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物业服务企业法规下的责任风险点

物业服务企业法规下的责任风险点
物业服务企业法规下的责任风险点

物业服务企业因法律法规不清引发

---公共责任风险点

一、《物业管理条例》

1.对物业管理区域内治安、环保、物业装饰装修和使用违法违规行为,承担制止和报告义务。

2. 物业管理区域内的安全防范义务;对安全事故,承担采取应急措施、报告,协助救助义务。

二、《北京市排水和再生水管理办法》(市政府令第215号)

3.对住宅专用排水和再生水设施承担运营和养护责任。

三、《北京市禁止违法建设若干规定》(市人民政府令第228号)

4.对违法建设行为,承担制止和报告责任。

四、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令[2002]第110号)

5. 对住宅室内装修的装修人和装修企业,履行告知装修禁止行为和注意事项。

6.对违法装修行为,承担制止责任;对已造成事实后果或者拒不改正

的违法装修行为,承担及时报告责任。

7.对装修行为,进行现场检查;对违法和违约的行为,应当要求装修

人和装饰装修企业纠正,并将检查记录存档。

五、《保安服务管理条例》(国务院令第564号)

8.保安服务中形成的监控影像资料、报警记录,应当至少留存30日备

查,保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。(第二十五条)

六、《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范(试行)》(京安监发[2009]34号)

9.对楼宇内生产经营单位的安全生产,开展安全检查;对事故隐患,履行书面告知楼宇内使用单位,报告产权单位和相关行政管理部门的义务。

10.物业单位应当保证楼宇疏散通道、安全出口的畅通,并保证楼宇的整体消防设施、重要设施的完好有效。(第二十条)

七、《北京市安全生产条例》

11.物业服务企业依照委托协议承担其管理范围内的安全生产管理职责。

八、《北京市消防条例》

12.住宅区的物业服务企业应当做好下列消防安全工作:

①开展日常消防安全宣传教育,提示火灾隐患,组织居民进行灭火和应急疏散演练。

②组织安全巡查,发现火灾隐患及时采取措施。

③维护管理共用消防设施、器材,确保完好有效。

④保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,划定和设置停车泊位及设施时不得占用、堵塞消防车通道。

⑤对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正;对拒不改正的,及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。

⑥对初起火灾采取必要的处置措施。(第二十四条)

九、《关于进一步加强本市有限空间作业安全监管的意见》(京政办发[2010]19号)

13.物业管理企业负有落实有限空间作业规范,提高安全生产保障条件的责任。

十、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》(北京市人民政府令第152号)

14.地下空间的产权人委托管理单位管理的,安全责任由管理单位负责。

十一、《北京市绿化条例》

15.接受居住区业主委托,对居住区绿地、树木承担管理和保护责任。对居住区内严重影响居住采光、通风、安全的树木,管护单位应当按照有关技术规范及时组织修剪。

十二、《北京市电梯安全监督管理办法》

16.承担电梯安全使用管理责任。

十三、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》

17.承担房屋建筑使用安全管理责任;应当配备房屋建筑安全管理员。

物业品质管理办法

物业品质管理办法为强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。物业公司依据公司各部门工作条例对全体员工进行服务质量考核。 一、目的 强化公司各部门工作行为,物业公司内部作业流程,促进物业公司内部管理规范运作,持续满足顾客不断变化的需求和期望。 二、适用范围 适用于物业公司所有部门服务质量的考核。 三、职责 1、品质部依据物业公司规章制度对物业公司全体员工进行服务质量考核。 2、品质部经理/主管依据物业公司规章制度对各部门负责人进行考核。 3、各部门负责人依据物业公司规章制度工作考核标准对部门员工进行考核。 4、品质部经理/ 主管负责申诉处理。 四、基本内容 1、处理流程 (1)、品质部不定期对各部门进行服务质量检查、督导。 (2)、各部门根据工作需要随时对员工进行服务质量考核。 (3)、检查当中发现违规情况及时纠正,并签发爱家物业服务质量检查考核表

(4)、各部门负责人每月28日前汇总违规处理情况及处罚情况,交品质部。 (5)、品质部每月1-3日汇总上月员工处罚情况报送公司部与工资挂钩。 (6)、品质部对爱家物业服务质量检查考核表进行分析,从中找出问题根源所在,制定纠正预防措施。 2、处罚 (1)、违规责任人每被扣罚款,由财务部从员工下月工资中扣除。(2)、违规责任人每月累计扣3次及以上,除进行处罚以外,另对其做出警告、行政罚款、行政记过等行政处分。 (3)、若员工违规相关直属上司负有管理责任并经查实,其直属上司负有连带责任, 按70/30原则进行处理,即责任人处罚70%,直属上司处罚30%。(4)、一个月内同一问题发生三次(含三次)以上,追究其直属上司连带责任。 3、申诉 (1)、若相关检查考核人员采取不正当的手段对员工进行打击报复, 受罚人员可向总经理提出申诉。 (2)、若部门负责人做出不公正处理,可向管理处负责人提出申诉。(3)、若管理处负责人做出不公正处理,可向品质部经理/主管提出申诉. 注:员工考核内容主要包括仪容仪表、工作环境、工作态度、工作技能; 项目/部门考核包括整体工作状态、工作环境、工作技能、工作完成情况

