华东师范大学自学考试
本科学员毕业论文
论文题目警惕上海的房地产业走向泡沫经济专业经济学
姓名汤亮
准考证号316702105469
完成日期二○○三年十月三十一日
警惕上海的房地产业走向泡沫经济
目录
一、关于房地产泡沫的理论分析
1、什么是房地产泡沫经济？
2、房地产泡沫产生的原因
3、房地产泡沫经济造成的危害
二、上海房地产市场现状分析
三、上海房地产市场泡沫问题的分析
四、上海房地产市场中值得注意的两个问题
1、过度投机问题
2、金融监管问题
五、深化制度改革，促进上海房地产业健康发展
1、严格控制地价
2、加大中低价房的投入量
3、加强房贷金融监管
论文提要：
前言
自2000年以来上海的房价节节攀升，特别是2001年下半年以来大部分地区的房价较2年前的上涨幅度已经超过60%，部分地区上涨的幅度更是达到100%甚至更多，同时在申博成功等利好因素的作用下，部分楼盘还曾出现一夜之间房价上涨1000元/平米仍然供不应求的局面，目前上海已经超过北京、深圳成为全国房价最高的地方。人们不禁要问，上海的房价怎么了？上海的房价会不会也象当年的香港的房价一样充满着泡沫经济？鉴于房地产泡沫对社会经济造成的巨大的危害，使得我们不得不认真对待研究它。带着这些问题我们不妨从理论和现实两方面进行探讨。
一、关于房地产泡沫的理论分析
1、什么是房地产泡沫经济？
要讨论房地产泡沫经济，首先我应该先了解什么是泡沫经济。所谓泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。
与泡沫经济不同的是经济泡沫。所谓经济泡沫是指在经济发展过程中经常出现的不均衡现象，这些不均衡综合起来的具体表征就是上下起伏的经济周期。
区别泡沫经济和经济泡沫的重要识别指针就是：在经济泡沫下市场机制会对经济泡沫起到制衡的作用，最终会在市场机制的作用下达到新的平衡；而在泡沫经济中人们完全失去了理性违背正常的市场机制，价格越涨需求越旺。
泡沫经济的主要载体就是房地产和股票，因此房地产泡沫经济就是以房地产为主要载体而引发的泡沫经济。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影。
2、房地产泡沫产生的原因
房地产泡沫产生的原因大致有这么几条：
A、过度的投机行为。
微观经济的主体行为和宏观经济的运行环境等因素都可以从不同侧面
直接或间接地造成泡沫经济。从微观的理论抽象来看泡沫经济主要源于人的预期和投机动机。投机既是一种行为，亦是一种心理。在房地产市场中，既有投资者，也有投机者。当然，有时候我们很难区分谁是投资者，谁是投机者，两者之间往往是可以转换的。投资者往往也具有投机的心理，而在条件成熟时，就会演变为投机者。具备投机心理的人往往会在房地产市场波动中牟取利益，而它们本身又是波动的制造者。投机者一般通过买卖楼花、买空卖空、囤积、炒地皮、制造假消息等手段牟利。投机者已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想从买卖转手中牟取短期利益，价格出现不正常的上涨。市场上的人们普遍对未来的预期“估高”，这时正常的经济学中所谓的价格上涨导致需求降低的供求理论已经不再适用，市场已经丧失了自我调节的能力。投机者在投机过程中即便真的预见到了泡沫可能迸发的征兆，仍然会报着侥幸心理，企图捞取最后的利益。他总是以为会有更大的傻瓜接最后一棒。在投机行为的推动下日本的房地产价格从1980年到1990年短短10年间上涨了6倍之多。然而这种由投机行为驱动的房地产价格的上涨，最终损害的日本的经济和日本的房地产市场。
B、外资引用不当。
97金融危机中大多数东南亚国家引用的外资多为短期外债，而且大量的外资投资于房地产和大型基础建设项目，而不是实业投资，从而加快了泡沫经济的形成。我们知道实业投资是以利润率为基础的，以泰国为例，泰国从80年代后期开始平均利率在15%以上，也就是说进行任何实业投资，其回报率必须在15%以上才会变得有意义。这实际上对生产性投资造成了极大的伤害，使得大量资金流入非生产性的证券和房地产领域，因为这些领域的投资者可能通过各种投机行为获得高额的利润，这样大量的国外短期商业贷款流入并大规模的进入房地产领域造成房地产价格的迅速上升，其它爆发经济危机的东南亚国家无不存在这样的问题。
C、金融监管力度不够。
东南亚一些国家奉行通过高投入来拉动经济的战略，同时由于房地产业对于经济的支柱性和对其他产业的高度的带动性，当地政府纷纷把房地产业当作是发展当地经济的重要手段，大量银行贷款流入房地产业。因此在房地
产泡沫的高涨时期各个银行都大量的向房地产业发放贷款。由于金融监管力度的不够，使得银行的呆帐问题非常严重，毫无风险意识，所以一旦市场出现问题，银行等金融机构，很自然的成为了重灾区。因此东南亚国家房地产泡沫的存在也直接成为其金融危机爆发的重要原因。例如泰国：泰国金融危机形成的过程：股市和房地产过度投资---房地产泡沫经济---大肆举借外债---大规模投资---生产部门利息特别重---出口能力衰竭---外贸逆差---经常项目赤字---金融体制呆帐严重---金融风暴袭击---泰洙贬值。
3、房地产泡沫经济造成的危害
A、在房地产泡沫经济高涨时期吸引了大量资金进入房地产业，并同时推高了利率，从而使其它行业缺乏可利用的资金，因此导致了其它行业的衰退，损害了工、农业的发展。
以泰国为例1996年—1997年泰国的平均年息率为17%，这样的高利率使得其它从事常规生产的产业部门资金成本过高，几乎无利可图，很难生存发展。同时由于泡沫经济的推动使得泰国的平均工资水平迅速上扬，很快就失去了生产劳动密集型产品的比较优势，导致外贸连年赤字。
B、由于房地产业是个关联程度比较高的产业，泡沫破灭时，房地产业的衰退会导致其它许多行业的衰退。
房地产产业的发展能直接促进建筑、建材、装潢、销售代理、广告等行业的发展，而当房地产业陷入僵局的时候，相关的这些产业特别是关联度最高的建筑、建材、装潢业将受到沉重打击。
C、许多行业的衰退以及房地产价格的暴跌使民众购买力下降并增加了
对未来的危机感，从而会削减开支导致其它行业进一步衰退。
大量行业的衰退以及泡沫经济导致的通货膨胀使得许多工厂企业破产，失业人数猛增，人民生活水平急剧下降。据泰国官方公布的统计数字，1998年1—7月泰国破产企业达到6377家，停产的企业达到6538家。另外，受到泰铢贬值的影响市场上的商品纷纷涨价，而泰国国民的实际收入却大幅减少，从而导致人民生活水平的急剧下降。在这些因素的影响下人们大都采取节约消费的措施，使得市场的实际购买力大大萎缩，这样又进一步打击消费品的生产行业。
D、加大了贫富差距导致有房者与无房者之间的差距变大。
房地产泡沫实际上将导致社会财富的重新分配，大量房产投机者手中握有大量房产，并同时推高了房价，而有实际住房需求者却因高昂的房价而止步。同时在泡沫破灭时“接最后一棒”的投资者的损失被前期的投资直接获取。这些都导致了贫富差距的扩大。
E、造成了大量金融呆帐，破坏了正常的金融秩序。
在房地产泡沫高涨时期各个银行都乐于向房地产业贷款，因为这是被抵押的土地或房产总是在不断的升值，相对于银行来讲贷款的风险不断降低，同时还能获取高额利润，但是到房地产泡沫破灭的时候这些房价一路下滑，大量被抵押物由于成为“负资产”（既实际价值已经低于其抵押价值）而使贷款人放弃还贷或者由于贷款人丧失还贷能力而无法还贷，所有这一切都将直接导致银行增加大量呆帐，破坏了金融系统的正常秩序。日本的房地产价格自1991年开始已经多年连续下跌，期间由于不良债权的压力。日本一些实力单薄的金融机关陆续发生倒闭现象，而到了1995年8月日本最大的信贷联盟宇宙信用合作社的倒闭，使日本乃至全球的金融市场为之震撼。1997 年又出现了北海道拓殖银行、三洋证券、山一证券等金融机构的倒闭。同时在房地产泡沫破灭后由于不良债权的影响又使银行出现了“惜贷”现象，使企业贷款难度大大增加，缺乏周转资金。这对生产力的发展是很不利的。
二、上海房地产市场现状分析
从分区价格来看，自2000年以来上海的的房价不断上涨。2000年第一季度商品房（含外销房）销售平均价格为3437.73元/平方米，住宅均价为3156.1元/平方米，2002年商品房销售平均价格为5315.94元/平方米，同比增长54.64%，其中住宅平均价格为5158.47元/平方米，同比增长63.4%。其中各价位分布如下
