保障性住房建设项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改！）
第一章总论
1．1 项目背景
1.1.1 项目主要内容
（1）项目名称：农六师五某某市103团保障性住房建设项目
（2）项目性质：新建
（3）项目社会属性：社会保障事业
（4）项目主管部门：农六师五某某市建设局
（5）项目主办单位：五家某某市建设投资经营有限公司
项目负责人：王以胜（五家某某市建设投资经营有限公司总经理）
（6）项目建设地址：润邦〃凯旋某某区位于蔡某某镇中西部，北为团结路，南为胜利路，东为西环路，西为西外环路。
（7）项目建设内容：多层砖混结构住宅楼和公共建筑，规划户型面积59-90平方米不等。
（8）项目建设规模：某某区总规划建设用地面积为164735.43平方米，用地分为两块，计划拆除现状39468.58平方米的砖房建筑，回迁安臵总户数282户903人。规划新建总建筑面积152709.21平方米，其中住宅面积135634.76平方米，1532套住宅（其中保障性住房1500套），公共建筑17074.45平方米。
（9）项目建设总投资额：计划总投资13440.2万元。
（10）项目建设资金来源：五家某某市建设投资经营有限公司自筹建设资金11040.2万元，占项目总投资的82.2%。
（11）项目建设期计划：项目从2012年初年开始启动，分两年建设完毕，于2013年底全部建成投入使用。注：保障性住房以外的32套住房建设列入二期建设计划，一期建设内容主要针对保障性住房建设项目。
1.1.2 承办单位概况
农六师103团位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，五某某市北郊。地理位臵东经87°25′5″—87°36′5″，北纬44°18′55″—44°40′00″，属于五某某市市某某区。
全团东西宽12—18公里，南北长40公里。东起老龙河同102团交界；西起邓家大沟与共青团农场接壤，南起猛进水库与101团相连；北至望杆子向东延伸于北家海子。103团场部距农六师五某某市35公里，距离某某市56公里；距离乌鲁某某市65公里。
农六师103团前身——五十一团是一支在解放战争时期组建起来的部队。1947年10月在某某省组建晋某某区补训团，1948年2月,编为西北野战军第六纵队新四旅第三团,计3个营12个连2500余人。1949年1月,改编为中国人民解放军第一野战军二兵团第六军十七师五十一团。1952年冬,五十一团在某某县甘州宫、留子庙一带垦荒。1953年6月,编为中国人民解放军农业建设第十六团进入蔡家湖开荒生产。1961年西戈壁农场并入，1969年改名农六师103团场。驻场单位有邮电支局、工商所、税务所、气象站、新华书店、派出所、保险公司、通信公司等。
全团土地面积545.56平方千米,耕地9936公顷。总人口1.71万，
5259户。其中汉族1.64万人,回族552人,蒙古族6人,维吾尔族2人,其他民族179人。从业人员6390人(国有5260人,个体1130人)。团场经济以农为主,多种经营,主产有粮食和瓜类、棉花、油料。有农业连队15个，工业单位6个。团场甜瓜每年种植2550公顷,成为著名的“中国甜某某乡”，是团场经济支柱，同时大面积种植的作物还有棉花、粮食和油料作物，近年来工业番茄和辣椒种植异军突起，发展很快。畜牧业以养猪养鸡养羊为主，年牲畜存栏1.82万头。工业主要产品:煤炭、保温砖、红砖、耐火砖、番茄酱、辣椒干、纸箱、发泡沫、打包带、面粉、食用油等。2010年实现工业总值33867万元,其中第一产业15174万元,第二产业6701万元,第三产业5840万元。2010年实现主营收入17676万元，利润总额-2985万元。
全团有中学1所,职业中学1所,小学7所。在校学生2471人,教职工224人。医院1所,病床65张。连队卫生室25个,卫生技术人员52人,其中医生24人。
蔡某某镇是103团场部驻某某某区规划面积4平方千米,隶属五某某市。清光绪年间,有3户蔡姓人家在此居住,原是一片苇湖洼地,取名蔡家湖。1952年冬,五十一团驻此垦荒。2010某某镇人口2580户，约8000人,现某某镇住房总建筑面积30.74万平方米，其中砖混楼房2.04万平方米，各类平房住宅28.7万平方某某某区人均居住房面积38.42平方米。
古尔班通古特沙漠是中国第二大沙漠，五某某市103团是进入古尔班通古特沙漠腹地天然绿色通道（古尔班通古特沙漠103团至182
