如何看懂房地产行业的相关指数
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外,还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数,甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间,指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。
一、房地产价格指数的基本理论
一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的1１种房地产价格指数的编制方法,大致可归纳为四类。
l、成本投入法
根据建造房地产的各项成本投入(包括材料、人工费等)变化情况,用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目前,这种方法实际应用较少。
２、加权平均法
该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是,以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比,是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响,随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。
3、重复交易法
这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。它利用房地产的重复交易案例,用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样,不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法在理论上已经相当完整,但是仍有以下缺点：(l）必须有大量的重复交易的房地产资料,实际实施成本高;（2)重复交易的资料两次交易的期间不能太长,否则品质固定的假设将会被突破；（３)从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正,样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。
房地产行业税种及税率 一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以下内容需要回复才能看到 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产基础理论 第一章 房地产基础常识 1、 期房的利与弊 购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是： 1、购买越早开售的房屋，其售价越低； 2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地； 如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面： 1、 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面） 1 使用居住功能无法体现； 2 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间； 2、 房屋内在品质变换的风险； 3、 房屋权属证件无法按期得到的风险； 2、 买现房有什么好处？ 买现房的理由就建立在现实的基础之上： 1、 工程质量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它 的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权， 不会象期房那样有吃亏上当的感觉。） 2、 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章 是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美 丽不打折”） 3、 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同 也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。） 4、 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整， 比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家 遭受损失。） 5、 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低 了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。） 6、 早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开 始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5 千元！） 弊端： 1、 价格高。 2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。 3、 质量无法鉴定。 3、 板式楼结构楼宇户型的八大优点：
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
房地产及相关行业知识 第一部分房地产行业知识 销售代表的工作内容 一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用： （1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。 （2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。 （3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。
销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。 销售业务流程 销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。 一、接听电话的业务流程 接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。
房地产行业概况 （一）房地产行业的经济地位 作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为12．6%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 （二）房地产行业的特点 所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
1、印花税合同签订原则（含税不含税） 2、精装修房子的签订环节 3、销售合同交房期限签订 4、立项阶段不同项目组合立项原著中 5、土地取得环节和返还环节 6、样板房的费用 7、利息的合同 8、建安合同的预提 9、绿化合同的签订及养护环节 10、不动产租赁和动产租赁的选择签订 11、地下车位的出租或出售合同 12、甲供采购的环节 13、 一、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划 1、企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与纳税筹划
2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划 3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划 4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划 5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划 6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划 7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划 8、计划划拨土地转性的税务问题与筹划 9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划 10、三旧改造拿地的税务问题与筹划 11、纯商业性拆迁的税务陷阱（征地赔偿款的税务难题）
12、企业取得土地返还款的财税处理 13、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 14、与政府签署土地合同应关注的时间要点 15、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税 16、如何解决无法取得发票的税务难题 二、企业开发经营阶段的重点税务问题与筹划 1、合作开发的重要税务问题与筹划 2、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税 3、代建工程筹划难点 4、内部劳务规避营业税的处理（组织形式套利是关键） 5、自建规避营业税的筹划 6、甲供材料的税务问题及筹划 7、铝合金门窗和电梯的税务故事
2002年-2０03年我国房地产行业景气分析 2００２年我国房地产行业景气特点分析 总体景气冲高回落 20０2年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面: (1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势 ２00０年-20０1年房地产投资平均增长２３％,其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创１9９６年以来的月度增长新高，为43.4%。1-４月份累计，房地产投资增长了38.8%，比上年同期增幅提高２３.4个百分点。但从随后几个月的增长趋势看,这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下,呈现逐渐回落的趋势。2０02年全年增长28．2%。估计这一趋势还会延续。 (2)商品房销售增长明显降温 这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是20０１年的第一季度,之后,商品住房消费增长开始明显回落，２0０2年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。一季度末商品房销售额同比增长16.7%，比上年同期回落３2．2个百分点;二季度和三季度有所
回升,1-6月和1-9月同比分别增长2２.4%和3１.９%,但总体仍呈降温态势。 (3)商品房积压持续增加 是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不是短期的，至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但房地产新的积压却越来越严重,2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为604３.８万平方米,2001年则上升到652４万平方米,2002年1－9月份商品房新增积压面积为213万平方米,而2０01年同期仍然是需求大于供给。估计2０0２年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。因此,连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近７亿平方米,潜在的供给能力极大。这不论是对房地产业本身,还是对整个经济都会是一种巨大的压力。 地区冷热不均 总体而言,此轮房地产投资和消费热，在区域上表现为，东部地区持续“高烧”（将退）,而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说，东部地区房地产已明显持续“发高烧”,而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于“想热难热”的状态。
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天
然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产行业问题与解决措施 一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增 长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。 在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。 统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推 动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面
紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。 为了在贯彻落实现有政策的基础上进 一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。 中央和地方一系列政策的出台使得房 地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。 二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要 集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。 1、投资增长速度过快
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 3、计税依据 《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。