城市土地分等定级规程1
2007年08月31日 11:29 阅读次数：1024
《城市土地分等定级规程》（gb/t18507-2001）由国家质量监督检验检疫总局于2001年12月13日作为国家标准发布，于2002年7月1日起正式实施。原国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规程》（试行）也于2002年7月1日停止执行。
这项新《规程》以国家标准的形式，规定了城镇土地分等定级应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地，规范土地估价行为，确保土地分等定级成果客观、公正和合理的技术保障。
1 范围
本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。
本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。
2 总则
2.1城镇土地定级的任务与目的
2.2 城镇土地分等定级体系
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
2.3 土地定级对象
土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。
2.4 土地定级原则
2.5 土地定级工作内容
2.6土地定级的程序
2.7 土地定级的技术方法
2.8 土地定级的类型
土地定级有综合定级和分类定级两种类型。市区和近郊区非农业人口五十万以上的大城市，必须同时进行综合定级和分类定级；其它城市必须进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。
2.9 土地定级成果
2.10 规程解释权
3 准备工作
3.1 编写土地定级任务书
3.2 表格准备
3.3 图件准备
4 土地定级因素选择
定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条
4. 1 因素选择范围
4.2 因素选择原则
4. 3 因素选择方法
按附录a 表a1、a2、a3、a4 内容选择采用：
4.4 定级因素权重确定
5 资料调查与整理
5.1 资料调查的一般要求
5.2 资料调查的内容
6定级因素资料整理及定量化
6.1 资料整理及定量化的内容、要求和一般方法
6.2 繁华程度资料整理
6.3 交通条件资料整理
城镇土地定级规程
中华人民共和国国家标准
1 范围
本标准规定了我国城镇土地定级工作的工作内容及适用范围、技术途径及程序、土地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、土地级评定及测算、编制土地级别总图及量算面积、土地级的边界落实及分宗整理、土地定级报告及成果验收、土地级别成果归档和更新等。
本标准适用于在我国城镇总体规划确定的用地范围内进行的城镇土地定级工作。
2 总则
2.1城镇土地定级的任务与目的
城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。
2.2 城镇土地分等定级体系
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本标准适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新按照本规定执行。各城镇间土地等的评定规程另行制定。
2.3 土地定级对象
土地定级的对象是城镇总体规划确定的用地范围内的所有土地。土地定级工作以城镇总体规划确定的用地整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
2.4 土地定级原则
2.4.1综合分析原则 .
土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。土地级既
要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。
2.4.2 主导因素原则
土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
2.4.3 地域分异原则
土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
2.4.4 土地收益差异原则
土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；
2.4.5 定量与定性结合原则
土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。
2.4.6 综合定级与分类定级相结合的原则
在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。
2.5 土地定级工作内容
a.准备工作及外业调查；
b.定级因素资料整理及定量化；
c.单元分值计算及土地级别评定；
d.编制土地级别总图及量算面积；
e.土地级的边界落实及分宗整理；
f.编写土地定级报告；
g.土地定级成果验收；
h.成果归档和资料更新。
2.6土地定级的程序
2.6.1 根据城镇特点，对影响土地质量和土地使用价值的因素分析，选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分综合土地级别的定级因素；
2.6.2 按照各定级因素分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素
的指标值与作用分值的对照表；
2.6.3 依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算各因素权重值；
2.6.4划分土地定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级别；
2.6.5在不同土地级别上进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级别进行验证和调整；
2.6.6 编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。
2.7 土地定级的技术方法
2.7.1 因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0～100 分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高;
2.7.2 单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法；
2.7.3 权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法或其它数学方
法； 2.7.4 单元总分值计算采用多因素加权分值求和法。计算式为: n
ｐ＝∑ wi·ｆi
i=1
式中：ｐ—单元总分(各定级因素在单元内对土地优劣影响的综合反映)；
∑—累加符号；
ｎ—土地定级因素的总数；
wi—权重(某定级因素对土地质量和使用价值的影响度)；
fi—分值(某定级因素在单元内表现出的优劣度)。
2.7.5 级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法；
2.7.6 土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。
2.8 土地定级的类型
土地定级有综合定级和分类定级两种类型。市区和近郊区非农业人口五十万以上的大城市，必须同时进行综合定级和分类定级；其它城市必须进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。
2.8.1综合定级
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
2.8.2分类定级
分类定级指分别对影响某类型用地城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分各类型用地土地级。分类定级一般有商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级等。
2.9 土地定级成果
a. 土地定级报告；
b. 土地级别图；
c. 土地级别边界图；
d．土地定级单元分值图；
e. 土地定级因素作用分值图；
f. 土地定级分级面积汇总表；
g . 原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。
2.10 规程解释权
本标准由国土资源部负责解释。
3 准备工作
3.1 编写土地定级任务书
凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理部门批准后实施。省级土地管理部门在必要时，可对本标准中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本标准要求相抵触，并须报国土资源部认可和备案。土地定级任务书的内容包括：
a. 开展土地定级城镇的基本情况；
b. 土地定级工作所需的技术资料和图件资料；
c. 土地定级工作的组织与领导；
d. 土地定级时间安排和经费预算；
e. 土地定级成果；
f. 土地定级技术方案。
3.2 表格准备
根据当地土地定级工作需要，从附录a中有选择地准备工作用表。
3.3 图件准备
土地定级工作所需准备的图件主要为各类工作底图，包括土地级别总图工作底图、土地级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。各类底图采用能覆盖城镇定级范围的城镇平面图、地形图或地籍图。 .
