我国城市商业综合体项目的风险规避研究
——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例
一.大型城市综合体在我国的发展
1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势
“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。
城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。
2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险
（1）我国城市综合体项目发展的两面性
十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。
然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。
（2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素
影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。
当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
一业态尚处于起步阶段，从环境的开发条件看，一是国内的金融环境不利商业的流通性，
商业地产价值被低估的情况还在持续；二是城市综合经济能力、地段、交通、通讯、商圈
不成熟，难以支撑项目的持续经营。
从国内开发企业的角度看，一是国内开发商对综合体开发处于初步探索阶段，尤其商业部
分专业人才缺乏，操盘经验严重不足；二是国内融资渠道狭窄，海外融资经验渠道缺乏造
成融资成本高，资金后劲不足；三是城市综合体项目属于高端物业，项目的投融资管理、
规划设计、开发建设、招商运营等每一个环节都离不开国际化合作，缺乏国际化经营的文
化背景也是国内开发企业的软肋。
（3）我国城市综合体项目风险的主要体现
综上所述的原因，我国大部分城市综合体项目的主要风险体现在如下几大点：一是项目财
务与金融风险，综合体项目普遍存在高价拿地，写字楼和公寓等产品低价出售形成的投资
收益风险，还有规模体量庞大，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变
化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险；
二是在项目规划业态设计的风险，如错估区域环境的条件盲目立项，项目规划定位方向偏
离市场，产品设计的严重缺陷等战略性风险。在北京和上海等大都市需要考虑综合体与区
域之间的关系，要考虑区域的交通、通讯等能否支撑；
三是市场竞争风险，包括与竞争对手，建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及
购房者、租户等的竞争博弈；
四是招商和运营风险，综合体项目的持续收益主要来自于对商业物业的租赁和经营长期积
累的滚动收益，招商瓶颈、商业地产专业运营的能力和运营资金的长期支撑需求是国内综
合体开发企业面临的最普遍最严重困惑。
最后，在当前的时局条件下，还有一个城市综合体商业项目研究无法回避的重要因素，那
就是国际金融危机的全球化和世界经济萧条带来的系统风险。
城市综合体开发的风险研究是一个巨大的系统工程，本文通过一个国内开发商在建中的，
具有当前我国城市综合体典型特征的代表性项目“绿城?温州鹿城广场综合体”的风险解析，旨在见微知著，对当前我国城市综合体发展中普遍性风险的管理有借鉴意义。
二.“绿城?温州鹿城广场”综合体项目简介
本项目是由绿城集团于2006年12月30日，以33.333亿元的出价获得这块号称“温州地王”地块的开发权，是其开发的首个城市综合体项目。
该项目位于温州市中心区江滨路与车站大道交汇处，滨江景观带南岸与瓯江相邻。我们从
项目的区域背景及市场价值、空间规划及产品结构、项目开发商简介三方面对项目作基本
完整的描述。
1.项目区位背景综述
2.项目空间规划和业态结构介绍
（1）项目空间规划与功能定位
绿城?温州鹿城广场定位为国内一流、浙江第一的集商、住、休闲旅游一体化的现代化城市综合体。
绿城集团邀请了包括美国SOM公司、美国RTKL设计公司、美国SW A公司等全球一流团队共同合作，对绿城?温州鹿城广场项目的总体规划、购物中心、景观规划及交通组织进行规划设计，以打造国际一流、国内领先的高品质综合项目。
从空间上看，迎江依江两个角度的鸟瞰图和一张迎江立面效果图共同勾勒出了本项目宽广通透，气势高贵的滨江都市空间意象和齐整有序的建筑格局。从功能结构上看，本综合体项目由5类基本业态类型构成：一站式现代化购物中心，超五星级酒店，国际甲级写字楼，酒店式产权公寓和高品质人文住宅社区。
（2）项目规模体量和业态组合分割
开发总规模
总占地面积（㎡）13.68万
总用地面积（㎡）13.23万
地上建筑总面积（㎡）45.80万
投资规模（预）
土地总投资（元）33.333亿
项目总投资（元）100亿
用地平均投入（元/㎡） 2.52万
房屋平均投入（元/㎡） 2.18万
①项目规模体量总体指标
②业态结构与体量分割
功能分割位置规模体量各业态组合及其特点占比盈利模式
人居社区项目北部沿江地块5幢控高155m以下高层住宅，22万㎡江景高层精装豪宅，独立电梯入户， 3.4米以上层高，300平方米左右超大户型，豪华智能人居系统；小区配套48%
左右奢华价格出售+高端物业管理及衍生服务（如英式管家服务等）
综合商业项目中部地块综合商业建筑，9万㎡浙江最高档次的一站式现代化购物中心。为综合体项目核心组成部分，地上四层，地下二层，业态涵盖高档百货、精品超市、电影院、KTV、餐饮、娱乐以及时尚零售店等。19.7%左右以长期持有滚动营利为主。收
益累积来源有商铺租售+经营权+租赁经营+物业管理及衍生服务
综合商务项目南部地块350米74层超高塔楼，建成将成为浙江第一高的标志性建筑塔楼上部，6万㎡超五星级酒店，引入全球知名酒店管理公司——凯悦国际酒店与度
假村集团旗下品牌“君悦”入驻管理。13%
左右以长期持有滚动营利为主。委托经营模式等
塔楼中部4.4万㎡酒店式产权公寓
9.6%左右奢华价格出售+高端物业管理及衍生服务（如英式管家服务等）
塔楼下部4.4万㎡国际5A甲级写字楼，引入全球知名酒店管理公司——凯悦国际酒店与
度假村集团旗下品牌“君悦”入驻管理。9.6%左右奢华价格出售+委托高端物业管理
及衍生服务
三.“绿城.温州鹿城广场综合体项目”的风险收益解析
通过项目描述可见，“绿城?温州鹿城广场”若按预期成功建成和运营，将是温州市第二个综合体项目，并以浙江第一高楼成为城市地标；将为温州高端阶层提供理想家庭居所，优
