财务管理习题
财务管理之证券估价
1.广深公司准备长期投资于一种股利固定增长的普通股股票，基年股利为8元，估计年股利增长率为4%，该公司期望的收益率为12%。计算该股票的价值。
【解析】
D 0=8 D 1=8(1+4%)=8.32 PV=8.32/(12%-4%)=104（元）
2.某公司的普通股股票基年股利为6元，估计年股利增长率为6%，期望收益率为15%，打算两年后转让出去，估计转让价格为30元。计算该股票的价值。
【解析】
D 0=6 D 1=6（1+6%）=6.36 D 2=6(1+6%)2=6.744
PV=6.36/(1+15%)+6.744/(1+15%)2+30/(1+15%)2=33.31(元)
3.星星公司持有某种股票，其期望收益率为12%，预期该股票未来4年股利将以18%的成长率增长，此后，年增长率为10%，该股票最近支付股利为每股4元。计算该股票的内在价值。
【解析】
PV 1=4(1+18%)/(1+12%)+4(1+18%)2/(1+12%)2+4(1+18%)3/(1+12%)3+4(1+18%)4/(1+12%)4 =4.21+4.44+4.68+4.93
=18.26
PV 2=4(1+18%)4(1+10%)/(12%-10%)(1+12%)
-4 =7.76(1+10%)/(12%-10%)(1+12%)-4=271.44(元)
PV=18.26+271.44=289.7(元)
4.A 公司于2009年2月1日购买一张面额为1000元的5年期债券，票面利率为8%，当时的市场利率为10%。
【要求】
（1）如果每年2月1日计算并支付一次利息，计算债券价值。
（2）如果单利计算，利随本清，计算债券的价值。
【解析】
（1） PV
（2） PV
5.已知：某公司发行票面金额为1000元、票面利率为8%的3年期债券，该债券每年计息一次，到期归还本金，当时的市场利率为10%。
)(28.924621.01000791.380)
5%,10,/(1000)5%,10,A /P %(81000元=?+?=+?=F P )(元869.40.621140010%,5)
1000)(P/F,58%(1000=?=+??=
（1）计算该债券的理论价值。
（2）假定投资者甲以940元的市场价格购入该债券，准备一直持有至期满，若不考虑各种税费的影响，计算到期收益率。
（3）假定该债券约定每季度付息一次，投资者乙以940元的市场价格购入该债券，持有9个月收到利息60元，然后965元将该债券卖出。计算持有期收益率。
【解析】
（1）该债券的理论价值＝1000×8％×（P/A ，10％，3）＋1000×（P/F ，10％，3）＝950.25（元）
（2）设到期收益率为k ，则940＝1000×8％×（P/A ，k ，3）＋1000×（P/F ，k ，3）
当k ＝10％时：1000×8％×（P/A ，k ，3）＋1000×（P/F ，k ，3）＝950.25 (元) 当k ＝12％时：1000×8％×（P/A ，k ，3）＋1000×（P/F ，k ，3）＝903.94（元） 利用内插法可得：
（940－903.94）/（950.25－903.94）＝（k －12％）/（10％－12％）
解得：k ＝10.44％
（3）持有期收益率＝（60＋965－940）/940×100％＝9.04％
6.甲公司持有A 、B 、C 三种股票，在由上述股票组成的证券投资组合中，各股票所占的比重分别为50%，30%和20%，其β系数分别为2.0、1.0和0.5。市场收益率为15%，无风险收益率为10%。A 股票当前每股市价为12元，刚收到上一年度派发的每股1.2元的现金股利，预计股利以后每年将增长8%。
【要求】
（1）计算以下指标：
①甲公司证券组合的β系数；
②甲公司证券组合的风险收益率；
③甲公司证券组合的必要投资收益率；
④投资A 股票的必要投资收益率。
（2）利用股票估价模型分析当前出售A 股票是否对甲公司有利。
【解析】
（1）①
②
③ ④
（2）A 股票的价值
A 股票的市价12元高于A 的价值10.8元，当前出售A 股票对甲公司有利。
7.A 公司股票的贝塔系数为2.5，无风险利率为6%，市场上所有股票的平均报酬率为10%。 412050301502P
.%.%%=?+?+?=β%%)%(.7101541P =-?=R %%)%(.%1710154110P =-?+=K %%)%(%201015210=-?+=A K )(.%
%%)(.元8108208121=-+?=A pv
(1)计算该公司股票的预期收益率；
(2)若该股票为固定成长股票，成长率为6%，预计一年后的股利为1.5元，则该股票的价值 为多少?
(3)若股票未来三年股利为零成长，每年股利额为1.5元，预计从第4年起转为正常增长，增长率为6%，则该股票的价值为多少?
