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济宁房地产现状分析及2015年房地产走势

济宁房地产现状分析及2015年房地产走势研判

一、供应市场分析

1、在售楼盘现状分析

案名开发公司项目地址

总建筑面

积

物业形态均价户型面积销售率主题详情备注

典型楼盘

罗马假日山东瑞马

房地产开

发公司

古槐路与

济宁大道

交汇处

19万㎡

高层

小高层

商铺

一期5300

二期5600

88—110二室

120—150三

室

一期销售完

毕

二期销售

34%

缔造济宁星

河湾

该项目主推欧式花园建筑

风格，定位中高端。一期开

盘比较成功，二期受市场影

响较大。截止目前销售

34%，并且缺乏潜在客户。

近期所有广告宣传基本停

止，进入冬眠状态。

北城国际山东新德

蓝房地产

开发公司

火炬路

东，济宁

大道北侧

12万小高层一期4300

105二室

120—135三

室

一期开盘销

售率80%以

上

北城高端生

态住宅

该项目一期封顶，11月初

开盘，开盘当日选房90%，

推出定房送油卡，一次性付

款92折等优惠措施。效果

较好，从目前签约率来看，

开盘客户需要一段时间消

化。

南池公馆济宁鲁商

置业

龙行路

南，王母

阁公园西

43万

多层电梯洋

房

高层

一期洋房

8500

二期洋房

94.124二室

138三室

152四室

一期多层电

梯洋房95%

以上

相守湖园

厚宅一生

鲁商集团着力打造的济宁

高端住宅项目，配套设施完

备，二次开盘效果并不理

临10100

高层

6900-7300 153三室（洋

房）

一期小高层

开盘售80%

想，观望情绪亦浓厚。

翠都国际济宁翔天

置业

济宁大道

以北任城

区政府西

邻

16万（一

期）

23万（二

期）

高层公寓

高层住宅

预计5400

—5700

47公寓85二

室

110㎡-140复

式

—

济宁央区

首席观湖城

市综合体

11月26日开盘，项目自推

广以来，客户普遍对公寓的

认知度不高。开盘优惠活

动，老客户优惠200—500

元/平方。

和欣家园济宁新野

房地产开

发公司

环城西路

西邻越河

北路北侧

38万

小高层

高层

商业步行街

6900-7200

90-114二室

139-150三室

10号楼开盘

销售30%

古运河、老

济宁、新中

心

和欣家园10号楼王与11

月初推出，有价格和市场大

环境的影响，成交惨淡。

豪廷御都济宁信昌

置业

荣华路

南，知遇

路北，荣

誉路东，

荷花路西

19万高层

一期4200

二期5600

108、115二室

142、158三室

已开四栋高

层销售率

75%以上

北湖新城

壹号作品

北湖区首个推出的项目，一

期销售以团购形式为主。

2013年交房

南池怡景园济宁中区

城建投资

龙行路两

侧，环城

西路南线

两侧

回迁完成

剩余房源

800余套

小高层

A区推出均

价5200元/

平方米。B

区价格上涨

5320元/平

方米

80—92二室

95、120三室

A区剩余房

源开盘时销

售完毕，即

将推出B区

房源

一期销售较好，开盘选房率

80%以上，B区与11月上旬

开始选房，受国家市场调控

政策影响，销售速度明显放

缓。该项目配套设施齐全，

周边环境较好。

凤凰太阳城山东新能

源建设有

限公司

济宁市新

327国道

南侧、环

城西路东

侧

15万

电梯洋房

高层宽景洋

房

-- -- --

高尚园林围

合院落

引领尊贵景

观住宅

项目2010年9月取得土地

权，土地总面积59838平，

135万/亩，容积率2.0.预

计2012年推向市场。

运河新城山东鸿顺

房地产开

发公司

洸河路西

首与金塔

路交汇处

