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[键入文字] 花都区迎宾大道北101亩商业金融地块调研报告
开发部:余海东黄刚山
2009年6月26日
目录
第一部分地块情况 (3)
一、地块地理位置 (3)
二、地块主要参数 (5)
三、地块背景 (6)
四、地块现状 (7)
第二部分宏观环境简介 (11)
一、花都简介 (11)
二、近期经济简介 (11)
第三部分房地产市场分析 (13)
一、花都近年房地产开发投资情况 (13)
二、酒店市场 (14)
三、写字楼市场 (17)
四、商业发展情况 (19)
第四部分项目综合可行性分析 (21)
一、地块优劣势分析 (21)
二、开发可行性分析 (22)
三、结论 (22)
第一部分地块情况
一、地块地理位置
地块位于花都区迎宾大道北，距花都区政府约4公里，距新白云机场约9公里路程，直线距离只有5公里
区政府
新机场
本地块
合和新城
二、地块主要参数
三、地块背景
地块所在区域邻近机场，附近开发程度还较低，主要开发项目为酒店，自机场迁入花都以来，高档酒店数量突增，07年新开的华锯君悦酒店、云峰大酒店等项目就在地块附近，香港投资的五星级嘉华皇冠假日酒店目前正在建设中，该项目已于今年5月份封顶
嘉华皇冠假日酒店地理位置与本地块有些特殊，该项目于2007年奠基动工，对外宣称占地190亩，建成后将包括高级酒店、甲级写字楼、服务式住宅和商品房，现在两栋主体楼已经封顶，其中一栋刚好嵌入本次出让地块的中间，另一栋位于地块旁边，而本次出让地块101亩，结合地块自身及周边地形观察，有可能在他们所说的190亩之内，向房地产交易中心咨询时对方工作人员表示嘉华集团可能也将参与此地竞买，并声称将会是公平竞争
嘉华集团在花都发展简介：
嘉华国际1987年在香港联交所上市，主要在香港和内地投资地产及酒店项目。该集团在香港的地产项目超过40个，还持有银河娱乐集团有限公司18.7％的权益，银河娱乐在澳门发展有“星际酒店”等项目
嘉华国际早在上世纪90年代已进入广州，开发了位于越秀区东风西路的港式住宅嘉和苑，并于上世纪90年代初期进入花都拿地。
2006年5月26日，嘉华国际和万科集团达成协议，成立合资企业，共同发展同样位于花都新华的另一占地约1000亩的新项目
2007年经过114轮竞价以2.06亿元取得花都建设北路地块，楼面地价4598元/平方米，比底价翻了3倍多，高于当时花都区一手楼均价
四、地块现状
嘉华酒店项目
君悦酒店
本地块
第二部分宏观环境简介
一、花都简介
花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空、铁立体交通网络。总面积970平方公里，户籍人口63万。
功能定位：花都区将发展成为拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州北部重要城市组团。
空间结构：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区的规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团。
二、近期经济简介
自白云机场、汽车城等重大项目进入花都以来，给花都带来了强大的动力和活力，精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心等，2008年全年花都区国民生产总值489.56亿元，同比增长12.8%。按常住人口计算，人均地区生产总值66870元，同比增长9%。
2008年城区居民人均可支配收入21081元，比上年增长18.45%%；农民年人均纯收入9068元，增长13.2%
2008年城乡居民存款达到了301.6亿元，年均增幅在16.2%
第三部分房地产市场分析一、花都近年房地产开发投资情况
二、酒店市场
（一）发展历程
早期花都区的酒店业以天王酒店、丽美大酒店、花都大酒楼为代表，96年新建的四星级新世纪酒店一帜独秀，在花都的酒店及餐饮行业中独领风骚数年，后来由于经营不善，于2005年进行拍卖，由外资重新投资掌控经营，现在仍算是花都最有名的老牌酒店。
2006年以来，随着花都投资环境的日益改善，商务洽谈及广交会等商务客源的日益增多，花都区如雨后春笋般涌出一大批新兴的酒店：华钜君悦、机场诺富特大酒店、云峰大酒店、合兴大酒店、锦都商务酒店、凤凰商务公寓、华悦酒店、享利商务酒店、银丰国际公寓等不同星级不同类型的酒店，为企业投资提供了良好的配套服务环境。现花都有综合性酒店 47 家，可提供 8000 多个床位，3万多个餐位。
到目前为止花都城区还没一家真正意义上的五星级酒店，新世纪酒店曾在2007年被国家旅游局摘掉四星的等级，后来广州旅游局复评，认为是误摘，现在正在冲五星，但毕竞年代较久远，设备装修等已不如新开酒店；君悦酒店也自称为准五星，实际为四星，只有现在在建的嘉华皇冠假日酒店是按五星级标准建设，现在主体已经封顶。机场旁边的诺富特酒店和南航明珠酒店算得上五星级标准。
近几年祈福集团大举进入花都的房地产市场，同时也看好花都的酒店业发展前景，伴随地产开发的还有祈福的几个酒店，不过几年时间过去了，真正投入运营的还较少，未来都建好之后也将进一步丰富花都空港周边的酒店市场
（二）客源分析
花都酒店客源规模与分布范围较广范，外省市商务客人、港澳及广州周边城市旅游度假客人、每年参加广州交易会的外国游客居多，且每年呈不断上升的趋势。这类客人文化素质层次较高入住酒店的要求较高，个人的消费水平也高另外花都周边如皮革等产业的工厂较多，经常会与客商举行一些产品展示及座谈会等，对高档酒店的宴会厅及大型会议室需求较多
（三）现状分析
城区及近郊最主要的为新世纪、君悦、云峰等几大酒店，都是四星级，除新世纪为城区中心的传统高档酒店外，另外的主要都集中在去机场的迎宾路上
新世纪的客源比较广，外商、投资者、旅游者以及其他高端客户群等，因为他地处城区最中心，邻近商业大道，周边餐饮娱乐等比较发达；而君悦、云峰等则主要针对机场客户，如参加广交会的客商，主要以商务为主，以及附近工厂接洽客户等用途，对会议室的需求较多；机场板块的酒店则与君悦及云峰等酒店客源接近，短暂停留的客人较多，因为太靠近机场，不如花都迎宾路一带的酒店安静、舒适