化温州市民的生活方式；将作为温州商圈的新引擎极大地推进温州的城市化进程，提升温
州城市功能、形象与影响力。
然而，风险是市场经济的灵魂，作为一个开发周期长、投资庞大，业态复杂的典型，“绿城?温州鹿城广场”综合体项目的开发运作在公众界面的背后，面对的是无处不在，无时不在的巨大风险。对其风险收益控制分析对当前城市综合体开发运营的风险管理具有普遍借鉴
意义。
下面，我们就从项目的财务与金融风险入手，展开其在规划定位与业态设计、市场条件与
竞争环境、招商和运营、开发商实力与经验，以及宏观经济等共6个方面的风险识别与解析。
1.项目财务与金融风险
（1）投资收益与盈亏平衡
我们选取2个关键指标：总投资收益率（ROI）、盈亏平衡点销售量（BEP(Q)），和1个参
考指标：项目基准收益率（Rc），进行这项风险分析。
总投资收益率（ROI）：是表示总投资的年盈利水平，用函数可表示为：
ROI=(EBIT/TI)×100%;其中EBIT=项目正常年份的年息税前利润或营运期年平均税息前利润；TI=项目总投资；
盈亏平衡点（BEP(Q)）：盈亏平衡临界点的产销量，可表示为：
BEP(Q)=CF/(p-CU-TU);其中CF=固定成本，CU=单位产品变动成本；p=单位产品销售价格，TU=单位产品营业税金及附加。
项目基准收益率（Rc）：是投资者以动态观点确定的投资资金应当获得的最低标准的盈利
率水平，Rc的测定，同时还要根据政府政策要求、行业参考数据、以及投资者自身全局的战略发展等因素综合考虑。用函数可表示为：
Rc≥i1+i2+i3；其中i1=max（单位资金成本，单位投资机会成本），i2=风险补贴率，i3=
年通货膨胀率；
这3个指标中，Rc是项目盈利能力的基准线，ROI必须大于Rc项目才有可行性，ROI相
对Rc越高，项目盈利能力越高，反之越接近Rc则收益风险越大；BEP(Q)反映了项目盈亏平衡点的高低，BEP(Q)相对销售总量越低，则项目的盈利安全性越强，反之风险越大。
回到本项目，由于购物中心和五星级酒店长期持有滚动营利的盈利模式，先不在这里考虑
其投资运营风险，计算销售收入时仅考虑住宅、甲级写字楼和产权式公寓，其投资及收入
数据（来源于对2007-2009年开发商的公众信息估算）如下（*为假设的前提条件）：
*若销售金额按3.3350万元/㎡均价,房屋投资金额2.18万元/㎡（按总投资100亿，土地投
资33.33亿元以面积平均分摊，固定部分约0.7278万元/㎡,可变部分1.4522万元/㎡）均价
计算；
*两期住宅各按11万㎡（23亿÷60%÷3.3335万元/㎡≈11万㎡）估算；
*两次投资时间按土地购置时间和开工时间估算，假设资金为自筹；
*销售收入按开盘时间开始产生估算，假设交付时完成销售全部收入；
分项面积（㎡）首次投资二次投资销售收入交付
时间
时间金额（元）时间金额（元）时间金额（元）
住宅一期11万2006.128.006亿2007.1215.95亿2008.8起36.685亿2011.06
住宅二期11万2006.128.006亿2008.615.95亿2009.5起36.685亿2011.12
购物中心9万2006.12 6.55亿2008.0913.07亿自持产权
2008.9进入预招商2012.12
五星级酒店6万2006.12 4.37亿2008.128.71亿自持产权，委托运营2012.12
甲级写字楼 4.4万2006.12 3.2亿2008.12 6.34亿2010.5估14.67亿2012.12
酒店式产权公寓 4.4万2006.12 3.2亿2008.12 6.34亿2010.5估14.67亿2012.12
总计：可出售面积为30.8万㎡，可出售部分投资额67.01亿元，实现销售收入估算为102.71亿；
其中：住宅面积为22万㎡，总投资47.91（16.01+31.90）亿元，实现销售收入估算为73.37亿；
5A甲级写字楼，面积4.4万㎡，总投资9.54（3.2+6.34）亿元），实现销售收入估算为14.67亿；
酒店式产权公寓面积4.4万㎡，总投资9.54（3.2+6.34）亿元），实现销售收入估算为14.67亿；
先看本项目可售面积的年平均总投资收益率（ROI）：
假设总投资100亿，土地投资33.33亿元按面积均摊，不计税息收支，投资期间为首次投入到交付为计：
ROI（住宅）=9.18%
=（73.37-47.91）/73.37/4.5×（16.01/47.91）+（73.37-47.91）/73.37/3.5×（31.90/47.91）
ROI（甲级写字楼）=ROI（酒店产权公寓）=7.79%
=（14.67-9.54）/14.67/6×（3.2/9.54）+（14.67-9.54）/14.67/4×（6.34/9.54）
ROI（销售总）=8.78%
=ROI（住宅）×（47.91/67.01）（权重）+ROI（酒店产权公寓）×（19.08/67.01）（权重）
若论本项目可售面积基准投资收益率（Rc），虽然这里没有现成的Rc值，但土地价格高，
规模大周期长等带来了本项目高昂的资金成本，投资机会成本、风险补贴率和通胀率等，
决定本项目的Rc值应该高于行业平均Rc值（住宅开发Rc平均值约8%左右），因此从上
述4个ROI值看，基本不存在超额利润空间，住宅外的两项按项目均价，其ROI值还达不到行业Rc值，投资价值显然不足。
再计算本项目盈亏平衡点（BEP(Q)）的销售面积：
本项目BEP(Q)=CF/(p-CU-TU)=19.6万㎡≈20万㎡
其中CF=固定成本≈项目土地投资额=33.33亿元，CU=单位产品变动成本≈1.4522万元/㎡，p=单位产品销售价格≈3.335万元/㎡，TU=单位产品营业税金及附加≈3.335万元/㎡
×5.5%≈0.1834万元/㎡
项目住宅部分的面积是22万㎡，分别在2008年8月和2009年4月底开盘，如果销售顺利，这一盈亏平衡点，对控制项目的资金风险还是比较安全的。
但是要考虑弥补购物中心、超5星级酒店等近33亿的投资交付后不能很快收回的风险，销售部分投资期间所有的投资收益总额=102.71-67.01=35.7亿元，再刨去5.5%约5.65亿元的
营业税金附加以及高昂的资金使用费等，所剩部分对这块风险只能给予局部的弥补，完成
销售后，项目还存在一定初始投资回收问题。
就目前我国经济不景气的变化形势，后期销售仍存在很大不确定性，结合项目ROI和
BEP(Q)指标及非销售部分的投资风险看，项目投资收益存在一定的财务风险。
（2）项目融资与现金流风险
投资总额100亿，总建设周期长达近6年的鹿城广场作为建筑规模达45.8万㎡，5大高端
业态组合的综合体项目，并有1/3的自持物业需要高额的运营费用支撑其滚动长期积累，