以上数据来源于上海统计网
2000年上海人均可支配收入为11718元，2002年上海人均可支配收入为13250同比增长13%。显然上海房价的上涨幅度大大高于全市人均可支配收入的上涨幅度。同时上述资料显示上海的房地产市场中高价房占有率大幅上升。
从购房对象来看，2002年1～9月登记预售的商品房中，个人购买142364套，占98.5％。属本市居民购买的占75.3％，外地人士购买的比例为19％，境外人士购买的比例为5.7％。而在购买7000元以上的高价位住宅中，外地人士占28.5％，境外人士占25.0％，本地消费者仅占46.5％。由此可见，两外人士已成为上海高档住宅的主力消费者。
从销售区域来看，2002年1～9月商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山，分别占全市销售总量的20.0％、14.0％、9.4％和6.8％，四个区的预售量占全市的50.2％。浦东和闵行依然分列上海商品房预售销售的冠亚军。由此可见，上海商品房销售热点区域并没有发生明显变化。
2002年是上海房地产业飞速发展的一年，全年实现房地产业增加值373.63亿元，比上年增长14.5％。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积6853.17万平方米，比上年增长14.5％；竣工面积1983.92万平方米，增长10.7％。从销售看，全年商品房销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1％，其中商品住宅销售1839.05万平方米，增长9.4％。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达97.5％,比上年提高4.1个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积1790.48万平方米，比上年增加368.05万平方米，
增长25.9％。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积597.19万平方米，比上年增长17.5％。
上海房地产业已经成为国民经济的支柱产业，近两年房地产业对上海的经济总量增长的拉动约在5%左右，上海房地产在经历了数年的调整之后，1999年下半年出现了景气复苏，在国家宏观经济出现重大转机的背景下，上海楼市在2000年出现了强劲走势，“十五”期间上海房地产已被列为上海六大支柱产业之一，预计到“十五”末，房地产增加值将占上海市GDP的比重将达10%左右。
三、上海房地产市场泡沫问题的分析
对于当前上海的房地产业是否存在泡沫的问题，各种说法莫衷一是。认为泡沫存在者有之，认为市场完全健康者亦有之。笔者认为上海的房地产虽然整体上还谈不上存在着严重的泡沫经济，充其量只是一些经济泡沫而已，但是在局部地区、局部价位的楼市中还是有泡沫经济形成期间的特征的。
为什么说当今上海的房地产市场是处于总体健康而局部地区、局部产品中存在泡沫经济特征的状态呢？
上海近几年来经济持续健康发展，GDP已经连续10几年两位数增长，2001年上海人均GDP突破4500美元，2010年更要突破7500美元，经济突飞猛进的发展，自然伴随着房价的不断攀升。同时这几年上海总体房价虽然上涨幅度惊人，但仍有其合理性的存在。
第一，这几年上海房地产价格的高歌猛进般的上涨确实有些不正常，但是这里我们必须注意一个问题，上海在2000年房价初步启动，2001年开始上涨之前，房价已经连续下跌了几年了，特别是1999年上海的房价已经跌入当时的谷低，上海的房价与上海作为中国经济最发达地区的身份格格不入。2000年上海的人均GDP4200美元左右，而当时全国房价最高的城市北京的人均GDP连3000美元都不到，但是北京的房价整体要比上海高出大约1000元/平米，当然我也不否认当时北京的房价存在着很大的泡沫成分（今年以来北京不少楼盘价格出现大跳水，就是在挤泡沫）以及北京作为首都的特殊身份导致房价的高昂，不过我们还是不难看出上海的房价还是要比北京低出一大截，当时业内曾流行这么一句顺口溜：“北京的房子卖什么？卖概念；广州的房子卖什么？卖质量；上海的房子卖
什么？卖价格”不难看出业内对这3个中国最具标志性城市楼市的比较，2000年前后的上海房价确实是很低的，甚至可以说低的有些离谱，当时上海的房价在中国的地位与上海在中国的地位不相符合。一般而言随着城市经济的发展，房价应该会随着同步上升的。所以这几年上海的房价上涨中有一部分是在还“老帐”。
第二，这几年上海楼盘的品质较几年之前确实有了本质的提高，笔者从事房地产业多年，也曾在不少大中城市工作过，但是我不得不说整体建设水平最高的楼盘还是在上海，除了由于城市人口密度所限使上海楼盘的容积率一般高于其它城市外（事实上现在上海市政府也对新建楼盘的容积率提出了要求，即内环线以内的新建楼盘容积率不得大于2.5），其它诸如房型设计、小区规划、外观美观程度，人性化设施等方面均大大领先于其它城市。所以这几年房价上涨的因素中有一部分是来源于楼盘品质的提高。
第三，在过去几年上海市政府动迁力度不断加大，并且在动迁过程中推行货币化分房，从而有效推动了购房需求，成为房价上涨的一个重要因素。但是近日市政府已经明确表态，在未来几年上海旧区改造的动迁力度将减小，这也就意味着曾经是推动的上海房价上涨的此部分购房需求将大大萎缩。
因此综上所述，上海整体房价的上扬有其合理性的一面，上海的房地产业总体仍处于健康的发展状态。
然而，总体的健康并不能掩盖局部的泡沫。所谓局部地区存在泡沫指的是浦东地区。当前上海的房价相对于前两年而言上涨幅度最高的除了一些绝对属于市中心的顶级地段外，就要属莘闵地区和浦东地区，单纯从上涨的幅度而言莘闵地区还要高于浦东地区大致60%以上，而浦东地区在70%以上。但是前者房价的上涨，有其合理的成分，地铁等交通沿线的建成以及徐家汇商圈成功运作对其房价的上涨的起了推动作用，大量白领阶层的涌入更使得这一地区的房价上涨有其实际需求作为基础，虽然由于受整个行情的影响，其房价中多少也存在着需高的成分，但是总体而言还算正常。
而浦东地区这个在通常人眼里看好的地区，笔者却有不同的看法，这几年浦东的房价的上涨除了由于浦东本身开发而推动房价上涨的因素外，大量投资客云集浦东更是其房价上涨的一个重要因素。因为上海是中国经济发展的象征，而浦东又是上海开发开放的一个标志，所以大量投资人士来浦东购房，深深的推动了
该板块房价的上扬。较一年多前相比，浦东的地价已经上涨一倍。有一个现象特别值得注意就是“空城”现象，在浦东不少大型社区，交房已经有很长一段时间了，而入住的业主仍然很稀少。从这一现象我们可以证明的确有大量投资客充斥着浦东的楼盘。因为根据惯例不少楼盘在入住之时会有不少花费比如维修基金、物业管理费等等，真正急于买房自主的人是不会在意这些费用的，通常是急急办了收楼手续，然后进行装修一圆自己的新居梦，而那些投资客则不然，他们一般都以短期投资为主，买了之后转手再卖出，所以收楼与装修对其来说意义不大，所以通常他们只是急于寻找买主而非办理收楼手续。近期，大量浦东的新建高档楼盘有向外抛售现象，但也因为抛盘者心理预期过高而导致有价无市。而一旦这种过高的心理预期被市场实际接受情况所打破，那么泡沫的破灭则是不可避免的。
所谓局部价位存在泡沫是指上海的高档房这个层面上存在着严重的泡沫，所谓顶级豪宅的概念被不断制造，因为尊贵是可以无限的，所以在此概念上的房价也可以无限升高，从而就有了产生泡沫的可能。在这种尊贵概念的推动下，上海出现了全国最贵的豪宅—上海紫园，该楼盘内最便宜的别墅也要上千万一套，而其中最昂贵的一套别墅以1.15亿元一套成交，可谓开了中国房地产之先河，据宣传里面厨房用的玻璃也要3000美元/平米。目前的上海在环线以内是找不到7000元/平米以内的房子的，而就在3、4年前上海最市中心的静安区的楼盘也不过4、500千元每平米，高价房的概念在不断被调整，从5000元/平米以上到7000元/平米以上，再到现在的10000元/平米以上。上海目前存在着一个奇特的现象，一面是上海的普通老百姓不断抱怨上海的房子太贵买不起。一方面是是上海的高价房的价格不断创出新高，为什么？很显然，上海高价房市场是被非需求因素所推动的，所以泡沫的存在是必然的。虽然目前上海的住房需求非常高昂，但是我们必须注意一个问题，近年来上海的旧区改造力度非常之大，自1990年至今上海市在城市基础设施建设和旧区改造中已拆除旧住房3800多万平方米，包括危棚简屋400多万平方米，使得市中心区域大量土地被置换出，这实际上是增加了中心区域高价商品房的上市速度，对持续高速拉动房价也产生了一定作用，但同时却导致中低价位商品房供不应求。因此笔者认为在可以预见的未来高价房的泡沫将会渐渐显现。
