国家的新型的符合环保要求的建筑材料将会抢滩中国市场。这样就有望降低房地产开发商的建筑成本，提高建筑的整体水平和质量，减少因为建筑材料而引起的纠纷。这样，房地产开发商的开发成本和风险将因此而降低，这将导致房地产开发商商品房供给量的增加。外商投资引入先进设计、技术和设备，特别是高科技、智能化，促进商品房供给质量提高。同时，加入WTO，进来的不仅仅是低价高效的建筑材料，还有高水平的设计规划的公司和机构。他们将给中国住宅的建筑设计和规划带来全新的理念。再辅之以进口涂料、彩色钢窗等国际流行的新颖建材在普遍住宅的建设过程中的大量应用，这必然会引起一场住宅业理念的革命。
（三）从长期看，加入WTO有助于国内房地产价格的上升
从短期看，关税降低，进口建材价格下降，建筑成本随之下降，加之竞争，加剧国内建材市场价格也会不同程度下降，短期内房价趋降。但由于房地产市场的开放，高档物业需求量的增加，会使沿海地区城市的土地供应量更加紧张，国外房地产企业的进入使得竞争将更加激烈，土地成本（主要指地价）将会上升。在配套和其他费用没有太大变化的情况下，北京、上海、天津、广州和大连等沿海大中城市中心地段的房地产价格会上升；一些小城市由于建材价格的下降，房地产价格会有小幅度下降。因此，长期来看，由于房价构成的一些不合理收费将逐步取消，税费日趋规范，房地产价格的中长期发展趋势将是稳中有升。
（四）加入WTO有利于实现房地产业融资渠道多元化，促进房地产金融的完善
加入WTO后，我国将对国外金融服务放宽政策，扩大开放地域，放松市场准入条件，扩大外资金融机构业务范围，允许外资金融机构向中国公民提供服务。外国金融业在中国市场上的空间的拓展，受益的将是所有依赖金融支持的得以发展的行业，其中房地产业是受益较大的行业。这会主要表现在以下几方面：
1、外资金融机构的进入带来巨额资金，将会拓宽房地产融资渠道。现在国外金融机构只局限于在上海、深圳等极少数沿海城市开展业务，加入WTO后，国外金融机构会在大量进入中国，可以改变现在房地产融资主要是靠国内银行贷款的单一格局，使得房地产开发的融资更加多元化，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等都会有所上涨。而且，外资保险业也会大量介入中国房地产业，给中国房地产业带来一些发展较为完善的保险品种，如住房抵押贷款保险，这必然也会增加房地产的融资方式。
2、有利于房地产金融业务范围的拓展和业务量的增加。目前我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、自付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市发展缓慢，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1%，与发达国家20%的比例相差甚远。加入WTO后，外资银行会大量进入房地产信贷领域，它们的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种，贷款手续简便。这不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房消费信贷需求。
3、能够推动房地产金融从业人员素质和行业水平的提高。长期以来，我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惜贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。加入WTO后，在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。
此外，加入WTO后，国外的一些大财团敢会进入我国，它们同样也会关注具有极大潜力的房地产市场，从而也会为我国房地产业提供新的金融支持。
（五）加入WTO能够促进我国房地产业整体水平的提高
加入WTO后，外资大量进入我国房地产业，带来了先进的经营理念、运作方式和管理模式，这有利于改变我国房地产业的粗放经营状态，提高全行业的整体水平。长期以来，我国房地产中介代理、仲裁、信息咨询、评估、抵押、担保、保险以及物业管理等中介服务行业发展滞后，一直影响着房地产业迅速成长。加入WTO后，随着国外发达的房地产中介服务结构和公司不断进入我国房地产中介市场，一方面会使国内房地产各种中介服务机构和企业面临国外同行的竞争，另一方面也将促进它们与国际接轨。如美国21世纪不动产公司已进入中国市场，无形中规范了国内中介交易市场。这些都有利于加速房地产业整个行业的优胜劣汰，同时也为一些实力雄厚的大型房地产企业步出国门创造了良好的条件。
二、加入WTO对我国房地产业的负面影响透视
加入WTO是一把“双刃剑”，它对我国房地产业的发展既会产生许多正面影响，同时又会带来一些负面影响。具体就来，其负面影响主要表现在以下几方面：
（一）加入WTO会增加国有在中型企业的经营困难和一些传统行业的调整难度，在一定程度上降低了房地产的市场需求
加入WTO后，国家长期实行的汽车、石化、银行、证券、保险、电信以及服务业等行业的保护制度和政策将受到冲击，而且境外的商品将会以其优良的性能和低廉的价格大量涌入国内市场，这必然会增加一些中有大中型企业的经营难度，甚至可能导致一批企业破产关闭。同时，虽然外资企业和公司的进入将带来的沿海城市商档住宅的需求的增加，但是，加入WTO后，传统的劳动密集型工业，如建材业、纺织业等由于技术落后，产品质量不高，经营管理体制不够完善，营销机制不够灵活，将首先受到外资企业进入的冲击。同时由于规范的市场规则的逐步建立，这些行业将不再受政府的保护。调整的结果将是这些行业企业的倒闭和破产。而目前我国社会保障制度不健全，因此这些企业和行业职工的收入水平将会下降。另外，由于市场竞争的影响金融机构进行裁员，也会导致一部分人的收入水平下降。因此，加入WTO后，短期内房地产需求中的中低档住宅需求可能呈现下降趋势，但时间不会太长。
（二）加入WTO将会加大国内房地产企业的竞争压力
加入WTO后，境外的房地产开发企业、房地产中介企业将会大量涌入国内，这必然会加剧目前已经较为激烈的房地产业的市场竞争。主要表现在：
1、房地产开发企业。目前，国内房地产开发企业平均资产规模普遍较小，以北京、上海为例，其房地产开发前10名大企业只拥有本地市场份额的15-22%左右，最大的房地产开发企业尚不及美国房地产开发企业资产规模的10%。而且经营机构相对落后，除了极少数是按《公司法》建立起来的有限责任公司和股份有限公司之外，许多开发企业运作很不规范，难以按市场规律要求去适应市场变化，缺乏竞争和创新观念，管理水平和员工素质低下，抵御WTO冲击能力较差。
2、房地产中介服务企业。目前，我国房地产行业各种中介服务公司较多，但资金规模小，运营方式陈旧、经营范围狭窄、管理水平低下，经营法律手续并不健全，短期效应明显；物业管理企业多数带有依附性，管理模式和观念落后。加入WTO后，随着中国服务业市场的放开，外资房地产中介服务业凭借其经过数百年发展积累的经营管理经验和雄厚的资金实力，将在与国内房地产中介服务企业的竞争中处于绝对的优势，这必然会导致国内房地产中介服务行业中那些竞争力不强的企业破产或被外资兼并。
（三）加入WTO将会使房地产受到国外先进技术的挑战
“科技是第一生产力”。科学技术水平十分落后的中国房地产业在加入WTO后所面临的压力是巨大的。以住宅业为例，我国目前的住宅产品的品种仅仅是美国的5%，从业人员年竣工面积仅为发达国家的20%，劳动生产率仅及发达国家的30%-50%，而单位耗能却是同等条件下发达国家的3倍；科技进步对住宅业的贡献率，据1994年的统计为25.4%，而发达国家为50%-70%。从住宅产业化必须经过的“模数化——标准化——工业化——产业化“的历程来看，我国住宅产品的模数化问题尚未真正解决。也就是说，我国的房地产业基本上还是一种粗放经营的模式，多数住宅还停留在“砖瓦加钢筋水泥”阶段。加入WTO后，国外制造商可以不经过政府中间人进出口，直接批发和销售住宅产品，还可以从事售后维修服务；我国还将允许外商占有电信服务业的49%-50%的股份，允许其投资因特网服务公司；进入中国的开发商和建筑商还会带来先进的大型施工机械和施工技术与管理经验。这些必然会促进我国住宅智能化水平的提高和整个行业的技术进步。但是，我们的多数房地产企业都还缺乏运用这些技术、操作这些先进设备、实施这些管理办法经验和人才准备。不少正在兴建的小区中，连加入WTO后汽车猛增而必然增加的车位问题都未考虑，更谈不上符合国际惯例的、今后也必然实施的停车自动化管理。
（四）加入WTO将会造成国内房地产企业的大量高级人才流入外资房地产企业
世界银行驻中国代表处首席经济学家迪帕克曾指出：“中国在资源流动上的存在的问题是：劳动
力自由流动程度不高，资本流通不畅”，加入WTO后，“中国应该首先增强劳动力和资本等资源的流动性”。这说明，人才流动性的增强是中国加入WTO后的必然趋势。
加入WTO后，国外房地产企业将全方位地进入，它们凭借其雄厚的实力、优厚的待遇和先进的办公条件，势必将更大规模地吸纳中国房地产企业的人才。房地产企业的外商独资企业、中外合资企业及国内民营企业与国有企业之间的“高级人才争夺战”必将愈演愈烈，国有房地产企业的“冗员沉淀”问题将更加严重。以与房地产密切相关的金融业为例，近年来，新建立的各类金融和保险机构，其骨干队伍基本上都是从我国四大国有商业银行的优秀人才中流失而去的。再以发展最快的电信业为例，摩托罗拉中国公司的1.2万余名员工中，99%是由内地各高校培养出来的，其中，硕士及硕士以上学历占70%。从这些可以看出，加入WTO后中国房地产企业将面临严重的人才流失问题。
（五）加入WTO将会使与房地产业密切相关的建材行业受到严重冲击
对与房地产密切相关的产业而言，加入WTO后受冲击最大的当属建材行业。我国的建材工业是大而不强，虽然水泥、平板玻璃、粘土实心砖产量都是世界第一，但几个主要支柱产品在国际市场上几乎没有市场份额，高档建筑卫生陶瓷和装饰材料每年进口多于出口；4亿多吨的水泥年产量中，国企达标产品只有4000多万吨；至于一些高技术含量、高附加值的产品，国内现在几乎都无法生产。特别是目前我国在发展新型建筑方面，其技术能力、生产能力都处于滞后状态。
