城市综合体的发展趋势案例分析与运营特点
朱凌波
全国工商联商业不动产专业委员会主任中国城市综合体研究中心主任
亚太商业不动产学院院长
纲要
一．国内外城市综合体演化历程
二．城市综合体论
三．城市综合体案例分析
四．我国城市综合体发展现状及趋势分析五．国内外城市综合体运营特点
第一部分
国内外城市综合体演化历程
国内外城市综合体演化历程
古希腊阿索斯广场（ASSOS）
卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场 现代综合体的发展历程
国内外城市综合体演化历程古希腊阿索斯广场（ASSOS）
国内外城市综合体演化历程卡拉卡拉浴场
国内外城市综合体演化历程现代综合体的发展历程
30年代
二战后
20世纪70年代--至今
国内外城市综合体演化历程
30年代
1933年8月,国际现代建筑协会<雅典宪章>将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约.
国内外城市综合体演化历程
二战后
西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。
国内外城市综合体演化历程
20世纪70年代—至今
能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。
第二部分城市综合体论
城市综合体论---特征
超大空间尺度
功能复合性
通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 高可达性 整体的统一性
土地使用均衡性
空间连续性
内外部联系的完整性 巨大的社会效应
巨大的升值潜力
城市综合体论---表现形式
城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体；
经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；
建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。
城市综合体论---分类
按性能分：
商务综合体：一般是CBD，写字楼和酒店为主导的没有住宅的纯综合体；
商业综合体：区域中心，以购物中心为主导的综合体
生活综合体：郊区和新城，不仅有住宅而且比例较大超过30%；
单一综合体：一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；
另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；
综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。
按地段分：
都心型综合体；副中心综合体；区域和新城综合体；社区综合体。
按品味分：
高端奢侈型综合体：指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。
中档生活型城市综合体：酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。
城市综合体论---意义
提升了城市价值和城市品质和形象；
综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志；
城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；
城市综合体论---意义
具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。
在中国，尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体，几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。
作为商业地产的高段产品，其天然的金融属性，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
城市综合体论---多重价值
具备五重的价值空间：
销售价值：可销售住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金；
经营价值：酒店、购物中心等持有商业持续经营收入和租金的回报；
资产价值：随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值；
资本价值：价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现，最大值，终极价值。
区域和城市价值：附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，还会带动整个周边土地、建筑价值和价格的大幅提高，包括一个城市价值和知名度的提升。
城市综合体论---多重价值
城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。
城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。
第三部分
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析
美国洛克菲勒中心
日本六本木
澳洲情人港
新加坡新达城
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