【解析】
（1）该公司股票的预期收益率 K=6%+2.5×(10%-6%)=16%
（2）PV=1.5/（16%-6%）=15(元)
（3）前3年股票的价值
第4年开始转为正常增长的股票的价值
该股票的价值为
3.37=+++++=32%)161(5.1%)161(5.1%)161(5.11PV 19.10)3%,16,F /P (%6%16%)61(5.1=?-+=2PV 元
56131910373PV PV 21...=+=+=PV
二手车鉴定评估报告书 一、绪言 （鉴定评估机构）接受的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、 公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对（车辆）进行了鉴定评估。本机构鉴定人员按照必要的程序，对委托鉴定评估车辆进行了实地查勘与市场调查，并对其在年月日所表现的市场价值作了公允反映。现将车辆评估情况及鉴定评估结果报告如下： 二、委托方与车辆所有方简介 （一）委托方，委托方联系人，联系电话: （二)根据机动车行驶证所示，委托车辆车主。 三、评估目的 根据委托方的要求，本项目评估目的 □交易□转籍□拍卖□置换□抵押□担保□咨询□司法裁决 四、评估对象 评估车辆的厂牌型号（）；号牌号码（）；发动机号（）；车辆识别代号/车辆号（）；登记日期（）；年审检验合格至年月日；公路规费交至年月；购置附加税（费）证（）；车船使用税（）。 五、鉴定评估基准日 鉴定评估基准日年月日。 六、评估原则 严格遵循“客观性、独立性、公正性、科学性”原则。 七、评估依据 （一）行为依据 二手车评估委托书第号（二）法律、法规依据 1、《国有资产评估管理办法》 2、《国有资产评估管理办法实施细则》 3、《二手车流通管理办法》 4、《二手车流通管理办法实施细则》 5、《汽车报废标准》 6、其他相关的法律、法规等。（三）产权依据 委托鉴定评估车辆的机动车登记证书编号；（四）评估及取价依据技术标准资料：技术参数资料：技术鉴定资料：其他资料： 八、评估方法 □重置成本法□现行市价法□收益现值法□其他计算过程如下：
九、评估过程 按照接受委托、验证、现场查勘、评定估算、提交报告的程序进行。 十、评估结论 车辆评估价格元，金额大写 十一、特别事项说明 十二、评估报告法律效力 （一）本项评估结论有效期为90天，自评估基准日至年月日止； （二）当评估目的在有效期内实现时，本评估结果可以作为作价参考依据。超过90天，需重新评估。另外在评估有效期内若被评估车辆的市场价格或因交通事故等原因导致车辆的价值发生变化，对车辆评估结果产生明显影响时，委托方也需重新委托评估机构重新评估；（三）鉴定评估报告书的使用权归委托方所有，其评估结论仅供委托方为本项目评估目的使用和送交二手车鉴定评估主管机关审查使用，不适用于其他目的；因使用本报告书不当而产生的任何后果与签署本报告书的鉴定评估师无关；未经委托方许可，本鉴定评估机构承诺不将本报告书的内容向他人提供或公开。 附件： 一、二手车评估委托书二、二手车评估作业表 三、车辆行驶证、购置附加税（费）证复印件四、鉴定估价师职业资格证书复印件五、鉴定评估机构营业执照复印件 六、二手车车照片（要求外观清晰，车辆牌能够辨认） 注册二手车鉴定估价师（签字、盖章）复核人（签字、盖章） （二手车鉴定评估机构盖章）年月日 ①复核人须具有高级鉴定评估师资格 备注：本报告书和作业表一式三份，委托方二份，受托方一份
中国证券市场有效性和美国证券市场有效性的差异 1.投资者的特征及结构 投资者，即投资主体，主要包括四大类：一是由证券公司、投资信托公司、投资管理公司以及各类基金等组成的金融机构投资者；二是企业和事业单位投资者；三是个人投资者；四是外国投资者。 金融机构投资者往往资金雄厚，信息渠道较多，掌握信息迅速和广泛，其各类行为对投资市场影响较大；企业和事业单位投资者实力悬殊较大，同其本身实力、影响力大小成正比；个人投资者往往资金实力较小，以短期投资为主，且个人投资者流动性、波动性大；外国投资者数量少，对投资市场影响不是太大，以投资市场较发达的国家为主。 （1）中国投资者的特征与结构 1.中国投资者结构（按主体性质划分） （1）个人投资者：以自然人身份进入投资市场进行各项投资活动的个人，即狭义上的“股民”，散户也多数指个人投资者。 （2）机构投资者：指拥有合法自有资金或合法筹集资金，利用投资市场各类投资工具进行各类投资活动的团体机构，这类机构往往拥有法人身份。主要由以下几类组成： ①证券投资基金 ②证券公司 ③保险类机构 ④合格境外机构投资者（QFII） （3）各类企业法人：在中国企业法人既非散户也非机构投资者，这类投资者既包括国有企业，也包括民营企业，既包括企业营业资金也可能包括银行贷款，还包括企业人员个人资金等。 2.中国投资者特征 （1）中青年是市场主力军，呈现年轻化趋势 根据中国证券业协会2007年的调查报告，33-44岁，45-54岁的投资较多，分别占到投资者总数的25.9%和22.9%，可见中青年投资者已成为主要投资主体。 （2）投资者整体素质较好 根据中国证券业协会2007年的调查报告，投资者受教育程度呈现中间集中，两头较少的情况，即受初等教育水平和特高教育水平的较少，均在5%以下，可见中国投资者整体素质较好。 （3）散户成绝对主体，中低收入者占7成左右，投资者风险承受能力较低 （2）美国投资者特征与结构 1.美国国投资者结构 （1）美国股票市场以机构投资者为主导 美国机构投资者占美国总股本的比重由1950年的7.2%上升到2001年三季度末的46.7%。其中，养老基金由0.8%上升到19.8%，共同基金由2%上升到17.9%，保险公司由3.3%上升到7.3%。 （2）养老基金是美国最大的机构投资者 截止2001年三季度末，养老基金持股规模为26916亿美元，为美国股票市场最大的机构投资者。其中，私人养老基金持股15913亿美元，政府养老基金持股11003亿美元。从1990年至2000年十年间养老基金持股规模增长了2.1倍。 （3）共同基金持股规模增长速度最快 截至2001年三季度末，美国共同基金持股24420亿美元，仅次于养老基金，为美国第
