一、什么情况下应用成本法估价
拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。
在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。
在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价；还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、
大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手；另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、
构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。
除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。
应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》
规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市（包括北京市）还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格；建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。操作上只好再给予相当数量的奖励金予以补齐。那么，采用成本法测算房地产市场评估价格为什么偏低呢？是因为成本法本身存在着缺陷。
二、成本法的缺陷１．在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时。可以说，这两种价格在现实的土地市场上是不存在的，也就是说没有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用这两种价格拿到土地。换句话说，这两种价格不是真实的土地重新购置价格。
２．成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。任何一个项目都是以获得预期收益为前提的，没有人只是为了收回成本而投资项目建设。举例来说，
深圳一个收地项目涉及一个大学的研究生院（企业投资建设），由于土地是划拨性质的，国土部门指定的估价机构采用成本法测算出来的补偿价格是７０００多万
成本法在拆迁补偿估价中的应用
骆晓红康玲深圳市国策房地产土地估价有限公司张红兵深圳市国政房地产评估有限公司
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2010.8总第356期
房屋拆迁
Ch in a Re al Estate
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元———划拨土地没有价值，剩下的只是地上建、构筑物的成本价值；被拆迁方委托的估价机构采用收益法测算出来的补偿价格是２．３亿元———研究生院招生是有收益的，在土地使用年限内的净收益折现后再扣除应补地价就算出这个项目与其土地性质相一致的收益价格。因为划拨用地的估价，是可以先假设为出让土地测算其市场价值，再扣除应补地价的。两个价格哪一个是这个项目的真实价值呢？应该是后者。从另一个角度来看，我们怎么用成本法来测算现实的商品房价格？土地重新购置价格可以从土地招、拍、挂市场价格中测算出来，建筑成本、管理费用、销售税费、利息都可以测算出来，利润怎么算？我们粗略估算了一下，现在的商品房项目的利润水平都在１５０％～２００％之间，有的甚至还要高，特别是那些拿地较早的项目。那么，这个研究生院项目的开发利润是多少，这个参数怎样选取？国土部门指定的估价机构没有给出数据，干脆不计这一项。这种估价报告缺乏客观公正性，所以也无法作为拆迁双方谈判的基础。成本法很大程度上体现的只是项目的成本价值，不是市场价值。这种方法在现在的会计、审计以及资产评估中也要求尽量不使用了，因为这种方法确实有很大的缺陷。
３．在成本法估价中，建筑物成新率对最终估价结果的影响远大于市场比较法估价。比如，一栋８成新的房产，采用房地分开的成本法估价，其建筑物价值要扣除２０％的折旧，这２０％的折旧
对最终估价结果的影响可能是５％～１５％（具体取决于土地重新购置价格的大小）；而采用房地合一的市场比较法估价时，由于在因素系数修正表中，房屋成新率只占８％～１０％的权数，因此，这２０％的折旧对最终估价结果的影响可能只有１．６％～２％。这也是成本法的一个硬伤。在深圳，同样的房产收地价格往往低于征地价格，甚至是合法的房产低于非法的房产。就是因为《深圳市土地征用与收回条例》规定：收地补偿只能采用房地分开的方式分别估价，不但土地使用权价值没有给予充分体现，建筑物的折旧也扣得太多。
成本法的这些缺陷，也正是它不能成为拆迁补偿估价主要方法的原因。相对于市场比较法和收益法，成本法估价的结果总是较低的，也往往是无法让被拆迁人接受的。
三、实际成本与客观成本在房地产估价中，我们一般要求采用客观成本进行测算，即依据有关建筑物、构筑物造价的标准与定额测算其重置价格，这是正确的。但是在拆迁补偿估价中会有一些特殊情况出现，这时就出现了是取实际成本还是取客观成本的问题。当某些建筑物（比如农民自建房）的实际成本要低于正常的造价水平时，为保证被拆迁人可以用补偿款合法合规地重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、
成新率相当的建筑物，我们按正常的造价水平估价，才能达到保证被拆迁人原有生活水平不下降的目的。还有另外一种情况，就是某
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些建筑物、构筑物会有一些自己的特征，实际成本要高于正常的造价水平，在被拆迁人提供了有关凭证或依据时，我们会按实际成本估价，这也是合理的，是为了保证被拆迁人得到充分的补偿。实际上，被拆迁人在没有得到充分补偿的情况下，是不会配合拆迁的。再比如搬迁费估价，使用吊车不足一个台班的是不是应该给一个台班呢？装车不足一车的是不是应该给一车的费用呢？这就是实际成本。站在更高的层面上来看，实际成本与客观成本的问题，是一个应不应该给予被拆迁人合理充分的补偿的问题，是一个是否和谐拆迁、各方共赢的问题。四、采用成本法应注意的几个问题
１．漏计、低估的问题。要学习建筑基础知识，了解估价对象工艺特征和施工程序，准确把握估价对象的重置价格。比如码头，在深圳的珠江口沿岸建造码头（不考虑码头前沿的建造），采用吹砂填海的工艺每立方只要６元，而采用抛石挤淤的工艺每立方至少要３０元。两者的重置成本相差甚大，不能混淆。在海中建造堤坝，要考虑到潮汐对施工的影响和施工中耐碱水泥的使用，不能套用河堤、水坝的造价定额。拆迁补偿估价有很多非常专业的问题，需要我们深入了解，认真对待。
２．成本分属不同权利人的问题。最常见的就是承租人对房屋进行了装修改造。除了装修理应分属不同的权利人之外，估价报告有时甚至要将
水电、消防安装费用从房屋主体中剥离出来，补
偿给承租人。
３．重复计算的问题。深圳的一些拆迁项目对建筑物采用市场评估价进行补偿，而对于建筑物基底以外的土地则确定为“未征未转”土地，按征收农用地的标准予以补偿。这实际上存在重复计算的问题。所谓“市场评估价”实际上是国有土地上房产所具有的房地合一的价格，包含了建筑物的价值和土地使用权的价值，而这里所说的土地不仅仅包括建筑物基底所占的土地，还包括建筑物周围为建筑物服务的土地。如果是住宅，则包括了小区道路、绿地和配套建筑所占用的土地；如果是工厂，则包括了厂区道路、绿地、停车场和辅助建筑所占用的土地。这些土地的价值已经包含在房产的市场评估价中了。如果一个房产只占有其基底的土地，旁边的土地都是别人的，那这个房产基本上是无法使用的，在进行估价时是要在市场评估价上打大折扣的。因此，如果对建筑物已经按市场评估价进行了补偿，则无需对其基底以外的其余土地重复进行补偿了。同理，所谓“市场评估价”同样也包含了为主体建筑服务的配套建筑物、绿地、小区道路、围墙等设施的价值，这部分价值不应另外计算。
李求军/
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房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润） 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本 应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额 （2）贬值额的计算方法 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、
二手车评估方法重置成本法详解 重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估车辆所需的全部成本（即完全重置成本。简称重置全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。 （一）基本计算公式： （1）被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （2）被评估车辆的评估值=重置成本×成新率 重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低金额。 重置成本有两种形式：复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料，制造标准、设计结构和技术条件等，以现时价格复原购置相同的全新车辆所需的全部成本。 更新重置成本指利用新型材料，新技术标准、新设计等，以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部成本。 在进行重置成本计算时，应选用更新重置成本。 如果不存在更新重置成本，则再考虑用复原重置成本。
