嘉禾拆迁案
一、案例描述
湖南嘉禾县要求机关干部和教师停职转做拆迁户亲属的思想工作，完不成任务者免职或外调———为避免丈夫受牵连，一对姐妹做出选择这个五一节，李小春老师决定独自出游。
李原本在湖南省郴州市嘉禾县车头中学教英语。4月19日，根据县教育局下发的通知，她被调往远离县城的普满中学。
“我在车头中学担任两个班的英语教学任务，而普满中学到目前还没有班级开英语课。”李小春说。
去年9月26日，28岁的李小春与在县公安局当民警的丈夫离婚。同日，她的姐姐李红梅与姐夫———嘉禾县委办公室的一位秘书离婚。
今年4月，同为教师的李红梅也接到一纸调令，从县城的珠泉小学下调石桥乡。
事情并非巧合，去年7月以来，发生在李氏姐妹身上的一切，都与拆迁有关。
“四包、两停”
2003年7月，嘉禾启动占地189亩的珠泉商贸城项目。该县县委宣传部的一份材料显示，项目涉及拆迁居民1100多户，动迁人员达7000余人；拆迁机关、企事业单位及团体20余家。
8月7日，嘉禾县委、县政府办联合下发“嘉办字[2003]136号文”(下称“136号文”)，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好珠泉商贸城拆迁对象中自己亲属的“四包”工作。所谓“四包”是指，包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。
136号文规定，不能认真落实“四包”责任者，将实行“两停”处理———暂停原单位工作、停发工资。并“继续做好所包被拆迁户的所有工作，确保拆迁工作顺利进行”。
“对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。”
2004年4月27日，嘉禾县政府某部门负责人李滔(化名)在一份拆迁协议上签字，虽然那栋老房子的产权属于他67岁的老父。
据知情人士透露，嘉禾县各级部门单位中，共有100多名公职人员面临李滔这样的选择：要么做通拆迁工作，要么被下放边远地区工作。
李滔的父亲对有关政策十分愤怒：“搞这样株连九族的拆迁，嘉禾现在是父子关系紧张、夫妻离婚、兄弟反目。”
姐妹离婚事件
李小春姐妹的父亲李刚皇则是一个不合作者。
在嘉禾县繁华的中华东路，李刚皇的私宅是一栋四层的临街楼房，建筑面积超过400平方米，其中一楼临街设有两个大店面。
2003年7月，这栋房子列为被拆迁对象。但李刚皇认为“政府给的拆迁补偿太不合理”，一直拒绝签订拆迁协议。
2004年4月29日下午，李刚皇躺在医院打点滴。“他的病闹了很长一段时间了，都是拆迁惹出来的。”一位家属说。
2003年12月20日，嘉禾县政府派工作组准备强行拆迁李刚皇的房子。争执中，李刚皇突发心脏病，被送往医院抢救。至今，房子未被拆，李也一直没有出院。
但压力却集中到了李小春姐妹身上，如前所述，两姐妹是县城的中小学教师，她们的丈夫都是政府工作人员。根据“136号文件”，两对夫妇都是“四包”责任的承担者。“136号文件”还有一条规定：凡本单位有被拆迁户亲属的，必须督促其按规定的期限和要求做好“四包”工作。各单位被拆迁户亲属拆迁工作落实情况，将列入单位年终目标管理考核内容。对本单位被拆迁户亲属完不成“四包”工作的，将按有关规定追究该单位党政一把手的责任。
家中老父不肯签拆迁合同，女儿两对夫妇在单位的压力可想而知。
2003年9月28日，嘉禾县人事局向教育系统党委下发通知，要求对李小春、李红梅“暂停在本单位的现有工作一个月(9月30日—10月30日)”，转做父亲李刚皇的工作，完成“四包”任务。
两天前，李小春、李红梅分别与自己的丈夫办理了离婚手续。
“这是没有办法的办法，总不能因为父亲的事连累他们的前途吧。”李小春说。
这种“不是办法的办法”，目前已成为嘉禾县一些家庭的选择。据记者了解，同样的情况发生在钟水乡派出所的李勇身上，他与妻子李运红离婚，原因也是岳父李中正的房屋拆迁问题。
一个未经证实的说法是，嘉禾县有关部门注意到了这一独特的离婚现象，离婚手续在县城范围内被暂缓办理。知情人士介绍，年近50岁的嘉禾县水电局财务股股长李良柏，因妻兄李天赐的房屋拆迁问题未解决，与妻子李土姣离婚，手续是到郴州市办理的。
“下放”的女教师们
事实上，对李小春、李红梅姐妹而言，离婚只是她们为拆迁问题付出的第一个代价。离婚后，两姐妹并不能回避她们自己的“四包”责任。
2003年12月18日和今年1月9日，两姐妹先后接到嘉禾县人事局《急、难、重工作任务通知书》和《再次通知书》，要求在当月底做通父亲李刚皇的房屋拆迁工作。
2月9日，两姐妹收到盖有嘉禾县委书记周余武、县长李世栋印章的一份督办卡，最后期限下达：“2月25日前签订拆迁协议，3月5日前腾空房子”。
面对最后通牒，李小春反而认为：“上面这样不讲理，我们已经付出了沉重代价，还不如支持了父亲的决定。”
后果随即产生，4月，两姐妹双双被嘉禾县教育局从县城调往偏远的乡镇。
在嘉禾，最终受到处理的教师并非仅李小春姐妹。
2004年3月3日上午，一次关于教育系统家属拆迁问题的专题会议，在嘉禾县人事局二楼会议室召开。据其会议纪要，“珠泉小学的李静、李红梅等三位教师的家属，必须在3月10日前签好拆迁协议并搬迁，否则不仅房子按时拆除，而且这些老师会调离。”
此后不久，李静调往泮头中学，李红梅和另一位教师从县城调到石桥乡。
54岁的李翠凤曾任职于县城尊崇完小，这位已有34年教龄的老教师，同样因为未按时完成“四包”任务，4月19日被调往广发乡。丈夫李涌泉随后两次在拆迁协议上签字，拆迁自己的两栋房子。
补偿不合理还是漫天要价
对李刚皇“拆迁补偿不合理”的说法，嘉禾县政法委书记、珠泉商贸城协调建设指挥部指挥长周贤勇表示：“拆迁最大的阻力就是某些居民漫天要价。”
由于李刚皇住宅的拆迁中途停滞，尚未进入评估程序，因此无从得到有关补偿价格数据，但一些同类房屋的拆迁价格可以作为参考。
在嘉禾县城珠泉小区北市街61号，拆迁户李会明的五层楼房系2002年竣工的框架混凝土承重结构的建筑物。记者在现场看到，住宅一楼为44.5平方米的门面，紧临原珠泉农贸市场；二至五层均为68.4平方米的楼房。
经评估，李会明这栋房屋的拆迁补偿金及临时安置费合计23万元。但据李会明的委托人郭廷安介绍，李家仅一层铺面每年租金即可收入一万多元。李不愿接受五层楼房23万的补偿价格。
拆迁户李涌泉的一套独门独院三层楼房，实际使用面积为200多平方米。拆迁补偿金及临时安置费为10万元。
“县城同类地段买套100平米的商品房，也差不多要10万元。”李涌泉说，他所获得的每平米四五百元补偿，仅相当于嘉禾县周边的房产价格。
知情人士称，珠泉商贸城拆迁范围，是嘉禾县最繁华的地方。“凡是在这里有房子的人家，没有人愿意出让的。”
一个可资比较的数字是，珠泉商贸城开发商打出的销售广告显示，该商贸城铺位价格为每平方米1.6万元。
据周贤勇介绍，此次拆迁由长沙万源评估公司评估地产，郴州远航评估公司评估房产。
但李涌泉、陆水德、李盛德等户主反映，在房屋评估期间，他们认得一些评估者是县房管局的工作人员，他们要求评估人员出示评估资质证书，对方并未依章办理。县政府干部李滔说：“确实有部分居民要高价，但我看到的情况是，给拆迁户搞评估的不是评估公司，而是县政府的干部，是开发商。”
“一阵子”和“一辈子”
2003年7月，珠泉商贸城开工仪式在县城新建的体育馆举行。当地居民所提供的照片显示，当天在体育馆旁，几条醒目的横幅上有如下字样：
“坚持服从和服务于县委、县政府重大决策不动摇。”
“谁不顾嘉禾的面子，谁就被摘帽子，谁工作通不开面子，谁就要换位子。”
“谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈子。”