迎宾路的酒店以团体为主，而中心区新世纪的则团体散客都较多
受季节性影响较大，广交会期间入住率会较高，平时则会比较少
三、写字楼市场
（一）发展现状
数量少，由于花都以第二产业为主，第三产业发展相对还比较滞后，写字楼需求量有限，前几年基本没有像样的写字楼，近年来有所发展，出现了几个主要的写字楼，但总体数量还是很少，纯写字楼几乎没有
不集中，没有形成比较集中的办公区，主要分布在区政府周边一带的新兴区域和秀全大道一带的老城中央
档次较低，发展还处于较初级的阶段
大面积写字楼出租率很差，小面积出租较好，但市场供应量也不大
大面积写字楼主要针对金融保险、律师事务所、房地产企业等，小面积主要针对中小型服务企业
租金低，小面积45元/㎡左右（带装修），大面积最贵的最高档的55元/㎡，管理费3—10元，平均6元左右
新增的写字楼也以小面积为主，现在在建将售的只有一个正盛广场，主力面积也是六七十方，最小49方
小结：花都写字楼发展阶级低，档次低，数量不多，但市场需求量并不大，出租率不高，租金和售价都较偏宜，虽然经济发展潜力不错，但短时间内也难以有较大改观
（二）个案分析
四、商业发展情况
（一）发展历程及市场特征
花都的主要商业中心集中在老城区的商业大道、秀全大道新世纪广场一带，近年随着政府附近新区的发展，新区的商业也逐步形成规模
商业的发展是伴随着房地产的开发热潮而产生的，2006年全区新增大中型商业网点11个，营业面积15.19万平方米，其中位于新华街的田美商业广场，建筑面积3.5万平方米，引进世界著名连锁企业大润发超市入场经营；位于新华街的“百业文化广场”营业面积4.6万平方米，引进世界500强“易初莲花”进驻花都，营业面积1.6万平方米。现以投入使用，极大地丰富了花都的购物环境。
商场租金偏低，老商业步行街最中心地段底层临街铺180元/平方左右，新区临麦当劳附近低层临街商铺60元/平方，二三层只有45元/平方
（二）个案分析
一份商业地产前期策划合同书 项目： (以下简称本项目) 项目地址： 委托方： (以下简称甲方) 地址： 电话：传真： 受托方： (以下简称乙方) 地址： 电话：传真： 甲、乙双方经友好协商，达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定，具体协议内容如下： 2. 甲方权利和义务 2．1本合作协议签订后，甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明，商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件； 2．2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介； 2．3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2．4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件；
2．5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有)： 售楼书/招商资料； 效果图（室内及室外立面）； 建筑模型； 展板； 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2．7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用，包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等，均由甲方负责承担。2．8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用，包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等，均由甲方承担； 2．9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后，乙方应实时开展本项目的各项工作，所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹，但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行；本合作协议生效后，乙方需实时开展本项目的各项招商工作，招商方案由乙方策划统筹，但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行； 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表，经甲方确认后执行；由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表，经甲方确认后执
天安数码城调研报告 ——福田、龙岗、番禺天安项目 深圳天安数码城 一、概况 1.概况 天安数码城是集科研、企业开发、金融服务、优良办公生活四位一体的高科技园区，历经10年的锤炼已经成长为国内大型产业园区，被科学技术部授予全国首家"国家级民营科技园区"荣誉称号，目前已经进驻了500余家高科技优质企业。 数码城自身生活设施、休闲设施应有俱全。区内银行、超市、邮电所、快递公司、航空公司、货运公司、食肆、快餐店、娱乐场所等商业服务设施配套完善。 2.发展历程及产业升级 二、园区建设
1.区位 深圳天安数码城，坐落于深圳福田中心区。 2.园区规划 占地：30万平方米 总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米。 是一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。 3.园区现状 现有建筑21栋。其中标准厂房6栋（24万平方米），高档住宅楼7栋（10万平方米）、公寓6栋，写字楼5栋（包括时代数码大厦、创新科技广场一期与二期、天安科技创业园）会所一栋，商场一栋。 在售项目：高档住宅6栋。 三、主要物业介绍 1.创新科技广场（一期、二期） 一期：创新科技广场的定位是高科技产业大厦，户型方正实用，实用率高达87％，开盘价仅为人民币每平方米4500 元，持续上扬至最高峰也不超过每平
