房地产项目融资所需材料
清单
The latest revision on November 22, 2020
房地产项目融资所需材料清单
一、借款人基本资料
1、公司简介、营业执照、组织机构代码证的有效复印件(正\副本)
2、公司章程、贷款卡复印件及负债明细表、开户许可证
3、房地产开发资质等级证书
4、信用等级证书（评信机构评级）
5、验资报告复印件
6、近三年的年度审计报告复印件
7、最新一期财务报表复印件
8、税务登记证复印件
9、关于同意借款的董事会决议原件
10、董事会成员和签字样本
11、法定代表人身份证复印件
12、借款申请书原件(包括公司介绍，借款金额、期限、还款方式，担保措施，还款来源，其他说明)
二、项目基本资料
1、项目介绍、立项批复
2、项目可行性研究报告（含电子文档）；
3、可行性研究报告的批复复印件；
4、其他有关该项目的政府批复复印件；
5、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
6、工程目前进度及后续计划；
7、环评报告
8、项目资本金（35%）到位情况、已投入资金说明及相关证明材料（凭证）
9、资金缺口及后续资金使用计划明细
10、第一还款来源分析说明
11、地价款缴交凭证
三、保证人（抵押人）基本资料
1、公司简介、营业执照、组织机构代码证的有效复印件
2、公司章程、贷款卡复印件
3、验资报告复印件
4、近三年的年度审计报告复印件
5、最新一期财务报表复印件
6、税务登记证复印件
7、关于同意担保或抵押的股东会决议原件
8、董事会成员和签字样本
9、法定代表人身份证复印件
10、抵押物的权属证明
11、抵押物评估报告
一. 项目融资流程 1.房地产公司提出地产项目融资需求意向； 2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证； 3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可 行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止； 4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额 及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延； 5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈， 6.出资方正式项目核实调研； 7.出资方给出项目融资正式意见； 8.项目符合条件，决定放款； 9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及 资金管理方法； 10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。 11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。 二. 房地产项目融资资料清单： 1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件 2.组织机构代码证复印件 3.税务登记证复印件（国税、地税） 4.开户许可证 5.房地产开发资质证书 6.最近一期公司章程（修正案） 7.法人身份证明、法人身份证复印件 8.最近一期验资报告 9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表 10.公司最近一期财务报表主要科目明细 11.公司贷款卡复印件（卡号、密码） 12.公司介绍 13.股权结构图（直到最终股东），股东介绍 14.公司实际控制人简历、公司高管简历 15.项目批复文件（立项、环保等） 16.项目可行性研究报告或尽职调查报告 17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付 凭证等 18.存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物） 19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等 20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等） 21.项目形象进度说明
房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼” 上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12 种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。 三）联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。 （四）并购在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情 况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
