武汉商业地产市况研究
一、市场背景
（一）城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑。
（二）城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升。
（三）武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。
（四）旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。
（五）随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
（六）银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充足的发展机会。
（七）房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉市房地产发展的主旋律；
（八）未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。
二、武汉市零售商业现状
（一）武汉主要商圈分布：
（二）零售商业现状
、武汉市已形成以解放大道、中山大道等为主的“多商圈”分布格局。
、武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。
、目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。
、武汉商业零售业多集中于汉口、武昌两大区域，商业密度相对较大。而项目所在区域——汉阳区商业网点相对缺乏，为本项目的商业定位提供了市场机会。
（三）行业竞争发展态势
、国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日益加剧。
、专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大型商场市场份额。
、综合性购物中心将成为武汉零售市场发展的主要方向。
三、写字楼市场分析
（一）区域分布
（二）租售水平
整体租售水平偏低。武汉写字楼售价的综合排序在个城市中排第位，然而写字楼的售价和租金是个城市平均值的。同一地区的写字楼与中高档住宅的售价十分接近。甲级写字楼的租金为元平方米；乙级写字楼的租金为：元平方米。武汉市年写字楼的平均售价为元平方米，与武汉市的高档写字楼价格相当接近。
（三）武汉市主要写字楼列表
（四）汉阳写字楼市场
（五）主要市场特点
、银行和大商场成为最大的开发商
年后，为了保证自身的业务使用，许多银行自建的写字楼相继在建设大道三阳路至青年路一线落成，逐渐形成了目前武汉最具商务氛围的“金融一条街”。
、商住两用楼拉开武汉写字楼旺销序幕
年至年间，“顶级、高档”产品滞销，市场压力极大，开发商应对需求的变化做出的选择，目标市场定位中、小型企业，绝大多数定位为更为“实用”的中档产品，面积更小、价格更低。年至年商住两用楼成为热销的商务地产的主要产品。
、“纯写字楼”成为市场主体
随着武汉商业的发展、商圈的成熟，写字楼的产品形态也日趋成熟，现在武汉的写字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地区，依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。
、地产巨头的加入，改变武汉写字楼市场的格局。“锦绣长江”项目，将改变写字楼现有的区域分布，确立该项目所在区域的“城市中心”的地理优势。
五、酒店和公寓市场分析
（一）汉阳地区酒店列表
（二）典型案例分析
、圣淘沙大厦
酒店式管理：由广州花园酒店管理，统一经营、统一管理。
投资收益：签署包租代营协议，每由管理公司为业主即投资者提供保底收益。
主要客层：外资企业的员工，白领阶层。
产品类型：产权式酒店
、福星商会大厦
市场定位：的独特定位，
主要客层：即满足部分成长型的公司的需要，更重要的是，利于投资。
服务模式：推行以业主为中心的酒店式管理，全面导入星级酒店细致化服务、个性化服务、即时服务和零干扰服务。武汉市唯一一家星巴克咖啡店在此入驻。
产品类型：写字楼