都市综合体案例
都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来都市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。都市综合体是一个庞大的系统工程。
德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：
（1）、“独立”开发模式
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。
（2）、“合资—公共财政补贴”模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。
（3）、“合作链”开发模式
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
图 3-17
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内都市综合体的开发多采取“合作链”开发模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及领域的内容融入到阶段中。每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行，并在合同上明确各方的权益。必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。可以说，这样做可以实现项目整体风险最低化、分散化，将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。这种合作方式虽然前期谈判的时间较长，但充分体现了集体作战的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起，也就消除了执行上的各种障碍。这种模式示意如下图：
图 3-18
由于都市综合体开发规模宏大，投资额巨大，项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦某个环节资金链出了问题，后果不堪设想，因此在项目开发之初就必须做好融资安排。中国目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款，但随着资本市场的成熟，各类融资渠道会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，都市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验，因此如何与房地产基金合作共同开发都市综合体是开发商必须考虑的重要环节之一。
同时，都市综合体大多是城市中心旧城改造或CBD重要建设项目，城市政府会十分重视，其社会影响也非一般项目可比，因此项目开发如何与政府互动也是一个值得关注的问题，东莞第一国际的成功开发就与当地政府之间的互动与协作是密不可分的。
总而言之，“合作链”开发模式不仅涉及到各个相关公司之间的紧密协作，还包括与政府、与基金的良好关系。“合作链”开发模式最合适在都市综合体项目中采用，因为该类产品涉及内容较多，管理层面又比较细，又都与品质、经营挂勾，而一般模式操作起来局面则往往无法控制。一些企业率先采用这种“合作链”的开发方式，无疑是一种大胆的尝试。这种模式可能成为日后都市综合体项目开发的一种全新运营方式。
1. 4.1 蒙特利尔地下商城（The
Underground City, Montreal，1962－至今）
编者按：
加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过了近四十年的建设，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。
国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下。
在地下商城建设的初期，由于地下产权的不清晰而导致了诸多法律纠纷，迫使政府采取了许多补救措施。
巨大的地下商城为蒙特利尔市带来了巨大的成功，但同时也带来了无法挽回的损失和问题。与加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利尔市地面的物业一直在贬值：因为人们的主要活动都转入了地下，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来，蒙特利尔市的地面上没有再建造一所零售商业建筑；而地下则从60年代起几乎找不到一个要转让的二手物业。
地下商城也给在地下活动的人们带来了另一个无法解决的问题：几乎完全丧失了方向感！人们在地面生活时，都习惯通过天际线或高大的建筑物来辨认方向；而一旦进入地下这个庞然大物，无论是旅游者还是当地居民，则完全没有了方向感。面对几十公里长错综复杂的地下通道、大同小异的车站以及商场店面，即使是在蒙特利尔市生活了几十年的当地居民，也很难准确判断东南西北，无法确定自己离开出发地的距离或将到达的目的地距离。尽管这两年新的地下建筑设法使门面标新立异，甚至在地面或天顶制作巨大的方向标记，但远不如人们对天际线或高大建筑的认可感，蒙特利尔市民嬉称自己为生活在地下的鼹鼠。政府想尽了各种方式解决这个问题，近几年更试图采用高科技的手段，用光电、色彩甚至气味来区分不同区域。针对地下新的建筑还考虑利用蒙特利尔市建在山上的优势，给地下建筑安装通向外部空间的窗口，以提供辨认方向的天际线（不少处在地下几十米深的建筑物，依然高过海平面以及部分地面建筑物）。
总而言之，庞大的地下建筑一旦形成，就可能改变人类的自然生活习惯，这就要求建设者在建设的初期要尽可能充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。
图 4-1 蒙特利尔市
4.1.1 蒙特利尔地下商城概况
地下商城是指在城市下面通过四通八达的地下步行网络连接起来的商场。
然而最初建设地下商城的想法说起来十分简单，完全没有任何远景规划和设计。上个世纪50年代末，城市主干道下有了地铁站，地面的办公楼都希望连接到地铁站。有两个发展商闲聊时想把各自在主干道两旁的大楼与对方连接起来，最简单的方法是修一座跨街人行天桥。但方案报到市政当局后被坚决否定了，因为市政府反对任何有损城市天际线的建筑。不得已，发展商只好采用地下通道的方式来连接两座大楼，但建设成本显然大大高于地面建筑。发展商就想到在地下通道上建商店，用租金来弥补建设成本，由此便出现的地下商城的雏形---地下商店。
在此之后的1962年，便有了建设城地下商城的构想，并于1967年建设完工，以迎接当年在蒙特利尔举办的世界博览会的到来。
该区地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。在建城的过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。
4.1.2 开发思路及定位
地下商城希望能在CBD的地下空间发展中达到城市与开发商双赢。由开发商而不是蒙特利尔市出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。蒙特利尔政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占有公共区域、车道许可、不计入楼层面积比以及签订发展
协议。
4.1.3 主要数据指标
道路系统长度约为25英里（约40公里）；
每天通行人数超过50万；
共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约四十个剧院、电影院及其它休闲场所；
4.1.4 玛丽城广场（Place Ville Marie）
玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的商务活动中心。此外，她还是第一个与地下商城联体的大型建筑。
图 4-2
玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。由于大楼平面采用“十”字形，建筑外观看上去挺拔匀称，而且可使每层办公用房获得充分的天然光线。