项目融资和现金流压力之高是不言而喻的，下面先从项目角度来分析融资与现金流风险。
自从06年成功引入国际战略投资者，绿城成为玩转资本市场的房企代表。本项目土地购置的巨资主要来自绿城在资本市场的募集，面临的风险如下：
一是国际资本市场高昂的融资服务费达2.5-5%，二是漫长的开发周期中环境市场巨大变数
带来偿债能力风险；开发阶段的现金流主要来源于供应商的垫资和销售回款，这里风险是
经济危机对人们消费信心的影响，特别是老板阶层财富普遍缩水后。因此，住宅和5A写
字楼销售速度肯定要受到影响，并且写字楼的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地
中型以上民营企业消化，这造成项目现金流回收风险很大；运营阶段商业地产通过租赁物
管及增值服务成为现金流的融资工具，这个阶段的融资和现金流的风险归根到底就是商业地产运营的风险。
2.项目规划定位与业态设计风险
（1）项目规划定位的风险因素
“绿城?鹿城广场”依山傍水，所在区块将规划滨江商务区及高档CLD，有着不可复制的
滨江人文景观资源和自然生态环境，政府希望将其开发为大规模城市综合体，为滨江商务居住区的人气聚集和规模形成产生影响，成为代表温州“城市骄傲”的标志性建筑，因此，项目尚未出生就在拥有稀贵的身份的同时承载了整个城市的厚望。这一理想定位的背后需要城市和所在区域的综合经济能力、地段、交通、商圈以及商业金融环境等开发条件足够的成熟度给予支撑。
国内一线城市的综合体开发，都反映了城市综合体与所在城市经济相匹配的必然结果，但恰恰这方面，本项目开发条件的支撑力是不足的。规划定位中的风险因素一是温州的城市建设落后，近年甚至呈现产业空心化趋势，除了老城区市中心有成熟完善的配套，新区板块均未成熟，没有形成“多核多中心”的现代化城市空间格局和城市综合体的植根发展的人文环境。二是本项目周边基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周边项目档次低不利形成高尚社区；项目夹在旧城商业中心及杨府山规划CBD之间，地块功能定位及人气聚
集存在一定影响。
（2）业态设计风险因素
城市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化等的集合体，业态设计面临着是大体量多功能相互作用的诸多复杂元素的组合和平衡，是项目成败的关键因素之一。下面就鹿城广场为例分析。
一是本项目业态组合选择的风险。从财务角度看，按3.335万元/㎡价格计算投资收益率，写字楼和酒店式公寓业态的投资价值明显不足；从市场角度，温州高档写字楼的需求有限，售价出现低于周边住宅的“倒挂”现象，住宅单价2.5-3万元/㎡的已经不在少数，而写字
楼单价则世贸中心和财富中心外，多数集中在1.5—2.5万元/㎡之间；酒店式公寓也因商务市场的不成熟限制其有效需求客群，而在温州市场屡遭失败。
二是建筑设计与商业规划割裂，造成业态的规模体量、布局分割以及功能配套风险。不足或过量的规模体量，不合理的业态环境布局和空间分割比例，交通、公建、动线节点的不科学，功能性配套缺失等都是降低项目商业价值，导致施工改建的浪费的风险因素。
控制业态设计中的风险因素，将城市生活的各要素科学合理进行配置，才能复合高效的有序空间更好地发挥投资效益，造就项目的生命力。
3.项目市场与竞争风险
（1）目标市场风险
根据鹿城广场的房价房型，一套住宅均占1000—2000万元以上，在租赁和二手市场均没有机会，本项目不应是投资消费的选择，其不确定性和高转移成本也不适合作为经济危机置业避险的选择。因此其绝对主力只可能是本地实力派自住型客户。
满足这一居于金字塔顶层的人群怎样定位产品？有人推出“顶级住宅奢侈品—私属行宫”的概念，提出了将其定位为“不能移动的空中豪华游艇，代表身份，地位的钻石名片”。这一定位不但满足了目标消费者的自豪感、成功感，同时超越了与周边房价的高价差的矛盾，一石二鸟，很有创新。
但是这一定位背后也有不可忽略的风险。一是豪华游艇在最有价值的海岸线上才能体现自身的价值，温州不是纽约、迪拜，不是香港、上海，甚至不是杭州和宁波，不动产区位级差的属性，决定了在这个概念在温州成功的难度；二是要做到产品名实相符，需要投入的高成本必加大项目的收益风险。三是经济危机并未解除，业主资产缩水和消费能力下降的可能也是项目未来可能的风险因素。
（2）定价风险
据了解,鹿城广场住宅一二期的房价平均在3.335万元/㎡,30楼以上的房源至少要4万元/平方米,而周边最新的二手房明珠园江景房最高价只有2.7万元/平方米,两者价格相差巨大。虽然绿城认为鹿城广场项目“温州无双”,但单套总价高达2000万以上的产品在温州是否有
市场,却一直遭到质疑。
但是由于高价拿地，因此目前的房价不会给绿城带来超额利润，如果下调价格就面临亏本的风险，定价对鹿城广场是个难题
（3）商圈与楼盘竞争
城市综合体大型购物中心需要以城市的消费能力作支撑。如果没有商圈消费能力支持，购物中心的运营与生存就会存在问题。而本项目所在地块目前处于开发前期，商业，交通、居住区未完全成型，区块整体开发较慢；存在一定程度的变动性；所处环境规划周期较长，开发强度大。项目没有商圈竞争力，
项目目前主要竞争对手是银泰百货和世贸广场综合体项目，两者共同抢夺名品消费客户群体。由于本项目并不在核心商圈之内，中等消费人流有限。因此，竞争中存在中档人流不足的实际风险；另外温州高档楼盘近几年得以快速发展，如中瑞曼哈顿、嘉一国际、华府天地等项目的上市，将分流本项目一定客户；从目前温州城市发展及规划状况来看，温州的土地开发出让将在未来一段时间内持续进行，新盘将不断涌现，间接对项目产生竞争风险。
4.招商和运营风险
招商成本过高和招商质量低下是目前鹿城广场购物中心部分面临的主要风险。运营风险主要是开业后经营不佳的风险，需要提前考虑运营管理团队的组建，提前了解消费市场特点，
提出针对性运营策略。
5.开发商的财务能力和运作经验
前面已对开发商有过介绍，这里着重财务能力和运作经验的分析。
绿城是香港联交所公开挂牌上市全球发行股票的，名列中国房企百强综合实力TOP10的品牌开发商，引进了由摩根大通和STARK投资基金组成的国际战略投资者，中国葛洲坝集团和西子电梯等国内战略合作伙伴；05年开始在国际资本市场建立融资渠道，有多次成功国际融资的经验。然而上市两年,绿城一直没有逃脱评级机构的低评级和负面展望。而其4月27日公布的2008年业绩报告显示,其净资本负债率由2007年的88.2%飙升至2008年底的140%,一年内到期的银行贷款、债券共65.69亿元,而现金存款仅有17.18亿元。09年5月绿城付出3.12亿美元巨大代价跃过债券门摆脱了被资产清算的危机，并实现销售金额突破100亿，即便如此，资金链紧张、连环债、高负债率等薄弱问题在今后一段相当长的期间内仍是绿城易受重创的风险软肋。
