深圳华侨城
一、基本概况
（1）简介
深圳华侨城，位于深圳华侨城杜鹃山，是华侨城集团继锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗后兴建的国内最新一代大型主题公园，占地面积32万平方米。深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅。
华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。华侨城以“规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进”为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力，已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。
华侨城集团公司拥有的康佳集团、华侨城控股公司两家上市公司，锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等著名旅游企业都坐落在华侨城内。华侨城城区旅游项目现已超过20个，形成了以文化旅游景区为主体，其它旅游设施配套完善的旅游度假区
（2）主要景点介绍
A）欢乐谷
深圳欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，国家首批5A级旅游景区，总占地面积35万平方米，总投资 15亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐
性、趣味性于一体的中国现代主题乐园，集海、陆、空三栖游乐为一身,融日、夜两重娱乐为一体。
B）锦绣中华名族村
锦绣中华是深圳华侨城的一个旅游区，坐落在风光绮丽的深圳湾畔。她是目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区，占地四百五十亩，分为主点区和综合服务区两部份。
中国民俗文化村是国内第一个荟萃各民族的民间艺术、民俗风情和民居建筑于一体的大型文化游览区。中国民俗文化村由香港中国旅行社与深圳华侨城经济发展总公司投资建造，坐落在风光秀丽的深圳湾畔，毗邻著名的锦绣中华微缩景区,占地20万平方米。
C）世界之窗
位于深圳湾畔，以弘扬世界文化为宗旨，把世界奇观、历史遗迹、古今名胜、民间歌舞表演汇集一园，营造了一个精彩美妙的世界。世界之窗景区按五大洲划分，
与
世界广场、世界雕塑园、国际街、侏罗纪天地共同构成的人造主题公园。公园中的各个景点，都按不同比例自由仿建，精巧别致，维妙维肖。景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区，内建有118个景点。
D）欢乐海岸
“欢乐海岸”项目是深圳市“十一五”旅游规划的重点项目和华侨城集团
重点项目。“欢乐海岸”位于深圳湾商圈核心，占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。是继华侨城集团成功开创并领跑中国主题公园、主题地产、主题酒店、消费电子以及文化创意产业的发展之后，为全面提升深圳滨海生活品质而倾情奉献的全新城市力作。
（3）地理位置和区位交通
深圳是中国南部海滨城市。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联，市区距香港港岛仅45分钟车程；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋，多处可建深水港，水产资源丰富。深圳华侨城位于深南路的中部。土地形态大部分为低山、平缓台地。
南山区东部，东临福田区的“国际花卉博览园”，西接“沙河高尔夫球场”，北靠北环大道，南临深圳湾(图1)。占地约5．6 m2，规划总人口约7～8万。从昔日远离城市中心的华侨农场，发展为一座环境优美、功能齐全、特色鲜明的现代化海滨城区，华侨城已成为深圳的城市名片。以旅游主题地产为特色的成片综合功能混合开发模式，是华侨城20年来开发建设的精髓与独特魅力所在。
（4）业务板块
A)旅游产业及文化产业
成立于1985年的华侨城集团是中央企业中唯一以文化为主业的企业，也是中国第一批国家级文化产业示范园区。公司以旅游开发和经营为核心，以文化产业为特
色和依托，拥有数量最多、规模最大、效益最好的
主题公园群。其文化产业的发展始于1989年创建
中国第一个文化主题公园--锦绣中华，此后相继成
功建设了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷（连
锁）等著名主题公园，建成了华夏艺术中心、何香
凝美术馆、华侨城创意文化园、华美术馆等文化设
施，旗下还拥有华侨城国际传媒演艺公司、深圳歌
舞团演艺公司等文化企业。目前华侨城文化产业净
资产已近64亿元。截止2009年，各景区累计接待游客1.5亿人次，连续多年作为唯一的亚洲企业跻身世界旅游景区集团前八强。作为中国文化旅游的第一品牌，华侨城以特色的文化演艺与整合的文化产业链条，积极履行社会责任，助升国家软实力。
经过20年的努力，华侨城逐步构筑起了一个包含有主题公园、休闲度假、生态观光、科技体验以及会议酒店等多种产品形态的大型综合性的文化旅游产业王国。
而文化主题包装、旅游演艺、节庆策划和衍生
产品开发构成的四条主线，更有力地促进了华
侨城文化旅游的蓬勃发展。相继开发建设了锦
绣中华?民俗村、世界之窗、欢乐谷、深圳东部
华侨城等一大批知名主题公园和文化旅游景
区，尽情展示中华五千年灿烂文化和世界文明
精华。
从1991年成功推出第一台大型旅游文
化晚会《艺术大游行》以来，累计推出超过43
台大中型演出剧目，演出达5万多场次，累计
接待观众近7000万人次，各景区目前正在上演
的各种形式的大中型演出共计19台；拥有千人
以上剧场及表演场地19个；拥有演职人员2000
余名。
凭借将文化产业发展与成片综合开发模式相结合，华侨城成为中国首批仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一，在深圳6平方公里的总部基地上分布着规模巨大、效益显著的文化产业集群，其中既包括完全产业化的主题公园，又包括半产业化半公益的艺术机构，如华夏艺术中心，还包括完全公益化的艺术场馆，如何香凝美术馆、华侨城当代艺术中心及华?美术馆等，文化设施密度之高、公益文化事业力度之大，实属罕见。
B）房地产及酒店开发经营
华侨城地产——打造优质生活方式
深圳华侨城房地产有限公司成立于1986年9
月，是华侨城控股（000069）子公司，经过二十多年
的不断创新与发展，由一个主要为华侨城工业区配套
服务为主的生产建设型企业发展成为以市场为导向的
经营型国家一级房地产综合开发企业，是国务院国资
委大力扶持发展的全国主要房地产企业之一。
公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、
生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“规划就是财富”、“环境就是优
势”、“文化就是资源”等现代发展理念，形
成了成片综合开发和运营的模式，为城区居民
提供优质和多元的生活及人文体验，为深圳乃
至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经
典的示范作用。华侨城地产由此成为中国旅游
主题地产的第一品牌，成为蜚声海内外的花园
城区建设的综合运营机构——不仅涵盖了传统
意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别
墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园等；而且包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等。华侨城已经成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”和优质生活方式的代名词。