影响车辆价值量变化的因素： （1）机动车辆的实体性贬值 实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。 （2）机动车辆的功能性贬值 功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值，即无形损耗。 （3）机动车辆的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆贬值。 外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。 外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的，而且对车辆价值影响还相当大，所以在旧机动车的评估中不可忽视。 （二）重置成本法的估价计算 1、估价模型 模型1： 被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能
土地估价实务基础-多项选择 1、估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 2、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括()。 A.确认评估对象 B.估价方案 C.约定现场勘察时间 D.议定评估收费 E.确定委托方估价的目的 3、评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格 C.市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 D.收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 E.基准地价系数修正法评估土地价格
4、土地价格是土地在()的价格。 A.某一权利状态下 B.某一时点 C.某一土地利用方式 D.某一经营管理水平下 5、根据土地估价原则，()应成为估价的主要依据。 A.既往收益 B.实际收益 C.客观收益 D.预期收益 6、评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.收益还原法评估土地价格 C.路线价估价法评估土地价格 D.基准地价系数修正法评估土地价格 E.采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格 7、土地估价的使用方向包括()。
A.为土地权利转移进行土地估价 B.为法律诉讼进行土地估价 C.为他项权利设定进行土地估价 D.为土地开发与整理进行土地估价 E.为投资顾问与决策进行土地估价 8、土地估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 9、土地估价中的替代原则是指土地价格水平()。 A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定 C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定 D.根据过去实际收益的高低来确定
市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
1、按生产方式分类的土地价格不包括（）。 A:理论价格 B:协议价格 C:评估价格 D:交易价格 答案:B 2、土地价格按（）分类，可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。A:使用目的 B:土地的存在形态 C:土地交易的方式 D:表示方法 答案:C 3、影响土地区位的主要因素为（）。 A:社会经济因素 B:自然因素 C:行政因素 D:以上三种因素的综合 答案:D 4、工业区位论认为影响工业布局的因素有（）。 A:运输成本
B:工资因素 C:集聚与分散因素 D:三种因素的综合作用 答案:D 5、级差地租I是指由于（）所创造的超额利润所转化的地租。 A:利用肥沃土地 B:利用位置较好的土地 C:追加投资 D:利用肥沃程度和位置较好的土地 答案:D 6、根据杜能区位理论的内容，杜能圈的第二圈为（）。 A:草田轮作区 B:林业区 C:谷物轮作区 D:自由农作区 答案:B 7、金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是（）。 A:货币供给量 B:投资水平
C:经济规模 D:经济效率 答案:A 8、土地功能实现的基本条件是（）。 A:交通条件 B:基础设施 C:繁华程度 D:环境质量 答案:B 9、土地所有权的垄断是（）形成的根本原因。 A:经济地租 B:绝对地租 C:商业地租 D:级差地租 答案:B 10、由中心地提供的商品和服务称为中心地职能。中心地职能不包括中心地（）方面的活动。 A:服务业 B:社会 C:文化
D:制造业 答案:D 11、申报地价是由（）。 A:土地出让方和受让方向有关方面申报的地价 B:土地所有人向有关机关申报的地价 C:下级向上级申报的地价 D:用地单位或个人向政府申报的地价 答案:D 12、根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为（）个阶段。A:5 B:4 C:3 D:2 答案:C 13、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指（）。 A:某一区域的商服繁华程度 B:某一区域受各级商服中心的影响程度 C:市级商服中心对各级区域的影响 D:商服中心的优劣 答案:B
第六章成本法 教学时数：6 课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧4 、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款——有关土地 取得的手续费及税金 2、开发成本——勘察设计和前期工程费——基础设施建设费——安装工程费——公共配套设施建设 费——开发过程中的税费 3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费——销售费用：广告费、代理费——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加— —其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧 二、新开发土地：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 三、新建房地产：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 四、旧房地产：旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 第四节重新购建价格 一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。 二、房地产重新构建的求取 1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 2、土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 3、建筑物重新建造成本求取 方法：
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
一）、成本法估算房屋的价值 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的基本公式为： 建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率 1、开发成本 估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下： ⑴建筑安装工程费 建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。 ⑵勘察设计和前期工程费 前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2 ⑶基础设施建设费 包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2 ⑷公用配套设施建设费 包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的
8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2 ⑸开发过程中的税费及不可预见费 包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2 ⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即： ⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m2 2、管理费用 主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2 3、投资利息 以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为： [1+2]×[（1+i）0.5-1] =[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2 4、销售费用 销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为： （459+37+14）×3%≈15元/m2 5、销售税费 销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为： [1+2+3+4]×5.5% =[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2 6、开发利润