企业常见法律风险及应对措施

企业常见法律风险及应对措施内部律师日常的工作是对公司法律风险进行评估并及时向管理者发出风险评估报告。作为专业人员,我们不能够在一个公司工作很多年后,却不清楚这个公司存在哪些固有的法律风险,或者我们知道这些风险却不及时向公司管理层提出。专业领域里的各类咨询服务机构在为客户提供具体服务之前,均会为客户进行评估,在获得第一手的评估数据的基础上再制定服务方案。管理咨询机构进入服务企业后的首要工作是评估该企业的管理流程是否存在缺失,然后再和管理层进行沟通;注册会计师在计划审计时,首要考虑的是进行审计风险评估,然后才进行实质性的审计工作;就连装修一个房子,设计师也要实地测量然后才听取业主的设计要求。公司外聘的法律顾问其实无法有效做到对公司内部法律风险进行评估,法律顾问提供的咨询服务是模式化、流程化的,不一定能够适合各个行业性质、规模、组织结构、企业文化各异的公司。 公司内部律师在开展其它工作之前,一般要先对公司固有的法律风险进行客观和充分的评估,与公司管理层充分沟通后再确定下一步的工作目标。 公司的法律风险 公司的生命起于设立,终于清算或破产,各种风险始终伴随着它。当初的几个人怀着满腔的希冀和创业的狂热理想而投资注册成立一家公司,随着时间的流逝,这家公司可能会慢慢壮大,而狂热也会变成理性,激情也会转换成保守,但始终不会变的是这家公司周围和内部存在的风险。所谓“其兴也勃,其亡也忽”,对一家公司来说,体现的是管理层对风险的评估和掌控能力。杰克.韦尔奇的一

句话被N多人引用来提醒管理者对公司法律风险的关注,“其实并不是GE的业务使我担心,而是有什么人做了从法律上看非常愚蠢的事而给公司的声誉带来污点,并使公司毁于一旦。” 公司的各种风险最终将转化为法律风险 公司经营过程中会出现各种风险,比如,在公司投资伙伴的选择上,会隐含着投资风险,公司调用大量的资金采购囤积原材料,会隐含财务上的结算风险;公司调整固定资产的折旧方式可能存在税务风险;公司调整经营范围,可能存在经营风险;逾期偿还银行贷款,可能存在信用风险;公司产品出现质量问题,会存在商业信誉风险。等等。 但公司经营中的所有风险,最终会转化为法律风险,如果公司无法及时预见防范并化解这些风险,现实的后果往往就是面临法律上的制裁或被卷入旷日持久且耗资靡费的诉讼。投资风险可能会转化为和合作伙伴的投资合同纠纷;结算风险导致的可能是买卖合同纠纷;税务风险直接导致被行政机关查处制裁;经营风险导致工商部门的执法行动;逾期还贷,银行会提请法院拍卖抵押物;产品质量问题可能面临侵权诉讼或导致公司破产。公司的种种经营过程中的内外部风险,将直接转化为法律风险,最终导致公司被追究法律上的责任或承担法律上的后果。 法律风险≠法律制裁或纠纷 有的公司管理层往往会认为,法律风险就是公司面临的法律纠纷时胜诉与败诉的可能性。因此,很多老总宁愿在公司面临诉讼时花大量的资金请律师,打通各种关系,而不愿意在经营时防范和规避风险。这是现阶段很多内部律师面临不

物业管理中的法律风险与防范

物业管理中的法律风险与防范 物业管理的法律风险,是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险,包括生产经营损失、民事索赔与赔偿,行政与刑事处罚或制裁,企业有形与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务的具体义务的内容不同,我们可以将物业管理企业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险等。 一、治安风险防范 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险,导致了物业服务风险。例如建筑区划内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件,给物业服务工作带来极大的压力和风险。在这类案件中,物业企业应否承担责任,关键取决于物业服务企业是否存在管理瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结果,则企业应当承担相应的赔偿责任。 为了防范此类风险,物业服务企业应当注意以下几个问题: 1、明确物业服务企业的法律地位和职责范围。根据《物业管理条例》四十七条的规定,物业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序和安全防范工作,其职责的范围仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域,不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法成立的法人,不享有行政机关所享有的行政管理职权和行政处罚权,保安人员也不具有超出普通公民的任何特权。因此,这种安全防范义务具有预防性和辅助性,是在一定限度内的一种有限的义务。为此,物业服务企业应在自己一定限度内、有限地履行义务,协助公安机关维护好建筑区划内的公共秩序,防范治安风险。 2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践中,物业服务企业常常高估闭路电视监控(技防设备之一)的防盗功能,认为有了技防,就算提供了安全防范服务,忽视人防工作的作用。也有的物业服务企业和业主常常将保安工作(人防)和自家防盗(物防)分割开来考虑,认为保安防得住就不用装防盗网,保安防不住所以要装防盗网。这些都是安全防范中的误区。其实,物防是业主家居的最后防线,物业服务企业应当支持业主安装防盗门,防盗窗,防盗网。另外,物业服务企业也应当看到技防设备的功能和局限,正视技防设备的工具地位,确定保安在安全防范系统中的主要地位,提高保安的职业素质和敬业精神,让保安熟悉这些工具的操作和使用细节,提高保安和技防设备之间的人机结合程度。 3、科学安排保安巡逻,坚持对巡逻工作进行监督检查。严格履行安防职责,避免管理过错。物业