从项目运作经营看，绿城住宅开发上已经建立了较高的品牌优势，但是城市综合体的开发对于绿城却是第一次。这个项目，绿城在政企和银企关系上、金融财务人才资源上、战略合作伙伴上、资本市场募集操作经验上有着突出的优势；但是商业地产部分的运营经验明显不足，这点一方面体现在其项目开发的经历中，同时也体现在从其高层核心团队的人才结构上。商业经营人才的欠缺，这关系到商业运营团队能力等项目整体的后期运行风险。
6.宏观经济形势的系统风险
宏观经济危机直接影响房地产市场，世界金融危机打击了出口产业，对于温州外销产业具有影响。影响人们消费信心，在投资置业方面可能兴趣下降，在奢侈品消费方面表现在扣单价较低。世界金融危机直接影响房地产销售进度，主要影响人们的消费心理。
四.“鹿城广场综合体项目”规划招商的风险规避
“不是要预言未来，而是要为未来做好准备”——古希腊政治家伯利克利。
市场经济的活力来自于不确定性，来自于与生俱来的风险。风险既可能带来机会，也可能带来损失。经过识别和解析我们可以抓住机会规避损失，甚至化风险为收益。
1.项目财务金融风险规避策略
本项目虽然总投资理论上达到100亿元，但是实际投资主要是30亿元土地费用，我们估算有3亿元左右部分建设费用基本就可以滚动开发住宅部分。有10亿元左右就可以滚动开发五星酒店和购物中心部分。
通过对项目财务金融风险的识别与解析，财务风险主要在5A国际甲级写字楼和酒店式产权公寓的投资收益上；而项目融资和现金流风险主要在高昂的融资费用、销售回款和后期商业地产的运营上。针对此，我们建议下列规避策略。
(1).做好现金流管理和成本核算等管理工作；及时根据形势变化调整各阶段融资规划，多渠道融资，降低融资成本，防止资金链断裂等财务风险；
（2）科学确定物业比例和户型比例，强化可销售物业商品的个性化定制化研究，根据顾客具体需求，调整住宅产品户型及5A写字楼分割比例及装修风格，进行定制化销售。对于
预先交款的客户给予优惠和办公物业产品个性化服务。
（3）通过分期开发，避免过大资金流量需求，优先开发可销售物业，酒店和购物中心放在二期开发。
2.项目规划定位与业态设计调整策略
项目的规划定位和功能组合分割是业态组合设计的依据，功能定位和分割比例的合理性是项目最终商业价值的初始决定因素。建议对项目做如下调整：
（1）对于甲级写字楼和酒店式公寓这两种业态应进一步重新细化可研调整业态选择；另外突破创新业态设计的战略思维，将体验经济，文化产业大胆与项目嫁接，比如引入娱乐产业国际性品牌大型豪华歌舞秀等；挖掘市场潜在需求，拓展业态内涵，方可化风险为收益。
（2）通过“设计方案的市场化”以避免建筑设计与商业规划割裂，即建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。这是很多做商业地产的开发商不重视但又十分重要的环节，无数案例都证明了它的必要性。
（3）在容积率问题上重点分析三个层面，一是业态的合理性，二是产品的可实现性，三是经济的可盈利性。营销部门对业态的合理性负责，设计部门对产品的可实现性负责，成本部门对可盈利性负责。
（4）购物中心，我们需要考虑鹿城广场次要主力店和名品的组合，国际一线名品面积可能要控制在1-1.5万平方米，其他部分的定位需要考虑同样的顾客群。深圳中信广场就存在
主力超市面积过大，同时超市消费人群与名品消费人群分隔的缺陷。
我们给出业态模型作为参考，商业部分9万平方米，地上四层为6万平方米。
表1鹿城广场名品购物中心业态表
层数主要业态特色业态
-1层精品超市5000㎡形成温州市进口食品最齐全的精品超市韩国日本青春时尚街区5600㎡
礼品、食品等特色店
餐饮咖啡厅和快餐KFC等业态组合1000㎡
设置100㎡卫生间
1层国际名品为主1.40万㎡，靠近江滨西路一层引进名品咖啡和餐饮1000㎡
2层女性品牌为主，国际二线和国内一线为主1.35万㎡配置SPA1000㎡艺术摄影中心200㎡
法式特色咖啡厅300㎡女性休息室100㎡
3层运动时尚商品8000㎡男装占5000㎡咖啡厅500㎡
男性休息室100㎡，运动室1400㎡
4层餐饮：知名品牌餐饮两家，其中一家以经营精品海鲜为主，另外一家经营温州特色为主，共计5000㎡
咖啡厅：星巴克咖啡语茶1000㎡娱乐3000㎡共享五星级酒店设施
VIP会所1000㎡供会员休息
美术馆：2000㎡
商业地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目。
3.项目市场与竞争风险规避策略
对于目标市场风险，建议依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。建立客户关系档案，深度挖掘潜在个性需求，制定不同与大众住宅市场客户管理方式和标准，进行一对一的客户关系分级服务管理，在管理成本允许范围内使客户个性化价值最大化。并在项目市场定位正确的前提下承受价格的风险。
在商圈支撑不力的竞争条件下，一是强化各类社区配套服务功能锁定综合体系统内的各类消费；二是引入独有的具有强吸引力、宽辐射性的新型体验型经济业态，营造吸引全市、全省、甚至全国的聚焦消费；三是对于竞争楼盘的商业，采取错位经营的方式，并加强综合服务，定向吸引高端消费者。
4.项目招商运营风险规避策略
(1)自持类物业在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
(2)引进优秀运营经理人，优化运营管理团队知识结构。根据需要引进外部运营顾问公司和招商代理公司。管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。
(3)根据温州市场需要，组织不同阶段多次调研，确保招商质量。让招商目标与消费者需求保持一致，开业后半年内商业品牌调整率不超过20%。
5.其他风险规避
另外，开发商的财务能力和运作经营中的风险牵涉到其企业文化和管理体制的方方面面，只有在经营过程中不断总结经验逐步强大，同时加强企业的全面风险管理，规避经营风险。
宏观经济危机的风险是系统性风险，企业一方面应审时度势，谨慎投资决策，一方面要树立信心，坚持到云开雾释的来临。
最后，成功的城市商业综合体项目，其规模体量既是市场容量需求量体裁衣的体现，也是开发商资金实力和运营能力量力而行的结果，这正是我们规避综合体项目开发运营风险的原则。
主动了解城市综合体项目风险是开发商成熟的表现，发展商能够熟练驾驭复杂的城市商业综合体项目，标志企业达到商业地产领域的最高峰。
综合商业产权并非只能只租不售
商业地产作为经济调整周期房地产行业唯一的一个反周期产品，最近被关注率越来越高。有关商业地产综合部分商业这个租售问题本应该是投资者和市场的事情，最近也被纳入到了部分地方政府的管理范畴，有形的手，无形的手，都富有戏剧性。
