第九章投资性房地产练习题参考答案
练习一
一、目的：练习投资性房地产的会计处理。
二、资料：PKG房地产公司（有效简称PKG公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量。合同约定，租期3年，每年12月31日收取租金150万元。相关资料如下：
（1）出租时，该建筑物成本2800万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备300万元，尚可使用年限20年，公允价值1800万元。公司对该建筑物采用使用年限法折旧，假定该建筑物无残值。
出租时：
借：投资性房地产——出租建筑物 2800
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
贷：固定资产——××建筑物 2800
投资性房地产累计摊销 500
投资性房地产减值准备 300
（2）2007年12月31日，该建筑物公允价值2000万元，估计未来现金流量现值1950万元。
收取租金并确认租金收入：
借：银行存款 150
贷：其他应收款——××× 137.5
其他业务收入 12.5
投资性房地产摊销＝2000÷20÷12＝8.33（万元）
借：其他业务成本 8.33
贷：投资性房地产累计摊销 8.33
确认减值损失＝2800－500－200－1950－300＝－150（万元），未减值，不需作账务处理。
（3）2008年12月31日，该建筑物公允价值1650万元，估计未来现金流量现值1710万元。
收取租金并确认租金收入：
借：银行存款 150
贷：其他应收款——××× 137.5
其他业务收入 12.5
投资性房地产摊销＝8.33（万元）
借：其他业务成本 8.33
贷：投资性房地产累计摊销 8.33
确认减值损失＝2800－500－200－200－1710－300＝－110（万元），未减值，不需作账务处理。
（4）2009年12月31日，该建筑物公允价值1650万元，估计未来现金流量现值1700万元。
收取租金并确认租金收入：
借：银行存款 150
贷：其他应收款——××× 137.5
其他业务收入 12.5
投资性房地产摊销＝8.33（万元）
借：其他业务成本 8.33
贷：投资性房地产累计摊销 8.33
确认减值损失＝2800－500－200－200－200－1700－300＝－300（万元），未减值，不需作账务处理。
（5）2009年12月31日，该建筑物租赁期满如期收回并转为公司行政管理部门使用。假定转换后该建筑物使用年限、折旧方法、预计净残值未发生变化。
借：固定资产——×× 2800
投资性房地产累计摊销 1100
投资性房地产减值准备 500
贷：投资性房地产——出租建筑物 2800
累计折旧 1100
固定资产减值准备 500
（6）2010年12月31日，该建筑物公允价值1540万元，估计未来现金流量现值1560万元。
借：管理费用——折旧费 8.33
贷：累计折旧 8.33
确认减值损失＝2800－500－200－200－200－200－1560－300＝－360（万元），未减值，不需作账务处理。
（7）2011年3月5日，公司将该建筑物对外出售，获取价款1600万元，收存银行；以银行存款支付建筑物清理费50万元；营业税法规定出售不动产营业税率5％。
2011年3月5日累计折旧＝1300＋200÷12×3＝1350（万元）
借：累计折旧 1350
固定资产减值准备 500
固定资产清理 1080
贷：固定资产——××建筑物 2800
银行存款 50
应交税费——应交营业税 80
借：银行存款 1600
贷：固定资产清理 1600
借：固定资产清理 520
贷：营业外收入——处置固定资产利得 520
三、要求：根据上述PKG公司的经济业务作出相应的会计处理。
练习二
一、目的：练习投资性房地产采用公允价值计量模式的会计处理。
二、资料：AIG公司于2007年1月5日将一栋商品房用于对外出租并采用公允价值模式计量。合同规定，租期3年，每年12月31日收取租金120万元。出租时，该栋商品房成本2000万元，公允价值2200万元。2007年12月31日，该栋商品房公允价值2150万元。2008年12月31日，该栋商品房公允价值2120万元。2009年12月31日，该栋商品房公允价值2050万元。2010年1月6日，如期收回该栋商品房并对外出售，收取价款2100万元。
三、要求：根据上述经济业务作出相应的会计处理。
2007年1月5日，对外出租商品房：
借：投资性房地产——成本（×××） 2200
贷：开发产品——××× 2000
资本公积——其他资本公积 200 2007年12月31日，收取全年租金并确认当月租金收入：
借：银行存款 120
贷：其他应收款——××× 110
其他业务收入 10 确认公允价值变动损益：
公允价值变动损益＝2150－2200＝－50（万元）
借：公允价值变动损益 50
贷：投资性房地产——公允价值变动（×××） 50 2008年12月31日，收取全年租金并确认当月租金收入：
借：银行存款 120
贷：其他应收款——××× 110
其他业务收入 10 确认公允价值变动损益：
公允价值变动损益＝2120－2150＝－30（万元）
借：公允价值变动损益 30
贷：投资性房地产——公允价值变动（×××） 30 2009年12月31日，收取全年租金并确认当月租金收入：
借：银行存款 120
贷：其他应收款——××× 110
