XXX项目业态定位报告
第一部分：片区市场分析
一、片区人口状况分析：
1、人口分布特征：
?片区人口主要分布在新洲村、沙嘴村、沙尾村及上沙村等几大自然村。
?片区总人口：约为15－20万人，人口密度大。
?常驻人口：主要分布在新洲东区及沙尾东南区的住宅小区及部分自然村原住民，约占片区人口的13％左右；
?流动人口：分布在各自然村，占本区人口的85％左右；
?商务人口：主要分布在新洲北区的国通、国税、总部大厦等写字楼，约占本区人口的2%左右。
2、人口结构:
?片区主要人口年龄为20－35的中青年，约占本片区总人口的90％左右；
?老年人及儿童约占10％左右。
3、居民收入状况
从前期调查的情况看，新洲东区及沙尾东南区居民主要以企事业白领、私营业主及政府机构公务员为主，收入中等偏上；新洲西区、沙嘴、沙尾、上沙工厂打工者和服务业人口居多，人口流动性较大，
以中等偏下收入为主。
?收入状况主要分为以下几类：
?私营企业主、个体商业业主等：视其规模和经营效益，一般收入较高；
?企事业白领、政府机构公务员等单位职员：月收入在3500元以上；
?商业或工厂普通管理者和技术工人：月收入在1500～3000元之间；
?普工：月收入在700～1500元之间；
?服务行业从业人员：收入不均，但总体而言在普通工厂打工人员之上，月收入在1000元到上万元不等。
二、居民消费特征分析
?以社区生活的日常消费为主；
?主要的购物场所多为周边超市、百货商场；
?区域内规模较大的、档次较高的消费网点相对较少，部分中高端消费呈外流趋势；
?区内主要以中低档次消费为主。
?居民出行方式：5%左右的家庭有私家交通工具，其他绝大部分人口通过公共交通或步行的方式。
三、片区商业现状分析
1、商圈特征分析
依据区域商业的发展现状和地理及交通状况，本区大至可分为：新洲商圈；沙嘴、沙尾商圈以及上沙商圈等几个小型商圈。
?新洲商圈的主要特征有：
?以服务社区生活的日常消费为主。片区以零售、药店、三级地铺、社区配套等业态居多，酒店、餐饮、休闲娱乐等为其次；
?整体商业以中低档次居多。商住裙楼的商业档次明显高于其它街铺，且租金相应高出30-60元/平米；
?以新洲四街为界，西区多为福利房和商品房，仅有部分社区配套商业，商业氛围相对较淡。东区多为农民村屋，居住人口较
多，商业氛围相对较浓；
?零售及酒店业兴起。随着家乐福的开业以及即将营业的维也纳酒店的兴起，区内的消费结构将有一定改变。
?沙嘴、沙尾商圈的主要特征有：
?社区商业，蓬勃发展。沙尾片区内农民房较多，外来租住人口较多，东部新兴住宅小区，与其随之新建的商业街，铺位规划
较好，业态组合较为合理，目前经营情况较好；
?专业市场引领整个市场。以金地装饰城、东鹏陶瓷广场为代表的片区专业市场，以其专业性吸引了大量的专业消费；
?休闲娱乐业较集中。沙嘴村内，数量众多的娱乐、消闲场所，吸引了大量港人及部分深圳消费者，从而形成了独特的以娱乐
消费为主的商业氛围。
?上沙商圈：
?典型的城中村商业，以超市及其周边形成配套类商业为主，服装街区较为突出的商业现状。
2、区内主要式集中商业
?家乐福新洲店