加入WTO后，国外优质的涂料、彩钢窗、室内装潢材料、建筑卫生陶瓷等新型建筑材料将会大批量进口，在使我国住宅建材发生深刻变革的同时，必然会直接冲击国内建材行业的发展。目前，新型建筑材料的关税普遍较高，如电梯、中央空调等设备，关税普遍在30%以上，入世以后，关税将会降到百分之十几，那时，国内建材产品将无法与国外建材产品竞争，国内建材行业将面临严峻的考验。
（六）加入WTO将会使国内房地产业受国际经济变化的影响越来越明显
加入WTO后，标志着中国经济与世界经济融为一体，世界经济全局和区域的变化，对我国经济的影响越来越直接，而房地产业的发展与经济发展呈高度的比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。国际经济对国内经济的影响除了正面影响外，其负面影响主要表现在以下两个方面：
1、如果国际经济产生较大波动，国内房地产业必然首当其冲。国际经济环境的不稳定状况必然会波及我国房地产业，造成国内房地产业的波动。
2、由于房地产业具有较高的回报率和投机性，极易吸收大量的外资投入。如果我国政府对此不进行有效监管控制，很可能造成经济结构、债务结构失衡，甚至形成房地产“泡沫经济”，进而影响整个国民经济的健康发展。
从上述分析中可以看出，加入WTO对房地产业的发展既会产生有利的影响，又会产生不利的影响。但从总体上看，利大于弊，机遇大于挑战；近期看可能是利弊相当，长期看则是利远远大于弊。
上半年上海房地产市场统计数据分析
今年上半年，上海房地产市场总体上供求平衡，土地一级市场
供应严格控制，商品房销售增势强劲，存量房屋交易快速攀升。
新增经营性项目土地出让面积为21万平方米，较去年同期减少
90.9％。新增经营性项目土地出让加强了控制力度，将逐步转变为招
标、拍卖。
今年上半年和去年同期比，房地产开发投资额增加23.1％，商
品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加15.4％和38.8％，完成
土地开发面积增加119.3％。
由于执行新批准预售标准，今年上半年商品房批准预售面积比
去年同期减少23.7％，其中内销商品房比去年同期减少23.2％，而
外销商品房比去年同期减少28.9％；商品房批准销售面积比去年同
期增加15.3％。
内销商品房预销售与去年同期比较，预售增加26.9％，达758
万平方米，销售登记增加26.1％，达950万平方米。上半年内销商
品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.557，实现了实际
预售面积大于批准预售面积。
外销商品房销售与去年同期比较，预售增加3.2％，达15万平
方米；销售登记增加3.3％，达50万平方米。
销售的外销商品房中，住宅占73.3％，办公占14.6％，三产占10.5
％，其他占1.6％。销售的内销商品房中，住宅占95.3％，办公占1.6
％，三产占2.4％，其他占0.7％。
个人购买商品房比重继续攀升，内销商品房销售登记中属个人
购买84136套，占95.9％，比去年同期上升2.3个百分点，预售中属
个人购买63058套，占98.5％，比去年同期上升1.5个百分点。外销
商品房销售登记中属个人购买2294套，占83.9％，预售中属个人购
买856套，占97.9％。
内销商品房销售登记排名为浦东、闵行、徐汇、宝山、普陀，
分别占市区销售量的24.0％、21.2％、10.8％、7.1％、6.8％。内销
商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁，分别占市区预售总量
的19.7％、14.6％、11.7％、10％。
存量房交易继续快步上升，比去年同期增加97.7％，为619万
平方米，已达到商品房销售量的61.9％。其中住宅占73.9％。
已售公房上市出售成交31164套，交易面积159.4万平方米，占
总存量交易面积的25.8％，比去年同期增加69.7％。上市平均出售
价为每套13.03万元，平均出售单价为每平方米2547元，比去年同
期增加309元，平均建筑面积为51.16平方米。
已备案的全市差价换房总成交为6236户，总成交面积18.3万平
方米，其中转让4700户，面积10.8万平方米，金额2.9亿元；交换
1536户，面积7.4万平方米。
全市房地产抵押建筑面积达2701万平方米，比去年同期增加42.4
％，其中期房抵押建筑面积为1028万平方米，约5万件，个人（私
有产权）抵押4.98万件，703万平方米。
1－6月房地产市场信息数据
------------------------------------------------------------------------------------------
2001年上半年2000年上半年同比％
------------------------------------------------------------------------------------------
1、房地产开发投资额2445258万元1986468万元23.1
2、新增经营性项目土地出让面积209785平方米2300052平方米-90.9 1）内销商品房土地出让面积309785平方米2173072平方米90.3 可建建筑面积515273平方米4114199平方米87.5
2）外资内销商品房土地出让面积0平方米89642平方米-100.0 可建建筑面积0平方米216319平方米-100.0
3）外销商品房土地出让面积0平方米37338平方米-100.0 可建建筑面积0平方米22286平方米-100.0
3、批准拆迁面积256421平方米1475983平方米73.9
居民1821820平方米/28798户1135921平方米/29445户60.4
单位744601平方米/921户340062平方米/618个119.0 4、完成拆迁面积2357155平方米1546516平方米52.4 居民1770203平方米/26980户1189840平方米/26851户48.8
货币化金额157847万元/10496户100607万元/8890户56.9 单位586952平方米/785个356676平方米/571个64.6 5、完成土地开发面积690399平方米314891平方米119.3
6、商品房新开工面积9089660平方米7876680平方米15.4
7、商品房竣工面积4298042平方米3095774平方米38.8
8、商品房批准预售面积4965378平方米6504200平方米-23.7 1）内销商品房批准预售面积4618835平方米6017000平方米23.2 2）外销商品房批准预售面积346543平方米487200平方米28.9 9、已登记的商品房预售面积7730990平方米6120268平方米26.3 1）内销商品房预售面积7678948平方米5972875平方米26.9 2）外销商品房预售面积152042平方米147393平方米3.2
10、商品房批准销售面积11988378.63平方米10399195.4平方米15.3 1）内销商品房批准销售面积10964739平方米9404330平方米16.6 2）外销商品房批准销售面积1023640平方米994865平方米 2.9 11、已登记的商品房买卖面积9996460平方米8017253平方米24.7 1）已登记内销商品房买卖面积9498364平方米7534940平方米26.1 内销商品房成交金额2759098万元2225103万元24.0
2）已登记外销商品房买卖面积498096平方米482313平方米 3.3 外销商品房成交金额439022万元485429万元9.6
12、已登记的存量房买卖面积6190892平方米3130836平方米97.7
存量房交易成交金额1298082万元623699万元107.8
1）已售公房上市成交面积1594303平方米939276平方米69.7 已售公房上市成交金额405937平方米210178万元93.1
13、已备案差价换房成交面积182539平方米384697平方米-52.5 1）转让面积108438平方米149469平方米27.5
2）交换面积74101平方米235228平方米68.5 14、商品房抵押建筑面积27008322平方米18970374平方米42.4
1）期房抵押建筑面积10279880平方米7439160平方米38.2
2）现房抵押建筑面积16728442平方米11531214平方米45.1 15、已登记备案的房屋租赁面积1229323平方米1192276平方米 3.1
绿色住宅：自然＋健康＋节能
在热热闹闹的房地产市场中，“绿色住宅”、“生态住宅”、“环保住宅”、“可持续发展的住宅”如同一个个令人欣喜的跳动音符，给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想，也成为发展商推广项目的新卖点。
所谓“绿色住宅”，是根据当地的自然环境，运用生态学、建筑学的基本原理及现代科学手段，合理安排并组织住宅建筑与其它相关因素之间的关系，使住宅和环境等成为一个有机的结合体。“绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，“绿色住宅”以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。
实现人居与自然的高度和谐
最近几年，随着我国房地产市场竞争的加剧，一些房地产商纷纷打出了“绿色牌”，试图以“绿色住宅”吸引消费者。像什么“环保小区”、“生态小区”，直撩拨得消费者有些找不着北。有的房地产商确实营造出幽雅，温馨的环境，而有些房地产商打“绿色牌”完全是一种商业炒作，“绿色住宅”的理念根本没有纳入他们的建设中，有些项目甚至只是简单地种点花草或是打着某种新型环保节能产品的旗号。