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价() ()() )(2162653%05.11%11720000 %11720000 96000012 12 12 元=+?++ ++ = 甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格 比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227 123m 元=+?+?-?? = 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027 5m 元=?+?+??= 比准价格丙())/(22.2762105 100%2.11100100270026 m 元=?+??= （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2） 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A ()()() 25 /77.380999 100100100103100%171%5.11981003800m 元=????-?+?? = 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别 为100、99、98、97、96、95、94、93。
房地产评估习题 1.有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下： 上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为： 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正， 都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005 年的价值。 解：（ 1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表） 容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 低价指100105110115120125=100+100128=125+100 数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1] （2）案例修正计算。 评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地 状况修正系数 A ： 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方 米B： 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方 米C： 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平 方米D： 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 / 平方米E： 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 / 平方米F： 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元 /平方米（3）评估结果 案例 D 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因 此，待估宗地G 的评估结果为：(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 ) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为层数为 18 层，建筑结构为钢筋混凝土结构。 5300 平方米，总建筑面积 该写字楼的土地使用权于 25000 平方米，建筑 2000 年 4 月 1 日以出
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 （一）市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。 基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件
指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。 （二）收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式： 土地收益为无限年期 V= a / r
精选 第六章成本法 教学时数： 6 课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法 教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基 础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费
3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧 二、新开发土地： 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销 售费用＋销售税费＋开发利润 三、新建房地产： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利 息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开 发利润 四、旧房地产： 旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的 重新构建价格－建筑物的折旧 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 第四节重新购建价格 一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。 二、房地产重新构建的求取 1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。 2、土地成本的求取 若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。 3、建筑物重新建造成本求取 方法： A．建筑费 + 其他费用 + 正常利润 B．承包商的建筑费+ 发包的负担的附带费 类型：
成本法练习题(后面有答案) 一、单项选择题： 1．成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是( ) A．价格 D．生产费用 c．劳动价值 D．成本加利润 2．从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其( )。 A．生产费用 B过去的生产费用 c．未来的生产费用 D．现在的生产费用 3．从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于( )即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。 A．替代原理 D．生产费用价值论 c．预期收益原理 D．价格构成原理 4．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用( )估价。 A．市场法 6．收益法 C．成本法 D．假设开发法 5．成本法特别适用于( )的房地产的估价。 A．有收益交易少．B．无收益交易多 c．有收益交易多 D．无收益交易少 6．单纯建筑物的估价通常采用( )。 A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法 7．在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用( )。 A．成本法估价 B．收益法估价 c．市场法估价 D，假设开发法估价 8．在现实中．房地产的价格直接取决于其( )．而非花费的成本，成本的增减一定要对( )增大有作用才能构成价格。 A．市场成交价格 B．效用 C．开发成本 D．交换价值 9．运用成本法估价的一项基础工作，是搞清( ) A．房地产成本 B．房地产价格 c．房地产价格构成 D．房地产重置价格构成 10．在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置土地的价款和购值时应由（）构成 A．买卖双方同时缴纳的税费 9．卖方缴纳的税费 c．买卖双方各自缴纳的税费 D．买方缴纳的税费 J1．从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开，不能算做（）。 A．利润 B．利息 c．收入 D．收益 12．开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。 A．实际利润 B．平均利润 C．超额利润 D．正常利润 13．在计算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。