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金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析
作者：赵铭钰蔡旭李琳
来源：《中小企业管理与科技·学术版》2009年第10期
摘要：次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。
关键词：金融危机次贷危机房地产市场
1金融危机与次贷危机
从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。
中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。
国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。
次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。
金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
二、应对经验 金融危机需要如何应对呢？一般来看，金融危机一般可以分为三个阶段，首先是抑制阶段，这个时候危机还没有完全展开，政府可以采取一定的措施稳定金融市场借贷关系，其次是真正的危机发生过程，包括少量的金融机构和企业重构，最后是制度改革阶段。Calomiris et al.(2005)认为应对金融危机的政策可以分为危机中的短期策略和危机后的长期策略，前者主要在第一二阶段，或者主要体现在第三阶段。在短期策略中不需要建立新的机构和复杂的新机制，是为了避免和缓解危机采用的稳定信贷关系的策略。这些短期策略包括：债务冻结，即不允许债权人或者储户在一定时间内索取债务或者存款；放松监管，即监管方允许银行低估问题资本，从而高估股权资本；中央银行或者政府向银行部门贷款。不过，这些短期措施是否会产生长期不良后果还依赖于具体执行方式。同时，一旦采取了紧急措施来制止危机，那么政府还需要在长期中重新构建金融机构与贷款者的贷款关系，这可能需要设定新的会计规则、改变监管方式等。在重构中包括下面这些过程：识别和配置金融损失、重构金融系统和企业的金融要求权、重构金融系统和企业的运行方式。从这些政策中我们不难看出，应对金融危机最主要的是构建新的、稳定的信贷关系。 为了分析短期策略的效果，西方学者进行了一系列的实证分析。Claessens et al.(2001) 认为，既然金融危机的解决措施是为了重新使得私人部门获得活力，从而重新恢复增长，那么我们就需要从公司层面的数据来分析救助措施的结果。Claessens et al.(2001)希望讨论政府保证公众存款安全、对金融机构的流动性支持等短期政策对于危机深度、复苏时间等问题的影响。首先，他们讨论了短期政策对于危机深度的影响。通过687家公司层面数据，他们发现，获利性越强的企业越容易陷入危机，这可能是因为在危机发生之前都会产生大规模信贷扩张，这些信贷扩张推动了这些企业的利润，从而当危机发生后信贷紧缩，这些企业利润也就大幅下滑。同时，具有较高的短期债务和应付账款的企业也很容易陷入危机。不过，最重要的是，在实证中没有发现政府的政策对于企业盈利有帮助，从而无法帮助企业阻止危机，因此这些短期政策的有效性是值得怀疑的。 三、对我国政策启示 发端自美国的金融危机对于其他国家的影响主要通过两个渠道。第一，美国经济下滑后减少对于其他国家的进口；第二，持有美国次贷衍生品的外国金融机构被迫减记资产，导致信贷紧缩。不同的国家受到影响的渠道重要性不尽相同。我国金融机构持有的美国次贷相关资产占金融机构总资产的比重很小，所以这个渠道的影响不大。但出口下滑对于我国的影响巨大。根据统计局的计算，我国贸易依存度已经达到了64.5%。而从2008 年11 月，我国的外贸形势就开始呈现下滑态势，在今年的趋势更加明显（表9）。外贸下滑影响了我国经济的正常发展。我国的经济增长速度自2007 年第4 季度达到13.8%的峰值后逐季下降，2008 年第4 季度降为6.8%，2009 年一季度同比增长6.1%。 在外需下降后，我国的总需求曲线向左移动，导致产出小于潜在产出，经济衰退同时价格水平下降（图6）。因此，我国在短期内需要拉动总需求曲线，使经济从B 点回到A 点。 B A D2 D1 P Y Y f 图6 总需求影响 针对这一情况，我国政府实施了庞大的经济刺激计划。主要包括：（1）推出总额4 万亿的投资计划，其中农村的民生工程约3700 亿，基础设施建设约15000 亿，教育、卫生、文化、计划生育等社会事业方面约1500 亿，节能减排、生态工程约2100 亿，调整结构和技术改造约3700 亿，汶川大地震重点灾区的灾后恢复重建10000 亿。（2）推行增值税转型改革。允许企业抵扣新购入设备所含的增值税，同时，取消进口设备免征增值税和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策，将小规模纳税人的增值税征收率统一调低至３％，将矿产品增值