城市综合体规划设计指引 总体规划 场地分析 对商业综合用地范围内原有建筑物和场所进行分析，分析要点包括： 1、用地范围内是否有需要保留的古建筑及文化遗址；如果有，在满足总体规划要求的前提下，可以考虑采取迁建保护和原地保护的方式进行规划； 2、用地范围内是否有需要保留的古树名木，如果有，在规划设计中尽量加以保留； 3、用地范围内是否有需要保留的湿地，在规划设计中作为重要景观元素加以利用； 4、用地范围内必须保留的城市道路绿化用地的位置及保留范围，如果在项目实施过程中必须局部破坏，在取得当地主管部门同意的前提下，应在项目完成后及时恢复。 对用地周边可以利用的景观资源进行分析，分析要点包括： 1、用地周边是否有可以利用的风景名胜及古迹，在规划中规划景观视线直接借景； 2、用地所在位置若有可以借鉴的文化背景，在景观主题的营造上应与城市文化相衔接，营造主题景观。 对用地周边的道路系统进行分析： 1、根据交通评估报告的结论，在车流、人流、物流汇集的部位设计广场，同时采取措施合理分流； 2、分析商业综合体附近的公交车及出租车的停靠位置。 规划要求
建筑退线要求 商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。l商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。l 应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。l 高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8 米，多层不应少于5米。 功能分区 城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。 确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。 确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。 各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。 酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。 各个功能区的规划布局应符合商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。 在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、
国内外综合体经典案例解读 2013-10-22 13:19:47绿维创景字号：T|T 目录 综合体是一种聚集发展模式，是一个泛产业聚集区，也是一个经济系统，对于带动整个区域经济社会及新型城镇化等方面，都具有突出的重要作用。无论是对于我国还是世界上其他国家，综合体都成为了推动经济发展的主要形式之一。城市综合体、度假综合体、酒店综合体、主题公园综合体、温泉综合体、博彩综合体等各种综合体已经在世界各地遍地开花，形成了一些有借鉴意义的开发经验及模式。我们在本期杂志中对比较经典的3个国内综合体案例、5个国外综合体案例进行了分析，期望能够为我国旅游综合体的未来发展之路提供一些借鉴。 案例1：生态主题公园旅游综合体研究——东部华侨城案例2：温泉旅游综合体案例研究——海泉湾案例3：国内城市综合体研究——华南mall 案例4：酒店综合体的典范——棕榈岛亚特兰蒂斯度假酒店案例5：世界第八奇迹——迪拜棕榈岛案例6：世界级综合度假胜地——新加坡圣淘沙度假胜地案例7：从赌场到博彩综合体的转变——澳门博彩综合体研究案例8：拉斯维加斯综合体 生态主题公园旅游综合体研究-东部华侨城 一、项目概况 东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。
总平面图 （一）区位交通条件 东部华侨城距深圳市中心12公里，仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内。 （二）生态资源条件 位于中国最美八大海岸之一的深圳大鹏湾畔，前拥深圳大梅沙黄金海岸，背依连绵梧桐山脉，坐拥大峡谷及原生态自然资源，生态自然环境十分优越。
城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势： 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市 的
随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。 一、城市综合体及其特点 所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。 城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。 二、我国 2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下： 1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资
金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。 2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。 3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。 5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。 三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型 1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、
