288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司
摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。
关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制
我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程：
1 房地产中介（经纪）公司的产生
房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。
2 我国房地产行业的几个发展阶段
随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。
2.1 房地产行业的复苏
建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。
自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。
2.2 房地产的初步发展
房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。
2.3 房地产市场初具规模
随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。
2.4 房地产行业的高速发展
进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
289
费，制定了一系列的法律法规，支持国内房地产行业，想学习美国的经济之道，从 2000 年开始，房地产价值开始逐渐上涨，人们都拿出自己的钱去购买房屋，等待日后升值，更有甚者一户家庭有好多套住房，从而形成今天这种不可控制的局面，当时北京市更是出现很多皮包公司，利用报纸和网络在社会上做广告，有很多房地产公司老板都把钱卷走一夜消失无踪，房地产的高速发展，以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房，外地人根本在大城市买不起房，甚至租不起房。
3 我国房地产发展历程的反思
在我国房地产行业经历了只有短短的30多年的历程，可是为什么会发展到现在这种一发不可收拾的局面，房价如此之高为什么？每一个好的行业竞争其实到最后都会演变成一个恶性循环的结局，让我们放眼国外，在国外一个房产中介在人们眼中是特别值得信任、值得尊敬的，可在中国，现在的房产中介到处都是，人们对于房产中介没有一点信任感，造成今天这种局面的原因究竟是为什么？我认为这是信誉、品格问题。信誉至上。顾客才会放心。
参考文献：
[1]汪小亚，代鹏 房地产价格与CPI 相关性：实证分析，中国金融，2005年
[2]叶金燕 人口统计特征在房地产市场分析中的应用，经济论坛，2004年
[3]吴剑锋 我国城市住宅价格研究，城市开发，2002年
[4]胡彬，制度变迁中的中国房地产业理论分析与政策评价，上海财经大学出版社，2002年
(上接第287页)
后，以总进度计划为目标，与各分包商共同制定二级进度计划；最后，与各施工班组制定周进度计划。所有的各级进度计划，最终输入到基于 BIM 技术的施工进度软件中去。
在输入各级进度计划之后，施工过程中应重点监控进度执行情况，协助计算机完成进度的动态控制。当系统采集的进度执行情况与计划情况不一致的时候，系统首先会自动检查计划进度的正确性，如果发现时计划有误，将会自动停止任务、并提示返回修正进度计划；否则正常执行。如果发现时进度滞后，系统会主动提示赶工措施、并持续跟踪和反馈。施工进度动态控制流程如图 1、2 所示。
图 2 基于BIM的施工进度动态控制流程
2.3 施工进度动态控制要点
要实施基于 BIM 技术的施工进度动态控制，关键是在BIM 模型的建立和日常信息的收集处理上。目前，工程中常采用 REVIT 软件建立 BIM 模型，这是一款国外十分成熟的建模软件，在我国已被同行广泛认可，目前已出现最新的
REVIT2013 简体中文版。但是这款软件也有一个较大缺陷，就是软件规范库中只有美国标准和德国标准，尚没有中国标准，建模过程在此不再赘述。
进行基于 BIM 技术的施工进度动态控制的另一个关键点就是在“日常信息的收集处理”上。日常信息指的是在周进度计划框架下，每日完成工作的一些信息。班组长通过这个级别的系统进度获取具体施工的计划工作，并方便与技术工人进行协调商讨；同时班组长将每日的实际进度向进度控制系统进行汇总或校对，以便于系统进行自我组织、自我控制，这些都是实现系统动态控制的基础性工作。