嘉禾县对珠泉商贸城的态度显然可以从中窥得一斑。
“嘉禾一直想把经济搞起来，但高考舞弊案发生后，我们的事业都做不起来。”4月29日，嘉禾县委宣传部副部长黄志平对记者说。
黄所说的高考舞弊案发生于2000年，事件当时引起全国关注，嘉禾的名声受到影响。
黄志平介绍，2002年9月13日，原国内贸易局商业网点建设开发中心向嘉禾县政府下发“商网字[2002]05号”公函，将珠泉商贸城列为全国50个商业网点示范项目之一。该项目选址县城核心地段人民路、中华路，将占4000多平方米的原珠泉农贸市场扩大一倍，新增步行街、以珠泉亭为中心的广场、中华日用百货市场等，累计投资1.5亿元。
2003年元月，此项目在嘉禾县第十四届人大第一次会议通过，此后获郴州市政府批准成为全市重点工程。
据黄志平证实，珠泉商贸城所涉拆迁房屋，其中20世纪80-90年代建的占49.1%，90年代后建的占21.3%，而70年代前建的只有26.6%，70-80年代建的仅2.96%。受拆迁牵涉的县政府干部李滔说：“许多建成不久的房子都成片成片地拆掉，太可惜了。”
这一观点在当地居民中颇具代表性。
“在仅有3万余人的小县城搞珠泉商贸城，搞房地产开发，范围内尽占县城商贸黄金地段，县领导是想突出政绩。”另一位拆迁户主说。
对此，县政法委书记、珠泉商贸城协调建设指挥部指挥长周贤勇说：“项目由国家商业网点中心组织投资，开发商珠泉商贸城置业有限公司也是从北京过来的，县里只是协调。”
5月7日，记者在北京向原国内贸易局商业网点建设开发中心主任、法人代表易传保求证得知，2002年9月13日中心向向嘉禾县政府发函的原因，是此前嘉禾县向该中心发函，要求珠泉商贸城列入全国50个商业网点示范项目，中心只是回函同意。
易传保说，对于嘉禾的珠泉商贸城，原国内贸易局商业网点建设开发中心既无投资，也不存在组织投资的问题。
此前，记者曾多次对珠泉商贸城置业有限公司总经理张普军提出采访请求，均未能如愿。
政府有无越权
“我们调动有血缘关系的党员干部去做拆迁户的思想工作，一来这些干部了解县里的政策，二来他们更容易取得拆迁家属的信任。他们已经成为县里拆迁工作的一支有生力量。”4月29日，周贤勇如此解释嘉禾的“四包”政策。
但李滔等公职人员质疑，政府凭什么对未完成“四包”任务者停职停薪甚至调动？
“在需要你的时候，组织当然有权力临时调动你的工作。比如哪里遇到突发事件、水灾等，我们当然有权力调动干部去做工作。谁要玩忽职守，谁就会被因此免职。”宣传部副部长黄志平说。
“拆迁也是突发事件？”记者问。
黄志平解释：“虽然算不得突发事件，但应该属于急、难、重工作的范畴。这个问题省纪委是有明确规定的。”
五一前夕，湖南省纪委一位不愿具名的官员接受记者咨询时明确表示：“拆迁不应该列为急、难、重工作范畴。像嘉禾‘四包’、‘两停’这种规定，完全不符合市场经济规律，拆迁可以由开发商与居民对话，不应该由政府强制干预。”
但周贤勇的说法是：“我们都是党的干部，流血牺牲的事都要做，拆迁这点小事又算得了什么呢？”
据周介绍，珠泉商贸城一期工程已启动80多亩，从2003年开始，目前第一批拆迁户374户已拆完323户，已接近90%。
“现在看来，我们这个方法是行之有效的。都搞了8个月了，局势比较稳定，也没有集体闹事，也没有集体上访。”周贤勇说。
去年10月30日，湖南省建设厅向郴州市房产管理局下发的公函透露了另外一种信息：
“嘉禾县陆水德、李中林、李干德、李永德、李土亮等到北京、省会上访，反映嘉禾县在珠泉商贸城项目建设中存在违法拆迁、侵害被拆迁人权益的行为。请你局认真调查事实，依法采取有力措施，维护拆迁当事人的合法权益，并将有关情况函报我厅。”
今年3月23日，湖南省人大常委会办公厅以公函的形式，要求嘉禾县政府“应纠正错误行政行为，切实维护群众的合法权益”。
但记者五一前离开嘉禾之时，县政府已向余下的拆迁户下发强行拆迁通知———5月10日将对拆迁户停水停电；5月15日如有任何个人不在协议上签字，将实施强行拆迁方案。
此前的4月21日，嘉禾县政府对李会明房屋实施强制拆迁，县人民法院出动200多人参与强拆行动。当天，李会明、李爱珍夫妇和陆水德三人站在房顶上抵制拆迁，被警方带走，数天后，三人均被处以拘留，罪名分别为“暴力抗法”和“妨碍公务”。
李会明之子李湘柱，原广发乡政府公安特派员，因未完成“四包”
任务已被免职。
霸王口号护“嘉禾的面子”
湖南省郴州市嘉禾县政府在进行珠泉商贸城项目开发建设过程中，以“四包两停”的强硬政策推行强制拆迁：“四包两停”即指该县公职人员必须保证他们的亲属在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件并保证他们的亲属对拆迁及补偿不满意时，不集体上访和联名告状；不能完成这一任务的将被暂停工作、停发工资，甚至是被开除或下放到边远地区工作。这项专门出台的“株连政策”使得全县共有160多名公职人员受到牵连，有的因为其亲属对拆迁提出质疑，或拒绝在拆迁同意书上签字而被调离，有的甚至被迫与配偶离婚。
“谁不顾嘉禾的面子，谁就被摘帽子”；“谁工作通不开面子，谁就要换位子”；“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”这是湖南省郴州市嘉禾县，在当地的珠泉商贸城开工仪式上打出的大标语，那么标语中所说的“嘉禾的面子”究竟指的是什么，谁又要如此气势汹汹的影响别人“一辈子”呢？
李静原本是嘉禾县人民医院的一名护士，2003年9月29号，她收到了嘉禾县人事局下发的珠泉商贸城拆迁户“四包”责任工作通知书，10月份，她被停薪停职，第一次尝到了“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”这句口号的厉害。不久，李静的丈夫也一而再、再而三地收到了同样由嘉禾县人事局下发的急难重工作任务通知书，和限期完成任务督办卡。在如此短的时间里，如此频繁的收到政府下达的措辞严厉的通知书，这是李静，以及嘉禾县所有公职人员从未遇到过的事情。
那么嘉禾县政府如此高度重视的急难重任务到底是什么呢？什么样的事情因为完不成就会一辈子受到影响呢？这件事其实是和一家开发商承办的商业项目有关。2003年一家名为嘉禾珠泉商贸城开发公司的企业承包下了当地商贸城的建设项目，说起来，这一项目属于商业性建设，应该由开发商独自完成，但事实上，嘉禾县政府却积极出手相助，以行政命令式的“霸王刀法”和“强迫报复”的株连方式，让工程范围内的1100户居民迅速按照开发商给出的条件搬迁。李静，因为自己的母亲就住在开发商划定的拆迁范围内，所以夫妇俩都收到了限期劝说母亲同意拆迁的通知书，而事实上，不仅是李静，嘉禾县所有的公职人员，只要家里有亲属属于拆迁户的，都无一例外
地收到了这样的通知书。当“四包”“两停”的政策公布后，嘉禾的公职人员曾一度认为，这样的政策具有“株连九族”的性质，不会真正实施，谁想到，李静在其母亲明确表示对拆迁不满后不久，就收到了一份调动通知书，从原来的县人民医院被调到了乡下的一个卫生所。
向电视台悔过的同时“逮捕”三位拆迁户
2004年5月13日、14日两天，中央电视台《东方时空》栏目连续播出了关于嘉禾拆迁事件的专题，对当地政府在处理此事过程中的一些做法提出了质疑。5月14日，嘉禾县委书记周余武专门赶到北京，前往央视“说明情况”。5月15日，周余武在北京接受了记者采访，当时他承认“四包两停”的做法是“欠妥当的”，称早在去年8月29日有关商贸城建设的政府工作会上，他就意识到该政策不妥，“要求停止这一做法”。
然而记者在嘉禾采访时设法找到的相关材料却显示，2003年8