团更是被称为“血脉”之旅）。绿色沙漠通道以五家渠为起点,沿途良田万顷、绿树成排，道路宽阔、通畅、方便，所到之处，处处见景，又处处不同，特种旅游业发展迅速。同时，103团有着“中国甜某某乡”之称，这里的哈密瓜香、甜、酥、脆、营养、安全、绿色产品远销国内外，每年来收购和运输甜瓜的人群为团场商贸发展增加了无限潜力。
1.1.3 可行性研究报告编制依据
（1）《国务院关于解某某市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发…2007?24号）；
（2）《国务院办公厅关于促进房某某市场健康发展的若干意见》2009年；
（3）《某某省对口支援新疆综合规划》；
（4）《农六师103团晋惠苑保障性居某某区修建性详细规划》
（5）项目建设单位提供的相关资料；
（6）《投资项目可行性研究编制指南》（试用版）
（7）项目可行性研究报告编制委托书
1.1.4 项目提出的理由与过程
随着我国住房制度改革的不断深化，福利分房制度的终结某某镇住宅建设在旺盛的需求压力下持续快速发展，使得某某市场化程度逐步提高，我国居民住房条件总体上有了较大改善，目前全某某镇人均住房面积已经达到25平方米的指标，住房改革使国家和居民均获得了实惠。
但在经济发展过程中，存在由于某某区经济发展差异、教育程度和身体健康等原因所形成的弱势群体，其生活状况未能实现与经济发展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。改革开放30年来，在党的富民政策的正确引导下，兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地的变化，特别是2000年兵团推行职工危旧房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入的加大，许多兵团团场职工告别了又小又矮的土坯房，住进了宽敞明亮，冬天有暖气，夏天有菜园的新居。曾经的地窝子、土坯房、戈壁荒滩，被如今的绿树环抱、高楼林立的美景所代替。一个个如诗如画、风景秀美的某某镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落某某区，底子薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工程上的历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中，其住宅建设标准低，抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自然状态，随着聚居人口的增多，周边环境不断恶化。团场职工由于自身收入低，依靠自身难以改变目前的居住状态，难以感受到社会进步所带来的变化。
“十一五”以来，我某某镇化建设速度加快，兵团也提出了某某镇化加快工业化，连队农业人口某某镇集中的战略发展方针，兵团某某镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。农六师也计划在“十二五”期间，力争把五某某市建成平安、开放、宜某某市，倾力打造有魅力某某某某区某某市某某某某镇化率将由现在的46％提升到
70％，形成某某市、中某某镇、一某某镇、中心连队构成的现某某镇体系某某镇基础设施、公共服务设施功能、产业聚集作用明显改善，职工群众幸福感将得到显着提升。而 2012年，兵团与国家签订保障性安居工程工作的展开，为这一进程的实现提供了强有力的动力。
因此，下决心、下力气对103团蔡某某镇城镇现有建筑进行改造，进行保障性住房（润邦〃凯旋城居某某区）建设，是提某某镇整体形象、改某某镇发展布局，提高人民生活水平、促进安定团结局面、增某某镇发展后劲的有效措施，是落实兵某某镇化的重要举措，是一项重要的民生工程，在现实具有积极的社会意义。
1.1.5 研究工作的范围
本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述：
（1）项目建设的必要性和可行性；
（2）某某区改造的需求分析和规模确定；
（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件；
（4）对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善某某区配套设施规划；
（5）规划项目的消防、建筑节能及环境保护；
（6）确定项目组织形式、资金管理形式及实施进度计划；
（7）编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划；
（8）项目经济效益和社会效益分析
1．2项目概况
1.2.1 拟建地点