此外，据上海市房地产交易中心的统计报告显示，今年第二季度，上海市住宅预售市场继续保持高位运行态势，预售价格继续上扬，其价格指数比第一季度上升３．３９％，比去年同期上升１６．６２％。但每平方米单价在７０００元以上的住宅价格指数开始走缓，并出现小幅下降，降幅为０．６２％。而这是一个比较敏感的问题，因为就常规而言，当高价房的价格被抑制时，中价房就失去了价格上涨的空间，因为总体品质不如高价房的中价房是没有理由把价格上涨超过高价房的，这样中价房价格就会停滞不前，同样理由低价房的房价也不会上涨，从而就有可能出现整体房价停滞甚至下降的可能。这是上海近几年来首次出现的高价房房地产价格的下跌。警报是否已经拉响？
四、上海房地产市场中值得注意的两个问题
首先是过度的投机行为，这一点今日的上海房地产市场中我们依稀可以捕捉到它的身影。许多楼盘的价格被人为的推高，而这种人为的推高又直接导致投机行为的盛行。有的楼盘在开盘之初明明有相当的供应量，但是却减半销售，并在销售前期积累大量意向客户约在开盘当日前来购房，从而形成在开盘后数周乃至数小时内数百套房子一售而空的局面，一时间市场上人心大动，纷纷对未来的房价估高，而此时发展商再高价推出剩余的那部分房源，从而获得高额利润，而市场上的投机购买者，即便已经认识到自己处在高位接盘的局面上，但基于“大傻瓜”理论，他仍然冒险侥幸一试，认为会有更大的傻瓜来接他手中的棒，从而进一步赚取差价。
投资其实是柄双刃剑，所谓成也萧何，败也萧何。投资客在这几年上海房价上涨的过程中扮演着重要的角色，上海的不断上涨的房价吸引着投资客，而投资客又在为上海房价新一轮上涨在添砖加瓦，各种资料表明上海这一轮房价上涨中投资者占着不小的比重。2001年上海全年的购房者中外地人士占了43%，而外地人士中浙江温州一带又占了绝对的优势，大多数的温州人在上海购房都是以投资为主。推动投资客不断追涨的原因是上海的楼市要有不断利好的消息，如果没有可以炒作的题材，市场上的获利者开始抛盘的话，那这一轮的房价上涨将寿终正寝。本身房价的上涨就不是没有止境的。自去年年底申博成功以来市场上不断流传着这样一种说法：“在2010年世博会举办之前，上海的房价绝对不会下跌，而且还会不断上涨。”而且部分具有世博会概念的楼盘曾经发生过申办成功之后，
一夜间每平米上涨1000元的景象。那么我们就不妨来比较一下同样具有可炒作题材的北京。自2001年7月北京成功申办成功奥运会之后，坊间也不断流传着，当时作为全国房价最高的北京，其房价还将持续走高，也曾出现过在奥运村规划区附近的楼盘一夜之间每平米上涨千元的景象，历史就是这么惊人的相似。但是之后特别自2002年以来北京的楼市就持续疲软，起初有几个楼盘挂起房价8折的大旗，今年更有新开的楼盘比如广州最大的地产商合生创展在北京旗下的几个珠江系列楼盘，在开盘伊始就挂起了折扣风，并且还附送境外游等变相打折措施。并且就在几个月前的一次统计中北京全国房价最高的称号被上海取而代之。历史曾经如此的相似，还会继续的那么相似吗？通常来说这些所谓的概念特别是奥运会和世博会对楼价的推动因素主要存在于这些会议的开办对城市整体形象的改善和基础建设的推进，其中尤以基础建设的推进为主要因素。当年即便在上海楼市疲软的时候，地铁的建成也曾经推动地铁沿线房价的上涨15%左右。而从奥运会和世博会这两个题材来看，对基础建设的推动作用显而易见是前者大于后者，因此就北京的经验来看，把世博会作为上海未来7年房价上涨的推动力未免有些牵强。
可能有人会说上海的房地产市场是绝对健康的，因为上海的商品房空置率逐年下降2001年更是出现了当年竣工面积小于当年销售面积，2002年商品房竣工面积为1983.92万平方米比上年增长10.1%，当年商品房销售面积为1960.6万平方米，比上年增长9.1％，两者资料接近似乎也不存在空置房过高而引发房地产泡沫的危险。但这里我们必须考虑到市场上存在过度投机的因素，因为过度投机行为同样可以使得短期内市场上的商品房空置率会有一定程度的下降。而且这种投机的行为在浦东的楼市和高价位的楼市中特别明显，因此就出现前文所述之“空城”现象。过度投机所带来的隐患我们必须认真对待，昨天的香港、台湾就是我们的前车之鉴。
另外，在金融监管方面。由于房地产业对经济的强大拉动作用，各地政府都把房地产业当作一项支柱产业，因此不断有大量资金流入的房地产业。以上海为例截止至2003年6月末，上海中资商业银行各项房地产贷款余额为2427.27亿元，比年初新增456.17亿元，同比增长54.87％，高出同期中资商业银行各项人民币贷款的增幅26个百分点，占同期人民币各项贷款当年新增额的36.38％，比
全国高出约5个百分点，是商业银行最主要的贷款投向。其中，个人住房按揭贷款余额1348.27亿元，占全市商业银行房地产贷款余额55.55％；比年初新增257.49亿元（含个人商用房贷款21.89亿元），同比增长61.9％，同比多增41亿元。各类房地产业开发贷款余额1079亿元，比年初新增198.7亿元，同比增长46.8％，占全市商业银行房地产贷款余额44.45％。
以上资料说明，房地产业的信贷规模不断扩大，其增长的比例远远高于银行贷款规模的扩大。截至2003年6月末上海市中资金融机构人民币各项存款余额13684.29亿元。其中，上海中资商业银行各项房地产贷款余额为2427.27亿元，占全部贷款的17.73%，今年上半年房地产新增贷款余额占全部新增各项贷款余额的36.38%，而1987年日本房地产泡沫高峰期，房地产贷款总量也只占当年日本全部贷款总量的20%。2003年上半年房地产贷款增长率/贷款总额增长率为2，而同样是日本房地产泡沫高峰期的1986年，日本的这个比值也只是约为2.22。由此可见在金融方面的确有大量资金流向了房地产业。
此外，一些银行盲目的追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)不齐的项目发放开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争，擅自降低首付款比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款，或开发商与客户勾结采取各种销售手段使客户事实上首付款达不到央行规定的比例即获得贷款。凡此种种，都会加大房地产信贷的风险。因此由于金融业所诱发房地产业泡沫的问题，我们绝对不能等闲视之。
五、深化制度改革，促进上海房地产业健康发展
虽然上海的局部地区、局部价位的楼市中存在着泡沫经济的端倪，但是总来的说由于上海经济的健康发展以及外界对上海未来的乐观预期和上海本身采取的一些措施都使得上海的房地产业目前还在正常的运行之中，但是面对上述的这些问题的存在，我们必须有相当的警惕性，采取一些降低房地产泡沫的措施。1、严格控制地价。
在坚持采取土地公开招标的基础上，进行综合评分严格审核开发方案，在接近标底者中选择开发方案优者中标，而非纯粹以价高者得。防止土地价格被哄抬，
进一步加深房地产泡沫。特别是要注意切勿采取拍卖的形式，虽然这一做法曾受到国土资源部的推崇，但是以上海的实际情况而言，却是有百弊而无一利的。拍卖只会哄抬地价，增加开发商成本，从而导致房价的高昂。这样的土地转让方式，虽然会在短期内增加政府的收入，但是从长期而言，一方面房价的上涨会增加商务成本从而使得大量直接投资转向上海临近地区，不利于提高上海的城市综合竞争力，另一方面房价的持续上涨也不利于满足普通工薪阶层的购房需求。
前文提及之浦东房地产市场，其所存在的泡沫中很大一部分来自于圈地环节，单以地价而论，浦东单亩土地较2年前已经上涨一倍有余，因此出现不少本身资本规模不大的公司大规模圈地的事情。从而使得在取得土地环节堆积了大量的泡沫。因此采取有效措施制止地价的非理性上涨显得尤为重要。
2、加大中低价房的投入量。