城市轨道交通站点与周边城市综合体 一体化空间设计 徐匆匆 （武汉大学，武汉430072） 摘要：近年来，我国在城市建设中逐渐尝试创造一些城市中的新生事物来满足城市和城市居民的要求，例如轨道交通和城市综合体在我国部分大城市中不断涌现。然而在此摸索过程中，城市综合体的设计或改建却往往与轨道交通站点的建设相矛盾，这就阻碍了两者之间的互促发展，削弱了对城市发展和解决城市矛盾的突出作用。二者一体化的设计研究和实践刻不容缓。本文从城市设计的空间要素入手，对一体化设计的方法进行了探索。最终归纳出了对城市轨道交通站点和周边城市综合体空间一体化设计方法的模式。 关键词：城市轨道交通站点 城市综合体 一体化设计 空间 1. 国内背景 我国面临着大范围的城市建设。其中在城市新区的建设过程中，大型工程普遍开展，交通系统随之推进，与交通系统相结合的城市综合体呼之欲出，迎来了实践的契机。旧城区面临改造与更新的需要，新的交通方式入驻其中，原有的城市综合体也需要改建。 然而在这个过程中，以城市轨道交通建设为例，城市综合体的设计或改建却往往与站点建设互相矛盾，这就阻碍了城市轨道交通站点─城市交通系统的重要节点与其周边的城市综合体─城市空间的延续之间的互推作用。这种一体化结合的欠缺与不足，很大程度上影响了城市建设对区域发展的推动作用。具体表现有一下几点： （1）轨道交通站点规模较小，功能较为单一，周围地下公共空间开发量小，尚未完全发挥它们的经济价值和商业价值。与发达国家差距较大。 （2）轨道交通站点周围步行合理区的步行系统不发达，与其他功能的建筑和城市空间连接点少，站点的吸引范围小。 （3）城市综合体的建设和轨道交通站点的建设各行其是。城市综合体的建设更多地关注建筑设计和本身的空间设计；轨道交通站点的建设则是以关注选线、大区域范围内的土地利用以及随之而来的开发模式的研究，以及工程建设。二者的建设严重脱节，城市设计没有在其中起到应有的作用，没有对应有的建设同步性进行超前的控制和引导。 2.城市轨道交通站点与周边城市综合体空间一体化设计手法 本文中涉及的城市轨道交通站点与周边城市综合体的一体化设计方法是微观层面的城市设计范畴，一般来说应该从城市设计的4个重要要素─交通、功能、环境形象、空间入手 城市规划与交通网h t t p ://w w w .c i t y u p .o r g
理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。 城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ Ｇａｌｌｅｒｉａ Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１． ０１２４１
【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造） 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；
按规模划分为：大型、中型、小型； 按形状划分为：点式、线式、板式； 按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型； 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。 首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间： 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综
全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北
红星美凯龙建材家居商业综合体项目 合作框架协议书 甲方：红星美凯龙家居集团股份有限公司 住所地：上海市浦东新区莲林路15号311室 法定代表人：车建新 乙方：林州加美城市发展有限公司 住所地：林州市太行路与鲁班大道交汇处 法定代表人：赵夕太 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规的规定，甲、乙双方本着自愿、平等、公平、互利的原则，签订本合作开发框架协议书。 一、项目概况 1、项目位置及规划用途 项目地位于河南省林州市太行路与鲁班大道交汇处，约460亩土地（以下简称项目用地）的国有土地使用权，并利用该土地按双方约定投资建设大型商场及写字楼、百货超市、商业步行街、配套设施等商业综合体等约60万平方米。 2、项目投资：18亿元人民币。 3、项目用地的各项规划、设计条件设定为： （1）要求统一摘牌、统一规划; （2）容积率≤3; （3）土地使用年限：商业用地40年。
二、合作方式： 1、甲、乙双方共同出资建设该项目，按照出资比例持相应股份; 2、甲方派出管理运营团队管理并运营该项目; 3、乙方负责办理土地手续、拆迁、交付净地。 三、出让价格： 乙方保证争取到的优惠政策中该宗土地出让金不高于15万元/亩。 四、优惠政策： 乙方负责争取优惠政策如下： 1、争取配套开发用地500亩，出让价格≤30万/亩; 2、免收城市配套设施费; 3、免收人防费用、行政事业收费、行政服务收费; 4、水、双电源、气免费送至红线内; 5、开发项目有关税费市、区地方留存部分全额返还（含土地契税，营业税，所得税及土地增值税）; 6、施工期间施工单位的营业税市、区留存部分全额返还; 7、甲方同意乙方商业部分自经营之日起5年内所涉及的营业税和所得税地方留成部分（市、区两级）每年末以奖励形式全额返还给乙方; 8、排污：免征增容费; 9、道路：城市道路绿化带广场由项目公司统一设计，并根据项目公司图纸设计要求政府免费开设规划道路出入口和提供相关的建设; 10、综合开发费用全免; 11、免劳动统筹金（养老保险金）;
【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务
为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。