一期12

万

多层

高层

多层（一层

带院）4850

高层4750

81-100二室

122-144三室

多层销售

96%

高层销售

新中式建筑

的先行者

一期与2010年下半年开

盘，首推济宁首个院落式多

层中式住宅，加其价格不

40% 高，销售状况较好。

森泰首府森泰房地

产开发公

司

红星东路

南，火炬

路北

21万高层未开盘

90.92二室

135.142三室

中式府邸

传世名宅

2012年3月开盘。交5万

意向金，按排名先后选房。

冠亚星城济宁怡景

地产有限

公司

济宁市吴

泰闸东路

150号

55万

高层

小高层

在销6500

90-170近十

种房型

小高层住宅

90%

国家康居

人文典范

项目开发体量较大，分五期

开发，总容纳近三千户居民

居住，设计理念先进，景观

较好，

盛泰广场济宁盛泰

房地产开

发公司

红星东路

与火炬路

交汇处

20万高层在销6200 120、124三室80%

豪布斯卡高

尚住宅标杆

项目位于火炬路西侧，整体

户型偏大，得房率低，底商

影响居住氛围，销售不佳。

蓝天豪庭济宁蓝天

置业有限

公司

健身广场

东侧吴太

闸路以南

17万

高层

商业

未开盘

89-110二室

143三室

---

高端居住和

国际化商业

SHOPPING

MALL

项目尚未开盘，以商业为

主，商业建筑面积近12万

平，住宅5万平。

其他

仁城雅居济宁市建

威置业

济安桥路

心酒厂南

18万

高层

小高层

别墅

暂封盘

88二室

126三室

164、170㎡复

式

一期开盘后

剩余房源封

盘

城市别墅，

一个城市的

珍藏

—

杨柳国际山东火炬

房地产开

发公司

327国道

北菱花集

团对过

150万

多层

高层

小高层

在销4650

90-105二室

110-140三室

多层清盘，

在售高层

洸府河畔首

席瞰景高层

项目建设周期长，体量大，

前期多层已基本消化完毕，

杨柳MOHO及丽宫正在销售

中。

兴唐国粹城兴唐房地

产开发公

司

红星东路

28号

14万

多层

高层

1.2万

90二室

130-180三室

四室

90%

恒温恒湿低

碳环保住宅

——

古槐家园山东恒胜

房地产

古槐路与

金宇路交

12万

高层

小高层

5600-5700

78-95二室

140—151三

基本已经销

售完毕

花园式规划

小区庭院，

项目已基本销售完毕，剩余

部分房源以高楼层大面积

汇处室顶层为复式

设计，可做

空中花园

为主。

龙城7090 山东九巨

龙房地产

开发有限

公司

济安桥路

与龙行路

交汇处

9万高层6100

42、45一室

78-95二室

95% ——

户型面积以小面积居多，目

标客户群为年青刚需购房。

薛口花园

济宁市开

元房地产

开发公司

新327与

科苑路交

汇处

23万

高层

小高层

4200

100二室

140三室

销售完毕

济北新区首

席生态园林

式住宅

一期上房，二期2012年下

旬

小结：济宁楼市虽不像一二线城市受限购和限贷政策的冲击影响那么剧烈，但总体上济宁楼市供应量还

是略为大于需求量，加之全国整体房地产大环境的影响，以及济宁目前房价略高于本地客群的价格承受能力，以致房价在受政策冲击坚挺1年后，于今年10月开始出现松动，今年10月开始各楼盘上客量和成交量均出现明显下滑，代表项目罗马假日一期八月份开盘销售率在90%左右，二期10月29日开盘，截至目前成交率仍不足30%。和欣家园11月推出，成交惨淡。南池怡景园和翠都国际11月选房，成交率极低，仁诚雅居因政策影响和项目价格过高，目前处于封盘状态。仅有北城国际以4300元/m2的低价入市，开盘效果比较明显，其他楼盘整体处于比较冷清的局面。目前处于年底销售淡季，资金不是比较紧张的开发商都不会带头去降价，