在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场——“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。步行广场地坪上铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。
广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。
自1964年玛丽广场开业至今，蒙特利尔市80%的办公楼、35%的商场（包括1600家商店）、200家餐馆、45家银行的分行、34家电影院以及两个大型展览馆都与地下商城连接起来。值得一提的是，为了让进入深达几十米地下商城的人们尽可能注意各个层面的商店，上下的扶手电梯完全采取错开式对接，增加行人在每一层的停留时间。
图 4-3 地下商城
蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔/玛丽广场区（McGill/Place Ville Marie），地铁环状网将玛丽城广场与该市的其它四个商圈紧密地连在一起，形成城市立体系统。如今从这四个地区来统计，每天有近50万人通过地铁系统穿梭于地下空间。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的旅馆，1400多个商店以及3个音乐厅。
图 4-4
图 4-5 地下商城连接地铁图 4-6
2. 4.2 伦敦码头区再造项目
（London Docklands，1981－1998）
——该区是英国超大规模区域改造项目
编者按：
从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。
在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光。
伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司。该公司在码头区完成了大多数项目后，从1994年10月开始，以个体项目完工为标志，分阶段从该区域撤出。1998年3月31日，皇家码头项目全面竣工，LDDC撤出改造后的码头区，并将公司解散。
伦敦码头区的开发历尽艰辛，但最终非常成功。如同任何一个新区域的开发项目一样，伦敦码头区在前期也同样面临着资金短缺、交通基础设施落后、区域内没有人气等诸多问题。
作为开发区运作的牵头企业，伦敦码头区开发有限公司分析并抓住了启动项目的核心问题，即首先提升开发区内土地的商业价值。在前期开发资金非常有限的条件下，项目公司集中优势，将各项活动的开展，围绕土地增值这个核心，把有限的资金首先投在最主要的交通基础设施上，为项目的持续开展奠定了坚实的基础。
图 4.2-1 新码头区全景图
4.2.1 历史概况
伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。
30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万多名，与港区业务有关的工作人员有10万多人。
1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到对这些行业高度依赖的码头运输。其间，进出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输迅速成为运输业的主导方式，装卸地也随之迁出原有的浅水码头，伦敦码头区各老码头相继关闭，成千上万的码头工人以及相关行业的员工也随之失去了工作岗
位。1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了。
当年繁华蓬勃的工商业中心，衰落到百业萧条。1981年，整个二十多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业。从1981年到1983年，从事码头收尾工作的2181人完成了工作，接着也就失业了。
伦敦码头区22平方公里分为不同的地方辖区，历史的原因使码头区大部分土地为公有土地。图2是码头区在1981年当时的土地状况图，用四种颜色显示了不同的辖区，而辖区内涂有颜色的部分则表示被遗弃的土地和水面。
图4.2-2 1981年码头区土地及水面状况图
图4.2-3 老码头的水位刻度，用于控制货船通过图4.2-4. 1981年码头区
4.2.2 面临问题
码头区在短期内经历了大萧条，1978年至1983年五年时间，又有12000个工作岗位消失了。当地的人口主要是由蓝领工人组成，多年来都未曾经过新技能的培训，已无法适应社会的发展。
码头区的大部分土地为当地公共机构所拥有，这些机构既无愿望也无资本对区域进行再改造，私人手中只掌握了很少一部分土地。公共机构对市场的敏感度非常低，对提供土地持排斥态度。
码头区到处都是遗弃的破旧建筑物，使得再开发的成本非常高，并增加了许多不确定的因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，区域急需注入外来因素，以改善发展商的信心。
该区域大多数地方的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。码头区与伦敦其他区域的交通连接乃至与外界的连接都十分落后，不但增加了企业的经营成本，而且大大降低了企业的投资回报率。
区域本身的市场无法改变其大环境，也无法提供大量的、必需的基础设施，来彻底改变其衰落的对外形象，从而也很难变成一个吸引人们居住和经商的地方。
多年来，很少有私人投资者在该区域兴建住宅。而当地政府也因为多年未进行区域的发展和规划，手头几乎没有任何有价值的记录和资料，因此住宅开发商完全不了解也没有任何在该地区开发新宅的投资回报率方面的信息，从而可能增加开发商的投资风险。
上述诸多不利因素使码头区的发展无法走出恶性循环的怪圈。
4.2.3 解决途径
码头区的衰落，不但影响了伦敦的国际化大都市形象和国际金融地位，而且造成了严峻的社会问题，而保守的地方政府一直拿不出解决方案，任凭经济衰退状况加速发展，陷入一种长期无法解决的局面。
1980年，伦敦政府为了解决这一老大难问题，特为该区域的发展而制定了一部《地方政府规划与土地法》，为推动今后的发展奠定了法律基础。
1981年，时任英国政府环境大臣、后来的副首相赫塞尔廷勋爵形容码头区是“一个面积达6千英亩的被遗忘的荒地”。赫塞尔廷勋爵力排众议，出面牵头，依据该法规的第136条款由政府出面成立了“伦敦码头区开发有限公司”（LDDC），旨在有效地推进码头区22平方公里的整个重建工程，以彻底改变自1960年代以来该区域经济衰落的局面。
图4.2-5 英国前副首相赫塞尔廷勋爵
在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢。LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择。项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展。为此，政府给项目公司设定了明确的发展目标并赋予下列权利：
如果项目开发所需的大面积土地隶属公共机构，LDDC有权按照合约或强制购买，以获得所需土地。为配合此项权利的落实，另赋予LDDC可为合约另一方制定新的提前实施退休金计划的权利。
原属区政府的规划权交给了LDDC（审核具体规划图的权利仍在区政府）。此项权利的转移是由于区政府规划部门效率太低，限制过多并且规划陈旧落后，无法满足新形式下发展的要求。
项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。
保证直接连通中央政府资源的渠道。
资金的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个是出售土地获得的资金。
尽管中央政府给了LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作。
4.2.4 1981年基本概况
废弃的土地和建筑
整个区域60%的土地和水面被荒弃，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的，写字楼的租金每平方米不到5英镑，而靠近伦敦市区和西部的同类租金则达到每平方米11~12英镑。