多年来，公司先后荣获“中央企业先进集体”、“中国房地产旅游地产领先品牌”、“深圳地产30年十大功勋企业”、“深圳地产主力企业冠军”、“2008深圳豪宅销售冠军”、“中国人居60年功勋企业”、“深圳房地产企业销售10强”等重要荣誉。
华侨城酒店——非凡体验无限创想
华侨城酒店已有3个主题酒店群落投入运营，5个主题酒店群落在建，目前拥有超过40家酒店、6000间客房，水疗、公寓、高端会所等酒店配套设施齐全，累计
接待近千万四海宾客，华侨城酒店专注于酒店品质
的淬炼与主题文化的营造，已然成为酒店创意、投
资、建设、管理的专家和中国酒店业的著名品牌。
华侨城酒店拥有白金五星级酒店品牌“华侨
城大酒店”、五星级酒店品牌“华侨城酒店”、四
星级酒店品牌“奥思廷酒店”、城市主题连锁酒店
品牌“城市客栈”，以及极具特色化与成长性的华
侨城精品酒店系列。旗下华侨城国际酒店管理公司
专注于酒店品牌和管理输出，并在北京、广州、深圳、成都、佛山、泰州等多个城市和地区拥有、管理酒店项目，还为北京、深圳、云南、江苏、山西等多个地区的酒店提供管理咨询服务。华侨城国际酒店管理公司致力于建立与国际接轨和独特的管理平台，打造中国最知名的酒店管理品牌。
C）电子及包装
华侨城集团控股的康佳集团成立于1980年5月，是中国改革开放以后成立的第一家中外合资电子企业。经过二十多年的快速发展，康佳集团已成长为大型电子信息产业集团和公众股份制上市公司（A股代
码：0016；B股代码：2016）。公司主导业
务涉及多媒体消费电子、移动通信、信息
网络、白色家电、汽车电子以及上游元器
件等多个产业领域，是中国彩电行业和手
机行业骨干龙头企业，曾连续四年位居中
国电子百强第4位。康佳集团先后在广东、
东北、重庆、安徽、陕西建立了五大生产
基地，形成东、南、西、北、中的生产战略布局；在全国拥有80个营销分公司、数百个销售经营部，以及3000多个服务网点；在国际市场上，建立了俄罗斯、印尼、澳大利亚、南美、中东五大主要外销市场，在全球范围内建立起了体系完备、响应快速的营销网络。早在1997年，“KONKA康佳”商标就被国家工商局首批认定为中国驰名商标。2005年，康佳品牌价值突破150亿，并连续多年位居中国最有价值的品牌之列，也是深圳地区最具价值的中国品牌。在国内市场家喻户晓的同时，康佳品牌在国际市场上同样取得了较高的知名度，目前，康佳在东南亚、中东、澳洲等多个市场均已经进入前三位品牌。
华侨城（亚洲）旗下的“华力”系企业，主要为客户设计、制造高品质的瓦楞
纸板、纸箱、彩盒等及提供一体化包装方案。
属下第一家工厂深圳华力于一九八五年成立，
其后分别成立了上海华励、中山华力、安徽华
力以及惠州华力等企业，逐步实现全国性战略
布局，客户网络覆盖珠江三角洲、长江三角洲
等重要区域。20余年来，“华力”系企业纸包
装业务的销售额及利润始终保持稳定增长，在
市场上建立了良好的声誉和稳固的地位。
（5）发展历程
开发背景
华侨城原是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场，1981经广东省政府批准，改制成为沙河华侨业公司；1985年6月国务院侨办报送国务院批准成立“深圳特区办华侨城”，1985年11月11日侨城宣告成立；
创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开投资，沙河公司仅投入少量资金；开发时，华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带，知名度极低。
现在华侨城是深圳市最具知名度与活力的社区，它用了短短20 年的时间从工业开发区起步迅速发展为集旅游、居住、商贸多种功能于一体的城市社区，在社会、经济、环境方面都取得了巨大的成就。它位于深圳市南山区东部，东邻福田区的深圳国际花卉博览园，南起深圳湾，西接沙河高尔夫球场，北靠深圳市北环大道，占地5.66km2，见图1。其社区活力、人居环境、社会知名度得到社会
图1 华侨城区位图
与学术界的普遍认可。华侨城集团成立于1985 年，是华侨城区的建设者与经营者，其前身是华侨城经济发展总公司，1997 年更名为深圳华侨城集团。目前华侨城集团已发展成为以家电生产、旅游管理和地产开发为三大核心业务的著名企业集团，总资产达200 亿元，净资产近100 亿元，年销售收入过100 亿元，华侨城集团也是深圳市最早成立的开发区企业之一，在集团成立之初深圳市政府赋予了华侨城集
团高度的自主权。这样华侨城集团无需经过市政府的审批就可以自行对城区规划、建设、经营以及利益分配活动作出决策。这种宽松的政策环境，使得华侨城的开发建设从一开始就脱离了僵化的计划经济体制，走上了以市场为导向的城市经营之路。
发展三阶段：追赶超越引领
追赶阶段（1980-1991）
华侨城始建初期平均楼盘价格远远落后于深圳其他区域，为了改变这一局面，华侨城施行了一系列举措：
早期通过主题旅游设施的营造聚集人气，消除区域陌生感，与基础配套的有效补充，共同提升了区域价值。
情况：
（7）年度财务报告
.深圳华侨城2011年度报告（已下载）
.深圳华侨城股份有限公司2011年年度审计报告（已下载）
二、各个业务板块的介绍
（旅游板块<世界之窗、欢乐谷，锦绣中华民族村，欢乐海岸>，房地产板块，工业板块）（1）旅游板块
A)定位
B）特色
C）项目
D）设施
E）投资额
三、特色项目介绍（旅游、房地产、文化、交通规划、景观设计、酒店等方面）
（1）旅游项目：欢乐海岸
欢乐海岸都市娱乐目的地
欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
（2）旅游项目：欢乐谷
主题化是当今文化旅游业的新潮流。主题化的实质是将文化揉入商业行为，是文化与商业行为的巧妙结合。主题化的途径无非是两条，一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。华侨城主题公园的成功因素之一，就是始终坚持把主题的选择和营造放在首要的位置。不仅开发建设新景区，而且更新改造现有景区，都坚持突出特色、突出主题的原则。
“欢乐谷”是华侨城新一代的主题公园，占地面积（一期）约17万平方米，总投资约4亿人民币，已于1998年10月建成开放。“欢乐谷”的主要支撑项目由卡通城、冒险山、玛雅海滩和欢乐岛等四大主题区和欢乐广场组成，每一部分都有鲜明的主题，独特的艺术个性。各个主题区域的有机结合，构成了“欢乐谷”的整体形象。从游乐项目选择、服务设施配置、造型艺术及色彩运用和园区环境设计等方面，均体现了现代科技和全新的休闲观念，构筑了观赏、游玩、参与相共容的现代娱乐氛围。
（3）旅游驱动房地产经济
旅游驱动型房地产同早期出现的旅游房地产的概念不完全相同。旅游房地产的发源地在法国地中海沿岸，20世纪初期，地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，欧洲、北美的贵族和富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。1960年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，这标志着旅游房地产市场的开始。旅游房地产的核心内涵是指专门以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发项目全部或大部分主要为实现旅游功能。旅游驱动型房地产经济，是以旅游开发为先导，采用旅游拉动地产，带动地域房地产经济发展的一种运营模式。其概念核心实质上是运用体验经济模式，走以房地产济发展为中心的“旅游搭台，房地产唱戏”的发展道路。
华侨城的实践绝不能简单地称为“旅游房地产”，应该称为以“旅游驱动型房地产”为特色的综合片区开发模式，把旅游、商业和地产综合起来开发，给房地产投资和城市经营提供了一个全新的发展模式。旅游驱动型房地产强调的是综合成片开发，强调与相关产业的结合，如与酒店、商业、写字楼等一系列的产业结合在一起，形成一个综合的产业链，同时成为整个城市地带的驱动力核心，直至发展为城市的CBD 之一。
华侨城的房地产业从中获益非浅，走出了一条“以旅游带动发展，以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。目前，华侨城城区绿化率达53%，达到了国际城市绿化率领先水平，华侨城成为深圳乃至全国瞩目的最适宜人们居住的