都准备等待国家调控政策逐渐明朗及客户观望情绪逐步消减后的年后2、3月份才将项目推出，济宁整体房地产市场目前没有过大动静及过大促销力度。

2、2015年即将上市楼盘分析

项目名称位臵规划用途土地面积容积率（商/住）预估总建筑面积土地归属

2011年拍卖土地状况列表

琛蓝纺织片区太白西路以南、

新华路以西、电

厂北街以东

商服

住宅

30372平方米

其中

12129/18243

3.0-3.5/2.3-2.5

商业：42451.5

住宅：45607.5

济宁盛基臵业有限公司

健身广场东片区B1地块共青团以东、仙

营路以南、洸河

路以北

商服

住宅

25800

15050/10750

2.5-

3.0

商业：45150

住宅：32250

------

防爆电机厂

片区建设北路以东、

吴泰闸路以北、

汽车北站以南

商服

住宅

52028平方米

18210/33818

3.0-3.8/2.0-2.5

商业：69198

住宅：84545

山东新德蓝房地产有限公司

菱澳片区崇文大道以北、

菱花南路以东

商服

住宅

91338平方米

13701/77637

4.0-

5.5/2.5-3.0

商业：75355.5

住宅：232911

山东欧隆投资臵业有限公司

北湖新区西石佛南片区车站南路东、滨

湖路北

商服

住宅

130613平方米

13500/117113

2.2-2.5/ 1.3-1.5

商业：33750

住宅：175669.5

济宁城投嘉华房地产开发公司

北湖新区东石佛A片区火炬路西、滨湖

路北

商服

住宅

107146平方米

25200/81946

2.2-2.5/ 1.3-1.5

商业：63000

住宅：122919

济宁城投嘉华房地产开发公司

济宁商业学校片区金宇路以南、广

电路以西

商服

住宅

45039平方米

15566/29473 4.0-4.6/ 2.5-2.8

商业：71603.6

住宅：82524.4

山东海能投资有限公司

技术学院西片区B地块康泰路以东，嘉

达路以北

住宅50000 2.3-2.5 125000平方米济宁市大地房地产开发公司

鲁南化工厂南片区洸府河以东、规

划道路以南

住宅23423 2.5-3.0 70269 山东京投臵业有限公司

南刘庄曹庙

片区新327国道南侧，

琵琶山路西侧，

任城区南刘庄曹

庙片区

商服

住宅

58459 1.8-2.0/3.0-3.7 ---- 济宁翔天臵业有限公司

拟建万达广场片区太东市场以东、

刘庄路以南、琵

琶山路以西、太

白楼东路以北

商业

住宅

129762 4.6 596905.2 ----

任城新区商务区片区环翠路以南，育

贤路以西

商服53900 不大于4.2226380 济宁新中德臵业有限公司

任城区供销北路西片区任城新区仁兴路

北、供销路西

住宅57357 2.0—2.2126185.4 济宁新中德臵业有限公司

任城区满庄南片区任城区满庄南片

区

商业

住宅

33223

不大于3.0/不大

于2.0

商业：30000

住宅：50000

山东济宁华任臵业有限公司

济宁高新区绿色家园北

片区高新区康泰路以

东、诗仙路以南、

瑞园路以西

住宅28807 3.5100824.5 济宁高新区绿色家园北片区

金塔花园片区（一期）

位于红星路以

北、电化路以西

商服

住宅

6108

不大于1.96/不大

于2.86.

商业：4116

住宅：11440

济宁宝地房地产开发有限公司

合计766962平方米商业：1113584.3 住宅：1327071

小结：济宁目前网上备案可售房源套数为17112套，可售面积：1943300.44平米，其中住宅为11043套，住宅可售面积1358994.66平米，加上即将推出的住宅建筑面积1327071平米，按济宁每年楼市消费量在130万平米左右，上市房源够两年才能去化完毕，济宁房地产市场呈现供过于求的明显局面。加之政府相关政策

的不确定性，银根紧缩和客户观望情绪的渐长，势必会影响济宁2012年整体房地产市场。

二、国家政策及金融货币政策分析

2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。

2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。

2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。

2011年4月17日中国人民银行宣布从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。

2011年5月1日，根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位臵为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。

对于货币政策的动向，还得看整个经济大势如何变化及CPI的变化。就当前国内外的经济形势来看，尽管欧美国家的经济增长乏力，欧盟国家甚至会出现负增长，尽管国内经济增长速度会比2010年放缓，但今明两年中国经济仍然可保持9%左右的速度增长。但从这两年政府的经济增长目标基本上为8%的角度来看，政府不会再用信用扩张的刺激经济快速增长。也就是说，当前或明年国内经济增长放缓，正是政府经济增长目标所要达到的，是政府宏观经济政策的结果。市场不用过多地担心政府会由于经济增长放缓而出现过度的刺激政策。这就是为何当前的经济政策只是强调微调而已。

也就是说，央行的货币政策在短期内(或半年内)不会有太多的改变，货币政策的微调更多的不是银行信贷数量上的增减，而是如何来理顺现行的信贷价格关系，加快利率市场化改革的目标，让商业银行真正成为信贷风险定价的主体，或通过有效的利率机制来调整银行信贷的供求关系及引导信贷的流向。

从目前发生的一些情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心是十分坚决的，整个市场政策仍然坚持在国十条和新国八条的基本精神上。国内房地产市场正朝既定的方向前行，比如挤出房地产泡沫、遏制住房的投机炒作需求、加大保障发生