几年前，房地产界流行一句话：坚决盖楼，寸土不留！对开发商而言，多一平米，就意味着多赚一大把钞票。眼下世道变了，消费者多是散户，开发商也打起精神，不得不重视环境设计，然而多数还是将一幢幢住宅安顿之后，见缝插针地种点花草或搞点水景，使环境设计成为点缀。“绿色住宅”不只是强调绿化，从规划上看，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。另外，具体设计上，必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。另外，具体设计上，注重绿化布局的层次，风格与建筑物要相互辉映，注重不同植物各方面的相互补充融合，同时注重发挥绿化在整个小区生态中其它更深层次的作用。绿色住宅在功能上更趋于原始状态产自然状态，最大限度地回归自然，进入一种原始自然状态之中。
目前，不少项目是先建楼后造景，然后关起大门，对社区外的环境不闻不问。有的楼盘，红线内的规划不错，但周边的土地开发失控，使自然景观遭到破坏。其实，好的绿色景观环境并不一定是华贵的。某些小区内的步道搞成大理石铺装，就有点像邻家的大妈整天穿西装，不伦不类的。有些开发商以维护草坪、维护生态为名，大量喷撒农药，这恰恰是反生态的，居民如何能呼吸到清新空气？“绿色住宅”应灵活运用景观环境，不可为之所累，而要为我所用，讲究景观环境的可达性。有“家”
要有“园”，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品。最贴切的景观设计，就是在那个具体的地块上讲究天人合一，建筑与环境相统一的设计，才能使住宅社区独具特色，焕发个性魅力。
“绿色住宅”是多种技术集成的产物，住宅设计十分重要，设计师要全过程地参与规划与建设。设计师首先考虑的应是如何把自己的作品融入到周围的大自然中，借地势地貌、借山水、借森林造势，追求作品与大自然的和谐交融，让人分不清人为还是自然，而不要用“几通一平”来人为的制造一个景观。当然，小区环境绿化日益走向“园艺化”，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与观景，自然地形与人工景点融为一体。
关注绿色就是关注健康
住宅不仅仅是居住的“机器”，还应是舒适、卫生、有益健康的空间。房地产是以营造符合人类社会发展和人性需求的健康文明新家园为最终目的。“绿色住宅”，又称健康住宅，更应把健康落在实处。首先，住宅应有益于人的身心健康，如有充足的日照以实现杀菌消毒，有良好的通风以获得高品质的新鲜空气，以及无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理健康方面，住宅既要保证家庭生活所需要的安全性、私密性，又要满足邻里交往、人与自然交往等要求。健康还有另外一层很重要的含义，是指住宅与大自然的和谐关系。住宅应尽可能减少对自然环境的负面影响，如减少有害气体、二氧化碳、固体垃圾等污染物的排放，减少对生物圈的破坏。
“绿色住宅”还必须具备良好的日照、通风、采光条件，这三者是住宅是否具备舒适性(卫生、健康)的重要因素。噪声的影响也不可小视，住宅应远离交通主干道；若在噪声声源处，应有良好的绿化隔声带。在治理光污染上，户型设计时宜采用多面朝阳的方法，使住宅充分受光，这样虽然有效面积有所浪费，但保证了住户健康，还是值得的。
随着人们对生活质量要求的不断提高，“绿色住宅”成为众望所归。真正意义上的“绿色住宅”，还有赖建筑装饰材料产品的绿色标准化，有赖家具产品的绿色标准化，有赖施工过程的绿色标准化。近年来，建筑装修带来的居室空气污染问题的相关投诉有增无减。造成居室空气污染的主要原因，是建筑装修用料包括涂料及木制家具带来的甲醛、苯、氨、氡等毒气。“绿色住宅”应该是住房环境符合国家规定的环保要求的住宅，不可对居住人的人身健康和安全造成侵害。当然，要达到“绿色住宅”的要求，不仅仅是哪一个房地产开发商的事，而是需要从选地、设计、建筑、施工、装修、装饰等各个环节紧密把关，做好预测、预控。
让节能自绿色开始
高效——生态住宅的核心内容。所谓高效，是指尽可能最大限度地利用资源和能源，特别是不可再生的资源和资源。我们知道，建筑业以及与建筑业相关的其它产业(如建材生产、运输等)消耗了大量的能源和资源。高能耗中的相当一部分是由于人为的浪费造成的，如从主观上漠视气候及其它自然条件所产生的影响，过分地依赖人工照明、空调等高能耗的机械设备，低劣的建筑质量，粗放的施工工艺以及基于高能耗的粗放的(甚至是奢靡的)生活方式。而“绿色住宅”正是要杜绝这种粗放、浪费的模式，以最低的能源和资源成本去获取最高的效益。
“绿色住宅”强调人居与自然的高度和谐，实现持续高效地利用一切资源，追求最小的生态冲突和最佳的资源利用，满足节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑寿命等目标，形成社会、经济、自然三者可持续发展的人类理想的居住地。早在几年前，一些开发商就开始尝试将“绿色”的理念融入部分设计之中，在节水龙头、节能灯上探索。节约能源和保护环境是“绿色住宅”的旗帜，它不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源(建材、水)、减少废弃物污染(空气污染、水污染)以及材料的可降解和循环使用等。
作为全方位、立体环保工程的“绿色住宅”，土地资源的节约与新型建材、新型墙体的采用是其构成内容，住宅墙体提倡使用高科技环保建材。进入住宅小区的能源在一般情况下有：屯、燃气、煤。对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。同时，应充分选用自然资源，如自然采光以节约电能，尽可能采用太阳能热水系统等。在有条件的地方，鼓励采用新能源
和绿色能源(太阳能、风能、地热、其他再生能源)。在水环境方面，室外要设立将杂排水、雨水等处理后重复使用的中水系统、雨水收集利用系统等，供水设施宜采用节水节能型。选择不会对人体产生伤害、有助于节能、尽量减少维护需求的绿色环保建材，是建造“以人为本”住宅的基本要求。如塑钢窗比传统的木窗、铁窗及铝合金窗更节约资源，且保温、隔音、隔热效果更好；用PVC管替代铸铁管，可减少二次污染等。
只有综合运用当代建筑学、生态学及其他科学技术的成果，将小区看成一个生态系统，通过设计小区内建筑内外空间中的多种物态因素，使物质、能源在小区生态系统内部有次序地循环转换，并与自然生态相平衡获得一种高效、低耗、无废、无污染生态平衡的居住环境，这样的小区才说得上是绿色小区。
“绿色住宅”不是梦
近年来，全国各地打着“绿色生态住宅”旗号的小区层出不穷，使消费者如坠云雾里。中国房地产协会副会长顾云昌不久前在贵阳透露，今后一个时期，我国将积极推行“绿色住宅”认证制度。“绿色住宅”有望成为今后住宅业的发展趋势，但要正确引导和政策扶持，才能步入良性循环发展轨道。中国房地产协会和国家环保总局已达成共识，将组织有关专家和学者，加紧进行“绿色住宅”标准的制定工作，并在适当时候启动“绿色住宅”的认证工作。
“绿色住宅”绝不是说说而已，而是有着更多的实际内涵，一座住宅小区被冠以“绿色住宅”的雅号，必须在生态环境、绿色指标等都达标的情况下才行。房地产商既然标明是“绿色住宅”，那他提供给购房者的住宅就必须是货真价实的“绿色住宅”。如果与实际情况不符，购房者完全可以依据《中国消费者权益保护法》对不法房地产商进行投诉。
绿色，代表生命，代表健康与活力，是充满希望的颜色。对于中国的房地产开发商来说，既然“绿色”已经为越来越多的普通居民所关注与青睐，那么，谁先实现“绿色”，最早被国家授予“绿色认证标志”，谁就在树立自己过硬的品牌时多了一分把握，也在抢占市场先机时多了一份保证。愿倡导“绿色住宅”的开发商，名副其实的做“绿色使者”，创建人类理想的居地。
加入WTO -- 浦东房地产业的新机遇
十年开发，使得浦东的房地产业已成为国民经济的支柱产业，拉动了整个浦东经济的快速增长。面对全球经济一体化的发展趋势及中国加入WTO的日益临近，新千年的浦东房地产业迎来了前所未有的新机遇。中国加入WTO后，在新的发展环境和空间下，将会大大推动与上海房地产专业化、规范化、规模化程度，带动浦东与上海房地产业和相关产业的发展。
1、中国加入WTO，将增加房地产发展的需求空间，中国加入
WTO后，将会同步带来房地产新的需求空间，以及新一轮的投资高潮，在以国内消费对房地产不断增加总量的基础上，将会带来国内消费之外的海外消费需求，这不仅将会改变我们目前的房地产开发的已有模式，即或资产存量，也将开辟新的市场和全面提高专业化水准。
预期分析，就市场进入程度而言，中国加入WTO后，由于受房
地产本土化影响，国外房地产开发商将不会即时大量涌入，但由于市场的需求层次变化和开发模式的转变，可以预计具有一定实力和开发能力的商家将会在中国入世之后，积极寻找像浦东这一房地产发展的成功性地区率先进入，进行先期试探，与此同时，也会有不少在中国其他产业投资成功的外资企业会转向于房地
产这一领域。同时，在加入WTO后，在所可以提供的缓冲期内，对国内房地产企业所得到的政策性保护扶持力度将会持续，使我国房地产企业发展形成了非常有利的调整性发展空间，有利浦东与上海房地产企业充分利用这有利时机，做大这一产业。
2、中国加入WTO后，上海和浦东房地产需求变化有利于消化商品房存量。
目前，上海房地产以每年约1000万平方米的建设速度发展，由于
种种原因，在总量需求不断增加的基础上，由于种种原因，也会形成了一定的商品房存量，由于这一块存量的形成，使得我们现有可用于房地产开发的部分资金形成沉淀，阻碍了部分企业进一步发展的能力，也影响到整个房地产业的发展。可以预计，随着投资空间，尤其是消费空间结构的变化，入世后，上海和浦东将以共有的对外开放形成的良好环境和市场，带动新的投资来上海与浦东发展的需求。伴随这一变化，将会带动上海和浦东部分存量商品房的启动或消化。
3、中国加入WTO后，受消费观念的影响，购房消费将成为消费一大主题。
就总体消费水平而言，上海和浦东目前的居民消费水平相对还未达到叫高阶段水平，与一些发达国家相比，存在一定的差距。从消费结构状况来看，第一类需求（食品、服装）消费比重还相对较高，第二类小（居住与日用品需求）、第三类需求（生活享受与提高生活质量需求）消费比重明显偏低。
随着上海人均GDP突破4000美元，预测这一状况的消费结构将会随之发生重大转变，加之消费信贷等现代消费观念的引进，新的消费方式形成必将引导居民消费行为的转变，住宅商品房进程的加快，居民日常生活开支结构将会发生重大转变，可用于住宅消费的比重将大大增长。
4、中国加入WTO后，按照国际通行规则，国民待遇的实现，将会使境外租房趋向活跃。