表1. 区域内被遗弃、空置、使用不当以及未使用的土地和水面
土地水面合计占总比例空置建筑物
整个码头区
877公顷 163公顷 1040公顷59.7% 193座
码头区的交通
改善通往码头区和区内的交通状况，是开发公司认为最首要的任务，也是投资最大的一项工作。然而按照1980年的《地方政府规划与土地法》，并未把发展交通作为开发公司的重点工作指标。当时的交通道路状况十分恶劣，蜿蜒的泰唔士河将整个区域分割为块状，但却没有一座像样的大桥来连区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换乘地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方，整个区域没有一个通向其他地区的铁路终点站。公交系统也十分陈旧，并且车辆和线路都极其匮乏。全地区只有一条有标记的自行车道。
图4.2-6 1987年英国女王为轻轨通车剪彩
图4.2-7 城市道路上的轻轨
区域环境
从当时图4.2-8照片上就可看出恶劣的环境状况，临泰唔士河两岸的河堤早已严重受损，两岸110座历史建筑物，有超过半数急待修复。
图4.2-8 1985年码头区未改造的低洼地
居住与工作环境
人口的迁移也反映了该区经济的衰落。1971年，项目区的常住人口为48,352人，到了1981年，常住人口已降到39,429人，十年间人口下降了18.5%。公屋占该区内住宅数量的95%。区内83%的人住的是由政府提供的公屋，整个公屋中的20% 状况极差，甚至不适合人居。区域内的死亡率比英国的平均死亡率高出9.2%，申请疾病援助的人高出20%，需要住医院治疗的更高出30%。学校、医疗中心等公共设施陈旧不堪，大专教育及体育设施更是短缺。70年代中后期直到80年代初，该区域内几乎没有修建一座新的私人住宅，区域的整体形象使仅有的一些投资者望而却步。
4.2.5 再造码头区
伦敦码头区开发有限公司（LDDC）从1981年起，分三个阶段，历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，使其成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域。下列几个关键点可展现出公司的主要历程：
1981年—— 1986年（规划/筹备/预热阶段）
开发公司对码头区1981年整体市场做出了准确的判断，找出了地方政府前期在土地、住宅、商业物业市场上运作失败的根本原因；在劳动力市场上的失误；各个市场的相互作用。首先明确项目公司不是政府机构，决不能替代政府只能；首期开发片区从道格斯岛启动；建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热土地市场。但对社区的设施建设则采取了紧缩和限制政策。
1987年—— 1990年（社区基础设施建设）
这个阶段项目公司加大了对社区基础设施的投入，平均每平方公顷达到100万英镑，与此同时也对政府公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入。此外，还增加了专职的社区工作者。在这其间项目公司继续对基础设施进行投入，但经济衰退却降低了私人对房地产投资的热情。
1991年—— 1998年（完善改造工程）
整个宏观经济在这一阶段得到了恢复，各项工程也继续开展。但此时英国政府最担心的是项目公司权利过大，进而行使诸多的地方政府的职能，因此从1994年开始，项目公司主动从市场上退出。
全部项目完成后，用于区域再造的公共投资将达到39亿英镑；其中48%由开发公司投入，25%由伦敦运输署负责，27%由道格斯岛工业园投入。所有公共资本投入中，大约一半是投在区域的交通基础设施上。
截止1998年3月，码头区的私人投资金额高达87亿英镑。到目前为止，私人资本对码头区的投资依然保持着强劲的势头。
开发公司创造了广泛的经济、环境和社会效益。区域内2万4千个新建住宅单位和8万个就业岗位最能说明公司的业绩，住宅不仅体现在数量上，而且呈现出多元化；就业人数比以前增加了三倍，企业数量增加了五倍；新建的住宅可给未来4万5千人提供居住。
按照投入产出比计算，每一百万英镑公共投入的净产出是：给该区域创造了23个工作岗位，建造了8500平方米的办公面积，7.8个住宅单位以及大量的间接效益。更重要的是，各类投资已全部投入到项目中，投资所带来的综合效益仍在继续显现，许多效益要到2010年或2015年才能完全体现出来。因此，投入产出比带来的巨大效益即实际数据要等到那个时候才可以获得。
就广泛的地区经济来说，开发公司本身的活动影响是有限的。即便如此，由于增加了高档办公楼的供应量，带来了众多的大型金融机构，开发公司为此给伦敦中心区额外增加了2万3千个工作岗位。
LDDC公司成立初期，由于其半官方性质，无法从资本市场上为住宅、商业、工业等具体开发项目直接融资，因此只有通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的。在对外宣传上，一改政府的官腔，将政府的长远规划与投资者的短期利益结合起来，将开发后的潜在效益与开发中的现实效益结合起来，成为投资者看得见、摸得着的前景，最终达到宣传目的。
开发公司在成立初期所遇到的最大困难是，整个码头区在1981年前的各类市场活动几乎与土地、住宅等市场都毫无关系，而劳动力资源也没有得到有效开发，整个区域仍陷入一片大萧条的景象。这种状况使LDDC几乎花了十年时间来从事基础工作，包括花了成倍的时间来做区域规划和基础设施建设。1994年，英国经济开始复苏，码头区也随着建设的进展逐步溶入全国市场，失业率也逐渐降低。LDDC前期的工作和投入开始见到成效，私人资本开始关注区域的发展。
在LDDC的直接投资中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于推广宣传；8%用作行政管理费用。如此来看，公共投资中的将近一半金额用在区域再造项目的交通建设上，而另有四分之一的投资用来作为对私营开发企业的税务补贴。
私人投资在项目区的开发中起到了杠杆作用。据LDDC统计，截止1998年3月底，私人投在商业和住宅上的资金为76.58亿英镑；投在基础设施上的金额为6.5亿英镑；用于购买发展用地的金额为4.17亿英镑，总投资金额超过87亿英镑。
图 4.2-9 1985年码头区低洼地及 1998年改造后的低洼地
图 4.2-10 1996年码头中心区鸟瞰图图4.2-11
图4.2-12 伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图
4.2.6 重建后的效益评估
17年的大规模重建工作为码头区带来了巨大的经济和社会效益。LDDC对区域最显著的贡献之一是建设了道格斯岛工业园（图1-15红色部分），而工业园的出现则为推动整个区域经济的发展发挥了至关重要的作用。
1982年，为了启动庞大的区域再造工程，英国政府决定首先启动区域内的道格斯岛工业园建造工程，刺激麻木的市场，做出示范效应，以带动整个区域的发展，并为此颁布了工业园区内土地10年免税的优惠政策，鼓励园区内的建设和用工。交通基础设施建设是政府最优先考虑的问题。通过充分评估，轻铁成为交通的首选，因为轻铁不但能满足近期发展的需求，还能承载今后庞大的交通运输量，更重要的是其建造工期短，费用也相对较低（7,700万英镑）。从1984年开始动工，用了三年时间就全部完工。1987年7月31日，英女王亲临现场为通车剪彩。
就业是硬道理，就业率的高低是衡量经济发展好坏的最重要指标，也是评估大规模区域开发成功与否的重要标准。
根据1998年的统计，重建为整个区域带来了88,000个工作岗位，其中85%的岗位集中在工业园区。在这85%中，因LDDC的作用而产生的工作岗位就占到了70%，其余30%是由工业园区相关业务带来的。
项目区的最终效益，要等到2010年后才能完全显现。因此，按照目前的数据推算，工业园届时创造的就业岗位将达到18,400个；而因LDDC的活动所带来的就业岗位将达到103,600个。
1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了20,700个额外工作岗位，占整个区域就业岗位的34%，其中仅莱姆豪斯快速干线一项工程就创造了6,000个工作岗位；等到重建项目全部完成后，交通基建所带来的就业岗位将达到41,500个。