扩大供给特别是中低价房的供给对稳定房价将有极其重要的作用。同时政府应该采取各种措施比如减免税收等方式鼓励发展商开发经济适用房。让大多数老百姓买的起房。令人欣慰的是上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，让每平方米单价在5000元以下的房源作为市场供应主力。
在加大中低价房投入量的同时应出台相应的配套措施，防止政府为支持工薪阶层而推出的中低价房成为高收入阶层的投资工具。一些地区的经济适用房的教训已经摆在了我们的面前。据统计，2002年北京市16%的经济适用房被中高收入者买走。因此，政府可考虑对中低价房的购房者采取公示制度，并且严格审核购房的资格。同时还可以尝试对交易过程进行一些限定，比如对于政府给予价格优惠支持及享受贴息待遇的中低价房在入住之后5年内不得上市交易。这样既可保证那些真正有购房需求，但相对购买力又偏低的工薪阶层的利益，又可以有效防止中高收入阶层利用政府对低收入者的政策优惠而进行牟利。
2、采取各种措施严格控制市场上的炒作行为。
比如收取商品房转让收益税，具体而言就是对买房后一年内转让的商品房收取比如成交价10%的收益税；买房3年以内转让的收取比如成交价5%的收益税以此类推，买房5年以上再转让的则不再收取收益税。此外，还可以通过增加支
付首付款成数的方式提高炒房者的资金成本，依靠这一系列措施来有力抑制由于过度投机催高的房价。
3、加强房贷金融监管
到今年6月末，全市商业银行各项房地产贷款不良率为2.99％，其中个人住房按揭贷款不良率为0.25％；目前商业银行个人住房按揭贷款抵押率为
99.97％，应该说这部分的信贷质量还是相当不错的，但是我们也应该注意到
一个问题，那就是上海银行的房地产贷款始与已经处于房地产低谷的1997年，也就是说上海银行的房地产贷款基本上是在房地产市场基本向好的情况下放贷的，没有遇到过真正的房地产业的冬天，因此现在就断言个人按揭贷款和房地产开发贷款低风险还为时尚早，所以各商业银行有必要对这部分资产的风险程度给予必要的重视，时刻警惕，规范操作。
令人庆幸的是央行也已经注意到了这个问题，而在今年6月13日下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》明确要求各商业银行严格控制对土地储备贷款的发放，并把贷款时间限制在2年以内，很明显是为了限制在圈地环节上产生的泡沫，这对那些意图囤积炒卖土地者将是一个沉重的打击。此外，《通知》还充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求进行调节，重点支持中低收入家庭的购买住房的需求，而对于购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，约比个人住房贷款利率高10%左右。
《通知》的主旨就是要控制房地产泡沫的形成，控制某些城市高价房疲软，经济适用房却供不应求的局面，与此相对应的是上海也出台了对于单价在3500元/平米，面积在80平米以下的经济适用房采取贴息政策，所以这一切都有利于抑制房地产泡沫的产生或者扩大。。
总而言之，上海的房地产业市场虽然在局部地区、局部产品上存在着一定的泡沫，但是总体还是在健康的向前发展，只要我们采取有力措施，客观分析房地产价格的潮涨潮落，继续深化制度改革，上海的房地产市场一定能不断繁荣。
主要参考文献：
1、《泡沫经济与金融危机》徐滇庆著中国人民大学出版社2000年
2、《地产泡沫与金融危机》谢经荣等著经济管理出版社2002年
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
日本泡沫经济对中国经济的启示
内容摘要 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。 关键词：人民币升值启示意义泡沫经济
日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。 一、日本泡沫经济的原因 日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在
全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。 二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。
辩论赛精彩结辩辩词：网络经济是/不是泡沫经济(1) 反方结辩： 大家好，对方辩友说话非常简单，但他问了没有？要将专业的东西学得非常 的好，在最关键的时刻学以博学，他们认为这样是以专为主，以学为辅。但我 方的观点是什么呢？我方观点认为在你要发挥专业之前，必须要有一定的道德感，必须要有一定的社会观念，必须要有一定的世界观。让我们来看看这时候 要怎么比较不同的人，就是在什么为主代表什么比较重要。比如说对方辩友， 如果大家记得的话，就在博学的部分他告诉我们说，如果什么都学的话，难道 就整个专业就会偏废了，那对方辩友又告诉我们说，虽然他们工作专业，但是 博就博的偏废呀，所以在两个都需要比较的时候代表的是，当只能取其一，或 者当一个必须为正的时候，对方辩友认为专业知识最重要，社会观在专业培养 之后再培养嘛，世界观在专业培养之后再培养嘛。那我方认为是什么？我方认 为在先有社会观、世界观之后，才是发展你真正的专业的时候，为什么这么说呢？如果说先培养专业再考虑世界观、社会观，换句话说，可能出现像我方所 说的一个专业人才虽然有了非常强大的专业技能，但是他却缺乏道德感，这个 时候可能采用我方所说的，造成这样的情况危害社会，这样的专业难道有用于 社会吗？再来看看，如果说他没有社会观，也就是说，他没有办法跟别人相 处，没有办法将他左右，让别人所接受，那这样的专业究竟对社会会有什么帮 助呢？再来说说看，如果没有世界观，这样的发明在国内可能大家可以接受再 向世界进军的时候，发现已经被世界所淘汰了，这样的专业难道是对方辩友所 说的有用吗？反观我们，说来可能在你，将来在适应社会当中你可能相信对方 辩友非常积极在专业上钻研，虽然可能基础差了一点，但是我发现就算专业真 的没有办法增加的话，但至少到研究所的时候还可以再学，进入社会还可以再 做学习，也就是说专业部分是可以靠后面再弥补的，但是一个人的道德感如果 失去了都没有，有了专业知识那又有什么作用呢？虽然我们可以比较的是，当 双方都能够做到的时候，其实双方的状况是一样的，也就是说，我们都有一个 有专业而又博学的人，但是，只能取其一的时候，第二方自动退下，至少，出 来的是生为一个人，然后再让他成为一个专才。换句话说，这个人即使不能够 有利于社会，但至少不会有害与社会，在不危害社会的前提之下，才去发展专 业有利于社会，这不是比较合理吗？反观对方辩友，可以给他一个强而有力的 攻击力，但是却不知这攻击力到底是攻击敌人，还是攻击自己？这样的专业知 识难道是我们想要的吗？因此我方认为，大学学习应以博为主，以专为辅。谢谢。
中国的经济是个大泡沫吗 中国的经济是个大泡沫吗？这个泡沫即将崩解吗？这一老问题，最近又一次引起世界的关注。 首先，中国在领导层变更之际，把2013年的增长目标定为7.5%，“保八”的调子不再，两位数高增长的时代已经结束。 富士康据称将从中国逐渐撤离。今年春节刚过，发达国家的进口商们都紧张地盯着中国民工的返城率。随着劳动力供应的短缺，越来越多的中国民工过完年不再回城。 “中国制造”这个巨无霸，已经出现供货危机。西方各进口商纷纷想着退路。更不用说，哥伦比亚广播公司最近播出中国房市特辑，聚焦点就是房市泡沫。张欣坦然承认，住宅市场已经饱和。王石则称泡沫崩解将是一个“灾难”。 究竟中国有无泡沫？泡沫是否会崩解？一切的一切，要看房市。 潘石屹最近发表微博和其妻张欣唱和，称中国人均住房面积达到35平米，早已摆脱了人均7平米的时代，况且还有大量的囤积。房子肯定是不缺的。 目前中国人口约13.5亿，到2030年最多到13.9亿，基本停止了增长，而且再往后就开始下跌，到2050年很可能跌破13亿。不时出现在媒体上的“鬼城”，恐怕是永无填满的指望。房市之跌，从长时段看几乎是不可逆转的潮流。 而中国的经济，恰恰比美国经济更依赖房市。最近《华尔街日报(博客,微博)》在对两本有关中国银行(601988,股吧)和房市的专著所发表的书评中指出，过去十五年，中国的城市化是靠着奇妙的土地财政支持。 本来不能贷款的地方政府，通过自己控制的基础建设公司借贷，以土地为抵押。基础设施的建设刺激了城市化进程，导致地皮日益昂贵，增加了地方政府出售土地的收入，使之可以轻而易举地还贷。这个雪球越滚越大，欲罢不能。 地方政府从卖地中的收益，竟占据了GDP的7%。乃至没有一个职业运动队的小城，居然建起奥林匹克运动场。没有人住的地方，建起一群群高层森林。这番景象，让2007年美国的房地产泡沫相形见绌。 《华尔街日报》在另一篇摩根银行分析家撰文的文章中指出，中国面临着自己的“债务炸弹”。 在2008年世界金融危机，中国政府抛出了价值5000亿美元的刺激经济计划，使投资占GDP的比重从43%上升到48%。 自2007年以来，年度贷款额增加了四倍，目前已达到2.75万亿美元。中国的公私总债