“绿色家园”。而华侨城自身更是以旅游驱动型房地产开发模式获得了巨大效益，承
担华侨城城区建设和房地产开发的华侨城房地产开发公司，企业总资产由成立初期的500万元发展到今天的30多亿元，房地产业成为华侨城经济发展的三大支柱产业之一。
四、规划资料（图件+文案）
（1）规划思路
规划关注七大方面内容
华侨城的成长历程与深圳城市整体发展阶段的相互影响剖析
对华侨城发展的外部条件和变化趋势的分析
对华侨城内部发展条件的识别
影响华侨城的功能定位要素分析
华侨城规划与周边地区的整体发展的关系
华侨城区的空间优化和改善
近期开发需要关注的重点
（2）规划理念
区域开发遵循“在花园中建城
市”的规划理念，注重利用和改造区域原
生资源，由始至今保持良好的生态环境
（2）项目定位
（3）形象、品牌、宣传、口号
“上山下海,西通东进”策略
（4）空间布局
（5）规划项目
欢乐海岸规划图片
已下载
五、经验借鉴
文化+旅游
经过26年的发展，当年让人困惑的“只种小草不建大楼”的华侨城如今成为进入世界旅游集团八强的唯一亚洲企业，并构筑起了一个从文化旅游、文化节庆、文化演艺、文化科技、文化艺术，到文化主题酒店、文化相关产品制造的全产业阵营。华侨城建立之初便将目标投向了旅游业。当别人忙着盖楼时，华侨城却忙着种树、种草，改造周边的环境。1989年，华侨城在深圳推出了中国第一个主题公园“锦绣中华”，开创了中国文化旅游的先河，也创造了“一步迈进历史，一日游遍中国”的神话，并在一年内收回投资。
以文化为核心的主题公园的成功，使得华侨城明白了一个道理：只有融入大量鲜活文化资源，才能提升旅游、酒店等竞争激烈的传统产业的品质，增强企业竞争力。于是华侨城用“水文化”包装威尼斯酒店，给寻常的“过山车”项目配上一个传奇的故事背景……
通过产业“文化化”和文化“产业化”，华侨城给旗下的各类产业都注入了文化内涵，从而成为“文化经济”的先行者。如今，华侨城除了拥有和管理多个文化主题公园和文化主题酒店外，还拥有和管理何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT当代艺术中心、华·美术馆、华侨城创意文化园等多个文化艺术场所。并在全国范围内建设了13个大型文化产业发展示范基地。2010年，华侨城文化相关主营业务收入达到52亿元，接待游客量超过2000万人次。
“十七届六中全会对发展文化产业提出，要以国有经济为主导、以公有制经济为主体、以多种所有制经济共同发展为基础，并提出加快培育国有独资或国有控股的大型文化产业集团。这对于华侨城而言，是个难得的发展机遇。而要把握住这个机遇，就要对‘文化强国’这一国家战略有更深层次的认识，因为文化思考是文化发展的前提。”
目前，华侨城的发展战略已经由此前的“旅游+地产”提升到“以文化为核心、旅游为主导的现代服务业开发运营商”。郑凡说，“这是对华侨城文化产业链的进一步丰富和完善。”
展望“十二五”，华侨城集团预计将在2015年拥有和管理文化旅游景区20个，年接待游客3000万人次，文化旅游业务收入突破100亿元，巩固中国文化产业领军企业的地位，力争进入“全球旅游景区集团四强”，构筑起更为完整的文化旅游产业链，致力于“打造中国文化产业的航空母舰”，成为中国文化强国战略的一支重要力量。
未来华侨城将围绕着文化旅游主营业务进一步扬长补短，提升核心竞争力。“大力发展当前的优势业务——文化演艺，不仅要用于满足景区需求，更要发挥编导策划优势，进行文化演艺制作输出。同时要加快发展文化科技这条短腿，改善当前景区3D、动漫主要靠外租的现象，做到自给自足。”
经营策略
城市经营就是城市管理。区别于计划经济体制下单纯依靠行政命令的城市管理模式，城市经营更加注重市场的调节作用与行政命令调控作用的结合。华侨城集团的经营思想包括打造品牌、获取效益、品牌推广和品牌提升4 个方面。
从本质上讲，华侨城的经营是一个以城市品牌建设为途径，以获取效益为目标的城市开发管理过程。华侨城品牌的源泉是城区优秀的自然生态环境，品牌的特征是鲜明的主题文化特色，而品牌生存的环境则是先进的规划以及深圳市特殊的人文环境。获取效益时，华侨城集团同时兼顾了经济效益与社会效益，并利用社会效益促进经济效益增长。
1）打造品牌
商品的品牌是商品最重要的一种无形资产，城市的品牌则是城市核心竞争力的具体表现。华侨城集团力图打造两大城市品牌，即自然生态品牌与主题文化品牌。
自然生态品牌来源于早期的规划理念。在早期规划中华侨城集团对其内部的水系、地形、地貌以及绿地的保护都非常重视，提出了上山下海的规划理念，保留了城区原有地形地貌，道路走向因山就势。目前，城区的绿化率达53%，人均公共绿地面积70m2 /人，以绿化为主的主题公园用地面积达128.58 hm2，城区绿化用地总面积达201.15 hm2，约占城区建设总面积的35%。这在国内大城市中堪称独一无二。城区本身已成为一处适合旅游、休闲的城市花园，
主题文化品牌来源于华侨城对城区文化建设的关注。深圳是一座建设仅25 年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了深圳市文化沙漠的人文印象。同时，深圳又是一座移民城市，它的绝大部份居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对深圳的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面。在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了深圳市文化沙漠的人文印象。华侨城集团成立后陆续建成的主题公园、国家级美术馆、生态公园、雕塑公园等文化休闲场所，建设华侨城成为深圳特区内唯一一个同时拥有休闲、文化、艺术、生态的城市社区。文化、艺术这两大因素的融入使得华侨城社区与深圳市文化沙漠的大环境形成了鲜明的对比，使城市的文化建设登上了一个新的台阶，并使华侨城成为高品质生活的代名词，华侨城作为文化主题品牌被人们认可。
2）获取效益
效益是城市生存的保障，也是城市科学发展的核心，效益包括经济效益与社会效益2 方面。它们不是相互对立、相互排斥的，而是相互联系、相互依存并在一定条件下可以相互转化的。一方面，经济效益是城市发展的中心，但是没有社会效益的同步增长，经济效益将难以为继。另一方面，社会效益可以转化为经济效益，加速城市的发展。只有兼顾经济效益与社会效益，才能使城市建设达到科学和谐的发展状态。华侨城的开发建设，在取得巨大经济效益的同时也成功地赚取了大量的社会效益。
经济效益方面。华侨城区的房地产价格屡创深圳新高，2004 年内部的“博托菲诺·纯水岸”、“博托菲诺·天鹅堡”两楼盘均价已经达到16 000 元 / m2，社区土地价值有了极大的提升。同时，华侨城集团经济实力不断增强，1998 年华侨城集团成为深圳市首家销售额超100 亿元的国企集团，2004 年华侨城集团总资产逾200 亿
元，年销售收入164 亿元，多年来华侨城集团累计向国家交上缴税收40 亿元。华侨城集团总公司目前已成为集旅游、工业、房地产、金融、商贸为一体的综合性大型集团公司，是国务院侨办下属三大企业集团之一，也是深圳市综合经济实力最强的企业集团之一，并被深圳市政府确定为深圳市重点扶持的企业集团。
华侨城取得的社会效益主要体现在旅游、文化艺术、景观环境以及住宅开发等方面。在旅游方面，华侨城利用世界之窗、中国民俗文化村等主题公园，常年举办各种具有地方性、民族性的旅游文化活动。这些活动参与性强、影响面广，包括了歌舞节、樱花节、国际啤酒节、摇滚音乐节、印度文化周、埃及文化周、华侨城狂欢节大游行、民族风情节等内容。从民族到国际，从舞台表演到万人狂欢，这些活动形式多样，定位各有特色，使国内的游客不出国门就感受到世界风俗，使国外客人在进入内地游览之前就能领略中国文化的精髓。在文化艺术方面，华侨城的各种文化设施为城区树立了良好的文化形象。何香凝美术馆先后多次成功举办了各类书画、艺术、雕塑展，该馆自1997 年起承办的“当代雕塑艺术年度展”至今已举行5 届，该活动邀请多位世界知名艺术家参与创作。同时，华侨城集团还会不定期地邀请国内外著名的学者、艺术家举行演讲活动。这些活动为华侨城带来了显著的社会效益，在文化领域提升了城区的知名度。在景观环境方面，依托城区内部的燕晗山，华侨城修建了以生态休闲为主题的“OCT 生态广场”，力图创造环境优美富有特色的景观环境。凭借优质的生态环境，华侨城被广东省政府评为“广东省绿色社区”、被深圳市政府评为“建设园林式、花园式城市先进单位”。在住宅开发方面，华侨城集团创造性地推出旅游主题住区的新概念。“波托菲诺·纯水岸”设计理念取材自意大利海边小镇“波托菲诺”，创造了一种世外桃源式的、高品位、高质量的居住氛围。这些设计理念为华侨城带来了良好的社会评价。