新修改的物业管理条例

新修改的物业管理条例 本文是关于新修改的物业管理条例,仅供参考,希望对您有所帮助,感谢阅读。 物业管理条例完整版 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。 第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中,享有下列权利: (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

物业品质管理考核办法(DOC 38页)

物业品质管理考核办法(DOC 38页)

品质管理考核办法(试行) 一、目的 鼓励管理处提高管理和服务品质的积极性、创造性; 二、适用范围 适用于物业公司对管理处进行品质管理考核; 三、职责 公司品质管理部负责品质管理考核的计划与执行; 管理处负责配合品质管理部进行检查,对检查中出现的问题按要求进行整改; 四、工作内容 (一)品质管理考核周期 1、每月进行一次考核,具体时间由品质管理部安排; 2、原则上检查完毕一周内向相关部门通报考核结果; (二)品质管理考核的原则 1、客观性:考核要客观地反映管理处的实际情况,避免由于光环效应、偏见等带来的误差; 2、公平性:对于同一物业类型、同一等级的管理处使用相同的考核标准; 3、公开性:由品质管理部统一公布各管理处的详细考核结果; (三)品质管理考核的结构 1、品质管理考核由安全、客服、工程、环境、四个部门的考核项构成;管理处经营状况的考核由公司财务管理部负责,不包括在品质管理考核当中; 2、对安全、客服、工程、环境的考核将根据《金地物业管理服务考核标准》来执行; (四)考核的内容和分值 1、考核内容 (1)安全考核内容 《金地物业安全管理服务考核标准》的检查结果 (2)客服考核内容 《金地物业客服管理服务考核标准》的检查结果 (3)工程考核内容

《金地物业工程管理服务考核标准》的检查结果 (4)环境考核内容 《金地物业环境管理服务考核标准》的检查结果 2、考核分值 考核总分采用100分制,其中安全、客服、工程、环境各专业分别为25分,单项得分采用100分制: (1)品质规范度得分为四个部门得分的总和; (2)投诉处理满意度、维修服务满意度以CRM系统回访业主的满意度进行考核; (3)投诉处理闭合率以CRM系统闭合率进行考核(收楼交房期间以统计的报表为准); (4)业主关怀以《金地物业客服服务考核标准》中业主关怀考核项进行考核; 3、计算公式 (1)品质规范度=考核得分*25/100 (2)投诉处理满意度、维修服务满意度=CRM系统满意单数/已成功回访单数*100 (3)投诉处理闭合率=CRM系统已关闭单数/应关闭单数*100 (4)业主关怀=业主关怀得分÷业主关怀总分*100 3、不合格项的验证 品质检查小组根据上次品质检查时开具的《整改通知单》中整改时间要求对不合格项整改情况进行验证,如未在规定期限内关闭,将在下个月品质考核报告中提出,并按照服务标准进行相应的扣分处罚,第一次未整改2倍扣分,第二次未整改4倍扣分,依此类推; (五)申诉、复审 品质管理部将品质管理考核结果向相关部门通报后,如对品质管理考核结果存在争议,相关部门可在3个工作日内以邮件的方式向分管领导提出申诉,申诉内容包括:不合格项、不合格项申诉原因等;如在规定期限内未提出申诉,视作认同品质检查结果; 分主管领导接到相关部门的申诉报告后,责成相关部门在2个工作日内组

企业知识产权侵权常见法律风险及防范

企业知识产权侵权常见法律风险及防范 随着社会和经济的发展,知识产权越来越引起普通企业和民众的重视。最近几年,不少公司在经营过程中,难免会遇到知识产权侵权的问题,知识产权的法律风险逐渐成为一个企业经营过程中的经常遇到的风险,并且在司法事件中经常出现。那么,企业常见的侵犯知识产权法律风险都有哪些呢?本文简单进行总结,并对相应的风险防范提出一些建议。 (一)、企业侵犯注册商标专用权的法律风险及防范 商标是企业在运营过程中经常会用到的一种知识产权,也是与企业的商誉等结合最为紧密的无形资产之一。常见的企业侵犯他人注册商标专用权的行为主要是:一些公司的商标法律意识不强,他们为了更好地使自己产品或服务取得好的销售效果而在相同或相似的产品和服务中使用与别人相同或近似的商标。针对侵犯别人商标权的行为,我国法律规定,权利人能够经过三种方法进行维权,首先是权利人能够经过民事诉讼的方法要求侵权人承当停止生产、赔偿损失等民事责任;其次是通过工商行政管理部门对侵权人进行行政处罚;最后,如果是情节严重的,侵权人还可能被追查刑事责任。 那么,对于企业来说,应该如何防范侵犯他人商标专用权风险呢?首先,企业应当提高品牌意识,重视打造和推出自己的品牌商标,并及时对自己使用的商标进行注册,避免因未获授权而私自使用或因未及时注册而被别人抢注成功后,反被别人主张侵权。其次,对于企业来说,如果一定需要使用别人商标的,应通过获取别人许可后才能使用。最后,一旦企业收到别人有关侵犯商标权的主张时,应及时对别人持有的注册商标与企业所使永的商标从以下四个方面进行分析判断:第一,二者谁先使用,对方是否存在恶意抢注的状况;第二,二者是不是相同或近似;第三,这两个商标所使用的类别是不是相同或者相似;第四,假如这两个商标所使用的类别不相同也不相似的,需要确认别人所持有的商标是不是驰名商标,因为驰名商标在我国享有跨类保护的特殊待遇。在对以上所述的四个方面进行初步分析和判别后,结合分析和判别的结果,企业应积极地搜集和整理这方面的证据资料,拟定相应的应对方案。 (二)、企业侵犯著作权的法律风险及防范 著作权过去称为版权,著作权的对象是作品,是指文学、艺术、和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的智力成果。随着网络的发展和遍及,这些年来越来越多的公司在互联网网页、微信公众号等自媒体上为自己公司做广告宣传,而在这个过程中经常会使用到文字(字体)、图片、视频等,但是这些文字(字体)、图片、视频都能够构成我国著作权法所保护的对象——作品。而企业在相关的广告宣传中如果使用了别人拥有著作权的文字(字体)、图片、视频等都将可能导致侵权危险。需要注意的是,上面所提到的“图片”除照片等摄影著作外,一些动漫场景、动画人物形象等也能够通过版权获取到保护。而万一发生作著作权侵权的事情,侵权公司除需承担相应的民事责任,如赔偿损失、停止侵权外,一般权利人还会要求侵权人在很多媒体上刊登赔礼道歉的公告等,这种情况将会对侵权企业构成诸多不好的影响,对一些大型企业的社会形象影响更是很严重。这类侵犯著作权的行为所对应的相应的行政处罚、刑事责任等,在符合相关条件的状况下,也有很大可能会被追究。