在实际运用中，可以通过 PC 计算机或手持式简易装置来录入信息，通过现场的大型LED 屏幕等介质展示信息。班组长的任务就是通过录入信息装置，向控制系统报告任务开工、暂停、完工、返修等信息，并将造成上述问题的原因录入系统；系统将根据代码归属，自动分发班组长上报的信息，并接受业主、监理、设计等方的反馈意见，系统将自动修正进度计划、并向班组长作出新的工作指示。
3 结束语
BIM 技术作为下一代建设工程信息化管理的基础性技术，在发达国家已经得到了迅速发展和应用，其重要性毋庸置疑。目前，我国科技界刚启动 BIM 国产软件和国内标准的研究阶段，工程界对 BIM 新理念尚处于认识和接受阶段，并未普及到工程实践中去，与国外研究和应用距离较大。因此，我们首先应该正视和思考 BIM 应用的优势与不足，高度重视和加快基于 BIM 技术的应用软件的开发，建立和完善BIM 相关标准，同时应该勇于探索有效的实践应用模式。只有这样， BIM 技术在我国建设领域中迅速发挥应有的作用。
参考文献：
[1] 何清华，韩翔宇. 基于BI M 的进度管理系统框架构建和流程设计[J].项目管理技术.2011(9)9:96-99
[2] 刘万斌. 中小型化工工程项目进度的动态精确控制[J].科技信息.2010(21):211-212
[3] 刘武，杜志达等. 建设工程项目进度的动态风险分析研究[J].价值工程.2008（3）：127-129
[4] 钟登华，南春辉等.水电工程施工进度三维动态可视化方法[J].天津大学学报.2005（4）28:322-327
[5] 李景茹.大型工程施工进度分析理论方法与应用[D]. 天津大学博士学位论文
.2003.06
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
中国家用电器30年发展历程 1978年以前 1955年，天津医疗器械厂试制出第一台使用封闭式压缩机的冰箱。 1956年，沈阳、天津、北京、上海等地相继开始生产冰箱，供医院及科研单位使用，并试产了集团用洗衣机。 1958年，中国第一台黑白电视机诞生。天津712厂生产出新中国第一台自主研发、制造的显像管电视机——北京牌14英寸黑白电视机，标志着当时中国电视机研制技术与日本基本处在同一水平。 1962年，沈阳日用电器研究所试制出中国第一台洗衣机。 1965年，上海空调机厂生产出中国第一台三相窗式空调器。 1970年12月26日，中国第一台彩色电视机同样在天津712厂诞生，拉开了中国彩电生产的大幕，但生产规模、产量、性能、质量等方面与同期已进入高速发展的日本相比差距明显。 1976年，广州家用电器总厂试制成功全塑喷流式洗衣机；随后，波轮式套桶洗衣机在无锡洗衣机厂试制成功。 1978年～1983年 1978年1月，国务院决定将轻工业部同纺织工业部分开。为了发展家用电器工业，在组织机构设置上成立了五金电器工业局。同年，国家计划委员会（以下简称计委）计委决定，由轻工业部统一归口管理全国各系统、各地区家用电器工业，并将洗衣机、冰箱、电风扇、房间空调器、吸尘器、电熨斗等6个产品列入国家和部管计划，同时对国内尚不能生产的家用电器零配件和原材料（如冰箱压缩机、洗衣机定时器、ABS工程塑料等），由国家列入进口计划，轻工业部统一分配，解决了重要零部件配套问题，这对促进各地主管部门重视发展家用电器工业起到了积极作用。同年，国家还批准引进第一条彩电生产线，定点在原上海电视机厂即现在的上广电集团。 1979年4～5月，以轻工业部部长梁灵光为团长的中国轻工业代表团访问日本。在考察期间，同日本著名家电公司洽谈引进冰箱心脏部分——压缩机项目，该项目于1984年正式列为国家重点项目。7月，轻工业部五金电器工业局在苏州召开了全国家用电器发展规划座谈会，此次会议被称为“家用电器发展誓师大会”。会上规划重点省市二轻系统集团所有制机械修配厂、五金厂、工具厂转产洗衣机、冰箱、电风扇和电饭锅等家用电器产品定点生产工作，利用集体经济资金发展家用电器生产，并对转产的家用电器生产的供产销和基建投资技术改造措施费用，纳入国家和地方计划进行了综合平衡，妥善安排；会上同时制定了1979