房地产项目融资计划书（范本） 一、企业经营状况介绍 公司成立于2019年，是由**市****有限公司与****有限公司合资成立，法人为***，注册资本*00万元，是集团旗下集地产开发运营、建筑建造、商业地产招商策划为一体的房地产开发企业。****广场是公司精心开发的商业综合体项目之一，总建筑面积*.*万平方米，商业建筑面积达*.*万平方米，并成功引进人人乐、真功夫、中影院线等知名品牌入驻，获得了极大的商业成功，曾荣获“200*年中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号。 二、企业法人介绍 **市****有限公司创立于2019年4月29日，由**市****有限公司与****有限公司共同出资，经**市**区工商行政管理局核准注册的合资公司。于2019年成功开发“**广场”项目，荣获“中国房地产创新榜中国最具投资价值物业奖”荣誉称号，同年被评为**市“文明诚信企业”。公司一直坚持和贯彻“和谐经营，回馈社会”的信念，从公司建立伊始，回报社会，促进和谐就成为了公司的使命。从2019年至今，公司迅速发展壮大，发展不忘社会，始终将社会责任放在企业发展必须遵守的信念，不论是项目建设还是社会公益，建立更高的环保标准，服务更人性化的社区建设，并多次为社会重大灾难事件进行捐助，救助失学儿童，赞助希望工程等，仅2019年一年公司发动全公司员工捐助救灾款3次，公司共出资100多万元用于赈灾救助，
从2019至今集团公司救助失学儿童、资助贫困儿童20多名。公司将继续投身社会公益，并建立内部互助体系，内外协调，将企业更多的关怀送给员工，回报社会!根据公司的发展规划，预计2019年的年销售、经营及租金收入额可达***00万元。公司一向讲信誉，守合同，目前在**银行**支行有信贷关系，在与银行交往过程中，从来都是按期支付利息和归还贷款本金。与经营客户订立的合同履约率为100%，多次被有关部门评为守合同，重信誉的单位。 **市****有限公司成立于2019年，是由**市****有限公司和***共同出资成立的投资公司，公司法人为***，注册资本*000万，主要从事地产开发、实业投资、物业管理等业务。公司成立以来，竣工面积*0多万平方米，投资开发了**广场、****国际酒店等项目;目前，公司承建的****项目已经竣工验收，****四星酒店也已经全面正式开业，在**市的地产行业已经形成了较强的区域品牌优势。辉煌成绩的取得，源于公司高层的崇高信念和更高追求，缘于公司坚持信誉第一和对合同的恪守，缘于**人追求质量第一和科学、精细、文明的理念。公司将以诚信经营为根本，以仁义道德为准则，愿与社会各界企业精诚合作，共创美好未来，共建和谐社会做出新的贡献。 三、股东背景 **市****有限公司：成立于2019年，出资人为***、***，注册资金400万，主要从事工程承包、房屋建造等，先后承建开发了“***花园”、“**苑”、“*安居”、“****雅苑”、“**大厦”等项目，2019年与****有限公司合资成立****有限公司，开发了****广场项
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年三月二十一日
目录 一、项目名称 (2) 二、项目主体 (2) 三、投资规模、期限及还款进度 (2) 四、项目基本情况 (3) 五、项目投资估算 (5) 六、项目销售收入及税费 (6) 七、项目财务分析 (6)
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。
四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤4.5。 目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证、施工许可证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完成其中四户安置补偿。
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
房地产金融与项目融资(三) (二)多项选择题 1. 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。 A.政策风险 B.资金供应风险 C.经营风险 D.利率风险 E.汇率风险 答案：BDE 2. 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是。 A.协议中规定的贷款利息 B.协议中规定的有关费用 C.可分配利润 D.股利 E.预售收入 答案：AB 3. 房地产贷款担保的形式有。 A.保证 B.保险 C.质押 D.抵押 E.信用 答案：ACD
4. 可以依法发行公司债券的公司有。 A.股份有限公司 B.国有独资公司 C.一般合伙公司 D.两个国有企业投资设立的有限责任公司 E.有限责任合伙公司 答案：ABD 根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。 5. 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是。 A.自筹资金 B.国内商业银行贷款 C.风险投资公司的资金 D.租赁公司的资金 E.预售收入 答案：ABE 6. 房地产权益融资的方式有。 A.上市 B.增发新股 C.发行企业债券 D.住房抵押贷款 E.合作开发
