融资计划书
题目：恒大地产集团有限公司融资计划书
专业：工程管理
班级： 131班
姓名：王成杰
学号： 7
时间： 2015/2016（1）
目录
一、公司介绍
二、项目分析
三、市场分析
四、团队管理
1、人员构成
2、组织结构
3、企业文化
4、管理规范性
五、财务计划
六、融资方案的设计
1、融资方式
2、融资的期限和价格
3、风险分析
4、抵押和保证
七、摘要
恒大地产集团有限公司项目融资计划书
一、公司介绍
恒大地产集团是中国十强房地产企业，是中国领先的现代化大型房地产综合开发企业。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。
恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。
恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高
素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。
恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。
在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。
恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、辽宁、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等地设立20多家分公司（地区公司），在全国170多个主要城市拥有大型项目400多个。
拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。
二、项目分析
（一）项目基本情况
大连恒大绿洲，位于大连市中山区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。生态环境较好，毗邻体育文化休闲公园、大连市跳水中心、等百万体育配套。项目将建设79-140㎡住宅以及31栋高层住宅，并有会所、商业街、幼儿园、公寓式酒店等配套。
恒大绿洲中国房地产企业十强恒大地产入主大连的全新力作。项目位于大连市雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。大连恒大城，61万平米国际高尚社区，依托“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”——武广新城，雄踞铁路、公路、地铁、城市轨道四大交通枢纽，坐享体育文化休闲公园、大连市跳水中心、辽宁省网球中心等百万体育配套。79-140m2精装尊邸，五星级豪华会所、风情商业街、贵族幼儿园、公寓式酒店等国际级至尊配套，全球顶尖物业顾问戴德梁行驻场服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，大连恒大绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。
恒大地产集团是中国房地产十强企业，先后获得30多项国家级殊荣。恒大地产集团全资下属企业大连天玺置业有限公司在雨花区投资打造大连恒大绿洲项目，该项目位于雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，拟建成集商业、住宅于一体的高品质社区，已被列为该区“两帮两促”重点工程。该项目首期开发面积达35万平方米，投资约14亿元，拟在2010年元旦开盘。
1、规划设计方案定位
本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同习惯的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：
（1）规划超前
特别邀请全球著名物业服务机构戴德梁行与中国以及物业管理资质的恒大旗下金碧物业公司合作管理，为业主提供24小时全天候管家服务。世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，缔造武广之心居住传奇。大连恒大绿洲坐拥武广新城中央最大的体育文化休闲公园，600亩的原生茂密山林完全消匿了城市的噪音，为大连恒大绿洲供了天然的绿色屏障。西邻圭塘河风光带，规划建设为大连的“秦淮河”的圭塘河风光带，建成后将有主题公园、中心广场、游览观光景点，也有名人雕塑、艺术场馆、美术长廊，更有坐花轿、赶马车和参加民俗风情节等可供体验的项目，碧波荡漾，十里徜徉，美不胜收。
（2）户型均好
小区的户型设计遵循均好化原则，注重户型格局中礼仪空间和私密空间的设计创意，讲究实用，避免门门相对，提高户型空间的利用效率。
（3）质量优良
对于小区质量标准达到国家优良水平。
（4）服务标准
提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。
（5）地理位置
大连恒大绿洲依托武广新城“四横两纵一轴一环”的城市路网、四通八达的高速公路网、长途汽车客运总站、城市公交始发站、城市地铁换乘站等设施，形成铁路、公路、航空、轨道全方位的立体交通体系。恒大绿洲西临京珠高速，北上至北京，南下至广州、珠海；北临劳动东路，劳动东路东临武广新火车站，向西10分钟可抵达东塘与万家丽两大商圈，将成为未来进出大连新站的最主要的道路。
（二）资金投入分析
项目来历
按照辽宁省委、省政府提出的大连要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城
市群的战略部署。大连市委、市政府果断提出了大连“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于2010年7月19日在大连市国土资源局通过竞标的方式取得了“恒大绿洲”项目用地，地块编号：135地（2010）005宗地。取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。
根据大连市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效率兼顾，公司拟将“恒大绿洲”项目的开发工期控制在22个月，工程房地产项目融资计划书。
项目资金测算
项目占地面积17,，总建筑面积约为55,000m2，项目可销售面积52,650㎡，开发期为22个月。
该项目投资估算：
土地成本：26*170=4,420（万元）
获取土地相关费用：4,420*%=53(万元)
从购地到项目销售结束的利息支出:9,473*(1+‰)22-4,473=799(万元)
土地总成本:4,420+53+799=5,272(万元)
建造成本预算(单方造价:1,400元/m2)：55,000*1,400=7,700(万元)
建筑师、预算师等专业人员费用：（7,700+616）**16=997(万元)
建造总成本:7,700+616+997=9,313(万元)
销售成本:22,700*%=7,940(万元)
预期销售净收入：(35,000*3,200+10,000*8,500+3,000)*（1-3%）=22,019(万元)
开发周期:22个月
开发利润:22,019-(794+9,313+5,272)=6,640(万元)
利润率:6,640/15,379*100%=%
平均年利润率：%
资金投入：
“恒大绿洲”项目的总开发成本约15，379万元，项目资金结构如下：单位：万元
外部资金来源：
目前我公司已通过银行融资1000万元，另外公司还将通过以办理“银行承兑”等业务来提高资金使用效率，降低资金使用成本。
项目风险分析
根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定的风险。