自从经济危机以来，关乎地方政府财政收入的房地产行业结束了10年的黄金周期受到了前所未有的寒流，这让很多地方政府的财政资金捉襟见肘，恢复房地产行业的活力成了当务之急。从发达国家的经济发展历史来看，当经济低迷时，房地产行业也会随之调整，但城
市再开发会接过重任成为当时房地产行业发展中的亮点。而城市再开发中的城市商业综合体就会随之成为“香饽饽”。旧城改造中的城市商业综合体不仅能让城市重新恢复活力，也会成为当政的良好政绩，受多方关心，自然可以理解。部分当地政府这种行政的干预方式的正确性，操作性又有多少准确的依据？不清楚。
首先，城市商业综合体给城市再造带来的积极作用。
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、更新、升级过程，需要全面进行商业资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配置商业资源，提高投产物业资产利用的价值、城市活力和竞争力、增加就业，拉动当地的经济增长，扩大地方财政及税收的作用。
其次，城市商业综合体的定位和租售一般和当地经济发展状况有着直接关系。
当地经济发展的实力决定着城市商业综合体的规模、档次和经营方式。在经济发展和城市化梯级发展的过程中，切不可采取一刀切。要对城市进行详细的调查和研究，要和城市的规模、发展潜力、经济结构和实力、消费模式、城市规划、交通肌理、商业环境的成熟度、房地产行业的实力、城市景观和文化等相结合，寻找适合适度超前的开发模式进行开发。而不是简单的复制一个大城市的模型和开发模式就能完全解决所有的问题，否则就会走到想得好，做到难的尴尬境地。
作为一个城市的决策者，其远见值得敬佩，其实际更值得敬重。在城市商业综合体开发中，只要能够做到量体裁衣，就可以避免出现后期经营不善的问题。为此，我对城市商业综合体开发有如下建议：
一、控制租售比例
由于城市的异同性，不同的城市开发城市商业综合体的模式也应该不尽相同，量体裁衣，一事一议，是最好的方式。城市商业综合体的开发，是城市化工业化的积极产物，是现代商业业态组合和居民生活消费方式的物质平台，也是现代社会物质文明和精神文明的重新聚集。商业物业的开发运作广泛涉及到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、金融、商业、消费者心理等各个领域的需求。因此，商业地产是集投资、策划、拿地、定位、招商、规划、建设、经营、管理是一项复杂的系统工程。
由于我们国家银行金融体系是一个非常单一的债权投资市场，反应在商业地产领域，我们缺乏的是一个发达的股权投资市场来平衡和分担债权投资市场的资金退出机制，严重制约了商业房地产的健康发展，城市的区域性又造成很多有实力的开发企业被动选择。所以，城市商业综合体的资金沉淀是开发企业面临的首要问题。从目前国内的情况看，商业物业的赢利有5个渠道：一是开发商通过开发项目赚取开发投资利润；二是投资者出租物业赚取租赁利润；三是经营者赚取经营利润；四是商业物业管理商赚取管理利润；五是长期持有物业，享有物业的增值。
综合分析，城市商业综合体物业的租售比例关系到商业物业的未来使用价值和资产品质，
目前国外（日本为主）和国内一线城市一般大型商业物业的租售比例在80％：20％，除部分独立商铺出售产权外，大多趋向经营持有整体产权或转让部分股权，后期引进机构投资组合，整体培育高品质物业，成为资本市场的优质产品。
二、退出机制
经过几年的发展，商业地产开发商已经逐渐意识到：应该将物业管理发展为资产管理。从成熟的角度来讲，经营性资产是通过经营来创造价值的，全部开发物业应该作为资产，通过服务、管理、创造性的经营活动，使资产保值和升值。从某种意义上来说，物业的延续价值是靠经营体现出来的。传统的商业管理和物业管理，应变革成完整的资产管理公司。商业地产的资产管理是专业化极高的新兴领域，首先要求规范商业物业健全股权结构和公司治理结构，做到物业权属清楚，物业品质优良，通过综合治理和资产提升措施，可以达到并购要求的资产规模、管理规范和财务标准，但从未来几年来看，让开发企业在国内的二、三线城市开发并完全持有综合商业物业并不现实，只有在租售方式得基础上，合理配置购买商铺的投资客，（他们购买的目的是为了获取租金的投资回报，而自己并不想直接经营）进行统一规划、统一布局、统一招商、统一管理，而不能由商户各自为政，分散经营。并在销售合约上，建立投资退出机制，实现投资人的投资回报，在保证商业物业成功运营的基础上，也为资本市场的提供了一个上好投资产品。
三、聘请专业商业管理公司
在国外除了城市商业综合体投资商、开发商拥有城市商业综合体管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是城市商业综合体的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对城市商业综合体进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。
四、合纵之术
虽然国内开发商单体的能力较弱，但可以通过合纵之术联合起来进行大型商业物业的开发。比如投资商、开发商之间的联合，成为一个大的财团，用来支持物业的运营，同时整合具有科学运营能力的经营管理公司，使经营能力更强，打造商业地产价值链上各个环节的强者。泰达和万通的阶段性的合作可以看作是这方面的一个小范围的实践。
归根到底，城市商业综合体的开发是一个资本密集型的开发项目，其整体运营的需求使物业复杂性极高，并非一日之功，就能解决全部问题，需要政府、投资商、开发商和专业公司共同努力，循序渐进才能取得多赢。
远见和目标是好的，是值得尊重的，但现实更值得我们去面对。寻找适合的方式进行城市在开发才是上策。城市商业综合体的开发必须建立在现实的条件下，否则将会像美国的金融危机一样后患无穷。
购物中心的发展历史 （上世纪，下同）20s 二十年代 某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。 跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市的。他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。 二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。 30s-40s 三十——四十年代 但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Pa rk Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Pa rk Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。 在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Gran dma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水） 50s 五十年代 二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