此外，LDDC的交通工程所带来的巨大影响不仅体现在码头区内，而且对非码头区居民也产生了经济效益。在未来的30~50年内，非码头区居民将大量使用码头区的道路交通设施，以节省出行时间。对于每一次出行，尽管只节约了几分钟时间用在工作和休闲娱乐上面，或节省了微不足道的能源，但每天巨大的出行量以及长年的累积量所产生的效益，将是一个无法计算的天文数字。
图4.2-13 改造后的明渠图 4.2-14 政府出资修建的公屋
图4.2-15 全面改造后的老住宅
图4.2-16 新建的星级酒店
图4.2-17 夜幕临近的码头中心区
4.2.7 投入产出比
计算投入产出比时，建成一栋住宅单位，无法像建造一平方米的办公面积、创造一个工作岗位或建设一座车站那样来计算。但是可以按每一百万英镑的政府投入来计算其主要效益。正如上面所提到的，截止1998年，政府在码头项目区每投入的一百万英镑创造了23个额外工作岗位；建造了8,500平方米办公面积；建成了7.8个住宅单位以及诸多其他相关效益。
在检验项目带给区域经济的成本效率时，人们往往只注意一个关键因素——产生的就业岗位数量，而忽略了其他类型的成本效率比。例如：
2010年~2015年，产出效益将比1998年高出34%；
随着经济的扩展，成本效率就会减弱。1998年区域内每净增加一个工作岗位的成本是56,000英镑，而项目结束时则可下降到36,000英镑；
在码头区的非工业园区，成本效率比工业园区内高出40%；
在工业园区，LDDC及其他公共机构的融资活动比园区自己具有更好的成本效率。
1998年3月，由于刚完成了大笔公共投资，投入产出比尚无法算出。道格斯岛上一座由政府投建的办公中心大楼，花了四年时间基建，建成后又花了六年时间才达到满租率。对于公共投资来说，这确实是个高成本的项目。当然，这里面有交通设施不到位的原因，也有出于赋税的考虑。但无论如何，这类周期较长的投资会降低对投入产出比的预期。
图4.2-18 码头区金融中心
图 4.2-19 金融区南面图4.2-20 连接金融区的高档公寓
4.2.8 市场退出机制
LDDC在完成其使命后，必须向地方政府及相关机构转交的工作及相关内容：
大型重建代理机构在完成使命后，必须分阶段、分地点结束经营。这一原则已被证明是行之有效的，应为其他大规模城市改造项目所采纳。
LDDC用了6~7年时间向有关机构交接工作，但仍无法将所有工作交接完毕。
接手重建工作的新机构，必须在初期就预先建立一套防止未来出现交接问题的规则，以明确在其使命结束后所面临的那些与项目有关的长期责任和义务的归属。
根据LDDC的经验，需要成立一个专门的交接小组，来有效地处理公司结束后有关责任和义务的转交。
庞大的交接工作需要管理技能和专才，需要应付大量的案头工作，需要测量、法律以及谈判技巧。
若要高效率的进行交接工作，必须建立一套全部资产负债的中心记录系统。
LDDC向公路部门交接主要交通基础设施，是一项极为复杂的工作，在公司结束之日前根本无法完成。
建筑综合体城市综合体区别联系 建筑综合体与城市综合体的区别与联系 1二者区别 1.1建筑综合体是一种使用功能与种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显着的特点是它与城市的多样空间联系性不强，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。 1.2建筑综合体的功能空间以自建自用为特点，目的比较单一，城市性和城市开放性不足，无法形成以集约性、公共性和集聚性为要求的一体化系统组织形式。 1.3作为城市集约化的组织形式之一，城市综合体是由高度混合利用的城市土地与城市建筑和城市交通之间的有机联合体，是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。 1.4作为城市经济发展和产业升级优化的平台，城市综合体与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高标准的外部经济条件。 1.5 城市综合体的多功能城市空间是经过系统性优化而形成的一个多生态社会系统，反映了一个城市的性质，与一个城市的现代服务业的发展水平和规模之间存在密切的关联。如以总部经济为核心特征的北京CBD形成的城市商务空间形态。 1.6城市综合体的具体要求： 1.6.1整体协同性 案例一日本东京六本木 1.6.2空间的城市性、开放性和连续性 1.6.3功能的复合性和利用均衡性 1.6.4交通的立体平衡性与延伸性 案例二立体化的城市综合体交通系统--澳洲墨尔本中心 1.6.5空间艺术性 1.7政府参与的必须性 1.8 城市形象代表性 2二者联系 2.1从建筑实体角度看，二者有相同性或相似性。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 2.2二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。 根据分析和阐述，我们认为时下中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即”城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合（酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4 1模式）上对”城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的是”建筑综合体”的定义，而非城市综合体的真正定义。 感谢您的阅读！
城市综合体建筑设计分析 发表时间：2018-11-06T11:48:36.230Z 来源：《防护工程》2018年第18期作者：幸晓明 [导读] 这类建筑顺势而生，我们可以称之为城市综合体建筑。由于建筑的复杂性，在设计过程中有很多不完善的地方。城市建筑综合体的交通组织是该建筑的枢纽，也是联系建筑与人民生活、城市脉络的直观表现。由此，交通组织于城市综合体的重要性可见一斑。下面，就城市建筑综合体交通组织进行研究。 幸晓明 深圳市明润建筑设计有限公司广东深圳 518000 摘要：70年代后，我国经济高速发展，人民的生活水平越来越高。城市化进程加快，随着时间的增长，土地资源却越来越紧张，所以，在有限空间，要满足人们日常生活的需要如餐饮、娱乐、购物、休息等，这类建筑顺势而生，我们可以称之为城市综合体建筑。由于建筑的复杂性，在设计过程中有很多不完善的地方。城市建筑综合体的交通组织是该建筑的枢纽，也是联系建筑与人民生活、城市脉络的直观表现。由此，交通组织于城市综合体的重要性可见一斑。下面，就城市建筑综合体交通组织进行研究。 关键词：城市综合体；建筑设计；分析 1导言 城市综合体交通组织的设计是十分重要的，它是整个设计的血脉。如何设计出一套既经济又高效的流线，是对建筑师的一道考验。建筑师可以从综合体建筑的选址、流线设计、流线衔接、使用者心理等角度出发，应该综合考虑环境心理学、形式美法则、建筑设计理论、建筑规范与现代商业、办公、娱乐模式的结合。合理的城市综合体交通组织流线可以大大节省使用者的时间，提高效率，这无疑是十分必要的。 2城市综合体建筑的设计要点 城市综合体建筑是集居住、办公、文化、休闲、商业于一身的综合建筑，在城市的快速发展中，为人们的生活与工作起到了很大的作用，它与时代的发展密不可分。由于它的多功能的特点，满足了大量人群的不同需求，增大了土地的利用率，加大了回报利润。在大型综合体建筑中，一套建筑就可以满足各个部门的需求，从而减少了重复建筑而产生的浪费，提高了利用率。对于物业管理，由于城市综合体建筑的特点，可以实现一体化管理，减少了人员方面的浪费，较少了投资，明显增加了投资商的利益。 2.1对于建筑容积率这个问题，投资商肯定希望在有效的土地上，尽可能增加建筑面积，但在我国的法律当中，这是不可以的。由于城市人口不断的增多，人们对土地的需求也不断的增多，从而使土地价格不断上涨。为了满足商家与法律的要求，我们可以借鉴优秀案例的经验，对一部分建筑公共场所进行开放，在没有办法提供交通、休息等公共区域时，可以稍微提高建筑容积率，从而有效的利用了建筑空间，满足商家对综合体建筑面积的增加的要求，又满足了城市居民对建筑功能的要求。 2.2作为一个多功能的集商业、办公、文化于一体的综合性建筑，安全的重要性是不可置否的。