7. 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得的项目，不得发放任何形式的贷款。 A.《国有土地使用权证》 B.《建设用地规划许可证》 C.《建设工程规划许可证》 D.《建设施工许可证》 E.《建筑施工合同》 答案：ABCD 8. 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着的矛盾。 A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾 D.资金投入后无法按计划使用的矛盾 E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾 答案：ABC 9. 土地储备贷款的风险因素有。 A.土地储备中心自有运作资金严重不足 B.房地产市场状况变化的不确定 C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可 控因素等原因导致的项目未按期完工和超支 D.土地出让计划不明确 E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
房地产项目融资—土地转让—案例分析 项目概况 项目名称、位置：时代?国际，位于北京市朝阳区广渠路31号 项目概况：规划总用地面积25016.12平方米 项目运作过程： 1、2002年初，北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂（该地块原属单 位）签订土地协议出让合同，取得了这块土地的开发权。 2、2002年9月4日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司签订联合 开发协议，约定：嘉利恒德公司提供规划项目内用地，豪威嘉业公司以嘉利恒德名义规划、建设、销售，承担土地出让金，同时支付嘉利恒德公司补偿款1.95亿元。 3、2003年4月15日，嘉利恒德和豪威嘉业两公司又将项目转让给了上海国飞绿色 置业有限公司，合同约定：以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部，国飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作，并拥有该项目所有权及所有销售收入；国飞公司在承担土地出让金的同时，支付项目合作转让款2.40亿元给豪威嘉业公司。 4、2003年7月27日，嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京市
国有土地使用权出让合同》 5、2003年8月26日，嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。 6、2003年9月22日，豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公司。 7、2003年10月，国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地，但嘉 利恒德公司并未能取得开工证。 8、2003年10月，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元）。 9、2004年8月5日，北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知，要 求其在10日缴清所有地价款。当日，嘉利恒德公司致函国飞公司，要求对方缴纳该笔地价款。但国飞公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。 10、2004年8月31日，嘉利恒德公司自行筹款，缴清了全部地价款和滞纳金。 11、2004年10月8日，嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订 项目转让合同，嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司，交付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地；中鑫源公司支付嘉利恒德公司项目土地使用权转让总价款3.15亿元。 12、2004年8月18日，因公司内部对该项目的风险评估意见不一，国飞公司一度 致函嘉利恒德公司，提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉公司的利益，也未增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。 13、2004年9月14日，国飞公司再度致函嘉利恒德，提出收回投资及各项费用成 本加5%补偿的协商前提下退出合作建议，同时声明，此建议事项若未经双方最终签约，则不影响原合同继续履行。 14、2004年10月17日。嘉利恒德公司函告国飞公司称，他们已与中鑫源公司签约。 国飞公司立即提出反对，但没有结果。 15、2004年10月8日，在与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后，中鑫源 公司很快便召集施工队伍进入这块土地，开始施工。而此时，这块土地还没有取得施工证。16、2004年11月4日，国飞公司致函中鑫源公司，要求对方停止施工并撤出南区项目现场，但中鑫源公司未予理睬。
