一、操作流程
1、贷款型信托
2、股权型信托
3、财产受益型信托
二、信托公司目前常用的信用增级方式
信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。
信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。
三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回购
类”信托产品）
来源：2009年7月31日证券日报
继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。
意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。
此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。
四、一点设想
鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：
超优先级受益权由普通投资者持有；
优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；
次级受益权由融资方或关联方持有（设置次级受益权并不是必需的）。
四、案例
房地产信托融资
一、房地产信托概论
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
二、房地产信托融资模式
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最
后一期信托收益和偿还本金给投资者。
2、特点及优势
（二）股权型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
2、特点及优势
（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式
1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
2、特点及优势
房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼” 上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12 种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。 三）联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。 （四）并购在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情 况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；
房地产企业三种融资方式的优缺点比较一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：银行贷款、债券融资、股票融资三种融资方式。 (一)银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 优点：①企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。 ②银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。 ③由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。 ④银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。 缺点：1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目
公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求；②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理；③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。 2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上；②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。 3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。 (二)债券融资 房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。 优点： ①筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； ②对企业原有股东的股权没有影响； ③发行债券的成本要低于普通股； ④发债融资具有财务杠杆作用；
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
房地产信托融资分析 ——以为例 柳钦 （社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物
房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
房地产项目融资方案（一） （一）融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 （二）资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 （三）资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 1.信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。 2.债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。 （五）预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 （六）融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1.资金来源可靠性分析 主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。 2.融资结构分析 主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。 3.融资成本分析 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。 4.融资风险分析 融资方案的实施经常受到各种风险的影响。 房地产项目融资方案（二） 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有： 1、房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金
资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家
《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》 (征求意见稿) 第壹条为规范信托投资公司房地产信托业务的运营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及关联法律法规的规定，制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中俩个或俩个之上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其运营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 前款所称不动产，包括房地产及其运营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等关联权利。 第三条信托投资公司运营房地产信托业务，应当遵守本办法的规定。 未经中国银监会批准，任何单位和个人不得运营房地产信托业务。 第四条信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循以下原则： (壹)公开、公平进行； (二)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施； (三)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；
(四)维护委托人和受益人的最大利益； (五)不得损害国家利益和社会公共利益。 第五条房地产信托资金的运用方式： (壹)用于土地收购及土地前期开发、整理； (二)投资于不动产运营企业进行商业楼房及住房开发、建造； (三)用于购买土地商业楼房或住宅且予以出租； (四)以住房抵押贷款方式运用； (五)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 第六条信托投资公司运用房地产信托资金，不得有下列行为： (壹)将房地产信托资金运用于非不动产； (二)将房地产信托资金投资于境外的不动产； (三)以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任； (四)和受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易； (五)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。 第七条房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同壹人，且相互之间不得存于关联关系。
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年四月二十二日
目录 一、项目名称........................................... 错误!未定义书签。 二、项目主体........................................... 错误!未定义书签。 三、投资规模、期限及还款进度........................... 错误!未定义书签。 四、项目基本情况....................................... 错误!未定义书签。 五、项目投资估算....................................... 错误!未定义书签。 六、项目销售收入及税费................................. 错误!未定义书签。 七、项目财务分析....................................... 错误!未定义书签。
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。 四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤。
房地产信托融资具备的三大基本优势 对房地产行业来说，由于紧缩政策，银行贷款也被大大压缩，使房企的资金链趋紧，很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在目前宏观调控的背景下，房地产、金融市场等行业也面临较多的不确定性，信托资金的投向如果在这两个行业的集中度偏高，容易导致风险过大，面临较大的周期波动。在认清信托的同时，我们也应该了解信托融资的优势，以便更好的投资市场。 房地产信托融资具备三大基本优势： （1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。 信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也是十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动自己到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。 （2）信托融资具有财产隔离功能。
信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分的体现委托人和受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔离与受托人的自有财产和其他信托帐号，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判决，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 （3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能弥补121好文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。 相关阅读：
房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车） 质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债
房地产企业融资计划书(模板) 项目融资计划书融资计划书目录 摘要 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。 一、公司介绍
、公司简介主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 、公司现状在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。 、股东实力股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 、历史业绩对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。 、资信程度把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
、董事会决议对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。 二、项目分析 、项目的基本情况位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。 、项目来历项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 、证件状况文件项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 、资金投入自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等、建造的过程和保证项
房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。
对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
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1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。 2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115. 866亿元，平均每个房地产信托募集1. 18亿元，与2003年相比总额增长93.4%。 不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。 3．上市融资
保利地产债务融资案例分析 一、我国房地产融资方式的现状 1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。 2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧
房地产融资方案 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
湖北经济学院栎一217有限责任公司 汤 逊 湖 新 城 融 资 方 案 公司名称：湖北经济学院栎一217有限责任公司 项目名称：“武汉汤逊湖新城” 参与人员：裴传胜李强吕超张诗柱 房地产项目融资方案 一、融资项目名称 “武汉汤逊湖新城”建设项目
二、项目融资主体 湖北经济学院栎一217有限责任公司，本公司成立于2015年8月，位于湖北省武汉市江夏区湖北经济学院，公司注册资本100000万元，目前已完成或正在进行中的房地产开发项目两个，预计2016年基本建设完工，预期收益10000万元。 三、融资规模、期限及还款进度 项目总投资72035万元，资金来源为业主自筹32035万元，拟从银行贷款40000万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2016年1月至2019年1月。年利率暂按7.00%确定。 贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值100000万元。另外由武汉亚飞担保有限责任公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2017年1月偿还本金20000万元，2018年1月偿还本金10000万元，2019年1月偿还本金10000万元。 四、担保公司情况 武汉亚飞担保有限责任公司成立于2003年8月，是武汉市乃至湖北省、华中地区担保行业中从业最早且最具市场影响力的担保公司之一。公司主要服务范围包括：个人及企业贷款担保业务、个人汽车消费贷款担保、个人二手房按揭贷款担保、个人住房抵押贷款担保、助业贷款、个人经营性贷款担保、信用卡经营分期等。先后推出了“随易贷”、