浅析物业管理服务中的法律风险及防范概要

浅析物业管理服务中的法律风险及防范 【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,本文从物业管理服务行业现状及特点着手,运用法律视觉,简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施,对于物业管理服务企业来说,具有一定的借鉴意义。【关键词】物业管理;服务;法律风险;防范 随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高,法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强,物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期,长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立,但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展,再加上物业服务企业自我保护意识淡薄,导致物业管理服务经营风险增大。而物业管理服务行业利润相对较低,风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。这些因素都不利于物业服务企业发展壮大,不利于整个行业的不断向前发展,这就使得如何规避物业服务经营风险,提高市场运作能力,成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。 一、物业管理服务中的主要法律风险 物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面,有事就找物业管理服务企业,解决不了或解决得不满意,就抱怨物业单位不好, 有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。不出事故则罢,出了事故就向物业单位索赔,这是物业单位所面临的严峻问题,也就是物业管理服务风险。我们要防范各种物业服务风险,就先得从分析这些风险来自哪些方面,有何种防范措施来规避物业管理服务风险。从长庆油田矿区服务系统的实际来看,物业管理服务风险主要包括:治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施

物业管理服务质量监督检查管理办法

物业管理服务质量监督检查管理办法 第一章总则 第一条为加强对服务质量工作的监督检查,不断提高服务质量,保障业主和客户利益,维护公司信誉,特制定本办法。 第二条服务质量监督检查的基本任务:是对公司各岗位服务质量实施监督检查、规范服务质量标准、总结推广先进典型经验、纠正和查处在服务工作中存在的问题。教育引导员工增强服务意识,倡导业主和客户对物业服务工作的品质监督,不断提高客户满意率。 第三条服务质量监督检查工作实行各部门逐级负责制,坚持制度化、规范化;坚持责任明确、严格考核;坚持查、帮相结合。 第四条建立服务质量内部管理和客户监督相结合的服务质量监督机制,以部门自查为主,公司定期或不定期的检查相结合的方法进行。第五条服务质量监督检查结果与每月员工的业绩考核挂钩。 第六条公司各级领导人员要高度重视服务质量监督检查工作,并对服务质量监督检查工作提供工作保障。 第二章机构设置和人员配置 第七条公司成立服务质量监督检查领导小组,由总经理任组长,成员由公司各主管领导组成。 第八条各部门应明确服务质量监督检查人员,具体负责本部门服务质量监督检查。 第九条各级服务质量监督检查人员要具备较强政策水平,熟悉业务技能、工作作风正派、责任心强,敢于坚持原则。 第三章工作职责 第十条服务质量监督检查管理部门的主要职责 (一)拟定公司服务质量监督检查管理办法并负责组织实施; (二)参与制定、修改和完善服务质量标准、规定及管理办法;(三)对各部门服务质量管理情况、管理目标进行监督检查; (四)对员工业绩考核评定、服务质量优秀部门及服务明星评选、部门经营管理目标责任制中有关服务质量指标完成情况,提出处理意见及建议; (五)负责组织公司各级服务质量监督检查人员的业务培训和工作交流; (六)对各部门员工在检查中发现的问题,责成相关部门采取措施整

企业经营中常见的法律风险防范及其防范培训大纲

《企业经营中常见的法律风险防范及其防范》 培训大纲 主讲人:冯涛 电话: E-mail: 课程目的: 首先,企业管理面临日益繁杂的法律环境。从公司设立、生产要素获得,到生产经营、产品销售,再到公司解散或破产,无不牵涉到法律以及法律风险。加入WTO后,我国公司不仅要在国内法律求生存和发展,而且还要直面国际法律环境。 其次,市场经济是竞争经济,而法律就是关于竞争的规则。企业想要在竞争中获胜,必须熟悉竞争规则。现在这些规则已经越来越多,越来越复杂,如果你不关心哪些规则与你和你的企业有关,难保什么时候会因为违反规则付出经济的代价甚至自由的代价。所以,一个成功的企业,肯定是个善于运用法律规则的企业,而一个聪明的企业家,应当是一个知道如何防范法律风险的企业家。 课程时间:2天 课程对象:中高层管理者 讲座大纲: 第一部分:企业内部的法律风险及其防范 第一讲劳资纠纷的法律风险防范 一、劳动合同关系成立的法律风险及其对策 二、依据单位规章制度开除职工的法律风险及其对策 三、劳动合同的续订的法律风险及其对策 四、劳务派遣的法律风险及其对策 五、招聘广告的法律风险及其对策 第二讲公司股东、董事之间法律风险与防范 一、拟定《公司章程》的法律风险及其对策 二、大股东不参加股东会的法律风险及其对策