中国加入WTO后，实行国民待遇原则是加入WTO的条件之一，为此，目前房地产所形成的"外销房"和"内销房"界限亦将会打破，这将有利外来企业在上海和浦东经济活动，同步这一变化的结果市带来增加对居住房的选购和租赁活动，也将带动投资性购房，推进二、三级房地产市场的联动发展，尤其是三级市场的发展。尤其值得指出，在房地产逐步取消内外销界限之后，不论在税收、土地以及相关物业服务等方面都将带来新的变化，随着这些差别的调整，使境内外人员都可享受同等的"同房同价"原则，极大地调动起上海与浦东房地产向一个新的层次发展。随着境外购房者的不断进入，又将会使传统的居民购房仅作改善住房条件的观念，引向购房投资领域，提升了房地产的总体增殖能力。从我国城市11年住房价格增殖4倍多的事实说明，未来房地产发展在这一方面将有更大作为。从上海目前约有的3.8万正式申领临时居住证的境外人士这一规模总量来讲，随着跨国公司进入和地区总部等在上海和浦东设立，这一总量将会不断增长，按目前这一总量估算，住宅需求量约为600-700万平方米（建筑面积），可以预计在中国加入WTO 后，这一需求将会有更大空间。
5、中国加入WTO后，随着银行业、保险业、零售商业、电讯业、法律、中介服务等服务性贸易市场的逐步对外开放，外商将会在上海和浦东购买办公或商业用房，同时开发地区总部或分支机构、营业场所乃至专业店、连锁店的势将会明显增长。
在吸引国外企业的同时，国内企业为适应"入世"后全球一体化运作的需求，也会将总部迁入上海和浦东这些地区，而众多的从事商贸、服务业的各类企业、民营企业以及高新技术企业，也将会在上海和浦东寻求更大的发展空间。这些都对未来上海和浦东办公楼以及商品房住宅的租用提出新的需求空间。从办公用房空置率变化分析表明，浦东陆家嘴地区99年第二季度为50%，到第三季度已下降至39%，就是一个明显的例子。
入世将有效地促进消化目前空置办公和商业用房，估计中国入世后，浦东的写字楼空置率将会降低至10%左右。
6、中国加入WTO后，浦东和上海土地价格伴随土地级差效益的转变，房地产面临价格上涨新的空间。目前，土地供应的有效控制，导致了土地价格的回归，不仅将有效提高使用的效率，也将提高土地使用的功能，有利于推进房产开发的集中和集聚效应。伴随WTO后，人民生活质量以及消费结构的转变，土地级差效应必将发生转变，尤其随着对居住空间、环境等居住标准的变化，土地级差效应将从中心区逐步向边远地区，形成一种波浪型变化。尤其随着交通、通讯以及科技水平的整体提升，房地产开发品种也从单
一形式演变成全方位形式，房产价值的保值、增值也将从公房- 公寓-成套高级公寓-别墅的层次转变。这种变化最终将使房地产发展从成本上得到下降的同时，房产价格将会逐步提升。香港、新加坡、北京房地产的发展和上海房地产近几年发展的经验已被证明，这一趋势将会持续，而且浦东和上海亦将迅速与此接轨。
7、中国加入WTO后，将有助于提升上海与浦东的房地产金融业服务水平。
中国加入WTO后，外资金融机构的进入，随着其经营理念和服务方式以及其经营范围的逐步扩大，必将推进对上海和浦东房地产的金融业整体服务水平，不仅将有利缓解房地产资金缺乏等矛盾，也将可通过外资银行高水平、高质量服务，打破固有的条块分割，总体提高房地产发展所需的支持与配套服务能力，也将带来房地产金融的监控、评估、开发、信用管理等方面水平的提高。同时伴随金融新业务、新品种的引入，使居民购房消费过程中通过金融服务、将会得到更多的手段和提高总体的承受能力。
8、中国加入WTO后，伴随保险业的参与，将会降低房地产开发风险。
金融业对外进一步开放，必将吸引一大批国际知名保险公司的进入，不仅将对中国保险业带来新的机遇和挑战，对房地产而言，将会带来更多的与房地产开发相关的保险品种。此外，保险业的大量资金也会投向房地产市场，使房地产开发的资本市场得到改善。同时，保险业的参与将有助于降低房地产投资风险。同时，拓宽新的融资渠道，使消费者在消费方式上得到新的获取能力，降低了消费者在因购房资金量大，众多消费者投资风险大，这一难题得到解决。同时，保险业的介入，也使各类房产开发纳入于市场化、规范化的渠道，减少和降低了盲目开发的可能，使房地产开发的各项开发可能性得到保证。
综合上述分析，我们认为，中国加入WTO后，对浦东和上海房地产的需求拉动效应将会日益显现，同时对住宅、办公楼、工业厂房，以及房地产市场营销模式、现行政策以及房地产价格、土地级差、功能、房型、配套服务等都提出了新的要求。因此，在面临机遇的同时，挑战也将日趋明显，浦东和上海房地产业，在进一步完善房地产业发展，构筑和扩大房地产市场的同时，应围绕发展的总体趋势，加快进行了结构性战略调整，加大规划调整的力度和相关政策的研究，亦是势在必行。
加入WTO -- 浦东房地产业的新机遇
十年开发，使得浦东的房地产业已成为国民经济的支柱产业，拉动了整个浦东经济的快速增长。面对全球经济一体化的发展趋势及中国加入WTO的日益临近，新千年的浦东房地产业迎来了前所未有的新机遇。中国加入WTO后，在新的发展环境和空间下，将会大大推动与上海房地产专业化、规范化、规模化程度，带动浦东与上海房地产业和相关产业的发展。
1、中国加入WTO，将增加房地产发展的需求空间，中国加入
WTO后，将会同步带来房地产新的需求空间，以及新一轮的投资高潮，在以国内消费对房地产不断增加总量的基础上，将会带来国内消费之外的海外消费需求，这不仅将会改变我们目前的房地产开发的已有模式，即或资产存量，也将开辟新的市场和全面提高专业化水准。
预期分析，就市场进入程度而言，中国加入WTO后，由于受房
地产本土化影响，国外房地产开发商将不会即时大量涌入，但由于市场的需求层次变化和开发模式的转变，可以预计具有一定实力和开发能力的商家将会在中国入世之后，积极寻找像浦东这一房地产发展的成功性地区率先进入，进行先期试探，与此同时，也会有不少在中国其他产业投资成功的外资企业会转向于房地产这一领域。同时，在加入WTO后，在所可以提供的缓冲期内，对国内房地产企业所得到的政策性保护扶持力度将会持续，使我国房地产企业发展形成了非常有利的调整性发展空间，有利浦东与上海房地产企业充分利用这有利时机，做大这一产业。
2、中国加入WTO后，上海和浦东房地产需求变化有利于消化商
品房存量。
目前，上海房地产以每年约1000万平方米的建设速度发展，由于
种种原因，在总量需求不断增加的基础上，由于种种原因，也会形成了一定的商品房存量，由于这一块存量的形成，使得我们现有可用于房地产开发的部分资金形成沉淀，阻碍了部分企业进一步发展的能力，也
影响到整个房地产业的发展。可以预计，随着投资空间，尤其是消费空间结构的变化，入世后，上海和浦东将以共有的对外开放形成的良好环境和市场，带动新的投资来上海与浦东发展的需求。伴随这一变化，将会带动上海和浦东部分存量商品房的启动或消化。
3、中国加入WTO后，受消费观念的影响，购房消费将成为消费
一大主题。
就总体消费水平而言，上海和浦东目前的居民消费水平相对还未
达到叫高阶段水平，与一些发达国家相比，存在一定的差距。从消费结构状况来看，第一类需求（食品、服装）消费比重还相对较高，第二类小（居住与日用品需求）、第三类需求（生活享受与提高生活质量需求）消费比重明显偏低。
随着上海人均GDP突破4000美元，预测这一状况的消费结构将会随之发生重大转变，加之消费信贷等现代消费观念的引进，新的消费方式形成必将引导居民消费行为的转变，住宅商品房进程的加快，居民日常生活开支结构将会发生重大转变，可用于住宅消费的比重将大大增长。
4、中国加入WTO后，按照国际通行规则，国民待遇的实现，将会使境外租房趋向活跃。
中国加入WTO后，实行国民待遇原则是加入WTO的条件之一，为此，目前房地产所形成的"外销房"和"内销房"界限亦将会打破，这将有利外来企业在上海和浦东经济活动，同步这一变化的结果市带来增加对居住房的选购和租赁活动，也将带动投资性购房，推进二、三级房地产市场的联动发展，尤其是三级市场的发展。尤其值得指出，在房地产逐步取消内外销界限之后，不论在税收、土地以及相关物业服务等方面都将带来新的变化，随着这些差别的调整，使境内外人员都可享受同等的"同房同价"原则，极大地调动起上海与浦东房地产向一个新的层次发展。随着境外购房者的不断进入，又将会使传统的居民购房仅作改善住房条件的观念，引向购房投资领域，提升了房地产的总体增殖能力。从我国城市11年住房价格增殖4倍多的事实说明，未来房地产发展在这一方面将有更大作为。从上海目前约有的3.8万正式申领临时居住证的境外人士这一规模总量来讲，随着跨国公司进入和地区总部等在上海和浦东设立，这一总量将会不断增长，按目前这一总量估算，住宅需求量约为600-700万平方米（建筑面积），可以预计在中国加入WTO 后，这一需求将会有更大空间。
5、中国加入WTO后，随着银行业、保险业、零售商业、电讯业、法律、中介服务等服务性贸易市场的逐步对外开放，外商将会在上海和浦东购买办公或商业用房，同时开发地区总部或分支机构、营业场所乃至专业店、连锁店的势将会明显增长。
在吸引国外企业的同时，国内企业为适应"入世"后全球一体化运作的需求，也会将总部迁入上海和浦东这些地区，而众多的从事商贸、服务业的各类企业、民营企业以及高新技术企业，也将会在上海和浦东寻求更大的发展空间。这些都对未来上海和浦东办公楼以及商品房住宅的租用提出新的需求空间。从办公用房空置率变化分析表明，浦东陆家嘴地区99年第二季度为50%，到第三季度已下降至39%，就是一个明显的例子。
入世将有效地促进消化目前空置办公和商业用房，估计中国入世后，浦东的写字楼空置率将会降低至10%左右。
6、中国加入WTO后，浦东和上海土地价格伴随土地级差效益的转变，房地产面临价格上涨新的空间。目前，土地供应的有效控制，导致了土地价格的回归，不仅将有效提高使用的效率，也将提高土地使用的功能，有利于推进房产开发的集中和集聚效应。伴随WTO后，人民生活质量以及消费结构的转变，土地级差效应必将发生转变，尤其随着对居住空间、环境等居住标准的变化，土地级差效应将从中心区逐步向边远地区，形成一种波浪型变化。尤其随着交通、通讯以及科技水平的整体提升，房地产开发品种也从单一形式演变成全方位形式，房产价值的保值、增值也将从公房- 公寓-成套高级公寓-别墅的层次转变。这种变化最终将使房地产发展从成本上得到下降的同时，房产价格将会逐步提升。香港、新加坡、北京房地产的发展和上海房地产近几年发展的经验已被证明，这一趋势将会持续，而且浦东和上海亦将迅速与此接轨。