基金项目：国家社科基金项目（09BJY096）资助 一、引言 国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3—6倍之间为合理区间。2009年12月7日， 中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年城镇居民房价收入比达到8.3倍， 农民工的房价收入比则达22倍，中国85%的家庭没有购买住房的能力。王家春[1]认为，在整个世界经济发展史上，没有比目前中国更高的房价收入比，中国的房地产泡沫已经处于巅峰状态。以北京为例，2007年北京城市家庭 的平均可支配收入约为66000元。奥运会之前， 四环以内的均价约为每平米18400元，对应的房价收入比为27.8倍（按每套房100平方米计算）。即使是六环以外的房价， 也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。上海的情形与北京相似。在区域经济中心城市和省会城市中，房价收入比普遍超过10倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的中国香港和次贷危机爆发前的美国。按单位面积的价格计算，北京四环以内和四、五环之间的房价泡沫度分别比美国高出 6.7倍和5.9倍。值得强调的是， 美国的住宅价格中包含了装修成本，而中国的住宅价格一般是毛坯价格；美国住宅带有永久的土地使用权，而中国住宅只有50—70年的土地使用权；美国的社会保障体系也比中国完善得多。考虑到这些因素，中国房地产泡沫更加严重。 (中央财经大学财经研究院，北京100081) □房地产泡沫、金融危机与 中国宏观经济政策的调整 昌忠泽
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300—1：200。如果租售比低于1：300，意味着房地产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房地产投资潜力相对较大，后市看好。中国指数研究院指数研究中心的统计显示，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，远高于国际警戒线。这意味着房产的投资价值相对变小，楼市泡沫有不断积聚的趋势。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%为合理区，在10%—20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%，北京、上海和深圳不少商品房的空置率则高达50%以上。对此，SOHO中国首席执行官张欣不无担心地指出，“在曼哈顿空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼”[2]。 美国金融危机有许多地方值得我们反思：房地产业并不是美国的支柱产业，相反，中国近些年来一直将房地产业作为支柱产业发展，面对全国愈演愈烈的房地产泡沫，当房价持续上涨的动力减弱并逐步逼近房价调头向下的拐点时，中国有可能爆发金融危机吗？一般认为，美国的房地产泡沫源于美联储的错误政策和联邦政府的不当干预，与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，又存在哪些特殊因素呢？房地产业应该长期作为中国经济的支柱产业发展吗？为避免房地产泡沫破灭给我国经济带来灾难性后果，中国宏观经济政策应该做出哪些调整？本文试图回答这些问题。 二、中国房地产泡沫的形成根源及其隐藏的双重风险 与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，还存在一些特殊因素。信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险。 1.信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源 （1）信贷扩张 商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励[3]。张铭[4]认为，商业银行之所以过于乐观地向房地产业提供大量信贷资金，除了房贷资产的高预期收益、较低的房贷违约率外，最为重要的原因是商业银行的灾难性近视（Disaster Myopia）和市场主体面临的不当激励，从而导致房地产泡沫的形成及破灭。 在当前以国有银行为主导的银行体系下，银行的信贷风险管理及风险定价基本上是由总部负责，基层分行的业绩考核往往会放在信贷扩张的规模上。努力扩大信贷规模，是基层银行的主要激励方式。特别是这种信贷规模扩张对银行的短期风险管理影响不大，基层银行更有信贷快速扩张的冲动。这就是最近几年来银行信用快速扩张的主要动力。 除了海南、广州、深圳等部分地区之外，中国的房地产市场1998年才开始起步。从没有市场到有市场，银行信贷出现了快速的扩张。1998年，全国房地产开发贷款仅有1053亿元，到2007年增加到
泡沫经济理论与 中国房地产市场＊ □杨帆李宏谨李勇 摘要：本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了 理论上的综合，然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出 的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。在总结国内外经验教训的基础 上，文章提出了综合治理措施。 关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期 一、目前房地产价格的基本走势与争论 中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均ＧＤＰ从８００美元到１３０００美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过１０００美元。世界平均城市化水平是５０％，发达国家是７５％，中 国只有３８％，每年提高一个百分点，有３０００万人进城，需要６００万套住宅，拉动内部需求８０００ 亿人民币，相当于ＧＤＰ每年增长５个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅１０％，人均 建筑面积从１９７８年的８平方米增加到２２平方米，２０２０年可达到３５平方米，潜在需求有３０ 亿平方米。现实需求也是巨大的：２０％城镇家庭想改善住房，２７００万户每户增２０平方米，就是 ５．４亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长， 随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。 中国房地产业自２０世纪８０年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。