假设开发法
Ⅰ、基本原理
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式如下：假设开发法价格＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买的待开发房地产应负担的税费Ⅱ、测算过程
（一）估价对象开发完成后房地产价值的测算
估价对象规划总建筑面积为※平方米，其中住宅※平方米，办公※平方米，商铺※平方米，车库※平方米。
住宅、办公、商铺部分开发完成后房地产价值
采用市场比较法、收益法等测算住宅、办公、商铺、车库部分续建完成后的价值。
（二）开发成本的测算
至2005年※月※日估价人员现场勘察时，估价对象状况为：主体框架结构封顶，砌筑部分隔墙，外墙侧面少部分贴有白色面砖，其他部分内外均为进行初次粉刷，未安装门窗工程及水电工程。建筑安装工程形象进度约为70%。
续建工程包括※※※等。
1、勘察设计及前期工程费
包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。（详见表1）
表1 勘察设计及前期工程费一览表
房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）
2、基础设施配套费
包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表
122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）
3、房屋建筑安装工程费
包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
估价对象拟建为：钢筋混凝土结构，共12层，带电梯，现工程进度为：※※※※※
（1）土建工程费用
武汉市造价管理站发布的《关于发布武汉地区建筑安装工程2005年第一期造价指数的通知》（武建价字[2005]19号），估价对象土建工程费用包括桩基础工程造价（100元/平方米）、建筑工程造价（800元/平方米），共计为※※元/平方米。
（2）安装工程费用
武汉市造价管理站发布的《关于发布武汉地区建筑安装工程2005年第一期造价指数的通知》（武建价字[2005]19号），估价对象安装工程费用包括水电安装工程（50元/平方米）、煤气管道安装工程（18元/平方米），共计※※元/平方米。
∑（1）～（2）＝※元/平方米
※×建筑面积×10-4＝※（万元）
4、设备设施费
估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
※×建筑面积×10-4＝※（万元）
5、装修工程费
估价对象装修情况为：外墙：内墙：地面：吊顶：门窗：参考武汉市同类档次装修造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
※×建筑面积×10-4＝※（万元）
6、公共配套设施建设费
包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。
∑（1～6）＝※万元
（三）管理费用
管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，按开发成本的3%计取。
开发成本×3%＝※（万元）
（四）投资利息
由于估价人员在评估计算过程中均以估价时点的现值进行测算，故不考虑利息。
（五）销售税费
是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，通常是售价的一定比率，包括（详见表3）：
1、销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等
2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加
3、其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等
表3 卖方销售税费一览表
取估价对象开发完成后价值的9.85%：
估价对象开发完成后价值×9.85%＝※（万元）
（六）开发利润
估价对象用途为住宅，利润率取近期武汉市同类物业投资平均利润率10%（社会平均利润率为：工业≤5%，住宅10%～15%，商业10%～20%，综合10%～20%）。设估价对象房地产价值为V：
（V＋V×4.5%＋开发成本＋管理费用）×10%＝※＋0.0045V（万元）
（七）投资者购买待开发房地产应负担的税费
包含契税及交易手续费等，详见表4：
表4 买方销售税费一览表
则投资者购买待开发房地产应负担的税费取估价对象房地产价值的4.5%：
V×4.5%＝0.045V（万元）
（八）估价对象房地产价值
（开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买的待开发房地产应负担的税费）/（1＋0.045＋0.0045）＝※※（万元）
第七章假设开发法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤 教学重点：假设开发法的基本公式 教学难点：投资利息的计算 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、定义 假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。 二、理论依据 假设开发法的理论依据是预期原理。 假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。 由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的特点、适用条件与对象 1、假设开发法的特点 1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设； 2）以种种假定或限制条件为前提； （房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的） 3）有动态和静态两种计算方式。 静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。 动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。 2、适用条件与对象 假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。 ——待开发土地的评估 ——改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。 ——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。 ——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。 第二节公式及方法 一、假设开发法的计算公式 假设开发法的几种基本计算公式 （1）适用于预期售价的理论公式： 当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为： - V+ = ) (C B A
综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大
写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费
假设开发法及其运用要求 1. 熟悉假设开发法的含义； 2. 熟悉假设开发法的理论依据； 3. 掌握假设开发法适用的估价对象； 4. 掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5. 熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6. 掌握假设开发法的基本公式； 7. 熟悉现金流量折现法和传统方法的定义； 8. 掌握现金流量折现法和传统方法的区别； 9. 熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点； 10. 掌握假设开发法测算中各项的求取方式； 第一节假设开发法概述 1. 假设开发法的含义 简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。 2. 假设开发法的理论依据（熟悉） 理论依据一一预期原理和地租原理（一次性的剩余价格） 表现形式一一评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。 3. 假设开发法适用的估价对象（掌握） 适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产 具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4. 假设开发法适用的条件（掌握） 假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点） 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用 方式。 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。