7、中国加入WTO后，将有助于提升上海与浦东的房地产金融业服务水平。
中国加入WTO后，外资金融机构的进入，随着其经营理念和服务方式以及其经营范围的逐步扩大，必将推进对上海和浦东房地产的金融业整体服务水平，不仅将有利缓解房地产资金缺乏等矛盾，也将可通过外资银行高水平、高质量服务，打破固有的条块分割，总体提高房地产发展所需的支持与配套服务能力，也将带来房地产金融的监控、评估、开发、信用管理等方面水平的提高。同时伴随金融新业务、新品种的引入，使居民购房消费过程中通过金融服务、将会得到更多的手段和提高总体的承受能力。
8、中国加入WTO后，伴随保险业的参与，将会降低房地产开发风险。
金融业对外进一步开放，必将吸引一大批国际知名保险公司的进入，不仅将对中国保险业带来新的机遇和挑战，对房地产而言，将会带来更多的与房地产开发相关的保险品种。此外，保险业的大量资金也会投向房地产市场，使房地产开发的资本市场得到改善。同时，保险业的参与将有助于降低房地产投资风险。同时，拓宽新的融资渠道，使消费者在消费方式上得到新的获取能力，降低了消费者在因购房资金量大，众多消费者投资风险大，这一难题得到解决。同时，保险业的介入，也使各类房产开发纳入于市场化、规范化的渠道，减少和降低了盲目开发的可能，使房地产开发的各项开发可能性得到保证。
综合上述分析，我们认为，中国加入WTO后，对浦东和上海房地产的需求拉动效应将会日益显现，同时对住宅、办公楼、工业厂房，以及房地产市场营销模式、现行政策以及房地产价格、土地级差、功能、房型、配套服务等都提出了新的要求。因此，在面临机遇的同时，挑战也将日趋明显，浦东和上海房地产业，在进一步完善房地产业发展，构筑和扩大房地产市场的同时，应围绕发展的总体趋势，加快进行了结构性战略调整，加大规划调整的力度和相关政策的研究，亦是势在必行。
加入WTO -- 浦东房地产业的新机遇
十年开发，使得浦东的房地产业已成为国民经济的支柱产业，拉动了整个浦东经济的快速增长。面对全球经济一体化的发展趋势及中国加入WTO的日益临近，新千年的浦东房地产业迎来了前所未有的新机遇。中国加入WTO后，在新的发展环境和空间下，将会大大推动与上海房地产专业化、规范化、规模化程度，带动浦东与上海房地产业和相关产业的发展。
1、中国加入WTO，将增加房地产发展的需求空间，中国加入
WTO后，将会同步带来房地产新的需求空间，以及新一轮的投资高潮，在以国内消费对房地产不断增加总量的基础上，将会带来国内消费之外的海外消费需求，这不仅将会改变我们目前的房地产开发的已有模式，即或资产存量，也将开辟新的市场和全面提高专业化水准。
预期分析，就市场进入程度而言，中国加入WTO后，由于受房
地产本土化影响，国外房地产开发商将不会即时大量涌入，但由于市场的需求层次变化和开发模式的转变，可以预计具有一定实力和开发能力的商家将会在中国入世之后，积极寻找像浦东这一房地产发展的成功性地区率先进入，进行先期试探，与此同时，也会有不少在中国其他产业投资成功的外资企业会转向于房地产这一领域。同时，在加入WTO后，在所可以提供的缓冲期内，对国内房地产企业所得到的政策性保护扶持力度将会持续，使我国房地产企业发展形成了非常有利的调整性发展空间，有利浦东与上海房地产企业充分利用这有利时机，做大这一产业。
2、中国加入WTO后，上海和浦东房地产需求变化有利于消化商
品房存量。
目前，上海房地产以每年约1000万平方米的建设速度发展，由于
种种原因，在总量需求不断增加的基础上，由于种种原因，也会形成了一定的商品房存量，由于这一块存量的形成，使得我们现有可用于房地产开发的部分资金形成沉淀，阻碍了部分企业进一步发展的能力，也影响到整个房地产业的发展。可以预计，随着投资空间，尤其是消费空间结构的变化，入世后，上海和浦东将以共有的对外开放形成的良好环境和市场，带动新的投资来上海与浦东发展的需求。伴随这一变化，将会带动上海和浦东部分存量商品房的启动或消化。
3、中国加入WTO后，受消费观念的影响，购房消费将成为消费
一大主题。
就总体消费水平而言，上海和浦东目前的居民消费水平相对还未
达到叫高阶段水平，与一些发达国家相比，存在一定的差距。从消费结构状况来看，第一类需求（食品、服装）消费比重还相对较高，第二类小（居住与日用品需求）、第三类需求（生活享受与提高生活质量需求）消费比重明显偏低。
随着上海人均GDP突破4000美元，预测这一状况的消费结构将会随之发生重大转变，加之消费信贷等现代消费观念的引进，新的消费方式形成必将引导居民消费行为的转变，住宅商品房进程的加快，居民日常生活开支结构将会发生重大转变，可用于住宅消费的比重将大大增长。
4、中国加入WTO后，按照国际通行规则，国民待遇的实现，将会使境外租房趋向活跃。
中国加入WTO后，实行国民待遇原则是加入WTO的条件之一，为此，目前房地产所形成的"外销房"和"内销房"界限亦将会打破，这将有利外来企业在上海和浦东经济活动，同步这一变化的结果市带来增加对居住房的选购和租赁活动，也将带动投资性购房，推进二、三级房地产市场的联动发展，尤其是三级市场的发展。尤其值得指出，在房地产逐步取消内外销界限之后，不论在税收、土地以及相关物业服务等方面都将带来新的变化，随着这些差别的调整，使境内外人员都可享受同等的"同房同价"原则，极大地调动起上海与浦东房地产向一个新的层次发展。随着境外购房者的不断进入，又将会使传统的居民购房仅作改善住房条件的观念，引向购房投资领域，提升了房地产的总体增殖能力。从我国城市11年住房价格增殖4倍多的事实说明，未来房地产发展在这一方面将有更大作为。从上海目前约有的3.8万正式申领临时居住证的境外人士这一规模总量来讲，随着跨国公司进入和地区总部等在上海和浦东设立，这一总量将会不断增长，按目前这一总量估算，住宅需求量约为600-700万平方米（建筑面积），可以预计在中国加入WTO 后，这一需求将会有更大空间。
5、中国加入WTO后，随着银行业、保险业、零售商业、电讯业、法律、中介服务等服务性贸易市场的逐步对外开放，外商将会在上海和浦东购买办公或商业用房，同时开发地区总部或分支机构、营业场所乃至专业店、连锁店的势将会明显增长。
在吸引国外企业的同时，国内企业为适应"入世"后全球一体化运作的需求，也会将总部迁入上海和浦东这些地区，而众多的从事商贸、服务业的各类企业、民营企业以及高新技术企业，也将会在上海和浦东寻求更大的发展空间。这些都对未来上海和浦东办公楼以及商品房住宅的租用提出新的需求空间。从办公用房空置率变化分析表明，浦东陆家嘴地区99年第二季度为50%，到第三季度已下降至39%，就是一个明显的例子。
入世将有效地促进消化目前空置办公和商业用房，估计中国入世后，浦东的写字楼空置率将会降低至10%左右。
6、中国加入WTO后，浦东和上海土地价格伴随土地级差效益的转变，房地产面临价格上涨新的空间。目前，土地供应的有效控制，导致了土地价格的回归，不仅将有效提高使用的效率，也将提高土地使用的功能，有利于推进房产开发的集中和集聚效应。伴随WTO后，人民生活质量以及消费结构的转变，土地级差效应必将发生转变，尤其随着对居住空间、环境等居住标准的变化，土地级差效应将从中心区逐步向边远地区，形成一种波浪型变化。尤其随着交通、通讯以及科技水平的整体提升，房地产开发品种也从单一形式演变成全方位形式，房产价值的保值、增值也将从公房- 公寓-成套高级公寓-别墅的层次转变。这种变化最终将使房地产发展从成本上得到下降的同时，房产价格将会逐步提升。香港、新加坡、北京房地产的发展和上海房地产近几年发展的经验已被证明，这一趋势将会持续，而且浦东和上海亦将迅速与此接轨。
7、中国加入WTO后，将有助于提升上海与浦东的房地产金融业服务水平。
中国加入WTO后，外资金融机构的进入，随着其经营理念和服务方式以及其经营范围的逐步扩大，必将推进对上海和浦东房地产的金融业整体服务水平，不仅将有利缓解房地产资金缺乏等矛盾，也将可通过外资银行高水平、高质量服务，打破固有的条块分割，总体提高房地产发展所需的支持与配套服务能力，也将带来房地产金融的监控、评估、开发、信用管理等方面水平的提高。同时伴随金融新业务、新品种的引入，使居民购房消费过程中通过金融服务、将会得到更多的手段和提高总体的承受能力。
8、中国加入WTO后，伴随保险业的参与，将会降低房地产开发风险。
金融业对外进一步开放，必将吸引一大批国际知名保险公司的进入，不仅将对中国保险业带来新的机遇和挑战，对房地产而言，将会带来更多的与房地产开发相关的保险品种。此外，保险业的大量资金也会投向房地产市场，使房地产开发的资本市场得到改善。同时，保险业的参与将有助于降低房地产投资风险。同时，拓宽新的融资渠道，使消费者在消费方式上得到新的获取能力，降低了消费者在因购房资金量大，众多消费者投资风险大，这一难题得到解决。同时，保险业的介入，也使各类房产开发纳入于市场化、规范化的渠道，减少和降低了盲目开发的可能，使房地产开发的各项开发可能性得到保证。
综合上述分析，我们认为，中国加入WTO后，对浦东和上海房地产的需求拉动效应将会日益显现，同时对住宅、办公楼、工业厂房，以及房地产市场营销模式、现行政策以及房地产价格、土地级差、功能、房型、配套服务等都提出了新的要求。因此，在面临机遇的同时，挑战也将日趋明显，浦东和上海房地产业，在进一步完善房地产业发展，构筑和扩大房地产市场的同时，应围绕发展的总体趋势，加快进行了结构性战略调整，加大规划调整的力度和相关政策的研究，亦是势在必行。
加入WTO -- 浦东房地产业的新机遇
十年开发，使得浦东的房地产业已成为国民经济的支柱产业，拉动了整个浦东经济的快速增长。面对全球经济一体化的发展趋势及中国加入WTO的日益临近，新千年的浦东房地产业迎来了前所未有的新机遇。中国加入WTO后，在新的发展环境和空间下，将会大大推动与上海房地产专业化、规范化、规模化程度，带动浦东与上海房地产业和相关产业的发展。
1、中国加入WTO，将增加房地产发展的需求空间，中国加入
WTO后，将会同步带来房地产新的需求空间，以及新一轮的投资高潮，在以国内消费对房地产不断增加总量的基础上，将会带来国内消费之外的海外消费需求，这不仅将会改变我们目前的房地产开发的已有模式，即或资产存量，也将开辟新的市场和全面提高专业化水准。