月7日当地县委县政府联合下发关于“四包两停”政策的红头文件后，曾多次召开会议安排部署相关工作，除了“清查”县公职人员与拆迁户具体关系并制表外，还将县政府各部门领导与拆迁户“结对子”负责做工作。一位曾参加过去年8月29日工作会议的当地干部告诉记者，会场上并没有听见周书记说过“‘四包两停’不妥”、“要停止这一做法”之类的话。
此后当地160多位与拆迁户有亲戚关系的公职人员都陆续接到了县里下发的《督办卡》，这些《督办卡》上全都盖有县委书记周余武和县长李世栋的大红姓名章。而嘉禾县政法委书记、拆迁工作负责人周贤勇也曾多次在当地电视台新闻中露面，宣讲“拆迁工作的重要性”。一位拆迁户录下的电视录音上还有这样的话：“拆迁是政治任务，拆也得拆，不拆也得拆！”
值得一提的是，周余武到北京“说明情况”后，中央电视台取消了对嘉禾拆迁报道的重播。就在5月15日周余武在北京接受本报采访并表示相关政策“不妥”的同一天，嘉禾当地警方将三位拆迁户批准逮捕，数天后，3人均被处以拘留，罪名分别为“暴力抗法”和“妨碍公务”。其中包括最早被扒掉房子的李湘柱的父母及多次向国家和省有关部门上访拆迁问题的70岁老党员陆水德。曾是嘉禾县广发乡政府公安特派员的李湘柱，因未完成“四包”任务被开除。
开发项目的性质和审批程序问题
累计投资达1.5亿元的珠泉商贸城项目，位处嘉禾县城的最中心地带，工程总占地面积超过12万平方米，开发商除了计划进行旧城改造、房地产建设外，其核心项目就是建起一个面积超过8000平方米的大型商贸城，即珠泉商贸城。
“嘉办字[2003]136号文”这样写道：“珠泉商贸城是国家国内贸易局商业网点建设开发中心投资开发，属2002-2004年全国50个商业网点建设示范项目之一”；嘉禾县第14届人民代表大会第一次会议《关于加快建设珠泉商贸城的决议》也明确说明，这项工程“是国家建设项目”。“开发公司是以国家国内贸易局商业网点建设开发中心的名义投资成立的。”嘉禾县政法委书记、珠泉商贸城协调建设指挥部指挥长周贤勇如是说。
但国家国内贸易局商业网点建设开发中心原副主任罗迪在接受央视采访时说：“我们只是帮助他们组织社会资金投入，当地说这个项目是国家国内贸易局商业网点建设开发中心投资开发是不严谨的。”事实上，商业网点建设开发中心只是一个咨询机构，无任何行政审批权。另外，商贸城土地出让审批还没有批准，建设用地许可证发给了投资商，
竞拍没有竞争对手
5月12日，嘉禾县县长李世栋在接受记者采访时说，“珠泉商贸城项目的审批程序是公开的，而且接受了我们不同方面的监督，不存在问题。”
按照国家的规定，像珠泉商贸城这样累计投资上亿元的项目，其正规审批步骤是：嘉禾县国土资源管理局在报纸网站等媒体上，公开土地挂牌出让的消息，然后3家以上的具有开发资格的公司进行竞拍，最终确定土地使用权的归属。
据周贤勇介绍，此项目仅在郴州某网站上贴出了招标公告。
“就我们一家来竞拍，没有别的公司，我们就得到土地了。”珠泉商贸城置业有限公司总经理张普军如是说。
在没有竞争对手的情况下，嘉禾县珠泉商贸城置业有限公司轻松得到了这12万平方米土地的使用权。
“县里有政策，县外的资金投资项目可以不进行招标。”嘉禾县政法委书记、项目总指挥长周贤勇解释。
耐人寻味的是，珠泉商贸城建设用地的土地出让时间为2003年9月30日，但是该工程的正式开工时间却是2003年7月，这就意味着，
开发商未拥有土地合法使用权就已开工建设。
对此，周贤勇说：“项目是招商引资引来的，我们就后补了一下招投标手续。”
土地价格质疑
经调查发现，嘉禾珠泉商贸城并非国家建设项目，珠泉商贸城置业有限公司，在没有竞争对手的情况下，就得到了这12万平方米土地的使用权，而最终折合下来每平方米土地的使用权只有30元。据《嘉禾县县城规划区基准地价及国有土地有偿使用费征收规定》，嘉禾县珠泉商贸城一期工程用地所在位置是嘉禾县一类用地，其商业用地基准价是1500元/平方米，最低的每平方米也是900元。但一些拆迁户提供给记者的《国有土地使用权公开交易成交确认书》显示，该项目一期工程每平方米土地的成交价是808元，比市面上的最低价格每平方米降低了92元，如此计算这片土地总价格是4808.576万元。而根据嘉禾县的另一份文件，政府把这片土地的出让金按照售房底层占地面积每平方米100元的价格，包干收取。换言之，开发商每平方米又少交了708元，原来是4800多万元的总地价，一下只有210万元。
“地价从808元减到了100元，其差价部分让开发商用到当地居民的拆迁费用上。”嘉禾县国土资源管理局副局长夏社民在接受央视采访时如是解释。
据嘉禾2003年8月5日印发的《关于嘉禾县珠泉商贸城建设有关问题的通知》，“嘉禾县珠泉商贸城土地出让年限为50年，土地出让金由县国土资源部门收取后，上交县财政，再返还给嘉禾县珠泉商贸城置业公司，投入拆迁和基础设施的建设。”
而夏社民证实，上缴给县级财政的仅占210万元的30%，即63万元。这相当于原本价值4800万元的1.3%。这样算来，每平方米只有100元的转让金，这个土地就给了开发商，而最后100元当中的70%又返给了开发商，也就是说，开发商拿了30元钱就买到了1平方米土地的使用权。
——资料来源：https://www.doczj.com/doc/2c17268608.html, ，2004年05月08日
3、因发展需要，很多群众需要搬迁，搬迁后群众因某些原因不能享受“原拆原迁”的相关政策，群众意见很大，领导让你去处理，你怎么做? 群众搬迁，因为种种原因不能享受相关政策产生情绪，这是可以理解的。城乡建设需要群众的配合，同时公务人员也要把人民群众的利益放在心上，分析出现这种情况的原因，尽量协调好两方的关系，既不影响工作又要处理好人民群众的利益。 第一，因为工期延误，没有在规定时间内交房。针对这种情况，应该成立“原拆原迁”执行小组，查明工期延误的原因，并对此给群众造成不便向群众道歉，并公布预计完成时间。通过走访会海报的方式在群众中宣传政策，让人民群众真正意识到搬迁对整个城市建设的必要，同时宣传搬迁到新的村庄或社区，可享受新地区群众一样的待遇。 第二，补偿政策不透明，人民群众不了解相关补偿的程序，认为搬迁后利益受损产生情绪。针对这种情况，作为公务人员，我要认真阅读相关搬迁补偿政策，走进社区，走进村户，倾听人民群众的心声，由群众选取代表，收集记录群众的意见和建议，同时跟他们宣传补偿政策和申请程序，让群众感受到政府站在他们的角度，为他们着想。 第三，如果是因为工作人员人手不够或者办事效率低影响相关政策的执行，首先要加强相关工作人员的业务培训，并在单位内部形成一个业务知识培训机制，定期对工作人员进行业务知识学习，并对培训结果进行考核，作为绩效考核的内容之一，提高工作人员办事效率;其次应调动相关工作人员的积极性，加强团队合作，及时与内部工作人员协调沟通，在业务能力强的基础上为民众提供更加满意的服务，真正落实全心全意为人民服务的宗旨。 第四，搬迁到一个新的地方，就业问题不能得到解决。针对这种情况，可以联系就业保障部门，加大投入和政策支持，完善就业服务体系，收集搬迁群众的相关信息，提前做好就业方面的交流工作，以便及时解决搬迁人员的就业问题，消除群众搬迁的后顾之忧。 总之，群众利益无小事，在以后的工作中，我们要不断提高自己的业务能力和服务水平，及时完善自己的工作方式，时刻与群众保持联系，从群众