方米人民币8000元，成交均价为每平方米五千余元，创新科技广场从使用功能及实在支付两方面吸引了大量的新型民营及高科技企业。该项目首批并只用了十个月完成了逾五亿元的销售额，实现100％的销售率。 二期：本开发商通过适当提高建筑标准，以满足新兴民营科技企业生产研发办公的实际使用需要，同时又把标准的提高控制在合理的范围内，使售价符合民营企业在起步阶段对固定资产一次性投资相对较小的特点。 （二期（2004年开盘）基本指标： 占地：2.7万平方米 建筑面积：8.5万平方米 绿地面积：7.6万平方米 分东/西两座，高二十层（不含地下停车场二层），呈东西向排列 主力户型：300平方米和600平方米之间，共计151个单元） 2.数码时代大厦 位于天安数码城北端入口，包括26层的办公主楼、8层的办公副楼及4层的商业裙楼。设计中把主、副楼作45°布置，巧妙地体现了作为园区入口和标志性建筑的特殊身份，同时充分利用了用地东侧的高尔夫球场及城市中心区景观，提升物业的价值。 （基本技术指标： 用地面积：23699.4平方米 建筑规模：地下2层，地上26层 功能：商业、办公。 结构形式：框剪结构，局部采用砼钢管柱 建筑面积：11万平方米 经营形式：全部销售。 目前出租价格：90元/㎡/月 开盘时间：2002.8.2） 3.福田天安科技创业园（2003年建成）
广州香格里拉酒店 调研报告
目录 一、酒店背景介绍 (4) 1. 酒店简介 (4) 3. 酒店管理方介绍 (4) 二、酒店功能介绍 (5) 1. 酒店功能概览 (5) 2. 酒店功能设计图 (6) 三、酒店经营情况介绍 (12) 1. 区域酒店市场整体发展情况 (12) 2. 酒店客源构成 (13) 3. 近年平均房价及平均出租率情况 (13) 四、关于酒店功能设置分析及总结 (14)
广州香格里拉概要 1、广州香格里拉大酒店于2007年2月开张，是广东省首府广州首家真正豪华 的国际酒店，毗邻广州国际会展中心，酒店距流花展馆21公里，约25分钟车程；距琶洲展馆0.5公里，约1分钟车程；距广州火车站20公里，约23分钟车程；距新白云机场35公里，约30分钟车程。 2、广州香格里拉大酒店是一座集餐饮、住宿、健身、娱乐为一体的五星级标准 酒店，由主楼、副楼组成，总建筑面积122692m2。其中主楼建筑面积60365m2，副楼建筑面积62327 m2，分地下一、二层，地上38层。 3、酒店共有大小不等13种客房房型，分布在8-36F，共有704间豪华客房/套 房及26间别致的服务公寓，面积均超过42平方米。不同风味风格的餐厅与酒廊共有八间。拥有6000平方米宽敞会议场地，2,240平方米无柱珠江宴会厅层高达11米，设有固定的大型舞台及最先进的视听设施，堪称广州酒店业之最，可容纳1,280人的晚宴或3,000人的会议。 4、广州香格里拉大酒店的客人占比由高至低分别是：会议客人，商政务散客， 旅游团队，本地散客。 5、酒店在2013年的平均房价为865元，2011-2013年的出租率分别为65%,63%， 61%，2014年前五个月的出租率为54%。目前来看，呈逐年下降态势。
商业项目前期策划 报告
黄兴绿地商业项当前期策划报告 第一部分、上海商业发展现状 一、上海商业发展回顾 全年商品销售总额达到5555.30亿元,比上年增长10.6％,其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额依然保持 全国的领先地位,达到2220.64亿元,比上年增长9.1％。结合商品零售 物价下降的修正值,实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元,达到709.26亿元,比上年增长6.6％;对全市国民经济的贡献率达到11.3％,对第三产业的贡献率达到23.4％,均比上年有所提高;在第三产业分行业增加值中,商业增加值名列第一。 上海商业发展呈现以下特征: 1．消费市场出现持续上升势头 ,上海人均GDP 5600美元 ,人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响,上半年的消费总量有所下降,但"非典"过后消费出现了恢复性反弹,消费总量快速增长。"十一"黄金周期 间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ,比上年同期 增长25.1％,创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新
高;10月份零售总额实现了198.37亿元,也创下了历年单月零售总额的新高。 从近几年情况看,上海社会消费品零售总额增长幅度从开始出现反弹,达到9.3%的增幅。增幅虽然略低于上一年,但依然保持在9%以上,高于1999年至低谷时期的增幅,上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。 ,全市轿车零售量达7.11万辆,比上年增长30%,零售额为176.7亿元,占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元,比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类商品的零售额为45.93亿元,比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点,对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上,表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。 2．各类消费品销售普遍增长 除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外, 全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。 ?吃的商品销售887.29亿元,比上年增长7.5％; ?穿的商品销售287.59亿元,比上年增长7％;