1.近期金融系统出台《关于第二套商品房的按揭贷款政策》，对有多次臵业意向的人士产生负面影响。
2.近一阶段银行存贷利率不断调整。
3.大连市明年将加大棚户区180万㎡的改造力度和增大经济适用房建筑面积的投放量20多万㎡。
4.工程可能因不确定因素延期
风险规避
尽量提前开工完工，缩短工期；尽快进行认购和预售房屋，与金融机构签订固定利率合同来减少利息支出；与建筑公司签订固定预算合同通过承包合同中延期罚款条件来减少建筑费用；单价不变适当减小套型建筑面积，缩小总房款来增加二次臵业者的购买欲望。
三、市场分析
（一）地方宏观经济分析
地理状况：大连位于辽宁省中部，1957年建市，总面积7,882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口万。大连工业基础雄厚。形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。
交通情况：四通八达，快捷顺畅的交通联系对城区的建设必将起到积极的带动作用。
经济状况：2009年，国民经济持续快速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。全年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长%，经济总量跃上600亿元的新台阶。其中，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。人均生产总值继2004年突破1,000美元后今年达到13,580元（人民币），比上年增长15%。三次产业结构由上年的：：变化为：：，二三产业比重比上年提高1个百分点，工业化建设进程有新的加快，保障和社会服务能力继续提高和完善。非公有制经济实现增加值亿元，占生产总值的比重为%。
城乡居民生活稳步提高。2009年全市城镇居民人均可支配收入9,898元，比上年增长%；人均消费性支出7,056元，增长13%。全市在岗职工平均工资16451元，增长%；农民人均纯收入3,150元，增长%。年末城镇居民每百户拥有彩电118台，冰箱85台，空调器111台，洗衣机103台，家用电脑40台。每百户农民拥有彩电89台，冰箱24台，空调器14台，洗衣机84台，摩托车51辆。
2010年上半年，全市经济继续高位平稳运行,呈现出又好又快发展的良好势头。初步核算，上半年全市完成生产总值亿元，按可比价格计算，增长%，其中第一产业增加值亿元，增长%，第二产业增加值238亿元，增长%，其中工业增加值亿元，增长%，第三产业增加值亿元，增长%。城乡居民收支同步较快增长。上半年，全市城镇居民人均可支配收入5,948元，比去年同期增长%。城镇居民人均消费性支出4060元，同比增长%，收支同步较快增长。预计全年城镇居民人均可支配收入可突破12,000元。
（二）房地产市场分析
房地产业发展现状：2010年，我市建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值亿元，比上年增长%。资质等级三级及三级以上独立核算建筑施工企业完成房屋建筑面积524万平方米，比上年增长％；竣工面积万平方米，同比增长％。住房交易市场活跃，新建商品房销售3,554套，合同备案建筑面积万㎡，比2005年增长%。
2011年上半年，全市城镇在建项目累计到位资金亿元，比上年同期增长%，高出全市投资增速个百分点，其中自筹资金亿元，增长%。房地产开发结构进一步优化，市场销售良好。1—6月份，全市房地产开发投资亿元，比去年同期增长%。其中，住宅投资完成亿元，增长%；办公楼投资亿元，增长%；商业营业用房投资亿元，增长%。
从规划局了解到：大连市2011年将供应土地89万㎡，建造商品房160万㎡，2009年供应土地93万㎡，建造商品房167万㎡。可见未来几年大连市的房地产市场潜力很大。
房地产价格走势：2006年至今，受国家经济增长过快和外来资本进入大连房地产市场的影响，大连市房地产业增长迅猛。2009年和2010年至今我市商品房的状况：
如下表所示：
多层价格增幅高达33%。其原因有下：
1.以前我市房地产开发水平相对偏低，高档次楼盘少，居民消费结构不合理。
2.我市物业管理水平低，居民消费意识跟不上。
3.随着外来房地产开发商进驻大连市场，加以引导，居民消费意识逐渐转变。
4.我市居民收入提高，住房改善条件需求增长。
5.市委、市政府的政策引导。
（三）竞争对手和可比较案例
典型住宅项目:
1. 建业森林半岛
占地：204亩起价：4980元/㎡
物业类型：小高层主力房型：130-160㎡70㎡左右
楼盘情况：小区整体规模较大，有多层、小高层、商铺、别墅等，配套有幼儿园，健身房等设施，楼间距在25米左右，物业为辽宁建业物业管理公司管理，知名度较高。一期已售完，二期已售完，三期小高层，目前已基本售完，仅剩下两套花园洋房和138㎡、163㎡的几套高层。
2.首府
占地：100亩左右均价：4,500元/㎡、4,800元/㎡不等
主力房型：120-150㎡
楼盘情况：深圳朗曼房地产开发公司开发，楼盘档次较高。运用理念较前卫、时尚。操作手法多样，定期举办活动、沙龙、PARTY、酒会等，建立0375俱乐部，颠覆了传统的房地产造作手法。吸引了大批大连高端人群，销售已经完成。
3.水岸豪庭
占地：91亩左右起价：4,860元/㎡左右主力户型：100—130㎡
楼盘情况：大连金世纪房地产开发有限公司开发。属于高档楼盘，物业由TOWNHOUSE、小高层公寓、多层花园洋房，共计552户，绿化率%，容积率。配套有会所、游泳池、健身房、咖啡厅、西餐厅等配套。该公司在新城区建有大连市金世纪中学。现在二期的小高层销售估计有80%。
4.蝶湖湾
总建筑面积：㎡均价：4,500元/㎡（估计）
层数：17层主力户型：100——138㎡
楼盘情况：大连市帝荣房地产开发公司开发。有三栋高层组成。配套小区内有部分商业，
车位，率先采用人车分流。一期的一栋高层已经售完，二期现在正在排号，估计10月底公开发售。
小结：通过对新城区房地产住宅市场分析，综合各项目资料分析，大连市商品房住宅逐步走向现代化、成熟化。城市发展改变的不仅是大连的城市形态，更改变了鹰城人居生活的都市形态。
四、管理团队
（一）人员构成
1.董事长兼财务部经理：张建辉，具有高级经济师职称，投资开发过“翠林蓝湾〃尚郡”、繁荣街商住楼等项目。
2.总经理：杨开基，具有高级工程师职称，负责全面工作，具有丰富的管理经验。
3.副总经理：曹金亮，具有中级工程师职称，负责过“翠林蓝湾〃尚郡”、繁荣街商住楼等项目，兼任工程部经理一职。，
4.开发部经理：陈安国，具有中级会计师和中级工程师双职称，具有丰富的实践管理经验。
5.综合部经理：包鑫，从事办公管理工作多年，具有丰富的管理经验。
6.营销部经理：程小涛，从事房地产营销6年，具有丰富的经验。
（二）组织结构
五、财务计划
1、项目投资计划
该项目概算总投资额为15311万元，其中：住宅工程投资估算为万，公建商服为2780万元,配套基础设施为万元,其它工程费为872万元,预备费为980万元(土地价格另算),该项目计划在2012年6月至2013年12月完成。
2、项目筹资计划
本项目所需资金总额为15311万元，根据市发改委对建设自筹资金的要求自筹比例为20%，我司以此为参考准备自筹资金4000万元。自筹办法是一是我公司目前在土地购置、规划报建、前期部分征地、前期办公管理费等方面已投入资金3000万元（其中土地850万、其它2150万元），二是我公司再自筹投入1000万元。
3、项目还款来源
（1）项目多层封顶，高层完成八层后可马上出售住宅商服的出售收入
住宅21985ｍ2×3800元=万元
商服9582ｍ2×10000元=9582万元
地下停车位:100个×18万=1800万元
4、项目经济效益分析
该项目从开工半年后开始有收入
（1）住宅销售收入万元
（2）商服销售收入9582万元
（3）地下停车位收入1800万元
（4）动迁户找差收入1000万元
（5）总计收入：万元