根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺应当符合下列各款的要求：
3.3.1 土地级别总图的工作底图
大城镇 1:10000 ～ 1:50000
中等城镇 1:5000 ～ 1:10000
小城镇以下 1:1000 ～ 1:5000
3.3.2 土地级别边界图的工作底图
应采用城镇地籍图，无地籍图时，可暂用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边界的其他图件。
3.3.3 定级因素作用分值图的工作底图
作用分值图比例尺应与土地级别总图一致。
3.3.4 其它辅助图件的工作底图
其它辅助图件的工作底图应采用满足需要的图件，比例尺由各城镇自定。
3. 3. 5 以计算机系统为辅助手段定级工作底图
以计算机系统为辅助手段定级的各类工作底图应满足以上要求，工作底图的采集方法采用扫描、数字化等手段或直接利用满足要求的电子图件，编码规则必须遵照国家有关规定。
4 土地定级因素选择
定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。4. 1 因素选择范围
4.1.1 综合定级因素选择范围
a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；
b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；
c. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度、公用设施完备度；
d. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；
e. 其他方面的因素。
各因素的含义祥见附录a中表a1。
4.1.2商业用地土地定级因素选择范围
a. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；
b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度；
c. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度；
d. 人口状况方面的因素有：人口密度；
e. 其他方面的因素有：高级商务集聚影响度；
各因素的含义祥见附录a中表a2。
4.1.3住宅用地土地定级因素选择范围
a. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度、公用设施完备度；
b. 交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；
a. 环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度；
b. 繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；
c. 人口状况方面的因素有：人口密度；
a. 其他方面的因素。
各因素的含义祥见附录a中表a3。
4.1.4 工业用地土地定级因素选择范围
a. 交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度；
b. 基础设施方面的因素有：生活设施完善度；
c. 产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度；
d. 环境条件方面的因素有：自然条件优劣度；
e. 其他方面的因素。
各因素的含义详见附录a 表a4。
4.2 因素选择原则
确定的因素应同时满足:
a. 因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；
b. 因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。
c. 不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。
4. 3 因素选择方法
按附录a 表a1、a2、a3、a4 内容选择采用：
a. 进行特尔菲法测定要选择的因素；
b. 参照附录a 表a1、a2、a3、a4 ，按掌握的数据进行选择。
4.4 定级因素权重确定
4.4.1 权重确定原则
权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为:
a. 权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ；
b. 各因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表a1、商业用地土地定级时参考表a2、住宅用地土地定级时参考表a3、工业用地土地定级时参考表a4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；
c. 权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；
d.定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。
4.4.2 权重确定方法
4.4.2.1 特尔斐测定法(delphi方法)
对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算：
wi=ei÷100
式中：wi—某因素的权重值
ei—该因素经多轮打分后的平均值
实施要求:
a. 专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为 10-40 人;
b. 专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表a5的格式百分制独立打分；
c. 从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；
d. 打分轮次为 2-3 轮。
4.4.2.2 因素成对比较法
对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。
实施要求:
a. 对比结果要符合 a因素＞b因素，b因素＞c因素，则a因素＞c因素的关系;
b. 对因素所赋的值应在 0～1 范围内，同时两因素值之和＝1。
4.4.2.3 层次分析法(ahp方法)
对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。
实施要求:
a. 因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验;
b. 同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。仅求算因子作用系数，可用层次单排序计算。
5 资料调查与整理
5.1 资料调查的一般要求
a. 外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上;
b. 利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料;
c. 抽样或断面调查，每种类型要有足够样本;
d. 外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。
5.2 资料调查的内容
5.2.1 繁华程度资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a. 商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围；
b. 商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积、等；
c. 必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。
资料不足时，应实地对各商服中心进行补充或全面调查。
5.2.2交通条件资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a. 与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；
b. 与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等；
c. 与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。