商 业 综 合 体 策 划 书 指导老师：崔凯、张海英 班级：建筑1102班 姓名：务超前 学号：2011001649
目录 第一章：项目地块现状研究 (2) 第一节：项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 2、交通格局 3、区域环境 4、商业层次 第二节：项目地块现状调研分析 1、建筑调研 2、商业调研 第二章：项目商业定位概念 第一节：项目开发的基本经济数据指标 第二节：项目商业整体定位 第三节：项目商业的功能定位 第四节：项目的形象定位 第五节：项目商业开发建议 第六节：项目地块SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 第三章：项目建筑设计概念 第一节：项目地块规划设计理念 第二节：项目地块建筑设计概念 结论：
第一章：项目地块现状研究 第一节、项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。 2、交通格局 项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。 3、区域环境 项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。 4、商业层次 项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。 第二节、项目地块现状调研分析 1、建筑调研 因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。 2、商业调研 现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。 第二章：项目商业定位概念 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过80米 停车场：停车数量不超过60量
广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 (1) 广州商圈分布 (2) 重点商圈分布 (4) 中华广场商圈 (4) 北京路商圈 (6) 天河路商圈 (8) 天河商圈的经营特点及问题 (9) 天河城商圈存在的机会 (12) 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里 洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次 又齐全互补的格局。 西堤固百世留芳，南大亦盛极一时 直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、 西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。 沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关 部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时 遭受重创，就此步入平淡。 上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境 上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南 京路一样，成为最繁华商业区的代名词。 而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。 开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐， 每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。 其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点 档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。 天河城风光无限 随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业 中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商 圈在迅速走向成熟、壮大。 据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客 流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。 时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑 已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、 广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还 有中怡时尚购物中心、天河又一城。 随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新 热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江 新城的商业发展。
商业地产策划方案基本流程 第一部分商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究 专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等） 专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证 1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分项目可行性研究 一、前言
