看中信如何借鉴金地标准化（经典对标）
中信认为标准化能实现：快速复制；保证操作水准均质化；减少犯错率；降低管理成本和建造成本。
以下为中信提升开发效率的实现途径，其中对于标准化的定位和探讨成为其工作的核心，而标准化体系在于三管齐下。
中信针对标准产品和组团设计的操作方案，在于选取某公司项目为载体，形成包括团队构成、费用原则、操作流程、重要文件、沟通方式、时间计划等在内的全套标准化设计操作范本及成果范本。
▌标准化两大方案——“完全”标准化和“借鉴”标准化
方案1：“完全”标准化
为2~3个项目，结合其共性特征以其中一个项目为载体进行统一定制（集团与子公司共同协作）。
（1）操作建议
项目选择初步分析（深圳金地集团案例）：
（2）协作方式建议
方案2：“借鉴”标准化
各区域内的新项目按集团提出的工作案，形成标准化设计（子公司主导）。
（1）操作建议
区域公司按集团提出的工作案，对开展的新项目完成标准化设计。
例如：华南地区增城二期townhouse可借鉴上海格林世界二期，高层产品可借鉴香密山；西北西安紫薇花园townhouse可借鉴上海格林世界二期或一期。
最终选择什么项目、如何借鉴由区域公司确定，集团提供操作思路及成果标准及资源平台。
▌中信标准化发展3年计划与后期展望
注：①图纸成果通用度：通用图纸量/项目总图纸量（图纸量非张数，为图纸类型）；②部品选型通用率：通用部品项/项目总部品项；③构造设计通用率：同②类似。
1.标准化开发成效预测
以深圳金地集团各区域部分项目为例，其现状及历史数据统计。
注：①拿地时间的确定根据地价款支付开始时间；②施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员；③历年拿地到开盘时间平均值：约300天，06年平均值：246天；最优值：210天；④万科：拿地到开盘，多层项目9个月，高层项目12个月。
当年对08~10年的预测：
理想状态的标准化是：项目中所有产品的户型平面、构造、部品均相同。
2.设计变更率降低
以深圳金地集团各区域项目为例，其设计变更率（设计原因导致的签证总金额占总包工程合同金额之百分比）现状及历史数据统计如下表：
当年对08~10年的预测：
注：参照了万科的有关数据，并结合发展趋势所做的预测。
3.采购成本降低
以深圳金地集团各区域项目为例：
4.人均效能提高
以深圳金地集团各区域项目为例，其现状及历史数据统计：
注：设计部总人数包括经理、秘书和各专业人员，及项目中及项目公司的建筑师、工程师。
当年对08~10年的预测：
其他公司设计系统人工效能：
▌值得借鉴的金地精装修标准化之路
金地在全国开发的项目推行“二八原则”，即80%的项目归入系列化项目进行快速的研制，10%~20%的项目作为创新性项目。在金地的几个产品系列中，世家
面向的是传统的富裕阶层，以资源型产品为主力产品；天境则面向新生代智富阶层，全面引进品质装修、家居智能的平层产品；褐石以格调浪漫的砖石建筑和多元化街区献给追求小资生活的品质刚需和改善型客户，而名仕的主力客户虽然和褐石虽然处在同一个消费档次，但在消费价值观方面却属于追求自我价值实现和认同感的城市白领，在产品形式上采用的是具有时代感的改良新古典主义风格。
此外，将占到金地全国总开发规模的40%~50%左右的格林系列产品，为大众消
费者提供高性价比、配套便利、提倡社区文化教育和邻里交流以及生态环保的生活模式，是应用量最大的主力系列。
1.金地精装修体系与价值
中高端项目精装修，讲求舒适、实用、品质、典雅；高端项目精装修，讲求享受、尊贵、低调的奢华。
以金地上海公司精装修为例，按着上海区域产品系列化进行分类：
（1）中高端项目价值树与配置标准
精装修思路在于，依照客户最关心部分进行有重点的品质提升策略，离客户日常生活行为越近，越是品质提升重点。品质提升以设计价值>材料价值为导向。特别关注细节设计与落实。
中高端项目配置标准：
（2）高端项目价值树与配置标准
高端项目配置标准：