资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。5.2.3 基础设施状况资料的收集与调查
城镇基础设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等生活设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院等公用服务设施。
5.2.3.1 生活设施资料收集的范围包括：
a. 生活设施类型、数量、分布、投资等状况；
b. 生活设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。
5.2.3.2 公用服务设施资料收集的范围包括:
a.公用服务设施类型、数量、分布等；
b.公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等；
资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。
5.2.4 环境条件资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a. 各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；
b. 地形、工程地质、水文和气候等条件；
c. 公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。
d. 区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。
资料不足时，须在实地进行补充调查。
5.2.5 社会、历史及人口资料的收集与调查
资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。
常住人口、暂住人口按户籍登记数；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口。
5.2.6 高级商务集聚规模资料
城镇金融保险中心及高档写字楼数量、位置、范围、年租金、年营业额、年利润等资料。
5.2.7 产业聚集规模资料
城镇同类产业及其配套产业区域内的数量、年产值、年利润、用地面积、职工人数等。
5.2.8 土地利用效益调查
5.2.8.1 资料收集的范围包括：
a. 工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；
b. 各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；
c. 各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等;
d. 现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。
5.2.8.2 企业单位的经济数据，应选用连续 3 年以上的有关资料。调查方式可选择：
a. 在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查;
b. 在初步划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽 5～10 个企业做为样点;
c. 调查表格见附表a6。
5.2.9其它资料室外定位和临街单位进深调查
资料收集、调查的范围和方法包括：
a. 临街权属单位使用土地平均进深的数据采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；
b. 定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法；
c. 土地权属资料利用已有的地籍调查资料。
6定级因素资料整理及定量化
6.1 资料整理及定量化的内容、要求和一般方法
6.1.1 工作内容:
a. 选择定级因素;
b. 确定因素的指标值、指数、距离及作用分;
c. 编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图;
d. 确定定级因素权重；
6.1.2 工作要求：
a . 检查选择的定级因素资料的齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查;
b. 将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上;
c. 各种设施（因子）的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定;
d. 各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减;
e. 若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待;
f. 各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。
6.1.3 因素定量化的一般方法:
定级因素的定量化可分两大类进行：
6.1.3.1 若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。其定量化步骤为:
a. 对因素进行整理，计算指标值；
b. 按下式计算相对作用分:
fi＝100(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中：fi—某指标值的作用分
xmin、xmax、xi—分别为指标的最小值、最大值和某值
c. 划分 3～10 个作用分区间，编制作用分值表。
6.1.3.2 若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。其定量化步骤为：
a. 在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为 100 ;
b. 计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间;
c. 根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算或按相对距离查附录b（表b1或表b2）获得各个相对距离上的作用分;
d . 以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表;
e. 采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按相应的衰减公式直接计算因素
对单元的影响作用分。
a. 当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。
6.2 繁华程度资料整理
繁华程度主要由商服繁华影响度体现，资料按下款整理:
6.2.1 商服中心划分
6.2.1.1 各城镇应分出的商服中心级别数目为:
商服中心级别数目最低级中心的建筑面积之和
大城镇 2 ～ 4 级≥ 2000～1500 平方米
中等城镇 2 ～ 3 级≥ 1500～1000 平方米
小城镇以下 1 ～ 2 级≥ 1000～500 平方米
6.2.1.2 确定商服中心边界
在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界；
6.2.1.3 划分要求
城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分;
6.2.1.4 划分依据
商服中心可选用以下一种划分依据：
a. 按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量;
b. 利用对商服中心的已有划分成果，并加以适当修正、调整确定。
6.2.2 商服中心规模指数确定
各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定:
mi＝100ai÷amax
式中: mi—某商服中心规模指数
ai—该商服中心经济指标实际值或该级中心指标平均值
amax—最高级商服中心的经济指标
6.2.3 商服中心内各级繁华作用分的分割计算
商服中心内可分为与中心自身级别相应的商服职能和低于其级别的各级职能，中心对土地繁华的影响由这些职能综合体现，并以相应级别的衡量，中心内的各级繁华作用分按下式进行分割计算:
fi＝mi-mj
fmin＝mmin
式中: fi—某级商服繁华作用分
mi—某级中心规模指数
mj—次一级中心规模指数
fmin—最低级中心的商服繁华作用分