房地产融资的十六种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构: 1．自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。: 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。4．银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。 5．房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履
衡水市***项目融资方案 一、融资项目名称：衡水市***村预留地开发项目 二、融资项目主体：河北***基础工程集团有限公司 三、融资主体简介： 河北***集团是一家*** 四、融资项目简介： 1、项目地址 衡水市***村预留地开发项目位于***。 2、主要规划指标 项目总占地105亩，建筑面积：175009平方米 用地性质：商住两用地，商业10%，住宅90% 容积率：2.5 建筑密度：30% 绿地率：35% 2、地块周边规划及环境优势 该地块紧邻衡水市两条主干道：***和***，根据衡水市政府规划，地块周边将建设医院（哈励逊国际和平医院分院）、幼儿园、小学、中学、文化广场、新华书店、滏阳河公园等公共设施。 沿项目所在地北行2千米可到达滏阳河岸，水清鱼美，北行三个街口可到达衡水市政府所在地，距离国家级湿地公园衡水湖仅8千米，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。 3、项目建设及进展
我公司与***村在2014年1月8日签定了《土地开发合作协议书》见（附件3），原地块为132.37亩，现为105亩，我公司已向***村支付2亿元土地款，现地块80亩已完成组卷，25亩组卷在近期完成，具备办理土地证条件。 根据衡水市2014年11月24日颁发的衡政【2014】50号文件《衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见》，针对***105亩预留地项目，我集团公司将于近期组建一房地产开发公司。 项目建设期为年，自年月至年月。 项目地址位于衡水市桃城区***，注册（实收）资本***万元。项目拟建设住宅157507.9平方米，商业17500.9平方米，地下车库35000平方米。 五、融资规模、期限及还款进度 项目总投资96926万元，资金来源为业主自筹万元，拟融资万元。 预计融资资金一次性到账，本金按年分期偿还，利息按支付。年月偿还本金万元，年月偿还本金万元，年月偿还本金万元。 六、项目投资估算 项目计划总投资96926万元，其中土地款及出让金26670万元，前期手续费120万元，建筑安装费38829万元，基础设施费421万元，销售及财务成本24059万元。 项目建设期预计年，自年月至年月。预计年完成总投资的，即完成投资万元；年完成总投资的，即完成投资万元；年完成总投资的，即完成投资万元。 土地征用及拆迁补偿费26670万元。项目共占用规划面积土地使用权105亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入20000万元用于支付土地费用。
房地产项目融资所需材料 清单 The latest revision on November 22, 2020
房地产项目融资所需材料清单 一、借款人基本资料 1、公司简介、营业执照、组织机构代码证的有效复印件(正\副本) 2、公司章程、贷款卡复印件及负债明细表、开户许可证 3、房地产开发资质等级证书 4、信用等级证书（评信机构评级） 5、验资报告复印件 6、近三年的年度审计报告复印件 7、最新一期财务报表复印件 8、税务登记证复印件 9、关于同意借款的董事会决议原件 10、董事会成员和签字样本 11、法定代表人身份证复印件 12、借款申请书原件(包括公司介绍，借款金额、期限、还款方式，担保措施，还款来源，其他说明) 二、项目基本资料 1、项目介绍、立项批复 2、项目可行性研究报告（含电子文档）； 3、可行性研究报告的批复复印件； 4、其他有关该项目的政府批复复印件； 5、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证； 6、工程目前进度及后续计划； 7、环评报告 8、项目资本金（35%）到位情况、已投入资金说明及相关证明材料（凭证） 9、资金缺口及后续资金使用计划明细 10、第一还款来源分析说明 11、地价款缴交凭证 三、保证人（抵押人）基本资料 1、公司简介、营业执照、组织机构代码证的有效复印件 2、公司章程、贷款卡复印件 3、验资报告复印件 4、近三年的年度审计报告复印件 5、最新一期财务报表复印件 6、税务登记证复印件 7、关于同意担保或抵押的股东会决议原件 8、董事会成员和签字样本 9、法定代表人身份证复印件 10、抵押物的权属证明 11、抵押物评估报告
房地产融资方案 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
湖北经济学院栎一217有限责任公司 汤 逊 湖 新 城 融 资 方 案 公司名称：湖北经济学院栎一217有限责任公司 项目名称：“武汉汤逊湖新城” 参与人员：裴传胜李强吕超张诗柱 房地产项目融资方案 一、融资项目名称 “武汉汤逊湖新城”建设项目 二、项目融资主体 湖北经济学院栎一217有限责任公司，本公司成立于2015年8月，位于湖北省武汉市江夏区湖北经济学院，公司注册资本100000万元，目前已完成或正在进行中的房地产开发项目两个，预计2016年基本建设完工，预期收益10000万元。 三、融资规模、期限及还款进度