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
第9章证券价值评估 模拟训练题(一) 一、单项选择题 1．债券的价值评估所依据的理论是：（B） A 一价定律 B资金的时间价值理论 C 资本资产定价理论 D 资产组合理论 2．套利行为会导致两个市场上同种资产的价格（C） A 都上升 B 都下降 C 几乎相等 D 不收影响 3.固定收益债券的估值公式为（A ） A (1)11 +F (1)(1) n n n i P A i i i +- =?? ++ B (1)1 (1) n n i P A i i +-=? + C 1 F (1)n P i =? + D 1 P A i =? 4. 零息债券的估值公式为（C） A (1)11 +F (1)(1) n n n i P A i i i +- =?? ++ B (1)1 (1) n n i P A i i +-=? + C 1 F (1)n P i =? + D 1 P A i =? 5．其它条件相同的债券，当债券的票面利率等于贴现率时，债券的期限越长，债券的内在价值（C）
A 越大 B 越小 C 不变 D 无法判断 6．一般而言，小面额的国债比大面额的国债（A） A 流通性更强 B 流通性更弱 C 流通性相同 D 无法比较流通性 7．一般而言，国债比公司债券（B ） A 违约风险大 B 违约风险小 C 违约风险相同 D 无法确定 8．假设某公司普通股每年每股的收益是0.5元，并且收益全部用于发放现金股息，该股票市场价格是10元，那么该股票的风险报酬贴现率为（D） A 1％ B 2％ C 2.5% D 5% 9．中国财政部宣布调低股票交易印花税，股票市场的正常反应将是：（A） A 股票价格上升 B 股票价格下降 C 股票价格不变 D 难以估计影响 10．国内钢材价格上升，汽车行业股票对此正常反应是（B ） A 价格上升 B 价格下降 C 没有影响 D 影响不确定 二．多项选择题： 1．其它条件不变，下列措施可以一般会提高债券内在价值的是：（ABDE） A.债券投资获得税收减免 B.债券加入了可转换条款 C.债券加入了可赎回条款 D.债券加入了可延期条款 E. 债券提高了票面利率 2．股票内在价值的影响因素有：（A B C E ） A．每股净资产 B．每股盈利 C．股息支付频率 D．违约风险
一、多项选择题 1、下列关于债券的概念说法中，正确的有（）。 A.债券票面利率是指债券发行者预计一年内向投资者支付的利息占票面金额的比率 B.债券面值代表发行人借入并且承诺于未来某一特定日期偿付给债券持有人的金额 C.债券一般都规定到期日，以便到期时归还本金 D.债券可能使用单利或复利计息 2、甲企业现在发行到期日一次还本付息的债券，该债券的面值为1000元，期限为5年，票面利率为10%，单利计息，复利折现，当前市场上无风险收益率为6%，市场平均风险收益率为2%，则下列价格中适合购买的有（）。 A.1020 B.1000 C.2204 D.1071 3、影响债券价值的因素包括（）。 A.折现率 B.利息率 C.计息期 D.到期时间 4、某企业准备发行三年期企业债券，每半年付息一次，票面年利率8%，面值1000元，平价发行。以下关于该债券的说法中，正确的有（）。 A.该债券的实际周期利率为4% B.该债券的年实际必要报酬率是8.16% C.该债券的名义利率是8% D.该债券的名义必要报酬率为8% 5、下列因素中，与固定增长股票内在价值呈同方向变化的有（）。 A.股利年增长率 B.最近一次发放的股利 C.投资的必要报酬率 D.β系数 6、下列说法正确的有（）。 A.当必要报酬率高于票面利率时，债券价值高于债券面值 B.在必要报酬率保持不变的情况下，对于连续支付利息的债券而言，随着到期日的临近，债券价值表现为一条直线，最终等于债券面值 C.当必要报酬率等于票面利率时，随着到期时间的缩短，债券价值一直等于债券面值 D.溢价出售的债券，利息支付频率越快，价值越高 7、下列关于股票的有关概念说法中，正确的有（）。 A.股票本身没有价值 B.投资者心理会影响股票价格 C.投资人在进行股票估价时主要使用开盘价 D.股利是股东所有权在分配上的体现 8、下列关于股票估价在实际应用时股利的取决因素包括（）。 A.销售收入 B.每股盈利 C.股票市价 D.股利支付率 9、下列关于债券价值与折现率的说法中，正确的有（）。 A.名义利率除以年内复利次数得出实际的周期利率 B.如果折现率低于债券利率，债券的价值就高于面值 C.如果债券印制或公告后折现率发生了变动，可以改变票面利率 D.为了便于不同债券的比较，在报价时需要把不同计息期的利率统一折算成年利率
手表鉴定估价学习流程 手表鉴定估价称得上是民品典当工作的难点。黄铂金的鉴定，新手稍微点化一下三五天也就会了，钻石的鉴定，花上三、五个星期上个短期培训班，出台操作从严掌握估计也是八九不离十。当然上述两者的鉴定，工具要配全。 唯独手表鉴定估价，很多从业者似乎总也摸不到门，掌握知识零零碎碎，实际操作抖抖索索，三五年一晃过去了可还是门外汉。其实一点也不难，大家跟着我，提纲擎领，抓住要点。 一、学习内容：抓品牌。难易级别：简单 品牌是鉴定手表的最关键标准，只有首先确定了手表的品牌档次，才能入手开始具体的鉴定评估。目前进入中国市场的手表品牌少说也有几十种，所谓几类几等，都是老一辈的说法，经过岁月变迁已发生很大变化，不妨简化就分为高档、中档、低档。
高档以十大名表为代表，包括百达翡丽、江诗丹顿、爱彼、宝玑、积家、万国、芝柏、卡地亚、伯爵、劳力士。（排名不分先后）特点是店里新价五万起步。 中档包括真利时、欧米茄、沛纳海、百年灵、萧邦、名士、朗格、格拉苏蒂、宝珀、雅典、宝齐莱、弗兰克缪勒、昆仑等。特点是店里新价二万起步。