mmin—最低级商服中心规模指数
6.2.4 商服中心服务半径和相对距离确定
半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定:
市级中心服务半径＝市级中心到连片建成区的最大距离
市级中心服务以外的各级中心服务半径＝同级商服中心的最大服务距离
相对距离按下式计算，不同级商服中心划分 3-15 个对应的相对距离区间:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相对距离
di—某级中心服务半径内，某点距中心的实际距离
d —该商服中心服务半径
6.2.5衰减公式的确定
各级商服中心商服繁华作用分按下式进行衰减：
fij=fi(1-r)
式中：fij—j点受i级商服中心的影响作用分
fi—某级商服中心商服繁华作用分
r —j点到i级商服中心的相对距离
6.2.6 作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a9，包含内容有:
a. 相对距离＝0 时的各级繁华作用分;
b. 与各级中心相对应的各相对距离;
c. 在不同相对距离上的各级繁华作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据查附录b中表b1后获得, 采用计算机系统为辅助手段进行
定级时，按公式fij=fi(1-r)直接计算因素对单元的影响作用分。
6.3 交通条件资料整理
交通条件由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度综合影响决定，资料按以下各款整理: 6.3.1 道路通达度资料整理
6.3.1.1 道路类型确定
按道路在城镇交通中的作用可分为:
a. 主干道—联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线;
次干道—联系城镇主干道之间的道路;
支路—各街坊之间的联系道路。
b. 按主、次干道在城镇中的类型不同分为:
混合型主干道—城镇内部主要客货运输线;
生活型主、次干道—城镇内部主要以客运为主的道路;
交通型主、次干道—城镇内部主要以货运和过境为主的道路。
c. 各城镇应分出的道路类型数为:
大城镇 5 ～ 7 类;
中等城镇 3 ～ 5 类;
小城镇以下 1 ～ 3 类;
6.3.1.2 道路类型划分依据
a. 按道路宽度:
道路类型红线宽度车行道宽度
主干道≈40 米 14～18 米
次干道≈30 米 11～14 米
支路≈15 米 7～9 米
b. 按道路上的车道数;
c. 按道路在城镇交通中的地位和作用。
6.3.1.3 道路的作用指数和通达作用分计算
作用指数反映某类道路在城镇交通运输中的所起的作用。综合定级、商业用地定级时作用大小顺序一般为: 混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；住宅用地定级时作用大小顺序一般为：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；工业用地定级时作用大小顺序一般为: 交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、交通型次干道、生活型次干道、支路。指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在 0～1 之间，最佳道路的作用指数值＝1 ，其余类型依次递减;
道路通达作用分计算按下式:
fi＝100ki
式中: fi—某类道路通达作用分
ki—该类道路作用指数
步行街、单行道的道路通达作用分减半。
6.3.1.4 道路影响距离及相对距离计算
主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为:
d＝s÷2l
式中: d—主干道或次干道影响距离
s—城镇规划建设用地面积
l—主干道或次干道长度
支路的影响半径在 0.3～0.75 公里之间确定。
相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分 3～10 个的相对距离区间:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相对距离
di—某类道路影响距离内，某点距该道路的最短距离
d —该类道路影响距离
6.3.1.5 衰减公式的确定
道路通达度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。
式中：fij—j点受i道路的影响作用分
fi—某类道路的道路通达作用分
r —j点到i道路的相对距离
6.3.1.6作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a10 ，包含内容有:
a. 相对距离＝0 时的各类道路通达作用分;
b. 与各类道路对应的各相对距离;
c. 在不同相对距离上的各类道路通达作用分;
第c款中的数据依第a、b款数据查附录b中表b1后获得, 采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按公式fij=fi(1-r)直接计算因素对单元的影响作用分。
6.3.2 公交便捷度资料整理
6.3.2.1 公共交通站流量的计算
站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12—16小时计算平均值；
6.3.2.2 公交便捷作用分的确定
公交便捷按站流量的大小依次划分为3—15个档次，各档次的公交便捷作用分由下式计算：fi=100bi÷bmax
式中：fi—公交便捷作用分；
bi—某站流量值；
bmax—最大公交站流量值。
6.3.2.3 公交站点服务半径和相对距离的计算
服务半径以站点为原点，统一在 0.3～0.8公里之间确定。
相对距离计算按下式，各城镇划分的相对距离区间为 2～5 个:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相对距离
d —公交站点服务半径
di—服务半径内某点距站点的实际距离
6.3.2.4 衰减公式的确定
公交便捷度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。
式中：fij—j点受i公交站点的影响作用分
fi—某公交站点的公交便捷度作用分
r —j点到i公交站点的相对距离
6.3.2.5作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a11，包含内容有:
a. 相对距离＝0 时，各档次公交便捷作用分;
b. 各相对距离区间;
c. 在不同相对距离上各档次公交便捷作用分;
第c款中的数据依第a、b款数据查附录b中表b2后获得,采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按公式fij=fi(1-r)直接计算因素对单元的影响作用分。
6.3.3 对外交通便利度资料整理
6.3.3.1 对外交通设施类型、数目的选定
设施指火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城镇中对外经营的客货运输站(不包括单位自有的接轨站、专用码头等)和重点对外交通节点，各城镇可按设施在城镇对外交通运输中的地位和作用选定设施数目和类型;
6.3.3.2 作用指数和作用分计算
设施（因子）作用指数反映某类设施在对外交通运输中的重要程度，指数与设施作用大小呈正比，采用专家打分确定，数值在 0～1，各指数值之和＝1；
设施作用分计算按下式:
fi＝100ki
式中: fi—某设施作用分
ki—该设施（因子）作用指数
某类设施（因子）中含有多个设施场所，将规模及影响最大的设施场所作用分赋为该施（因子）作用分（fi），其它设施场所作用分按规模及影响大小，按比例递减计算确定。
6.3.3.3 对外交通设施服务半径和相对距离确定
服务半径以各设施为原点，范围分别确定在 2～20 公里之间;
相对距离计算按下式，各设施划分 3～5 个相对距离区间:
r＝di÷d [0≤r≤1]
式中: r —相对距离
di—某设施服务半径内，某点距设施的距离
d —该设施的服务半径
6.3.3.4衰减公式的确定
对外交通便利度作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。
式中：fij—j点受i类对外交通设施某场所的影响作用分
fi—i类对外交通设施某场所的便利度作用分
r —j点到i类对外交通设施某场所的相对距离
6.3.3.5作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a12，包含内容有:
a. 相对距离＝0 时，各设施便利度作用分;
b. 各相对距离区间;
c. 在不同相对距离上各类设施便利度作用分;
第c款中的数据依第a、b款数据查附录b中表b2后获得,采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按公式fij=fi(1-r)直接计算因素对单元的影响作用分。
6.4 基础设施资料整理
基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。
6.4.1 生活设施完善度资料整理
6.4.1.1 生活设施完善度指标确定
a. 选择设施齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型;
b. 划分设施在某区域水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出 2～
4 个相对系数，数值在 0～1 之间;
c. 确定在某区域使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在 0%～100%之间。
6.4.1.2 作用指数和作用分计算
设施（因子）作用指数反映某类设施与日常生活的密切程度，指数与各类设施作用大小呈正比，采用专家打分确定，数值在 0～1 之间，各指数值之和＝1;
设施作用分计算按下式:
fei＝100ki
fi＝fei×ai×bi
式中：fi—某设施在某区域完善度作用分
fei--某设施作用分
ai—该设施的在某区域水平系数
bi—该设施的在某区域使用保证率
ki—该设施（因子）作用指数
6.4.1.3 作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a13，包含内容有:
a. 各设施完善作用分;
b. 每种设施的各个水平系数;
c. 每种设施的各保证率;
d. 每种设施在各个指标状态下的分值；
e. 各设施的作用分对应划分5—10个区间，按表a8编制区域作用分值表。
6.4.2 公用设施完备度资料整理
6.4.2.1 公用设施类型和数目确定
公用设施指与日常生活密切相关的设施，可按设施在各城镇日常生活中的地位和作用选定设施类型和数目。
公用设施有中小学、幼儿园、诊所、医院、邮电所、影剧院、体育馆、公园、农贸市场等。
6.4.2.2 作用指数和作用分计算
设施（因子）作用指数反映某设施（因子）和日常生活的密切程度，设施（因子）指数与各类设施作用大小呈正比，采用专家打分确定，数值在 0～1 之间，各指数值之和＝1。
设施作用分计算按下式:
fi＝100ki
式中：fi—某设施作用分
ki—该设施的作用指数
某类设施（因子）中含有多个设施场所，将规模及影响最大的设施场所作用分赋为该施（因子）作用分（fi），其它设施场所作用分按规模及影响大小，按比例递减计算确定。
6.4.2.3 公共设施服务半径和相对距离确定
各类设施的服务半径，按设施的数量多少、规模、影响大小，在0.3—3公里之间确定。
相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间；
r=di÷d〔0≤r≤1〕
式中：r—相对距离
di—某设施服务半径内，某点距设施的距离
d—该设施的服务半径
6.4.2.4衰减公式的确定
公用设施作用分按公式fij=fi(1-r)进行衰减。
式中：fij—j点受i类公用设施某场所的影响作用分
fi—i类公用设施某场所的完善度作用分
r —j点到i类公用设施某场所的相对距离
6.4.2.5 作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a14，包括内容有：
a. 相对距离=0时，各设施作用分；
b. 各相对距离区间；
c. 在不同相对距离上各类设施作用分；
第c款中的数据依第a、b款数据查附录b中表b2后获得,采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按公式fij=fi(1-r)直接计算因素对单元的影响作用分。
6.5 环境条件资料整理
城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和自然条件优劣度等因素共同影响。
6.5.1 环境质量优劣度资料整理
6.5.1.1 具有环境质量综合评价成果的城镇，资料按下款整理:
a. 以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算式为:
fi＝100(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中: fi—某环境质量作用分值
xmax、xmin、xi—分别为指数最大值、最小值和某数值
b. 作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a15.1，内容为各类区域名和对应作用分，按表a8编制区域作用分值表。
6.5.1.2 缺乏综合评价成果的城镇，资料整理按下款:
a. 各项环境质量的作用指数和作用分计算
作用指数反映某项环境质量对环境优劣的影响程度，指数与影响大小呈正比，数值在 0～1 之间，各指数值之和＝1 。环境质量项目在大气污染、水污染、噪声污染中选取;
b. 单项环境质量作用分计算:
以大气、水、噪声等单项污染指标计算各项环境质量作用分，计算式为:
fi＝100ki(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中：fi—某项环境质量作用分
ki—该项环境质量的作用指数
xmax、xmin、xi—分别为指标最大值、最小值和某数值
c. 缺乏环境质量定量资料的城镇，按城镇内污染程度与各功能分区、风向、水流向的关系，定性判断各单项环境质量优劣，按正相关设置对应的作用分，作用分应在 0～100ki 之间;
d. 作用分值表编制
作用分值表的表式见附录a 表a15.2或表a15.3，内容为各单项环境质量的定量或定性指标以及对应的作用分，按表a8编制区域作用分值表。
6.5.2 绿地覆盖度资料整理
6.5.2.1 绿地覆盖度指标计算
统一按一定面积的区域或单元计算绿地覆盖度的指标值，计算公式为:
vi＝si÷s
式中: vi—某绿地覆盖度指标值
si—某典型区域或单元绿地面积
s —该典型区域或单元面积
6.5.2.2 绿地覆盖度作用分计算和作用分值表编制
作用分计算公式为:
fi＝100(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中：fi—绿地覆盖度分值
xmin、xmax、xi—分别为指标的最小值、最大值和某值
作用分值表表式见附录a 表a16，指标值与作用分对应划分 5～10 个区间，按表a8编制区域作用分值表。
6.5.3 自然条件优劣度资料整理
自然条件包括土地的工程地质、地形、地下水、洪水淹没等状况，按各城镇内部自然条件差异，选择指标，确定评分标准, 按表a8编制区域作用分值表。
5.6 人口状况资料整理
6.6.1商业用地土地定级时人口状况资料整理
6.6.1.1人口密度指标值计算
商业用地土地定级时人口密度中涉及的人口资料数为客流人口。统一按一定面积的区域或单元计算人口密度指标值，公式为:
di＝pi÷s
式中：di—客流人口密度指标值
pi—某区域或单元客流人口总数 s —该区域或单元面积
6.6.1.2人口密度作用分计算和作用分值表编制
作用分计算公式为:
fi＝100(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中：fi—人口密度作用分
xmin、xmax、xi—分别为指标的最小值、最大值和某值
作用分值表表式见附录a 表a17，指标值与作用分对应划分 5～10 个区
间，按表a8编制区域作用分值表。
5.6.2 住宅用地土地定级时人口状况资料整理
6.6.2.1人口密度指标值计算
住宅用地土地定级时人口密度中涉及的人口资料数为常住人口及暂住人口之和。统一按一定面积的区域或单元计算人口密度指标值，公式为:
di＝pi÷s
式中：di—人口密度指标值
pi—某区域或单元人口总数 s —该区域或单元面积
6.6.2.2 人口密度作用分计算和作用分值表编制
按城镇状况及规划要求，确定本城镇最佳人口密度值，大于该值的指标值须按下式处理: xi＝2xg－xmax
式中：xi—经处理后的指标值
xmax—超过最大人口密度的指标值
xg—本城镇最佳人口密度指标值
人口密度作用分计算公式为:
fi＝100(xi-xmin)/(xg-xmin)
式中：fi—人口密度作用分
xg—密度最佳值(城镇人口未达到最佳值时取最大值)