3）品牌推广
城区的住宅房地产业是华侨城集团最大的利润来源，但是经过多年的开发，华侨城区建设容量趋于饱和。在这种情况下华侨城集团面临着2 种选择：一是保持现在的高品质的社区氛围，没有用地就停止建设。这样一来集团必将面临一轮巨大的主营业务调整，转向竞争激烈、获利较少的物业管理，放弃多年在地产经营业取得的经验、名誉以及目前前景良好的住宅房地产市场。二是提高社区容积率，侵占绿化面积，牺牲居住质量。这样一来城区的生态品牌将遭到破坏，城区环境将大打折扣，并将引发生活质量降低、房价增长停滞、文化主题品牌遭到破坏，华侨城的竞争优势将不复存在。显然，这两种情况都是集团不愿看到的。为不破坏原有城区环境质量，又能保证集团的正常运转，华侨城集团利用原有城区创造的品牌优势，积极向区外乃至城市外部进行业务拓展。目前集团公司已经开始与北京、上成都等城市建立合作关系，并承担这些城市新区的部分开发建设任务，一些工程已经动工；并通过与市政府合作的方法在城区以外开辟新的地产获利基地，以支持原城区以及集团的发展。
4）品牌提升
品牌建设是一个长期的反复的过程，增强品牌的号召力，需要不断地对原有品牌进行调整与提升，根据外界条件的变化适时地强化优点，弥补缺点。华侨城的做法是
在新时期里将原有城区作为华侨城品牌的象征，不断提升其内在品质与活力，以丰富、强化华侨城品牌。
华侨城近期计划兴建的新项目欢乐海岸位于“中国民俗村”南部，一面临海，占地近0.52km2，基地原是位于世界之窗与滨海大道之间的一块海产养殖地。规划设计方案基本保留了基地内部原有的水体，仅在必要之处适当填海造地，形成了以滨水景观为特色，以旅游、休闲、办公为主要功能，见图3。
图3 欢乐海岸详细设计图
该地块本可以借助有利的地理位置，以及华侨城区已经形成的城市环境，效仿周边地区进行高密度住区开发。但华侨城集团却从提升品牌的思想出发，采纳了低密度的开发方案，将其开发为华侨城区另一个文化旅游基地。从中不难看出华侨城集团的品牌提升的思路：着力提高华侨城品牌含金量，向外界展示其城区整体开发能力以及先进的城区开发理念，寻求更多更好的政府作为合作伙伴，在城区外不断扩大业务领域，以使集团公司获得更广阔的生存空间。
华侨城模式成功要素
1）经营模式
采取了以地产为核心的旅游资源差异化经营模式。该模式强调地产开发的创新性和复合性, 其开发的前提也是做好旅游, 投资策略集中在区位选择、景区开发、资金运转和旅游景观房产开发上, 通常选择城郊自然条件不太好、开发条件差的地区, 低价购买大量的土地开发权后, 通过改善基础设施状况增强区位优势, 同时打造经典
旅游景区, 以旅游活动提升人气和知名度, 改善区位功能以融入城市发展格局。
2）主题定位
华侨城旅游地产所依托的主题公园在功能定位上不断提升, 从深圳的历史地理
和人文环境出发, 逐步建成了由静态陈列的锦绣中华、世界之窗, 到动态参与的中华民俗村, 再到完全体验的欢乐谷, 文化内涵也从表象的景观移植向培育自身文化转变, 从一个方面来看它是主题公园的不断进化过程, 是游客需求逐步由低级向高级、
产品类型日趋多元化的过程; 从旅游地产开发来看, 最主要是能够聚人气,提升旅游品牌的价值, 四大主题公园群落的打造形成了一定的聚集效应。
3）开发方式
投资大型旅游主题社区, 即成片的区域型综合开发。华侨城一直在探索旅游与关联产业互动发展的模式, 即在旅游主业的基础上, 进行旅游和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合, 使各产业优势资源彼此结合, 互相放大资源投入的边际效用。旅游能够聚人气、创品牌, 但创造的利润薄弱, 把可控制的资源最大化整合到地产中, 通过区域资源的优化配置, 使土地产生出最大的经济效益和社会效益, 为华侨城旅游提供了比旅游本身更丰厚的利润。
在城市设计、单体建筑和局部环境设计等方面始终坚持设计结合自然, 强调人工环境与自然环境的相互配合, 通过鲜明的主题人文型建筑、景观设施以及在整体建设中加入主题文化元素, 使人文特色成为城区独特的风格和精神内涵。
4）投资时机
华侨城集团先后投资了北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、东部华侨城、“欢乐海岸”等8大项目, 在国内不断拓展华侨城的发展空间, 提前做好准备, 通过不断壮大自己, 减少香港迪斯尼等竞争对手给华侨城带来的潜在威胁, 避免区域市场恶
性竞争带来的利润减少。
5）风险规避
旅游地产项目具有投资额大、回收周期长的特点,项目的筹建期通常为3- 5年, 房产项目的投资回收期一般为2- 3年, 而主题公园的投资回收期通常为8- 10年, 不仅前期新建主题公园需要巨额资金, 而且主题公园后期的经营管理、续建工程、产品更新也都需要大量的资金。
强化主营业务，实施跨地域连锁经营，相关产业多元化（华侨城“旅游+ 地产”的产品开发模式来看, 主题公园和住宅房地产是其主要项目, 但在实际的开发中,华侨城的旅游地产最终都是打造了一个集商业、文化、居住、教育、度假、旅游等功能于一体的旅游主题社区），
6）项目选址
旅游地产项目的投资选址, 宏观上要考虑区域经济、产业政策、旅游资源等因素, 微观上则需要考虑土地属性、开发状况、周边环境等因素。
投资超前市场区位, 都是全国经济较为发达的人口密集地区,以确保主题公园和旅游地产赖以生存的市场环境, 大面积的综合开发竞争力强; 投资市场潜力区位,
项目选址与目标市场的交通连接比较便利, 今后的可达性和进入性强, 虽然地区目
前都不是城市的中心区, 地价相对便宜, 但在今后的区域格局中都极具潜力和优势, 升值空间大。
7）资金运作
华侨城旅游的成功秘诀就在于旅游与地产联动发展, 旅游提升地产, 地产反哺
旅游, 以主题公园为中心的旅游与地产联姻并非偶然, 地产项目解决了滚动开发的
资金瓶颈, 二者相互借力。
8）产品组合
大片区域的整体开发,产品类型也不仅仅局限于住宅房地产项目, 与主题住宅区相关的主题商业区、生活配套设施、文化休闲设施等都是华侨城旅游地产的辅助产品核心产品高端化, 增强盈利能力；品牌产品差异化, 凸现价值魅力；辅助产品复合化, 提升综合实力。
深圳华侨城不被他人复制的原因
时代不能重来。
改革开放之初，中国人挣脱了精神和物质的枷锁，人们渴望认识中国、认识世界，而当时的资讯不发达，人们的旅游视野有限，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗在这种背景下受到大家的极度青睐，开放之初便取得“爆棚”效应。同时，深圳特区对外开放后，港澳同胞也渴望重新认识内地、融入内地。
地域得天独厚
深圳华侨城所在地的经济、人口、交通条件可谓得天独厚。改革开放之后，珠三角地区经济高速增长，居民财富迅速增加，城市之间互相竞争如雨后春笋般崛起，为华侨城旅游提供了雄厚的客源市场。华侨城还占据着绝佳的交通区位，深圳的三条交通大动脉滨河路、深南大道、北环高速均贯穿华侨城而过，华侨城还处于深圳、东莞、广州的交通要道之上。
央企实力超群
侨城集团作为中央直属企业，在财力、政策等方面具有先天优势。
盈利模式领先。
创造出了中国旅游领先的盈利模式。华侨城以主题公园为基础，陆续打造出旅游地产、旅游演艺、主题商业等盈利渠道，建立起完整的产业平台，通过产业的融合与互补，提升了旅游业的附加值，突破了旅游业微利时代的障碍，成功把旅游业创新为高利润产业。