低档包括豪雅、艾美、万宝龙、摩凡多、天梭、玉宝、波尔、蕾蒙威、豪利时、浪琴、汉米尔顿、帝舵、雷达、宝格丽等。特点是店里基本无金壳款式。 国产品牌及日本品牌表不宜典当，特别提醒，那些电视购物节目中主持人手舞足蹈、大肆吆喝鼓吹、甚至达到忘乎所以地步推荐的手表品牌，实际上在二手市场上是毫无价值的。遇到不熟悉的品牌，不妨自信地以市场知名度不高予以谢绝。 二、学习内容：玩功能。难易级别：较容易。 手表功能是继手表品牌后又一决定手表价值的重要因素。可以说戴手表的乐趣就在其中，掌握起来无非是先动心、再动眼、继而动脑，最后动手。
中国证券市场如何进行有效监管？ 经历了多年的发展，我国证券公司己成为证券市场上最重要的参与者之一，形成了具有一定规模的产业。证券业在推动我国证券市场发展、优化社会资源配置和推动产业集中等各方面起到了积极作用。本文论述了如何对证券市场进行适度监管，以保证我国证券业的健康发展。 证券市场高风险、高回报的特征及市场失灵的问题决定了在缺乏有效监督机制的情况下，证券公司容易出现经营者利用自身了解证券市场行情的优势和代理客户的便利，挪用客户资金、操纵市场、违规谋利，损害股东和广大投资者利益危险。加之金融系统风险传递性的存在，这些风险一旦得不到有效控制，很容易引起连锁反应，引发全局性、系统性的金融危机，殃及整个经济生活，甚至导致整个国家经济秩序混乱与政治危机。因而，对证券业进行适度监管具有重要的意义。 一、我国证券市场监管存在的问题 1、证券业行业组织自律监管职能缺位。证券业协会、证券交易所、证券公司等是中国主要的证券行业组织，是最值得重视的证券市场监管层面。然而，多年来行业组织的自律监管作用的发挥不尽如人意。 第一，证券业协会的行政色彩浓厚。这表现在其主要职位一般都由证监会官员兼任，缺乏应有的独立性。中国的证券业协会通常被看作是政府性机构，实行的自律管理也经常被理解成行政监管的延伸。而且证券业协会的权限不够明晰，尤其是在与证监会的监管分上不明确，这种监管权力边界不够清晰的情形，容易造成监管的缺位或越位。 第二，证券业协会的组织体系缺乏统一性、协调性。各地方证券业协会从机构设
置、人员组成到内部管理各有差异，不利于集中、统一的证券市场自律管理，这大大增加了上市公司和证券经营机构的经营成本。 第三，证券交易所自律监管主体作用未得到足够重视。证券交易所作为证券行业的自律性监管组织，同中国证监会和地方证券监管部门一起，构成了中国的证券监管体系。证券交易所处于证券监管的第一线，承担着不可替代的监管责任，是证券监管的基础。但证券交易所作为自律监管主体的作用没有得到足够重视。 2、监管机构对市场的直接控制较多。中国证监会是法定的证券监管机构，经历了从地方到中央，从分散到集中的过程。政府集中监管具有体现监管权威、防止相互扯皮的作用。但是，由于在证券市场创设之初就带有浓厚的行政色彩，政府集中监管往往体现为监管机构对市场进行全面而直接的控制。关于证券发行与上市的联动机制就是一个例证。事实上，证券市场确实存在政府监管所不能够及的“死角”，政府监管不能解决所有的市场问题。自律组织及市场参与主体始终置身于市场之中，在监管者监督下的行业自律往往更具有效率。另外，在证券发行中，实质审核、证券承销的通道制度等方面都还存在证券监管机构对证券市场的过度干预。审批制转变为核准制之后，同样执行实质性审查，监管机构“内部掌握”的发行标准仍然存在。这些都是政府对市场的直接控制。 二、如何完善我国证券市场适度监管 目前在中国，由于从计划经济到市场经济转变中的行政权力惯性的存在，提倡“适度”的监管是必要的。所谓“适度”，即指对证券的监管执法不是也不应是管制。适度监管原则要求证券监管者应当遵循证券业发展的客观规律，其监管行为不能干涉市场主体的自主权，而要通过制度和规则使证券业稳健经营。只有当出现严重问题时，才对其采取某些强制措施。应从以下几方面考虑证券市场的适度
第四讲下 债券和股票估价 习题解答 1.资料：2011年7月1日发行的某债券，面值为100元，期限为3年，票面年利率为8%，每半年付息一次，付息日为6月30日和12月31日。 要求回答下列互不相关的问题： (1)假设等风险证券的市场利率为8%，计算该债券的有效年利率和全部利息在2011年7月1日的现值。 (2)假设等风险证券的市场利率为10%，计算2011年7月1日该债券的价值。 (3)假设等风险证券的市场利率为12%，2012年7月1日该债券的市价是85元，该债券当时是否值得购买? (4)假设某投资者2013年7月1日以97元购入，那么该投资者持有该债券至到期日的收益率是多少? 1.【答案】 (1)该债券的有效年利率： -1=8.16% 该债券全部利息的现值： 4×(P/A ，4%，6)=4×5.2421=20.97(元) (2)2007年7月1日该债券的价值： 4×(P/A ，5%，6)+100×(P/F ，5%，6)=4×5.0757+100×0.7462=94.92(元) (3)2008年7月1日该债券的价值为： 4×(P/A ，6%，4)+100×(P/F ，6%，4)=4×3.4651+100×0.7921=93.07(元) 该债券价值高于市价85元，故值得购买。 (4)该债券的到期收益率： 先用5%试算： 4×(P/A ，5%，2)+100×(P/F ，5%，2)=4×1.8594+100×0.9070=98.14(元) 再用6%试算： 4×(P/A ，6%，2)+100×(P/F ，6%，2)=4×1.8334+100×0.8900=96.33(元) 用插补法计算： i =5.63% 即该债券的到期收益率为5.63%×2=11.26%。 2.某公司在2008年1月1日平价发行新债券，每张面值为1000元，票面利率为10%，5年到期，每年12月31日付息。(计算过程中至少保留小数点后4位，计算结果保留小数点后2位) 要求： (1)持有至2013年1月1日的到期收益率是多少? (2)假定2012年1月1日的市场利率下降到5%，那么此时债券的价值是多少? (3)假定2012年1月1日的市价为800元，此时购买该债券的到期收益率是多少? (4)假定2010年1月1日的市场利率为9%，债券市价为1200元，你是否购买该债券? 2.【答案】 (1)债券到期收益率是指购进债券后，一直持有该债券至到期日可获取的收益率。平价购入，到期收益率与票面利率相同，即为10%。 (2)PV= =1100×（P/F ，5%，1）=1100×0.9524=1047.64(元) 228%1）（+））（（15%11001000++） （i 11100 +