1978年以前 1955年，天津医疗器械厂试制出第一台使用封闭式压缩机的冰箱。 1956年，沈阳、天津、北京、上海等地相继开始生产冰箱，供医院及科研单位使用，并试产了集团用洗衣机。 1958年，中国第一台黑白电视机诞生。天津712厂生产出新中国第一台自主研发、制造的显像管电视机——北京牌14英寸黑白电视机，标志着当时中国电视机研制技术与日本基本处在同一水平。 1962年，沈阳日用电器研究所试制出中国第一台洗衣机。 1965年，上海空调机厂生产出中国第一台三相窗式空调器。 1970年12月26日，中国第一台彩色电视机同样在天津712厂诞生，拉开了中国彩电生产的大幕，但生产规模、产量、性能、质量等方面与同期已进入高速发展的日本相比差距明显。 1976年，广州家用电器总厂试制成功全塑喷流式洗衣机；随后，波轮式套桶洗衣机在无锡洗衣机厂试制成功。 1978年～1983年1978年1月，国务院决定将轻工业部同纺织工业部分开。为了发展家用电器工业，在组织机构设置上成立了五金电器工业局。同年，国家计划委员会（以下简称计委）计委决定，由轻工业部统一归口管理全国各系统、各地区家用电器工业，并将洗衣机、冰箱、电风扇、房间空调器、吸尘器、电熨斗等6个产品列入国家和部管计划，同时对国内尚不能生产的家用电器零配件和原材料（如冰箱压缩机、洗衣机定时器、ABS工程塑料等），由国家列入进口计划，轻工业部统一分配，解决了重要零部件配套问题，这对促进各地主管部门重视发展家用电器工业起到了积极作用。同年，国家还批准引进第一条彩电生产线，定点在原上海电视机厂即现在的上广电集团。 1979年4～5月，以轻工业部部长梁灵光为团长的中国轻工业代表团访问日本。在考察期间，同日本著名家电公司洽谈引进冰箱心脏部分——压缩机项目，该项目于1984年正式列为国家重点项目。7月，轻工业部五金电器工业局在苏州召开了全国家用电器发展规划座谈会，此次会议被称为“家用电器发展誓
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
中国DVD行业市场发展历程 第一节 1997～1999年概念普及期 1997年，DVD影碟机开始进入中国市场。在这一阶段，VCD仍然是影碟机市场的主力，而DVD才开始被消费者了解、认知。1997年中国DVD产量仅为5万台，中国DVD机市场销售量仅占影碟机总销量的0.5%。随着新科、万利达等企业的宣传，DVD影碟机的概念逐步被消费者接受，到1999年时国内DVD影碟机产量已经达到200万台，DVD概念普及初步完成。 图表 6：1997-1999年中国DVD产量统计 资料来源：锦秋财智咨询整理 第二节 2000～2002年产量飞速突破期 一、2000～2002年产量分析 图表 7：2000-2002年中国DVD产量统计
资料来源：锦秋财智咨询整理 随着DVD机芯和解码芯片等硬件技术瓶颈得以突破，国内的DVD影碟机的生产和销售得到迅速的发展，价格不断下降，国外品牌也纷纷进入国内市场，以合资或者OEM形式推出各种价格适宜国情的机种，DVD机普及的速度不断加快，也进一步刺激了配套家庭影院器材的消费。 2002年中国DVD产量达到3500万台，是2000年的近十倍，DVD市场正以飞速发展的态势扩张。 二、2000～2002年销量分析 图表 8：2000-2002年中国DVD销售量统计 资料来源：锦秋财智咨询整理 2000-2002年消费者对DVD的需求正不断增加，这使得国内DVD影碟机销售量从2000年的180万台，增长到2002年的1131万台。
这一时期，消费者需求受DVD影碟机价格较高，使2000、2001年销售规模增长较慢，随着DVD影碟机产品价格下降，DVD消费开始进入高潮。 三、2000～2002年主要生产企业分析 在2000年DVD市场中，国产品牌的知名度比起进口品牌有所逊色，仅有步步高以45．5％入围前四名。 图表 9：2000年DVD品牌知名度分析 资料来源：锦秋财智咨询整理 从品牌拥有率上看，DVD市场中国产品牌的竞争优势相对于VCD似乎有较大下降，在所有拥有DVD的被访者家庭中，进口品牌的拥有率为54.9％，国产品牌的拥有率则为45.1％。 虽然2000年进口品牌在市场上居主导地位，但由于国内厂商在技术研发上加大投入产生了较大成效，在市场跟进过程中又不断采用降价策略，市场份额不断扩大，最终后来居上。 第三节 2003～2005国内需求快速增长期 一、2003～2005年产量分析 图表 10：2003-2005年中国DVD产量统计
