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1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115. 866亿元，平均每个房地产信托募集1. 18亿元，与2003年相比总额增长93.4%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
和生源国际银龄社区项目投资估算及资金筹措计划 第一节建设项目的大体概况与投资经营方案 一、和生源项目概述 1、项目概况 项目位于常德市常德大道西侧，青年路以南，项目总用地15504m2，经常德市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积11504m2，计容积率建筑面积率为44180平方米。 （表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积38680m2，其中住宅32703m2，商业部分5977m2，另外不计容积率之地下室建筑面积3960m2，共177个车位，项目总建筑面积42640m2，拟建2栋17层产权式自理型养老公寓楼，1栋12层使用权式护理型养老公寓楼，1栋2层的商业配套楼。 二、项目投资方案 （一）投资组合方式 在养老公寓开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为9329万元，项目分二期建设整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三、工程承包商垫带资金进场，四是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。
项目投资估算表 项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元 金额 序号项目名称计算基础 备注 （万元） 1优质林果花卉区规划占地700亩 水果经济林500亩×万元/亩每亩平均投资万元 苗木园200亩×万元/亩每亩平均投资万元；含部分大棚建设 2现代农业区规划占地200亩 有机大棚蔬菜100亩×2万元/亩每亩平均投资2万元 无公害蔬菜100亩×万元/亩每亩平均投资万元 3特色作物区规划占地面积900亩；其中200亩为林下麻竹种植500亩×万元/亩种苗及人工 楠竹种植200亩×万元/亩种苗及人工 蘑菇种植200亩×万元/亩种菌及人工
3特种养殖区规划占地面积1100亩，其中林下养殖1000亩梅花鹿养殖园梅花鹿舍建设及种鹿占地500亩，年存栏2000头；林下养殖 巴马香猪养殖园种猪繁衍基地及商品猪舍占地50亩；年出栏2万头；500亩林下养殖青饲料水产养殖园人畜饮水及农业生产用水水库建设占地50亩 4农产品加工区建筑面积万平米农副产品加工；规划占地20亩 5生态林休闲区规划占地面积500亩，其中建设用地100亩休闲避暑山庄建筑面积万平米年接待游客10万人次 养老休闲山庄建筑面积万平米年安置500人 旅游设施建设古刹、古庙、古寨等恢复建设规划占地面积100亩 6民俗文化新村建筑面积万平米规划占地30亩；年接待游客10万人次 7基础设施建设园区道路含园区主干道及支路约18km，支路约8km 8征地费及土地租用费荒山、慌坡及一定比例的建设用地规划总用地面积为2250亩；其中建设用地250亩9其它费用 设计费按投资费用1%计取
第十二章项目投资估算与资金筹措 12.1 投资估算与资金筹措 12.1.1编制依据 1.基础资料 本估算根据设计工程和施工组织设计方案，参照国家现行有关规范、规定以及有关工程资料，以余庆县的价格为准。 （1）国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （2）原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （3）设计单位提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准； （4）建设部、财政部发布的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号文件）； （5）住房和城乡建设部颁布的《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)； （6）结合建筑项目同类型结构及使用标准，结算实例，按单方造价指标测算列入； （7）国家发改委和建设部关于投资项目各项费用的取费标准的规定； （8）《贵州省建筑工程计价定额》(2004版) （9）材料价格参照近期《造价信息》并结合当地市场情况； （10）关于调整贵州省2004版五部计价定额人工费和机械使用费的通知-黔建建通〔2011〕564号 （11）《贵州人工费调整的指导价文件 (黔建建通[2014]463号文)》 （12）土建工程、设备及安装工程，参照同类工程投资结构比例结算；（13）工程其他费用按照有关文件规定计算； （14）项目拟建地点的地形地势条件； （15）项目单位提供的有关数据、资料。 