其他业务收入 10 确认公允价值变动损益：
公允价值变动损益＝2050－2120＝－70（万元）
借：公允价值变动损益 70
贷：投资性房地产——公允价值变动（×××） 70 2010年1月6日，出售投资性房地产：
借：银行存款 2100
贷：其他业务收入 2100 借：其他业务成本 2050
投资性房地产——公允价值变动（×××） 150
贷：投资性房地产——成本（×××） 2200
练习三
一、目的：练习自用房地产转换为投资性房地产的核算。
二、资料：BK公司2007年7月1日开始对一栋厂房进行改扩建，改扩建前该厂房成本3000万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元。改扩建领用工程物资500万元，领用原材料实际成本500万元，领用产成品实际成本500万元（公允价值1000万元）该公司原材料、产成品增值税率均为17％，发生改扩建人员薪酬100万元，以银行存款445万元
支付其他相关劳务等费用。该厂房于2007年12月31日达到预定使用状态，办理竣工决算并交付使用，预计使用20年，采用使用年限法计提折旧，估计净残值150万元。2009年8月5日，由于公司转产将该厂房采用经营租赁出租，租赁合同规定，租期3年，每年末收取租金400万元，投资性房地产折旧方法、折旧期限不变。
厂房停用转入清理：
借：累计折旧 500
固定资产减值准备 500
固定资产清理 2300
贷：固定资产——××厂房 3000 厂房开始改、扩建：
借：在建工程——××厂房改扩建工程 5100
贷：固定资产清理 2300
工程物资——××× 500
原材料——××材料 500
应交税费——应交增值税（进项税额转出） 85
库存商品——××产品 500
应交税费——应交增值税（销项税额） 170
应付职工薪酬 100
银行存款 445 2007年12月31日，工程完工，厂房交付使用：
借：固定资产——××房屋 5100
贷：在建工程——××厂房改扩建工程 5100 2008－2009年8月5日，该项固定资产折旧：
月折旧额＝（5100－150）÷20÷12＝20.625（万元）
借：制造费用——折旧费 20.625
贷：累计折旧 20.625 累计折旧额＝（5100－150）÷20÷12×20＝412.5（万元）
出租厂房：
借：投资性房地产——××房屋 5100
累计折旧 412.5
贷：固定资产——××房屋 5100
投资性房地产累计摊销 412.5 2009年12月31日，收取租金并确认租金收入、投资性房地产摊销：
借：银行存款 400
贷：其他应收款——应收租金 166.67
其他业务收入 33.33
其他应付款——应分摊租金 200 借：其他业务成本 40.625
贷：投资性房地产累计摊销 20.625 应交税费——应交营业税 20 2010年12月31日，收取租金并确认租金收入、投资性房地产摊销：
借：银行存款 400
贷：其他应收款——应收租金 166.67
其他业务收入 33.33
其他应付款——应分摊租金 200 借：其他业务成本 40.625
贷：投资性房地产累计摊销 20.625 应交税费——应交营业税 20 2011年12月31日，收取租金并确认租金收入、投资性房地产摊销：
借：银行存款 400
贷：其他应收款——应收租金 166.67
其他业务收入 33.33
其他应付款——应分摊租金 200 借：其他业务成本 40.625
贷：投资性房地产累计摊销 20.625 应交税费——应交营业税 20 2012年7月5日，租赁到期，确认最后一个月租金收入并进行投资性房地产摊销：借：其他应付款——应分摊租金 33.33
贷：其他业务收入 33.33 借：其他业务成本 20.625
贷：投资性房地产累计摊销 20.625 收回投资性房地产：
3年投资性房地产累计摊销＝20.625×12×3＝742.5（万元）
借：固定资产——××房屋 5100
投资性房地产累计摊销 1155
贷：投资性房地产——出租房屋 5100
累计折旧 1155
三、要求：根据上述资料，作出相应的会计处理。
练习四
一、目的：练习投资性房地产计量模式转换的会计处理。
二、资料：MN公司，有一项投资性房地产成本3000万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备500万元。2008年5月2日，根据相关规定已具备采用公允价值模式计量，公司决定从当日开始将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式，当日该投资性房地产公允价值2200万元。2008年12月31日，该项投资性房地产公允价值2150万元。2009年12月31日，该项投资性房地产公允价值2250万元。
2008年5月2日：
借：投资性房地产——成本（×××） 2200
投资性房地产累计折旧 500
投资性房地产减值准备 500
贷：投资性房地产——××× 3000
利润分配——未分配利润 200
2008年12月31日：
公允价值变动＝2150－2200＝－50（万元）
借：公允价值变动损益 50
贷：投资性房地产——公允价值变动（×××） 50
2009年12月31日：
公允价值变动＝2250－2150＝100万元）
借：投资性房地产——公允价值变动（×××） 100
贷：公允价值变动损益 100
三、要求：根据上述资料，作出相应的会计处理。
练习五