９０年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收 入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主 体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，２００２年以来则迅速从消费品向投资品 转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡 沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大 落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特 别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几 乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。 房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国１９９２年经济出现强力起飞，但１９９３年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房 地产业长期低迷。１９９７年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政 策，包括大力鼓励房地产业发展，直至２０００年效果才发挥出来，持续６年出现投资高潮，势头 过猛，３年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。 ＊本项研究数据主要来自：各期《中国统计年鉴》、《北京统计年鉴》，历年全国、北京市《国民经济和社会发展统计公报》，中国人民银行中国经济统计数据库，中国经济信息网数据库，中国人民银行调查统计司信息网，中国人民银行 营业管理部统计信息网，北京市统计局综合月度库，以及中国人民银行、国家统计局、国家信息中心，中国人民银行营 业管理部，中国人民银行金融信息管理中心，北京市统计局等单位。
日本泡沫经济的破裂对中国的启示 日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左 右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日 本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。 日本泡沫经济介绍 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自 由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金 融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而
是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。 泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银 行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平 均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。 泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异
网络经济是不是泡沫经济 网络经济，一种建立在计算机网络基础之上，以现代信息技术为核心的新的经济形态。它不仅是指以计算机为核心的信息技术产业的兴起和快速增长，也包括以现代计算机技术为基础的整个高新技术产业的崛起和迅猛发展，更包括由于高新技术的推广和运用所引起的传统产业、传统经济部门的深刻的革命性变化和飞跃性发展。因此，不能把网络经济理解为一种独立于传统经济之外、与传统经济完全对立的纯粹的“虚拟”经济。它实际上是一种在传统经济基础上产生的、经过以计算机为核心的现代信息技术提升的高级经济发展形态。而泡沫经济是虚拟经济的过度体，只有当虚拟经济增长速度大大超过实体经济增长，形成整个经济的虚假繁荣时，才会形成泡沫经济（泡沫经济，指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑，本质就是贪婪）。 众所周知，知识经济是以电脑、卫星通信、光缆通信和数码技术等为标志的现代信息技术和全球信息网络“爆炸性”发展的必然结果。在知识经济条件下,现实经济运行主要表现为信息化和全球化两大趋势。这两种趋势的出现无不与信息技术和信息网络的发展密切相关。现代信息技术的发展，大大提高了人们处理信息的能力和利用信息的效率,加速了科技开发与创新的步伐，加快了科技成果向现实生产力转化的速度,从而使知识在经济增长中的贡献程度空前提高；全球信息网络的出现和发展，进一步加快了信息在全球范围内的传递和扩散,使地球产生了新的经济形势。传统的国家、民族界限变得日益模糊，使整个世界变成了一个小小的“地球村”,从而使世界经济发展呈现出明显的全球化趋势。因此，知识经济实质上是一种以现代信息技术为核心的全球网络经济。 深化对知识经济的研究和认识,我们不难发现，尽管目前人们对未来经济的描述有多种说法,诸如知识经济、信息经济、后工业经济、新经济、注意力经济等等，但它们的基础是相同的,这就是计算机与计算机网络，特别是国际互联网络。 网络经济信息为基础，以计算机网络为依托，以生产、分配、交换和消费网络产品为主要内容，以高科技为支持，以知识和技术创新为灵魂。首先，从经济形态上，它是信息经济或知识经济的主要形式，又称数字经济。它跨越了时空地域的限制，使人们的信息传输、经济往来可以在更小的时间跨度上进行。网络经济可以24小时不间断运行，经济活动更少受到时间因素制约。 其次，网络经济边际成本递减。信息网络成本主要由三部分构成：一是网络建设成本，二是信息传递成本，三是信息的收集、处理和制作成本。由于信息网络可以长期使用，并且其建设费用与信息传递成本及入网人数无关。所以前两部分的边际成本为零，平均成本都有明显递减趋势。 然后，网络经济的发展促进了生产力的发展。使生产力的首要因素劳动力对其信息能力即获取、传递、处理和运用信息的能力的依赖空前增强，并促进新型劳动者即信息劳动者的出现与快速增加。
中国房地产泡沫会否破灭 新闻学院李昂2010202349 《蜗居》上映，引无数关注。这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。 “房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。 他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。 他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。 他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。 现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？ 我反对！ 中国房地产泡沫必将破灭！ 以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。 影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。 中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。 反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。 在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。 其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？ 一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。 不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。
网络经济对传统经济的对比与发展 院系 专业 学号 姓名 指导教师