中国现代史大事年表 过渡时期（1949-1956） 全面建设社会主义时期/十年探索时期（1956-1966）文革时期/ 动乱时期（1966-1976） 徘徊时期（1976-1978） 改革开放时期/ 新时期（1978至今） 1. 1949，西柏坡会议（重心：乡村→城市）；《共同纲领》 2. 1950，土地改革 3. 1952，国民经济基本恢复 4. 1953，过渡时期总路线（核心：一化三改） “一五”计划（1953-1957） 社会主义三大改造（1953-1956） 和平共处五项原则的提出（标志外交政策成熟）5.1954，第一部社会主义宪法；人民代表大会制度建立 参加日内瓦会议（第一次……） 6.1955，参加万隆会议/亚非会议（“求同存异”方针） 7. 1956，中共“八大”；“长期共存，互相监督”的方针； “双百”方针 8. 1958，社会主义建设总路线（特点：“多快好省”） “大跃进”和人民公社化运动（“左倾”错误） 9. 1959-1961，自然灾害，经济困难 10.1960，经济调整（方针：调整，巩固，充实，提高）
11.1962，经济形势基本好转 12.1964，原子弹 13.1965，经济调整的任务基本完成 14.1966，导弹 15.1966-1976，“文革”，停止高考，“样板戏” 16.1970，人造卫星（东方红1） 17.1971，重返联合国（26届联大） 18.1972，尼克松访华，中美关系缓和；中日建交 19.1973，杂交水稻（第二次“绿色革命”） 20.1975，邓小平对经济进行整顿 21.1977，恢复高考 22.1978，十一届三中全会，改革开放（从农村开始） 23.1979，《告台湾同胞书》，宣布和平统一祖国； 中美建交 24.1980，开始设立经济特区 25.1982，“长期共存，互相监督，肝胆相照，荣辱与共” 26.1983，“三个面向” 27.1984，开放沿海城市；城市经济体制改革全面展开 28.1985，设立沿海经济开发区 29.1988，“科技是第一生产力”（邓小平） 30.1992，“南方谈话”，开发上海浦东；“九二共识” 中共“十四大”提出建立市场经济体制
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
【电视机的分类】 一、按色彩 彩色电视机、黑白电视机 二、按尺寸 5英寸、14英寸、18英寸、21英寸、25英寸、29英寸、34英寸、背投、其它 三、按屏幕 球面彩电、平面直角彩电、超平彩电、纯平彩电 四、按显像管 普通电子管彩电、液晶显示彩电、离子彩电等 五、按显示比例 4：3 16：9 5：4 16：10 电视机中的寸是英寸，测量的是对角线的长度： 1英寸＝25.4mm 所以29寸的电视，对角线的距离应该是73.66厘米。 [编辑本段]【电视机在世界范围内的发展】 19世纪末，少数先驱者开始研究设计传送图像的技术。1904年，英国人贝尔威尔和德国人柯隆发明了一次电传一张照片的电视技术，每传一张照片需要10分钟。1924年，英国和德国科学家几乎同时运用机械扫描方式成功地传出了静止图像。但有线机械电视传播的距离和范围非常有限，图像也相当粗糙。 1923年，俄裔美国科学家兹沃里金申请到光电显像管、电视发射器及电视接收器的专利，他首次采用全面性的“电子电视”发收系统，成为现代电视技术的先驱。电子技术在电视上的应用，使电视开始走出实验室，进入公众生活之中，1925年，英国科学家研制成功电视机。1928年，美国纽约31家广播电台进行了世界上第一次电视广播试验，由于显像管技术尚未完全过关，整个试验只持续了30分钟，收看的电视机也只有十多台，此举宣告了作为社会公共事业的电视艺术的问世，是电视发展史上划时
代的事件。 1929年美国科学家伊夫斯在纽约和华盛顿之间播送50行的彩色电视图像，发明了彩色电视机。1933年兹沃里金又研制成功可供电视摄像用的摄像管和显像管。完成了使电视摄像与显像完全电子化的过程，至此，现代电视系统基本成型。今天电视摄影机和电视接收的成像原理与器具，就是根据他的发明改进而来。 美国RCA1939年推出世界上第一台黑白电视机，到1953年设定全美彩电标准以及1954年推出RCA彩色电视 第一台电视机面世于1924年，由英国的电子工程师约翰·贝尔德发明，到1928年，美国的RCA电视台率先播出第一套电视片《FelixTheCat》，从此，电视机开始改变了人类的生活、信息传播和思维方式。从此，人类开始步入了电视时代。 [编辑本段]【电视机的发展历史】 第一台电视机面世于1924年，由英国的电子工程师约翰·贝尔德发明，到1928年，美国的RCA电视台率先播出第一套电视片《FelixTheCat》，从此，电视机开始改变了人类的生活、信息传播和思维方式。从此，人类开始步入了电视时代。 ——从黑白到彩色、从模拟到数字、从球面到平面 我国彩电业起步于70年代中期，至今已经历了三个历史时期，即70年代中期至80年代初期的导入期，80年代中期至90年代初期的成长期，心脏90年代中后期的成熟期。 我国第一台黑白电视机诞生在1958年。在大跃进热潮中，天津712厂彩国产电子管心脏一部分当时苏联的元器件生产出了北京牌14英寸黑白电视机。当时我国电视机研制技术与日本基本处在同一起跑线。 1970年12月26日，我国第一台彩色电视机在同一地点诞生，从此拉开了中国彩电生产。但由于受当时经济条件的限制，心脏政治形势的影响，70年代我国彩电定的发展缓慢，降彩电显像管等关键部件仍需要进口外，生产规模，产量，性能，质量等方面与同期已进入高速发展的日本相比，差距明显拉大。 70年代未、80年代初我国彩电事业乘改革开放的东风，在自力更生基础上，遵循以市场换技术的指导方针，与国外合作，彩世界先进技术和设备来发展自己的民族彩电工业。 1978年，国家批准引进第一条彩电生产线，定点在原上海电视机厂即现在的上广电集团。1982年10月份竣工投产，接着我国彩电工业摆脱了自行摸索的阶段，缩短了与国外彩电技术的差距。不久，国内第一个彩管厂咸阳彩虹厂成立。这期间我国彩电业迅速升温，并很快形成规模，全国引进大大小小彩电生产线100多条，并涌现也熊猫、金星、牡丹、飞跃等一大批国产品牌。 1985年我国电视机产量已达1663万台，超过了美国，仅次于日本，成为世界第二的电视机生产大国。这期间国产品牌无论是技术还是规模都有了长足的进步，仅长虹的产量就已达到单班日产1500台，但是由于我国电视机市场受结构、价格、消费能
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国现代史大事年表 一、中华人民共与国成立与巩固时期:1949—1953年 1、新中国成立前夕:中国人民解放军第一支海军——华东军区海军建立。 2、1949年9月:第一届中国人民政治协商会议在北平召开,通过《共同纲领》。 3、1949年10月1日:开国大典,标志中华人民共与国的成立,中国结束了半殖民地半封建社会, 在筹建新中国之时,提出实行民族区域自治; 新中国成立后,明确提出要解放台湾; 新中国成立前夕,成立第一支海军——华东军区海军; 新中国成立前夕,空军成立;在建国的第一年里(1949、10—1950、10)同苏联等17个国家建立外交关系; 4、1950年10月—1953年7月:中国人民志愿军抗美援朝,司令员:彭德怀。 5、 1950—1952年底:土地改革。中央人民政府颁布《中华人民共与国土地改革法》,规定废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制。 6、 1951年:西藏与平解放。意义:标志着祖国大陆获得了统一,各族人民实现了大团结。 二、向社会主义过渡时期:1953—1956年 1、1953—1957年:第一个五年计划。一五计划的完成使我国开始改变了工业落后的面貌,向社会主义工业化迈进。 2、1953年底:周恩来在接见印度代表团时提出与平共处五项原则,成为处理国与国之间关系的基本准则。 3.1954年起:民族区域自治制度写入宪法,成为我国的基本制度 4、1954年4—7月中国第一次以五大国的身份,参加日内瓦会议,关于解决朝鲜问题与印度支那问题的国际会议。 5、1954年9月:第一届全国人民代表大会制定了《中华人民共与国宪法》,这就是我国第一部社会主义类型的宪法。 6、1955年:周恩来出席万隆会议(亚非国际会议),提出“求同存异”的方针,促进了会议的圆满成功,也促进了中国同亚非各国的团结与合作; 农业、手工业社会主义改造掀起高潮。 7、1956年底:三大改造完成,实现了把生产资料私有制转变为社会主义公有制的任务,标志着我国初步建立起社会主义的基本制度,进入社会主义初级阶段。 三、探索建设社会主义道路时期(全面建设社会主义时期):1956—