和谐社会视阈中拆迁性群体事件的原因及应对的思考摘要：随着我国现代化建设步伐的加快以及对土地需求的激增，由拆迁引发的群体事件不断增多，在一定程度上影响了社会的稳定与和谐。探讨拆迁性群体事件的原因及提出应对之策，不仅能有效避免、化解及解决拆迁性群体事件，而且有利于社会稳定和和谐社会的构建。 关键词：和谐社会；拆迁性群体事件；以人为本 随着社会经济的发展，近年来城乡公共及商用建设对土地的需求量激增，而由拆迁引发的群体事件的数量也不断地增加。“据社科院一项研究表明，群众因拆迁、征地等利益受损或腐败而上访的，占整个群众上访案件的47.8%，由此而引发群体性事件的（不含未上报的）占整个群体性事件的21%。”[1]与拆迁引发的个体事件相比，拆迁性群体事件涉及的民众人数更广泛，内部的利益纠葛更加复杂，群体释放的能量巨大。该类群体事件一旦发生，将对政府与民众财产、社会秩序的稳定带来巨大的危害。中共中央在《构建社会主义和谐社会若干重大问题决定》（以下简称《决定》）中明确提出“在构建社会主义和谐社会过程中应正确处理改革、发展、稳定的关系。”[2]而当前我国社会中频发的拆迁性群体事件严重影响了社会稳定，阻碍了和谐社会的构建进程。因此，对拆迁性群体事件本身及应对措施进行探讨除了有利于事件本身的规避及解决外，对于推进和谐社会的建设亦具有重要意义。 一、拆迁性群体事件的概念界定及发展趋势
当前国内学术界对于拆迁性群体事件的研究较少，而且在论述时往往直接转入对引发原因和措施的分析，对这一现象的概念鲜有明确的界定。本文认为，所谓的拆迁性群体事件即是拆迁过程中由于民众对于政府、公司或企业拆迁方式不满、补偿不合理等原因引发的，由部分公众参与并形成有一定组织和目的的集体上访、集会、阻塞交通、围堵党政机关、静坐请愿、聚众闹事等群体行为，并对政府管理和社会造成负面影响的事件。虽然与其他类型的群体事件发生原因不同，但作为群体事件的一个子系统，其本身的发生过程中又具备群体事件的一般特点，比如自发性、失范性、复杂性、可变性、情绪性等等[3]。 从发展趋势来看，近年来拆迁性群体事件逐渐由城市向农村转移。有学者指出，“就拆迁问题而言，2010年的拆迁主要是开始拆村，由拆村引发的矛盾和纠纷在增加。在所有群体性事件中，农民问题占30%~40%，而在农民问题中土地问题又是主要问题，其中，涉及征地和拆迁的占60%~69%”[4]。另外，我国土地拆迁问题以及由此引发的群体事件的长期存在使得对拆迁性群体事件产生的原 因以及应对措施的探讨成为必须。 二、拆迁性群体事件的诱发原因 分析近年来国内有较大影响的拆迁性群体事件，如贵阳“11·27”群体事件[5]、昆明螺蛳湾商业片区拆迁事件[6]的原因可以发现，拆迁性群体事件发生的原因主要表现在以下几方面： 1.群众法制意识观念淡薄。由于传统保守观念的影响和偏远地区
改造搬迁方案范本 为改善职工居住条件，拟在原单位宿舍区新建高层住宅楼。为了确保搬迁置换工作科学合理，公平、公正，促进新建住宅楼工程建设顺利进行，现依据《城市房屋拆迁条例》和《城市房屋拆迁补偿与补偿标准暂行办法》的规定，结合实际情况，制定本方案。 一、搬迁范围 单位宿舍区。 二、被搬迁房屋权属认定原则 1、被搬迁人根据《房屋所有权证》载明的所有权人及单位产权证明材料确定。 2、房屋性质及补偿、回迁面积以《房屋所有权证》载明为准。 三、搬迁过渡 单位（以下简称甲方）与被搬迁人（以下简称乙方）本着合理，公平的原则，依法签订书面房屋搬迁补偿安置协议。 本次房屋搬迁实行货币补偿或回迁安置两种方式，被搬迁人可以选择其中一种搬迁补偿安置方式。 1、实行回迁安置：乙方自行过渡的，在过渡期内甲方一次性给予乙方回迁过渡费五万元整，并按照现住房建筑面积每平方米15元给予搬迁补助费。乙方在过渡期内需甲方提供房屋的，甲方只按照每平方米15元给予搬迁补助费。
2、实行货币补偿：甲方以货币补偿的方式一次性买断乙方房屋产权。 货币补偿金额=被搬迁房屋产权建筑面积×5100元 以上房屋搬迁补偿安置协议订立后，乙方在搬迁期限内拒绝搬迁的，甲方依法申请人民法院强制执行。 四、回迁安置 1、面积置换 按照《城市房屋拆迁条例》和一般通行规则，按照建筑面积1：1.2置换（注：置换面积=原住房建筑面积+赠送面积） （1）住户就近靠档所选户型面积大于置换面积（置换面积=原住房建筑面积+赠送面积）时，超出部分按照7100元∕m2购买。 （2）住户未就近靠档所选户型面积大于置换面积（置换面积=原住房建筑面积+赠送面积）时，超出部分按照其它住户价格购买。 住户就近靠档所选户型面积小于置换面积（置换面积=原住房建筑面积+赠送面积）时，不足部分按照其它住户价格给予补偿。 2、优惠条件 （1）根据住户现住房建筑面积，分别相应赠送30%的建筑面积
发表于 2009-7-25 09:22 |只看该作者 给你看个反面教材可能对你有帮助 拆迁组内部人员谈判技巧 古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。 首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态： 一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类： 1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗
近年全国强制拆迁引发的恶性事件 时间地 点 当 事 人 事故原因维权方式事件结果 2003南 京 翁 彪 在没有与翁彪达成拆迁协议的情况 下，南京玄武区拆迁办强行用推土机 铲平了翁的房屋，翁彪来到拆迁办公 室用汽油。 翁彪中度3级烧伤，拆 迁办6人烧伤。 2004湖 南 嘉 禾 陆 水 德 等 “谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈 子”。2003年起，嘉禾县政府为进行 商贸城建设，以行政命令强制拆迁， 并要求县里的公职人员负责各自亲属 的拆迁工作。 从楼上投掷 石头 陆水德等拆迁户以“暴 力抗法”和“妨害公务” 的罪名被逮捕。后被释 放，并获得国家赔偿。 2005广 东 从 化 张 灿 成 广州从化市政府组织近千人的拆迁队 伍，对该市街口镇小海桥区张灿成等 人的商铺进行了暴力拆迁。 向强拆人员 泼洒农药、 淋汽油、掷 砖块 张灿成以“妨害公务 罪”被判处有期徒刑一 年六个月。 2006山 东 菏 泽 李 民 生 山东菏泽市，牡丹区兴建香格里拉广 场，以公益建设为名行商业开发之实， 由于补偿偏低，李民生等居民不愿拆 迁。 上吊自杀李民生身亡 2007江 苏 苏 州 马 雪 明 一 家 苏州“金阊新城物流园”建设项目中， 马雪明以拆迁公司只补偿土地使用面 积为由拒不拆迁，苏州拆迁公司决定 强拆。 砍杀拆迁人 员致2人死 亡1重伤 马雪明以“故意伤害 罪”被判死刑；妻杨根 英判处无期徒刑；其子 马春凌判处有期徒刑 8年。 2008辽 宁 本 溪 张 剑 本溪华履房产以低廉补偿要求住户拆 迁，并以掐电线、堵水井、打砸等方 式强拆。 刺死拆迁人 员 张剑以“故意伤害罪” 判处3年有期徒刑，缓 刑5年。 2008上 海 闵 行 潘 蓉 上海机场集团兴建机场交通枢纽工 程，计划拆除潘蓉480平米的四层楼 房，潘蓉不满118万补偿。 投掷自制汽 油燃烧瓶对 抗推土机 潘蓉夫妇被判处妨害 公务罪8个月。 2009重 庆 奉 节 陈 茂 国 因修建渝宜高速，重庆奉节陈茂国 1200平米房屋被推到，双方补偿相差 22万元，老人爬上自家大树，抵御强 拆。 树上“安营 扎寨”3个 月 陈茂国及其子以涉嫌 聚众扰乱社会秩序罪 被公安机关刑事拘留。 2009成 都 金 牛 区 唐 福 珍 成都金牛区因修筑公路强行拆除唐福 珍夫妇投资700万元的综合楼，仅补 偿为217万元，唐福珍夫妇拒绝拆迁。 楼顶 唐福珍重三度烧伤并 吸入式烧伤，不治身 亡。