一、目的：练习投资性房地产综合业务的核算。
二、资料：甲公司2010年1月1日外购一建筑物，售价400万元，该建筑物当日出租，年租金30万元，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2010年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2011年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2012年1月8日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费。
2010年1月1日外购并出租建筑物：
借：投资性房地产——成本（××建筑物） 400
贷：银行存款 400 2010年1月1日（以后每年）收取租金、确认当月租金收入、计税：
借：银行存款 30
贷：其他应付款——应分摊租金 30
借：其他应付款——应分摊租金 2.5
贷：其他业务收入 2.5 借：其他业务成本 1.5
贷：应交税费——应交营业税 1.5 2010年12月31日：
出租建筑物公允价值变动＝420－400＝20（万元）
借：投资性房地产——公允价值变动（××建筑物） 20
贷：公允价值变动损益 20
2011年12月31日：
出租建筑物公允价值变动＝410－420＝－10（万元）
借：公允价值变动损益 10
贷：投资性房地产——公允价值变动（××建筑物） 10
2012年1月8日：
借：银行存款 410
贷：其他业务收入 410 借：其他业务成本 430.5
贷：投资性房地产——成本（××建筑物） 400
——公允价值变动（××建筑物） 10
应交税费——应交营业税 20.5
三、要求：根据上述资料，作出相应的会计处理。
练习六
一、目的：练习自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。
二、资料：甲公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年7月1日，甲公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为200万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为190万元。
2010年7月1日（转换日）：
借：投资性房地产——成本 190
累计折旧 20
固定资产减值准备 10
贷：固定资产——××× 200
资本公积——其他资本公积 20
三、要求：确定转换日并作出转换日的会计处理。
练习七
一、目的：练习投资性房地产计量模式的转换。
二、资料：甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价3000万元，已计提折旧1500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3500万元。甲公司按净利润的10％计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响。
2010年1月1日（转换日）：
借：投资性房地产——成本（××写字楼） 3500
投资性房地产累计折旧 1500
投资性房地产减值准备 250
贷：投资性房地产——××出租写字楼 3000
盈余公积——法定盈余公积 225
利润分配——未分配利润 2025
三、要求：根据上述资料，作出转换日的会计处理。
练习八
一、目的：练习投资性房地产转换为自用房地产的核算。
二、资料：2009年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期届满，A公司将其收回后作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2008年12月31日“成本”明细账余额1000万元，“公允价值变动”明细账借方余额800万元，2009年6月30日的公允价值为1900万元。转换日预计尚可使用年限10年，采用直线法计提折旧，无残值。2009年12月31日该办公楼公允价值2000万元。
2009年6月30日（转换日）：
借：固定资产——××办公楼（行政部门） 1900
贷：投资性房地产——成本（××建筑物） 1000
——公允价值变动（××建筑物） 800
资本公积——其他资本公积 100 借：公允价值变动损益 800
贷：其他业务收入 800 2009年12月31日：
固定资产折旧额＝1900÷10÷2＝95（万元）
借：管理费用——折旧费 95
贷：累计折旧 95
三、要求：根据上述资料，作出转换日及2009年12月31日的会计处理。
练习九
一、目的：练习自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产的核算。
二、资料：甲公司2009年12月25日将一栋办公楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为2500万元，已计提折旧为150万元，已计提减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，转换日预计尚可使用年限10年，采用直线法年末计提折旧，无残值，不考虑其他因素。2010年12月31日，该投资性房地产公允价值3100万元，预计可收回金额（即估计未来现金流量现值）1800万元。