及在中国旅行社现形势下对旅游人才的要求托马斯·库克于1845年在英国的莱斯特正式成立了托马斯·库克旅行社，开始专门从事旅行代理业务。从此，为方便旅游者并服务于旅游者的旅行社诞生了，这标志着近代旅游业开启了新篇章。中国近代旅游业发源于上海。 我国历史上最早的旅行社是爱国人士陈光蒲先生与1923年在上海商业储蓄银行设立的旅行部，1927年更名为中国旅行社，现为香港中国旅行社股份有限公司。之后，我国与1949年在厦门成立了华侨旅行社，现为中国旅行社；于1954年再北京成立了中国国际旅行社；于1979年再北京创建了中国青年旅行社。从而，建成了我国知名度最高的三大旅行社。从旅行社发展历史来看，中国旅行社业发展起步较晚。并且虽然我国旅行社起步于20世纪20年代，但是直到1978年我国实行对外开放以后才形成具有一定规模的经济行业。 一、我国旅行社行业的发展过程可将其话费为四个不同的发展阶段： 1、旅行社业发展的前期（1978年以前）。我国实施对外开放以前，我国仅有中国国旅和中国旅行社及其在各地设立的分支机构，在此阶段，旅行社数量少，从业人员少，旅游活动少，不具备行业规模，但却累积了不少经验，培养了一批人才，为今后旅行社行业的发展打下了基础。 2、旅行社发展的初期（1978—1989年）。这一阶段我国旅行社形成国旅、中旅、和青旅三足鼎立的行业垄断的局面。在1985年，为加强旅行社行业管理，国务院颁布了《旅行社管理暂行条例》，这是我国旅行社行业的第一部管理法规。 3、旅行社发展的增长期（1990—1994年）。1989年国际国内形式风云变幻的背景下，我国旅行社遇到了自改革开放以来第一次负增长，在旅行社经营者的努力和政府的大力支持下我国国际入境旅游得到恢复和更大的发展。 4、旅行社的调整时期（1995年至今）。国家颁布了一系列管理条例和规定，为我国旅行社行业的进一步发展提供了有力保障。据《中国旅游统计年鉴》显示，到2000年，我国旅行社总数为8993家。随着科技日新月异的发展和普及，一个全新的“网络时代”已经来到。
第一章中国古代建筑发展概况 第一节原始社会建筑 第二节奴隶社会建筑 第三节封建社会前期建筑 第四节封建社会中期建筑 第五节封建社会晚期建筑 第一节原始社会建筑（六、七千年前——公元前21世纪） 一.旧石器时期的建筑 1.文化背景：上古传说 有巢氏、燧人氏、伏羲氏、神农氏 “中国”——尧舜禹时人们认为自己居住在世界的中心《山海经》 “华夏”——春秋时中国人统称为“华”或者“诸华”，异族人称为“夷”中国西部称为夏，东部称“东夏” ——《中国通史》 “朝代”——一个家族统治天下的一段时间 逐鹿之战——迁徙、战争、聚合中产生 具有多根系、多元性 2．居住状况： ?近水。 ?洞口标高较高，避免水淹 ?洞口较为干燥，以利生存 ?洞口背寒风?a?a极少有朝向北方或东北方的 ?居住使用接近洞口部分，洞内低凹处埋死者 原始社会的建筑处于胚胎期，对后来建筑影响很大，胚胎期研究应用于中西建筑之比较分析 二.新石器时期的建筑遗存 第二节奴隶社会建筑 （B.C 21世纪——B.C 476年） 一.夏（前21世纪——前16世纪） 二.商（前16世纪~前11世纪） 三.西周（前11世纪——前771年） 一、夏（前21世纪?a?a前16世纪）
二、商（前16世纪~前11世纪） 1.历史背景 ?启——太康——后羿——仲康——“少康中兴” 胤甲……商在东方强盛 ?商汤，西亳自称武王：农业进步，商业兴起 王亥：牛车、货币、做买卖 ?盤庚抑奢，迁殷——纣王荒淫，被周武王灭。 2. 建筑状况： ?宫殿、陵墓—居住、厚葬—等级制的结果 例：河南偃师二里头、河南安阳小屯村 ?技术发展——永定柱、夯土技术 科技：青铜器、骨器、皮革、酿酒、舟车、木工、织帛等世传技艺。?茅茨土阶 ?艺术特征：青铜器、雷纹、云纹、甲骨文 隶书、象形文字——方正、直线多而圆角少，首尾常露锋芒——线的艺术?建筑整齐方正，布局的结构美有所显露但不自觉。传统院落式布局已具雏形。 三、西周（前11世纪——前771年） 1. 历史文化背景： ?世代重农—废除公田制，改收田祖—走向封建制 ?重礼。宗法秩序：分封诸侯——等级制 2．建筑状况： ?<1>城市——“镐京” ?<2>最早的四合院——山西岐山凤雏村遗址 3．建筑技术： ?湖北圻春干阑式建筑 ?斗的形象出现 ?瓦、排水管道的出现 河南偃师二里头商代宫殿复原 第三节封建社会前期建筑
中国现代史大事年表1949-1956 社会主义过渡时期 1949 3月七届二中全会 9月新政协《共同纲领》 10月2日中苏建交 *国民经济恢复 独立自主的和平外交方针 1950 《中苏友好同盟互助条约》 与17国建交 1950-1953 抗美援朝 1953 12月和平共处五项原则 “一化三改”一五计划（为工业化奠定初步基础） 三大改造 1954 第一届人大（①宪法②三大制度确立） 日内瓦会议 1955 万隆会议“求同存异” 1956-1966 全面建设社会主义十年&十年探索时期 1956 9月八大（提出主要矛盾） *三大改造完成 社会主义制度确立 “双百方针” 1958 八大二次会议 三面红旗（大、人、总） 1960 八字方针、农村纠左 1964 原子弹&中近程导弹 1965 人工合成结晶牛胰岛素 1966-1976 文革时期 1966 文革开始（对法治践踏） 国民经济受到影响 取消高考 1970 东方红一号