2、价格依据 （1）设备价格参照生产厂家产品价格加计运杂费计算，其结果合并列入投资估算表的设备购置栏内，管材价格加计管材运杂费计入管材单价； （2）材料价格根据建筑专业提供的有关数据（含部分询价）及参照同类工程估算计入； （3）业主提供的相关的土建、设备价格资料。 3、投资估算范围 本项目总投资估算包括：工程费用、装饰装修工程费、其他费用、预备费。工程费用包括建筑工程费和安装工程费。 4、编制办法 根据类似工程决算，并参考2015年地方建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。 12.1.2编制说明 根据余庆县城市发展规划和行业发展规划要求，结合遵义市相关行业概预算估价办法，并考虑涨价因素，粗略估算该项目的投资和收益。 1、建筑工程费估算 建筑工程费用估算依据当地与项目同类型结构形式建筑物现行实际造价指
项目投资估算与资金筹措预算方法 一，项目总投资估算 建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。 1，固定资产投资总额 固定资产投资总额由固定资产投资、投资方向调节税和建设期利息组成，在可行性研究报告中要分别估算，并汇总为固定资产投资总额。 1）固定资产投资。根据前述各部分中估算的费用额，估算固定资产投资。 （1）工程费用。 A, 分为建筑工程、设备购置、安装工程、其他四项费用，可按主要生产车间、辅助生产车间、公用工程、服务及生活福利设施、厂外工程等分别计算，以人民币、外币分别表示。B, 主要生产车间是指生产主要产品的生产车间，辅助生产车间指为主要生产车间配套的工程项目。 C 公用工程是指为本项目生产服务的工程，如循环水场、给排水管网、给水泵站及水池、消防设施、三“废”处理、输变电工程、电信工程、供热电汽线路等。 D 服务及生活福利工程包括办公楼、试验楼、职工宿舍、食堂、学校等。 E, 厂外工程主要是指本项目外围的输水管线、排水系统、高压输变电、物料管线、通讯管线、专用码头、专用公路、铁路专用线、销售仓库、货物转运站等。 （2）其他费用。 除了将前几章中已估算的费用进行汇总分类外，还应将未估算的费用项目作出详细的估算。其主要费用项目有： A 建设单位管理费； B 职工培训费； C 办公和生活家具购置费； D, 土地征用费； E 外籍技术人员来华费用； F, 出国人员培训考察费； G, 进口设备材料国内检验费； H, 工程保险费； I, 大件运输措施费； J, 大型吊装机具费； K, 项目前期工作费； L, 设计费； M, 其他费； 第二部分费用估算是，应说明各种费用的取费标准、定额，一般按国家和地区有关规定执行。估算中有外汇费用时，以外币表示。 （3）预备费。 分为基本预备费和涨价预备费两部分。分别计算列出，涨价预备费以年度投资中第一部分费用为基础，按国家计委发布的费率计算，同时需考虑外汇部分的限价因素。 2）固定资产投资方向调节税，按国务院第82号令的有关规定执行。 3）建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。
1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
- 第十一章投资估算 一、估算编制范围 本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。 （1）业主开业流动资金。 （2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。 二、估算编制依据 本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 （1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。 （2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。 三、投资估算 本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。