5.1城市综合体与城市的接口 5.1.1城市步行接口空间 城市的步行系统主要包含了人行道、商业街、空中步道、天桥、地下通道、城市广场等，城市综合体通过接口空间与这些系统相联系，共同构成城市完整的步行系统。这些空间设置的优劣，将直接影响到进入城市综合体中的人流量，并决定城市综合体的总体效率和经济产出。步行城市接口空间，主要分为地面、地下和空中三种，其中，地面和地下接口空间往往公共人流多，而空中接口则以特定人群为多。 1、地面接口 虽然大量车流占据了当今城市大部分的地面空间，但是，地面层在大多数情况下，依旧是步行人流最密集的层面。因此，地面接口也是绝大多数城市综合体中最重要的接口空间。能够吸引人流的地面接口空间主要有以下几种: l)设置可以使人会聚和逗留的开放空间，如凹入式小门厅、小广场、大挑檐遮蔽下的灰色空间等。 2)入口的设置直接面对主要人流的来向。比如面对商业街、地铁出入口、广场等。 3)设置室内商业街道直接与外部城市空间相连，例如难波花园就有一条开放式的内街，直接与城市空间相连，并且有机联系了地块周围的交通。 4)设置位于建筑一侧的开放中庭空间，来吸引人流的进入。如新宿的爱岛大厦，通过下沉广场及广场内的雕塑等，吸引了人们驻留。 5)以底层架空的方式连接周边的城市空间。 6)通过设置自动扶梯在入口处的方式，使人流能够被直接引入建筑内部。 如东京都港区的M记town，在与街道连接的底层空间设置了两部自动扶梯，联系了地下商业空间、地铁，以及上层的商场中庭，直接将人流引入了建筑核心位置。 2、地下接口 在现代城市的发展中，由于交通立体化的趋势日趋明显，地铁的大量建设，地下车站、地下通道、地下商业街等空间，越来越多地与城市综合体发生着直接的联系。因此，地下接口，也成为城市综合体设计中，需要认真考虑的一个重要部分。与城市综合体有关的地下空间往往都是公共性的，所吸引的人流也具有公共性的特征。能够吸引人流的地面接口空间主要有以下几种: l)通过设置可以聚集人流的开放空间，吸引人流。如下沉广场、地下门厅等。 2)设置地下商业街与地下接口连接，引入人流。 3)设置直通地下的中庭空间，减少了地上和地下空间的区别感。 4)在接口处设置自动扶梯，直接将人流引入内部。 5)将地下空间的出入口结合设计到建筑内部。如六本木新城，将地铁的出入口设置在了建筑的内部，这样使得出入地铁的人流有了进入商业零售空间的可能。 3、空中接口 由于地面空间的日益紧张，伴随着地下空间的开发，空中空间也越来越多地得到设计者的关注。如西单.的中友百货、君太和大悦城之间，将步行系统设置在2层，将人流引入到空中，不受地面车流影响，人流穿梭于个商场之间，提高了效率，带来了商机。而在大部分以地面交通为主的城市，空中交通一般以过街天桥或建筑间的空中连廊为主。对于面对空中步道系统和过街天桥的接口空间而言，它们所面对的人流往往是公共性的;而建筑间的空中连廊，面对的主要是特殊人群，例如新梅田大厦的空中连廊，面对的是办公的人群。在一些城市综合体中，也可通过与高架轻轨的连接，吸引人流。地面层是公共交通和私人交通最密集的层面，在设置地面接口时，城市综合体商业功能的地面接口应以公共交通为主，而对于办公、宾馆、住宅等功能，也有需要设置适当的私人交通地面接口。城市综合体一般采用两种方式
图1难波公园图2难波公园俯视图案例分析 难波公园 难波公园如图1是位于日本大阪热闹商业区的现代建筑，它并非传统意义的公园，而是日本一座极具代表 性的商业综合体。占地面积 37500㎡，建筑面积243800㎡。 难波公园原址是一座棒 球馆，位于临近难波火车站的 一片新商业区，离机场仅一站 之遥，将城际列车、地铁等交 通枢纽功能与办公、酒店、住 宅等完美结合。 难波公园的设计灵感来源于能够不断重生的自然力量，它为人们创造了一片城市森林，从远处看，难波公园是一个大斜坡，其建筑屋顶形成了一片狭长的绿带，并通过柔和的曲线方式进行连接，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层叠叠，逐步推进。在设计中，自然环境被巧妙的融入到建筑之中，形成了一个很大的公共开放绿地，带来了众多的体验要素，吸引周边的人流不仅仅是到这里来 消费购物，更是来休闲放松，享受置身 于大自然中的感觉。 俯瞰难波公园，可以看到，开放的 空间使公园与城市的街道、交通直接相 连，公园与建筑也柔和的融为了一体， 可是说是在建筑中融入了城市公园的形 象，使得整体空间趣味大大增强，使身 在其中的人们拥有愉悦美妙的体验感受，这样的设计针对人的心理感受，并不像一般的购物中心那样将人们集聚在一个封闭的空间内进行消费，而是以开放的体验空间吸引人们主动参与，从而使得人们在其中能够自发性的保持较长时间的聚集状态，极大的提高了空间的活力，自然而然的使大众拥有更多的时间，更多的机会去体验空间所带给他们的感受。
难波公园同时运用屋顶开放空间，这是存在于建筑物顶部的开放空间形式，相当于开放空间在竖向界面上的延伸，通过自身建筑的阶梯式形式，从一层至八层的屋顶都被绿化覆盖，形成了空间形态丰富的屋顶花园，实现了人行流线的立体化。 难波公园内部是一条人造峡谷，这也符合再生自然 景观的设计灵感。曲线以其独特的张力和柔美，通常给 人带来丰富，活跃，明快的感觉，就商业综合体的公共 空间来说，运用曲线的形式可以大大增强空间的灵动变 化。从建筑的八层平面图不难看出，柔美的曲线形态使 得建筑整体都有着很好地连续性，其主要通道将大大小 小的空间有机的串联在一起，形成了及其丰富的空间界 面。人们步行其中，行进在绿色之中，往往不难达到一 种与环境交融的境界。图4难波公园8层平面图 难波公园，其丰富的建筑形态并没有使得商业布局混乱，也没有造成分散消费者对商业内容注意力的影响，反而成为吸引大量人流的亮点。这种公共空间形式恰如其分的与商业建筑以及周边环境融合在了一起，这首先使得公共空间本身 图3难波公园内部
城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包