住建部门：没列入拆迁计划的才改造！ 在实践中，会有很多人会把拆迁和改造混为一体，认为改造就是拆迁，拆迁就是改造。 近日就有相关媒体报道，位于百丈东路上一家本地大型中介门店的业务员谈下一套50几平方米的老小区二手房，就在约房东准备和客户签合同的时候，房东却要求加价15万元，相当于每平方米涨了3000元！ 这笔买卖也就此告吹，此房东给出的理由是——老小区要大规模改造了，要变拆迁房了。 那么老旧小区改造就等同于拆迁吗？ 据当地住建部门相关负责人明确表示：老旧小区改造不是拆迁，而是通过改造，提升老旧小区的居住环境、补齐配套设施短板、完善管理和服务。同时该负责人还表示，这150个老旧小区将优先从“国有土地上2000年前建成交付且未列入棚改计划、征收计划的老旧小区和可维修加固使用的楼房”范围中选择，条件成熟一批，改造一批。这显然，恰恰是没有被列入拆迁计划的老旧小区，才会被改造。 此时相信会有很多人产生疑惑：那么我们在实际生活中所遇到的棚户区改造与普通的拆迁会有区别吗？ 一直以来，棚户区改造、城中村改造项目和征地拆迁项目都备受大家的关注。而实施棚户区改造的根本目的是改善老百姓居住的条件，完善当地城市功能以及改善城市环境等。也就是说棚户区改造的主要对象按照《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）第二条规定，是指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域；危旧房改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。 但是，棚户区改造、城中村改造并不是法律上的概念，相关政策、规定，多见于国务院、各部委以及地方各级政府的规范性文件。而房屋拆迁是棚户区改造、城中村改造时的一种方案，也就是说，棚户区改造和城中村改造只是拆迁缘由中的一个，拆迁与棚户区改造、城中村改造之间更多的是包含与被包含的关系。 而且从理论上来说，棚户区改造、城中村改造还存在不需要启动征收、拆迁的情况。不过这个还有一个很重要的前提条件就是全体居民自愿，且不能涉及各种强制。 由此可见，棚户区改造与普通的房屋拆迁是两种不同的名词，我们所遇到的棚户区改造多则是一个政策，而房屋拆迁是一种制度。可是实践中，棚户区改造与城中村改造几乎都伴随着征收拆迁。 但无论是棚户区改造还是城中村改造相关部门都应当要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》中的规定实施。征收土地的，依照法定程序批准后，必须由县级以上人民政府进行实施。 棚户区改造补偿标准 棚户区改造补偿方式一般有两种，一种是实物安置。实物安置指的是产权调换，产权置换的最低标准是拆一还一，也就是说，拆一平补一平。且产权置换实行原地安置和异地安置相结合，一般情况下是优先考虑就近安置，需要异地安置的，则要充分考虑到居民的就业、就医、就学等需要。 另一种是货币补偿：根据法律所规定的，给予被征收人的补偿应当包括被征收房屋的价值，停产停业的费用以及安置补助费和奖励费等。另外根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。 且在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题。 而棚户区集体土地上房屋拆迁补偿标准
土地征收中公共利益的界定 姓名:倪骋怀班级:10园林3班指导老师:刘正球副教授 摘要：我国土地征收过程的利益分配不均，公权力过剩问题引致了近年系列纠纷事件发生，其中主要原因是法律对公共利益界定不明，公众在公共利益界定上参与程度不足，《土地管理法》缺乏将公共利益界定程序纳入，对比各国立法现状，界定公共利益时大致分为概括法、列举法及概括加列举法三类，但在具体实操上各国并没有程序保障，建议我国以立法形式进一步完善土地征收中公共利益的界定，包括借鉴台湾地区，采取概括列举法，在实体上明晰公共利益外延，其次，还需要规定界定过程要求召开听证会，积极吸纳群众意见，最后就是扩充现有的司法救济途径，保障执行的公平正义。 关键词：公共利益；公众参与；听证会 近年来，湖南嘉禾拆迁案、河北定州征地案、四川自贡非法征地案、广东汕尾乌坎等事件暴露了我国土地征收过程中存在利益冲突，其利益纠纷涉及到政府与农民、开发商与土地使用者间的不平等问题，归根到底是因为群众利益诉求没有得到认同，征收方与被征收方在公共利益界定上存在一定分歧。本文以《宪法》、《土地管理法》及《物权法》为依据，结合我国农村土地征收实践中公共利益界定及其存在问题进行剖析，并以各国立法与实际操作为借鉴对象，针对公共利益概念界定提出个人意见，以供参考。 一、土地征收中公共利益的界定及其引发的问题 （一）公共利益的界定
研究土地征收中公共利益问题的前提，是要弄清公共利益的内涵及外延，有关公共利益的界定学界同样存在争议，并随着时间推移，衍生了不同学派观点，其中最早就有19世纪功利派著名学者边沁，他认为：“社会利益是组成社会的各个成员的利益之总和，个人利益是唯一现实的利益，”i提倡个人利益至上，即所谓的公共利益实际上就是个人利益，所以两者间不存在争议。该观点已与当下时代不符，即便是标榜民主、自由的西方国家，也从没将公共利益与个人利益混合而谈。20世纪，R.庞德提出将利益分为个人利益（即个人主张、意愿），公共利益（即以政治组织、社会生活为名义提出的主张愿望），社会利益(即涉及到文明社会生活的愿望及意愿)三类，三种利益出现冲突时，优先保护社会利益。经济法学家R.科斯提出当利益冲突出现时，以是否有利于经济效率提高作为公共利益衡量标准。德国学者阿尔弗雷德.弗德罗斯认为公共利益既不是单个人利益的总和，也不是人类的整体利益，而是一个社会通过个人合作而生产出来的事物价值总和。ii我国学者李昌麒主张：“公共利益是指为了广大公民所能享受的利益，确立的标准是存在大多数的，不确定的受益人。北京大学法学院教授张千帆认为：“公共利益”是一个政治意义上的概念，应从公众参加角度解释公共利益界定问题。”iii纵观各派别及学者观点，可以看出，围绕公共利益的定性一直存在争议，笔者更认同张千帆教授，公共利益与个人利益及社会利益不同的地方是利益受众的差异，公共利益的受众是大多人（相比于个人及社会），而个人利益受众是单独个体，社会利益受众是社会统治阶层。 （二）我国土地征收中公共利益界定引发的问题
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/2c17268608.html, 拆迁补偿标准(2017年最新版) 据了解,《新版本》要求拆迁人根据拆迁法律法规的规定,结合项目实际情况,就拆迁地块范围内的居住人口和被拆迁房屋的实际情况、拆迁的实施期限、实施拆迁单位、补偿安置标准、安置房源信息等拆迁事宜进行明确阐述,让拆迁在阳光下进行,让市民更有知情权。... 拆迁补偿标准须参照周边楼价 广州今年起加大推进“三旧改造”工作的力度,但其进度如何往往受制于拆迁工作。记者昨日获悉,广州已进一步完善了拆迁公示政策,舍弃原有的房屋拆迁计划版本中的不足,制定了《房屋拆迁计划和补偿安置方案》新版本(以下简称《新版本》),今后每一个旧城改造拆迁项目都要参照《新版本》的格式制定补偿安置方案并向被拆迁人公示。 目前荔湾区源溪旧城改造项目就在推行《新版本》试点,这个月已经进入为期三个月的第二轮征询意见阶段。随着新一轮旧城改造的