2009年12月25日（转换日）：
借：投资性房地产——××建筑物 2500
累计折旧 150
固定资产减值准备 150
贷：固定资产——××办公楼 2500
投资性房地产累计折旧 150
投资性房地产减值准备 150 2010年12月31日：
投资性房地产折旧＝（2500－150－150）÷10÷12＝18.33（万元）
投资性房地产减值损失＝2500－150－220－1800－150＝180（万元）
借：其他业务成本 18.33
贷：投资性房地产累计折旧 18.33 借：资产减值损失——提取投资性房地产减值准备 180
贷：投资性房地产减值准备 180
三、要求：根据上述资料，作出转换日及2010年12月31日相关的会计处理。
练习十
一、目的：练习投资性房地产处置的核算。
二、资料：企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的价款70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提折旧60万元，计提减值准备20万元。假设不考虑相关税费。
借：银行存款 70
贷：其他业务收入 70
借：其他业务成本 60
投资性房地产累计折旧 40
投资性房地产减值准备 20
贷：投资性房地产——×××建筑物 120
三、要求：根据上述资料，作出相应的会计处理。
练习十一
一、目的：练习投资性房地产后续支出的核算。
二、资料：2010年2月，A公司与B公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照公允价值模式进行后续计量。为了提高写字楼的租金收入，A公司决定对该写字楼进行改扩建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼改扩建工程完工时将其出租给C公司。3月31日，与B公司的写字楼租赁合同到期，写字楼即进入改扩建，当日“投资性房地产——成本”科目余额10000万元，“投资性房地产——公允价值变动”科目借方余额2000万元。2010年12月25日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出5000万元（均符合资本化条件），即日按照租赁合同将该写字楼出租给C公司。租赁合同约定租赁期4年，年租金500万元，年末收取。该写字楼预计使用年限20年，假定无残值。2011年12月31日，该
写字楼公允价值18000万元。
2010年3月31日，出租写字楼投入改扩建：
借：投资性房地产——在建（××写字楼改扩建工程） 12000
贷：投资性房地产——成本（××写字楼） 10000
——公允价值变动（××写字楼） 2000 2010年12月25日，写字楼改扩建完工开始出租并收取租金：
借：投资性房地产——成本（××写字楼） 17000
贷：投资性房地产——在建（××写字楼改扩建工程） 17000 借：银行存款 500
贷：其他应付款——应分摊租金 500 借：其他业务成本 25
贷：应交税费——应交营业税 25
2011年12月31日,收取租金、计税、确认当月租金收入、调整投资性房地产账面价值：应确认租金收入＝500÷12＝41.67（万元）
应交营业税＝500×5％＝25（万元）
公允价值变动＝18000－17000＝1000（万元）
借：其他应付款——应分摊租金 41.67
贷：其他业务收入 41.67 借：银行存款 500
贷：其他应付款——应分摊租金 500 借：其他业务成本 25
贷：应交税费——应交营业税 25
借：投资性房地产——公允价值变动（××写字楼） 1000
贷：公允价值变动损益 1000
三、要求：根据上述资料，作出相应的会计处理。
练习十二
一、目的：练习投资性房地产综合业务的核算。
二、资料：A公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，2010年10月1日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给B公司，租赁期3年，月租金200万元，每季度末收取。租赁期开始日为2010年10月1日，当日该办公楼公允价值30000万元。该办公楼原值20000万元，预计使用年限40年，累计折旧500万元。2010年12月31日，该办公楼公允价值31000万元。
2010年10月1日：
借：投资性房地产——成本（××办公楼） 3000
累计折旧 500
贷：固定资产——××办公楼 2000
资本公积——其他资本公积 1500 2010年12月31日：
借：银行存款 600
贷：其他业务收入 200
其他应收款——应收租金 400 借：其他业务成本 30
贷：应交税费——应交营业税 30
借：投资性房地产——公允价值变动（××办公楼） 1000
贷：公允价值变动损益 1000
三、要求：根据上述资料，作出相应的会计处理。
练习十三
一、目的：投资性房地产综合业务的核算。
二、资料：AK公司有关投资性房地产的业务如下（假定涉及营业税时营业税率5％）：
1．2005年1月15日，购入土地使用权一块，支付价款及相关税费3000万元，土地使用权的使用年限60年，假定采用直线法摊销，不考虑残值。
借：无形资产——××土地使用权 3000
贷：银行存款 3000
按月摊销：
月摊销额＝3000÷60÷12＝4.17（万元）