项目总投资72035万元，资金来源为业主自筹32035万元，拟从银行贷款40000万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2016年1月至2019年1月。年利率暂按%确定。 贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值100000万元。另外由武汉亚飞担保有限责任公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2017年1月偿还本金20000万元，2018年1月偿还本金10000万元，2019年1月偿还本金10000万元。 四、担保公司情况 武汉亚飞担保有限责任公司成立于2003年8月，是武汉市乃至湖北省、华中地区担保行业中从业最早且最具市场影响力的担保公司之一。公司主要服务范围包括：个人及企业贷款担保业务、个人汽车消费贷款担保、个人二手房按揭贷款担保、个人住房抵押贷款担保、助业贷款、个人经营性贷款担保、信用卡经营分期等。先后推出了“随易贷”、“卡易贷”、“装修贷”、“融易贷”、“速贷易”、“新婚贷”、“企业贷”一系列产品，全方位满足中小企业和个体经营户、目标消费群的需求。 五、项目基本情况 “武汉汤逊湖新城”建设项目位于湖北省武汉市江夏区汤逊湖北路，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤，建筑密度≤%，绿地率≥%。
衡水市 *** 项目融资方案 一、融资项目名称：衡水市*** 村预留地开发项目 二、融资项目主体：河北*** 基础工程集团有限公司 三、融资主体简介： 河北 *** 集团是一家 *** 四、融资项目简介： 1、项目地址 衡水市 *** 村预留地开发项目位于 *** 。 2、主要规划指标 项目总占地 105 亩，建筑面积： 175009 平方米 用地性质：商住两用地，商业10%，住宅 90% 容积率： 2.5 建筑密度： 30% 绿地率： 35% 2、地块周边规划及环境优势
该地块紧邻衡水市两条主干道：*** 和*** ，根据衡水市政府规划，地块周 边将建设医院（哈励逊国际和平医院分院）、幼儿园、小学、中学、文化广场、 新华书店、滏阳河公园等公共设施。 沿项目所在地北行 2 千米可到达滏阳河岸，水清鱼美，北行三个街口可到 达衡水市政府所在地，距离国家级湿地公园衡水湖仅8 千米，环境优越、交通 便捷、 10 分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。 3、项目建设及进展 我公司与 *** 村在 2014 年 1 月 8 日签定了《土地开发合作协议书》见（附 件3），原地块为 132.37 亩，现为 105 亩，我公司已向 *** 村支付 2 亿元土地款，现地块 80 亩已完成组卷， 25 亩组卷在近期完成，具备办理土地证条件。 根据衡水市 2014 年 11 月 24 日颁发的衡政【 2014】50 号文件《衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见》，针对 ***105 亩预留地项目，我集团公司将于近期组建一房地产开发公司。 项目建设期为年，自年月至年月。 项目地址位于衡水市桃城区*** ，注册（实收）资本 *** 万元。项目拟建设 住宅 157507.9 平方米，商业 17500.9 平方米，地下车库35000 平方米。 五、融资规模、期限及还款进度 项目总投资 96926 万元，资金来源为业主自筹万元，拟融资万元。
项目名称 项目要素与单一资金申请表 借款公司概况 公司名称 海南定安亚设房地产 开发有限公司 注册地点 定安县南海农场老塑料 厂注册资金2000万注册日期2012、04、18 企业类型股东形式 经营范围 开发资质 （或母公司及大股东最高资质）股东情况 出资人（前十大股东）实际出资股份比例 合计 母公司及 下属公司 （重点说明： 以往关联业绩， 关联产业， 或其它产业的 经营状况与 资产、收入、利 润情况， 荣誉等） 财务状况 （单位：万元） 2012年12月2011年2010年 资产合计 负债合计 其中：流动负债 所有者权益合计 营业收入 净利润 经营活动现金流量净额 项目位置 占地面积 政府批文 项目简介 及现状 （要点、亮点、 卖点、优点， 要重点突出， 挖深挖透） 项目进度 已获得证件《国有土地使用证》 有□暂无
《建设用地规划许可证》 有 暂无 □ 《建设工程规划许可证》 有 暂无 □ 《建筑工程施工许可证》 有 暂无 □ 《预售许可证》 有 暂无 □ 资金投入 项目总投资额 万元 其中：自有资金 万元 项目已投资金 （请列出已投入大项） 其中：自有资金 其他资金来源 建筑商垫资 已有抵押、贷款 已有商户年租金 无 已完成销售情况 项目周边楼盘 及均价 项目楼盘 楼盘均价 项目预估价值 融资需求 融资金额 融资期限 期望年利率 期望融资方式 资金用途（详细） 还款来源（详细） 保证方式 抵/质押物说明 抵/质押物名称 抵/质押物位置 抵/质押物现状 抵/质押物评估值 （详细说明，最好有评估报告） 担保公司说明 项 目优势 优势