三、董事、监事、经理个人履行职责的法律风险及其对策 四、不能确保公司财产的独立性的法律风险及其对策 五、公司犯罪的法律风险及其对策 六、企业负责人及工作人员履行职责中的法律风险及其对策第二部分:企业外部的法律风险及其防范 第一讲企业签订合同中的法律风险及其对策 一、违反签订合同基本原则的的法律风险及其对策 1、合同违反公平原则的法律风险及其对策 2、同违反合法原则的法律风险及其对策 3、合同违反公平原则的法律风险及其对策 二、合同成立的法律风险及其对策 1、承诺的法律风险及其对策 2、表见代理的法律风险及其对策 3、举证责任的法律风险及其对策 4、通过传真来签订合同的法律风险及其对策 三、合同主要条款欠缺可能导致的法律风险及其对策 1、合同主要条款约定不明确时的法律风险及其对策 2、合同履行地的法律风险及其对策 3、缔约过失的法律风险及其对策 四、违反合同的履行原则的法律风险及其对策 1、合同履行中的单方面中止和解除的法律风险及其对策 2、协作履行的法律风险及其对策 3、适当履行的法律风险及其对策 4、情势变更的法律风险及其对策 五、违约责任的法律风险及其对策 1、外观主义的的法律风险及其对策 2、合理预见的法律风险及其对策 3、违约金的法律风险及其对策 4、未违约方的法律风险及其对策

物业服务考核管理办法

精品文档 . 管道公司机关廊坊基地办公区物业服务管理考核规定(暂行) 一、总则 为了对物业服务外包方进行有效管理,保障服务质量平稳,约束外包方加强管理,形成高效有序的运行机制,切实保障物业管理服务品质。特制订本暂行考核办法。 二、范围 本规定适用于公司机关廊坊基地物业、餐饮、安保及绿化等外包服务内容。 三、考核内容 (一)外包方管理体系的考核 1、适用于本项目的规章制度、操作规程、质量标准等管理体系文件齐全、合理。 2、管理体系执行情况。包括各项操作记录、质量检查记录、物料使用记录、技术资料留档、人员考核等。各项管理体系的工作记录真实、全面。 3、各项应急预案齐全,制定预案培训、演练计划,演练、总结、整改等实施情况记录和演练现场图片资料齐全。 (二)服务人员管理的考核 1、服务人员定员数量与合同约定一致。 2、重要岗位人员的招聘、调岗必须报基地服务管理中心筹备组审批。 3、各岗位按国家、地方或行业规定持证上岗。 4、项目管理机构设置合理,重要岗位设有专职管理人员,应设有安全负责人岗位。

精品文档 (三)服务质量考核 1、客务与保洁服务 (1)考核前台接待、会议服务、大型活动接待的管理制度执行情况和服务质量情况,包括登记、礼仪、引领、精神面貌、技能、会议准备和现场服务、会议保障以及工作记录等内容。 (2)考核办公区环境保洁管理制度执行情况和服务质量,包括楼宇内公共区域、办公室入室、院区道路和设施、公寓房间保洁,以及大理石地面墙面和地毯清洁保养及工作记录等内容。 2、工程日常维修及设备维护、运行 (1)考核设备设施维护、运行等服务的管理制度执行情况和服务质量,包括楼宇建筑、共用设施设备、水、电、气、暖、消防、电梯、门禁、监控、会议等设施设备运行、维护,设备安全及维保管理及各项工作记录等内容。 (2)考核日常维修的管理制度执行情况和服务质量,包括报修流程、维修及时性、维修质量、耗材使用以及工作记录等。 (3)考核现场施工和安全管理,包括第三方施工人员、环境、质量及安全等内容的监督管理。 3、员工食堂服务 (1)考核食堂厨房各项管理制度执行情况和服务质量,包括食品验收入库、成品控制、菜品质量、食品卫生、人员资质及各项工作记录等内容。(2)菜谱的制定应遵循营养均衡、食物宜忌、低盐低油低脂的原则,菜品重复率每月不超过20%。 (3)保证食品安全,符合国家食品卫生安全相关法律法规要求,严禁使 用国家或地方明令禁止的食品原料。 .