借：管理费用——无形资产摊销 4.17
贷：无形资产累计摊销 4.17
2．2006年1月5日，公司在该块土地上自行建造一栋办公楼。购入工程物资一批，取得增值税专用发票载明价款800万元，税款136万元，全部款项以银行存款支付，工程物资点验入库。
借：工程物资——××× 936
贷：银行存款 936
3．自行建造工程领用工程物资702万元，同时领用本公司产成品一批，实际成本80万元，计税价格100万元，增值税率17％。
借：在建工程——××办公楼工程 799
贷：工程物资——××× 702
库存商品——××产品 80
应交税费——应交增值税（销项税额） 17
4．自行建造工程人员薪酬201万元。
借：在建工程——××办公楼工程 201
贷：应付职工薪酬 201
5．2006年6月30日，工程达到预定可使用状态并交付使用。未领用的工程物资用于本公司的产品生产。该办公楼预计使用年限50年，本公司采用直线法按年折旧，假定无净残值。
借：固定资产——××办公楼 1000
贷：在建工程——××办公楼工程 1000
借：原材料——××材料 200
应交税费——应交增值税（进项税额） 34
贷：工程物资——××× 234
6．2008年12月15日，公司因另一栋办公楼投入使用，与甲公司签订经营租赁合同，将上述办公楼出租给甲公司。租赁期10年，年租金280万元（每年年末收取）。租赁期开始日2008年12月31日，该办公楼当日公允价值4000万元。本公司投资性房地产符合公允价值计量模式的条件，公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
12月31日：
借：管理费用——折旧费 1.67
——无形资产摊销 4.17
贷：累计折旧 1.67
累计摊销 4.17
借：投资性房地产——成本（××办公楼） 4000
累计折旧 10
贷：固定资产——××办公楼 1000
资本公积——其他资本公积 3010
7．2009年12月31日，收到当年的租金，该办公楼的公允价值4100万元。
当月确认租金收入＝280÷12＝23（万元）
应交营业税＝280×5％＝14（万元）
公允价值变动＝4100－4000＝100（万元）
借：银行存款 280
贷：其他应付款——应分摊租金 257
其他业务收入 23
借：其他业务成本 14
贷：应交税费——应交营业税 14
借：投资性房地产——公允价值变动（××办公楼）100
贷：公允价值变动损益 100
8．2010年2月5日，假定本公司将该办公楼出售，收取价款4000万元。（不考虑租赁合同违约）
借：银行存款 4000
贷：其他业务收入 4000
借：其他业务成本 4300
贷：投资性房地产——成本（××办公楼） 4000
——公允价值变动（××办公楼）100
应交税费——应交营业税 200
三、要求：根据上述资料，作出AK公司的相关会计处理。
练习十四
一、目的：练习投资性房地产综合业务的核算。
二、资料：A公司为一家上市公司，有关资料如下：
1．2007年12月31日，A公司以经营租赁方式将一栋自用写字楼对外出租，租赁期为3年，年租金300万元，自2008年起于每年年末收取租金，租赁期开始日为2007年12月31日。A公司对投资性房地产采用成本模式计量。该写字楼原值3520万元，至转换日累计折旧320万元。预计自2008年开始尚可使用年限为20年，假定净残值为零，A公司对该投资性房地产采用直线法折旧。
2007年12月31日：
借：投资性房地产——××写字楼 3520
累计折旧 320
贷：固定资产——××写字楼 3520
投资性房地产累计折旧 320
2．2008年底，受金融危机影响，该投资性房地产出现减值迹象，经减值测试，A公司确定该投资性房地产的可回收金额为2470万元。计提减值准备后，该投资性房地产预计使用年限、预计净残值、折旧方法等均不改变。
借：银行存款 300
贷：其他应收款——应收租金 275
其他业务收入 25
借：其他业务成本 28.33
贷：投资性房地产累计折旧 13.33
应交税费——应交营业税 15
确认减值损失＝3520－320－160－2470＝570（万元）
借：资产减值损失——提取投资性房地产减值准备 570
贷：投资性房地产减值准备 570
3．2010年1月1日，A公司认为其所在地的房地产交易市场已足够成熟，投资性房地产已具备采用公允价值模式计量的条件，决定对上述投资性房地产转换为公允价值模式计量。2010年1月1日该投资性房地产公允价值为2600万元。
投资性房地产累计折旧＝320＋160＋2470÷19＝610（万元）
借：投资性房地产——成本（××写字楼） 2600
投资性房地产累计折旧 610
投资性房地产减值准备 570
贷：投资性房地产——××写字楼 3520
盈余公积——法定盈余公积 26
利润分配——未分配利润 234
4．2010年12月31日，该投资性房地产公允价值为3000万元。
公允价值变动＝3000－2600＝400（万元）
借：银行存款 300
贷：其他应收款——应收租金 275
其他业务收入 25
借：其他业务成本 15
贷：应交税费——应交营业税 15
借：投资性房地产——公允价值变动（××写字楼） 400
贷：公允价值变动损益 400
5．2011年1月3日，A公司将该投资性房地产出售给B公司，合同价款3200万元已收存银行。
借：银行存款 3200
贷：其他业务收入 3200
借：其他业务成本 3160