某大型商业综合体建筑设计方 案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书 第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况 运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应 全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标 用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活
商业综合体策划方案 【篇一：商业综合体策划全案】 目录 第一章项目定位分析 (4) 第一节、项目地块属性分析 (4) 1、项目地理位置 (5) 2、项目地质、水文、气候情况 (5) 3、项目地形、地貌 (5) 4、项目的市政配套情况 (5) 5、项目周边城市配套情况 (5) 第二节、项目地块swot分析 (6) 1、优势 (6) 2、劣势 (6) 3、机会 (6) 4、威胁 (6) 第三节、项目定位 (7) 1、总体定位 (7) 2、项目的形象定位 (8) 3、产品定位 (8) 4、建筑风格定位 (9) 5、目标客户定位 (10) 6、物业管理定位 (11) 第二章项目规划设计 (11) 第一节、项目规划设计条件 (11) 第二节、项目技术指标 (12) 第三节、项目规划设计 (13) 1、规划设计理念 (13) 2、规划设计指导思想 (13) 3、总平规划设计布局要点 (14) 4、建筑风格设计 (14) 5、竖向空间设计 (14) 6、户型设计 (14) 7、景观设计 (15) 8、总平交通设计 (15)
9、供电设计 (15) 10、消防设计 (16) 11、防排烟 (16) 12、结构设计 (16) 13、给排水设计 (17) 14、通风设计 (17) 15、报警与联动 (18) 16、煤气设计 (18) 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18) 18、项目配套设施 (18) 第三章项目价格分析 (19) 第一节、住宅市场定价分析 (19) 1、可类比住宅项目及参数确定 (19) 2、本地块比较价格计算值 (20) 第二节、商业市场定价分析 (20) 第四章项目投资估算与资金筹措 (21) 1、建设成本估算 (21) 2、静态总投资 (23) 3、动态总投资 (23) 4、资本金 (24) 5、资金筹借 (24) 第五章项目销售利润分析 (25) 1、初步产值利润分析 (25) 2、盈亏平衡分析 (25) 3、敏感分析 (26) 4、项目开发现金流量表 (27) 5、财务评价结论 (28) 第六章项目开发思路 (29) 商业建筑的开发思路 (29) 第一节、项目策划 (29) 1、市场调查 (29) 2、项目定位策划 (29) 第三节、项目设计 (30) 第四节、项目建设 (30)
商业综合体电气设计 1前言 本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2商业综合体的含义 商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的
市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3商业综合体经营管理对设计的影响 甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。 销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。 自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。 分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。
4商业综合体设计中需要特别注意的一些名词 业态：指不同的建筑功能。 物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。 商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。 计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分 店招：指商铺门面统一的商业广告标识。 道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。 以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。
【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
实例分析城市商业综合体建筑设计 发表时间：2019-04-02T10:37:33.217Z 来源：《基层建设》2019年第1期作者：林俊杰[导读] 摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。 广东博意建筑设计院有限公司广东佛山 518000摘要：城市综合体是现代社会发展的标志，当今的中国城市综合体如雨后春笋般拔地而起，城市综合体在设计中发展，在发展中成熟。希望通过不断的探索实践提高对其的认知，提高其建筑设计的高度。 关键词：城市；商业综合体；建筑设计 一、城市综合体的城市价值 城市作为一个人口聚集的场所，随着人口数量的不断增加，用地必然会呈现出十分紧张的态势。为了实现土地的集约化利用，在用地紧张的区域核心部位必然会出现城市综合体，在满足城市发展需求的同时，也有效的缓解了用地紧张的局面。在当前城市综合体设计过程中，需要以现代城市设计、环境和行为理论来进行具体的景观和环境设计，同时还要打破传统的建筑立面概念，采用多种手段来进一步对景观和环境进行丰富，凸显出建筑群体的景观特征。可以说城市综合体承载着城市文明和经济发展的责任的同时，也在一定程度上有效地提升了城市的整体形象。城市开发的基本成分之一即是居住，通过打造城市综合体，可以有效地解决城市中心居住问题，实现了能源的节约，进一步缓解了城市交通压力。