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
2008年金融危机的原因及各国的应对策略 2008年9月15日以美国雷曼兄弟倒闭、美林证券贱卖、摩根斯坦利并购为标志的的“百年一遇的金融风暴”发生了，并迅速席卷全球，波及范围广、冲击力度强、连锁反应快都是前所未见，是世界面临着有史以来最严重的危机，给世界各国经济法阵和民众生活带来严重影响。 1形成原因 1.1 次贷危机是导火索 美联储为了应对2000年互联网泡沫破裂，遏止美国经济的衰退，连续多年下调联邦基金利率。货币的扩张和低利率形成了低成本的借贷环境，认为未来的房价只涨不跌，促使美国民众涌入房地产领域。但是这些房地产的销售对象主要是美国中下收入阶层。在美国制造业转移的情况下，中下阶层的收入难以提高，在金融资产泡沫推动下的房地产价格的不断上升，最终把他们逼到破产的地步，引发了世界性债务危机。金融经济逐渐演变成投机经济，金融泡沫越来越大，风险越来越高。以房地产市场和信贷为基础的金融衍生工具市场犹如空中楼阁，因次贷危机的发生而轰然倒塌。因此，这次金融危机的本质是“次贷”引发的金融危机，而金融衍生产品的创新只是放大了“次贷”金融危机，将美国“次贷”金融危机演变成全球性金融风暴。 1.2 美国过度消费和亚洲过度消费是实质 美国的过度消费和亚洲新兴市场经济国家的过度储蓄是这次金融危机爆发的深层原因。长期以来美国国内储蓄一直处于低位，对外经济表现为长期贸易逆差，平均每年逆差占GDP总额达到6%的水平，且这些逆差主要靠印刷美元“埋单”。而中国、日本等亚洲国家和石油生产国居民则是储蓄过度，长期贸易顺差，积累起大量的美元储备。这些美国经济体外的美元储备需要寻找对应的金融资产来投资，这就为华尔街金融衍生品创造、美国本土资产价格的泡沫化提供了基础。 1990年代后期，充裕的全球资金涌入美国，金融业在美国的发展越来越旺盛，金融产业演变成一个大产业，可以吸纳大量的就业，产生大量的产值，有关统计数据显示，美国金融产业所创造的增加值竟达到GDP的40%。然而，由于美国经济和世界经济周期已经进入IT周期波段的末尾，缺乏投资机会，而且美国已经将大量的制造业转移到国外，通过制造业信息化而提升劳动生产率的机会也失去，近期又不可能有大量的科技创新项目吸纳融资。在这种情况下，华尔街金融资产的供应没有坚实的实体经济发展作为支撑。全球经济实际上处于一种动态无效的状态：充裕的储蓄资金找不到与之匹配的投资项目。 1.3 国际货币体系缺失是前提 从全球区域分布来看，美国这样的发达国家过度消费，美国之外的亚洲新兴市场经济国家、石油输出国家和某些欧洲国家过度储蓄，这种区域消费和储蓄的不对称必须依赖一个因素才能实现，即美元充当国际货币，成为硬通货的代表，储蓄过度的国家和居民将美元作为财富长期积累。因此，美国的长期贸易逆差和上述国家的长期顺差可以通过美元的流动来平衡，美国长期用印刷货币来平衡全球实体经济中的非均衡，迟早要出问题。因
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
金融危机下，UPS应对策略分析 目录 1.UPS公司简介 (1) 2.金融危机下的UPS (1) 2.1概念分析 (1) 2.2金融危机下的UPS (2) 3.UPS在中国未来的发展趋势 (3) 4.小结 (4) 1.UPS公司简介 UPS（美国联合包裹速递服务公司）是世界上最大的快递承运商与包裹速送公司，1907年成立于美国华盛顿州西雅图，是一家全球性的公司。作为世界上最大的快递承运商与包裹速送公司，UPS同时也是专业的运输、物流、资本与电子商务的领导性的提供者。 2.金融危机下的UPS 2.1概念分析 在论文搜索资料与写作过程中，遇到经济危机和金融危机两种不同的说法，下面首先将两个概念予以区分： 金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标（如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。 经济危机主要是指经济基本面发生极端恶化，大量企业倒闭，社会经济陷入