因此在设计城市综合体建筑的安全出口时，在发生紧急情况时，一定要确保人们在第一时间出现在安全出口，并且能安全的离开建筑。因为在发生火灾时，人们会表现出盲目性和慌乱性，所以在设计安全出口时，一定不要狭长的走廊，并且保证足够的双向距离，保证能够面对突发情况。在城市综合体建筑设计中，垂直交通的主要组成便是楼梯和电梯，因此在设计时，应尽量布置在综合体建筑的中心部位，并且楼梯和电梯的出口必须正对建筑的出口，这样辨识方便，而且避免人流交叉，影响在逃难时，人们成功的逃脱几率。而作为城市综合体建筑主要的快速交通工具，对于某些高层建筑，电梯通常是进行分区服务使用的。不仅可以减少每次停站的时间，而且还能减少用电量，在电梯运行时间的降低下，还减少了运行电梯的数量，从而减少了相关的费用，为商家节省了无用的开销。 2.3对于城市建筑综合体而言，立面造型不仅是对建筑外形审美要求，更重要的是根据时代发展的特点，从而设计出符合其理念以及地域标志的建筑。由于建筑规模的扩张，建筑体块需要整合。而建筑色彩也是建筑造型的主要组成，因此在色彩设计上要考虑灯光带来的感受。而且建筑师还要考虑整个建筑的统一，保持建筑体块之间的风格统一。因此对设计建筑综合体的立面造型的设计者来讲，他们面临的不仅是创新和贴合地方标志的挑战，同样面临着一个新的机遇。 2.4建筑的空间形态是指平面空间的造型与三维中空间的体型。由于城市综合体复杂的功能分区，在进行功能分区时，不仅需要在平面布局上来合理的设计，而且还要在立体空间上进行合理分区。一般是做好竖向的功能分区，不仅包括商业、办公、停车等不同的竖向分区，还包括建筑内部的分区，这些是通过楼板进行分区的，在这一过程中，各个部分的使用以及对声音的要求，在分区时都有很大的限制。城市综合体建筑通常将商业部分布置在整个建筑靠近街道的下部，这是因为商业与人群有着密不可分的关系，人流大、声音嘈杂、货物多等特点都需要将商业尽可能挨着街道。而对于办公这样的安静环境来讲，办公人员需要开阔的视野，所以将办公区设置在较高楼层。由以上可见，影响城市综合体建筑的空间主要是人为因素。 3城市综合体建筑的发展 随着社会发展，我国的建筑行业也步入了发展新阶段，多栋建筑不断向综合体建筑发展，不仅满足人们对建筑的不同需求，而且还将城市的景观具体的丰富起来，还合理利用了城市空间。人们的观点逐步转向了注重休闲的生活方式，所以城市综合体建筑占据了城市较大的一部分。而且城市综合体建筑作为城市的重要组成部分，一定会受到当地城市的文化以及消费方式的影响，所以除了建筑本身的特征外，还要因地制宜。综合体建筑除了担当经济发展的功能外，还承担着城市的精神面貌的责任。所以，社会对综合体建筑提出更高更严格的要求。而目前综合体建筑也面临着许多问题，如今社会城市的快速发展以及城市人口不断增多，使得能合理使用的土地资源不断减少，所以，合理使用城市空间是现如今的主要问题。其次，趣味性也不足，建筑形式大多都直挺挺的，缺乏变化，与城市本身的多样性相不符。现如今很多综合体建筑只重视快速经济，大量模仿，不重视本身的定位以及城市文化，丢失了应该传承的文化。所以，在设计时，一定要重视文化以及环境，综合体建筑能将这些功能合理有效的安排在一起，要考虑建筑与环境相结合，使整个建筑在城市中相协调。城市的快速发展必然会加速综合体建筑的发展，它是城市发展到一定阶段的必然产物。城市本来就是一个聚集体，当资源紧张时，必然会出现这种综合建筑。城市综合体建筑是城市发展的新方向，是城市化进程中的重要引擎。从某方面讲，未来城市的竞争必然是综合体建筑的竞争，并由此形成一个具有多功能的、具有竞争力的城市微缩体。对于综合体建筑来说，竞争力会成为城市发展的新动力，通过综合体建筑的大体规模展示，体现出城市的经济水平，塑造城市新标志，打造城市新形象。开发城市综合体建筑，不仅能提高企业竞争力，还能提高
农业休闲综合体概念及案例分析 农业休闲综合体是在“休闲农业”和“旅游综合体”的概念基础上形成的，是新型城镇化发展进程中，都市周边乡村城镇化发展的一种新模式。 在架构上，“农业休闲综合体”在“旅游综合体”构架下，基于一定的农业资源与土地基础，将农业和休闲游憩相结合，以农业为切入点，以景观打造为基础，引入泛旅游产业，形成以旅游休闲为导向的土地综合开发。 在功能上，“农业休闲综合体”在农业的基础上延伸产业链条，增加服务功能，以农业为依托，集合观光、休闲、娱乐、创意、研发、地产、会展、博览等三种以上的相关功能为一体，在进行农业生产以及产业经营的同时，展现农业文化和农村生活，从而形成一个多功能、复合型、创新性的产业综合体。 农业休闲综合体以农业为主导，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐、物流等三个以上相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性的产业结合体。它是“大农业”的复合结构形态，是资源整合的“驱动器”， 产业价值的“放大器”，城乡共生的“交响曲”，是区域发展的“发动机”。它能有效提高产业集成度、产业集聚度、
产业融合度和产业关联度，改变传统产业结构，转变产业发展和运作模式，增强产业间互动与支持效应，降低产品和服务成本，创造收益递增机会，催生出新型业态，提高产业附加值，扩大产业价值，形成产业复合的“倍增效应”。它是一条破解“三农”困局之路，也是一条中国经济未来发展之路。 一、景观吸引核 景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是农业休闲综合体打造的关键。农业休闲综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。 二、休闲聚集区 休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。 三、农业生产区
城市综合体发展规划分类 城市综合体作为城市的时尚客厅、潮流舞台，整合了深厚的城市 文化、多样的建筑空间、复杂的交通体系、丰富的商业业态，这种城 市商业地产开发建设的新模式越来越受到欢迎。本文以益阳市为例， 分析城市综合体不同功能需求下的类别。 一、研究思路 益阳市地处湖南省中北部，处于长株潭“3+5”城市圈和洞庭湖 生态经济圈交汇处，在“长沙1小时交通圈”内。城市形象为和谐宜 居的山水新城。人口规模2015年中心城区约63万，全市总人口约490万。益阳产业结构表现“二三一”格局，处于工业城市发展快速增长 阶段。经过对益阳中心城区土地利用的分析，城市土地存有以下问题：土地利用以居住、工业用地为主，公共管理与公共服务设施用地占城 市建设用地比例相对低，工业沿主要道路布置，工业用地与居住用地 混杂，居住环境品质不高，资江两岸大量土地被城中村、工业占用， 滨水土地未得到有效利用，未重视一江两岸的空间特色塑造，梓山湖 周边地区用地布局分散，以居住用地为主，缺乏旅游休闲用地，土地 利用率不高，老城区用地未延续传统空间肌理，缺少绿地、广场，环 境品质较差。
经过研究用地权属，梳理出现状可开发用地类型和分布情况：现状可开发利用类型为中心区、沿江及会龙山地区工业用地、棚户区、弃置地，现状可开发发展用地布局在会龙山地区、资江沿岸、益阳大道和金山路交叉口、益阳大道和桃花仑路交叉口、益阳大道和罗溪路交叉口，沿道路可开发用地布局在益阳大道、金山北路、桃花仑路、罗溪路、银城大道。现状道路交通网表现“两环两快、三纵四横”的网格状结构，路网体系不完善，缺少城市支路和跨河桥梁，新老城区联系不便；尚未形成丘陵城市特色的道路网格局；现状主干道较宽，缺少城市生活性主干道。城市公共设施主要由酒店、文化、教育、医疗、公园绿地构成，缺少城市、社区级设施，公共设施配套不健全，缺少市民休闲配套设施和生活服务设施。商业配套设施沿城市交通性主干道线性分布，未形成中心化的购物商圈，商业网点遍布，但缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。现状已建、在建综合体共有15个，主要包括华天城市广场、雄森国际广场、银城大市场等，现有综合体类型以分散的超市、百货商场、大型商贸为主，类型模式单一，缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。旅游资源丰富，但缺乏对旅游资源的整合和文化内涵的挖掘，缺少城区型、近郊型市民文化休闲旅游项目。城市拥有丘陵型山水资源，但不重视对梓山湖和资江两岸土地资源的综合利用。居住用地与工业用地混杂，缺乏山水城市的环境品质和风貌特色。总体来说，城市建设框架已拉开，易于彰显山水格局，地形地貌丰富，生态环境良好，经济发展迅速，可拉动城市建设，滨江资源丰富，利于塑造特色。 二、城市综合体的理解