201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞 房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的 案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。 案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评估结果为7060元/㎡。 报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人） 于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。” 后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执 行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依
第三章证券价值评估 一、单项选择题 1．长盛资产拟建立一项基金，每年初投入500?万元，若利率为10%，五年后该项基金本利和将为（）。 358万元 B. 3?360万元 C. 4 000万元 D. 2 358万元 2．某项永久性奖学金，每年计划颁发100 000元奖金。若年复利率为%，该奖学金的本金应为（）。 A. 1 234 元 B. 205 元 C. 2 176 元 D. 1 176 元 3．假设以10%的年利率借得30 000元，投资于某个寿命为10年的项目，为使该投资项目成为有利的项目，每年至少应收回的现金数额为（）。 000元 000元 882元 D. 5 374元 4．关于股利稳定增长模型，下列表述错误的是（）。 A.每股股票的预期股利越高，股票价值越大 B.必要收益率越小，股票价值越小 C.股利增长率越大，股票价值越大 D.股利增长率为一常数，且折现率大于股利增长率 5．有一5年期国库券，面值1000元，票面利率12%，单利计息，到期时一次还本付息。假设必要收益率为10%（复利、按年计息），其价值为（）。 002元元 元元 6．如果债券预期利息和到期本金（面值）的现值与债券现行市场价格相等，则等式所隐含的折现率为（）。 A.赎回收益率 B.到期收益率 C.实现收益率 D.期间收益率 7．基准利率又称无风险利率，即投资于风险资产而放弃无风险资产的机会成本，其构成因素为（）。 A.市场平均收益率和预期通货膨胀率 B.实现收益率和预期通货膨胀率 C.真实无风险利率和实现收益率 D.真实无风险利率和预期通货膨胀率 8．某公司年初以40元购入一只股票，预期下一年将收到现金股利2元，预期一年后股票出售价格为48元，则此公司的预期收益率为（）。 A．% B．5% C．30% D．25% 二、多项选择题 1．下列关于债券价值的表述中，正确的有（）。 A. 债券面值越大，债券价值越大 B. 息票率越大，债券价值越大 C. 必要收益率越大，债券价值越小 D. 如果必要收益率高于息票率，债券价值低于面值 E. 随着到期时间的缩短，债券价值逐渐接近其票面价值。 2．决定债券发行价格的因素主要有（）。 A.债券面值 B.债券利率 C.市场利率
房产鉴定估价报告 估价项目名称：围场满族蒙古族自治县围场镇安泰花园小区1 幢10单元1602室楼房价值评估 委托人：围场满族蒙古族自治县人民法院 估价方：承德永兴房地产评估有限公司 估价人员：张明伟方敏 估价作业日期：2018年7月25日至2018年7月31日 估价报告编号：承永兴房估字[2018]第191号
目录 一、致委托人函------------------------------------2 二、估价师声明------------------------------------3 三、估价的假设和限制条件--------------------------5 四、房地产估价结果报告----------------------------6 五、附件------------------------------------------10
致委托方函 围场满族蒙古族自治县人民法院： 受贵院委托，承德永兴房地产评估有限公司遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术要求，遵循独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的评估方法进行了分析和测算，对位于围场满族蒙古族自治县围场镇安泰花园小区1幢10单元1602室房产价值进行了评估。 估价人员对委估的房产进行了实地查勘和估价资料的收集，同时进行了 承德永兴房地产评估有限公司 法定代表人： 2018年7月31日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.本报告估价范围内的房产，委托人提供了围场县房权证围房字第20150048号房屋所有权证复印件。 6.本次估价所依据的资料由委托人提供，委托人对其所提供资料的真实性负责,由于委托人提供资料不实造成的失误，受托人不承担责任。 7.本次估价是以估价对象的房产分摊的土地使用权在评估范围之内为前提。 8.估价人员对该房产进行了现场勘察，并对房产现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估房产的勘察，限于房产的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估房产建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其它设备等服务性设施进行测试的责任。 9.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解了估价对象。 10.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 11.报告使用者收到此报告后，如对评估结论有疑义，请在十日内以书面形式提交法院。 12.本次参加估价的人员：