目录 1.摘要 (1) 2.网络经济与传统经济的比较 (1) 2.1网络经济与传统经济在消费活动上的比较 (2) 2.1.1 网络消费的个性化特性 (2) 2.1.2 网络消费的技术限定特性 (2) 2.1.3 网络消费的准公共品特性 (3) 2.1.4 网络的消费与生产互补特性 (3) 2.2网络经济与传统经济在生产活动上的比较网络经济是以网 络为基础而形成的各种生产与交易活动 ,与传统经济相比较 ,在生产活动中也表现出不同的特点。 (4) 2.2.1 生产中的边际效用递增特性 (4) 2.2.2 生产中供求双方的规模经济特性 (4) 2.2.3 生产中分工与交易的并优特性 (4) 2.2.4 生产的直接特性 (5) 2.3网络经济与传统经济在风险特性上的比较 (5) 3.网络经济与传统经济的联系 (5) 4.参考文献 (7)
网络经济对传统经济的对比与发展 1.摘要 网络经济是衍生于传统经济的一种新经济形态,在其产生和发展的过程中,对于传统经济理论的发展是一种极大的挑战。随着我国互联网络技术的普及和扩大,网络经济也随之迅速发展壮大,具有明显的优势。本文对传统经济和网络经济做出了对比,并分析了两者之间的关系,梳理了网络经济产生和发展的背景,并在此基础上,针对网络经济发展对于传统经济理论的挑战进行全面的分析,以期寻求到既促进网络经济发展,又更为有效地使传统经济的资源得以最大化利用的结合点。 关键词:网络经济传统经济特点优势 网络经济是继农业经济和工业经济之后出现的一种新的经济形态，它是以信息与网络产业为主导产业、以信息与知识为主导资源的经济形态，是以计算机信息网络技术为基础、以各种计算机网络为平台所进行的各种经济活动及其在此基础上所形成的各种经济关系的总和。随着信息技术的发展，网络经济正日益改变着社会生产和消费的方式，同时也带来了一些重要的经济现象需要予以解释。 2.网络经济与传统经济的比较 基于网络经济的这些内涵 ,网络经济与传统经济的差异是明显的。因此要正确把握网络经济的内在规律 ,就必须对网络经济与传统经济的各自特点作出比较分析。
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
论我国网络经济现状与发展(一) 摘要：我国正处在现代化建设高速发展时期，如何通过有效的对策来促进网络经济的发展是当前需要解决的重大课题。认真分析了网络经济所产生的宏观效应；在此基础上阐述了我国网络经济目前存在的问题；在对发达国家网络经济发展成功经验借鉴基础上，提出了促进我国网络经济更快更好发展的优化对策。 关键词：网络经济；发展；现状；对策 1当前我国网络经济的宏观效应分析 1.1我国网络经济的宏观正效应 (1)形成新的经济增长点：①信息网络产品和信息网络服务可以直接创造国民生产总值，从而促进经济增长；②通过信息的乘数效应促进经济增长，由于信息的价值具有多维性、间接性和累积性，一条信息被利用后会产生一连串的经济效果；③随着电子转帐系统、电子货币的出现和普及使现代社会经济由货币媒介交换方式演变成信息交换方式。同时，电子商务的出现，大大减少了商品的流通环节，减少了商品资本，加速了商品资本的循环；④通过提高劳动力的有效利用率而促进经济增长，即企业将从垂直命令与控制型的科层组织向以专家为主的信息网络组织转化。 (2)提供更多就业机会：①网络经济使分工趋于深化，延长了生产过程，创造了生产过程的新领域，提高了生产的迂回程度，形成了新的门类和部门，导致新的产业-第四产业(信息网络产业)的出现，大幅度提高了社会总需求；②网络经济使信息的不对称性和信息的不完全性弱化，信息作为商品被开发、收集、筛选、处理，并通过网络几乎适时地传输到劳动力供给和需求双方的网络界面上。 1.2我国网络经济的宏观负效应 (1)拉大发达国家与发展中国家之间的差距：网络经济的“马太效应”将使国际经济的差距扩大趋势在本国地区间延伸，形成了一国经济发展不平衡的差距。同时由于网络经济本身就是知识劳动、智力和资本相结合的新产业，网络新经济对就业和收入分配产生重大影响，这就意味着相当多的人因不具备网络经济的某些条件而被拒之门外，又因压缩传统就业岗位而被排除，面临失业，发展中社会贫富分化程度有可能随着网络经济发展迅速加剧，进而带来国家社会阶层结构分化与变革。 (2)网络泡沫导致经济虚假繁荣：①大量过剩资金的存在使人们的投机意图有了可执行操作，加速了网络泡沫的形成过程；②大部分网络公司的经营基本上都可以用“融资”两个字来概括，网络公司的这种短视行为使它们往往只顾眼前利益，忽略了加强公司自身建设和内部管理，一旦没有资金继续注入，网络泡沫就会破裂；③网络经济的概念被反复炒作，导致网络的作用被无限夸大，结果产生了“风险投资的全民化”网络泡沫的形成中起到了不可忽视的催化剂作用和“风险投资对象的虚泛化”。 2我国网络经济现存的发展问题 2.1信息基础设施建设落后 目前我国己建成的网络其规模及质量离“高速”的要求相距甚远，大城市之间骨干网信道只有64～8Mbps左右，局部达到155Mbps，而美国为622Mbps，局部有20Gbps之高。骨干网建设远远滞后于实际的需要。ISP对用户的接入速率也很低，表面上大多数都提供56Kbps的Modem接入，但ISP接入骨干网的带宽一般只有256～4Mbps的DDN专线，却要带数千个甚至上万个用户。 2.2金融电子化水平低 目前我国发片银行已有20多家，发片量超过1.1亿张，2007年电子货币交易额达1.74万亿元，银行信用片消费占社会商品零售额的比重不断增加，2007年占全年社会商品零售总额的百分之十左右。但是比之美国人均四张片、英国人均两张片，70%的家庭消费品通过信用
泡沫经济危机及对中国的启示 在经济的领域中，关于“泡沫”与“经济”有两个组合词语一“经济泡沫”与“泡沫经济”，从宏微观的角度更能体现两者之间的区别。前者反映的是资产的内在价值因为有虚假需求的刺激而不断被拉髙，最终导致价值与其市场价格背离的局部的微观经济现象。后者则反映的是社会局部存在的投机需求在一定传导机理的运作下会放大其实际对社会有效需求的剌激，慢慢地演变成为社会虚假繁荣的全局的宏观经济现象。通俗的讲，当市场状态达到理论上的理想状态时，消费者对经济发展的前景信心满满，投资者因为有利可图而进行不断的投资，整个社会经济呈现健康增长的局面。 但社会经济总量不可能无节制的增长下去，一旦到达其上限，由于生产成本的提高，利润空间的缩小，投资者便会减少甚至不生产，而把目光转向资本市场，届时投资者实现了到投机者的跨越，吹胀经济泡沫。透过历史不难看出每次危机到来前整个社会的经济都会看上去繁荣无比，但是此时企业的利润水平已经降的很低了，实体经济疲软不堪。失去实体经济这一强大后盾的支撑，社会的泡沫经济便从局部的经济泡沫中应运而生，此时金融危机的爆发也是在所难免的。 上世纪80年代，美、日、德、法、英五国财政部长在纽约发表联合声明，即“广场协议”，之后日元开始一路升值。80年代中后期，日本经济陷于停滞状态。日本的制造业和矿场业等出口企业因为日元的大幅升值在国际同类产品市场中逐渐失去了竞争力，据日本统计数据称，日元升值使得日本出口产业损失髙达3.5万亿日元^美元的贬
值还使得曰本持有美元资产的绝大部分化为泡影。此时日本政府希望通过采取放宽金融政策，进行财政重组等措施来控制日元的升值以此来应对国内经济的萧条局面。一系列措施实施之后日本的法定利率在1987年降到历史最低，仅有2.5%。此外，日元--美元委员会推行金融自由化，放宽对银行业务的限制。尤其在存款利率实现自由化之后，银行间的竞争日发激烈，由于企业大额定期存款利息不断上调，导致银行的筹资成本攀高。相比银行筹资而言，土地和房地产方面因其具有利息高、融资快的特点而吸引了大量社会流动资金。在多方面的共同作用下，企业投资过剩，经济泡沫胀大，最终加速了泡沫经济的发展。在泡沫经济时期，所有人都被笼罩在虚假繁荣的海市蜃楼之中，都抱着“价格还会再涨”的心态，没有人愿意相信，更没有人会相信价格会下跌。1990年，大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地相关融资实行总量控制，日本银行也采取紧缩的货币政策，经济泡沫最终破裂。在此之后，日本经济陷人了长期的低迷，这段时间被称为日本“失去的十年”。 不仅日本有这样惨痛的经历，当今世界的唯一超级大国美国也有过这样一段心酸的历程。08年席卷全球的金融危机使得世界各个国家为之震颤，也导致直到现在有的国家依然处在当年的阴影之中。我们可以从美国的信用体系开始来分析当时金融危机是如何酝酿的。作为世界上最早建立信用档案共享机制的国家之一，美国对贷款人的信用条件有十分严格的要求。而波及全球的次贷危机正是由于美国摧毁了自己建立起来的信用体系。美国将房屋贷款的借款人分为优级、近