收稿日期:20051025 基金项目:国家自然科学基金资助项目(40201013)阶段性成果。 作者简介:李蕾蕾(1969— ),女,深圳大学文学院传播系副教授,博士。研究方向:工业遗产、文化产业空间、新文化地理学 和传播学等。张晗,卢嘉杰,文俊,王玺瑞,深圳大学文学院传播系2004级硕士生。 旅游表演的文化产业生产模式: 深圳华侨城主题公园个案研究 李蕾蕾 张 晗 卢嘉杰 文 俊 王玺瑞 (深圳大学文学院,广东深圳518060) 摘 要 旅游表演是旅游体验的重要来源。深圳华侨城主题公园已发展起以大型广场巡游、音乐舞蹈史诗演出为主,辅以景点表演、节庆活动、以及影视多媒体技术支持的旅游表演体系。大型旅游表演的生产流程包括原创和融资、主创和设计、表演场地和舞台制作、相关配套设备和服务采购、演员排练、节目中试、宣传和营销、正式公演、演出产品的后期组合和拼装、版权产品开发和销售以及演艺节目的对外输出等11个阶段,并与相关和配套服务产业共同构成庞大的旅游表演产业体系。通过艺术和商业的融合、功利和公益的兼顾、不同生产环节中本地-外地关联业务的分工、创新和变化,形成福特-后福特双重机制的文化产业生产模式。 关键词 文化产业;主题公园;深圳华侨城;旅游表演产业体系 中图分类号F590.3 文献标识码A 文章编号1006575(2005)06004408 The Production Mode of Tourism Performing Art as a Cultural I ndustry : A C ase Study of the Theme P ark in Shenzhen Overseas Chinese Tow n LI Lei 2lei ,ZHANG Han ,LU Jia 2jie ,WEN Jun ,WANG X i 2rui (College o f Arts ,Shenzhen Univer sity ,Shenzhen 518060,China ) Abstract :Performing art is now becoming a very im portant attraction and the s ource of tourist experiences.As the earliest and m ost success ful theme parks cluster ,Shenzhen Overseas Chinese T own (OCT )has developed a com prehen 2sive tourism performing products system which is characterized with band wag on touring and evening music and dancing on large stage as flagship attraction and other types of spots performances ,festivals ,activities ,video media 2dependent shows ,etc.The production chain of a large performance usually consists of eleven stages :idea or conception creation and finance searching ,performing site and stage production ,performing related devices and services purchase ,rehearsing ,interim testing ,marketing ,formal performing on site ,post 2development of performing product ,copyright product devel 2opment and sale ,and finally the exporting of local theme parks.The production system of tourism performing art as a type of cultural industry is a com plex system with a core production chain and other directed and in 2directed industries.The tourism performing art in OCT is a combination of art and commercial ,which takes account of both profit and public in 2terests with a characteristic of a divided business cooperation am ong the headquarter and branch businesses in other parts of the country.With creative and on 2g oing change of products ,the tourism performing art in OCT has formed a F ordist and post 2F ordist cultural industrial production m ode. K ey w ords :cultural industry ;theme park ;Shenzhen OCT;tourism performing art industry 2005年12月 第19卷第6期旅游科学To uris m S cie nc e Dec.,2005V ol.19N o.6
市华侨城的旅游开发案例分析 一、项目名称：华侨城 二、开发背景 （一）开发负责者：华侨城集团 （二）开发原因：是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了市文化沙漠的人文印象，同时，又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了市文化沙漠的人文印象。 （三）开发优势 1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场 地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。2、便捷的交通扩大了景区辐射围 有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。同时，市交通也极为方便。交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射围。
3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场 这座现代化的移民城市，人们来自国外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。据报道，市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。 4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力 海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。虽然没有较高品位的旅游资源，但有广阔的市场需求，因此资源先天不足，减轻了华侨城的竞争压力。 （四）政府政策 市政府赋予了华侨城集团高度的自主权，这样华侨城集团无需经过市政府的审批就可以自行对城区规划、建设、经营以及利益分配活动作出决策。这种宽松的政策环境，使得华侨城的开发建设从一开始就脱离了僵化的计划经济体制，走上了以市场为导向的城市经营之路。 三、开发过程 （一）创造“新文化资源”