项目投资估算表 项目名称：某某山生态农业观光旅游项目单位：万元 序号项目名称计算基础 金额 （万元） 备注 1优质林果花卉区200.00规划占地700亩 1.1水果经济林500亩×0.2万元/亩100.00每亩平均投资0.2万元 1.2苗木园200亩×0.5万元/亩100.00每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设2现代农业区220.00规划占地200亩 2.1有机大棚蔬菜100亩×2万元/亩200.00每亩平均投资2万元 2.2无公害蔬菜100亩×0.2万元/亩20.00每亩平均投资0.2万元 3特色作物区240.00规划占地面积900亩；其中200亩为林下3.1麻竹种植500亩×0.2万元/亩100.00种苗及人工 3.2楠竹种植200亩×0.2万元/亩40.00种苗及人工 可编辑
第六章投资估算及资金筹措 6.1 主要工程数量 按照拟定的路线方案，经过实地踏勘，对方案工程地质调研，工程数量估算，并结合有关专家的方案初步论证，经综合比选，提出的主要工程数量见下表。 6.2 建设用地 公路建设用地除公路本身的路堤两侧排水沟边缘（无排水沟时为路堤或护坡道坡脚）以外，路堑坡顶截水沟外边缘（无截水沟时为坡顶）以外不小于1m，还包括交叉、服务设施、安全设施、交通管理设施、停车设施、公共养护管理及绿化和苗圃等工程的用地范围。 本项目建设用地按照拟定路线方案，经过实地调查，估算的数量见下表。
6.3 投资估算 6.3.1 编制依据 1.自二零一二年一月一日起实施的《公路工程基本建设项目投资估算编制办法》（JTG M20—2011），以下简称《估算办法》； 2.自二零一二年九月一日起施行的【2012】62号文《关于印发<甘肃省执行交通运输部2011年公路工程基本建设项目投资估算编制办法的补充规定>的通知》，以下简称《补充规定》； 3.自二零一二年一月一日起实施的《公路工程估算指标》（JTG/T M21—2011），以下简称《估算指标》； 4.甘肃省公路工程定额管理站发布的《2016年5月份甘肃省公路工程主要外购材料指导价格》及《2016年一季度甘肃省公路工程综合外购材料指导价格》的通知，以下简称《价格通知》； 5.自二零零四年八月八日起施行的《中华人民共和国土地管理法》，以下简称《土地法》； 6.国家计委、国家经贸委文件，计价格【2002】98号二○○二年一月二十八日《国家计委、国家经贸委关于停止收取供（配）电工程贴费有关问题的通知》； 7.其它有关文件、资料； 8.本项目工可研提出的主要工程数量。 6.3.2 各项费率 本估算的各项费率采用《估算办法》及《补充规定》规定的相应费率。 6.3.3 工资标准和材料单价 1.人工费 根据《补充规定》规定生产工人人工工日单价按65(元/工日)计算，机械（含工程船舶）台班定额中人工工日单价按照生产工人人工工日单价标准的130%执行。 2.材料费 外购材料供应价格：外购材料以甘肃省公路定额站公布的2016年第1期《价格通知》中嘉峪关市的供应价格，并按有关规定计列运杂费，石油沥青料以克拉玛依为供料点，地方性材料按实际调查价格分析材料预算单价； 材料运输：材料计价除水以外，其余按《补充规定》计算。由于本地区水资源极度匮乏，用水考虑采用大草滩水库拉水的方式。 运价及装卸费：按《价格通知》规定计算。 6.3.4 设备、工具、器具购置 1.设备及工具购置费 按《估算办法》的附录八“项目建议书投资估算各项费用取定表”规定的有关费率计列。 2.办公及生活用家具购置费
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。 一、当前的市场政策及融资环境 房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。
2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从中长期来看，房地产市场严控政策始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标。 从融资方面的调控政策来看，主要包括：第一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。