1971 中国恢复联合国合法席位 1972 尼克松访华（中美关系正常化） 田中角荣访华（中日建交） 1973 南优二号杂交水稻 1976 粉碎“四人帮”——文革结束 1976-1978 两年徘徊 1977 2月两个“凡是” 恢复高考 1978-今改革开放新时期&社会主义现代化建设时期 1978 真理标准问题的讨论 十一届三中全会——健全法制 家庭联产承包责任制 1979 中美建交 元旦：《告台湾同胞书》（和平方式统一） 二十世纪八十年代邓小平：“教育要面向现代化、面向世界、面向未来。” “一国两制” 1980 开放深圳、珠海、汕头、厦门——第一批经济特区 1982 “十六字方针” 修宪 中共十二大——邓小平理论形成 1983 中国第一台计算机“银河一号” 1984 颁布《民族区域自治法》 开放14个沿海港口城市 城市经济体制改革全面开展 1985 开辟长三角、珠三角、闽东南、环渤海地区——沿海经济开放区1986 《义务教育法》 1987 中共十三大（第一次系统概括中国特色社会主义理论） 允许台湾居民赴大陆探亲 1988 开放海南为经济特区
中国旅游业的发展历程
内容摘要 本文叙述了中国旅游业从入境旅游到国内旅游直至现如今可以出境旅游，之间一次次的跨越，一次次的改革。最后说明只有发展好科技才能使旅游业继续兴旺发达。本论文主要从网络上和各大报纸上调查，从中了解到了我国旅游业一次次大的跨越，科技的提高对旅游业有巨大的推动作用，旅游业的提高又对中国的经济发展起着决定性的作用。要想持续发展旅游业，必须不断完善和提高科学技术。 关键词：旅游业、入境旅游、国内旅游、出境旅游、科技
中国旅游业的发展历程 一、简述旅游业 旅游是在人的基本生活需求得到适度满足后的一种新的消费行为，一种带有浓厚文化内涵的群体活动。人们离开常住地到异国他乡访问的旅行和暂时停留所引起的各种现象和关系的总和。 旅游业是以旅游市场为对象，有偿为旅游者的旅游活动创造便利条件，并提供所需商品和服务的所有行业和部门的综合性产业。旅游业主要由三部分构成，即旅行社、交通客运部门和以旅馆为代表的住宿业部门。居于这三个部门的企业因而也构成为三种类型的旅游企业，即旅行社、旅游饭店和旅游交通，三者构成了现代旅游业的三大支柱。 我国拥有丰富的旅游资源，疆域辽阔，既有风景秀丽的江南水乡，也有粗犷豪迈的西北风情；我国拥有悠久的历史文化，目前已经公布了99个国家级历史文化古城，长城、故宫、颐和园等已经被列入世界文化遗产名录；我国还是一个拥有多个民族的国家，各个民族的习俗和风情很容易使人产生很强烈的向往之情。所有这些，都为我国旅游业的发展奠定了一个良好的基础。 二、国内旅游业的发展阶段 我国的人口众多，国土辽阔、风景秀美，但是我国的经济发展状况决定了我国旅游业仍处于初级阶段。由于政治、经济等原因，我国旅游业的发展经过了和其他一些国家不同的发展历程。一般来说，世界上大多数国家是先发展国内旅游，再发展国际旅游，我国却先发展了入境旅游，然后随着经济的发展、各方面条件的成熟，发展了国内旅游和出境旅游。 （一）入境旅游的发展 20世纪50-60年代，中国国家旅游局设立在外交部下，当时完全是出于外交的需要，旅游接待活动的对象主要是友好国家的团体和友好人士，为其提供民间交往的便利方式这也就是现在所说的入境旅游。 1978年，1978年中国国际旅游接待人数（180万人）仅为世界的0.7％，居世界41位，1978年中国国际旅游创汇（2.6亿美元）仅占全球的0.038％，居世界第47位，中国旅游业基本上是一张白纸。在这个背景下，邓小平同志从资源综合利用和经济产业高度提出要积极发展我国旅游业.在他的积极倡导下，在改革开放政策的推动下，尤其是在中共十一届三中全会以后当时小平同志非常重视旅游业，他指出：“旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞。”中国旅游业从70年代末开始崛起。