xmin、xi—分别为密度最小值和某数值
作用分值表表式见附录 a 表a17 ，密度值与作用分值对应划分5～10个区间，按表a8编制区域作用分值表。
6.7 高级商务集聚规模资料的整理
6.7.1高级商务集聚规模指标值计算
高级商务集聚规模主要由金融业、保险业、高档写字楼等高级商务集聚产生的效益，统一按一定面积的区域计算高级商务集聚规模指标值。影响高级商务集聚规模指标值的指标有区域内单位面积高级商务的数量、年营业额、年利润、年租金等，对这些指标值综合分析计算，确定高级商务集聚规模指标值。
6.7.2高级商务集聚规模作用分计算和作用分值表编制
作用分计算公式为:
fi＝100(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中：fi—高级商务集聚规模作用分
xmin、xmax、xi—分别为指标的最小值、最大值和某值
作用分值表表式见附录a 表a18，指标值与作用分对应划分 5～10 个区间，按表a8编制区域作用分值表。
6.8 产业聚集规模资料的整理
6.8.1产业聚集规模指标值计算
产业聚集规模反映同类产业及其配套产业在一定范围的集中程度。统一按一定面积的区域计算产业聚集规模指标值。影响产业聚集规模指标值的指标有区域内单位面积同类产业及其配套产业的数量、年产值、年利润等，对这些指标值综合分析计算，确定产业聚集规模指标值。
6.8.2产业聚集规模作用分计算和作用分值表编制
作用分计算公式为:
fi＝100(xi-xmin)/(xmax-xmin)
式中：fi—产业聚集规模作用分
xmin、xmax、xi—分别为指标的最小值、最大值和某值
作用分值表表式见附录a 表a19，指标值与作用分对应划分 5～10 个区间，按表a8编制区域作用分值表。
6.9 定级因素作用分值图勾绘
6.9.1 在标注有定级因素资料的图件上，以距离、作用分等对照作用分表，点、线状定级因素按照附录a表a7，面状定级因素按照附录a表a8，分因素勾绘作用分值图。若同一因素图载量过大，可按级别、项目等分若干幅勾绘；
6.9.2 作用分值图中，等值线图为等分间距或等距间距；其它类型的图按区域或单元赋分；
6.9.3 各因素的指标值和相应的作用分可用不同颜色的线划、斑块及其各种符号在作用分值图上标注；
6.9.4采用计算机系统为辅助手段进行城镇土地定级时，将呈点、线状分布的定级因素的各设施位置数字化到工作底图上，并相应输入各设施的作用分、服务半径及衰减公式。将面状定级因素的各不同指标区域数字化到工作底图上，并相应输入各指标区域的作用分。系统直接计算或读取因素对单元的影响作用分，系统应根据各因素对单元的影响作用分，分因素勾绘作用分值图并存储于系统内，输出典型区域内各因素的作用分值图。
6.9.5根据定级因素选择勾绘相应的作用分值图
6.9.5.1综合定级作用分值图的类型有：
a. 商服繁华作用分等值线图；
b. 道路通达作用分等值线图；
c. 公交便捷作用分等值线图；
d. 对外交通作用分等值线图；
e. 生活设施作用分值表、作用分值图；
f. 公用设施作用分等值线图、作用分值图；
g. 环境质量作用分值表、作用分值图；
h. 绿地覆盖度作用分值图；
i. 自然条件优劣作用分值图；
j. 其它因素作用分值图。
6.9.5.2商业用地土地定级作用分值图的类型有：
a. 商服繁华作用分等值线图；
b. 道路通达作用分等值线图；
c. 公交便捷作用分等值线图；
d. 生活设施作用分值表、作用分值图；
e. 人口密度作用分值图；
f. 高级商务集聚规模作用分值图；
g. 其它因素作用分值图。
6.9.5.3住宅用地土地定级作用分值图的类型有：
a. 生活设施作用分值表、作用分值图；
b. 公用设施作用分等值线图、作用分值图；
c. 道路通达作用分等值线图；
e. 公交便捷作用分等值线图；
f. 对外交通作用分等值线图；
g. 环境质量作用分值表、作用分值图；
h. 绿地覆盖度作用分值图；
i. 人口密度作用分值图；
j. 其它因素作用分值图。
6.9.5.4工业用地土地定级作用分值图的类型有：
a. 道路通达作用分等值线图；
b. 对外交通作用分等值线图；
c. 生活设施作用分值表、作用分值图；
d. 自然条件优劣作用分值图；
e. 产业集聚规模作用分值图；
f. 其它因素作用分值图。转自学易网https://www.doczj.com/doc/242444789.html,
1 范围
1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。
一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月
·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表
日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义
5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。
本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area
综合实验一 ——基于GIS的城镇土地分等定级 实验目的： 1．掌握不同数据格式之间的数据转换方法； 2．培养分析问题、解决问题的能力，综合利用各种常用软件如AUTOCAD、ARCINFO、ARCVIEW等的能力； 3．了解城镇土地分等定级的基本原理与方法。 实验准备： 1．软件准备：AutoCAD，Arcinfo, Arcview，Excel，ArcGIS 2．方法准备：《城镇土地分等定级规程》 3．数据：dj-lu.dwg (道路分布图)； 面状的图形：单元图.dwg； 公用设施作用分值图.dwg； 规划条件限制作用分值图.dwg； 环境条件作用分值图.dwg； 基础设施作用分值图.dwg； 例如图所示： 线状的图形：人口密度作用分值图.dwg； 商服繁华1作用分值图.dwg； 商服繁华2作用分值图.dwg。 道路通达度分值图.dwg； 对外交通作用分值图.dwg；
例如图所示： 实验原理： 根据国家2002年7月1日颁布的《中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程》的规定： 1．根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。 2．土地定级的原则 * 综合分析原则：定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异； * 主导因素原则：土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级； * 地域分异原则：土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级； * 级差收益原则：土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据； * 定量与定性结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。 3．土地定级的技术方法： a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0——100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；
城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。
全国城市土地等级划分表，看看大家都在哪个级别<18554>字节 中新网1月8日电国土资源部今日在其官方网站发布“关于调整部分地区土地等别”通知称，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。 通知还指出，2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。 附件:土地等别 一等： 上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区 二等： 北京：朝阳区崇文区东城区丰台区海淀区石景山区西城区宣武区 上海：浦东新区 三等： 广东：广州市(白云区海珠区荔湾区萝岗区天河区越秀区) 深圳市(福田区罗湖区南山区盐田区) 四等： 天津：和平区河东区河西区河北区红桥区南开区 河北：石家庄市(长安区桥东区桥西区新华区裕华区)