贷：投资性房地产——成本（××写字楼） 2600
——公允价值变动（××写字楼） 400
应交税费——应交营业税 160
6．其他资料：A公司盈余公积的计提比例为10％；假定不考虑其他因素的影响。
三、要求：根据上述资料作出A公司相关会计处理。
练习十五
一、目的：练习投资性房地产入账价值确定、折旧等会计处理。
二、资料：X公司2010年3月1日对一经营租赁出租的厂房进行改扩建，该厂房原值5000万元，预计使用40年，改扩建前已累计折旧1200万元，已计提减值准备200万元。改扩建工程领用工程物资720万元，改扩建工程人员薪酬80万元，以银行存款支付其他工程劳务
费用52万元。2010年9月30日，该改扩建工程达到预定可使用状态，X公司将该厂房继续用于经营租赁出租，预计使用年限30年，预计净残值120万元，折旧方法不变。假定X公司不考虑其他因素。
2010年3月1日：
借：投资性房地产——在建 3600
投资性房地产累计折旧 1200
投资性房地产减值准备 200
贷：投资性房地产——××厂房 5000 借：投资性房地产——在建 852
贷：工程物资——××× 720
应付职工薪酬 80
银行存款 52 2010年9月30日：
投资性房地产月折旧额＝（4452－120）÷30÷12＝12（万元）
借：投资性房地产——××厂房 4452
贷：投资性房地产——在建 4452
三、要求：根据上述资料，作出X公司相应的会计处理。
投资性房地产的转换和处置 目录 目录 一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 2.投资性房地产的处置 （二）核算科目 二、投资性房地产的转换和处置核算示例 （一）成本模式 （二）公允价值模式 三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证
一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 （1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。 （2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。 ①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。 ②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”，按账面
价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。 2.投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。同时，在公允价值模式下，将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分，转入处置期的当期损益。 （二）核算科目 1.“公允价值变动损益”科目，核算因为公允价值的变动而引发的损失或是收益。 2.“投资性房地产——成本”科目，核算公允价值模式下投资性房地产的取得成本。 3.“固定资产清理”科目，核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
第六章投资性房地产 一、单项选择题 1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（）。 A、260万元 B、10万元 C、140万元 D、－110 2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（）。 A、3000万元 B、2300万元 C、2500万元 D、2800万元 3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（）。 A、－5万元 B、5万元 C、20万元 D、10万元 4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（）。 A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益
第八章投资性房地产练习题 及参考答案
第八章投资性房地产 一、单项选择题 1.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为400 万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年 初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产 进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公 允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物 的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业 出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。 A.0 B.10 C.20 D.30