深圳华侨城旅游度假区坐落在美丽的南海之滨、深圳湾畔，这里六平方公里的土地上，长年繁花似锦、绿树成荫，这里汇聚了中国最为集中的文化主题公园群、文化主题酒店群和文化艺术设施群，这里是中国首批5A级旅游景区、首批全国文明风景旅游区、国家级文化产业示范园区，这里是"精彩深圳、欢乐之都"流光溢彩的一张城市名片。 以锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园为核心，深圳华侨城旅游度假区形成了中国最具规模和实力的主题公园群，年均接待游客800万人次。 1989年开业的锦绣中华是中国五千年历史文化、九百六十万平方公里锦绣河山的荟萃和缩影，以"一步迈进历史，一日游遍中国"的恢弘气势被誉为"开中国人造景观之先河"的杰作； 中国民俗文化村是中国第一个集各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化旅游景区，以"二十五个村寨，五十六族风情"的丰厚意蕴赢得了"中国民俗博物馆"的美誉； 深圳世界之窗以弘扬世界文化精华为主题，囊括了世界园林艺术、民俗风情、民间歌舞、大型演出以及高科技娱乐项目，开业以来一直是珠三角旅游景点第一品牌。 "动感、时尚、激情"的深圳欢乐谷，以创造、传递和分享欢乐为理念，引领中国现代主题公园的发展方向，成为华侨城欢乐谷全国连锁经营的基地和样板。 2011年成功试业的欢乐海岸以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，致力于成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。 一座座别具特色的文化主题酒店为徜徉于华侨城旅游度假区的游客提供了惬意舒适的旅居体验。度假区内拥有以西班牙文化风情为特色的中国首座按白金五星级标准建造的主题酒店——华侨城洲际大酒店，以意大利威尼斯文化为主题的中国首座主题商务酒店——华侨城威尼斯酒店，以东南亚风格为主题的深圳海景奥思廷酒店以及以时尚、舒适、便捷为特色的城市客栈。在风格独特的各色酒店，无论是小憩还是常住，都会收获一份不错的好心情。 流连于华侨城旅游度假区的人们常常被这里厚重的文化氛围所吸引。中国第一家以个人名字命名的国家级美术馆——何香凝美术馆、国内首家以先锋设计为主题的华?美术馆、充满后工业时代特色的创意文化产业基地——OCT-LOFT华侨城创意文化园、OCT当代艺术中心、暨南大学深圳旅游学院、华侨城体育文化中心、华夏艺术中心和度假区内随处可见的城市雕塑、定期开放的创意市集、全年无休的艺术展览以及在各景区每天上演的精彩演出相得益彰，散发着浓郁的文化气息，彰显出独特的艺术品位。 "规划先行、注重环保"，华侨城旅游度假区为长居于此的人们和慕名前来的游客创造了一片充满绿色和诗意的国际生态花园社区。华侨城湿地、华侨城生态广场、燕晗山郊野公园、环绕于度假区的自行车绿道、天鹅湖、燕栖湖，放眼华侨城旅游度假区，满目是清新的色彩、到处是宜人的景观。依山傍海的区位优势、以人为本的设计理念、生态环保的开发实践以及成熟完善的设施配套，造就了华侨城旅游度假区和谐宜居的不凡魅力。 "几许耕耘、创想花开"，今天的深圳华侨城旅游度假区不仅是一座游客如织、春意盎然的旅游之城、文化之城、生态之城，更是一座通往欢乐和幸福的梦想之城！
欢乐海岸地处深圳湾商圈核心、华侨城主题公园群与滨海大道之间，总占地面积125万平方米，集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体，是华侨城集团在主题商业领域的全新创想与实践，中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地。 作为中国最具特色的滨海商业项目，欢乐海岸集中国首座国际化亲水购物中心、首个高端餐饮娱乐水岸街区、首个大型多媒体水秀剧场、首家高端商业文化创意展示中心、首个顶级城市会所、首座五星级独栋旗舰影城及国际级办公、酒店群等独特商业项目于一体，汇聚国内外知名高端品牌，构筑现代时尚生态的商业文化氛围。每年，华侨城狂欢节、华侨城龙舟节、华侨城欢乐海岸（国际）音乐节等大型主题节庆活动在这里轮番上演，联动全球规模最宏大的多媒体主题水秀——《深蓝秘境》，构成欢乐海岸独有的“三节一秀”城市级狂欢盛宴，带来独一无二、独具魅力的国际滨海生活体验。
欢乐海岸的建设，不仅填补了深圳大型都市娱乐和生态旅游项目的空白，极大丰富了旅游文化产业内涵；同时，还以其所独有的唯一地处都市腹地的华侨城湿地及椰林沙滩公园，与周边的华侨城主题公园群、滨海休闲长廊和红树林保护区一起，形成规模宏大的城市生态旅游区域和新深圳湾商圈，对提升深圳滨海城市形象，建设高品味的生态城市起到积极的作用。未来，欢乐海岸将以高度融合的多元业态和创新商业模式，融合多层次的体验式购物、环球美食、休闲娱乐、时尚创意、旅游观光、城市节庆、生态教育等丰富功能，构筑南中国商业、文化、娱乐新地标。 立体交通 欢乐海岸北临深南大道，南接滨海大道，西邻沙河东路、沙河西路、深港西部通道，东依侨城东路，白石路横贯其间，商圈路网通达全城。距广深高速约5分钟车程，距深圳湾口岸约10分钟车程，距深圳机场约25分钟车程；规划中的滨海交通枢纽总站与项目比邻而建，深圳地铁9号、11号线将直接接驳欢乐海岸，并连接穗莞深和西部深港两条城际快线，无缝对接深港澳及珠三角区域。
深圳华侨城欢乐海岸介绍 2010/09/30 16:11:22来源：奥一网作者: 评论0条[查看评论]手机看新闻 华侨城欢乐海岸项目概述 欢乐海岸是华侨城集团汇聚二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，为全面提升深圳滨海生活品质而倾情奉献的全新的城市力作。深圳华侨城都市娱乐投资公司作为项目开发商，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的构想、超前的规划和历时六年的精雕细琢，致力于将欢乐海岸打造成最聚国际风尚的都市娱乐目的地。 欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。欢乐海岸总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成，以心湖水系连为一体。它汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，形成主题商业、时尚娱乐、健康生活三大功能组群。华侨城旅游狂欢节、华侨城龙舟节、华侨城欢乐海岸（国际）音乐节、大型多媒体水秀也将落户于此，使欢乐海岸成为南中国最具商业娱乐互动效应的城市文化大T台。 华侨城作为深圳乃至全中国最具代表性的成片综合开发运营区域，是深圳最具想象力和创新力的优质生活片区。欢乐海岸的诞生，是华侨城集团在总结"旅游+地产"发展模式的基础上，在城区运营上的又一次创想和实践，是华侨城在商业地产和生态环境相结合的创新道路上的又一次大胆尝试。它不仅完善了华侨城的产品结构和产业链条，丰富了华侨城的品牌体系，而且迈开了华侨城实施"上山下海"发展战略的关键性一步。 作为华侨城和深圳市的DOWNTOWN，欢乐海岸以高度融合的多元业态和创新商业模式，整合华侨城片区商业、文化、旅游、生态、教育、科技、高端社区等核心资源，以优越的消费潜力和浓厚的人文时尚氛围成为华侨城新的商业文化体验中心、旅游信息传播中心和健康生活示范中心。正如深圳市委市政府所期许，欢乐海岸不仅填补了深圳大型都市娱乐和生态旅游项目的空白，极大丰富了旅游文化产业内涵；同时，它还与周边的华侨城主题公园、滨海长廊和红树林保护区一起，形成规模宏大的城市生态旅游区域和新深圳湾商圈，对提升深圳滨海城市形象，建设高品味的生态城市起到积极的作用。 华侨城欢乐海岸总体规划及项目描述 一、总体规划 欢乐海岸都市娱乐目的地 欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。 欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
东部华侨城案例分析
目录 一、东部华侨城总概 3 1.东部华侨城定位及其内部规划总揽 3 2.东部华侨城所处大环境分析 4 3.华侨城投资与运营数据评估 11 二、东部华侨城七大主题板块详析 11 1.大峡谷生态公园 11 2.茶溪谷生态公园 12 3.云海谷体育公园 13 4.华兴寺 14 5.主题酒店群落 14 6.旅游地产 16 7.演艺文化 18 三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22
一、东部华侨城总概 1、东部华侨城定位及其内部规划总揽 定位 以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。 规划布局 东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。 景区核心文化打造理念 东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。 二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。