预期分析，就市场进入程度而言，中国加入WTO后，由于受房
地产本土化影响，国外房地产开发商将不会即时大量涌入，但由于市场的需求层次变化和开发模式的转变，可以预计具有一定实力和开发能力的商家将会在中国入世之后，积极寻找像浦东这一房地产发展的成功性地区率先进入，进行先期试探，与此同时，也会有不少在中国其他产业投资成功的外资企业会转向于房地产这一领域。同时，在加入WTO后，在所可以提供的缓冲期内，对国内房地产企业所得到的政策性保护扶持力度将会持续，使我国房地产企业发展形成了非常有利的调整性发展空间，有利浦东与上海房地产企业充分利用这有利时机，做大这一产业。
2、中国加入WTO后，上海和浦东房地产需求变化有利于消化商
品房存量。
目前，上海房地产以每年约1000万平方米的建设速度发展，由于
种种原因，在总量需求不断增加的基础上，由于种种原因，也会形成了一定的商品房存量，由于这一块存量的形成，使得我们现有可用于房地产开发的部分资金形成沉淀，阻碍了部分企业进一步发展的能力，也影响到整个房地产业的发展。可以预计，随着投资空间，尤其是消费空间结构的变化，入世后，上海和浦东将以共有的对外开放形成的良好环境和市场，带动新的投资来上海与浦东发展的需求。伴随这一变化，将会带动上海和浦东部分存量商品房的启动或消化。
3、中国加入WTO后，受消费观念的影响，购房消费将成为消费
一大主题。
就总体消费水平而言，上海和浦东目前的居民消费水平相对还未
达到叫高阶段水平，与一些发达国家相比，存在一定的差距。从消费结构状况来看，第一类需求（食品、服装）消费比重还相对较高，第二类小（居住与日用品需求）、第三类需求（生活享受与提高生活质量需求）消费比重明显偏低。
随着上海人均GDP突破4000美元，预测这一状况的消费结构将会随之发生重大转变，加之消费信贷等现
代消费观念的引进，新的消费方式形成必将引导居民消费行为的转变，住宅商品房进程的加快，居民日常生活开支结构将会发生重大转变，可用于住宅消费的比重将大大增长。
4、中国加入WTO后，按照国际通行规则，国民待遇的实现，将会使境外租房趋向活跃。
中国加入WTO后，实行国民待遇原则是加入WTO的条件之一，为此，目前房地产所形成的"外销房"和"内销房"界限亦将会打破，这将有利外来企业在上海和浦东经济活动，同步这一变化的结果市带来增加对居住房的选购和租赁活动，也将带动投资性购房，推进二、三级房地产市场的联动发展，尤其是三级市场的发展。尤其值得指出，在房地产逐步取消内外销界限之后，不论在税收、土地以及相关物业服务等方面都将带来新的变化，随着这些差别的调整，使境内外人员都可享受同等的"同房同价"原则，极大地调动起上海与浦东房地产向一个新的层次发展。随着境外购房者的不断进入，又将会使传统的居民购房仅作改善住房条件的观念，引向购房投资领域，提升了房地产的总体增殖能力。从我国城市11年住房价格增殖4倍多的事实说明，未来房地产发展在这一方面将有更大作为。从上海目前约有的3.8万正式申领临时居住证的境外人士这一规模总量来讲，随着跨国公司进入和地区总部等在上海和浦东设立，这一总量将会不断增长，按目前这一总量估算，住宅需求量约为600-700万平方米（建筑面积），可以预计在中国加入WTO 后，这一需求将会有更大空间。
5、中国加入WTO后，随着银行业、保险业、零售商业、电讯业、法律、中介服务等服务性贸易市场的逐步对外开放，外商将会在上海和浦东购买办公或商业用房，同时开发地区总部或分支机构、营业场所乃至专业店、连锁店的势将会明显增长。
在吸引国外企业的同时，国内企业为适应"入世"后全球一体化运作的需求，也会将总部迁入上海和浦东这些地区，而众多的从事商贸、服务业的各类企业、民营企业以及高新技术企业，也将会在上海和浦东寻求更大的发展空间。这些都对未来上海和浦东办公楼以及商品房住宅的租用提出新的需求空间。从办公用房空置率变化分析表明，浦东陆家嘴地区99年第二季度为50%，到第三季度已下降至39%，就是一个明显的例子。
入世将有效地促进消化目前空置办公和商业用房，估计中国入世后，浦东的写字楼空置率将会降低至10%左右。
6、中国加入WTO后，浦东和上海土地价格伴随土地级差效益的转变，房地产面临价格上涨新的空间。目前，土地供应的有效控制，导致了土地价格的回归，不仅将有效提高使用的效率，也将提高土地使用的功能，有利于推进房产开发的集中和集聚效应。伴随WTO后，人民生活质量以及消费结构的转变，土地级差效应必将发生转变，尤其随着对居住空间、环境等居住标准的变化，土地级差效应将从中心区逐步向边远地区，形成一种波浪型变化。尤其随着交通、通讯以及科技水平的整体提升，房地产开发品种也从单一形式演变成全方位形式，房产价值的保值、增值也将从公房- 公寓-成套高级公寓-别墅的层次转变。这种变化最终将使房地产发展从成本上得到下降的同时，房产价格将会逐步提升。香港、新加坡、北京房地产的发展和上海房地产近几年发展的经验已被证明，这一趋势将会持续，而且浦东和上海亦将迅速与此接轨。
7、中国加入WTO后，将有助于提升上海与浦东的房地产金融业服务水平。
中国加入WTO后，外资金融机构的进入，随着其经营理念和服务方式以及其经营范围的逐步扩大，必将推进对上海和浦东房地产的金融业整体服务水平，不仅将有利缓解房地产资金缺乏等矛盾，也将可通过外资银行高水平、高质量服务，打破固有的条块分割，总体提高房地产发展所需的支持与配套服务能力，也将带来房地产金融的监控、评估、开发、信用管理等方面水平的提高。同时伴随金融新业务、新品种的引入，使居民购房消费过程中通过金融服务、将会得到更多的手段和提高总体的承受能力。
8、中国加入WTO后，伴随保险业的参与，将会降低房地产开发风险。
金融业对外进一步开放，必将吸引一大批国际知名保险公司的进入，不仅将对中国保险业带来新的机遇和挑战，对房地产而言，将会带来更多的与房地产开发相关的保险品种。此外，保险业的大量资金也会投向房地产市场，使房地产开发的资本市场得到改善。同时，保险业的参与将有助于降低房地产投资风险。同时，拓宽新的融资渠道，使消费者在消费方式上得到新的获取能力，降低了消费者在因购房资金量大，众
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
上海某别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外 更多资源来 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高 符合 小区物业管理的要求低不高高很高 可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低 可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
上海1-8月份高档住宅市场分析案例
高档物业，作为房产市场消费群体塔尖的一种住宅形式，有其自身显著的特点，突出表现在高标准的规划、高品质的设施、高金额的房价、高质量的物管等几方面。随着楼市的升温，市场上高档楼盘层出不穷，根据上海房地产交易中心统计的资料显示，今年1-9月份售价每平方米在7000元以上的楼盘成交量已占到市场10.2%的份额，而该价格段占市场成交金额的比重更是高达20.3%。而且，每平方米7000元以上价位的楼盘开发量呈不断扩大的趋势。那么，究竟这些楼盘销售情况怎样？都有些什么特点？在本期的“上海（1-8月份）高档住宅市场分析”中，我们将此次调查的结果提供给读者以供参考。
上海（1-8月份）高档住宅市场分析 调查对象：全市今年开盘价在每平方米8000元以上的高档楼盘（不含别墅物业） 调查目的：把握高档楼盘的发展状况及其特点 一、市场概论以及区域概述 市场概论 高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，本文所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档 住宅Array的进 程，拉
开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。 从上图可以看出，今年1—8月份，上海新盘的推案量为237个，其中开盘价为每平方米8000元及其以上的新盘共计15个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有222个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。 区域概述
2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。
图1 2018年本市房地产开发投资情况 从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。 从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。 表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况
一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。2002年——上海 成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦 东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量 的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%， 浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、 徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]中在在10015%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四]400上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。 所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