住房建设、让房价下降到民众可接受等。特别是最近温家宝总理的讲话，主张房价下降是国家的基本政策，并且房价下降要到民众可接受的水平。

在这种情况下，房地产下降及住房市场价格出现周期性调整不可避免。国内房地产市场也开始由投机炒作为主导的市场向居民消费为主导的市场方向转变，房地产市场预期开始发生变化。一些房地产泡沫过大城市的房价开始松动性下降，持续了一年多的住房市场量降价滞的局面也开始在打破等。在这种情况下，地方政府土地财政压力越来越大。因此，不少地方政府也会千方百计地希望突破中央当前房地产宏观调控政策，甚至以早期购房者为了退房而打砸抢来胁持中央政府来改变现行房地产政策等。

可以说，种种迹象表明，就当前房地产宏观调控政策，地方政府与中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府将是落实中央房地产宏观调控的最大障碍。因为，这些政策的走势与变化不仅决定不同的利益格局，而且也决定了未来中国经济的基本走势。总体上来看，当前房地产政策全面松动或如2008年下半年突然逆转的可能性不大。因为，对当前国内房地产泡沫、房地产金融风险及经济房地产化所带来的严重负面影响，中央政府已经有了基本共识，因此，对房地产市场投机炒作的严厉打击，挤出房地产泡沫及降低房地产金融风险的基本政策不会改变。现在所担心的是，面对越来越大的地方政府土地财政压力，如果中央政府不出新招(比如说征收房地产税)，那么地方政府可能会寻找不同的招数来化解当前的房地产政策。因此，国内房地产政策未来走势将面临巨大的不确定。

随着以成交量的持续走低和房价触顶回落为表象的房价拐点的来临，对房地产调控的“松”、“紧”之争再度激烈。有人坚

决支持房地产调控政策持续，使房价回归到合理价位。有人认为，价格大幅度下降，会带来了一系列长期难以解决的社会问题和经济问题，因此不能操之过急。也有人认为，虽然银行压力测试显示可以承受房价下降40%，但地方政府无法承受超过20%的房地产价格下滑，宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落。因此有报告预判明年三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹强调：政策存在优化空间，但不会转向。

三、客户心理调查分析

结果显示，超八成购房者认为调控尚未到位，未来半年内政策仍将适度从紧。

据介绍，此次调查是从最近订阅楼盘短信的13405位网友中，随机抽取2681位（约20%），进行电话回访，其中有效问卷2493份。从网友的感受度来看，当前信心指数与市场表现基本是一致的。如目前的购房者房价信心指数为33.44，其中大多数认为房价略有下降，这与近二个月济宁住宅均价整体稳中有降的市场基本一致。

调查显示，超过八成的购房者对未来半年调控政策走势持谨慎态度，认为目前房地产市场尚未调控到位，仍期待政策的适度从紧；在房价走势上预期尚未形成明显分化，看跌、看涨及维持稳定基本均衡（占比30%左右），而在未来市场潜在成交量的预期也没有明显差异，向好、持平、回调的预期占比相当（30%左右）。

在被调查的网友当中，82%期望降价幅度达20%以下，其中34%的网友认为会降10%－20%，显示出网友的购房心理预期相对理性，仅5%的网友认为房价会降30%以上。

此外，四季度房地产项目销售经理人信心指数为51.25，与前一个月相比基本持平。他们预计已上市项目开工计划不变，但部分拟上市项目开工进度将有推迟，而在客户蓄水及去库存化速度上也将好于10月。

当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。然而，房地产市场仍然存在着一些问题。未来房地产调控政策需要更加注重市场性工具，避免把短期政策长期化。要推动体制机制改革，在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。

四、当前房地产市场运行的主要特征

1、房地产开发投资呈现高位放缓态势

在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999-2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。

从月度数据看，前5个月房地产投资增速相对平稳，6月份出现明显下滑，但7月份又大幅回升，从8月开始到10月，连续3个月保持高位放缓态势，10月当月房地产投资同比增长24.5%，较7月下降12.5个百分点。

2、住房销售增速逐步减速

住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来，住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999-2010年同期均值比，分别低11.4和12.3个百分点。

从月度数据看，2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份，出现大幅下滑，4月份销售面积和销售额出现负增长，增速分别为-10.1%和-11.8%；第二阶段是5月和6月，出现大幅反弹，6月份销售面积和销售额分别达到25.4%和47.5%；第三阶段是7月到10月，连续4个月下滑，10月份销售面积和销售额再次出现负增长，增速分别为9.8%和11.1%。同时，二手房交易量持续为负增长，说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来，北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长；北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。

3、房地产价格放缓迹象初现

新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.10%，涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个，价格回落的有1个，同比涨幅超过5%的城市有17个；价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有31个，下降的城市有15个，环比涨幅均未超过1%。