三大景区及其特色 茶溪谷 包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。 云海谷 设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。 大侠谷 将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。 目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。 观看《天禅》演出需要另外购买门票。普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。 2、东部华侨城所处大环境分析 地理区位 东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。
东部华侨城案例研究 一、深圳东部华侨城概况 深圳东部华侨城由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。 二、东部华侨城的开发历程 东部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。 二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目在2008年完美呈现。
三、各功能区开发内容 1、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、5座特色鲜明的度假酒店等。 2、体育运动区：主要为云海谷高尔夫、体育公园。 3、高档居住区：天麓 4、商业区：天麓街区、因特拉根小镇、海菲德小镇 5、佛教文化区：包括大华兴寺、观音坐莲像等。 四、旅游区块介绍 1、茶溪谷 茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。总占地面积约1.5平方公里 茵特拉根 茵特拉根主题生态小镇茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。 茶翁古镇 选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的表现手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。
华侨城欢乐海岸 位置 交通 一、总体规划 欢乐海岸都市娱乐目的地 欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际
创意生活空间的中心。 欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。 欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城
集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。 二、项目及商业规划 欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。 1、欢乐海岸购物中心 看得见海洋的购物天堂 欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。 亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华·会所；OCT创意展示中心；海洋奇梦馆1.1购物中心
关于华侨城三大业务板块的介绍 华侨城地产——中国旅游地产领跑者 华侨城城区建设与房地产开发秉承了“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为人们提供了优质的生活体验和综合优质的文化元素。华侨城地产不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，生活、旅游、工作、休闲、娱乐、聚会、运动、文化艺术体验甚至创想，华侨城生活方式称为优质生活方式代名词。华侨城成为全国瞩目的最适宜人居的“绿色家园”。华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式，成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范。 优质生活空间的“社会生态”
华侨城，一个让人浮想联翩的地方，一个泱泱文化的集合，一个承载着居住梦想的社区。“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”产创新中国地产开发范式，它有效地与其它地产尤其是传统旅游地产区别开来，它为华侨城地产带来了核心竞争优势，使华侨城地产基业长青。华侨城地产正以其作为实践蓝图，经历了廿年的摸索、实践、总结和提升而发展成为中国旅游主题地产的领导品牌。 华侨城旅游主题地产让地产文化起来。文化是充满生命力的，尤其是旅游文化———为什么人们总喜欢到华侨城去漫步、泡酒吧、在绿茵上仰望星空？华侨城旅游主题地产主张将地产作为一种有机体，它是与旅游环境和谐地融为一体的，将居住融入到旅游区中来，根本地解决旅游和居住的矛盾。 居住空间不是孤立地存在的，而是与其社区发展某种联系，这种关系被人们称作居住的“社会生态”。华侨城旅游主题地产改变了地产的传统功能——居住功能，而赋予了它更多的功能和外延。由于传统居住区域的日程化，人们常常寻求着“变化”和“新鲜”，旅游地尤其是华侨城已成为人们的一种“快乐边缘”，它吸引了众多人到此休闲、游玩。 华侨城旅游主题地产寻找到了“地产”与“旅游”的最佳结合点，营造着华侨城区域气质和居住文化氛围——通过科学规划而有效地将居住和旅游划清界线进行分隔，同时又将二者和谐地结合起来。华侨城旅游主题地产建立了旅游区居家生活的新秩序，它不仅在为人们营造一个居所，而且为人们带来了“快乐边缘”，丰富了优质生活空间的“外延”。 华侨城地产在营造优质生活空间的同时，时刻考虑“社会生态”，旨在为城市创造可持续发展的动力与和谐之道——有容乃大！容积率不只是个简单数字，山色、光线、水流、气薀，一切都不再是凭空想象。我中有你，你中有我，一切始于包容。 华侨城旅游——中国最具竞争力的旅游集团
近年来，随着主题公园在中国的大量发展，有关主题公园的研究也多了起来。不少学者都涉及了此方面的研究，主要内容包括主题公园的概念[1-3]、规划设计[4-5]、产品开发[6-8]、管理创新[9-10]、区域影响[11-12]、可持续发展[13-14]等。深圳是中国第一个主题公园诞生地，自1989年锦绣中华建成开放以来，深圳华侨城先后建成了民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园并取得了巨大的成功，在国内外产生了很大的影响。华侨城主题公园产业的成功固然与其所处的优越区位条件有关，但更重要的是其独特的发展模式。本文简述了华侨城主题公园发展现状与成就，分析了其发展模式，在此基础上探讨了其未来发展模式的创新路径。 1华侨城主题公园发展现状与成就 华侨城集团的前身为成立于1985年11月的 沙河华侨工业区。25年来，经过两代数万名华侨城人的努力，如今已发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。其中，以主题公园为主体的旅游产业是华侨城最具影响力的主营业务。自1989年建成中国第一个主题公园——锦绣中华以来，华侨城集团先后在深圳和全国其它地方建设了13个华侨城和9个主题公园，年接待游客超过2000万人次，累计接待游客超过1.6亿人次，总资产突破600亿元人民币，向社会提 供了3.3万个就业岗位[13]。如今，华侨城集团已跻身世界旅游集团八强，成为全球最具影响力的旅游企业集团之一，形成了中国最大的主题公园连锁集团。 由于华侨城取得了如此巨大的成就，它也因此获得了许多荣誉。