假设开发法及其运用 (总分：82.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：33，分数：33.00) 1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。 A．预期未来收益 B．预期开发后的价值 C．重新开发建设成本 D．市场交易价格 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析： 2.假设开发法的理论依据是( )。 A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。 A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。 A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。 A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。 A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 8.假设开发法最基本的公式是( )。 A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润 C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用 D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：
土地估价方法之剩余法 1、剩余法的定义、特点及适用范围 2、剩余法的估价的程序与方法 第七章土地估价方法之三——剩余法 一、剩余法概述 1、剩余法的定义与原理 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。 剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用 2、剩余法的计算公式 基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润 实际估价中常用的具体计算公式： 土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息 计算时还需要考虑各项费用的时间价值 3、剩余法的特点与适用范围 （1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。 （2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 （3）剩余法的适用范围 A.待开发土地的估价 B.待拆迁改造的再开发房地产的估价 C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估 二、剩余法估价的程序与方法 1、剩余法估价的基本程序 （1）查清待估宗地的基本情况； （2）确定土地的最佳开发利用方式； （3）估计开发完成后的不动产总价； （4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等； （5）测算土地价格。 2、各道程序的内容与方法 （1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况 （2）确定最佳的开发利用方式
1、某在建工程开工于2012年3月1日，用地面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2012年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2012年9月1日已经完成主体封顶，已投入了建筑费用45％。估计该公寓可按期完成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费率为30％。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2012年9月1日的正常购买总价和按照建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8％，折现率为14％。解题思路：根据题意，采用假设开发法测算价格。 设：在建工程的购买价格P元。 在建工程建成后的价格=[80*12*2000*5.1*65%*80%*（1-30%）]/8%*[1-1/（1+8%）50-2]* [1-1/（1+14%）1.5]=3569.34万元 续建总费用=（2500*2000*5.1*55%）/（1+14%）0.75=1271.23万元 购买在建工程的税费=5%P P=3569.34-1271.23-0.05P P=2188.68万元 购买单价为=2188.68/（2000*5.1）=2145.76元/m2 2、估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月。需要评估出该土地在2010年出售时的购买价格。 （1）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。 （2）预计需要3年时间才能完全建成投入使用，即2013年9月完成。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4500元/m2，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2500元/m2。 （3）估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为8％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方负担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。 （4）试采用静态（计算复利）和动态两种方式计算地价。（折现率取12%） 解题思路：采用假设开发法。 静态： 1）总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元 2）总建筑费用=5000万元 3）总专业费用=5000*8%=400万元 4）总利息=总地价*[（1+8%）3-1]+5400*20%*[（1+8%）2.5-1]+5400*50%*[（1+8%）1.5-1]+5400*30%*[（1+8%）0.5-1]=0.26*总地价+623.08万元 5）总销售税费=总楼价*（3%+6%）=19500*9%=1755万元
第九章假设开发法及其应用 计算器 打印 颜色选择：字体大小：大中小隐藏所有答案 一、单项选择题 1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C 【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。 2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C 【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P320。 3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。 A、待开房地产最高费用 B、待开房地产预期利润 C、待开房地产最高价格 D、待开房地产最优资源
【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 A 【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P321。 4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。 A、572.21 B、765.85 C、791.24 D、912.62 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】 【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525750,点击提问】
第九章假设开发法及其运用题库2-2-10
问题： [判断题]成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（） A.正确 B.错误 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
问题： [判断题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在某个特定投资者的立场上，而估价是站在一般投资者的立场上。（） A.正确 B.错误 假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。
问题： [判断题]假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出。（） A.正确 B.错误 假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润(棒球比分 https://www.doczj.com/doc/2e58749.html,/)
问题： [判断题]在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（） A.正确 B.错误 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
问题： [判断题]假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（） A.正确 B.错误 由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