金地集团全套成本管理经验分享 金地集团成本控制 在地产圈，金地的成本控制一直是大家追捧与学习的标杆，网上的资料也不少，但是大多都过时老旧，今天就邀请来自金地的网友，从设计成本控制、施工成本控制、招标策略、样板房成本控制、成本信息化等方面分享金地集团的成本控制经验，希望大家喜欢...... 一.金地集团设计阶段成本管理 设计阶段决定了项目成本的70%-80%，设计阶段的成本管理是项目全过程成本管理的重中之 重。 一、方案设计阶段的成本管理 心得要诀 1、方案指标上的成本控制 2、物业形态及结构形式的选择
3、基础桩基类型选择不从经验主义出发
4、选择建筑效果和成本控制双赢的建筑布局 ——建筑竖向设计 香蜜山结合项目的山地特点，因山就势，建筑在不同的标高和台地之上，这种竖向设计最大化地减少了动土量，节省了大量的土方挖运成本。 黄金秘笈 1、公建配套面积的多少与客户和市场需求之间如何找平衡点
2、地下车库形态设置与园林环境规划设计之间如何找到平衡点 致胜一招 1、与设计部充分沟通和互动、全局观、尽职、投入、激情、此阶段设计人员的成本意识和全 局观尤为重要。 二、施工图阶段设计阶段的成本管理 心得要诀
黄金秘笈 成本意识要超前，想到的事情就一定要想办法做到。 致胜一招 成本人员在设计阶段积极努力配合设计部，与设计人员充分沟通、信息及时反馈、共享。 二.金地施工图阶段成本管理 ?心得要诀 1、充分、广泛的市场成本水平调研 充分、广泛的市场成本水平调研，为施工图设计阶段的限额设计及成本控制建议、招标等工作打下了坚实的基础。施工图设计前，对同类楼盘的广泛成本情况包括桩基选型、钢筋含量、混凝土含量、主要材料设备选型、建安成本等予以调研、分析，并与公司以往已开发楼盘的相应指标对比分析，指导施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议。 2、与设计部共同商定施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议 成本管理工作属全员性工作，成本管理是公司每个部门、每个人的责任。在完成施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议的过程中，成本部、设计部充分沟通，进行了多轮次的讨论，最终共同制定出施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议，有效提高了设计、成本人员的成本管理责任心，为施工图设计阶段的成本管理开创了有利的条件。 3、有针对性制定限额设计成本控制建议 综合考虑各分项工程的不同特点，对发展成本目标的分解、细化、完善，在市场调研及公司以往工程探究的基础上，分别有针对性地对相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议。总体原则：能量化的指标一般给出技术指标或经济指标；不能量化的，给出定性描述，对主要的材料设备选型给出成本控制建议。 4、设计过程跟踪、信息及时反馈
质量管理体系程序文件文件编号 版本号Ⅰ 生效日期2014-04-28 金地集团项目安全文明施工标准 （盖控制专用章处）修改状态修订情况生效日期 I 新建2014-4-28 I II III IV 编制刘子银职务工程部专业经理日期 审核陈秀莲职务ISO9000审核员日期 审核王晓华职务工程部助理总经理日期 审核胡若翔职务工程部总经理日期 审核朱重敏职务ISO9000管理者代 表 日期 签发黄俊灿职务总裁日期
金地集团项目安全文明施工标准 1.目的 为规范现场安全生产和文明施工管理，明确主要安全文明施工措施要求，特制定本标准。 2.适用范围 适用于金地集团开发的所有住宅项目。 3.编制说明 本标准文件属于金地集团工程技术标准化文件，为金地集团安全文明施工管理的基本要求，要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满足国家和地方有关安全文明施工的规范、标准。 区域工程管理部可结合当地情况，编制区域安全文明施工标准，相关标准要求不低于本标准。 本标准（或区域标准）作为招标文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。 开工前，总包单位须编制详细的安全文明专项施工方案，须经监理、项目中心审核通过。 本标准内容应作为招标质量技术要求纳入总、分包合同文件，并将纳入集团项目评估指标，在每季度项目评估及集团巡检时进行专项检查。 4.职责 4.1集团工程管理部 4.1.1负责集团项目安全文明施工标准的编制、修订、解释，确定集团项目安全文明施工的标准； 4.1.2负责不定期地采取项目评估和集团巡检等方式对集团项目安全文明施工标准贯彻实施情况进行检查； 4.1.3每年度对各区域工程管理系统的集团项目安全文明施工标准贯彻实施情况进行评价和考核。 4.2区域/城市公司工程管理部