五、投资估算及资金筹措 1．项目投资估算 (1)近期完成投资 本项目近期已完成投资？万元，自筹？万元，银行贷款？万元。已完成投资的主要用途：项目开发、生产设备等固定资产投资？万元，研发及中试费用？万元，流动资金投入？万元。 (2)项目新增投资情况 本项目在执行期间内需新增投资？万元，其中用于固定资产投资？万元，中试费用？万元，流动资金投资？万元。详见新增投资固定资产投资估算表、流动资金估算表。
2．资金筹措方案 本项目新增投资?万元，来源如下： 企业自筹?万元；企业尚有部分积累资金，根据目前经营状况，自筹部分可以从折旧、利润留存中产生，预计到2008年12月底前全部到位。 银行贷款?万元，贷款年利率？，预计到200？年？月底前全部到位。 3．投资使用计划 资金使用计划表 六、经济和社会效益分析 1．未来五年生产成本、销售收入估算
4、获利能力分析 2．财务分析以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标
（1）财务内部收益率测算表： 财务内部收益率=% （2）投资回收期测算: 累计净现金流量现值上年累计净现金流量现值的 绝对值动态投资回收期= - 1 + 出现正值年份数当年净现金流量现值 = 年（含建设期1年） （3）投资利润率(税后)=年净利/投资总额*100%= % （4）投资利税率=(年净利+年税金)/投资总额*100%=% （5）财务净现值 =万元
3．不确定分析 （1）盈亏平衡分析 （2）敏感性分析 4．财务分析结论 以上各项数据显示，项目的财务指标均优于国家颁布的行业基准值，具有较好的经济效益，项目财务净现值较大，动态投资回收期较短，投资利润率、投资利税率、内部收益率较高，具有风险小、投资回收快和盈利性高的特点，是具有较高投资价值的项目,项目具备经济和财务上的可行性。
第七章投资估算和资金筹措 7.1 投资概算 7.1.1 先进仪器设备的购置 购置蛋白质电泳测纯设备、凝胶成像系统、快速电脑水 分仪、电子天平、种子风筛净度仪、超净工作台、蛋白质测 定仪、脂肪测定仪、显微镜、等先进仪器及检验室必备仪器 148台（套），共需投资271万元。 7.1.2 种子质量监督检测站的完善 新建检测站和购置必要环境及设施设备共需投资50万 元。其中：原有检测室扩建及房屋修缮200平方米，每平方 米投资1900元，共需投资38万元，购置通风、排气、消防、 照明、防震、温控等设备需投资12万元。 7.1.3 幼苗培养室的建造 建造智能人工气候幼苗培养室40平方米，每平方米投 资4000元，共需投资16万元。 7.1.4 新建低温标样库 新建低温标样库200平方米，每平方投资600元，需投 资12万元；购置制冷机、专用空调机组、氨制冷机组、中 心控制设备等必备设备需投资25万元，共需投资37万元。 具体分布如下： 低温标样库建设和设备投资一览表 序号设备名称规格型号单数量价格备注
位（台、套）（万元） 1 低温库房M 2 200 12 600元\平方米 2 冷风机200型台8 2.4 3 专用空调机组调节空气温度台 4 2 4 氨制冷机组10万大卡/小时套 2 9 5 集油器台 2 1.1 6 储氨器2立方米台 2 3 7 氨泵台 2 2 8 压差控制器台 2 1 9 循环水泵50吨/小时台 2 1.5 10 中心控制室设备控制、调节与监控套 1 3 合计25 37 7.1.5 新建仲裁室 新建仲裁室100平方米，每平方米投资1000元，需投 资10万元. 7.1.6 工程建设、其他费用及不可预见费需投资16万 元。其中：可行性研究报告编制费0.5万元，设计费1.5万 元，监理费1万元，招标费1万元，建设单位管理费5万元， 不可预见费7万元。 7.2 资金筹措 根据项目建设的实际需要，采取中央与地方联合投资的 办法，计划安排如下投资筹资方案。项目建设总投资额400 万元，其中申请中央投资320万元，占投资总额的80%；省
2018年房地产开发资金来源分析报告 2018年3月