极端萧条中。有的学者把经济危机分为被动型危机与主动型危机两种类型。所谓被动型经济危机是指该国宏观经济管理当局在没有准备的情况下出现经济的严重衰退或大幅度的货币贬值从而引发金融危机进而演化为经济危机的情况。而主动型危机是指宏观经济管理当局为了达到某种目的采取的政策行为的结果，危机或经济衰退可以视作为改革的机会成本。 金融危机与经济危机的联系：经济危机的端倪通常最早发生在金融领域，而且金融领域的反应一般是最激烈的、动荡最大的；反过来金融危机一般都会导致不同程度的经济危机，如果金融危机对社会各个领域的影响巨大，造成社会各个方面的损失巨大，一般会称为经济危机，反之，如果其他领域没有非常巨大的损失，则称为金融危机。所以，通常情况下，两个概念不会做严格的区分。 考虑到本文的写作问题，在论文中对两个概念不做严格区分，做等同处理，文章下一节中讨论为金融危机和经济危机下UPS遇到的问题与应对策略，不再分开研究。 2.2金融危机下的UPS UPS自成立以来，在发展过程中经历了很多挫折。其中，经济危机是经济运行周期中难以避免的现象，尤其在全球化的背景下，经济危机的周期越来越短，而且每一次经济危机发生过后，其风暴往往袭击全球，很难幸免。 UPS在全球200多个国家运行，危机发生时对其的影响尤其的大，在这样的背景下，面对多次危机，UPS都成功克服了，分析其成功战胜危机的原因，主要有以下几个方面： 第一是：企业文化； 第二是：企业执行力； 第三是：不断地变革。 在变革中，UPS坚持四个核心：第一是如何吸引、培养一支业务娴熟且多元化的团队；第二是提供高附加值的服务，努力发展成为解决方案的领导者；第三是以客户为中心，持续不断的关注客户需求，为客户提供有预见性的、与众不同的解决方案；第四是在全球范围内倡导，不断追求卓越、不断创新来加速我们改革的进程。 除了上述的三个方面之外，不同时期，面对不同的危机，UPS采用的应对策
? 房地产业中国房地产行业研究深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住
中国房地产市场失衡原因分析及改善建议 【摘要】本文介绍了我国房地产市场的现状，从政府、房地产开发商以及购房者三方面对市场失衡的原因进行了深层次的分析，结合国外的房地产市场失控实例分析了其危害，最后就我国的房地产现状提出了一系列的改善建议。 【关键词】房地产市场失衡泡沫经济 一、中国21世纪的房地产现状 1、供求关系严重失衡 随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。 2、价格持续走高，市场出现泡沫经济 因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严重。 3、政府调控政策失效 最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。 二、中国房地产市场失衡主要原因 1、政府角度 （1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多
从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通
货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
现代金融危机的成因和应对策略 随着经济金融化日益加深，现代金融危机以多种形式出现，甚至会波及整个金融体系乃至整个经济体系，导致经济危机。所以，要从国际和国内不同角度探寻金融危机的成因，并采取相应的策略应对金融危机，对经济思维进行创新，重构国际货币体系。 金融危机不是新生事物，自十七世纪以来，全球范围内发生了九次波及范围巨大、影响深远的金融危机。主要有：1637年荷兰郁金香危机、1720年英国南海泡沫事件、1837年美国金融恐慌、1907年美国银行业危机、1929年美国股市大崩盘、1987年席卷全球股市的黑色星期一、1995年墨西哥金融危机、1997年亚洲金融危机、2007年至2010年美国次贷危机及全球金融危机。现代经济与金融相互渗透，密不可分。在经济体系和经济活动中，金融无时无处不在，被称为“经济金融化”。银行、保险、股市、汇市等在运营过程中不断累积风险，而金融创新、经济金融化又将各类金融风险叠加、放大，一旦出现局部动荡，就很容易引发连锁反应，出现金融危机，甚至经济危机。 一、金融危机的涵义 金融危机指的是金融资产、金融机构或金融市场的危机，具体表现为资本外逃、股市暴跌、偿债困难、正常银行信用关系遭到破坏、