假设开发法及其运用 要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式； 7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义； 8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别； 9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点； 10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式； 第一节假设开发法概述 1.假设开发法的含义 简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。 2.假设开发法的理论依据（熟悉） 理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格） 表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。 3.假设开发法适用的估价对象（掌握） 适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产 具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产 不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示 除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）
【综合案例分析】阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 ××在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1.区位状况（略） 2.实物状况（略） 3.权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2005年4月18日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的抵押价值为人民币万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略）。 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1.采用的公式 估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－ 投资利息－销售税费
7 假设开发法 [本章学习目标]掌握假设开发法的公式及其计算、假设开发法计算中各个项目的求取、现金流量折现法和传统方法的应用，熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件和操作步骤。 7.1假设开发法的基本原理 7.1.1假设开发法的概念 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。 7.1.2假设开发法的理论依据 假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。两者的主要区别是地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。 假设开发法估价的基本思路，可由房地产开发商为取得待开发土地使用权而确定拍卖或投标价格的思路来理解。假如某房地产开发商有意参与该土地的竞拍或竞标，可以通过以下思路和过程来考虑获得土地的出价。 首先，分析该土地坐落位置、交通条件、商服繁华程度、周围环境等区位条件以及土地面积、形状、规划允许的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等自身条件；其次，在规划允许的用途下拟定最佳的房地产开发类型；然后，确定通过此项目的开发，期望获得多少利润，在确定期望利润时，既不能过低，也不能过高，因为若利润低于正常的平均利润率则不符合投资者的投资期望，若利润过高，将会降低开发商获得土地使用权的投标报价，在竞争中处于不利地位；在此基础上，预计该房地产项目开发完成后的销售价格或租赁价格，并估算开发该房地产所需要的时间及所需要的建安工程费、专业费、管理费、销售费用和正常税利等全部成本。有了以上信息，便可计算出购买这块土地最高价格是多少，毫无疑问，它等于预测的开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润之后所剩
房地产估价师《案例与分析》:假设开发法的操作 步骤 2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法的操作步骤 假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营 期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、 投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房 地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后 面分节论述。 在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂 牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府 都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。 这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑 高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。 调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面： (1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要 是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待
开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的'性质、地位，包括它与上海市区的关系 以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土 地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。 (2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。 (3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、 容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。 (4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金 等服务。 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许 可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选 择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这 种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地 市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写 字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地 所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果 对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼 出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加， 而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建 公寓。 估价步骤 1、调查待开发房地产的基本情况; 2、选择最佳的开发利用方式;
第九章假设开发法及其运用题库1-0-6
问题： [单选]下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。 A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目 C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产 ABD适合成本法。
问题： [单选]某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。 A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法 假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
问题： [单选]假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（）的投资者的立场上。 A.特定 B.典型 C.单个 D.社会 房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场上。 天津11选5 https://www.doczj.com/doc/2e58749.html,
问题： [单选]运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（）。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润 投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