目录 一、房企资金面：相对较紧，未来或边际改善 (5) 二、房地产开发资金来源：领先投资完成额 (7) 三、各类开发资金分析：销售回款仍是重要支撑，债券融资或改善，ABS和海外债将逆势增长 (9) 1、国内贷款：温和下滑 (9) （1）银行贷款：开发贷审批更加严格 (10) （2）非银贷款：银行表外业务受政策约束 (13) 2、其他资金：销售回款增速将上升 (17) （1）个人按揭贷款：正常房贷保持合理发放节奏 (17) （2）定金及预收款：上年大量未支付房款将在今年逐渐支付 (19) 3、自筹资金：债券融资边际改善，ABS逆势上升 (21) （1）自有资金：整体存在一定压力，但可转（交）债或持续增长 (22) ①股权融资：可转债和可交债规模或上升 (23) ②间接银行贷款补充的自有资金 (24) （2）债券融资：发债环境或改善，棚改专项债成新来源 (24) （3）非标融资：整体受政策影响稳步下滑，ABS或逆势增长 (27) ①资金信托计划：信托通道业务将受治理 (27) ②其他非标：私募资管、基金子/券商资管、保险资管债权计划、资产证券化.. 28 4、利用外资：持续增加，但规模较小对投资影响有限 (30) 四、资金结余：对资金来源形成支撑 (31) 五、总结：房企开发资金来源增速温和下行 (32) 1、房地产开发资金增速下行，但走势温和 (32) 2、各项资金来源 (33)
3、资金结余 (34)
报告对房地产开发各类资金来源进行分析，并预测其2018年走势。 房地产开发资金增速下行，但下行幅度温和。纵向比较，目前房地产企业资金面处于相对比较紧张的时期。但是在分类调控政策下，局部城市存在边际放松，首套房需求将继续得到保障；以及前期大量未支付房款有待分期到账，因此房企资金面再继续大幅恶化的可能性较低。房地产开发资金来源和投资完成额的增速将趋势性下行，但下行幅度较温和。 各项资金来源：贷款和非标融资受到政策约束；而销售回款仍是重要支撑，债券融资或改善，ABS和海外债将逆势增长。通过对各类资金来源的分析，预计2018年房地产开发资金来源增速为7.3%，较2017年平稳下滑1个百分点。 1）国内贷款：银行对房地产企业放贷审核趋严，直接来自银行的新增贷款增速将平稳下降；在“表外转表内”的要求下，新增非银贷款增速也将温和下滑。 2）其他资金：2017年受政策影响新增个人购房贷款大幅下降44%，但随着部分城市房地产政策边际宽松，预计新增个人购房贷较2017 年将有所上升；而且2017年存在较大规模未支付房款（包括暂未支付的居民房贷、未来将分期支付的预收款等），在2018年将形成销售回款，对房企的定金及预收款规模将产生积极影响。因此预计2018年“其他资金”的增速将有所上升。 3）自筹资金：金融监管加强、金融去杠杆的背景下，绝大多数非标业务将有所收缩，但是今年房企通过ABS融资的规模可能会逐渐
压缩天然气（）汽车及加气站建设投资估算及效益分析 一．问题的提出 随着汽车工业的不断发展和汽车保有量的增加，汽车尾气的排放对大气环境的污染也进一步加剧，为改善汽油、柴油燃烧后对环境造成的污染，压缩天然气（）汽车在许多国家都得到了广泛的推广和应用，我国是从1998年开始实施清洁燃料汽车工程的，并列为国家环保科研项目，目前已在十三所城市推广普及，据不完全统计，截止到2000年，全世界已有汽车104.7万辆，加气站2700余座，我国已有4.7万辆汽车，加气站147座。保定市的天然气入市工程，为我市实施汽车及加气站项目创造了有利的条件，我们应该抓住这个有利时机，加快燃气汽车的开发速度，加大汽车尾气的治理力度。 二．汽车的优越性 汽车与汽柴油汽车相比，无论是在技术性能上还是在运行工况上，都具有许多优越性，具体体现在以下几个方面： 1.污染少：目前各大城市汽车尾气排放是造成城市污染的主要原因，改为天然气后，尾气中的C0可减少90%以上，减少70%以上，减少40%左右，C02减少20%左右，S02减少90%以上，噪声降低40%左右，可大大减少环境污染。 2.使用安全：天然气相对密度为0.763，比空气轻（空气为1），一旦泄漏后易扩散，不易积聚着火，汽柴油较重，呈液态，泄漏后有挥发过程，不易散失，易着火爆炸，并且天然气的自燃点为650℃，比汽柴油自燃点（510-530℃）高，故天然气比汽柴油泄漏着火的危险性小。另外天然气汽车用钢瓶系高压容器，其材质及制造、检验、试验均有严格的标准控制，其试验压力高于工作压力4倍，并且装有防爆设施不会因为汽车碰撞或翻覆造成火灾或爆炸。 3.可延长汽车发动机的使用寿命，降低维修费：由于天然气辛烷值大于100，并且高于汽柴油5%—10%，因此运行平稳无爆震现象，另外，由于天然气燃烧充分，对发动机油污染小，可以减少对发动机的磨损，
房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）
5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）