金融机构倒闭或濒临倒闭。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机、次贷危机等类型，并且金融危机越来越以混合形式呈现出来。 金融危机爆发之际，往往正值经济持续多年高速增长时期，国内普遍过度投资，信贷快速增长，金融资产价格快速上涨，外部资金大量流入。而一旦爆发金融危机，整个经济社会就会遭受重创。企业大量倒闭，失业率剧增，货币币值出现较大幅度的贬值，区域内经济总量与经济规模出现较大规模缩减，经济增长减缓甚至出现停滞、倒退。人们对未来的经济预期更加悲观，社会普遍的经济萧条，有时甚至伴随着社会动荡。 金融危机与经济危机既有区别又有联系。首先是二者有区别。“金融”是以货币和资本为核心，与“消费”和“生产”相对应。“经济”的内涵显然比“金融”更广泛，它包括“消费”、“生产”和“金融”等一切与人们的需求和供给相关的活动。金融危机从某种意义上说只是一种过程危机，而经济危机则是一种结果危机。其次，金融危机与经济危机又有联系。从历史上看，在发生经济危机之前，通常先出现一波金融危机。其主要原因在于，生产、消费与货币、资本的结合越来越紧密，任何一个阶段出现矛盾，都足以导致货币资本运动的中止，从而出现直接的货币信用危机，也就是金融危机。当这种矛盾在较多的生产领域出现时，生产过程就会因投入不足而无法继续，从而造成产出的严重下
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
摘要：金融危机的爆发，阻碍了不少地区的经济发展，阿里巴巴也陷入了危机状态。我们通过实地考察和研究历史数据，发现阿里巴巴在危机期间研发了“全球速卖通”、“国际ＧｏｉｄＳｕｐｐｌｉｅｒ”等增值业务，给Ｂ２Ｂ电子商务的发展提供了便利，同时也给一些中小企业缓解了采购与销售等问题。Ｂ２Ｂ电子商务医用其低成本取得了高收益，在阿里巴巴自身缓解经济压力的同时也给中小型企业提供了方便，在一定程度上促进了经济的复苏。 【关键词】金融危机阿里巴巴Ｂ２Ｂ电子商务。 一、引言。 ２００６年，由于美国次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡而引起的风暴，进而全球金融市场隐约出现流动性不足的危机。 ２００７年８月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，导致在２００８年９月份金融危机全面爆发。这场涉及全球的金融危机（美国“次级房贷危机”）是次级房贷危机严重影响了我国的经济发展：股市的不稳，房地产、汽车制造销售等支柱产业发展放缓等情况频频出现。 很多企业自身的发展都受到影响，一些企业压力过大纷纷倒闭，而另外一些企业却利用Ｂ２Ｂ这一电子商务平台的优势将企业与客户紧密结合不断发展壮大。通过网络的快速反应，为客户提供更好的服务，从而促进企业的业务发展。这一平台的低成本给企业带来的却是高效益。阿里巴巴正是里利用了Ｂ２Ｂ电子商务平台，让很多的企业更快、更容易地利用互联网找到相应的买家或卖家，使企业自身的经济效益在金融危机中得以保障，从而达到了积极的影响及作用。 阿里巴巴是中国最大的网络公司和世界第二大网络公司，是由马云在１９９９年一手创立企业对企业的网上贸易市场平台（即Ｂ２Ｂ电子商务平台）。阿里巴巴中国站是中国领先的Ｂ２Ｂ网上交易市场。业务的侧重点主要是出口导向型的中小企业。 Ｂ２Ｂ电子商务的实质是把企业名录、商品目录放在网上，买方和卖方来交易，展现在人们面前的就是这样一个电子商务网站建构的电子市场。除此之外，Ｂ２Ｂ还包括物流配送、应用服务提供商、外包解决方案、拍卖解决方案软件、内容管理软件、应用集成软件、网络商业软件、传统ＥＲＰ公司等电子基础设施。 Ｂ２Ｂ的商务关系是构筑在高信任度的基础之上的，其大宗交易能够更大限度的发挥电子商务的潜在效益，并通过供应的集中、采购的自动化、配送系统的高效率而得以实现。企业选择Ｂ２Ｂ电子商务的根本在于企业以互联网为手段，结合国际贸易和海外推广的综合商务服务，选择新兴市场，帮助企业实现销售，低成本开拓市场。 二、调研目的及过程。 １。调研目的。为了解此次金融危机对阿里巴巴企业发展的的影响，把握虚拟市场———Ｂ２Ｂ电子商务市场的运行情况，深入了解Ｂ２Ｂ电子商务与企业之间存在的联系，重视正确运用网络在促进经济发展方面的作用，研究先前案例，探索一条有意义且能正确解决危机的发展道路。 ２。调研过程。赴阿里巴巴进行实地考察，深入该企业，开展实地调研活动。实地调研其目前的经济发展情况，分层次地了解各方面对于经济发展起的作用。重点掌握Ｂ２Ｂ电子商务在经济发展中的应用程度及其重要影响，总结分析企业在阿里巴巴网站运用电子商务平台时的注意点和所遇到的问题。 依靠专业优势，对调研过程中所收集的信息进行提炼、分析，通过数据分析综合研究各个因素在企业经济发展各阶段的变化，遇到困难，评估处理方案，总结过失和先进经验，在原有基础设施的基础上，结合网络Ｂ２Ｂ电子商务，并探索其先进性。综合调查结果和经济发展的实际情况，总结一条对缓解经济危机有参考意义和促进作用的道路。