景观设计任务书 金地集团深圳地产公司 ——年——月——日
目录 一、项目概况 二、设计依据及设计标准 三、开发理念 四、 设计原则 五、设计要求 六、设计成果 七、设计周期 八、其他
一． 项目概况 1.1名称： 1.2发展商： 1.3地点： 1.4占地面积：规划建设用地面积为——平方米 1.5设计内容：具体内容详见合同书 1.6景观建设周期：----年——----年（预计） 二． 设计依据及设计标准 2.1建筑设计单位提供的条件图。 2.2设计深度需符合国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求及甲方的其他要求。 2.3其他国家现行有关规范。 三． 开发理念 3.1景观与营销概念设想 3.2开发建设分期 四． 设计原则 4.1 创新与特色的原则 一方面方案设计当中好的创意需通过具体的手段实现，另一方面在小品细部
和材料设备的选用方面也需发扬创新与特色的原则。 4.2 经济性原则 扩初设计阶段需在保证使用功能与效果的前提下，对材料的选择进行多种方案的比较，严格控制合理的造价。 五、设计要求： 5.1设计提炼出一个鲜明的具有文化内涵的推广主题(名称)。这个主题应与营销要求相配合并赋予其深厚的文化内容，同时突出自然环境与居住环境良好结合。 5.2景观设计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。 5.3 设置不同功能性质休憩场所，以满足不同年龄层次人休闲和活动的要求，例如儿童及老人活动场所。 5.4在进行景观设计时，尽量将人防出口、检查井、通风井、地下车库出入口等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响。 5.5社区内步道系统的设计要充分考虑行人的舒适要求、视觉要求等，处理好园路与建筑、植被、设施、座椅等之间的关系。 5.6住宅入口大堂周边景观设计应适当精细化处理，或在适当位置设置休闲座椅等。 5.7景观照明考虑艺术化，可与室外小品设计风格统一，形成社区特有的设计符号。 5.8背景音乐应烘托活动场地气氛；特色园径考虑加入背景音乐，营造轻松浪漫的散步空间。 5.9植物设计充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果，注意植物种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。 六、设计成果及深度要求 6.1项目扩初设计成果及深度除满足国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求。
金地集团项目开发标准工期 1
金地集团项目开发标准工期说明 一、 一级计划节点定义解释： 拿地节点： 1、如果通过招拍挂获得土地，以拍卖当天为拿地时间。如项目初判中明确可以启动 前期设计工作，以OA签署完成之日起为拿地时间。 2、协议用地以签署合作协议时间为拿地时间。 3、如果含有拆迁等不可控因素影响，需与集团投资与运营管理部沟通，由集团投资 与运营管理部确定拿地时间。 产品与经营方案评审节点：召开集团产品与经营方案评审正式会议并且评审通过的时间；工程策划及合约规划评审节点：通过专题会议形式对项目工程策划和合约规划进行评审，并按评审会议要求将工程策划和合约规划修改完成并报集团工程管理部、成本管理部备案，以备案完成时间为完成节点； 开工节点：按照施工组织设计开始的大面积土方开挖、支护或桩基连续施工的时间； 具备开盘条件节点：取得预售许可证或现场形象进度达到预售要求，并且售楼处、样板区景观环境、样板房开放； 竣工节点：本分期最后一批竣工备案证书上载明的备案时间； 入伙节点：本分期最后一批完成集中入伙程序的时间。 