公司运营中常见的6大法律风险及防范

公司运营中常见的6大法律风险及防范 【导读】:企业的生、老、病、死整个生命过程都存在法律风险,我们作为企业的经营者,不仅要知道法律风险,而且要知道其发生的的内部原因和外部原因,更要有针对性地采取有力措施,及时有效地应对风险的发生。 企业运营中的法律风险主要包括6类风险: 一、公司治理中的法律风险。 这类风险主要是家族式企业在监督上的不力,规章制度对权力的设立不明确,导致企业成本上升。 二、劳动人事法律风险。 最为常见的是职工工伤,劳资关系处理不当引发风险。还有就是企业为节约成本,缩短培养过程,迅速上项目,常常采用“挖墙脚”引进高级人才,这可能遭遇被挖企业的索赔和专利商标等侵权指控。反过来,企业自身培养的人才无端流失,被挖墙角,企业得不到应有的补偿,这也是一大风险。 三、企业融资中的法律风险。 企业经营中出现资金不足,常见的融资方式有:银行贷款,民间借贷,股东追加投资,吸收新股东增资扩股,引进战略投资者,上市融资发行公司债券股票等。比如:对于银行贷款,一不小心可能陷入“高利转贷”,“违规发放贷款”“贷款诈骗”等金融诈骗黑洞。 对于民间借贷,可能陷入“非法吸收公众存款”“集资诈骗”等法律风险;如果股东追加投资或吸收新股东增资扩股,会遇到股权结构及治理结构调整,利益分配的约定等问题。 如果引入战略投资者,对法律风险评估与防范要求更高,否则鸡飞蛋打人财两空,教训是惨重的。

如果发行公司债券和股票,国家有严格的规则和制度,对法律风险的控制要求极高,必须法律、财经等专业人士进行系统的规划和辅导,否则会落入“擅自发行 公司股票债券罪”的泥坑。 四、签订履行经济合同中的法律风险。 一般来说,主要是经济合同违约纠纷,大多数经营者只注意到了合同中约定的义务及索赔问题,而忽视了前合同义务及后合同义务,因此导致纠纷的不在少数。第二,企业家从传统观念上习惯于熟人圈子的交易行为,有的口头上达成所谓的“君子协定”,时间一久,由于个人信用发生变化,或个人对当时的约定细节理解认知不同,从而引发风险。 最后,我们特别要注意一个市场准入制度的存在,很多交易行为必须首先审查交易对象的主体合格性,和一个没有交易资格的人去做生意,其结果和风险可想而知。 五、知识产权法律风险。 企业无知识产权管理制度,比如从来没有专利检索和商标待查制度,使得企业在面对知识产权侵权指控时处于被动,比如我们的百布优品牌中的儿童版系列版本,封面设计就涉嫌侵犯“喜洋洋与灰太郎”剧本的在先权利,建议我们设计部门要在外观设计上做一些实质性的变动,不能图省事而引发风险。 六、行政管理法律风险。 由于公司内对行政管理重视不够,管理上的漏洞引发违规问题,被有关执法机关(比如:环卫,工商,税务,劳动监察,消防等部门)进行处罚。这种引起风险很划不来。 以上法律风险是企业常见的风险,我们究其原因,主要有如下: 内部原因:

物业管理办法实施细则

物业管理办法实施细则 我国对物业管理有明确的管理办法,大家了解过相关的法律条文吗?如果还不清楚的朋友欢迎阅读这篇:物业管理办法实施细则!希望可以帮助大家! 物业管理办法实施细则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。 第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

物业企业劳动用工常见法律风险解析

物业企业劳动用工常见法律风险解析 物业企业作为劳动用工密集型企业,随着劳动用工法规的不断完善 及劳动者法律意识和维权意识的提升,劳动用工风险已成为物业企业最 大的风险。笔者从事物业行业有八年时间,企业法律事务基本上均参与 处理,现把物业企业劳动用工风险总结如下,供同行参考。 法律风险一:企业不及时和劳动者签订劳动合同 企业应及时和员工签订劳动合同,否则将存在向员工支付双倍工资 的法律风险。同时,如果企业超过一年没有和员工签订劳动合同,视为 企业与员工已订立无固定期限劳动合同。 案例:冯鲜在物业企业工作有11个月时间,但单位一直没有和他签 订劳动用工合同,为了维护自身合法权益,其把单位起诉到当地基层人 民法院,要求单位和他签订劳动合同,并补发其12个月工资。法院依法 判决,判定单位和李明签订劳动合同并补发其12个月工资。 该判决的法律依据是劳动合同法的第七条、第十条和第八十二条规 定,其中第七条约定“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系 ”、第十条第一款约定“已建立劳动关系,未同时订立书面劳动合同 的,应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同”、第八十二条第一 款约定“ 用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立 书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资”。 法律风险二:企业不及时给员工缴纳社保 在新疆物业行业,用人单位出于节约成本考虑,存在不给员工缴纳 社保的现象,这存在两种风险,一是如果员工要求企业给其补交社保, 企业必须进行补交,员工如依该理由和单位解除劳动合同,企业将依法 向员工支付经济补偿金。二是如员工在工作期间出现工伤和工亡现象, 所有法律风险和经济赔偿责任均由单位承担。 案例:方范为乌市一家物业公司工程维修人员,2012年2月5日入 司。单位出于节约成本的角度出发,同时认为其他物业企业存在不给员 工缴纳社保的现象,不会存在多大法律风险,就没有及时给方范缴纳社 会保险。2013年10月5日,方范在维修管道时操作不慎被井盖夹住手, 导致手腕骨折,事后共计花费医疗费、误工费、陪护费、营养费等相关 费用2万元。 事后,方范将单位起诉到当地人民法院,一是要求认定工伤,并有 单位承担所花费的所有费用及后续补偿,二是要求和单位解除劳动合同 并要求单位支付两个月的经济补偿金。法院依法判决,支持了方范的全 部诉讼请求。