2.甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资 性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A.3000 B.2300 C.2500 D.2450 3.甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款 400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投
资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。 不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A.70 B.40 C.30 D.50 4.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量， 2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间
中级会计职称《中级会计实务》第四章课后练习题及答案 第四章投资性房地产（课后作业） 一、单项选择题 1．2011 年5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已计提折旧1000 万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2011年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2011年12 月31 日，该厂房改扩建工程完工，改扩建中共发生支出500 万元（均符合投资性房地产 确认条件），上述款项均已由银行存款支付，当日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。则下列各项有关甲公司对上述事项的会计处理中，正确的是（）。 A. 借：在建工程4000 投资性房地产累计折旧1000 贷：投资性房地产5000 B. 借：投资性房地产一一在建4000 贷：投资性房地产4000 C. 借：投资性房地产一一在建500 贷：银行存款500 D. 借：投资性房地产一一成本4500 贷：投资性房地产——在建4500 答案：C 解析：甲公司上述业务相关会计处理为： 2011年5月31日： 借：投资性房地产——在建4000 投资性房地产累计折旧1000 贷：投资性房地产5000 改扩建发生的支出： 借：投资性房地产——在建500 贷：银行存款500 2011年12 月31日： 借：投资性房地产4500 贷：投资性房地产——在建4500 注：企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
第八章 投资性房地产 （一）单项选择题 1.D 2.B 3.B 4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中， 房地产成本=20 000+150=20 150（万元） 至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。 6.A 7.A 8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。计算如下： 20×8年度房屋应提折旧额=380202012 -?×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000- 10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C 15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。 16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D 28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012 +（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。 30.B 【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中， 20×8年度应提折旧额=2 9801001512 -?×11=176（万元） 31.A 【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧= 2 00010020-=380（万元） 计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元） 第五年应提折旧额=1 42010016 -=82.5（万元）