二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下跌0.07%。9月份，70个大中城市中，二手住宅价格同比上涨的城市有61个，持平的城市有2个，下降的城市有7个，涨幅

超过5%的城市有10个；二手住宅价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有21个，下降的城市有25个，环比涨幅均未超过1%。

4、土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷

土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地价10月份降至1794元/平方米，较去年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示，今年前三季度，130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。

土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口又扩大趋势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。上海、广州、北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况，开发商拿地意愿重新走低。三季度末，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降

4.8%，比上季末低

5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。

5、保障房建设完成预定目标

11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团、西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%，已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。

今年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。

五、当前房地产市场存在的主要问题

1、房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾

2011年1月26日发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。至1季度末陆续有40个大中城市出台限购令，其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而，截止到9月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个，只有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。

2、一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比

目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二、三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二、三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。

3、限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响

以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，而“限购令”的政策效果却十分明显。限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而，限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。

4、货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用

2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64 万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点，其中国内贷款增长1%，较同期下降25.3个百分点；自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点；其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降20.1个百分点。

房地产市场受到多种因素的影响，出现了大幅的波动，全国一线十大城市房价首现回落，但依旧以平稳发展为主。纵观目前调整的趋势和动向，楼市的较大冲击将持续到明年。

六、房地产发展趋势分析

综合来看：一、中长期内，房地产市场仍将保持发展态势，但短期内房地产市场继续保持降温态势

第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%，到2030年估计实现能稳定在70%左右。根据国际经验，一个国家的城镇化加快发展的阶段往往伴随着住房建设快速发展。因此到城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。

尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房，大体解决1亿人住房问题，然而，保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。

第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾向具有阶段性特征。

第三，地方政府财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来，地方政府财力与事权不匹配问题突出，土地出让金作为一项政府预算外收入，在支持地方建设方面也发挥了积极的作用的同时，这一模式也导致了地方政府对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而，未来一个时期，地方政府融资渠道仍然有限，包括基础设施、民生建设等建设任务越来越重，因此，地方政府对于房地产开发的热度仍不会降温。

第四、限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升限购令发挥效力的时间是，需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求双冻结”之间。预期效果是，需求下降，但投资仍然较快，供给较充足，减少了信贷资金、减少了预付款，在把自有资金用完之前，开发商势必要降价以获取资金流。一旦资金链已断裂，投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风险。然而，限购令一旦放开，房地产价格势必会大幅回升，正是存在这种担忧，限购令短期内难以退出。

第五、居民购房意愿持续下降。根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3 个百分点，为2009 年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。

二、国家将保持稳定的金融政策

房地产的平稳发展，需要尽量避免大起大落式的调整，保持房地产金融政策的基本稳定。

对于整个市场前景判断的依据，长期看人口总量和结构的变化，可以用来预测我们这个市场是大体处在什么阶段，是处在快速发展期，还是成熟期，还是到相对往下走的阶段。”

如果将购房年龄人群划在24-64岁之间的话，2010年时这一群体比2005年多7500万，到2020年会比2015年下降1500万，到了“十三五”期间，处于这个阶段的人口总量处于绝对下降的趋势。如果按照两年销售面积的峰值应该在2015年前后，是新开工面积，新建住宅。单纯从需求角度来看，目前房地产市场的销售现状还可以持续几年，但是销售量的增速大体上是处在一个放缓的过程中。

2015年房地产市场发展背景分析

2015年房地产市场发展背景分析 ;;（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖 ;;从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。 ;;（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇 ;;根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化： ;;一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。 ;;二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。 ;;三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。

南昌房地产项目分析报告doc27

南昌象湖项目简报

一、南昌房地产宏观市场分析 [特征：发展取得“五项突破”] 1、房地产开发投资额首次突破100亿元 2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。 2005年，南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%，占全市GDP 的比重达11%，与上年持平。另据市地税局和市财政局提供的数据，2005年全市共完成

房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。两项税收合计达13.08亿元，占全市财政总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。 2、商品房销售金额首次突破100亿元在宏观调控的政策背景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。其中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。 3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米

2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。 2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。 2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年提高12个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求均得到有效遏制。

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。全装修，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

南昌房地产市场研究报告

南昌房地产市场研究报告 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

2013年09月

出品机构：爱房网指导/统筹：刘沛林市场调研：刘沛林、汪维、王宇超撰写：汪维王宇超刘玉萍尚玉琴王欢叶银燕王舒宜报告时点： 2013年09月01日—2013年09月30日