推进,广州已经逐渐探索出一套具有广州特色的“阳光拆迁”模式。 《新版本》 ■细化拆迁事宜■参照周边楼价 ■防止项目烂尾…… 亮点一 拆迁人看到拆迁方案不会“蒙查查” 据了解,《新版本》要求拆迁人根据拆迁法律法规的规定,结合项目实际情况,就拆迁地块范围内的居住人口和被拆迁房屋的实际情况、拆迁的实施期限、实施拆迁单位、补偿安置标准、安置房源信息等拆迁事宜进行明确阐述,让拆迁在阳光下进行,让市民更有知情权。 按照广州的旧城改造相关规定,旧城更新改造项目要实行两轮事前征询制度:第一轮征询改造意愿,同意改造户数的比例达到90%以上方可启动改造;第二轮征询补偿安置方案意见,在规定的时间内,签订拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上的方可具体实施拆迁。广州市国土房管局最新制定的《新版本》就明确了每个拆迁改造地块在
旧城改造拆迁补偿 安置方案
文昌片区灾后重建与旧城改造拆迁补偿安置方案
文昌片区灾后重建与旧城改造拆迁补偿 安置方案 为了加快推进文昌片区灾后重建与旧城改造步伐，确保片区内居民早迁新居，根据《四川省城市房屋拆迁管理条例》经多次征求住户意见，结合文昌片区实际情况，制定本实施方案。一、文昌片区拆迁房屋情况 该片区共涉及原文昌新华书店及居民住房共约4000㎡，（其中：私人住宅约3200㎡，共30户。私人营业用房约500㎡，单位住宅及营业用房约300㎡）。房屋多为土木、砖木或砖混结构，层数为一、二层或三层。片区内房屋为集体土地使用权或国有土地使用权。 二、文昌片区旧城改造总体实施方案 按照文昌镇总体规划，对该片区实行统一重建改造和安置。将片区分为安置区与非安置区，即安置区为拆迁户的统一安置楼
幢号，非安置区为对外出售区。 三、制定本方案法规、政策依据 按照《城乡规划法》、《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作方案》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规和政策要求，实施改造。四、住房补偿安置方案 （一）补偿安置方式：采取产权调换方式或货币补偿方式。 1、产权调换：按拆一还一的基本原则进行产权调换。具体补偿标准如下： （1）以原产权证的建筑面积为依据进行调换，如安置房面积（含公共面积）大于原产权建筑面积的，每户超出20㎡以内按照市场价优惠5%进行结算。其余超出部分按市场价结算。 （2）以原产权证的建筑面积为依据进行调换，如安置房面积（含公共面积）小于原产权建筑面积的，差额部分面积按拆迁户原房屋评估价的120%进行补偿。 2、货币补偿：有房屋产权而不需要安置房的住户，按原产权房屋评估价的120%进行补偿。 （二）“五通”补偿：对原房屋内有水、电、有线电视、宽带、电话的拆迁户，安置房“五通”通至进户门口。但协议签订后，拆迁户必须结清原房屋涉及的水、电、有线电视、宽带、电话等费用，并办理报停手续。在签订协议时必须提交原房屋涉及的相
农村房屋拆迁案例八：旧村改造下的违法拆迁 一、案件事实概要 2005年10月，江苏省徐州市泉山区关庄、韩山、中院北地区的580亩集体土地被徐州市国土资源局按“国有土地使用权挂牌转让”方式，以7000万元的超低价格卖与徐州市XX房地产开发有限公司。 2005年12月，徐州市泉山区政府出台“关庄集体土地上的旧村改造拆迁安置办法”，要求村民整体搬迁，每户40平方米的房屋安置，多余面积则按1500元每平方米进行货币补偿。由于村民一致反对，此次拆迁失败。 2006年3月，徐州市建设局在徐州市国土资源局《建设用地许可证》缺失的情况下向XX房地产开发有限公司颁发了《拆迁许可证》，并在关庄张贴“国有土地上的关庄社区拆迁”公告。 2007年3月，XX房地产开发有限公司将拆迁许可证续期，并委托XXX房屋拆迁安置公司（三级资质，依《江苏省城市房屋拆迁实施单位资质管理办法》此类单位仅能拆迁3万平方米以下的房屋）具体实施阔达6.2万平方米的关庄一期拆迁项目。经强行评估，村民的房屋价格仅为2160元每平方米（同等地段的二手房市场价介于每平米3500元与3800元之间）。 就此，另一番“嘉禾事件”开始在关庄拉开序幕。 ——委托农村拆迁律师前后 自2007年4月一期拆迁项目动迁开始，多数关庄住户顶不住压力，签定了不平等的拆恰补偿协议，腾房搬迁，但依然有40来户决定捍卫自己的合法权益。关里英（化名）、关政和（化名）、关碧清（化名）就是这样的所谓“钉子户”。
关里英的房屋建筑面积约计600平方米，关政和的房屋建筑面积约计270平方米，关碧清的房屋建筑面积约计310平方米。同年6月，徐州市建设局行政裁决庭受理了XXX房屋拆迁安置公司的行政裁决申请，并于7月做出行政裁决书，裁决对被申请人，即被拆迁人实习货币补偿，其中，关里英家的补偿款为125.5万，关政和家的补偿款为59万，关碧清家的补偿款为63.8万。 裁决书的送达，意味着在很近的未来，这些被拆迁户的房屋将会被合法地强拆掉。然而，在这些被拆迁户的眼中，这场拆迁，这场以旧村改造为名，以商业开发为实的拆迁，却是如此的不合法、不公平。于是，关里英、关政和、关碧清等16户被拆迁户决心从北京找专业维权律师来维护他们被侵犯的权利。 2007年8月伊始，北京在明律师事务所杨在明律师律师便正式介入关庄拆迁案。自踏上关庄土地的那一刻开始，隐约中已然预见，京外的拆迁维权，难度系数将远远大于京内办案。但无论怎样，最大限度地维护当事人的利益，扶正倾斜的正义天平将是律师执业永恒的宗旨。 二、办案掠影 办案第一辑：紧急避险，听证会上的辩法析理 在现阶段拆迁中，继拆迁裁决作出之后，强拆听证会是合法强拆前的最后一道法律程序。接受委托之后不久，便如预期接到了听证通知书。审慎对待听证会，是化解强拆风险的必经途径。 8月下旬，听证会如期召开，听证会场被200来号人填塞得熙熙攘攘。听证过程中，杨在明律师直指关庄拆迁法律程序的重大疏漏，举之如，XXX房屋拆迁安置公司的资质、评估公司的资质、挂牌集体土地属违法、拆迁手段恶劣等八大方面。一番辩法析理之后，主
关于完善拆迁改造区域规划审批流程的函 XX区人民政府： 近年来，你区认真贯彻落实市委、政府实施的大规模危旧平房和棚户区改造工作任务，很好地完成了大面积危旧平房和棚户区的改造，极大地改善了我市中心城区城市面貌，完善了城市功能，提升了城市低收入群体的生活质量，为这项民生工程抓出了实效。但随着我市中心城区危旧平房和棚户区改造工作的不断深入，也出现了一些新问题。在我局审查审定和实施我市中心城区拆迁改造区域的规划设计方案时出现了方案中回迁楼位臵和所处环境差、回迁区域的规划方案水平偏低；先与回迁户签订协议，在审图时如果改变方案，会导致回迁户位臵、户型无法满足回迁户要求，由此产生上访和开发企业以无法安臵回迁户为由阻碍调整方案，在审查方案时遇到很大的阻力，时常也会出现采光纠纷等问题。 按照市委、市政府的要求，为了进一步推动旧城区改造步伐，理顺管理流程，保障拆迁户的利益，维护规划审批的严肃性，我局对完善中心城区拆迁改造区域规划审批流程提出如下意见： 1、确定改造区域及规划设计条件。市规划部门依据城市规划，按照国土部门申请的宗地范围及用地性质，向国土
部门出具规划条件。 2、通过土地招拍挂，确定开发企业。 3、确定用地范围。开发企业委托测量单位对改造宗地的四至用地范围进行确定，为拆迁和设计方案提供依据。 4、拆迁摸底，办理用地规划许可证和规划方案设计同步进行。根据用地范围拆迁人进行拆迁摸底，提供准确的拆迁总户数及估算回迁面积，交由开发企业进行设计。同时向规划部门申请办理用地规划许可证和并报审规划设计方案，要将回迁摸底情况一并报规划部门。开发企业持审定后的方案与回迁居民签订回迁协议，实施拆迁。 为了使该审批流程更趋合理，我局建议对此流程试行一年。望区政府做好上下协调工作，与我局相互配合一同做好此审批流程的工作。 此函 XXXX局 二Ｏ一一年十一月十五日