官网：https://www.doczj.com/doc/1f16629449.html, 田园综合体十大典型案例汇总（内附案例详情） 产业规划园区规划产业市场研究及运营战略一体化服务商 中机产城规划设计研究院 CHINA MACHINERY MARKETING ACADEMY 官方网站：产业规划https://www.doczj.com/doc/1f16629449.html,/ 版权声明：该报告知识产权归中机产城规划设计研究院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
官网：https://www.doczj.com/doc/1f16629449.html, 2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念，提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。 田园综合体，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子，发展田园综合体是乡村振兴战略的主平台。 中机院整理了到目前为止：河北、山西、山东、福建、广西、四川、浙江、云南和广东9个省，共10个项目，通过对其经验梳理，为大家通过学习参考。 1.广西南宁-西乡塘区“美丽南方”田园综合体 南宁美丽南方入选国家田园综合体试点，获得2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点财政补助资金5600万元。 美丽南方田园综合体规划方案为：以美丽南方丰富的农业资源、产
官网：https://www.doczj.com/doc/1f16629449.html, 业基础、特色村落、传统文化为依托，以农业综合开发项目为抓手，完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系，实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。 此外，美丽南方田园综合体拟将规划区设计为“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。 一轴即沿005县道的园区交通和发展主轴，将园区各主要功能片区、景观节点和特色村落有机整合，形成完整的田园综合体。两翼以005县道为界，将园区分为南北两翼。 三带即依托园区农田、村落、水系、山地，形成三条重要的农业休闲观光体验带。八区包括创意农事体验区、智慧农业展示区、高效农业集中区等八个功能分区。
城市综合体的定义 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。 借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。 城市综合体&建筑综合体 普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。 城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。 A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。 B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。 单体城市综合体&多体城市综合体
如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。 城市综合体&CBD(CCD 、CRD) CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。一个城市的 CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CCD 、CRD 为CBD 的衍生词汇。 CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸。 城市综合体的特征 城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来具有以下 12个突出的特征。 A.超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多
关于城市建筑综合体设计的浅论 近年来，城市化进程的建设速度不断提高，而这就对城市综合体的发展提出了新的要求；城市建筑综合体设计的应用也越来越广泛；在城市建设过程中所占的比重也越来越高；为了保证城市建筑综合体在使用过程中的安全性和稳定性，就要切实做好对城市建筑综合体的设计工作，在开展设计工作的过程中，要将商业运营招商计划进行深度融合，并且保证设计和招商计划同时进行，为综合体的正常应用提供了重要保障。 标签：城市建筑综合体；设计工艺；分析应用 1、前言 随着社会水平的不断提高，人们的生活质量也在不断提高过程当中，对物质生活的需要也在不断提高，这就使得城市建筑呈现多元化趋势，城市建筑综合体就是在这样的环境下出现并得到广泛应用的，这种城市建筑综合体是一种集合了多种不同功能的综合性建筑，功能齐全且较为便捷，能最大程度上满足人们对商业休闲娱乐和办公等需要，因此在现阶段得到了越来越多的应用。 2、城市建筑综合体设计概述 在城市建筑的建设过程中，建筑综合体是一种现阶段应用的较为常见的建筑类型；在城市化进程的迅速发展过程当中，建筑综合体得到的应用越来越广泛；这种建筑的功能较为多样，因此可以更好地满足城市居民的实际需要，为居民提供了良好的生活和工作环境。而建筑综合体就是通过整合占地面积不同用途的建筑更加方便城市居民的生活，而将分散的建筑进行有机整合就能形成综合的建筑群，从而更好的规划城市设计和城市空间结构，而建筑综合体的建设和应用是迎合时代潮流的表现，当人们对物质生活的要求随着社会发展的变化而变化的过程中，建筑类型也会发生相应变化，而居民对于建筑有着不同的需要，这就提高了多功能建筑的利用率，推动建筑综合体建设能在一定程度上满足不同阶层的不同需要，降低城市规划设计中出现的矛盾带来的深远影响[1]。 3、城市建筑综合体设计分析 3.1城市建筑综合体设计的特点 3.1.1空间尺度大 城市建筑在建设过程当中，将城市综合体作为标志性的建筑，要能较好的匹配城市规模；同时也能与城市干道联系起来，而这就需要在规划城市综合体室外空间的过程中，要保证其尺寸是符合相关标准的；同时也能与周边环境保持较好的协调性，满足各阶层人们对建筑的不同需要，而这就说明城市建筑综合体的室外空间尺度较大。
第一章方案编制的主要依据 本工程施工图纸 施工现场情况 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001） 混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002） 混凝土外加剂应用技术规范 GBJ119－88 混凝土泵送施工技术规程（JGJ/T10-95） 建筑施工安全检查标准（JGJ59-99） 广东省建筑安装工程施工操作规程DCJ32/J30-2006 建筑施工高处作业施工安全技术规程（JGJ80-91） 施工现场临时用电安全技术规程（JGJ46-2004） 设计规定的相关图集 本工程施工组织设计 第二章工程概况 1、本工程概况
2、结构概述： 本工程13、14、15、16栋为地上二层,地上十一层。会所与物管中心为地下二层，地上一层。 结构设计使用年限50年，结构设计安全等级二级,耐火等级二级。抗震设防七度。 地上结构： 1、地主体混凝土强度等级为： 2、现浇钢筋混凝土楼板。 3、主楼标准层高为3.05m。 地下结构： 1、本工程地下室采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构。 2、楼面主次梁采用井格梁布置。地下室设钢筋混凝土外墙。 3、基础采用上柱墩筏板基础，筏板厚度950mm和600mm。 采用材料： 混凝土墙、柱、梁板：C35；地下室底板、外墙：C35（抗渗等级P8）