辽宁：大连市(甘井子区沙河口区西岗区中山区) 沈阳市(大东区东陵区和平区皇姑区沈河区铁西区于洪区) 江苏：常州市(天宁区钟楼区) 南京市(白下区鼓楼区建邺区秦淮区下关区玄武区雨花台区) 苏州市(沧浪区虎丘区金阊区平江区) 无锡市(北塘区滨湖区崇安区南长区) 浙江：杭州市(滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区) 宁波市(海曙区江东区江北区) 福建：福州市(仓山区鼓楼区晋安区台江区) 厦门市(海沧区湖里区思明区集美区) 山东：济南市(市中区历下区槐荫区天桥区) 青岛市(市南区市北区四方区崂山区李沧区) 湖北：武汉市(汉阳区洪山区江岸区江汉区硚口区青山区武昌区) 湖南：长沙市(芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区) 广东：汕头市(金平区龙湖区) 珠海市(金湾区香洲区) 深圳市宝安区 重庆：江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区 四川：成都市(成华区锦江区金牛区青羊区武侯区) 五等： 北京：通州区 天津：塘沽区 河北：唐山市(路北区路南区) 山西：太原市(万柏林区杏花岭区迎泽区)
重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践 摘要：研究目的：为重庆市新一轮城镇土地级别和基准地价更新工作中数据库的建设建立数据库标准，为此次工作的数据库建设提供指导，统一工作成果，为今后基准地价管理信息化打下基础。研究方法：参照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地定级规程》和相关地理信息标准化的要求，密切结合实际，广泛征求意见。研究结果：建立了一个对数据库的基本内容、分类体系、信息编码、要素分层定义、属性数据结构设计、数据交换格式、元数据标准等进行规定的重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准。研究结论：城镇土地定级与基准地价更新数据库标准化是一个系统的工作过程，数据库标准的建立将对规范、深化重庆市城镇土地定级与基准地价调整工作起到重要作用。 关键词：重庆市；土地定级；基准地价；数据库标准 Abstract：The purpose of the study is to build the standard for constructing the database in the new round of Chongqing urban land grading and standard land price update work, provide guidance for the constructing the database and unify the work product. It is also the foundation of informationization in the later work of land value management. The requirements of Regulation for gradation and classification on urban land, Regulations for valuation urban land and related geography information standards were referenced; a lot of advices were accepted according to the reality. The standard for Chongqing urban land grading and standard land price update database were constituted, in which, such as basic content, classification system, information encoding, data layering, definition of attribute data structure, metadata was prescribed. Urban land grading and standard land price update database standardization is a systemic work process, new requirements on Chongqing urban land grading and standard land price update work emerged after database standard had been set up. Keywords: Chongqing; land grading; standard land price; database standard 1 引言 我国经济体制改革的逐步深化，对土地使用制度提出了更高要求。城镇土地定级估价作为土地使用制度改革的基础，具有突出的地位和突出的作用。特别是随着市场经济体制的建立和土地有偿使用制度的实施，评定城镇土地质量等级和基准地价已经成为当前和未来土地管理中一项十分重要的任务。但由于土地的自然性、社会性、区域性、多源性等特点，土地定级估价具有工作量大、数学计算多、实时更新、数据类型复杂等特点。 2011年，重庆市启动了土地级别调整和基准地价更新工作[1]，并且制定了工作的实施方案[1]，以适应国家宏观调控政策、土地市场管理的客观要求，保证城镇土地基准地价的现势性、指导性，促进土地资源合理配置，提高土地利用的社会效益和经济效益。重点工作内容之一就是建立全市土地级别与基准地价数据库，但2002年7月1日实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价
城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 前言 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松 随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。 历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？ 两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。 然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十
七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。 在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。 两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。
《城镇土地估价规程》要点摘录 GB/T 18508－200 2002年7月1日开始实施 1 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。 农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 3 总则 3.2 土地价格内涵 本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 3.3 土地估价技术途径 3.3.1 基准地价评估的技术途径 （1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 （2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3.3.2 宗地地价评估技术途径 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3.4 估价成果 3.4.1 基准地价估价成果 （1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告； （2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图； （3）基准地价表； （4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.4.2 宗地地价估价成果 （1）宗地估价报告； （2）宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4.1 估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、
七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下