5、项目总支出估算
（1）工程总成本费：万元
（2）项目销售费用：万元×3%=622万元
（3）项目销售费用：万元×10%=万元
（4）利息总支出：1000万元
（5）总计支出:15311万元
六、利润=销售收入-总支出=万元万元-622万元万元-1000万元=万元
六、融资方案设计
1、融资方式
近期我公司承建了恒大工程工程（工程面积2万余平方米，工程造价叁仟伍佰万余元），恒大工程工程（工程面积捌仟余平方米，工程造价壹仟贰佰万余元）。以上两个项目造价高，项目初期垫资大，本次融资也主要是用于以上项目的初期垫资。
融资额度及资金使用计划：项目确立初期，设立了资金管理部，着手项目的融资事务。本次计划融资总额为1800万元，有四部分组成，一是银行授信资金计划1450万元，二是公司工程结余利润1150万元，三是长期稳定的材料供应商垫资资金或延长资金支付时间约1200万元。以上资金恒大工程工程计划基础、主体垫资1550万元，恒大工程工程基础、主体垫资1250万元。
2、融资期限和价格
项目总投资15311万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间接费1045万元等。
2、收购“华侨星都”付款方式：
(1)总价款：12000万元；
(2）付款周期及方式：
(1)先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可证、规划工程许可证）；
（2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000万元。
（3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，集方人员进场开展工作；东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；法人名称、股份100%按集方家居要求变更。
（4）2013年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000万元；
（5）2013年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万元。
3、风险分析
对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
4、抵押和保证
如果项目公司没有在一定时期内偿还债务将收取项目公司10％的赔偿金，可以找担保公司进行中间过程的担保，双方签下有效字据，受法律保护，如果甲方违约将受到法律制裁。如果项目公司偿还不了，可以用公司资产房屋或者其他进行抵押，来偿还乙方的损失。
七、摘要
随着我国经济社会的发展，我们居民的经济收入和文化水平的不断提升，市民消费水平以及购买能力的稳步增长，我国房地产业也在不断高速发展。但近几年面对各地持续上升的房价和舆论的压力,为了遏制房价过快上涨，保证房地产市场的健康稳定发展，2009到2011年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。面对我国房地产市场出现由卖方市场向买方市场过渡的趋势，中小房地产企业如何在政策面趋紧的背景下实现快速可持续的发展,将是我国中小房地产商未来几年需要面对的问题。作为明智的房地产商不得不重视营销问题，研究市场规律,把营销管理上升到企业发展的战略高度,以满足消费者需求为目的制定营销策略。
本文以大连市恒大绿洲项目为载体，参考多种资料书籍，运用科学的方法，从项目背景、市场调研、经济分析等多方面对房地产开发前期策划进行分析阐述，以求为以后的房地产项目开发决策提供一个可参考借鉴的样本。
工程项目融资论文融资风险控制论文 工程项目融资风险的控制与规避 [摘要]主要工程项目融资模式包括BOT(Build-Operate-Transfer)、ABS（Asset-Backed-Securization）、PPP （Private-Public-Partnership）等，这些工程项目融资模式在我国基础设施建设中发挥了极大的作用，但其存在的风险以及如何管理风险也一直是项目参与者关注的问题。本文主要分析主要项目融资模式的风险类型以及如何进行控制与规避。 [关键词]融资风险风险类型风险控制 工程项目融资活动是一个充满着风险的资本活动，因为项目融通的资金是以项目自身预期收入和资产对外承担债务偿还责任的，由于项目完成周期长，外部经济环境和内部项目操作中的意外变动可能导致项目未来现金流不足而给项目融资带来极大的风险，如何分析和规避项目融资的风险是参与者关心的主要问题。 一、工程项目融资的风险类型 1.按项目风险是否可控制划分 （1）非系统风险 这类是项目本身特有的、主要的风险，与项目建设和生产经营管理直接有关，如：完工风险、生产风险及部分市场风险（如新的竞争对手出现）等。投资者可以采取风险控制手段去化解或减轻的风险。
（2）系统风险 这些因素会给所有项目带来经济损失的可能性。如战争、通货膨胀、经济衰退、货币政策的变化等造成的金融风险、政治风险等。一般是投资者和经营者无法控制的，也无法准确预测。 2．按项目风险的表现形式划分 （1）完工风险。指因拟建项目不能按期完成建设、不能按期运营、不能达到设计的技术经济指标而形成的风险。如果拟建项目不能按约及时完工或者不能按商业完工标准投入正式运营，则预测的现金流量仍不能取得和用于偿债。它包括由于技术或其他方面的原因造成的项目建设拖期、项目建设成本超支、项目不能达到设计规定的技术经济指标、甚至项目完全停工放弃等潜在的风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段和试生产阶段，是核心风险之一，也是项目各方都要承担的风险。完工风险一旦发生，对各方都会带来负面影响，如使项目的成本增加、项目贷款利息负担增加、项目现金流量不能按计划获得等。 （2）信用风险。是指项目有关参与方不能履行协定责任和义务而出现的风险。由于追索仅限于项目经营现金流量和项目资产，因此项目合作者各方能否按合同文件履行各自的职责及其承担的项目信用保证责任，是事关融资成败的关键。信用支持体系是否具备完整性与合理性就构成了信用风险。这是一种综合性的所有融资项目都存在的风险。
政府项目投融资多种模式 ——优劣和适用性分析 城市投融资建设的当前形势 城市建设投融资问题是一个困扰我国城市建设和发展的重要问题，尤其是我国GDP已经连续几年高速增长，当前正面临经济过热和固定资产投资增长过快的压力，导致国家实施了紧缩性的宏观调控政策，银根和地根的相对收紧，使资金供给的矛盾更加突出。而城市建设对地方经济增长可以产生向前诱发效应、伴随效应、后续波及效应、等多方面贡献。但是，建设速度的加快，投资强度的加大，也使各级政府在财政资金的投入方面捉襟见肘，承受了巨大的资金压力。面对巨大的投资需求，单靠政府财政投入已无法满足建设的需要。长期以来，政府以投资者、管理者和经营者的多重身份全面介入政府投资项目的投资建设管理中，职能交叉，既是运动员，又是裁判员，形成了一种高投入，高消耗，低效率的公共产品生产模式，政府部门并没有完全从城市基础设施及市政公用事业的赢利性领域退出来着重发挥自身的战略制定、决策、指导、监督和公共服务的作用。如何加快政府投资项目融资方式的改革，提高投资效率，广泛吸引社会资本进入城市基础设施建设等领域，解决大规模集中建设时期的资金供需矛盾，成为了我国政府投资项目建设中的重要问题。