如何有效对中国证券市场进行监管 中国证券市场是中国金融市场的重要组成部分，其监管有效性和金融市场监管模式是密不可分的。我国金融监管采用的是政府主导的立足于分业经营的分业监管模式，在此模式之下中国证券监督股管理委员会国务院直属正部级事业单位，依照法律、法规和国务院授权，统一监督管理全国证券期货市场，维护证券期货市场秩序，保障其合法运行及其派出机构在省、自治区、直辖市和计划单列市设立的36个证券监管局，以及上海、深圳证券监管专员办事处成为中国证券市场的主要监管机关。 一加强金融衍生品监管，加强证券市场与金融市场的联系 由于金融市场内在的、天生的联系，证券、银行、保险的金融企业属性，决定了三者在经营的产品、服务的客户对象以及运行模式上具有很强的同质性。分业监管必然的将出现监管漏洞以及交叉，不利于证券市场的有效监管。08年经济危机暴露出的国际金融衍生品监管的缺失在中国同样存在，虽然由于中国现今行政手段对国内外金融市场连接的控制，中国国内并未深陷此次次贷危机，但是中国证券市场的入世，中国金融衍生品市场必将更与国际接轨，现今的强制性行政手段也将更多的趋向于向市场与国际压力投降，而现今中国的金融衍生品的监管还未建立，在中国，银监会对银行业金融机构从事衍生品交易不实行产品准入管理，只实行资格管理：凡是取得衍生品交易资格的银行业金融机构，理论上可以从事任何衍生品交易，除非有其他法律规定。场外商品衍生品，不在央行和国家外汇管理局的管辖范围内。而中国证监会只监管场内的商品期货，银行业金融机构从事场外商品衍生品交易处于监管的空白地带。重新进行三会权限划分，最大限度缓解权力的重合是可以采取的短期策略。长期来看现今世界范围内生起的改革金融监管模式的浪潮正是中国的契机，中国应积极地参与国际合作与讨论，汲取有利的经验，同时证券市场的国际化趋势也必然的要求中国证券监管模式的国际化，不仅改革现今监管模式以应对现今国内监管难题而且从参与国际竞争与合作规避国际风险的角度来说也是不可避免的。 二人大法院证监会间的权力划分---立法行政司法共同监管体制的建立与完善
2011注册会计师《财管》课后习题及答案(5) 第五章债券和股票估价 第五章债券和股票估价 一、单项选择题 1.某零增长股票的当前市价为20元，股票的价值为30元，则下列说法中正确的是( )。 A.股票的预期报酬率高于投资人要求的必要报酬率 B.股票的预期报酬率等于投资人要求的必要报酬率 C.股票的预期报酬率低于投资人要求的必要报酬率 D.不能确定 2.某股票的未来股利不变，当股票市价低于股票价值时，则预期报酬率( )投资人要求的最低报酬率。 A.高于 B.低于 C.等于 D.可能高于也可能低于 3.债券A和债券B是两只刚发行的平息债券，债券的面值和票面利率相同，票面利率均低于折现率(必要报酬率)，以下说法中正确的有( )。 A.如果两债券的必要报酬率和利息支付频率相同，偿还期限长的债券价值低 B.如果两债券的必要报酬率和利息支付频率相同，偿还期限长的债券价值高 C.如果两债券的偿还期限和必要报酬率相同，利息支付频率高的债券价值高 D.如果两债券的偿还期限和利息支付频率相同，必要报酬率与票面利率差额大的债券价值高 4.某企业准备购入A股票，预计3年后出售可得2200元，该股票3年中每年可获现金股利收入200元，预期报酬率为10%。该股票的价值为( )元。 A.2150.24 B.3078.57 C.2552.84 D.3257.68 5.ABC公司平价购买刚发行的面值为1000元(5年期、每半年支付利息40元)的债券，该债券按年计算的到期收益率为( )。 A.4% B.7.84% C.8% D.8.16% 6.下列不属于影响债券价值的因素的是( )。 A.付息频率 B.票面利率
房产鉴定估价报告 估价项目名称：四合永镇永和家园小区回迁房一处的价值评估委托人：围场满族蒙古族自治县人民法院 估价方：承德永兴房地产评估有限公司 估价人员：范国智方敏 估价作业日期：2018年6月21日至2018年6月26日 估价报告编号：承永兴估字[2018]第163号
目录 一、致委托人函------------------------------------2 二、估价师声明------------------------------------3 三、估价的假设和限制条件--------------------------5 四、房地产估价结果报告----------------------------6 五、附件------------------------------------------11