第六章投资估算及资金筹措 6.1工程概况 青海省省道S101线龙穆尔沟至大武段改建工程由龙穆尔沟至大武段工程(K337+000—K415+760) 和其中的4部分滑坡治理工程,即龙穆尔沟段滑坡治理工程，红土山段滑坡治理工程，红土山段新增滑坡治理工程、红土山（军功）段滑坡治理工程组成。 拟建龙穆尔沟至大武段改建工程 (K337+000—K415+760) 方案,采用交通部颁《公路工程技术标准》（JTG B01-2003）中二级公路技术标准，其设计时40公里/小时，路基宽度一般路段为8.5米，在经过村镇路段路基加宽至12～15米。 6.2主要工程数量 主要工程数量表 ? 表6-1
6.3建设用地和拆迁量 建设用地和拆迁工程数量表 ? 表6-2
6.4投资估算 6.4.1编制依据： 1、自一九九六年七月一日起施行的交工发〔1996〕612号《公路基本建设工程估算编制办法》以下简称《编制办法》。 2、自一九九二年五月一日起施行的交工发〔1992〕65号《公路工程估算定额》和《公路工程预算定额》，以下简称《估算定额》和《预算定额》。 3、自一九九六年七月一日起施行的交工发〔1996〕610号《公路工程机械台班费用定额》，以下简称《台班定额》。 4、一九九八年二月十八日发布的青交计字（1998）第122号文关于发布《青海省公路基本建设工程概算、预算编制办法补充规定》的通知，简称“补充规定”。 5、青海省交通建设工程造价管理站发布的青海省公路工程造价管理信息：（2006.3）。 6、国家计委、经贸委计价格〔2000〕744号文件关于“调整供电贴费标准等问题的通知”不计列供电贴费。 7、青海省交通厅文件青交公[2004]581号“关于调整青海省公路工程概（预）算人工工资标准的通知。” 8、青海省交通厅青交公[2006]11号“关于执行交通部《关于完善公路基本建设工程概算、预算编制办法有关内容的通知》的通知”。 6.4.2费率： ●龙穆尔沟至大武段改建工程(K337+000—K415+760) ： 1、冬季施工增加费：本项目在玛沁县境内,其费率采用冬三区标准。 2、雨季施工增加费:按部颁编制办法项目所在地不计列雨季施工增加费。
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
第八章投资估算与资金来源 8.1投资估算依据 投资估算按照国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）国内企业投资估算规范进行编制。 项目总投资包括建设投资和铺底流动资金，建设投资中的土建工程费用，按河北省建筑物土建造价指标及有关规定进行估算。设备购置及安装费用估算以国内外相关设备现行出厂价为依据。流动资金按分项详细估算法计算。 8.2投资估算 本项目总投资900万元，其中固定资产投资885万元，占总投资的98.3%；流动资金15万元，占总投资的1.7%。 8.2.1建设投资 本项目固定资产投资885万元，其中主体工程投资609.6万元，设备购置235.46万元，安装工程费投资39.94万元。（见附表2） 1.主体工程投资609.6万元，占固定资产投资的68.88％。 2.设备购置投资235.46万元，占固定资产投资的26.61％。其中主要设备投资200万元，其它设备投资35.46万元。 3、安装工程费投资39.94万元，占固定资产投资的4.51％。 8.2.2建设期利息 本项目建设除申请政府财政资金扶持外，其余投资全部由公
司自筹，没有银行贷款，所以没有建设期利息支出。 8.2.3流动资金 项目建成使用后，按照加工能力考虑到确实资金需求及流动负债情况，确定流动资金为15万元。 8.3资金来源 项目总投资900万元，申请财政资金万420元，企业自筹资金480万元。 8.3.1 中央财政资金 申请中央财政资金300万元。 8.3.2 地方配套资金 申请地方配套资金120万元。 8.3.3自筹资金及来源 项目自有资金投入480万元，为项目承办公司历年滚存及公司股东增资投入。 8.4资金使用和管理 8.4.1财政资金使用和管理 本项目财政资金为420万元，主要用于智能温室主体工程建设和设备购置使用。 财政资金的使用实行县级报账制，项目单位严格按照规定的程序和手续及时办理报账。 8.4.2 自筹资金使用和管理 自筹资金使用范围：企业自筹资金480万元，主要智能温室