F医学院物业服务监督管理办法

后勤〔2016〕174号皖南医学院物业服务监督管理办法 为加强对在校物业服务企业的监督管理,保证合同有效履行,提升物业服务水平,根据各校区物业服务委托管理合同和《皖南医学院物业服务质量管理标准》,结合日常工作实际情况,制定本办法。 一、适用范围 本办法适用于所有在我校赭麓、滨江校区提供物业管理服务的物业服务企业。 二、监管目的 坚持以合同管理为基础,通过强化日常监管维护学校合法利益,更好的服务全校师生。并达到以下目的: 1. 以监管促进物业公司规范服务行为; 2. 以监管促进物业公司提升自觉履行合同义务的水平; 3. 以监管促进物业公司改进不足,提升服务。 三、监管模式

后勤管理处和保卫处代表学校对物业服务企业的服务质量和履约情况进行监管。 1. 后勤管理处后勤管理科负责对合同范围内的项目部、客服中心、绿化养护、消杀除四害、日常维修等内容进行日常监管; 2. 后勤管理处教室与宿舍管理科负责对合同范围内的保洁、综合管理两个项目进行日常监管; 3.后勤管理处能源管理科负责对合同范围内的高低压电房项目进行日常监管; 4. 保卫处负责对合同范围内的安保项目进行日常监管。 四、监管内容 物业公司的服务未达到委托管理合同要求和《皖南医学院物业服务质量管理标准》,视同违约。违约金在物业公司交纳的服务质量诚信保证金中扣除;不足部分从物业费中抵扣(具体标准见附表一至附表九)。 五、监管程序 1.学校监管部门根据委托管理合同要求和《皖南医学院物业服务质量管理标准》对物业服务进行日常监督管理,发现问题以书面形式通知物业服务企业进行整改。

2. 相关企业接到整改通知后应及时组织整改。整改结束后,及时通知校方进行复查。否则,按照附表所列标准扣除相应的服务质量诚信保证金。 3.在一次考核期内,同一问题整改超过三次的(含三次),直接扣减物业诚信服务保证金,不再下发整改通知。 4.在需要扣除服务质量诚信保证金时,由学校监管部门下达扣款通知单,物业服务企业项目负责人签字确认;待合同到期,从服务质量诚信保证金中累计扣除。 5. 因服务企业工作失职或逃避责任,给学校造成重大损失或产生严重后果的,每次按10000元直接扣减物业诚信服务保证金。 6. 物业服务企业在学校重大活动表现优异或为学校做出突出贡献,可酌情从扣减的服务质量诚信保证金中予以奖励。 六、本文自下文之日起执行,由皖南医学院后勤管理处负责解释。 后勤管理处 二○一六年十二月二十日

物业管理品质检查奖惩制度

服务品质检查奖惩制度(修订) 为规范公司品质运营部对物业服务中心/案场品质检查结果的运用,发挥公司品质检查的奖优罚劣的作用,促进公司物业服务整体水平的提升,依据《物业服务中心/案场品质督导检查》、《公司员工手册》和公司相关奖惩制度,制定本细则。 一、奖励事项 1、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ,每季度对检查得分进行统计排名,季度排名第一的物业服务中心/案场,公司给予该物业服务中心/案场及所属城市公司通报表扬一次,分别给予1000元的奖励,并授予季度流动红旗; 2、服务中心积极进行服务和管理工作上的创新,推出新的服务措施或管理措施,取得很好的效果,得到公司认可和推广的,公司对服务中心经理和主责部门给予在全公司通报表扬一次,奖励服务中心1000- 2000元。 3、服务中心或个人提出公司服务品质管理方面的合理化建议,并公司采用,取得很好效果的,公司将给予服务中心或个人通报表扬,并可给予一定的物质奖励。 4、由于物业管理服务工作出色,得到集团领导表扬、地产项目部书面表扬、街道办事处以上政府部门书面表扬或客户联名书面表扬的,经公司管理部门查实后,公司给予服务中心和相关员工通报表扬,并视情况给予2000元以上的奖励。 二、惩罚事项 1 、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ,每季度对检查得分进行

统计排名,季度排名倒数第一的物业服务中心/案场,公司给予该物业服务中心/案场及所属城市公司通报批评一次,分别给予相关负责人1000 元的处罚: 2、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ,每季度对检查得分进行统计排名,季度排名倒数第一的物业服务中心/案场负责人和专业线责任人,在公司行政人事部及品质运营部组织的季度胜任力评估中给予“一般”评级,对连续两次被评为“一般”的物业服务中心/案场负责人,将根据相关制度对其进行处罚: 3、出现因物业服务工作失误或过错而引起的客户重大投诉和业户集体到政府部门或地产公司上访的等重大事故,参照公司《质量事故处罚管理办法》执行。 4、出现以下情形,公司品质运营部向服务中心发出《整改通知》,服务中心应当在两个工作日内依据《员工手册》对相关责任人进行处理,并将处理结果书面报公司品质运营部和行政人事部: (1)公司品质检查中被发现员工着装、仪态违反《BI 行为规范》的; (2)公司品质检查中被发现员工有任何不符合服务标准的工作行为; (3)被客户投诉不作为或态度不好,经公司品质运营部核查属实的; (4)公司品质检查中被发现员工存在《员工手册》规定应受到处罚的其它不当行为或言行的。 物业服务中心经理不在规定时间内对违规员工作出适当处理的,并上报公司品质运营部和行政人事部的,第一次违反时给予中心经理口头警告一次,口头警告后仍不做出处理,给予书面警告,直至严重警告;第二次违反时直接给予物业服务中心经理书面警告一次,第三次违反时直接给予物业服务中