而且城市综合体有效地将不同时间的功能进行组织，实现了各个时间段上各功能的有效衔接，使其保持了24小时的繁华，城市综合体的使用效益达到较高水平。而且城市综合体的出现，其内部各种业态有效地刺激了经济的发展，带动了城市其他行业的发展，并为人们提供了更多的就业机会，更凸显出区域的价值。 二、我国城市综合体的典型特征 1、超大空间尺度 综合体的建设必须和城市的整体发展状况大致一致，最好可以将城市的各个要道完美的融合在一起，因此需要非常宽广的建筑外部空间，由于综合体的建设规模的持续增大，使得建筑内部空间也持续的增大，而外部和内部的空间的统一工作就显得尤为的重要。另一方面，多样性的功能匹配，成为许多功能的主要亮点。 2、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间的贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 3、购物与娱乐相结合 购物与娱乐结合在一起的理念提高了传统商业街的魅力、活力和发展动力。因此，原始的封闭的商业广场注定要消失，取而代之的是一个多功能的空间网络，商业广场的室内外空间与城市景观交织在一起。 4、高科技集成设施 城市综合体在建设上拥有普通世俗的因素，同时又是融合了高新科技的元素。凭借其高新的设备完全体现出了相关技术的在建筑上的充分利用。室内高速交通主要以垂直电梯为主，自动扶梯，人行观光电梯为辅；而通过电话、电报、电传、传真、互联网电视、电脑等；安全系统通过电视系统、监控系统、紧急呼叫系统、分页系统设置和分区可以保证。 三、实例分析 本项目位于花园北路与花园新街及塘厦大道交汇处，用地为商位混合用地，东侧设置一栋集中商业，主出入口设为在塘厦大道一侧，沿街面长，人流量大。西侧设置3栋高层住宅楼，并沿地块外围设置商业裙房。 1、总平面布局与规划 在本项目设计中，追求形式与功能的最佳组合，追求建筑群与区域空间的优质呼应是设计的先行要素，基于此重塑办公、居住、文化、艺术、娱乐、商业融合的城市文化商业中心，引入活力人流，引导街区复兴，激发都市中心的活力与魅力，推动区域经济发展。 1）功能布局 该方案运用简洁的设计手法，将地块分为东西两区。充分利用地形特征，考虑周边环境与日照影响，确立沿地块西侧面向望江路及北侧面向钱江路设集酒店、商业中心、办公于一体的标志性建筑，商业复合体的设计提升商业氛围，形成主干道交界处的耀眼地标，同时形成休闲娱乐的品质焦点。 为保持各建筑功能独立性的同时兼顾商业流线的顺畅，扩大各塔楼外向景观视野，确立沿地块东侧、南侧规划道路布置办公楼A、B 座，与商业复合体围合形成中央绿化广场。中央绿化广场始于地块东侧，将区域活力人流引入，通过塔楼间宜人的绿化空间，直达地块西侧的商业复合体，创造都市型生活新体验。 2）交通组织 地块出入口分别位于地块东侧、南侧规划道路中段，东面入口通过中央广场的景观元素构建，与商业集合体形成对景，有效定义区块特质。 为做到人车分流，沿地块外圈设置环形车道，连接各塔楼和商业复合体上落客区及3处地下停车库入口，有效提供便捷的车流，确保中央绿化广场无车流干扰，创造安全舒适的环境。 3）景观设计 本案景观设计采用多层次、多角度的手法，通过交叉、叠错、并列各种可变因素与空间发生对话。地块内的绿化与钱江路绿化带相结合形成连续的城市绿化景观带。主要绿化形式以树木为主，草坪为辅。在整个建筑群中心地带以及楼宇之间进行相应的绿化布置，使其在各具特色的前提下，寻求整体风格的统一，形成连续的室外绿化空间环境。结合地下室的设计，尽可能的提高实土绿化的比例，与室外绿化、屋顶绿化、景观铺地和水体设计相结合，满足规划要求的20%绿化面积。在绿化设计中重点考虑绿化空间之间的渗透，为都市空间丰富多样的行为模式提供更多的可能性和便捷性。 2、建筑设计
生态城市商业综合体案例项目商业计划书 第一章项目要点 一、项目名称：永州市生态新城城市综合体项目 二、项目单位：永州市生态新城建设发展有限责任公司 三、项目总投资：15-25亿元 四、项目开发面积：578-1200亩 五、项目收益目标：50亿元-100亿元 六、合作方式：独资 第二章项目背景简介 建设生态新城，是永州市委、市政府应对金融危机，审时度势，抢抓机遇，贯彻落实国家促进中部地位崛起规划，加快推进零、冷两区一体化，提升中心城市对外形象和产业转移承载力与吸引力的重大战略举措。生态新城自2010年规划建设后，经过几年的开发建设，市政基础基本打牢，加快发展的平台初步形成。目前，新城建设仍处于启步阶段，加快新城产业培育和人气集聚显得尤为重要。城市综合体项目是一项城市公共服务设施建设项目，以打造地标性建筑、提升城市品位、带动区域繁荣为目标，集商业、娱乐、金融、居住等为一体，不仅是城市建设的新亮点，而且对集聚新城人气、增强新城吸引力具有重大的带动作用。为此，生态新城公司拟在生态新城与冷水滩结合部马路街曲河片或生态新城B-1号地规划建设一座城市综合体，以带动新城的加快发展。现特制作《永州市生态新城城市综合体项目商业计划书》，并向社会进行合作招商。 第三章：项目建设的可行性分析 1、是推进城市化进程建设，促进“三区一体化”发展的需要。在《永州市城市总体规划（2001-2020）》中，明确大力推进生态新城、冷水滩区、零陵区“三区一体化”，形成永州城市发展新格局。本项目位于生态新城与冷水滩区的交界处和生态新城重要地段，项目的建设对生态新城的建设，以及生态新城与冷水滩区的融会贯通具有重大促进意义，能够完善该区域的基础配套设套，加快联城融城步伐，将为做大做强永州中心城市打下坚实基础。
华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION
CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目
INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……
发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式
服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强， 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询