投资估算与效益分析 以下是关于投资５００亩金银花ＧＡＰ基地的初步可行性分析报告 以木本树形金银花为例：在肥水田栽培，株距1米，行距1.5米。每亩可种植450株，第一年和第二年套种其他农作物，第四年进入稳产期。干花单价06年是40元/公斤，07年是60多元/kg，08年涨到100元/kg，09年受各种因素影响，价格不能作为参考依据。我们取08年较低的80元/公斤做效益分析。 1．１种植金银花效益估算（单位：公斤、元） 生长年份干花株产 量 每亩株 数 市场价 格 金银花收 入 套种收 入亩收入 500亩收 入 当年苗0.0545080180030021001050000 2年苗0.145080360020038001900000 3年苗0.245080720072003600000 4年苗0.34508010800108005400000 1．２金银花年种植成本（单位：元） 以下土地承包费按最高价计算，如果低于此标准，可以自行减除。 支出项目一年生两年生三年生四年生备注 土地承包费800800800800 土杂肥66132160160 化肥6080140140 锄地用工60606060
用农药23304050打药用工60606060 采收用工450900180027004元/公斤 烘干22.545901351元/公斤 合计1541.5210731504085 500亩合计770750105350015750002042500 1．３其他投资估算（单位：元） 投入项目第一年第二年第三年第四年备注 种苗4500002元/棵基建200000 基本水利建设100000 生产家具购臵100000 管理费250000250000250000250000含电费合计1100000250000250000250000 1．４财务现金静态流量表（单位：万元） 计算期第一年第二年第三年第四年备注 现金流入105190360540 日常生产现金流 出77.075105.35157.5204.25 其他投资现金流 出110252525 净现金流量-82.07559.65177.5310.75 累计净现金流量-82.075-22.425155.075465.825 1．５项目总投资 项目总投资=其他投资费+第一年生产成本和管理费+第二年生产成本和管理费+备用金-第一年收入=110+77.075+（25+105.35）+20-105=232.425（万元）
2020年房地产企业资金来源与融资渠道分析报告 2020年7月
目录 一、房地产开发资金来源的分类 (5) 1、国内贷款 (6) 2、利用外资 (7) 3、自筹资金 (8) 4、其他资金 (9) 5、各项应付款 (10) 6、各流程资金来源 (11) 二、银行贷款剖析 (12) 1、开发贷款 (16) 2、并购贷 (17) 三、信用债渠道 (18) 1、公司债 (19) 2、企业债 (21) 3、中期票据 (23) 4、短期融资券 (25) 5、定向工具 (27) 四、非标融资 (28) 1、委托贷款 (31) 2、信托贷款 (33) 3、明股实债 (36)
五、资产证券化 (39) 1、资产证券化介绍 (39) 2、房地产企业ABS介绍 (43) 六、海外债券 (47) 1、海外债券概述 (47) 2、政策变迁 (48) 3、规模及利率 (50) 七、房企融资情况 (52)
房地产属于资金密集型行业，投资规模大，同时开发流程耗时较长，使得房地产企业通常通过融资获取资金进行生产经营。本文详细介绍了房地产企业资金来源与融资渠道，进而深入了解房地产企业的资金状况。 房地产开发资金来源。房地产开发到位资金是指房企实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。因此，房地产开发到位资金仅反映房企拨付用于开发部分的资金，而不是房企各渠道融资的总量。根据统计局分类，房地产开发到位资金可分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。 银行贷款。银行贷款主要包含有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。近来，房地产方面监管政策在土地储备贷款上要求愈发严格，限制条件愈发增多，开发贷和并购贷成为房企获取银行贷款的主要方式。 非标融资。非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，包括且不限于：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用债、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权融资等。随后，银监会又陆续将券商两融收益权和收益凭证以及保理、融资租赁、股票质押式回购等资产纳入非标债权范围。2018年，央行等联合发布106号文，明确标准化债权类资产的条件，并表示标准化债权类资产之外的债权类资产均为非标准化债权类资产。 资产证券化。资产证券化以基础资产未来所产生的现金流为偿付