致委托方函 围场满族蒙古族自治县人民法院： 受贵院委托，承德永兴房地产评估有限公司遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术要求，遵循独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的评估方法进行了分析和测算，对位于承德市围场满族蒙古族自治县四合永镇永和家园小区回迁房一处涉案的房产价值进行了评估。 估价人员对委估的房产进行了实地查勘和估价资料的收集，同时进行了 承德永兴房地产评估有限公司 法定代表人： 2018年6月26日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.本报告估价范围内的房产，委托人提供了“房屋拆迁回迁安置协议书”复印件；承德卓越房地产开发有限公司永和家园小区项目出具的产权证明。 6.本次估价所依据的资料由委托人提供，委托人对其所提供资料的真实性负责,由于委托人提供资料不实造成的失误，受托人不承担责任。 7.本次估价是以估价对象分摊的土地使用权在评估范围之内为前提。 8.估价人员对该房产进行了现场勘察，并对房产现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估房产的勘察，限于房产的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估房产建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其它设备等服务性设施进行测试的责任。 9.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解了估价对象。 10.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 11.报告使用者收到此报告后，如对评估结论有疑义，请在十日内以书面形式提交法院。 12.本次参加估价的人员：
摘要：本文对有效市场理论进行了简单的阐述，研究了我国证券市场有效性的现状，对中国证券市场有效性的实证研究及检验成果进行了总结评述，分析了中国证券市场有效性欠佳的主要原因，提出了增强证券市场有效性的对策和建议。 关键词：证券市场；有效性；信息披露 !"#$%&’$：(&#)*+,$-)$-)+%.+/)//0’0),$1&%2)$3$-0#4&4)%#$5*0)#$-)4%)#),$#0$5&$0+,+/$-))//0’0),’.+/6-0,&7##)’5%0$.1&%2)$31&2)##511&%.’+11),$#+,$-))140%0’&8#$5*0)#&,*$-)%)8)9&,$):&10,)*&’-0)9)1),$#&"+5$0$3&,*&,&8.#)#$-)1&0,’&5#)#+/0$#5,#&$0#/&’$+%.4)%/+%1&,’);<0,&88.$-)4&4)%45$#/+%=&%*$-)#5>>)#$0+,#&,*1)%)#$-&$),-&,’)$-))//0’0),’.+/6-0,&7##)’5%0$.1&%2)$; ?).=+%*#@A)’5%0$.B&%2)$；C//0’0),’.；D,/+%1&$0+,E0#’8+#5%) 中国证券市场有效性研究 ! 余希 （西南科技大学 经济管理学院，四川 绵阳 FGHIHI ） 有效市场理论又称有效市场假说（C//0’0),’.B&%2)$J.4+$-)K #0#，CBJ ）。它是现代资本市场理论体系的一个重要基石，很多著名的现代金融投资理论，如资本资产定价模型L 6!MB N ，套利定价理论L !MO N 等等都是建立在有效市场理论的基础之上。有效市场理论认为，金融资产的价格能反映市场上所有的信息，投资者不可能利用任何已知信息去获取超额收益。 在证券市场上，投资者通过关于能影响股价的未来事件的信息来判断证券现在的价格是否合理。信息的出现是随机和连续的，投资者不断地根据新的信息来修正各自的预期，导致证券价格也不断地随之发生变化。信息能否迅速而准确地影响证券价格取决于证券市场的有效性。如果信息能以不带任何偏见的方式及时地在证券价格中得到充分反映，那么该市场可以被认为是有效的。市场有效意味着证券市场能够价格为指针引导资本资源得到有效配置，最终实现整个社会资源配置最优化。因此对我国证券市场有效性的研究具有重要的理论及现实意义。 HPFQ 年， 美国芝加哥大学金融学教授法玛L <&1&N 提出了市场有效性假说，其核心思想是：在有效市场上，价格能完全、及时地反映所有可能影响其变动的信息，市场竞争使证券价格从一个均衡水平过渡到另一个均衡水平，价格随机波动恰好体现了证券市场的有效性。 一、关于我国证券市场有效性的争论 对于我国证券市场的有效性，学者们普遍认为尚未达到半强 式有效，但对是否达到弱式有效则存在较大争议。HPPR 年， 吴世农采用自相关分析检验上海股市的股价及股价指数时间序列，得出上海股市不具备弱式效率的结论。稍后，他又对深沪两市的GI 种股票的日收益率时间序列进行研究，计算结果表明，日收益率 时间序列不存在显著系统变动趋势。宋颂兴（HPPQ ）对GP 种股票的周收益率的研究结果表明股价具有随机游走特征，因而认为，随着市场规模的扩大，股市已经达到弱式有效。杨朝军（HPPS ）、李凯（GIII ）等人用序列相关和游程检验等方法对深沪两市的研究结果亦得出同样结论。这些研究似乎表明，我国证券市场已逐步发展为弱式有效市场。但持相反观点的研究成果也大量涌现，主要表现在： !技术分析。如果市场已经达到弱式有效，那么投资者无法通过技术分析获得超额收益，然而事实并非如此。技术分析在我国受到大多数投资者的青睐，一些研究成果也表明了技术分析在我国证券市场的可行性。赵宏（HPPS ）运用神经网络的非线形映射，选用TAD ，?EU ，EB!等常用技术指标作为系统状态指标，推出预测模型，运用该模型对深市进行了买入时机预测，收到了令人鼓舞的效果。 "博弈分析。 机构大户操纵市场牟取暴利的坐庄行为在我国可以说是“阳光下的罪恶”，近年来虽有“中科系”、“银广厦”等大 案要案被查处，但证券监管的力度仍然不够。刘星（GIIH ）通过博弈分析研究我国证券市场在监管乏力条件下的有效性，认为在上市公司年报公布后，股价见利好反而下跌，见利空反而上涨，主要是机构大户利用其资金和信息优势，操纵股价，诱使广大中小散户跟进，从中牟取暴利所致。在信息不对称和实力对比悬殊的情况下，机构大户哄抬股价，操纵市场，是谋求自身收益最大化的 “理性”行为，并且也从另一个侧面说明庄家行为有其深刻的内在根源。 二、中国证券市场低效率的原因分析 H;股本结构不合理 资本市场是筹集长期资金的市场，也是资源有效配置的市 场。但这些功能的发挥需要通过在资本市场上进行股份转让来实现，在资金流动和企业并购的过程中完成资源的有效配置。而我国上市公司的股本结构是由国有股、法人股和社会公众股R 部分构成，其中超过G V R 的国有股和法人股都不能通过二级市场流通，因此很难通过股权转让来实现资源的有效配置。真正的 HIG 特区经济!"#$%&’()*#+$)*),-GIIF 年F 月 股市众议园