表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，
由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日
耕地质量分等二Ο一四年十二月
目录 一、项目背景................................ 错误！未定义书签。 二、目的与任务 (3) 三、工作内容 (4) 四、准备工作与资料搜集 (5) 五、外业补充调查 (6) 六、技术路线与工作流程 (8) 七、工作方法 (10) 八、耕地质量等级成果数据库建设 (22) 九、耕地质量等别年度更新成果 (29) 十、工作进度................................ 错误！未定义书签。
项目技术方案 一、目的与任务 通过开展基于兴城市土地调查区域的土地调查成果的耕地质量等别成果完善工作，与土地利用现状相衔接，建立耕地质量等别定期调查评价制度、耕地质量等别与产能年度报告制度，为切实加强耕地质量管理和提升耕地资源保障能力提供支撑。 （一）目的 1.贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，为严格实行耕地补偿制度、实现耕地占补平衡目标、科学核算耕地生产潜力提供依据。分等成果将运用于兴城市土地调查区域划定粮食主产区、土地开发整理项目、农用地产能核算及粮食增产规划等方面。 2.科学量化耕地质量及其分布，为政府有关部门提供准确、翔实的耕地质量数据，为科学量化农用地数量、质量和分布提供依据。 3.基于国家统一的规范和标准进行兴城市土地调查区域耕地质量等别划分评定，分等结果在全国、全省范围内具有纵向和横向的可比性。通过对不同地区、不同等别的土地分等系数的修正，可以为耕地占补平衡、耕地总量动态平衡、耕地生产潜力核算等提供定量化标准和依据。 4.研究成果客观地反映了农用地自然条件、利用状况和经济价值的优劣差异，为深化农村集体土地使用制度改革、制定征地统一年产值标准和征地区综合地价、促进农村土地流转、解决征地矛盾等提供依据。 （二）任务 根据耕地的自然属性和经济属性，对兴城市土地调查区域的全部耕地（主要指旱田、水田和水浇地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。）的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别。 耕地分等成果要求在全省和全国范围内具有可比性。
文章编号:1000-8462(2006)01-0106-05 城镇土地定级技术路线的探讨1 吴宇哲,吴次芳 (浙江大学东南土地管理学院,中国浙江杭州310029) 摘要:基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法是城镇土地定级中的两种常用的方法。 文章设计了一种城镇土地定级技术路线,并将两种方法进行了融合,把城镇基准地价评估作为土地定级的深入和量化。在此基础上,指出和探讨了技术路线中的若干关键问题,如多因子评价中的权重、区片价格的空间插值、网格综合分值与样点地价关系、因子作用的服务半径和衰减模型等等。通过案例分析,系统地剖析了所设计的技术路线的具体应用。在案例研究中,重点突出了如何借助GIS技术对多因子评价法和市场交易价格法所得到方案进行比较分析,强调操作中要注意的实际问题。 关键词:城镇土地定级;多因子评价法;市场交易价格法 中图分类号:F293.2文献标识码:A 1问题的提出 城镇土地定级中有两种常用的方法,基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法。基于网格单元的多因子评价法通常采用地理信息系统技术,对研究区域自动进行划分,一般来说,划分的网格单元面积在0.25hm2 (边长为50m的网格)以下,然后对所有的网格进行土地定级因子(多因素因子体系)分值计算,进而得到土地定级网格综合分值。基于均质单元的市场交易价格法则通常主观判断,对研究区域根据路网、水系等限制进行均质单元划分,一般来说,划分的均质单元面积在25hm2(边长为500m的街区)左右,城镇中心划分的小一些,郊区划分的大一些,然后根据地价样点计算均质单元的区片价。 上述两种方法,在实践中可以通过网格综合分值频率图和均质单元价格频率图分别得到相应的城镇土地定级图。显然,两个方法所得到的土地定级结果必定存在着一些差异,因此如何将两个结果进行融合非常值得探讨。 另外,城镇基准地价评估在实质上是城镇土地定级的深入和量化,如果将城镇土地定级看成为城镇土地质量的定性分析,那么城镇基准地价评估则是定量分析。所以,基准地价评估和土地定级两者是相互相承的。许多学者在如何建立两者关系进行了很好的研究[4,7],本文根据已有的研究成果,在技术路线设计中予以充分考虑,将城镇土地定级和城镇基准地价评估看成为一个整体工作,重点考虑多因子评价法和市场交易价格法的融合,对如何开展城镇土地定级在技术路线上进行探讨。 2土地定级技术路线的设计 基于网格单元的多因子评价法在城镇土地定级中是一种相对成熟的方法。目前的城镇土地分等定级规程中就采用此法,该方法尤其在土地有偿使用改革初期,为开展城镇土地定级工作起到了不可替代的作用。基于均质单元的市场交易价格法,随着土地市场的进一步发展和完善,尤其在沿海发达地区,其运用的前景也越来越广泛。我们在技术路线的设计中,从多因子评价法和市场交易价格法两条主线分别展开,在方案的确定时开始融合,并从系统工程的角度,将城镇基准地价评估看成为城镇土地定级的拓展(图1)。 2.1综合评价模型的选择问题 在基于网格单元的多因子评价法中,选择哪些因子已经比较成熟,繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、人口状况、城镇规划等因素都可以用比较客观的因子进行评价,而且因子的作用分值计算也形成一种模式。而关键是如何将因子的分值通过综合评价模型整合为一个网格土地总分值。在实践中,加权加法模型是最常见的,其公式为: S j=r n i=1 w i@F ji 式中:S j 表示j网格的土地总分值,w i 表示i因子的权重,F j i 表示j网格i因子的分值,n表示定级因子的个数。 当因子的分值F j i确定后,直接关系到土地总分值S j的 是权重w i 的确定。在实践中,权重w i 的确定是通过专家打分来确定的,如直接赋权重法、层次分析法。虽然可以通过特尔菲法多轮修正,但是这毕竟是一种主观的判断。是否可以通过多元回归法、主成分分析法来客观地测算权重,非常值得研究。 2.2空间插值计算区片价问题 在采用基于均质单元的市场交易价格法时,经常遇到在一个单元区片中,没有足够的地价样点,这样则无法得到该均质单元的区片价。地价空间相关性的存在,是进行空间插值的前提, 第26卷第1期2006年1月经济地理 ECONOMIC GEOGRAPHY Vol.26,No.1 Jan.,2006 1收稿日期:2005-01-24;修回日期:2005-06-18基金项目:国家自然科学基金项目(编号:70273039)资助。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围 在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。 2引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》 GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》 GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》 TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据 (1）《中华人民共和国物权法》 (2）《中华人民共和国土地管理法》 (3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） (5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） (6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号） (7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号） (8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） (9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）