2013年9月房地产市场政策与法规一览全国房地产政策法规与市场资讯多银行暂停或缩紧首套房贷据悉，近月来，平安、兴业、邮储等多家银行暂停个人住房按揭贷款，华夏、招商、广发等部分城市分行也现暂停房贷业务。对此，有分析人士指出，利润较小、额度受限、风险增加是银行暂停或缩紧个人住房贷款的主因，而随着贷款额度的逐渐收紧，或将出现“部分停贷、大面积惜贷”的“停贷潮”。国土部：稳定土地供应严控高房价出现年内禁止出“地王” 国土资源部副部长胡存智25日在座谈会上表示，今年全国房地产用地供应增长较快，地价加速上涨态势已有缓和，但同时仍然要严防高地价出现。四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。国土部明确提出要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。 8月CPI同比上涨% 居住类价格上涨% 9日，国家统计局公布2013年8月全国居民消费价格指数（CPI），据数据统计显示，2013年8月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨%，环比上涨%。其中居住类价格同比上涨%，环比上涨%。此外，1-8月，全国居民消费价格平均水平较去年同期同比上涨%。统计局：1-8月全国房地产投资增长% 增速回落 9月10日，国家统计局公布2013年1-8月全国房地产开发与销售情况，统计显示，2013年1-8月全国房地产开发投资同比名义增长%，增速较1-7份回落个百分点，

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告目录目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告一、月度房地产市场动态情况分析（一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。（2）、产品特征分析一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，

全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。（3）、产品价格分析所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面积（㎡）总面积（㎡）一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形

2015年房地产新政解读

房地产新政解读：一、2015政府工作报告中房地产调控政策 1、稳定住房消费，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 2、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 3、加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。 4、土地确权登记颁证，开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。 5、坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。 6、加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。二、房产新政七大关键词 1、稳定住房消费稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。解读分析：再一次明确了房地产市场的调控思路是分类指导、因地施策，强调地方政府的主体责任，不会再出现全国一刀切的调控措施，去掉了“抑制投机投资性需求”的提法，将“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住和改善性住房需求”，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

2、存量房转保障房住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。解读分析：2014年底，住建部开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式，提出将一些存量房转为公租房和安置房，该举措既着眼于住房保障，同时也兼顾了目前市场库存量巨大的现实。 3、推进信贷资产证券加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行注册制改革，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产证券化，扩大企业债券发行规模，发展金融衍生品市场。解读分析：首次提出“推进信贷资产证券化”，央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，盘活房地产融资市场。 4、推进住房公积金改革继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。解读分析：政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点，官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定，在公积金异地贷款、探索政策性住房金融形态、放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整，住房公积金的利用效率有望提高。

房地产场分析框架

房地产市场分析框架房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。一、房地产市场的供求与运行市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。（一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素）土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能（二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

山东淄博房地产市场分析

2010年山东淄博市房地产市场开发运行情况分析 2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康发展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整影响，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。一、市场运行基本情况（一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万㎡，同比下降46.36%。（二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。表一 2010年全市房地产开发市场主要统计指标情况

表二 2010年各月完成主要统计指标情况

（三）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，说明受国家宏观调控政策影响，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资金较为顺畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。（四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万㎡、商品房预售面积226.34万㎡，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，依然占据市场主导地位。完成投资各区县均有较大幅度增长，其中临淄区、桓台县同比分别增长104.26%、103.96%，增幅较大；新开工面积除周村区同比下降32.86%外，其他区县均有较大幅度增长，其中临淄区新开工面积86.91万㎡，同比增长152.94%，增幅较大；

南昌市房地产住宅项目研究分析报告

南昌市房地产住宅项目研究报告第一部分市场分样研究第一节、南昌市房地产宏观环境分析……………………… 一、南昌市房地产宏观环境分析………………………………………………………………………．. 第二节、南昌市房地产市场分析一、南昌市整体市场概况………………………………………………………．. 二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析……………………………………………….. 三、南昌市房地产未来展望……………………………………………………………………………….．第三节、南昌市板块市场分析…………………………………．. 第四节、南昌市消费者行为分析………………………………………. 一、消费者特征分析……………………………………………………………………………………… 二、消费者心理习惯特征…………………………………………………. 三、买方市场需求特征………………………………………………………………………．.? 第五节、综合评述…………………………………………………….. 第二部分产品与价格研究第一节、产品分析……………………………………………………………………. 第一节、价格分析……………………………………………………….