百强商业项目案例之一——天河城广场 天河城广场——只租不售的商业神话 项目概况 项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管理费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述 当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城
开发时机把握 主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况 开业时间：1996年2月9日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％ 物业开发融资方式：自有＋贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司 天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：
商业地产策划书模板标准版2篇Commercial real estate planning template Standard Edition 汇报人：JinTai College
商业地产策划书模板标准版2篇 前言：策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：商业地产策划书模板(实用版) 2、篇章2：商业地产策划书例文2020版 篇章1:商业地产策划书模板(实用版) 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分:整合推广策略
一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、sp活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分:公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标
七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告 本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。 第一部分写字楼市场 一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部 从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。 二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位 显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位 据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。 三、写字楼项目状况
住宅小区详细规划设计调研报告 一、调研目的 了解我国住房制度，居住现状，和居住标准。针对新旧社区的居住环境、风貌特色、交通等问题进行科学、系统的分析。搜集现状基础资料和相关背景 资料。调查小区居民的户外活动的行为规律及小区人口规模。对小区及小区道 路交通系统规划进行调查。调查居住小区的住宅类型及住宅组群布局。并调查 小区内的公共建筑的内容、规模和规划布局方式。最后是了解小区的绿地规划 系统和景观系统规划设计。 二、调研对象 1.河南省安阳滑县某住宅小区 2.河南省郑州市帝湖花园住宅小区 三、调研内容 1. 河南省安阳滑县某住宅小区 *小区位置 区位于安阳滑县县城道口镇新 区，与新建的县人民医院，县综合健 身馆，县游泳馆相邻，另外西边还有 新区规划的大功河景观带，东 边是新建的汽车客运站，不管从自然 景观，人文科技，还是医疗卫生，交 通，都是不错的居住环境。
*系统规划的小区 小区南北贯通，以中间的南北景观带为轴线，到小区底部又有东西向的景观带与南北向的景观带相交，交点处设计了一个圆形水池，给小区曾添了灵性和动感。 在水池水面又有四只蟾蜍向外喷水，透出些许苏州园林的意境。两条景观带将小区的交通和住宅楼统筹起来。 小区内的机动车道路是下图所示，沿外环线布置，将中轴线和小区后边的宽道做成景观带（包括水池，桥，休闲广场等），中轴线上的景观带布置了老年人和儿童锻炼身体的器械和座椅，同时还布置了休闲娱乐的休闲广场。营造了一个文化人文景观带。这样内线是行人路线，外线是机动车路线，这样既减少了行人与机动车之间的交叉次数，同时为行人的出行提供了便捷，优美的内线路径。这很重要，因为现在不管是建筑设计，还是规划设计，都讲究“以人为本”。 小区内的楼房都是坐北朝南，属 一户南北均有开窗的户型，这样可保 证室内能形成穿堂风，已于室内通风 换气。而且这种户型设计都保证每天 有充足的日照，且不易受西晒。 小区内的楼房均是11层半的。高度适宜，楼间距符合规范，站在小区内，感觉十分舒适。既因为高度而感觉建筑的拥挤，也没有因为楼间距离而显得空旷。做的恰到好处。 住宅小区建筑立面设计原则：单个建筑立面必须与社区整体形象相适应，住宅小区建筑立面必须与社区所追求的文化、概念、生活理念相吻合，必须以绿化、环保为基础，必须以适应人居环境为基础，既要与城市建设的大环境相适应，又要彰显自己的个性特色。 住宅小区建筑立面发展现状和趋势：从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流，个性化、艺术化的建筑立面初露端倪，绿色、环保建筑立面是建筑业之发展趋势，智能化建筑立面蓄势待发，将成下一代建筑的市场主流，新材料、新技术的运用是现代建筑业之发展方向，节能型建筑立面是现阶段建筑业关注之焦点，是下一代
广州太古汇、友谊商店、天河城商业项目考察报告