钢筋：HPB300、HRB335及HRB400。 第三章主要施工方法 一、地下室工程施工 本工程地下室的施工顺序规划为：定位放线→挖(清)土施工→基坑验槽→砼垫层(砖胎模)及找平层→底板防水层(自粘防水卷材) →水泥砂浆保护层（无纺布隔离层）→地下室底板钢筋绑扎(含柱墩)→绑扎墙板、柱钢筋(墙板下部绑扎好，上部固定好)→底板钢筋验收→底板砼浇筑→底板砼的保温养护→地下室柱、梁板定位放线→地下室墙、柱钢筋的绑扎(验收)、地下室墙、柱、模板支撑安装→地下室顶梁、板模板→地下室顶梁、板钢筋绑扎→地下室梁板钢筋验收→地下室墙、柱、顶梁板砼浇筑→保养 （1）、基础底板砼的施工 基础筏板砼浇筑的总体安排： 由于工程地下室面积大，根据后浇带的位置和本工程结构的特点，结合控制关键工序进度，工程量均衡，劳动力、材料、机具优化配置等因素，地下部分各区由后浇带从底板开始分割划分区段，具体分区图见下图:
####乡村 农业田园综合体项目实施方案 一、项目名称及投资规模 ####乡####田园牧歌项目，总投资7000万元，首期投资2000万元。 二、承建单位 本项目由####现代农牧科技股份有限公司承建，注册资本 100万元。法人代表为：王小波 三、法人治理结构 （一）法人代表简介 法定代表人兼执行董事项继红系一位热爱家乡，热发农业的80 后成功男企业家，有限公司总经理，秘书长，决策管理和驾驭市场的能力强，有相关运营的成功案例和经验，无不良信用记录。 （二）组织结构 公司实行总经理负责制，组织结构紧密，人员队伍精干，多为年轻的热发农业的本科大学生，财务等相关管理制度健全，运行效率高。 四、项目规划建设依据 （1)《####县城市建设总体规划》 （2)《####县“三区十园”发展规划》
（3)《####县旅游业发展规划》 （4)《####县“十三五”规划》 （5)国家及省市其他有关产业政策 五、项目建设定位及发展目标 （一）建设定位 项目根据当地的地理环境和农业资源，以“生态、环保、健康”为宗旨，以“高产、高效、高质”的生态园林式农业为基础，以人性化的服务为时尚，与特色民宿的运营和管理模式相结合，打造集观赏性、参与性、娱教性、趣味性于一体的富有田园风情的特色农业综体项目。 （二）发展目标 1.####市农村精准扶贫的典范 2.####县农业田园综合体的标杆 3.####乡型特色高效农业的样板 六、项目总体规划特点 该项目规划以线性构图与带状的农业生态景观带为主题。环境空间相互融合形成“一个中心，五大功能区”的整体布局。表达出“生态田园、纵情自然、观光休闲、亲子娱乐”的人文精神，并传递出农业现代化气息。在整体规划设计中。强调张弛、疏密、刚柔对比，让人产生的同心感和归属感。 （一）规划结构分析
都市综合体案例 都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来都市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。都市综合体是一个庞大的系统工程。 德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式： （1）、“独立”开发模式 这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。 （2）、“合资—公共财政补贴”模式 这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。 （3）、“合作链”开发模式 现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
什么是城市综合体 1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 特征二：通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 特征三：现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 特征四：高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 1.4 城市综合体的发展历程 1.4.1 城市综合体的开发背景 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 ①城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。 ②经济形态的表现
人力资源与行政部工作操作指引 考勤管理办法 操作指引V1.0 说明： 1、各负责人需在指引的拟制、审核、签批相关职责中签字确认。 2、如版本进行小范围修改，版本格式命名V1.0、V1.1……；如版本进行了 根本性修改，命名格式V1.0、V2.0、V3.0……。
目录 1．目的 (1) 2．考勤时间及数据 (1) 2.1.考勤时间 (1) 2.2.考勤数据 (1) 3．考勤管理员职责 (1) 4．考勤管理 (2) 4.1.考勤记录 (2) 4.2.考勤结果应用 (2) 4.3.考勤抽查 (2) 4.4.考勤资料归档 (3) 5. 外出公干 (3) 6．加班/加点的申请 (3) 7．休假的申请 (4) 7.1.年假 (4) 7.2.产检 (4) 7.3.病假 (5) 7.4.工伤假 (5) 7.5.节育手术假 (5) 7.6.申请休假期间工资标准 (5) 8.休假审批的核准备案 (6) 9.考勤纪律 (7) 10.附件 (8)
考勤管理办法操作指引 V1.0 1.目的 为考勤管理员日常考勤工作提供操作指引，对《考勤管理办法V2.0》的执行细则给与说明。 2.考勤时间及数据 2.1.考勤时间 2.1.1.区域实行标准工时制，同时根据不同岗位性质和职责，分为五 天工作制和六天工作制。六天工作制员工主要为营销中心销售 部参与销售提成的员工，每周工作6天，调休一天。 2.1.2.各项目、中心、部门的考勤时间须遵循每天8小时工作时间的 原则。特别情况下如需根据实际情况和业务的性质调整工作时 间，须遵循以上原则提出上下班时间调整方案，报区域人力资 源与行政部审批后方可执行，并以此作为考勤记录依据。 2.2.考勤数据 2.2.1.公司原则上统一的考勤记录形式为电子考勤，采用统一的考勤 系统。 2.2.2.人力资源与行政部门须对各刷卡地点的设置及考勤设备的管理 和使用负责，信息部门和项目工程部须指定相关人员负责考勤 机和网络的正常运行，确保数据的正常读取。 2.2. 3.考勤数据直接进入e-HR系统，员工可在自助页面查看个人刷卡 记录。 2.2.4.暂不具备电子考勤条件的项目、中心、部门，可暂使用纸版考 勤，但需严格执行《考勤管理办法V2.0》中相关规定，并报备 区域人力资源与行政部。 3.考勤管理员职责 考勤管理工作由区域人力资源与行政部统筹负责，通过设置一级考勤管理员和二级考勤管理员，严格依照公司有关规定执行考勤管理。一级考勤管理员
国内6大“田园综合体”建设成功案例分析 继今年中央一号文件首次提出“田园综合体”后，财政部又连续印发了开展农村综合性改革试点的《通知》和《意见》，确定今年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点，建设让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。 本文为江苏，上海，安徽，黑龙江，四川，内蒙古等地的田园综合体样板间建设案例分析。 田园综合体的组成： 农业产业区 生产性主要功能部分，为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域
生活居住区 城镇化主要功能部分，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域 文化景观区 吸引人流、提升土地价值的关键，以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题 休闲聚集区 满足客源各种需求的综合产品体系，使城乡居民能够享受休闲体验乐趣 综合服务区 城镇化支撑功能，为综合体各项功能和组织运行提供服务和保障的功能区域