绪言 1、研究背景和目的 汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。 2、研究容及围 汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域围作如下界定： （1）研究容 ?市高档住宅市场现状 ?市高档住宅市场供求预测 ?项目发展建议 （2）研究围 ?将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象 ?将目前市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中 的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域围 ?对于别墅将不限定区域围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米 以上）。 3、研究方法及主要研究指标 本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。采用的主要研究指标详见列表。
4、本报告的基本结构 本报告共有以下三个部分组成，分别为： 第一部分：高档住宅市场 第二部分：项目发展建议 第三部分：附录1：高档住宅典型案例分析 附录2：高档住宅市场存量统计数据 附录3：高档住宅市场供需统计数据 附录4：高档住宅市场租售价格统计数据 附录5：高档住宅区域市场供求量预测方法
第一部分高档住宅市场 一、住宅市场综述 1.住宅市场的经济环境 日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，较其他大城市更具有吸引力。2001年国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的贡献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的贡献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。居民人均收入大幅提高，城市和农村居民家庭人均可支配收入分别12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提高，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动城市的住宅消费。 1999 年《财富》论坛、2001 年APEC 会议、2010 年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在，种种迹象表明，经过近10 年的快速发展，已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中，住宅市场有着得天独厚的优势。 2.住宅市场历史回顾 近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点发展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的发展过程。通常认为房地产产业的运行与国民经济发展有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今，住宅市场发展并非一帆风顺。在经过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场发展轨迹。从93年开始，商品住宅的投资、建设规模伴随着当时就已经较“热”的经济发展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。这一浪潮在96年达到了顶峰，而
某某年上海别墅市场分析报告(DOC 46页)
2005年上海别墅市场 分析报告 2005年12月 目录 一、2005年上海别墅市场年度概述-----------3 1、政策回顾与分析-----------------------------4 2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------9 3、2006年供求关系预测--------------------14 二、各主要板块分析-----------------------------17
1、各细分别墅市场分布及情况分析------17 2、分区域市场分析----------------------------21 三、竞争区域楼盘分析------------------------31 1、浦东地区------------------------------------32 2、南汇地区------------------------------------44 3、市场结论------------------------------------56 四、05年本案销售回顾及06年计划--------57 一、 2005年上海别墅市场年度概述 ?别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相 继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和 开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平 淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、 抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能 产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。 ?众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003 年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续 发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方 针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别 墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正 逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重 上升，而对于长期投资者影响甚微。 ?另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过 渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧， 该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济
05年上半年度上海别墅市场报告 一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税 上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税
率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。 二、别墅整体市场分析 1、综述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 ●2005年2月—6月别墅交易情况
今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。 四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。
中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产
行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点
上海X别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高符合 小区物业管理的要求低不高高很高可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤0.26,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。 ◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。 因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将
一、城市现状 1、地理位置 溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。半径200公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。 2、人口 溧阳市总面积1535.87平方公里，辖18个镇、2个省级开发区，人口密度每平方公里507人。占地面积约13964.5平方公里，长住人口约319.9万。 3、旅游 溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A级旅游景点。 4、经济发展现状 溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005年获得了较大发展，2005年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。 2005年全市实现地区生产总值178.2亿元，比上年增长20.3％。