二、 标准工期使用说明 1、本次发布的集团标准工期为同类型物业形态的门槛值，各区域公司在项目计划编 制时开发进度可快于标准工期要求，但不可慢于标准工期要求。竣工节点至入伙 节点周期需控制在标准工期范围内。 2、项目开发需满足运营调度，如经营要求与标准工期存在差异，以集团投资与运营 管理部调度为准。 3、如因物业形态与标准工期列表中存在差异、现场特殊地质原因等因素影响可在计 划制定和年度一级计划节点梳理时进行调整。 4、精装修交楼项目装修定位达到4星标准可适当延长装修时间，如未达到4星标准 均按本标准执行。 2
精装修成本管理制度 1.目的 规范项目精装修成本管理工作，明确项目开发过程中的精装修成本管控节点，增强项目精装修成本管控力度，为提高集团精装化率提供切实保障。 2.适用范围 适用于所有金地集团全资或按照金地模式管理的合资、合作开发的住宅项目，且只针对住宅的室内批量精装修工程，其他工程按照原管理制度执行。 3.定义 3.1精装修成本目标：指产品与经营方案阶段经集团批准、与经营收益相匹配的项目 装修档次所对应的建安成本控制目标，也包括后期经集团批准调整的成本目标。 包括以下四部分内容： 3.1.1精装修标准配置成本：指按照集团对应星级的标准化选型执行的成本，包括预留 变更签证费用(精装初始界面指地面找平、墙面抹灰、水电管线预埋完成)。 3.1.2精装修标准配置外赠送成本：指集团标准配置之外的选配及增配成本。 3.1.3毛坯验收至精装初始界面成本：指实际毛坯验收后地面找平层、墙面抹灰、水电 管线预埋等所需的成本。 3.1.4因精装修引起的加建改造费用：因加建赠送面积原因引起的土建水电改造成本。
4.职责 4.1城市公司成本管理部 4.1.1负责组织精装修成本调研，编制项目精装修专项成本测算； 4.1.2负责编制精装修成本目标及合约规划； 4.1.3负责实施精装修专项成本目标的管理； 4.1.4负责维修备品备料管理。 4.2区域公司成本管理部 4.2.1负责审核城市公司成本管理部上报的精装修成本调研及测算成果、成本目标及 合约规划； 4.2.2负责精装修动态成本管控工作。 4.3区域公司营销管理部 4.3.1负责销售过程中的客户承诺管理； 4.3.2负责提供产品配置要求及装修标准。 4.4区域公司设计管理部 4.4.1负责落实集团精装修标准化选型，确定项目实际配置标准选型； 4.4.2负责及时输出成本测算所需图纸和选型定版单等资料。 4.5集团成本管理部 4.5.1负责评审上报的精装修成本目标及其构成合理性。
金地项目精装修总包工程 技 术 标 书 工程名称：金地项目精装修总包工程 建设单位： 编制时间：年月日
工程技术要求及质量标准 第一条投标文件技术要求（均需加盖公章） 1、安全生产、施工许可证、产品检测报告及其中的材料、配件的检测报告或资质文件等； 2、公司研发能力、生产技术、生产能力、生产设备等情况说明； 3、产品制造、验收标准； 4、安装、施工组织方案（包括时间安排、人员组织及管理、施工程序及方法、保证措施、 成品保护措施等）； 5、产品保修服务方案； 6、近两年主要工程业绩及验收证明； 7、其他符合招标文件的有关质量及技术要求的证明性文件； 8、项目班子人员的资质证书及上岗证（主要是项目经理的资质证书，安全员证等）； 9、投标方须对上述证件内容的真实性负全部责任，投标方必须按招标文件的要求编制投标 文件。 第二条项目简介及现场情况 （输入项目简介及现场情况） 第三条承包X围 （输入承包X围、标段划分等） 第四条供货、安装工期及其他时间配合要求 1、开工日期具体以监理工程师现场开工通知为准)；完成日期：年 月日;累计工期： 工期共分四个阶段： ◆准备阶段。在竣工验收之前，主要与土建总包进行场地移交及施工准备工作， 竣工验收时间暂定年月日； ◆大面积施工阶段。竣工验收之后，正式施工开始时间以监理工程师现场开工通 知为准，完成时间为年月日，该阶段为正式大面积施工阶段，具备竣工验收条 件；