而在我国，政府投资项目又被称为政府工程项目，是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展，满足社会的文化、生活需要，以及处于政治、国防等因素的考虑，由政府通过财政投资，发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的金融组织贷款兴建的固定资产投资项目。通常可以将政府投资项目划分为经营性项目（如项目在运营后有盈利保障的轨道交通、公路、港口、机场、电力、供水、环境卫生设施、垃圾处理系统等基础设施项目）和非经营性项目（如政府办公楼、学校、医院等公共工程和公益事业）。 对于基本没有盈利的公益性公共工程(非经营性项目)建设，一般由政府担任投资主体，资金来源以政府财政投入为主，应大力推行代建制，依靠社会专业力量提高政府投资项目的建设水平。而对于经营性项目，由于项目的资金需求量大，投资建设期长，但能获得一定程度的回报，可以通过多种方式吸引多元化投资主体，引入私人资金参与投资建设，拓宽政府投资项目的融资渠道。 我国城市基础设施建设资金来源结构： 一、银行信贷资金。却可能造成政府过度负债，难以为继或因政府财力信用不足，银行怠于放款。 二、土地出让金。但土地资源有限，难以成为长期持续的建设资金来源。 三、吸引社会资金。即市场化融资。
工程项目融资方式特点 1.融资主体的排他性。 项目融资主要依赖项目自身未来现金流量及形成的资产，而不是依赖项目的投资者或发起人的资信及项目自身以外的资产来安排融资。融资主体的排他性决定了债权人关注的是项目未来现金流量中可用于还款的有多少，其融资额度、成本结构等都与项目未来现金流量和资产价值密切相关。 2.追索权的有限性。 传统融资方式，如贷款，债权人在关注项目投资前景的同时，更关注项目借款人的资信及现实资产，追索权具有完全性;而项目融资方式如前所述，是就项目论项目，债权人除和签约方另有特别约定外，不能追索项目自身以外的任何形式的资产，也就是说项目融资完全依赖项目未来的经济强度。 3.项目风险的分散性。 因融资主体的排他性、追索权的有限性，决定着作为项目签约各方对各种风险因素和收益的充分论证。确定各方参与者所能承受的最大风险及合作的可能性，利用一切优势条件，设计出最有利的融资方案。 4.项目信用的多样性。 将多样化的信用支持分配到项目未来的各个风险点，从而规避和化解不确定项目风险。如要求项目“产品”的购买者签订长期购买合同(协议)，原材料供应商以合理的价格供货等，以确保强有力的信用支持。 5.项目融资程序的复杂性。 项目融资数额大、时限长、涉及面广，涵盖融资方案的总体设计及运作的各个环节，需要的法律性文件也多，其融资程序比传统融
资复杂。且前期费用占融资总额的比例与项目规模成反比，其融资利息也高于公司贷款。 项目融资虽比传统融资方式复杂，但可以达到传统融资方式实现不了的目标。 一是有限追索的条款保证了项目投资者在项目失败时，不至于危机投资方其他的财产; 二是在国家和政府建设项目中，对于“看好”的大型建设项目，政府可以通过灵活多样的融资方式来处理债务可能对政府预算的负面影响; 三是对于跨国公司进行海外合资投资项目，特别是对没有经营控制权的企业或投资于风险较大的国家或地区，可以有效地将公司其他业务与项目风险实施分离，从而限制项目风险或国家风险。 可见，项目融资作为新的融资方式，对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等资金密集型的项目具有更大的吸引力和运作空间。 为了顺利完成工程项目的投资建设，通常要把每一个工程项目划分成若干个工作阶段，以便更好地进行管理。每一个阶段都以一个或数个可交付成果作为其完成的标志。可交付成果就是某工程项目模型种有形的、可以核对的工作成果。可交付成果及其对应的各阶段组成了一个逻辑序列，最终形成了工程项目成果。 每一个阶段通常都包括一件事先定义好的工作成果，用来确定希望达到的控制水平。这些工作成果的大部分都同主要阶段的可交付成果相联系，而该主要阶段一般也使用该可交付成果的名称命名，作为项目进展的里程碑。 通常，工程项目建设周期可划分为四个阶段：工程项目策划和决策阶段，工程项目准备阶段，工程项目实施阶段，工程项目竣工验收和总结评价阶段。大多数工程项目建设周期有共同的人力和费用投入模式，开始时慢，后来快，而当工程项目接近结束时又迅速减缓。
15秋东财《工程项目融资》在线作业一满分答案 一、单选题（共10 道试题，共40 分。） 1. 英国Clifford Chance法律公司所著《项目融资》书中将项目融资文件分为____大类。 A. 三 B. 四 C. 五 D. 六 正确答案 ：C 2. 从狭义角度讲，为建设一个新项目而进行的融资活动称为项目融资。 A. 对 B. 错 正确答案 ：B 3. 项目在整个建设期内各年净现金流入量现值等于净现金流出量现值的折现率称为（）。 A. 基准收益率 B. 财务内部收益率 C. 贴现率 D. 投资收益率 正确答案 ：B 4. 传统的融资方式属于完全追索，项目融资属于有限追索或者无追索形式。 A. 对 B. 错 正确答案 ：A 5. ____是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。 A. 资产负债率 B. 流动比率 C. 速动比率 D. 借款偿还期 正确答案 ：B 6. 在债务序列中，____主要是指由全部项目资产作为抵押的债务或者是得到相应强有力信用保证的债务。 A. 低级债务 B. 从属性债务 C. 高级债务 D. 主要债务 正确答案 ：C 7. 某投资项目预计建成后的年固定成本为38万元，每件产品估计售价为45元，单位变动成本为20元，销售税率为12％。则该项目盈亏平衡点的产量为( )。 A. 14839件／年
B. 18110件／年 C. 19388件／年 D. 22050件／年 正确答案 ：C 8. 项目融资与传统融资方式比（）。 A. 筹资功能较弱 B. 主要用于解决小型项目的筹资问题 C. 融资方式单一 D. 能减轻政府的财政负担 正确答案 ：D 9. ____是以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券等金融产品来筹集资金的一种项目证券融资方式。 A. BOT融资模式 B. 生产支付融资模式 C. ABS融资模式 D. 杠杆租赁融资模式 正确答案 ：C 10. 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。 A. 对 B. 错 正确答案 ：A 二、多选题（共15 道试题，共60 分。） 1. 主要的欧洲期票的种类可以包括（）。 A. 欧洲期票贷款 B. 欧洲商业票据 C. 可循环承购贷款 D. 综合期票贷款 E. 多期权贷款 正确答案 ：ACDE 2. 物权担保的形式包括有____。 A. 不动产物权担保 B. 动产物权担保 C. 浮动设押 D. 意向性担保 正确答案 ：ABC 3. 合理的债务资金结构需要( )。 A. 考虑债务期限 B. 考虑债券保证方式
浅析工程项目融资的现代模式 系别：数信系 专业：09工程管理（专升本） 学号：094979004 姓名：李明
浅析工程项目融资的现代模式 摘要 工程项目融资在国际上应用很广泛，我国也引入了国际上很多融资模式，近年来也有很多成功的案例。我国当前以经济建设为工作中心，政府资金又严重不足，在这样的现状下，BOT等工程项目融资模式将有很好的发展前景，对工程项目融资模式的研究也就显得非常重要了。本文主要介绍了几种传统的工程项目融资模式以及一些现代的工程项目融资模式，特别是BOT，并进一步分析了这些融资模式在我国发展的局限，最后提出了一些建议，希望能对我国的工程项目融资发展有一些帮助。 一.传统工程项目融资模式 传统工程项目融资模式主要有直接融资模式，项目公司融资模式，杠杆租赁融资模式，设施使用协议融资模式以及产品支付融资模式等形式。 1、直接融资模式：是指由项目投资者直接安排项目的融资，并直接承担融资安排中相应的责任和义务的一种方式。它可根据股东主体的不同需求分为集中化形式和分散化形式。直接融资模式作为一种结构最简单的融资模式，有着可以灵活安排融资结构，降低融资成本等优点，同时也需要注意应该如何限制贷款银行对投资者的权利追索问题。 2、项目公司融资模式 这种模式主要有单一项目公司模式和合资项目模式两种形式。其中前者相对于后者减少了投资者在项目中的直接风险，起到分担风险的作用，同时前者运行起来比后者要更为复杂。整体来说，项目公司融资模式在税务结构的安排上，债务形式的选择上缺乏灵活性。 3、杠杆租赁融资模式 它是指在项目投资者的安排下，由杠杆租赁结构中资产出租人融资购买项目的资产，然后租赁给承租人的一种融资模式。这种模式优点颇多，最突出的就是可享受税前尝租的好处，而且债务偿还较为灵活。同时，由于这种模式参与者众多，它运行起来是比较复杂的，而且重新安排融资的灵活性差，给投资者带来一定的局限。 4、设施使用协议融资模式 顾名思义，这种模式是指在某种设施或服务性设施的提供者和这种设施的使用者之间达成的具有“无论提货与否均需付款”性质的协议。他要求所建的工程有不可替代性，而且这种融资模式的完成需要有完善的协议支撑，还要有强有力的市场监管部门实行奖惩。 5、产品支付融资模式 这种模式以项目生产的产品及其销售收益的所有权作为担保品，而不是采用转让和抵押方式。这就使产品的价格，销路相对稳定，收益比较有保障。需要注意的是产品支付只是产权的转移，并不是产品本身的转移。 二．工程项目融资的现代模式 随着经济的发展，基础设施建设资金需求量与政府资金短缺之间的矛盾日