全市人均生产总值达23053元，比上年增长21.5％。财政总收入达到21.18亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9％。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。 通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。 5、城区概况 溧阳城区现状建设用地15.89平方公里，城市人口15.84万人，人均建设用地为100.31平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，
因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。 5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可
上海房地产市场现状及前景研究报告 前言 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978-1985年） 二、缓慢发展阶段（1986-1991年） 三、超常发展阶段（1992-1994年） 四、调整回落阶段（1995-1997年） 第二部分、上海房地产市场的现状（稳步发展阶段） 1、住宅需求增长较快 2、供求关系逐步趋于平衡 三、房地产价格止跌回升 四、市场经营主体逐步成熟 五、个人购房已成为住宅市场主力军 六、空置办公、商业用房的问题还比较突出 七、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善 八、企业能级不高，产业集中度偏低 九、房地产市场信息运行还不充分适应市场需要 第三部分、21世纪初上海房地产市场的前景 一、需求全面稳定增长 3、住宅质量全方位的提高 三、运行机制基本完成市场化 四、外资进入将兴起一轮新的高潮 五、服务业全面发展提高 六、国有企业改革加快速度 七、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用第四部分、21世纪初上海房地产市场的商机 一、进入上海房地产业主力业务的机会 二、由上海房地产市场发展带来的机会
前言 以市场容量为标志，目前上海房地产市场是中国城市中最大的市场。即便在当代国际城市中进行比较，可能也是最大的。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展，都具有重要的意义。 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。21世纪的已经到来。中国面临着进入WTO的重大时刻，将进一步溶入全球经济格局中去。在这样重要的时刻，中国中央政府把上海的发展，定位于“确立国际经济中心城市地位”、建成“国际经济、贸易、金融和航运中心”和“现代化的国际大都市”。同20世纪90年代的“长江流域的龙头”、全国的“经济、贸易、金融中心”定位，有了重大的变化。21世纪初的上海，面临着前所未有的重任和机遇。联系到国内外许多重大因素，以及中国和上海自身发展的需要，上海房地产市场在21世纪初如何发展，是令世人包括海外的朋友特别关注的。 第一部分、上海房地产市场的历史回顾 在历史上，上海曾经是中国一个房地产市场相当发达的城市。1949年，中华人民共和国成立以后，房地产开始纳入计划经济的管理，因此逐渐萎缩，沉寂了整整30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产业（市场）又复苏了，发展了。从无到有，从小至大，大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展和调整4个阶段。 一、上海房地产市场的复苏阶段（1978－1985年） 在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下，上海房地产市场的复苏有两方面条件。 第一，较快地解决长期的严重的住房短缺，是上海居民强烈的内在要求。 历史上，上海是一个人口众多的大城市，住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在计划经济体制的控制下，把住房作为一种福利，由国家统一投资、统一建设、统一分配和近乎无偿使用，使住房生产的正常循环遭到破坏，再投入困难；加上在重生产轻生活思想影响下对住房问题的忽视，使得上海的住房长期严重紧缺。到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居
2007年上海房地产市场回眸 2008-1-10 盘点2007年上海楼市，一波冲高行情引发了人们的思索，从而去寻找房价攀升的轨迹。到岁末形成多空相持态势，又引起人们预测，房价的弈局或将在2008年延续。防止房价大起大落，宏观调控使房地产业再次成为社会的聚焦点。 六次加息，十次上调存款准备金率，从紧的货币政策成为政府调控的主要工具，这有利于抑制投资过热，引导市民理性消费，促进楼市和谐发展。而住房保障体系的建立和完善，廉租房建设驶入快车道，将惠及更多的市民家庭。 加大政策执行力，调整供应结构，稳定房价，2007年的上海楼市演绎了一个又一个充满变化的故事。 一、完善和落实宏观调控 2007年，是完善和落实宏观调控之年。政府充分运用土地、金融、税收、货币等手段，持续对房地产业进行调控。《物权法》的通过及实施，对房地产开发交易和物业管理等影响深远，保护了各方的合法权益。 2007年国家进一步明确了完善住房保障体系。8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，明确中小套型普通商品住房用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》；27日，建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。上海动用20亿公积金收益收储了50万平方米廉租房。30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》，明确供应对象是城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象相衔接。12月24日，上海市政府出台贯彻国务院24号文件的实施意见，要求建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和分层次的住房保障体系；明确提出建立健全经济适用住房制度；建立住房租赁服务平台，将政府、社会机构和私人提供的适用房源，供住房保障对象选择承租；提供相应的专业服务，采用市场化运作；通过旧区改造和旧住房综合改造等，改善其他住房困难群体的居住条件。 对土地的调控加大力度。年初的土地增值税的开征，以及9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，体现出房地产业土地政策的导向。同时，政府加强了
上海別墅策劃全案 上海别墅定位与营销思考 作者：匡匡sunnews12 sary 第一部分市场研究篇  上海房地产市场综述  上海别墅市场整体情况  重点市场研究 【第一章上海房地产市场综述】 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。 2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建
（房地产管理）年月上海市住宅市场概况
上海市住宅市场概况 1上海市住宅投资开发现状 房地产开发投资保持较快增长 1-11月，上海市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%。占全社会固定资产投资的45.9％，比重同比上升4.3个百分点。其中，住宅投资增长11.9%，办公楼投资增长5.8%，商业营业用房投资下降3.3%。 上海市商品房施工面积12587.43万平方米，住宅施工面积8073.56万平方米，增长16.3%；上海市商品房销售面积1497.96万平方米，其中商品住宅销售面积1211.70万平方米，下降16.5%。 表1上海住宅建设投资情况 数据来源：上海市统计信息网 2上海市住宅需求现状 2.1、整体市场价量趋势运行分析 从图1可见，2011年11月份上海市，暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。
资料来源：合富辉煌房地产 图12010年1月-2011年11月上海市商品房供求价走势供应方面，11月新增供应面积135.91万㎡，共65项目取得预售证，供应面积环比上月再度上涨21.32%，开发商在年底回笼资金压力加大，前期推迟开盘的项目在11月集中推出，导致11月的供应出现大幅增加。预计，随着整体市场的持续低迷，12月份上海新房库存量还会进一步增加。 成交方面，11月商品房共成交70.52㎡，环比上涨11.21%，为近个5月来首次上涨，但仍为6年来最低。共成交5986套商品房源，主要以公寓项目成交为主。新增供应量与成交量的“剪刀差”继续扩大。 价格方面，11月份商品房均价20799元/㎡，相比上月有下降，降幅为1.45%。均价的下跌和开发商的优惠不无联系，11月打折优惠楼盘约计169个。 2.2、公寓市场走势 从图2可见，2011年11月公寓市场弱势上涨，供应大增，均价跌破20000元/㎡。资料来源：合富辉煌房地产 图22010年1月-2011年上海市公寓供求价走势 11月份公寓供应72.14万㎡，环比上月上浮57.72%，总供应6172套房源。入市楼盘低总价为主。如万科尚源、金地意境、保利叶城等。楼市库存却一直居高不下，按照目前去化速度，市场库存的房源量需要16个月才能完全清空。 11月份，市区楼盘积极供应，两个高端豪宅中建府邸及凯德茂名公馆，都加推或亮相，最高均价达180000万/㎡。 11月份公寓市场共成交42.68万㎡，环比上月小幅上扬9.75%，本轮降价之后，多数降价盘都获得热销，如中海御景熙岸，新城公馆等，随着更多楼盘加入到降价行列，预计12