广州商业地产项目考察报告 ————以友谊商店、太古汇、天河城为例 一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广 州具有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。 二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好 的区位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。 此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项目定位，空间与立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。 三、项目特点： （一）太古汇 1、项目概况：太古汇（TaiKoo Hui）是香港太古地产在广州建立的一个国际优 质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。 太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心体量较大建筑面积10.4万㎡（不含停车场），地下2层（M层、MU层），地上3层（L1、L2、L3）。
2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核 心地段，商业发达，人流密集。购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。 3、建筑与空间设计： （1）外立面设计：太古汇购物中心由世界知名的建筑公司Arquitectonica 设计，采用现代时尚简约风格，与商用写字楼外立面大量使用玻璃幕墙不同，购物中心外立面由石材敷面，显得极具品质感和设计感。这种简约与品质感 也体现在大牌云集的太古汇在外立面上无任何LED与灯箱位等。
南沙商业调研报告 时间 一、调研概况 南沙作为新兴的滨海城市，凭着优越的滨海地理位置、诱人的发展前景、较低的开发成本、丰富的旅游文化资源，以及滨海生态度假定位，有望在短期内成为广州乃至整个珠三角地区及港澳地区最主要的海滨生态型住宅中心。相对商业的配套要求大，存在一定的开发空间，但目前并不适宜做大商业的项目，建议以集中式的专业市场或配套住宅商业，以裙楼底商为建筑形式，面积在万平米以内。 为了解南沙区域商业分布以及各业态租金定位以便更好地规划集团南沙项目，本次调研范围：南沙金州、蕉门、进港大道地段；南沙蒲州南横片区；黄阁镇片区。 二、商业项目 （一）、购物广场及临街商铺情况
（二）、酒店公寓 、国奥投资发展中心大厦 国奥投资发展中心（南沙国际总部）是广州南沙国奥地产开发有限公司在南沙开发区投资的移个全新的房地产项目，为八栋联体办公楼（栋），高度由六层至十层，是广州唯一的海景休闲写字楼。标准双人房晚 、南沙香港中华总商会大夏 广州南沙中总大夏有限公司投资兴建的集商场、餐厅、服务或公寓、商务办公楼康乐健身室为一体的综合性大厦。公寓平米间：元 （三）、住宅项目（详情见附件） 、富佳花园
、南沙奥园 、南沙珠江湾 、时代南湾 、珠光御景 、南沙境界 、南沙碧桂园 楼市成交量首上套 “南沙的房子好卖了”今年下半年，南沙楼市的火爆让不少进入的开发商感到兴奋，从一个几乎可以被忽略的远郊，南沙一跃成为近期广州灸手可热的房地产开发热土：南沙今年的成交量分别只有套、套以及套，有成交记录的楼盘也不过个，南沙楼市年初几个的成交量还不到其他区域的一个零头，到份，南沙楼盘的成交量开始快速上升到套，成交套，份再增长到套，到份，南沙楼市的成交量已经高达套，首次突破千套大关，环比增长，相比今年成交量最低的份更是增长了近倍。 三、总结 从市调情况来分析，目前南沙商业存在以下特点： 1、人口规模偏少 到年，南沙区常住人口不足万，其中户籍人口约万，外来人口约万，城市水平不到，大大影响商业网点的开发。 2、城市建设用地规模不断增长，但人口商业拥有率偏低，不足平米万人 未来年，南沙平均每年开发的建设用地数量安排在平方公里左右，年年，南沙将新增建设用地万平方公里，总建筑用地面积达到平方公里。商业配套面积过低，存在一定的开发机遇。 3、城市的发展过程中，目前区内没有大超市、大百货等商业业态，大都是楼宇裙楼或底 商铺形式，在商业规划中没有形成条件。商铺只作单层，层高在米。 4、区内商业氛围低，商业档次不高，租金总体水平在元平米。 5、区域性明显，租金差别大。 6、从目前的项目看，商业开发力度不大。
竭诚为您提供优质文档/双击可除广州商业项目考察报告 篇一：广州商业项目考察报告(太古汇、友谊商店 广州商业地产项目考察报告 ————以友谊商店、太古汇、天河城为例 一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具 有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业 项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。 二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区 位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。 此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项
目定位，空间与 立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。 三、项目特点： （一）太古汇 1、项目概况：太古汇（TaiKoohui）是香港太 古地产在广州建立的一个国际优 质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。 太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心 体量较大建筑面积 10.4万㎡（不含停车场），地下2层（m层、mu层），地上3层（L1、L2、L3）。 2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核 心地段，商业发达，人流密集。购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。 3、建筑与空间设计：
广州高档住宅和公寓之会所及商业配套功能 调研报告