目录 前言 (1) 一泡沫经济概述 (1) （一）泡沫经济的含义 (1) （二）泡沫经济的判定 (1) 二日本泡沫经济的形成及破灭 (2) （一）日本泡沫经济的形成 (2) （二）日本泡沫经济的破灭 (2) 三日本泡沫经济形成原因及泡沫经济破灭带来的危害 (3) （一）日本泡沫经济形成原因 (3) （二）泡沫经济留给日本的难题 (4) 四日本泡沫经济的破灭对我国的启示 (6) （一）正确分析我国当前经济形势 (6) （二）对我国防范泡沫经济的建议 (6) 五结束语 (8) 参考文献 (8)
摘要 当前我国经济高速发展，但在高速发展的同时，虚拟经济却呈现非理性态势。放眼世界我们可以发现我们的经济形势与20世纪80年代中后期的日本具有许多共同处。虽然中日经济不同，但是日本泡沫经济的经验教训还是有比较大的借鉴意义的。认真研究日本泡沫经济的形成破灭，再对比我国现状，可以找到一些对我国经济发展有益的一些经验教训。国内有不少研究日本泡沫经济的文章，此类文章从不同方面探讨了日本泡沫经济，可以说他们的研究涉及到了日本泡沫经济的方方面面。笔者也借鉴了他们的部分成果，希望通过本文同读者探讨日本泡沫经济、日本泡沫经济破灭对中国启示的一些问题。 关键词：泡沫经济；投机；经济结构；内需；金融监控
前言 日本经济在战后飞速发展,取得了世界瞩目的成就。然而,80年代末及90年代初,日本出现了被称为“泡沫经济”的经济过热现象,随着经济“泡沫”的破灭,出现了长达10年之久的严重经济萧条,是什么造成了这次危机？“泡沫经济”的产生和破灭,对日本经济造成了怎样的影响？这一事件对同处于经济高速增长时期的我国,有什么样的借鉴意义？ 一泡沫经济概述 （一）泡沫经济的含义 马克思在《资本论》第3卷第5篇中，论述了信用和虚拟资本的关系, 提出了虚拟经济的概念，并分析了泡沫经济的产生。马克思认为虚拟资本是在借贷资本(生息资本) 和银行信用制度的基础上产生的，是定期收入的资本化,以有价证券的形式存在,包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身并不具有价值，这是它和实际资本的不同之处；但是它却可以通过循环运动产生利润，这是它与实际资本的共同之处。 泡沫经济是指虚拟资本过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，是虚拟资本增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。[1]其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，价格上涨的预期吸引了大批投机者，这批投机者一般只是想通过投机获取价差、牟取利润，而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于新买主的不断介入,价格节节攀升,形成泡沫经济现象；一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌, 泡沫破裂, 便引发金融危机并导致整个经济衰退。 （二）泡沫经济的判定 泡沫经济指的是对整体宏观经济的描述，具体来讲是资产价格脱离实体经济的基础条件暴涨的现象。实际上，不论是经济泡沫（经济发展过程中经常出现的不均衡现象）还是泡沫经济，所要描述的内容并无本质区别，只不过后者意味着对整体宏观经济的定性，说明了问题的严重程度而已。作为泡沫经济的表象，都有资产价格的大规模上升。但是不能说资产价格的大规模上升就是泡沫经济，判定是否是泡沫经济还要看资产价格的上升是否已经脱离了经济基本面。“在泡沫经济发作的时候，价格越涨，需求越旺，买涨不买落，这是判定是否出现泡沫经济的一个重要识别指标。”[2]如果过激地实施紧缩性货币政策，将会使泡沫经济
辩论赛精彩辩词：网络经济是/不是泡沫经济(1) 自由辩论，双方各有累计时4分钟： 正方四辩：对方二辩已经明确告诉我们，只有股票泡沫经济破灭之后才能称之为泡沫经济，那我请问对方辩友，如果一种泡沫正在发展，你如何判断它是不是泡沫的意义呢？ 反方：对方请告诉我，实心球叫泡沫，空心球也叫泡沫，那么你又怎么判断它的前面不是泡沫呢？ 正方三辩：我想问一个最常识性的问题，对方一辩纳斯达克主要反映的是网络股还是科技股？ 反方三辩：对方辩友知不知道纳斯达克企业的奖金全都是网络股呢？ 正方一辩：纳斯达克奖金企业那我们为什么不说科技股是泡沫中的，为什么要针对网络来说呢？我再请教对方辩友，你方如何看待有形资产和无形资产呢？反方三辩：对方同学，我方三辩已经说过了，纳斯达克企业高涨高跌的是网络股在里头啊，请你不要回避我们四辩的问题，当泡沫经济还没有破灭还在发展的时候，你们怎么判断它是不是泡沫经济，标准何在？ 正方一辩：我们一再提出，泡沫经济具有三大特点：缺氧、投机与普遍，我们也想请教对方辩友，对于一个无形中的人评价采取怎么样的方式呢？反方二辩：可是对方二辩给我的标准是什么呢？就是一定会破灭。那是不是说当一个人病得要死的时候我们才能承认他是一个病人呢？ 正方一辩：对方辩友，一旦破灭我方辩友提出三大特点，希望你方比较一下好吗？ 反方四辩：有没有没有破灭的泡沫经济，如果有请举例，对方辩友自始至终从未给我们举过一个明确的泡沫的定义。 正方四辩：泡沫和泡沫经济有什么区别，请问对方辩友有泡沫经济是不是泡沫经济。 反方一辩：我方已经明确的一再提出，就当泡沫普遍而适应的存在成为经济的标准的时候，才能够称之为泡沫经济。对方辩友请问到底是泡沫经济恶化的结果来判断是不是泡沫经济，有这样一个鸡蛋孵出了小鸡才算是鸡蛋吗，孵出了小鸡之后就已经变成鸡蛋壳了呀！
中国房价泡沫是全球经济最大泡沫 【财经评论】中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫。泡沫严重程度令人惊骇、耸人听闻，比起当年日本泡沫更加迅猛。现在的房价，与国际房价对比，一目了然。我们人均收入只有美国的十分之一，房价却比美国高出20%，北京高于华盛顿、上海高于纽约、深圳高于西雅图。” 2005年，中国房价开始调控，越调越高，没有对症下药。房价已成为最令人纠结的社会问题。年轻人举全家资源为结婚买房，大量中产阶级、白领阶层沦为房奴。地方政府每年获取数万亿土地出让金，开发商轻松获取巨额利润，许多贪官手握数十套房产。 公众不满情绪日益高涨。房价问题政治化，中央不得不多次重申坚定调控房地产市场。中央调控政策总是投鼠忌器，房地产绑架了GDP、绑架了地方财政收入、影响到地方融资平台的还款前景，影响到银行业资产质量安全。 事实上，2005年来，中央房价政策一直在走钢丝。2011年来，房价调控政策更加升级：房产税、限购令先后出台，一些地方还出现限价令。不过，真正产生效果的还是银行信贷紧缩。2010-2011年，央行12次调高存款准备金率，这本来是为了打击通胀，却“意外”影响到房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商开始被迫降价销售。 但是，这样的调控效果，不仅不可持续，而且，从长期来看，效果适得其反。首先，过度提升准备金率，必然导致“硬着陆”风险加大。目前，房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险，硬性的信贷紧缩，有可能导致经济硬着陆。其次，房价过高，是因为需求相对于供给而言太高。而眼下的调控，正朝着逼死作为房屋供给方的开发商的方向演进，这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。一旦信贷政策松动，大量观望需求涌入，而供给方又出现能力萎缩，结果将是房价新一轮的反弹。 事实上，12月初35个月来首次降低准备金率，已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。 那么，中国房价究竟有没有解？ 要回答这个问题，必须弄清楚中国房价泡沫的本质。 一方面，中国的确存在房价过高问题。目前，中国城市房价收入比高达8至10倍，北京和上海等城市，甚至接近30倍。相比之下，即便在美国，房地产泡沫达到顶峰的