部就某个基础设施项目与私人企业（项目企业）签订特许权协议，授予签约方的私人企业来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。BOT模式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。 我认为BOT模式有以下优点：1、BOT模式有利于减少政府的财政负担，解决政府在基础设施建设工程中资金不足的问题。基础设施的建设一般意味着需要大量的人力、物力的投入，面对一系列的投入，政府一时恐怕难以支持，同时很多基础设施的利润可以吸引众多的私人资本的投入，可以减少政府的财政负担，是发展中国家解决资金问题的新途径。 2、这种模式可以在不影响政府对该项目的所有权的前提下，在一定程度上分担风险。在施工过程中，存在着各种各样的可能发生的风险。而在采用BOT模式之后，吸引私人资本进入工程建设，私人资本在建设工程中也会相应承担一定的风险，从而相应的减少政府的风险。 3、在将项目交给国外的承包商建设、投资以及经营的同时，业主可以可以借鉴先进的技术以及国外的管理经验，提高项目的建设效率，更有利于与国际市场接轨。
同时BOT模式也存在一些缺点：1、这种融资项目只是适用于一些有稳定经济效益的项目； 2、采用BOT投资方式的项目，一般投资额较大，投资周期较长，需要较高水平的管理，项目的风险性较大，对BOT项目公司要求很高，需要慎重对待。； 3、最后，这种融资方式对于承包商的本身建设、管理、资金以及信誉有较大的要求，并且也需要承担较大的风险，需要工程公司谨慎选择。 二、BT模式 BT模式：即建设—移交，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。项目工程由投资人负责进行投融资，具体落实项目投资、建设、管理。工程项目建成后，经政府组织竣工验收合格后，资产交付政府；政府根据回购协议向投资人分期支付资金或者以土地抵资，投资人确保在质保期内的工程质量。在市场经济的条件下，BT模式是从BOT模式转化发展起来的新型投资模式。 对于BT模式，我认为有以下优点：1、同BOT模式类似，BT模式同样有利于减少政府的财政负担，引导私人、国外以及民营资本进入基础设施领域，促进经济的发展，使之成为一个新的经济增长点。 2、BT模式有利于解决一些当前急需的项目工程，使之发挥作
基础设施产业投资模式 1、BOT及其变种 BOT是“建设—经营—转让”的英文缩写，指的是政府或政府授权项目业主，将拟建设的某个基础设施项目，通过合同约定并授权另一投资企业来融资、投资、建设、经营、维护该项目，该投资企业在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满根据协议由授权的投资企业将该项目转交给政府或政府授权项目业主的一种模式。适用于对现在不能盈利而未来却有较好或一定的盈利潜力的项目，其运作结构如下图所示。 在BOT模式的基础上，又衍生出了BOOT、BOO等相近似的模式，这些一般被看作是BOT 的变种，它们之间的区别主要在于私人拥有项目产权的完整性程度不同：BOOT、BOO与BOT的比较
2、BT融资模式 BT（建设—转让）是BOT的一种演化模式，其特点是协议授权的投资者只负责该项目的投融资和建设，项目竣工经验收合格后，即由政府或授权项目业主按合同规定赎回。适用于建设资金来源计划比较明确，而短期资金短缺经营收益小或完全没有收益的基础设施项目。 （1）适用范围 根据政府面临的任务目标和项目特点，涉及的适用范围总体上讲是前期工作成熟到位、急需投资建设，建设资金回收有保障，但回收时间较长（一般10年以上），资金筹措中长期较好可行，银行融资当前较困难。使用范围内容包括：土地储备整治及开发（BT）；城镇供水项目(BT或BOT)；污水处理项目(BT或BOT)；水电，特别是小水电开发(BT或BOT)；河堤整治开发建设(BT)；部分水源建设项目(BT)。（2）采用BOT、BT要注意的主要问题和对策措施 采用BOT、BT有助于缓解水利建设项目业主一段时间特别是当前资金困难。但具体操作中存在项目确定、招标选代理业主、与中标者
工程项目融资的定义 通过一定渠道，采用一定的方式，向公司的投资者及债权人筹集资金，组织资金的供应，保证正常经营的需要。 1.按所融资金的性质分类 (1)权益资金 (2)负债资金 2.按是否通过金融机构分类 (1)直接融资 (2)间接融资 3.按所融资金的期限 (1)长期资金 (2)短期资金 因融资主体的排他性、追索权的有限性，决定着作为项目签约各方对各种风险因素和收益的充分论证。确定各方参与者所能承受的最大风险及合作的可能性，利用一切优势条件，设计出最有利的融资方案。 4.项目信用的多样性 将多样化的信用支持分配到项目未来的各个风险点，从而规避和化解不确定项目风险。如要求项目“产品”的购买者签订长期购买合同(协议)，原材料供应商以合理的价格供货等，以确保强有力的信用支持。 5.项目融资程序的复杂性 项目融资数额大、时限长、涉及面广，涵盖融资方案的总体设计及运作的各个环节，需要的法律性文件也多，其融资程序比传统融
资复杂。且前期费用占融资总额的比例与项目规模成反比，其融资利息也高于公司贷款。 项目融资虽比传统融资方式复杂，但可以达到传统融资方式实现不了的目标。 一是有限追索的条款保证了项目投资者在项目失败时，不至于危机投资方其他的财产; 二是在国家和政府建设项目中，对于“看好”的大型建设项目，政府可以通过灵活多样的融资方式来处理债务可能对政府预算的负面影响; 三是对于跨国公司进行海外合资投资项目，特别是对没有经营控制权的企业或投资于风险较大的国家或地区，可以有效地将公司其他业务与项目风险实施分离，从而限制项目风险或国家风险。 可见，项目融资作为新的融资方式，对于大型建设项目，特别是基础设施和能源、交通运输等资金密集型的项目具有更大的吸引力和运作空间。 融资顾问将代表投资者同银行等金融机构接洽，提供项目资料及融资可行性研究报告。贷款银行经过现场考察、尽职调查及多轮谈判后，将与投资者共同起草融资的有关文件。同时，投资者还需要按照银行的要求签署有关销售协议、担保协议等文件。整个过程需要经过多次的反复谈判和协商，既要在最大限度上保护投资者的利益，又能为贷款银行所接受。 在融资执行阶段 由于融资银行承担了项目的风险，因此会加大对项目执行过程的监管力度。通常贷款银行会监督项目的进展，并根据融资文件的规定，参与部分项目的决策程序，管理和控制项目的贷款资金投入和现金流量。通过银行的参与，在某种程度上也会帮助项目投资者加强对项目风险的控制和管理，从而使参与各方实现风险共担，利益共享。