江苏·无锡阳山田园东方项目--国内落地实践的第一个田园综合体项目 2012年，在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下,内地第一个田园综合体项目--无锡田园东方落地实践。田园东方综合体分三部分，农业、文旅和居住，以及内在的复合业态。 农业商业化 田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助，把农业进行商业化，定位是企业化服务型的农业平台。阳山本身有优质的水蜜桃资源，而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作，使得形成
的产业园能作为当地社会的基础性产业。 自然多样的文旅产业 文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合，以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。 创新社区居住方式 田园社区属于居住的一部分，服务于原住民和新移民，以及旅居的客群，最终形成新的社区和新的小镇。社区分两类，一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。另外，利用国有建设用地为基础的开发，这两种社区混合进行。 决策点评 田园东方项目集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。
现代物业?新建设 2012年第11卷第7期 1 前言 城市建筑综合体是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。城市建筑综合体包含一些城市功能，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市建筑综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。 当前的中国房地产对城市建筑综合体的定义，从产品形式上讲一般有五种：酒店、写字楼、商业、娱乐和住宅，称为“4+1模式”。 2 城市建筑综合体的特征 城市建筑综合体的首要特点就是在所在的城市建立地标式的建筑。如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。第二特征就是具有超大的空间尺寸。城市建筑综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补式支持。一个城市建筑综合体与周边的配套设施相辅相成，可以看做一个微缩的城市。城市建筑综合体是与城市的规模、设施等相匹配，与城市的主干公路、主要商务区等相联系，所以就要求室外空间的尺度放大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。第三个特征是内部交通自成体系。城市建筑综合体通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 3 城市建筑综合体的功能构成 城市建筑综合体的每项功能都有特定的运行时间段，并将不同时间段的功能进行了有机整合，尽量达到全天的繁荣，以提高城市建筑综合体的使用效益。城市建筑综合体内各功能在时间上有机结合，使其内部各功能活动组织有序并相互补充。市区的城市建筑综合体将娱乐、文化等注入其中，使空闲时间利用起来。一个成熟的城市建筑综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此城市建筑综合体的功能通常要有承载功能、经济功能、文娱功能和社会功能等四大功能。其中城市建筑综合体的核心功能就是经济功能，城市建筑综合体是当地税收的重要支柱，是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。作为城市地标所形成的强大的推动力和辐射力引领了城市建设的发展方向，带动了周边区域的价值提升；大量的品牌进驻，提升了商业水平，促进了消费结构和生活方式的改变。 4 城市建筑综合体的类型 大型城市建筑综合体是城市发展对城市建筑开发的必然要求，根据不同特点可以划分为CBD区域内的综合体、交通枢纽功能综合体、文化功能综合体、城市商业中心综合体、商务中心综合体、城市区域中心综合体和社区功能商业综合体。其中CBD区域内的综合体包括CBD商务综合体、CBD文化综合体、CBD商业综合体，如悉尼的达令港。城市CBD都市中心型综合体，如纽约洛克菲勒中心。城市 现代建设 Modern Construction 浅析城市建筑综合体 郭香珍 （中国煤炭科工集团武汉设计研究院，湖北 武汉 430064） 摘 要：城市建筑综合体是城市发展的方向，是拉动城市化进程的重要引擎，文章对城市建筑综合体的特征、功能、类型及未来发展方向进行了阐述。 关键词：城市建筑综合体；特征；功能；类型；发展方向 中图分类号：TU-02 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）07-0012-02 ［作者简介］ 郭香珍（1979- ），中国煤炭科工集团武汉设计研究 院，中级工程师，主要从事城市规划、建筑专业方面的设计。 – 12 –
城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。思纳的成功超级城市综合体方案有很多。为此，上海思纳建筑规划设计股份有限公司为大家总结了相关信息，希望能够为大家带来帮助。 10月31日，联合国支持下的“2017可持续城市与人居环境奖”的揭晓，让尚未完工的哈尔滨国际农业博览中心项目，步入了国际视野。这座总开发面积高达200万平米的商业综合体包罗万象。它以游乐为主导，融合农博会展、旅游观光、体验式购物、环球美食、城市节庆、时尚创意等丰富功能。城市的功能已经趋近完善，各种配套设施接近“满级”。如果说，还有什么可以提升的，那就是游乐。 一站式解决娱乐、消费的场所，将会带来无限欢乐的娱乐风尚之地。全民总动员的下一站玩乐天堂，升级版的、新型的都市娱乐目
的地。城市中心的超级场所，项目位于哈尔滨中心城区东侧，紧邻二环。游乐将成为市中心区的下一个稀缺资源，本项目的总体设计思路也由此展开。 创新地将农业这一区域核心优势主题，与哈尔滨城市发展无缝链接。强大的农业主题引擎驱动着主题经济的发展，并与巨型商业综合体联动。相互激发、迸射出缤纷的活力，打造成为东北亚区域最大的农业·城市超级综合体。 思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。 上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综
日本城市商业综合体7大经典案例 导读： 生活的更好，留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。 城市综合体概念 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。城市综合体的六大业态H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 日本城市综合体简介 日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有：被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城… 日本城市综合体案例
六本木之丘 项目介绍 六本木新城（ROPPONGI HILLS）是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。 区位与交通 项目位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商业街，霞官的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区，交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。游客可以乘坐地铁、公车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木还设有摩托车和自行车停车位，其中自行车免费。 规划与设计 美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将设计与旅游目的地，商业、旅游观