第一部分市场分样研究第一节、宏观环境研究一、南昌市房地产市场环境分析 ?人文环境人口环境分析: 至２0０３末,全市常住人口为4７0多人,其中城区人口174.６８万人，郊县人口２65．４８万人,东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到20１0年，城区常住人口达到3００万人，每年增加１5万人。南昌市人口状况一览表区县面积(公里) 人口人口密度文化环境分析南昌,是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的２0余所高等院校,2000年毕业的大学生、研究生达到1．3万人，８1所中等专业学校和职业技工学校,每年可为企业提供３万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人,中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台３座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.９１亿份，各类图书２．0３亿册。各类医院79所。1986年,国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭,素有“小庐山”的美誉。行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式,各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题,新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定;实施廉租住房制度,该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台,将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期,这一切都将起到活跃房地产市场作用。 ?经济环境

房地产联合开发战略框架协议

房地产联合开发战略框架协议合同编号：甲方：法定代表人：乙方：法定代表人：鉴于：甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。第一条开发项目名称：地址：第二条项目用地性质：合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为：第三条项目规模在本协议所述地块上：项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。（1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。

（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。第五条付款方式：在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。（1）双方共同设立专项账户，由双方共管。开户行：账号：（2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计

2015年度广东房地产市场分析报告

2015年度广东房地产市场分析报告上半年广东商品房市场持续回暖,销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落,但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构,行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓,企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利,全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下,下半年投资建设指标增速或有回升,但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资,总体仍以平稳运行为主。一、市场运行情况 1.市场加速回暖,同期销量创新高上半年,全省商品房销售面积4827.42万平方米,同比大幅增长25.5%,比一季度提高21.4个百分点;销售额4622.67亿元,同比增长31.7%,比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看,上半年商品房销售量同比增速逐月提高,3月开始同比增速由负转正;进入二季度,在各地关于稳定住房消费政策的作用下,销售量进一步上升,6月份更是达到1321.85万平方米;二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米,同比增长41.7%,环比增长80.6%。从销售均价看,上半年商品房销售均价9576元/平方米,同比增长4.9%。数据显示,上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。按用途分,上半年,广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米,同比增长28.5%;非住宅商品房销售面积450.96万平方米,同比增长2.6%。由此反映,今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显,非住宅市场相对较为低迷。与往年相比,今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构,即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算,则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。上半年各地区商品房销售市场看,珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势,上半年销售面积3619.40万平方米,同比增长30.2%,高于全省总体水平4.7个百分

房地产项目及区域市场分析

目录一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27

摘要我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。一、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

最全的房地产相关政策汇总(2015-2016)

房地产相关政策大全（２０１５年——２０１６年８月）　时间　政策　内容　政策解读　２０１５．２．５　２０１５年首次降准　自２０１５年２月５日起下调金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。　降准降息，释放大量资金，鼓励刺激消费，缓解房地产市场的资金压力，促进了房地产市场的复苏。　２０１５．３．１　２０１５年首次降息　金融机构一年期贷款基准利率下调０．２５个百分点至５．３５％；一年期存款基准利率下调０．２５个百分点至２．５％。　２０１５．３．１　不动产登记实施　２０１５年３月１日，《不动产暂时登记条例》开始实施　不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。　２０１５．３．５　政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求　国务院总理李克强３月５日在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对刚需及二次改善型购房需求的政策支持。　鼓励购房，支持改善型住宅需求。　２０１５．３．２５　两部委发布促进房地产健康平稳发展通知　国土资源部、住建部联合下发《关于优化２０１５年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求２０１５年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。　促进房地产市场长期稳定健康发展。　２０１５．３．３０　房贷新政，二套房首付比例可低至四成，公积金最低首付比例降至二成　央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买降低购房门槛，促进购房需求

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架（个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析（1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场）（2）供求分析（针对具体用途的供求情况）（3）竞争分析（同地段类似项目）（4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定（1）项目建设内容、规模、功能构成（2）项目规划设计方案要点（3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算（1）项目实施进度计划和计算期（2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据）（3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算）（4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

淄博房地产开发市场运行情况分析报告

二○一○年全市房地产开发市场运行情况分析报告 2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康进展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整阻碍，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。一、市场运行差不多情况（一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万㎡，同比下降46.36%。（二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，

同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。表一 2010年全市房地产开发市场要紧统计指标情况

表二 2010年各月完成要紧统计指标情况

（三）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，讲明受国家宏观调控政策阻碍，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（要紧包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资

南昌某区域房地产市场调研分析报告

南昌城南板块房地产市场调研分析一、城南的相关状况 1．地理位置城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。 2．整体规划根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。 3．交通条件城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之