问题： [单选]对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。 A.未来开发完成之时的 B.购买待开发房地产时的 C.建设期间的某个时间 D.全部租售出去时的 对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
第七章房地产评估 -第一节房地产评估概述 一、房地产特征 我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。” ㈠地产特征1.自然特征 （1）承载力或支持力（2）肥力（3）不可移动性（4）稀缺性（5）效用永续性 2.经济特征 （1）用途多样性（2）经济位置可变性（3）保值增值性 ㈡房地产特征 1.位置固定性、区域性和个别性。 2.房地产长期使用性。 3.保值与增值性。 4.政策限制性。 5.不易变现性。房地产位置固定、用途不易改变等。 6.投资风险性。 二、房地产价格及其影响因素 ㈠种类 1.根据权益的不同划分：所有权价格、使用权价格和其他权利价格 2.按价格形成方式划分：市场交易价格和评估价格 3.按实物形态划分：土地价格、建筑物价格和房地产价格 4.按价格表示单位划分：总价格、单位价格、楼面价格等 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 由于楼面地价=土地总价格/建筑总面积 建筑面积/土地总面积=容积率
所以楼面地价=土地单价/容积率 ㈡房地产价格特征1.是权益价格2.与用途有关3.具有个别性4.具有可比性 ㈢影响因素 1.一般因素：普遍的、共同的因素。 （1）经济因素。（2）社会因素。（3）政策因素。 2.区域因素。包括位置、交通条件、环境、城市规划限制等。 3.个别因素 （1）土地个别因素 土地位置、地质条件、地形地势、土地面积以及日照与风向等都会对房地产价格造成一定的影响。 （2）建筑物个别因素 三、房地产评估原则 1.合法性原则：要求房地产评估应该以有关的法律、法规为依据，以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分为前提。 2.最有效使用原则：是指房地产的评估应该以获利最大的方式来衡量。 3.替代原则 4.房地合一原则 四、房地产评估程序 ㈠明确评估事项：这是拟定评估方案、选择评估方法的前提。 （1）明确评估目的。 （2）了解评估对象。
2011年假设开发法作业 1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息） 解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元） （3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息 V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收 120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润 （V+50820）×30%=0.3V+15246 （7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地产之费用应计利息； ②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入； ③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。 2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为
假设开发法及其运用 要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式； 7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义； 8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别； 9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点； 10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式； 第一节 假设开发法概述 1.假设开发法的含义 简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。 2.假设开发法的理论依据（熟悉） 理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格） 表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。 3.假设开发法适用的估价对象（掌握） 适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产 具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产 不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用测试模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（ ）。A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目 C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产 本题答案：C 本题解析：ABD 适合成本法。 2、判断题 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-卖方购买生地应负担的税费。（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 评估一宗房地产开发用地2010年1月1日的价值，预测该宗土地2013年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为（ ）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案：C 本题解析：2000万元1（1+10%）3=1502.63万元。 4、单项选择题 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法 本题答案：C 本题解析：假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。 5、单项选择题 在有预售的情况下，销售期与（）有重合。A.经营期 B.开发期 C.开发经营期 D.运营期 本题答案：B 本题解析：暂无解析 6、判断题 复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。（） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 7、多项选择题 选择最佳的开发利用方式包括（）方面。A.最佳的用途 B.建筑规模 C.档次 D.大小 E.区位 本题答案：A, B, C
假设开发法 一、单项选择题 1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C ）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重 要的是选择（ A ）。 A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之 日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 (解：此题的关键是要会花时间轴，再有就是看清待求的是续建完成后的价值； 05年3月起计50年，06年9月完成主体结构——期间为1.5年，建成还需一年半，说明建成之日为08年3月，此题问的是续建完成后的价值，即估价时点就是08年3月； 后又说建成后半年可出租，说明08年9月起开始出租，净收益A=45*12400*12*70%*85%,收益率r=9%,受益期限从05年3月到08年9月一共有3.5年，所以n=50-3.5=46.5年，08年9月的价值为(45*12400*12*70%*85%/9%)[1-1/(1+9%)50-3.5]， 此题求的是08年3月的价值，所以把刚刚的价值折现半年有： 08年3月续建完成后的价：(45*12400*12*70%*85%/9%)[1-1/(1+9%)50-3.5][1/(1+13%)0.5] 二、多项选择题 1、假设开发法中的开发期包括（ AB ）。 A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ BC ）。 A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ABD ）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、购买年法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ACD ）。 A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期 三、简答题 1、何谓假设开发法？ 2、假设开发法的基本思路是什么？ 3、简述假设开发法的运用条件。 4、试列出假设开发法的基本公式。 5、假设开发法适用哪些具体的估价对象？列出它们具体的细化公式。 6、简述应用假设开发法的估价步骤。 7、调查待估房地产的基本情况包括哪些方面？ 8、何谓最佳开发利用方式？ 9、假设开发法的估价方法有哪两种，它们各自的特点是什么？ 四、计算题 1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在2007年5月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品