物业管理公司法律顾问服务方案

物业管理公司法律顾问 服务方案 内部编号:(YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128)

物业管理公司法律顾问服务方案本律师团队从法律专业的角度,以相关的法律法规、法理、案例和多年的执业经验为基础,针对物业管理公司常见法律事务的特点,拟订法律顾问服务方案如下,请予教正: 一、法律顾问的人选 由对物业管理公司法律业务领域有相当研究的律师担任常年法律顾问,与贵司协商法律服务的具体事项,接受并全面负责贵司交办的各项法律事务。 另根据贵司法律事务的不同领域,指派其他相关专业律师协助处理。 二、法律顾问的职能 为贵司的经营管理提供有力的法律支持,规避和抵御法律风险,预防和解决法律纠纷,促进经营的规范、安全,保护公司财产和利益。 三、法律顾问的工作内容 (一)提供物业管理公司的筹建设立、产权结构、治理结构、分支机构、项目运作的科学化、法治化、安全化及股东权益的保障与实现等法律方案。 (二)参与有关洽谈,起草、审查、修改下列合同或文件: 1、前期物业管理的投标文件; 2、《业主公约》或《业主临时公约》; 3、《业主大会议事规则》; 4、《业主委员会组织办法及议事规则》暨《业主委员会章程》; 5、《物业服务合同》或《前期物业服务合同》;

6、有关房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理,及维护区域内的环境卫生和秩序等方面的规章制度; 7、其他合同或文件。 (三)参与下列重大事务的策划、运作: 1、前期物业管理的早期介入、投标; 2、物业承接验收; 3、业主大会会议的召开; 4、业主委员会的换届选举; 5、日常物业管理活动。 对上述事务进行相关调查、研究,分析风险,拟订、论证实施方案,设置目标,跟踪、监督事务的发展,对出现的法律问题,及时提供律师建议协助解决。 (四)就贵司修订内部规章、制度出具法律意见,提供处理突发事件、员工违法乱纪行为及其他重大事件的法律依据,完善劳动合同、培训合同,防范劳务纠纷、工伤事故。 (五)完善贵司的风险防范制度、措施,协助建立员工(如财务人员)、客户(含法定代表人)社会关系、财产情况档案,防范经济犯罪。 (六)整理汇编贵司业务需要的法律法规,及时提供最新的法律信息,帮助贵司采取预先应备措施。 (七)接受贵司各部门、员工的法律咨询,针对性地对员工进行《合同法》、《公司法》、《刑法》、《劳动法》及本行业领域的法律法规《物业管理条例》等专题讲座培训,提高员工法律意识,提高防范和化解法律风险的能力。协助贵司举办法制宣传等活动。

物业公司服务质量监督检查管理办法

物业公司服务质量监督检查管理办法物业公司服务质量监督检查管理办法提要:服务质量监督检查的基本任务:是对公司各岗位服务质量实施监督检查、规范服务质量标准、总结推广先进典型经验 更多精品地产学堂 物业公司服务质量监督检查管理办法 第一章总则 第一条为加强对服务质量工作的监督检查,不断提高服务质量,保障业主和客户利益,维护公司信誉,特制定本办法。 第二条服务质量监督检查的基本任务:是对公司各岗位服务质量实施监督检查、规范服务质量标准、总结推广先进典型经验、纠正和查处在服务工作中存在的问题。教育引导员工增强服务意识,倡导业主和客户对物业服务工作的品质监督,不断提高客户满意率。 第三条服务质量监督检查工作实行各部门逐级负责制,坚持制度化、规范化;坚持责任明确、严格考核;坚持查、帮相结合。 第四条建立服务质量内部管理和客户监督相结合的服务质量监督机制,以部门自查为主,公司定期或不定期的检查相结合的方法进行。 第五条服务质量监督检查结果与每月员工考核工资挂钩。 第六条公司各级管理人员要高度重视服务质量监督检查工作,并对服务质量监督检查工作提供工作保障。 第二章机构设置和人员配置

第七条公司成立服务质量监督检查领导小组,由总经理任组长,成员由总经理室人员组成。领导小组下设质检工作组,成员由部门经理、管理处主任组成,质检工作组设置在公司行政部。 第八条各部门应明确服务质量监督检查人员,具体负责本部门服务质量监督检查。 第九条各级服务质量监督检查人员要具备较强政策水平,熟悉业务技能、工作作风正派、责任心强,敢于坚持原则。 第三章工作职责 第十条 服务质量监督检查管理部门的主要职责 (一)拟定公司服务质量监督检查管理办法并负责组织实施 (二)参与制定、修改和完善服务质量标准、规定及管理办法 (三)对各部门服务质量管理情况、管理目标进行监督检查 (四)对员工考核工资评定、服务质量优秀部门及服务明星评选、部门经营管理目标责任制中有关服务质量指标完成情况,提出处理意见及建议; (五)负责组织公司各级服务质量监督检查人员的业务培训和工作交流; (六)对各部门员工在检查中发现的问题,责成相关部门采取措施整改纠正,并向服务质量监督检查领导小组提出处罚建议。 第四章组织实施

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