第三章证券价值评估 一、简答题 1．2005年，对于转债市场来说可谓灾难性的一年。在一级市场，由于让路股权分置改革，转债发行进入暂停。在没有新债供应的情况下，存量转债随着自然转股呈不断下降趋势，集中转股和下市几乎成为转债市场一道风景。这时，投资者似乎才意识到债券投资，风险虽低于股票，但同样存在损失。请从实际出发，对债券投资所面临的风险进行简要分析。 2．债券到期日与利率之间的关系可以用债券收益率曲线进行分析，简要说明收益率曲线的类型及其对应的经济环境。 3．采用稳定增长模型对公司价值进行评估时应注意哪些问题？ 4．什么是债券凸度？简述影响债券凸度的因素？ 5. 1988年，中国的通货膨胀率高达18.5％，当时银行存款的利率远远低 于物价上涨率，所以在1988年的前三个季度，居民在银行的储蓄实际购买力日益下降。保护自己的财产，许多人到银行排队取款，发生了1988年夏天银行挤兑和抢购之风，银行存款急剧减少。针对这一现象，中国的银行系统于1988年第四季度推出了保值存款，将名义利率大幅度提高，并对通货膨胀所带来的损失进行补偿。根据上述案例，从实际利率与名义利率的含义与关系出发对这一现象做出解释。 二、单项选择题 1．长盛资产拟建立一项基金，每年初投入500 万元，若利率为10%，五
年后该项基金本利和将为（）。 A.3 358万元 B. 3 360万元 C. 4 000万元 D. 2 358万元 2．某项永久性奖学金，每年计划颁发100 000元奖金。若年复利率为8.5%，该奖学金的本金应为（）。 A. 1 234 470.59元 B. 205 000.59元 C. 2 176 470.45元 D. 1 176 470.59元 3．假设以10%的年利率借得30 000元，投资于某个寿命为10年的项目，为使该投资项目成为有利的项目，每年至少应收回的现金数额为（）。 A.6 000元 B.3 000元 C.4 882元 D. 5 374元 4．关于股利稳定增长模型，下列表述错误的是（）。 A.每股股票的预期股利越高，股票价值越大 B.必要收益率越小，股票价值越小 C.股利增长率越大，股票价值越大 D.股利增长率为一常数，且折现率大于股利增长率 5．有一5年期国库券，面值1000元，票面利率12%，单利计息，到期时一次还本付息。假设必要收益率为10%（复利、按年计息），其价值为（）。 A.1 002元 B.990元 C.993.48元 D.898.43元
从估价机构角度看房地产司法鉴定估价存在的问题 ——房地产司法鉴定调查问卷统计分析 摘要侵害当事人的不动产物权，需要通过不动产损害赔偿估价来实现对不动产物权的保护。突发自然灾害，不动产受到损害，对不动产的保险理赔，也需要通过不动产损害赔偿估价来办理理赔事宜。不动产损害赔偿估价的类别如何划分，不同的损害赔偿估价，其估价技术路线有什么特点，均是估价师应当深入思考研究的问题。另外，不动产损害赔偿估价，往往是侵权纠纷当中的核心问题，其司法鉴定估价的属性，要求估价师出庭接受法官和诉讼当事人询问。不同于一般目的的估价，损害赔偿估价通常需要增加一个质证程序。不动产损害赔偿估价的类别、估价技术路线，以及估价质证程序等，均是本文进行分析和探讨的重点。 关键词不动产损害赔偿估价 1.问卷调查来源 根据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。 本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％，选取机构基本反映四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。 本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。 2．问卷调查结果 通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。 2.1 房地产司法鉴定的现状 估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：①接洽估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中，问卷反映存在问题的主要环节有受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、估价实施等四个方面。 (1)受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书不规范，多数委托书由委托方按照自己意愿填写，法院基本上没有与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。 (2)资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人对估价人员的工作极不配合，抵触情绪明显，给司法鉴定估价后续工作造成困难。在对估价对象进行现场查看前，估价机构对估价资料难以搜集或搜集不完整较为普遍。估价人员现场查看时，当事人或法官不陪同现场查看，或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认较为普遍。 (3)估价实施阶段：估价人员进行现场查看后，经常发现估价范围不明确、产权登