房地产开发融资渠道分析及展望 一、房地产融资渠道概述 房地产行业作为资金密集型行业，融资方式可分为两大类：一类是间接融资，主要是银行贷款；二类是直接融资，包括四小类：一是传统债券类，二是私募股权和IPO、再融资在内的传统股权类，三是非标类，主要模式为信托、券商资管通道、私募基金等；四是创新型融资方式，以房地产资产证券化为代表，主要产品为ABN、ABS及REITs。 2006～2009年，房地产行业以间接融资(包括银行贷款及非银机构贷款)为主;房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金、股票融资、债券融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点。 2010年以后直接融资(包括股权融资、债券融资、非标融资及资产支持证券融资等)逐渐取代间接融资渠道，成为房地产企业的主要融资来源。 二、2006年以来房地产行业各发展阶段及其主要融资工具变化 1.2006～2009年，银行贷款为房企主要融资渠道，国内股权融资昙花一现，公司债券开始兴起 2006～2009年，我国房地产投资年增长约30%，房地产企业融资需求旺盛，而当时我国房地产融资体系主要是以银行信贷为主的单一格局，导致信贷规模暴增。 由于融资渠道过度单一，导致房地产业的发展严重依赖于银行信贷政策，并带来银行贷款结构风险。此时，恰逢美国金融危机，促使监管机构开始严控房地产开发贷款，房地产业纷纷开始探求多元化融资渠道，公司债券开始兴起。自2007年证监会发布《公司债券发行试点办法》规定A股上市公司可发行公司债后，房企公司债券融资平台被充分利用。
2007年我国股市处于牛市，溢价率较高，房地产企业纷纷上市并通过定向增发直接融资。 2.2010年～2013年9月，房地产进入一轮长时间调控，房地产信贷受控，房企国内股权融资及债券融资受限;非标融资逐步兴起，海外债券2013～2014年迅速增长2009年“四万亿”刺激后，信贷采取总量控制方式管理，房地产行业、地方融资平台等成为银监会限制银行贷款投向领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款成为其主要融资方式。债券融资对企业资质要求较高，大部分资质偏弱的中小型企业转而通过监管相对薄弱的非标业务进行融资。 对于房企非标融资而言，此阶段非标融资模式从最初的信托计划、信托贷款发展至信托受益权转让等，形式不断多元化。2011年以前，房企非标融资以委托贷款、信托转让、信贷资产等形式为主，2011年7月，银监会下发文件规定银信理财合作的产品禁止投向委托贷款、信托转让、信贷资产，并要求银行将业务中所涉及的票据资产、贷款转入表内，随后信托受益权转让模式迅速发展，商业银行可通过理财资金或自有资金投资此类非标资产，绕开监管。 债券融资方面，企业债券审核较为严格，偏向支持保障房建设;银行间债务融资工具除部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司外，住宅类房企很难发行;2010年1 月证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，公司债券发行规模大幅缩减;国内房地产无一例IPO，定增规模大幅缩减。 2013～2014年，由于国内融资受限、发债可享受海外低利率及人民币升值收益，房企海外债券发行规模迅速增长，以美元债和美元票据为主。 3.2014年10月～2016年9月，货币政策宽松背景下，房地产国内债券融资快速增长，资产证券化等创新融资方式不断涌现，非标融资及海外融资规模逐渐下降 随着宏观经济下行压力加大，2014～2015年央行多次降准降息，房地产市场调控政策放松，2015年全国房地产销售回暖。 商业银行非标业务监管不断加强抑制房企非标融资。2013年8号文限制了银行理财资金投资非标准化债权资产规模的上限，房企非标融资增长放缓，但通过引入过桥企业、采取买入返售等模式开展房地产非标融资业务，商业银行可将交易性质转换为同业业务以规避监管。2014年127号文限制商业银行同业资金投资非标，一方面，房企为绕开监管，采用更复杂的非标模式，如券商/保险/基金通道、过桥企业、租赁公司及同业渠道等;另一方面，银行理财资金资产配置面临重大调整，非标受到进一步压缩，对债券等标准化资产的配置需求极大增加。 在市场整体利率下行、债券配置需求增加及融资政策放松等因素的共同作用下，房企国内债券融资快速发展。2014年9月上市房企在银行间债券市场发行中票开闸;2015年1月公