拆迁改造项目可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 1.1项目建设背景 (1) 1.1.1项目名称 (1) 1.1.2建设单位 (1) 1.1.3可研编制依据 (1) 1.1.4可研研究范围 (2) 1.1.5项目提出的理由与过程 (2) 1.2项目概况 (6) 1.2.1拟建地点 (6) 1.2.2建设规模与目标 (7) 1.2.3场址选择及建设条件 (7) 1.2.4项目投入总资金及来源情况 (11) 1.2.5主要技术经济指标 (11) 1.3XXXX区征收与补偿实施方案 (12) 1.3.1拆迁征收情况 (12) 1.3.2拆迁安置补偿办法 (12) 1.3.3奖惩办法 (14) 1.3.4拆迁公示与监督 (14) 第2章市场分析 (15) 2.1房地产开发投资增速 (15) 2.2住房供应结构调整 (15) 2.3土地管理 (16) 2.4 2011年住房供求差距 (17) 第3章建设规模及功能方案 (19) 3.1规划目标 (19) 3.2建设规模 (19) 3.3功能方案 (19) II
第4章建设方案 (21) 4.1整体规划设计指导思想及原则 (21) 4.2项目建设的原则 (23) 4.3建筑方案设计 (23) 4.3.1平面设计 (23) 4.3.2立面设计 (24) 4.3.3结构设计 (24) 第5章环保、消防、节能、安全卫生及绿化 (25) 5.1环境保护 (25) 5.1.1环境现状 (25) 5.1.2项目执行标准 (25) 5.1.3项目在施工建设期的污染防治措施 (25) 5.1.4项目建成后的污染防治措施 (27) 5.2消防 (29) 5.2.1建筑及总图消防 (29) 5.2.2防火分区 (30) 5.2.3消防给水 (30) 5.2.4生产防火 (30) 5.2.5其他 (30) 5.3节能 (30) 5.3.1设备节能 (30) 5.3.2其他节能措施 (31) 5.3.1设备节能 (31) 5.3.2其他节能措施 (31) 5.4节地 (32) 5.5安全卫生 (32) 5.6绿化 (33) 5.6.1绿化工程建设与技术要点 (33) 第6章实施方案 (35) III
关于城市房屋拆迁过程中政府行为的合宪性分析 20世纪90年代以来，伴随着轰轰烈烈的城市扩张和旧城改造，中国经济的迅速崛起开始表现出强烈城市化的激情冲动。在对“GDP增长”数字的盲目崇拜和对“经营城市”理念的人为误解中，部分地区的城建指导思想违背科学发展观，地方政府滥用行政权力，不公正的拆迁，尤其是滥用强制拆迁，不仅严重侵害城镇居民的合法权益，引发群众大量上访，甚至引发恶性事件，影响社会稳定。 2003年8月，南京市拆迁户翁彪在玄武区邓府巷拆迁指挥部办公室点燃自己浇满汽油的身体。9月，同样的悲剧在北京天安门金水桥，发生在安徽农民朱正亮身上。湖南嘉禾县珠泉商贸城项目建设中,嘉禾县政府违规介入，在“谁影响嘉禾发展一阵子，我影响他一辈子”的口号之下，集体滥用行政权力、严重违法违规、损害群众利益，从而引发了历时近一年的嘉禾拆迁事件。还有“重庆钉子户事件”、“广州荔湾区钉子户事件”，都是以异常惨烈的表达方式掀开了野蛮拆迁的盖子，借拆迁和征地之名剥夺民众财产利益，成为许多地方政府的生财之道和一些官商的暴富捷径。有关部门公开表示，很多地方借“公共利益”之名大搞商业开发。那么究竟是什么原因使我国的城市化进行曲中奏出了不谐音呢？透过城建纠纷这个表面问题，我们会发现被拆迁人的合法权益被严重侵犯的情况现在几乎成为了一种普遍现象。近年来不断出现的拆迁纠纷的深层原因实际上已涉及到法律困惑、公共利益、政府职能、司法救济、公众权利等诸方面。本文就城市房屋拆迁纠纷基本成因，从法理与实践两个成面上，对法律冲突、公权错位、操作不当三大拆迁纠纷因素进行了探析。 一、法律冲突 1．《城市房屋拆迁管理条例》违宪 当前拆迁纠纷中很多老百姓向全国人大常委会联名提出对有关拆迁的法规违宪审查的建议，有关政府拆迁法规的合宪性已是一个不容忽视的问题。目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋的主要依据是国务院2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》，该《条例》不仅没有有效遏止和解决房屋拆迁纠纷，反而使之愈演愈烈，根本原因在于它存在着重大缺陷。《条例》中存在的最大问题是行政干预过多，有关强制拆迁的规定本身严重违反《宪法》及《立法法》。按照《立法法》第8条规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。而根据《宪法》第62条之规定，基本法律的制订主体只能为全国人民代表大会。由此看来，《条例》中有关强制拆迁的规定是立法权的严重越位，该行政法规违背上位法，甚至是滥用。《条例》第16条规定，“当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时由行政机关裁决”和第17条规定，“在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的实施强制拆迁”。审视上述两条款，可以发现这一行政法规存在两个严重瑕疵。一是以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示；二是以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置。《立法法》第7条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律”；而第8条规定把“民事基本制度”和“对非国有财产的征收”列为只能制定法律的事项。因此，作为行政法规的《条例》其第16条、第17条规定与《立法法》第8条的相关规定相抵触。拆迁补偿协议实质是民事财产关系的调整，属于民事基本制度中的合同法律关系对当事人双方权利、义务的规定。因此，各级行政机关应该遵循《立法法》对民事基本制度的立法规制，即根本无权调整基本民事权利也就是公民的财产权利，不能以制定行政法规的形式干预合同的订立或者对私有财产所有权进行强制性处置。人们特别是被拆迁人纷纷质疑我国城市房屋拆迁制度的合法性，并进而提出城市房屋拆迁制度的合宪性审查要求。由于我国违宪审查机制的不健全，上述合宪性审查请求只能表达申请人对城市房屋拆迁
要求危房拆迁改造的申请报告 安庆市人民政府： 我们是？？市？？区人民社居委居民，居住的房屋座落在市？？路？？？号，属？？？？？公司？？分公司办公楼，是上世纪50年代建造的，共四层砖混结构筒子楼。目前一、二层为该食品分公司的办公之用，三、四层为我们上世纪六、七十年代参加工作人员的单身集体宿舍，后经时间推移，单身集体宿舍逐渐演变成了部分职工成家生子的“家”。现三、四楼共有十四户居民，住有一间或二、三间不等的不配套的单间。由于此楼为50年代建造，据说建造时没有钢筋水泥，挑梁为毛竹填充，土木砖瓦结构，至今已近60年。多年来遭遇日晒风吹雨雪自然灾害侵蚀，此楼瓦片几乎粉碎，雨雪漏水严重，又无防雷设施，房顶有的地方透亮，电线老化，梁柱严重霉烂，天花板掉落，险象环生，屋顶随时有塌下的可能，外楼梯破损严重，上下十分危险，楼梯随时有可能断掉。由于筒子楼中间过道暗黑，出行不便，已经成了危房，不能住人了，它已危及到我们住户的生命财产安全。 我们这些住户，几乎为七十年代参加工作的，大部分为？？？分公司原下属？？？厂职工。九六年该厂破产，职