◆验收及移交物业阶段。自年月日至年月日结束，组织监理、物业、精装总包进 行逐户验收，对检查出问题进行整改完成后办理移交； ◆入伙配合阶段。该阶段初定于年月日开始（暂按天计算），因考虑入伙阶段配 合业主收楼及装修整改，精装修总包需在该阶段配置足够的水电工负责打压及 演示通电给业主检查，同时安排装修人员配合验楼及记录。 投标注意事项：投标时候需考虑第四阶段配合费用。 2、甲定乙购材料合同签订时间要求：要求在甲方签发甲定乙购单给乙方后，乙方在 个工作日内签署供货合同； 3、工期变动：工期有变动时以甲方现场工程师通知为准。乙方在接到甲方进场通知后 应在 第五条国家、行业标准及规X 除招标文件另有注明外，本工程须符合设计图纸要求和相关国家、地方及行业标准，主要包括但不限于： ?《工程建设标准强制性统一标准》2002年版； ?《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300－2001）； ?《建筑装饰装修工程质量验收规X》（GB50210－2001）； ?《住宅装饰装修工程施工规X》（GB50327－2001）； ?《民用建筑工程室内环境污染控制规X》（GB50325－2001）； ?《建筑内部装修防火规X》（GB50222-95）； ?《民用建筑电气设计规X》（JGJ/T16-92）； ?《建筑电气工程施工质量验收规X》（GB50303-2002）； ?《灯具一般安全要求与试验》（GB7000－2000）； ?《室内外灯具光度测试》（GB9467－2000）； ?《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规X》（GB50242-2002）； ?《国家建筑标准设计图集》（99S304）； ?《建筑给水排水设计规X》（GB50015-2003）； ?《建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准》（GBJ-88）； ?《陶瓷大便器冲洗功能试验方法》中国行业标准（JC502－93）； ?其它地方规X：如：《XX省安装工程施工技术操作规程》；
文件编号 版本号 生效日期 金地集团工程标准做法及禁止做法 修改状态修订情况生效日期 《GC201-金地集团工程技术标准（第一版）》 2010年10月I 《GC206-金地集团工程禁止做法（第一版）》 II 《金地集团工程标准做法及禁止做法（版）》 III 工程管理部助理总 编制王晓华职务 日期 经理 审核陈秀莲职务ISO9000审核员日期 审核胡若翔职务工程管理部总经理日期 ISO9000管理者代 审核朱重敏职务 日期 表 签发黄俊灿职务总裁日期
金地集团工程标准做法及禁止做法 1.目的 集团在2010年颁布《GC201-金地集团工程技术标准（第一版）》和《GC206-金地集团工程禁止做法（第一版）》，并通过第三方项目评估的方式来在项目施工过程中进行检查和督促落实，近三年时间以来有效地提升了全集团在建项目工程管理质量水平。 随着全集团在建规模的持续扩大，针对近年来集团范围内共性的质量通病、质量缺陷以及客户关注及投诉热点，特组织对《GC201-金地集团工程技术标准（第一版）》和《GC206-金地集团工程禁止做法（第一版）》进行修编补充，以进一步提升全集团工程质量管理和客户质量满意度。 2.适用范围 适用于金地集团开发的所有住宅项目。 3.解释与说明 3.1工程标准化按性质可划分成工程管理标准化和工程技术标准化。集团工程标准化管理体系文件参见下表： 3.2集团工程标准做法及禁止做法属于工程技术标准化范畴，特指各分部分项工 程中的施工工艺标准、关键节点构造做法、竣工验收标准及禁止做法。主要针对的质量通病、质量缺陷及客户投诉热点如下：
3.3集团工程标准做法及禁止做法为全集团统一标准，全集团所有在建项目均须 严格执行；如在集团工程标准做法中存在多个方案选择的，可根据当地施工习惯及技术水平进行选择。鉴于各区域气候条件及地方规范要求的差异，各区域可进一步组织编制各区域工程标准做法，作为集团工程标准做法及禁止做法的补充，在本区域在建项目中执行。 3.4集团工程标准做法及禁止做法应在建筑构造做法及防水体系中进行落实，并 作为招标质量技术要求列入总、分包合同文件进行现场落实，集团将通过项目巡检及第三方项目评估、交付前质量风险评估等方式对项目实施落实情况进行检查督促。 4.职责 4.1集团工程管理部