奥鹏17春16秋东财《工程项目融资》在线作业三 一、单选题（共10 道试题，共40 分。） 1. 在债务序列中，____主要是指由全部项目资产作为抵押的债务或者是得到相应强有力信用保证的债务。 A. 低级债务 B. 从属性债务 C. 高级债务 D. 主要债务 正确答案： 2. 在项目财务分析中，动态指标与静态指标的重要区别在于是否考虑资金的时间价值。 A. 对 B. 错 正确答案： 3. 项目在建设期和试生产期的完工担保属于____。 A. 直接担保 B. 间接担保 C. 或有担保 D. 意向性担保 正确答案： 4. 在项目融资中经常使用的资金缺额担保属于____。 A. 直接担保 B. 间接担保 C. 或有担保 D. 意向性担保 正确答案： 5. 某省电力责任有限公司先有A、B、C三个电厂，决定增建D厂，下列关于融资说法中正确的是（）。 A. 借来的款项用于建设D厂，而归还贷款的款项来源于A、B、C电厂的收益，属于项目融资 B. 借来的款项用于建设D厂，而归还贷款的款项来源于A、B、C、D电厂的收益，属于项目融资 C. 借来的款项用于建设D厂，而用于偿还借款的资金仅限于D厂建成后的电费和其他收入，属于项目融资 D. 在签定贷款协议时，只要求电力公司把A厂的部分资产作为贷款担保，此时贷款方对电力公司拥有完全追索权 正确答案： 6. 担保人以自己的资信向债权人保证对债务人履行债务承担责任称为()。
A. 信用担保 B. 物权担保 C. 或有担保 D. 意向性担保 正确答案： 7. 传统的融资方式属于完全追索。即贷款人可以在某个特定的阶段或者规定的范围内对项目的借款人追索。 A. 对 B. 错 正确答案： 8. 关于项目融资阶段的说法中正确的是（）。 A. 项目可行性研究属于投资决策阶段 B. 项目商务合同谈判属于融资决策阶段 C. 选择融资方式属于融资谈判阶段 D. 签署项目融资文件属于融资谈判阶段 正确答案： 9. （）是指获得特许经营的投资人，在特许经营期内，投资建造、运营所特许的基础设施，从中获得收益，在经营期末，无偿地将设施移交给政府。 A. BOT B. PPP C. TOT D. MOP 正确答案： 10. 项目融资中的关键阶段是（）。 A. 投资决策阶段 B. 融资决策阶段 C. 融资谈判阶段 D. 融资结构设计阶段 正确答案： 东财《工程项目融资》在线作业三 二、多选题（共15 道试题，共60 分。） 1. 项目融资模式的设计原则中不包括（）。 A. 完全追索原则 B. 项目风险分担原则 C. 成本降低原则 D. 表内融资原则
融资计划书 题目：恒大地产集团有限公司融资计划书 专业：工程管理 班级： 131班 姓名：王成杰 学号： 7 时间： 2015/2016（1）
目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、团队管理 1、人员构成 2、组织结构 3、企业文化 4、管理规范性
五、财务计划 六、融资方案的设计 1、融资方式 2、融资的期限和价格 3、风险分析 4、抵押和保证 七、摘要 恒大地产集团有限公司项目融资计划书 一、公司介绍 恒大地产集团是中国十强房地产企业，是中国领先的现代化大型房地产综合开发企业。拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。 恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。 恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高
素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。 恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。 在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。 恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、辽宁、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等地设立20多家分公司（地区公司），在全国170多个主要城市拥有大型项目400多个。 拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。 二、项目分析 （一）项目基本情况 大连恒大绿洲，位于大连市中山区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。生态环境较好，毗邻体育文化休闲公园、大连市跳水中心、等百万体育配套。项目将建设79-140㎡住宅以及31栋高层住宅，并有会所、商业街、幼儿园、公寓式酒店等配套。 恒大绿洲中国房地产企业十强恒大地产入主大连的全新力作。项目位于大连市雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，比邻武广专线大连站。大连恒大城，61万平米国际高尚社区，依托“中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”——武广新城，雄踞铁路、公路、地铁、城市轨道四大交通枢纽，坐享体育文化休闲公园、大连市跳水中心、辽宁省网球中心等百万体育配套。79-140m2精装尊邸，五星级豪华会所、风情商业街、贵族幼儿园、公寓式酒店等国际级至尊配套，全球顶尖物业顾问戴德梁行驻场服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌，9A精装，大连恒大绿洲将以国际一流品质，铸就武广新城首席名流居所。 恒大地产集团是中国房地产十强企业，先后获得30多项国家级殊荣。恒大地产集团全资下属企业大连天玺置业有限公司在雨花区投资打造大连恒大绿洲项目，该项目位于雨花区劳动东路与京珠高速交汇处，拟建成集商业、住宅于一体的高品质社区，已被列为该区“两帮两促”重点工程。该项目首期开发面积达35万平方米，投资约14亿元，拟在2010年元旦开盘。
一、单项选择题(只有一个正确答案) 【1】利息预提税是主权国家对外国资金的一种管理方式，其税率通常为贷款利息的（）。A: 5％－20％ B: 10％－20％ C: 10％－30％ D: 5％－10％ 答案: C 【2】我国经国家批准的第一个BOT试点项目是（）。 A: 深圳沙角B电厂项目 B: 广西来宾B电厂项目 C: 重庆地铁项目 D: 北京京通高速公路项目 答案: B 【3】关于项目融资阶段的说法中正确的是（）。 A: 选择融资方式属于融资谈判阶段 B: 项目商务合同谈判属于融资决策阶段 C: 项目可行性研究属于投资决策阶段 D: 签署项目融资文件属于融资谈判阶段 答案: C 【4】在项目的试生产期，贷款银团的经理人主要职责是（）。 A: 管理全部或一部分项目的现金流量，以确保按期偿还债务 B: 参与部分项目的生产经营决策 C: 确认项目是否达到融资文件规定的有关标准 D: 根据资金运算和施工建设进程表安排贷款 答案: C 【5】已知流动资产总额为800万元，流动比率为2:1，速动比率为1:1，则速动资产总额为（）。 A: 400万元 B: 800万元 C: 1600万元 D: 200万元 答案: A 【6】在债务序列中，（）主要是指由全部项目资产作为抵押的债务或者是得到相应强有力信用保证的债务。 A: 低级债务 B: 高级债务 C: 从属性债务 D: 主要债务 答案: B 【7】（）被称为结构性融资模式。 A: BOT模式 B: 杠杆租赁融资模式 C: ABS融资模式 D: 产品支付模式