工下岗失业，经济条件差。如今，我们都已花甲之年，有些人患上了不同程度的各种疾病。危房问题，我们找产权单位？？？司要求维修，因该单位上缴维修基金不到位和单位无效益，一直得不到妥善处置，无力进行维修。我们不够条件享受国家的经济实用房和租赁房政策，又没有经济实力购买昂贵的商品房，现住房又无法再居住下去了，实属无奈。 现欣闻政府城市危房改造工程、棚户区改造工程等有关惠民政策，恳请政府将我们住房纳入危房改造，以改善我们居住环境，在我们有生之年能够享受到国家经济发展的成果。恳请领导批准，特此申请报告。 此致 敬礼 申请人：市？？？？号？？？户 代表（签字）： 2016年2月29日 联系电话：？？？？？ 抄报：？？？？人民政府 ？？？？街道办事处
拆迁案件谈判技巧 古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位臵关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。 首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态： 一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实
现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类： 1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！ 2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！
嘉禾拆迁案 一、案例描述 湖南嘉禾县要求机关干部和教师停职转做拆迁户亲属的思想工作，完不成任务者免职或外调———为避免丈夫受牵连，一对姐妹做出选择这个五一节，李小春老师决定独自出游。 李原本在湖南省郴州市嘉禾县车头中学教英语。4月19日，根据县教育局下发的通知，她被调往远离县城的普满中学。 “我在车头中学担任两个班的英语教学任务，而普满中学到目前还没有班级开英语课。”李小春说。 去年9月26日，28岁的李小春与在县公安局当民警的丈夫离婚。同日，她的姐姐李红梅与姐夫———嘉禾县委办公室的一位秘书离婚。 今年4月，同为教师的李红梅也接到一纸调令，从县城的珠泉小学下调石桥乡。 事情并非巧合，去年7月以来，发生在李氏姐妹身上的一切，都与拆迁有关。 “四包、两停” 2003年7月，嘉禾启动占地189亩的珠泉商贸城项目。该县县委宣传部的一份材料显示，项目涉及拆迁居民1100多户，动迁人员达7000余人；拆迁机关、企事业单位及团体20余家。 8月7日，嘉禾县委、县政府办联合下发“嘉办字[2003]136号文”(下称“136号文”)，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好珠泉商贸城拆迁对象中自己亲属的“四包”工作。所谓“四包”是指，包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。 136号文规定，不能认真落实“四包”责任者，将实行“两停”处理———暂停原单位工作、停发工资。并“继续做好所包被拆迁户的所有工作，确保拆迁工作顺利进行”。 “对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。” 2004年4月27日，嘉禾县政府某部门负责人李滔(化名)在一份拆迁协议上签字，虽然那栋老房子的产权属于他67岁的老父。
************棚户区改造项目 房屋征收安置补偿方案 根据市委、市政府《关于加快推进全市棚户区改造实施方案的通知》精神，***********项目是***区实施的棚户区改造重点项目，按照城市整体规划，****区人民政府决定对******棚户区改造项目用地范围内的建筑物、构筑物实施拆迁。为维护被拆迁人的合法权益，保证整体拆迁安置工作的顺利实施，依据国家、省相关法律法规，特制定《******市******棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》（以下简称《方案》）。 一、拆迁范围 凡在******棚改项目用地红线范围内的建（构）筑物及附属物，均属于本次拆迁范围。 二、被拆迁人的确定 凡在拆迁红线范围内的非住宅房产（公产）所有人和持有合法有效房屋证件的住宅（私产）房产所有人，均属本次拆迁的被拆迁人。 （一）被拆迁房屋及其附属物的合法性，以国土、规划及相关部门确权手续为准。 （二）无合法手续、无房屋权属证明或未经审批擅自占有国有土地所搭建的房屋及其附属物，均属于违法建筑。 三、拆迁主体、评估机构及实施单位 责任主体：******市****区人民政府
评估机构：评估机构需具有相应的资质 拆迁主体：******市****区******街街道办事处和中标承建商 四、拆迁期限及相关事宜 （一）、拆迁补偿安置办法的征求意见公示期限： 20年月日至20年月日 （二）、搬迁期限：20年月日至20年月日 （三）、本方案公告后，被拆迁人即可携带《房产证》、户口本、身份证原件及复印件到拆迁办公室，选择货币补偿的、签订货币补偿协议；选择产权调换的，签订产权调换安置协议；选择异地安置购买现房的（*******小区），签订购房协议。 五、新安置房源的区位、户型及标准 （一）、安置房源：******改造小区 （二）、安置房平面图、户型图及效果图见附图 （三）、新安置住房标准：本次新安置楼为高层住宅（剪力墙结构），屋内毛墙毛地，防盗门分户，普通照明，不设卫生洁具，普通上下水，户内不做门，阳台封闭。 六、房屋拆迁安置补偿方法 （一）、拆迁补偿安置原则 1、补偿安置采用货币补偿、产权调换安置、现房置换三种办法进行安置补偿，被拆迁人可任选其中一种安置方式。 2、对被拆迁房屋的结构、用途和建筑面积的认定，以房屋合法产权凭证记载的事项为准；产权凭证记载不清的，参考被拆?—2 —?
编号：_____________城中村改造项目合作合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方：__________________ 乙方：__________________ 为加快________市城市建设进程，根据《中华人民共和国合同法》、白银市城中村改造政策及相关法律、法规，甲乙双方在平等、互利的基础上，就城中村改造项目（以下简称本项目）达成合作协议，以共同遵守。 一、项目概况 地块位置 项目地块位于_________村，具体见位置图（见附件）。 地块为规划建设用地（以双方确认的图纸为准）。位于北侧，路南侧，路东侧路西侧。该地块为用地，约亩，其中已批准规划建设用地约亩。甲方负责提供土地，并根据村改造政策，将该地块列入村城中村改造项目整体规划中，手续由甲（乙）方办理。项目手续 甲方确认该项目已取得白银市政府相关部门的批准，具备白银市城中村改造资格。 规划条件 甲乙双方共同努力使村城中村改造项目的综合容积率争取到以上。 回迁概况 甲方保证村旧村改造项目的回迁户数不高于户。对甲方现有的小学、幼儿园、村委会可纳入统筹规划的范围之内，并给予妥善安置。 二、开发主体资格认定 自本协议签署之日起，乙方为甲方唯一的大谈村城中村改造项目合作开发单位，乙方享有唯一的开发权及根据白银市政府城中村改造政策规定的所有权益及优惠；甲方负责解除其先期所有的就此项目与其他开发商签署的一切协议。 合作模式