中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源：时间：2007-8-8 14:09:00 作者：编辑：黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后，在我国一些随着通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作法不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后，随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后，中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”，到2005年4月底，已有房地产经纪机构9800家，其中分支机构9060家，从业人员23842人。
第八讲课程教案
第三章国内外奖励旅游发展历程 20世纪伊始，奖励旅游从销售业中孕育、诞生，历经半个多世纪的发展，己经成长为现代旅游业中重要的一部分。但国内外奖励旅游的发展历程呈现出了一定的差异性。 第一节国外奖励旅游发展历程 一、国外奖励旅游的起源 20世纪初，北美和欧洲是世界经济最发达的地方，相对发达的商品经济和激烈的市场竞争成为了奖励旅游萌生的沃土。早在1906年，美国“全国现金注册公司”就向客户提供了一次免费参观其代顿(Dayto的总部的活动。 二、三十年代在美国芝加哥的汽车销售业中，有的公司管理者为了提高销售额而在开展销售竞赛活动时，为销售人员规定了定额指标，只要超额完成销售指标，销售人员就有资格参加免费的旅游活动。在当时，活动的组织者潜意识中把这样的免费旅游活动归纳为促销手段的一种，认为可以“生利还本”，也就是说这种活动可以给公司带来足够的利润来支付免费旅游的费用，其结果也证明了活动组织者预想的正确性。 于是作为促销手段而产生的免费旅游活动逐渐演变成了奖励旅游活动，并首先受到了销售企业的认可，成为销售企业中对员工进行激励的方法。在当时，奖励旅游的最终使用者主要是汽车经销商、电器分销商和保险公司推销员等销售业精英，而这种奖励旅游活动包括全部免费和部分免费两种。 几乎在同一个时期的欧洲，前苏联采取了全面规划以加速工业化的经济发展战略，并从1928年开始实施了第一个5年计划，斯大林为了激励那些完成政府5年计划的人，曾把他们送到黑海度假两周，形成了最早由政府实施的奖励旅游方式。但是这种奖励旅游活动有着浓厚的政治色彩，并且阶段性明显，对国际奖励旅游的影响不大，所以在文章中没有重点考虑。 俄罗斯休假期 8月是俄罗斯人休假的季节。莫斯科大有“人去楼空”之感，市内以往堵车的路段如今基本畅通无阻，因为大家都出城休假去了。而这时候如果想找谁采访就难了，办公室和家里都没人，手机八成也关机。好不容易打通了，对方回答“我正在某地休假，一切事儿等我休假后再说”。休假是俄罗斯人每年的头等大事，从领导人到黎民百姓，这都是雷打不动的。一位俄罗斯朋友十分认真地对《青年参考》报记者说，“休假是我们的权利，我们必须要用好这一权利。列宁说过‘不会休息的人就不会工作’，我们认真休假就是为了更认真地工作。”苏联时期，政府机构、科研院所、大型企业甚至集体农庄的工会都给本单位职工发放免费暑期疗养证，提供优惠甚至是全免费的休假疗养条件。如今，除了少数单位和大公司还延续这一惯例之外，绝大多数人休假就只能靠自掏腰包了。俄罗斯人夏天休假不是去旅游观光或参观名胜古迹，而是清一色地奔着阳光、海水和沙滩去的。俄罗斯的冬季漫长，一年中
中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏 中国房地产中介发展历史、现状及趋势 房地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉，是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影；说它陌生，是因为如果我们不买卖租赁住房，我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源，发展，现状和将来的发展前景会是怎样的呢？我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介？ 狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服
务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。 房地产中介的现状 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产 中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动