【8】下列属于TOT项目融资方式的是（）。 A: 以一条高速公路20年的经营权为抵押发行债券筹集资金建设该条高速公路 B: 将一条已修建好的公路的经营权拍卖筹集资金建设其他基础设施 C: 私人部门修建基础设施向公共部门收费补偿其投资 D: 修建一条公路，并将这条公路50年的经营权交给投资者 答案: B 【9】（）是指借款人必须以本身的资产作抵押，如果违约时以该项目不足以还本付息，贷款方有权把借款方的其他资产也作为抵押品收走或者拍卖，直到贷款本金及利息偿清为止。A: 完全追索 B: 无追索 C: 全部追索 D: 有限追索 答案: A 【10】某投资项目预计建成后的年固定成本为38万元，每件产品估计售价为45元，单位变动成本为20元，销售税率为12％。则该项目盈亏平衡点的产量为（）。 A: 22050件／年 B: 19388件／年 C: 18110件／年 D: 14839件／年 答案: B 【11】任命项目融资顾问属于（）。 A: 融资执行阶段 B: 融资决策阶段 C: 融资谈判阶段 D: 融资结构设计阶段 答案: B 【12】ABS融资模式的含义是（）。 A: 资产支持债券 B: 抵押支付证券 C: 抵押过手证券 D: 资产支持证券化 答案: D 【13】通常情况下累计债务覆盖率的取值范围为（）。 A: 1.5～2.0 B: 1.0～1.5 C: 0～0.5 D: 0.5～1.0 答案: A 【14】在BOT项目融资中出现的以政府特许权形式提供的担保属于（）。 A: 或有担保 B: 间接担保 C: 意向性担保 D: 直接担保
对工程项目融资模式的认识 专业 班级：20120 ：
摘要 工程项目融资在国际上应用很广泛。近年来，我国也开始引用了很多国际上的项目融资模式，也有很多的成功案例。现在，我国正进入了发展的关键时期。关于项目融资领域也开始进入了一个改革发展的关键时期。本文主要介绍了几种我国现行的工程项目融资模式，并且提出了一些自己的见解，最后提出了一些自己的建议。希望对未来的工程项目融资发展有一些帮助。 现行的工程项目融资模式 一、BOT模式 BOT即建设-经营-转让。在我国一般称为“特许权”，是指政府部就某个基础设施项目与私人企业（项目企业）签订特许权协议，授予签约方的私人企业来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。BOT模式是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式。 我认为BOT模式有以下优点：1、BOT模式有利于减少政府的财政负担，解决政府在基础设施建设工程中资金不足的问题。基础设施的建设一般意味着需要大量的人力、物力的投入，面对一系列的投入，
政府一时恐怕难以支持，同时很多基础设施的利润可以吸引众多的私人资本的投入，可以减少政府的财政负担，是发展中国家解决资金问题的新途径。 2、这种模式可以在不影响政府对该项目的所有权的前提下，在一定程度上分担风险。在施工过程中，存在着各种各样的可能发生的风险。而在采用BOT模式之后，吸引私人资本进入工程建设，私人资本在建设工程中也会相应承担一定的风险，从而相应的减少政府的风险。 3、在将项目交给国外的承包商建设、投资以及经营的同时，业主可以可以借鉴先进的技术以及国外的管理经验，提高项目的建设效率，更有利于与国际市场接轨。 同时BOT模式也存在一些缺点：1、这种融资项目只是适用于一些有稳定经济效益的项目； 2、采用BOT投资方式的项目，一般投资额较大，投资周期较长，需要较高水平的管理，项目的风险性较大，对BOT项目公司要求很高，需要慎重对待。； 3、最后，这种融资方式对于承包商的本身建设、管理、资金以及信誉有较大的要求，并且也需要承担较大的风险，需要工程公司谨慎选择。
二、项目融资主要参与方及其关系 1项目的发起人2项目公司3贷款银行4承建商 5供应商6项目产品的购买者或使用者7保险公司8融资顾问9有关的政府机构 三、项目融资运作程序 (1)投资决策阶段：1项目的行业（技术市场）分析2.项目可行性研究3.初步确定项目的投资结构。(2)融资决策阶段：1.选择项目融资方式——决定是否采用项目融资2.聘请项目融资顾问——明确融资的目标与具体的任务。(3)融资结构分析阶段：1.分析项目的各种风险因素2.设计融资结构和资金结构——修正项目的投资结构。(4)融资谈判阶段：1.选择银行发出项目融资建议书2，组织银团贷款3.起草融资法律文件4.融资谈判。(5)融资执行阶段：1.签署项目融资文件2.执行项目投资计划3.贷款银团的经理人监督并参与有关决策4.项目的风险控制与管理。 四、项目融资技术、环境、财务和可融资性评价主要内容及其指标。 1.主要内容：①项目的背景和基本事项②市场分析与销售设想③原材料与供应品④建厂地区、厂址和环境保护⑤工程设计和工艺⑥组织和管理费用⑦人力资源⑧实施计划和预算⑨财务效益分析与经济分析 2.指标：（1）静态指标：①投资收益率：是一个综合性指标，在进行项目财务分析时，根据分析目的的不同，投资收益率指标又分为投资利润率、资本金利润率和投资净利润率等。 ②静态投资回收期：是指在不考虑资金时间价值因素条件下，用回收投资的资金来源回收投资所需要的时间。如果小于或等于标准投资回收期或行业平均投资期，则认为项目是可以考虑接受的。③借款偿还期：是指用可用于偿还借款的资金来源还清建设投资借款本金所需要的时间，计算出借款偿还期后，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即认为项目是有清偿能力的。④财务比率：是指资产负债率、流动比率和速动比率。资产负债率是反映项目各年所面临的风险程度及偿债能力的指标。流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。 （2）动态指标：①财务净现值：财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力主要的动态指标，当财务净现值大于0时说明项目可行，当财务净现值等于0时说明项目可以考虑接受，当财务净现值小于0时说明项目不可行。②财务内部收益率：是一个重要的动态评价指标，反映项目的实际投资收益水平。③动态投资回收期：是指在考虑资金时间价值的条件下，用回收投资的资金回收投资所需要的时间。 五、项目资金的主要来源与方式 来源：权益资本，国内银行贷款，国外贷款，发行债券 方式：(1)股东直接投资：政府授权投资机构入股资金、国内外企业入股资金、社会团体和个人入股的资金（2）股票投资：公募和私募（3）政府投资：直接投资、资本金注入、投资补助、转贷和贷款贴息。 六、项目不确定性分析方法有哪些（盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析） 七、项目投资结构类型及其特点 1、公司型合资结构：是指股东共同出资成立有限责任公司、股份有限公司等形式的公司，该公司为合资实体的合资结构。优点①有限责任②融资安排比较灵活③投资转让比较容易④可以安排成表外融资结构。缺点：①项目投资者对项目现金流量缺乏直接的控制②税务结构的灵活性差。③存在“双重征税”的现象。 2、契约型合资结构：也称为合作合资结构，是指项目发起人之间根据合作经营协议结合在一起的，具有契约合作关系的投资结构。与公司型合资结构的区别:投资各方收益和产品分配的机制不同、法人地位不同、投资成本回收方式不同。特点：①每个投资者直接拥有全部项目资产的一个不可分割的部分，直接拥有并有权独自处理投资比例的项目最终产品②一
(单选题) 1: 与传统融资方式比，项目融资能更有效地解决大型基础设施建设项目的资金问题。 A: 对 B: 错 正确答案: (单选题) 2: 区分项目融资与传统的公司融资的最主要标准是二者会计处理不同。 A: 对 B: 错 正确答案: (单选题) 3: 流动比率是反映项目各年所面临的风险程度及偿债能力的指标。 A: 对 B: 错 正确答案: (单选题) 4: 关于项目融资阶段的说法中正确的是（）。 A: 项目可行性研究属于投资决策阶段 B: 项目商务合同谈判属于融资决策阶段 C: 选择融资方式属于融资谈判阶段 D: 签署项目融资文件属于融资谈判阶段 正确答案: (单选题) 5: 投资费用超支准备金一般占到项目总投资的（）。 A: 5～10％ B: 10～30％ C: 30～50％ D: 50～80％ 正确答案: (单选题) 6: 利息预提税率通常为贷款利息的____。 A: 5～20％ B: 10～30％ C: 20～50％ D: 30～50％ 正确答案: (单选题) 7: 在生产型工业项目中，“设施使用协议”又称为（）。 A: 委托加工协议 B: 租赁融资协议 C: 提货付款协议 D: 合同加工协议 正确答案: (单选题) 8: 下列投资项目评价指标中，不受建设期长短、投资回收时间先后、现金流量大小影响的评价指标是（）。 A: 投资回收期 B: 投资利润率 C: 净现值率