2004年华侨城被国家文化部授予首批“全国文化产业示范基地”；2006年深圳华侨城旅游度假区被中央文明办、建设部、国家旅游局评为“全国文明风景旅游区”，这是中国旅游界的最高荣誉；2007年7月深圳东部华侨城获得国家旅游局和国家环保部联合授予的中国首家“国家生态旅游示范区”荣誉称号；2007年8月华侨城被文化部授予首批仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。2007年12月华侨城旅游度假区被评为首批“国家5A 级旅游景区”；2008年华侨城茵特拉根酒店荣获“中国十大最佳主题酒店”及“中国十大最具魅力酒店”；2010年华侨城集团被中宣部授予“文化企业三十强”称号①。 2华侨城主题公园发展模式分析 多年来，华侨城人以科学发展观为指导，审时 度势，因地制宜，勇于探索，不断创新，形成了自己独特的发展模式。2.1基于双核盈利的“旅游+地产”发展模式 华侨城集团率先在中国创造了“旅游+地产”的双核盈利模式，实现了旅游和地产的双赢，取得了巨大的成功。由于主题公园是一个“从无到有”的开发建设项目，相对于其它自然、人文景区来说，它 ①关于华侨城.深圳华侨城集团官方网站.https://www.doczj.com/doc/373206802.html,/category.aspx?Node ID =20，2011-05-28. 收稿时间：2011-05-17；修回时间：2011-09-20基金项目：深圳市哲学社会科学“十一五”规划课题（编号：115A040）资助。作者简介：郝美田（1962—），女，河南开封人，副教授。主要研究方向为旅游文化。E-mail:haomeitian@https://www.doczj.com/doc/373206802.html, 。 文章编号：1000-8462（2011）11-1948-04 深圳华侨城主题公园发展模式及创新路径 郝美田 （深圳职业技术学院经济管理学院，中国广东深圳518055） 摘要：主题公园研究已成为旅游研究的重要热点内容之一。深圳华侨城主题公园发展的巨大成功主要得益于其独特的发展模式，主要包括“旅游+地产”模式、“旅游城”模式、“连锁”模式和“文化+科技+生态”模式。新时期华侨城主题公园创新发展的路径主要包括推进国际化、拓展产业链、加强节能环保及建设智慧景区等。 关键词：主题公园；发展模式；创新路径；华侨城；深圳中图分类号：F590 文献标识码：A 第31卷第11期经济地理Vol.31，No.112011年11月ECONOM IC GEOGRAPHY Nov.，2011 DOI:10.15957/https://www.doczj.com/doc/373206802.html,ki.jjdl.2011.11.030
深圳市华侨城的旅游开发案例分析 一、项目名称：深圳华侨城 二、开发背景 （一）开发负责者：华侨城集团 （二）开发原因：深圳是一座建设仅二十几年的年轻城市，标志性、象征性的文化遗存较少，这造成了深圳市文化沙漠的人文印象，同时，深圳又是一座移民城市，它的绝大部分居民都是外来务工人员，这些务工人员大都来自偏远、贫穷的农村，受教育程度较低，对深圳的依赖主要停留在基本的物质生活需求层面，在精神层面的依赖度较低，城市归属感差，这也深化了深圳市文化沙漠的人文印象。 （三）开发优势 1、得天独厚的地理位置形成了天然的游客市场 深圳地处珠江三角洲，是中国最富庶地区毗邻香港，更是两种制度相交之处，历史地成为我国改革开放的窗口和前沿，是内地人南下取经，外国人北上进入中国的必经之地，迎来送往，形成人员的聚散地，天然的游客市场，这是自然、经济和政治地理位置之优势，占尽了地利。 2、便捷的交通扩大了景区辐射范围 深圳有海陆空立体交通运输网，广九铁路纵贯市境，广深海高速公路、平南铁路、盐田港疏港铁路贯通；还有广深高速公路、深汕高速公路等；拥有8大商业港区和码头，有蛇口、盐田、赤湾等海港；深圳黄田国际机场已经进入全国五大航空港之列。同时，市内交通也
极为方便。交通使人们出行便捷，扩大了华侨城的辐射范围。 3、高移民、快节奏和高收入催生了新兴的旅游市场 深圳这座现代化的移民城市，人们来自国内外四面八方，他们的文化、教育等背景不一。据报道，深圳市人口平均年龄28岁，充满着青春活力；“时间就是金钱、效率就是生命”的深圳速度早已为国人共知；城镇居民年人均可支配收入达万元，农民纯收入也将近万元，因此深圳市民有足够的收入支付生活必需品以外的开支。 4、旅游资源的匮乏笑出来竞争压力 深圳海岸线长229.96公里，有的可辟为天然海滨浴场，如小梅沙、溪涌等，也有人造湖泊，如西丽湖、香蜜湖、石岩湖和东湖等，还有依托难过植物优势建成的仙湖植物园等，此外能作为资源开发的不多，自然旅游资源匮乏，尤其是能誉中外的严重不足。再者，这座城市短暂的历史，文化积淀少，当然也与中国历史文化名城无缘。虽然没有较高品位的旅游资源，但深圳有广阔的市场需求，因此资源先天不足，减轻了华侨城的竞争压力。 （四）政府政策 深圳市政府赋予了华侨城集团高度的自主权，这样华侨城集团无需经过市政府的审批就可以自行对城区规划、建设、经营以及利益分配活动作出决策。这种宽松的政策环境，使得华侨城的开发建设从一开始就脱离了僵化的计划经济体制，走上了以市场为导向的城市经营之路。 三、开发过程
《华侨城主题公园标准体系》 （框架） 目录 一、华侨城主题公园标准体系编制说明 (1) 二、华侨城主题公园标准体系框架图 (5) 三、华侨城主题公园标准体系内容说明 (5) 1.1 企业方针目标 (5) 1.2 企业贯彻的标准化法规和企业标准化规定 (5) 1.3 各种相关法规 (5) 2.1 技术基础标准 (6) 2.2 管理基础标准 (6) 2.3 工作基础标准 (6) 3.1 主题公园规划设计 (7) 3.1.1 主题公园总体规划设计规范 (7) 3.1.2 主题公园游乐项目规划设计规范 (7) 3.1.3 主题公园建筑园林规划设计规范 (7) 3.1.4 主题公园基础设施设计规范 (7) 3.1.5 主题公园服务设施设计规范 (8) 3.2 主题公园工程建设 (9) 3.2.1 主题公园建筑工程规范 (9) 3.2.2 主题公园园林绿化工程规范 (9) 3.2.3 主题公园基础设施工程规范 (9) 3.3 主题公园运营服务 (9) 3.3.1 主题公园游乐设备规范 (9) 3.3.2 主题公园表演艺术规范 (10) 3.3.3 主题公园主题活动规范 (10) 3.3.4 主题公园游客服务规范 (10) 3.3.5 主题公园餐饮服务规范 (10) 3.3.6 主题公园商品销售规范 (11) 3.3.7 主题公园安全防护规范 (11) 3.3.8 主题公园环境卫生规范 (11) 3.3.9 主题公园市场营销规范 (11) 3.4 主题公园后勤保障 (11) 3.4.1 主题公园物资管理规范 (11) 3.4.2 主题公园信息管理规范 (12) 3.4.3 主题公园财务管理规范 (12) 3.4.4 主题公园人力资源管理规范 (12) 3.4.5 主题公园行政管理规范 (12) 3.4.6 主题公园后勤管理规范 (12)
华侨城欢乐海岸市调报告 调查时间：2012-03-7 调查地点：深圳欢乐海岸项目地—南山区白石中路南 调查目标：欢乐海岸项目总体规划及商业运营情况 调查小结： 1、欢乐海岸项目定位是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。 2、项目总体规划按照旅游景点与生态建筑规划相结合的形式。用旅游景点的经典设计和公园式建筑群TOP设计，突出公园化规划观光的新奇体验。主题公园和LIFE SYTLE相结合的规划设计很有特色。 3、30%餐饮店、创意中心、海上奇观、商务公寓、儿童乐园、购物中心等待装修，已经试业中的老房子元年食府、麦当劳汽车店、水上剧场经营较好。 4、景区外部交通环境需完善。内部指示系统稍欠缺。 5、与欢乐谷、世界之窗等项目的客流互动少，推广宣传力度不够。 调查概况： 欢乐海岸东接地铁一号线和产业园规划区，南至滨海大道，北至白石路中，西至规划路，与锦绣中华、中华民族村、世界之窗旅游景区。 一、项目介绍 欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT 创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。