N&D联合工作组? 2002-1-13 目录 第一部分调研结论 (4) 一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用 (4) 二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用 (5) 三、综合结论 (5) 第二部分商业配套建议方案 (6) 一、会所 (7) 二、住宅商业配套设施 (8) 第三部分项目概述 (8)
一、调查对象 (8) 二、调查方式和时间 (9) 三、调查内容 (9) 第四部分高档住宅和公寓之会所及商业配套功能个案分析 (11) 一、高档住宅 (11) 1、天誉花园 (12) 2、帝景苑 (13) 3、星汇园 (15) 4、碧海湾 (17)
5、中海锦苑 (18) 6、丽景湾 (19) 二、高档公寓 (21) 1、中信广场公寓 (21) 2、新大厦国际公寓 (22) 3、远洋明珠 (24) 第一部分调研结论 根据本次调查的结果，从配套与住宅产品的结合程度与房地产发展的状况对调研样本楼盘配套的特点从以下方面
进行归纳： 一、会所功能及服务特色对楼盘定位及销售的作用； 二、配套设施的特色对楼盘定位及销售的作用； 三、综合结论。 一、会所功能及服务特色对楼盘定位和销售的作用 本此所调查的9个楼盘的会所，呈现以下特点： ?会所面积呈两个层次，豪华会所面积近万平方米，普通会所面积在2000～5000㎡之间。 ?会所建筑风格以欧美建筑风格为主，但风格特点不明显，差异性较小。 ?会所多设置在楼层内，不单独设置，会所的功能较普通，不具备明显的主题特色，仅是生活配套的一个补 充，满足休闲生活的基本要求。 ?会所的服务功能不够齐全，服务意识不够，且有些会所收费对业主较高，没能体现业主至上的精神。 ?会所的经营方式分对内、对外经营，如中海锦苑采用会员制，出租方式经营，对内经营收费普遍较高，不 利于吸引客户消费。
商业地产招商策划 方案 1
商业地产招商方案一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝安第一个大型地铁上盖商业物业,具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能,是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是: 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心,不但能够出售到较高价格,而且能够可持续经营,成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售,力争销售均价达到6000元,经过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业,最适当时机能够整体出售。 正中商业广场项目要实现五出:出人才出机制出品牌出网络出思想。经过正中商业广场树立正中集团品牌,实现企业可持续发展战略目标。 2
面对21世纪商业娱乐化的大趋势,我们不但要在购物方面进行创新,而且要最大限度整合娱乐传媒资源,为娱乐业提供公共平台,不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想,我们制定了招商方案和初步的运营方案。 二．业态规划与商业布局 略 招商的过程就是落实业态方案,招商的成功标志有两点: 1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上,特别是整体出售商业物业时候,显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影 3
院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅平方米,东来顺酒家1500, 平方米海港城大酒楼, 快餐性质达到平方米: 面点王1000平方旗舰店,韩国烤肉1000平方,三家SPA店1500平方米,新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场,儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选) 1000平方米特色餐饮,麦当劳 3层JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货,美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮,锦江拉丁餐厅,南美特色的餐饮——”巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层7000平方米男女装国际名店: 化妆品:莎莎国际旗舰店,引进数百种化妆品尖端电子产品:SONY、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮,星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 4
长租公寓市场月度报告 中国指数研究院 2019年5月
目录 123 政策动向市场概况行业和企业动态
?租金：5月十大代表城市中半数城市租金环比上涨 ?土地：上海首个集体租赁住房试点地块即将开工上海成交3宗自持地块，其中2宗为纯租赁地块5月，7个城市共成交租赁相关用地21宗，面积约30.7万㎡。 ?越秀地产：附属企业完成发行15亿元住房租赁专项公司债券?YOU+：联手天津中远海运打造首个存量盘活项目?蛋壳公寓：联手环保部CEC 首创长租公寓空气质量企业标准此外，城家、华住、安歆公寓等也在长租公寓发展方面有新动作。 ?国务院：2019立法工作计划，拟制定住房租赁条例等法规?北京：通州发布人才公寓配租通知，符合条件的可减免租金?广州：对《人才公寓管理办法》征求意见，政府可给予租金补贴 此外，山东、南京、合肥等省市均有利好长租公寓发展新动向。 政策 动向市 场概况 行业和企业动态 摘要
?国务院：印发2019年立法工作计划，拟制定住房租赁 条例等法规 ?北京：通州发布人才公寓配租通知，符合条件的可减免租金 ?广州：对《人才公寓管理办法》征求意见，政府可给予租金补贴 ?山东：印发意见推进城镇住房保障家庭租赁补贴工作?南京：出台全国首个针对博士生的人才安居政策?合肥：全面落实住房租赁网签备案制度 ?东莞：政府一号文发布，推动连片出租屋改造利用 政策动向 1 部分政策详述