二。从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。 4、配套设施目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。二．城南片区近期房地产发展情况城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场，将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，未来的房地产属于城南。三．城南片区各楼盘的发展情况正荣大湖之都

南昌市房地产市场简要年度报告

南昌市房地产市场简要报告（2010年01月～2010年11月）一、中央调控频繁，政策效果堪忧自2010年以来，由于全国各地的房价均出现了迅猛的涨幅，中央针对房地产的调控政策也前所未有的严厉起来。以今年的4月和9月分别出台的“国十条”和“国五条”新政为代表的一系列调控政策，旨在在通过对信贷、融资、土地等多个方面政策的收紧，控制楼市热度，遏制房价过快上涨。同时在金融领域，为防止通胀及流动性过剩，央行年内6次上调存款准备金率，上调次数之频繁为历年所罕见。虽然存款准备金率的上调，不单是针对房地产业，但在客观上造成目前房地产市场买卖双方在银行系统融资难度的进一步加大，对抑制房价过快上涨有一定促进作用。从政策实施的效果来看，本年度两次重大调控政策在出台之初，给楼市造成了较大的震动，以绿地、恒大为代表的部分知名开发企业在政策出台之初纷纷打出了88折、85折的降价优惠。但随着时间的推移，政策对市场的影响逐渐减弱，在经历了金九银十的旺季的之后，房价的反弹趋势已经十分明朗，到了临近年终的11月，房价的水平已经远超调控之前。从政策的调控的重点来看，主要还是针对沿海一线房价上涨过快的城市。以南昌为代表的二三线城市，楼市受政策冲击较小。纵观本年度南昌房价，仅在“国十条”新政出台之后的5、6、7月，房价出现下挫。之后房价一直保持上涨态势。“国五条”新政的出台恰逢10月购房旺季，政策的冲击力与购房热情相冲抵，对南昌楼市几乎没有影响。

二、土地供应超万亩，地王刷新土地市场成交纪录今年1～11月南昌市共推出118宗土地，供应面积达到10283.235亩。所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍，整体成交率较去年下降5.54%。如上图所示，五种类型的土地成交均较上年有明显增长。其中商住用地的增长幅度最为明显，环比增长了1450.242亩，是去年成交量的3.5倍；成交所占比例也由去年的13.25%提高到今年的22.04%，增长了8.79个百分点。工业用地是近两年来土地市场成交的主力，两年来工业用地占土地总成交的比例分别为51.27%和46.05%。本年度1～11月份工业用地成交量为4251.083亩，环比上涨1989.829亩。可以说工

全国历年房地产投资分析-钱都去哪里了

全国历年房地产投资分析钱都去哪了？近两年众多企业，尤其是中小企业融资困难、倒闭的原因，主要都表现在资金链断裂，那么一方面国家不断的降息、降准，为什么还会有众多企业缺乏资金呢？钱都去哪里了呢？答案就是，都去了原来利润最大的行业——房地产。本世纪初，房价比较稳定，温和上涨，但到2005年以后，中国出现了全国建房、全民炒房的景观，一时间，中国高楼大厦遍地林立！房产价格直线上升，然而，过热、疯狂之后，无数企业被套牢。朋友河南张某，本身靠多年苦心经营，积累了近3000万资金，在房产过热的冲击下，全部用于购置房产、投入房地产企业，而且还货款购房。目前面临巨大的利息债务，而投资房地产企业的资金又收不回来，本来幸福的生活被打破，陷入困境，天天睡不着觉。而像他这样投资房产的人还很多。据统计，1991-2005年，全国房地产共竣工住宅176亿平方米，若按每套平均按80M2，约合2.2亿套，2006年以来到今年10年间（2015年为测算数），国内又竣工房屋面积79.69亿平方米，其中住宅73.5亿平方米；住宅共9191万套（每套80M2，见下表）。 1991以不累计竣工住宅房屋3.2亿套。下表为2006年以来全国房屋投资竣工情况

根据国家统计局公布的数据，2014年全国城镇居住人口共7.49亿，扣除2.45亿为流动人口（多是务工人员，收入低，农村有住房，不具备购买城市住房能力），实际有能力购买住宅人数为5.04亿，平均每户按3人计算，共有约1.68亿个家庭。自1991年以来，共竣工住宅3.2亿套，加上原住房，总保有量也超过3.5亿套（1991年以前住房未统计）。因此，按2014年有购房能力的城镇居民，总房屋需求只有1.68亿套。过剩1.82亿套，过剩率超过100%（剩余房屋套数/需求套数）。即使住宅面积按100M2/套，1991年以来竣工住宅也达

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