D: 内部收益率 正确答案: (单选题) 9: BOT项目包括的具体形式中，BOO形式的含义是____。 A: 建设、拥有、移交 B: 建设、拥有、运营 C: 移交、运营、建设 D: 租赁、拥有、运营 正确答案: (单选题) 10: NPV（净现值）为零表明该项目在计算期内所获得的收益额（）。 A: 低于基准收益水平 B: 高于基准收益水平 C: 等于基准收益水平 D: 等于零 正确答案: (多选题) 1: 完工风险的主要表现形式有____。 A: 项目竣工延期 B: 技术风险 C: 项目建设成本超支 D: 能源和原材料供应风险 正确答案: (多选题) 2: 在项目融资中，掉期的主要形式有（）。 A: 利率掉期 B: 汇率掉期 C: 商品掉期 D: 货币掉期 正确答案: (多选题) 3: 项目融资中的最经常使用的风险评价指标主要有____。 A: 项目债务覆盖率 B: 项目财务覆盖率 C: 资源收益覆盖率 D: 项目债务承受比率 正确答案: (多选题) 4: 一种资产如果具有（）特征，进行证券化的可能性将得到提高。 A: 本金到期一次偿还 B: 金融资产的债务人有修改合同条款的权利 C: 在未来产生可预测的稳定的现金流 D: 金融资产的债务人有广泛的地域分布 正确答案: (多选题) 5: 关于财产抵押与质押说法错误的是( )。 A: 质押是指债务人或者第三人不转移对抵押物的占有，将该抵押物财产作为债权的担保B: 可以抵押的财产有：抵押人所有和依法有权处分的国有的土地使用权，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权以及公路收费权等
项目融资模式分析 在BOT融资模式下，政府将民间资本引入到沼气工程建设项目 之中，项目公司利用特许经营权安排融资，地方政府机构是项目发起。 一、几种项目融资模式的分析与比较 (一)BOT模式 即“建设-经营-移交”，是私营机构参与国家基础设施建设的 一种形式。其大致思路由以下几步构成，首先由项目所在国政府或者相关所属机构对项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融 资的基础，然后由本国或外国公司作为项目的投资者和经营者来安排融资，同时承担风险，开发建设项目并在约定的时间内经营该项目以获取商业利润，最后，按照协议约定将项目转让给相应的政府机构。BOT项目融资中最基本的要素是特许权[1]。BOT方式有诸多优势：(1)有利于转移和降低风险;(2)能减少政府的直接财政负担;(3)BOT融资方式可以提前满足社会和公众的需求;(4)有利于提高项目的运作效率;(5)BOT项目通常都是由外国的公司进行承包，这会给项目所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商带来较多的发展机会，也促进了国际经济的融合。其次，BOT方式具有独特的定位优势和资源优势，这种优势确保了投资者获得稳定的资金回报率。 (二)ABS模式 即资产支撑的证券化，是一种新型的融资方式，是信贷资产证 券化的一种，指发起人(资金需求方)在未来产生稳定、可预测的现金流的资产基础之上，经过一定的汇集组合，通过信用评级手段，以资
产所产生的预期现金流为支持，向投资人(资金供给方)发行证券、筹集资金，并将日后收到的现金流偿还给投资者，从而实现发起人筹到资金、投资人取得回报的目的[2]。ABS模式的经济实质在于，通过信用增级这种特有的提升信用等级的方式，使得原先资信水平较低的项目得以进入国际优质的高档证券市场，享受到高级证券市场的高资信等级、高债券安全性以及高流动性、低债券利率等多种好处，得以很大程度的降低发行债券募集资金的成本[3]。ABS模式有以下主要特点：(1)通过在国际高档证券市场上发行债券筹集资金，资本市场流动性强，资产回报较高[4]，资产周转速度快，因而容量较大，资金渠道多样化[5]，因此该模式能够大规模地筹集资金[6]。 (2)ABS融资方式中，清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关，资产支持证券对原始权益人没有追索权，因此资产的风险主要由投资者和担保机构承担。同时，在资本市场上发行的债券被较多数量的投资者购买，从而使得投资风险得以进一步分散。 (3)ABS融资模式通过SPV发行高档债券筹集资金形成的负债，并不反映在原始权益人自身的资产负债表上，从而避免了对于原始权益人资产质量的条件限制。 (4)债券利率低，并且由于采用了应用SPV来进行信用增级的措施，且涉及的环节较少，在很大程度上减少了酬金、手续费等中介费用，降低了筹资成本。这是ABS融资模式的最大优势所在。 (5)ABS模式能够充分利用外部信用保证的支持，避免了原始权益人资产质量和信用水平对项目融资的应用限制。
第一章 1.一个工程项目的总投资，一般是指工程建设过程中所支出各项费用之和，是建设项目按照确定的建设内容、建设标准、功能要求和使用要求全部建成并验收合格并交付使用所需的全部费用 生产性建设工程总投资包括建设投资、建设期利息和流动资产投资三部分；非成产性建设投资包括建设投资和建设期利息两部分。 2.无追索权的项目融资是指项目贷款本息偿款的来源仅限于该项目产生的收益，担保权益可仅限于该项目的资产；在项目融资的任何阶段，债权人均不能追索到项目投资人除项目以外的财产。 3.有追索权的项目融资是指债权人除了依赖项目收益作为补偿来源并以项目的资产设定担保物权之外，还要求与项目利益相关的第三方担保，各担保人对项目承担的义务以各自的担保金额或 按协议承担的义务为限。 4.两种融资组织形式特点的比较:相对于既有项目法人的融资(下称公司融资)形式，新建项目法人融资（下称项目融资）具有显著不同的特点。 (1)以项目为导向安排融资（2）有限追索（3）资产负债表外的会计处理（4）融资周期长，融资成本较高 5.权益资金即资本金，是指在项目总投资中，由投资者认缴的投资额。对项目来说，资本金是非债务资金，也是获得债务资金的基础。 债务资金是项目中除资本金外，需要从金融市场借入的资金。其筹措方式主要有，信贷融资，债券融资和融资租赁三种。 第二章 1.建设期利息：Qj=[(Pj-1)+0.5Aj]i Qj--建设期第j年应计利息；Pj-1--建设期第j-1年末贷款余额，它有第j-1年末贷款利息累计； Aj--建设期第j年支用贷款i--年利率 i=（F-P）/P=（1+r/m）^m -1 i--有效年利率F--期末的本利和P--本金r--名义利率m--1年之中的计息周期数 第三章 可行性研究：也称为“详细可行性研究”或“最终可行性研究”，实在最初可行性研究的基础上，通过与项目有关的资料、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行最终论证和分析预测。 小型项目所需费用占投资总额的1%—5%,大型复杂的项目所需费用占投资总额的0.2%---1%. 名义利率：指计息周期利率i与利率的时间单位内计息周期数m的乘积。名义利率为年利率，用r表示，r=im 实际利率：将利率时间单位内的利息再生因素考虑在内计算出的利率，即用利率时间单位内产生的总利息与本金之比。 资金等值：由于资金具有时间价值，使得在不同时点上绝对数值不等的资金具有相等的价值。 影响资金等值的因素：即资金额的大小、计息期数、利率的大小。 静态投资回报期：指在不考虑资金时间价值条件下，以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。