5月11日，国务院办公厅发布《国务院2019年立法工作计 划》，《计划》明确，2019年相关单位应完成三大类，共59件立法项目。 国务院：印发2019年立法工作计划，拟制定住 房租赁条例等法规 2017年住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，2018年国务院将住房租赁条例单独提出，列入年度立法工作计划，今年住房租赁条例再次列入计划，由此可见政府重视住房租赁市场发展，住房租赁相关法律条例亟需出台，点评与启示 ? 2017年，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》开始向社会公开征求意见。? 2018年，国务院将制定住房销售管理条例、住房租赁条例加入立法计划。? 2019年，国务院将住房租赁条例加入立法计划。
百强商业项目案例之三十二——广州维多利亚广场 维多利亚广场 占地面积：1.3万平方米 总建面积：14.38万平方米 商场面积：2.92万平方米 停车场面积： 2.93万平方米
车位个数：438个 电梯：商场设有自动扶梯22部垂直客梯2部观光梯3部货梯3部 一、项目概况 维多利广场是城建集团精心打造的主题式商业广场，位于天河路与体育西路交界处，占地1.3万平方米。其中首期开发的裙楼商场建筑面积为3万平方米（配套有地下停车场车位438 个），后续还将建设两栋52层和36层的甲级写字楼。整个项目规划总建筑面积达14万平方米。维多利广场以“白领银座”为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心，以国际名牌服饰为主导，集购物、饮食、娱乐于一身，围绕现代时尚的规划设计理念，采用流线弧形外型现代时尚的建筑设计，营造出柔美的商场空间。维多利广场自2003年6公开招商以来，受到众多商家的热烈追捧。 二、项目开发背景 在连续几年的低迷之后，2002下半年，广州过量积压的商铺全面复苏，商业地产重新升温：2002年，广州市商铺价格较2001年提升了近50％、投资增幅达100％以上，国内及国际零售业巨头抢滩广州商业地产市场。尽管广州零售业对内对外的开放程度短时期内落后于上海和深圳，但广州的消费购买力很强，非常有力地拉动了对大型商业物业的开发需求。 根据历史数据统计，2002年，广州市新推出的主要商场物业就有16个，其中有一半项目的商业面积接近或超过3万平方米。而坐落于天河城广场东侧、当时广州最大的综合性商业物业“烂尾楼”正佳广场，也在这个时期开始复工。早在1996年2月开业的，总投资达12亿元之巨的天河城广场也在2002年回笼了3亿元资金。大型商业地产项目在广州迎来了开发的春天。除了若干大型商业物业开发商。广州一些原来主要从事住宅开发的房企也开始将触角伸向商业地产领域。 2002年，城建集团与越秀企业集团顺利实现资产重组，企业的综合优势和发展后劲明显增强。维多利广场的打造，是城建集团加快培育一批大型商业物业，实现物业经营业务规模化、集约化经营的一项重要举措，也是城建集团精心打造的主题式商业广场。 二、项目选址策略 一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻已经注定，地点选得好，该项目就成功 一半。维多利广场选址被誉为广州第一商圈的天河商业中心，商圈优越十分明显。和传统商圈的单一商业形态有着明显的区别的是，天河商圈将形成一个多种经营业态包容兼顾的大商业格局。
酒店式公寓的由来 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的休息和停留，但是提供给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的定义 所谓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。 酒店式公寓的特征 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的
特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。酒店式公寓的盈利模式 经营增长盈利模式主要是指酒店式公寓采取传统的以销售酒店式公寓住宿.娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案。实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店式公寓盈利的模式。 传统的依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店式公寓盈利的主要模式，随着酒店式公寓业的不断成熟和发展行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁。很多酒店式公寓都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店式公寓经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店式公寓经营增长盈利模式强调利用三个平台酒店式公寓内部协调平台、酒店式公寓相关企业协作平台和酒店式公寓顾客沟通平台。从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。 酒店式公寓产品的功能调整和提升包括:产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店式公寓功能布局的协调等。自助公寓的最大特色首先，酒店式公寓产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、咨询等服务功能，将酒店式公寓这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体从而扩大利润源。另外，酒店式公寓的空间功能布局也十分重要，如：提高酒店式公寓大堂