中国购物中心的经营模式与发展 购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。 购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。 从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，XX 零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，XX已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。 作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规X以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。 一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期： 第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；
关于城市商业综合体建筑设计的思考 发表时间：2019-06-21T16:06:18.880Z 来源：《城镇建设》2019年第06期作者：周思碚 [导读] 根据城市商业综合体进行简要分析。 中国建筑技术集团有限公司深圳设计院广东深圳 518000 摘要：随着国家经济的日益发展，人们普遍进入了小康水平，所以对与衣食住行有了更高的追求，不同阶层、不同行业、不同收入、不同年龄段的人们拥有着不同的需求，商业综合体的发展是社会发展潮流之中的必然结果。不同的需求就要求商业建筑拥有多功能、高效益的综合性配置，要将购物需求、餐饮需求、娱乐需求、住宿需求等不同的需求融合到同一个商业建筑之中，商业综合体的设计理念应运而生。将这些功能规划安排到一起，使其充分发挥各自的作用，满足不同人们的不同需求。商业综合体的发展离不开经济的支持，经济的发展也离不开商业综合体的不断发展，本文就会根据城市商业综合体进行简要分析。 关键词：城市;商业综合体;建筑设计 一、城市商业综合体的概念 城市商业综合体顾名思义就是在城市里面修建的大型城市休闲商业区，然后它本身具有综合的功能，将娱乐休闲聚会于一体的综合地，因为综合体本身的内部功能有很多所以就要做好基本的功能分区，让商业综合体内部更加井然有序，不同的休闲娱乐活动都有自己的位置，这样才能更加方便人们的休闲活动。每个功能区都有不同的功效所以不同的商业区间不能重复而是要互相补充互相联系不能够完全分离完全割裂。商业综合体不是只提供给人们娱乐的场所人们也要在内部工作还具有商业往来的功效，现在商业综合体越来越普遍化，越来越走进人们的日常生活，所以它在日常生活中的作用显得十分重要，所以政府有关部门还有负责人都要承担起自己的责任，为人们提供更好的服务，并且对于提升一个城市的形象也具有重要的作用。 二、城市商业综合体的特点 （一）相对较大的空间范围 一个城市里面的商业综合体是一个城市的名片也可以成为一个城市的标志，因为它具有综合的功能所以他的占地面积肯定很大，并且与一个城市的经济发展水平以及一个城市的大小也有重要的关系，它们是互相匹配的，越大的城市商业综合体的规模以及占地面积还有规模都越大反之就会越小，不相匹配就会显得很突兀。一个商业综合体是娱乐人们的生活的作用所以需要修建在繁华的地方并且可以带动周边地区的发展，所以要修建在交通便利的地方起码要在城市的主干道附近，一个城市一般不会只有一个商业综合体，可能存在多个这也代表着一个城市的发展水平，一个城市越发达拥有的商业综合体一般来说就会越多。并且一个商业综合体修建以后不可能永远都不变化，所以修建一个综合体的时候就要预留空间给它自身扩展的可能性，否则就会落后甚至淘汰经济的发展会影响综合体的内部空间，所以在建筑设计的时候不仅要预留出足够的外部空间，内部也要预留出足够的空间这样才能随着时代或者经济的发展而发展。所以就对设计师们提出了更大的要求。 （二）城市商业综合体的多个功能相结合 城市商业综合体之所以成为综合体就是因为，它本身需要满足综合的人们的需求，在一个建筑里面有的人想要逛街有的人想要吃饭而有的人想要约会看电影，所以不同的人们因为时间地点的不同而有不同的需求，而这样的综合体就要满足人们各种各样的需求，这样才能长久的发展，如果不能满足人们的需求久而久之人们就不会再光顾，所以客人们的要求极其重要，一般来说一个商业综合体都是购物和娱乐于一体的，当人们购物时疲劳了就可以在综合体里面吃饭休息一下，所以是一种一条龙似的服务设施。不是传统认识里面的就是只有一个功能，购物和吃饭娱乐是分开来的，而是将这些结合在一起的。让人们可以放松身心，更好的促进商业的发展，促进城市的进步。 （三）城市商业综合体需要高科技的支撑 随着我国经济的发展，科技水平也不断提高，就要求提高我们自己的创新水平以及自主研发能力，城市商业综合体是近些年兴起的娱乐地点，所以它的出现也伴随着高科技和数字智能的兴起，它之所以能吸引人们的目光还与它本身有的新奇的功能有关，需要用高科技来产生不同的功能满足人们不同的需求。它自身的互联网通讯还有内部的记录以及内部的安保功能都与高科技高智能有关，只是有了高科技的支撑，商业综合体才能发展的越来越快，所以二者是相互促进的关系。互相依托互相促进，共同促进城市与国家的进步。 三、城市商业综合体的建筑设计 （一）建筑设计过程要坚持整体性 城市商业综合体在一开始修建的时候就需要设计师有着总体的概念，不能还没有完全想好就付诸实践，我们要明白牵一发而动全身这样的事情，因为需要不同的功能分区，所有的功能分区组合在一起才能成为一个综合体才能提供不同的服务，并且在一开始的设计的时候就要确定好整个建筑的风格与自己鲜明的特点，因为一个城市会有几个甚至多个商业综合体所以建筑设计还要进行创新和独特的风格，不仅需要完善的功能还要有美观的外表，建筑不仅体现时代的需求还要融入当地文化，这样给人们以赏心悦目的直观感受，给人们更好的休闲娱乐体验，所以为建筑设计提出了更高的要求。 （二）城市商业综合体的选址 有人认为“位置决定一切”，虽然不尽然，但位置的重要性毋庸置疑。位置决定了商业的可达性、可视性、交通是否便利、客流量是否稳定。因此，好的选址是商业成功的先决条件之一。 商业综合体的初衷是为了要给人们更便利的生活，所以在建筑选址的时候赢尽量离人们居住的地方不能太远最好修建在人们聚居的地方，这样才能大大便利了人们的生活。然后可以修建在城市的交通主干道拥有综合的立体的发达的交通系统，更方便人们的出行，这样自己本身的客流量也能越来越大发展的规模也能越来越大。城市商业综合体核心功能就是商业活动人们在这其中从事各种各样的商业活动都呈现出复杂化的特点。也会出现其他不同的衍生部门，所以会更有利于形成一个综合的商业活动系统使得一个城市的商业不断迸发活力。 （三）城市商业综合体内部空间的设计 因为商业综合体要有不同的商业分区和功能分区，所以它自身的内部设计就能十分重要不能显得杂乱无章，而是要井然有序，人们在里面从事的商业活动都可以更加方便和有效，具有相同功能的要放在一起，比如购物可以在叫较低的楼层再往上面就是餐饮以及娱乐场