学习 - 好资料 第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、A公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公使用。2010年1月1日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年1月1日，年租金为400万元，为期3年。当日，该写字楼的账面余额为 3 500万元，已计提折旧 1 000 万元，公允价值为1 800 万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010 年年底，该项投资性房地产的公允价值为 2 400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则该项房地产业务对A公司2010年度损益的影响金额为 （）万元。 A、 1 000 B、－100 C、300 D、600 2、A房地产开发商于2010年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为 10 000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9 900万元，则转换日关于投资性房地产的说法不正确的是（）。 A、转换日确认投资性房地产 B、转换日按公允价值9900万元计量 C、转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益 D转换日的不会产生损益 3、A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量。2011年1月1日，将开发的一栋写字楼用于出租。该开发产品的账面余额为 260 万元，已计提存货跌价准备20 万元。则转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。 A、240 B、180 C、260 D、200 4、甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2 500万元，已计提的累计折旧为50万元， 已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为 3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。 A、3 000 B、2 300 C、2 500 D、2 450 5、A公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2009年4月10日，A公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账 面余额为210万元，已提折旧30万元，已经计提的减值准备为10万元。转换当日，该项房地产的公允价值为200万元。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。 A、210 B、200 C、170 D、180 6、2011 年7 月1 日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000 万元，已计提折旧200 万元，已计提减值准备100 万元，转换日的公允价值为 3 850 万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。 A、 3 700 B、 3 800 C、 3 850 D、 4 000 7、2011 年6 月30 日，A 公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期届满， A 公司将其收回后作为办公楼供本企业行政
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
存货 ?2007年，东方公司根据市场需求的变化，决定停止生产丙产品。为减少不必要的损失，决定将原材料中专门用于生产丙产品的外购D材料全部出售，2007年12月31日其成本为200万元，数量为10吨。据市场调查，D材料的市场销售价格为10万元/吨，同时销售10吨D材料可能发生的销售费用及税金1万元。2007年12月31日D材料的账面价值为（）万元。 A.99 B.100 C.90 D.200 答案：A ?甲公司2010年12月31日库存配件100套，每套配件的账面成本为12万元，市场价格为10万元。该批配件可用于加工100件A产品，将每套配件加工成A产品尚需投入17万元。A产品2010年12月31日的市场价格为每件30.7万元，估计销售过程中每件将发生销售费用及相关税费1.2万元。该配件此前未计提存货跌价准备，甲公司2010年12月31日该配件的账面价值为( ) 万元。 ? A．1200 B．1080 C．1000 D．1750 ?【答案】A ?【解析】 ?第一步：判断产品是否发生减值： ?该配件所生产的A产品成本=100×（12+17）=2 900(万元)，其可变现净值=100×（30.7-1.2）=2 950(万元)，A产品没有发生减值。 ?第二步：产品没有发生减值，该配件不应计提减值准备，按照成本计量。其账面价值为其成本1 200万元（100×12）。 ?甲公司期末原材料的账面余额为100万元，数量为10吨。该原材料专门用于生产与乙公司所签合同约定的20台Y产品。该合同约定:甲公司为乙公司提供Y产品20台，每台售价10万元(不含增值税，本题下同)。将该原材料加工成20台Y产品尚需加工成本总额为95万元。估计销售每台Y产品尚需发生相关税费1万元(不含增值税，本题下同)。本期期末市场上该原材料每吨售价为9万元，估计销售每吨原材料尚需发生相关税费0.1万元。期末该原材料的账面价值为( )万元。 ?A．85 B．89 C．100 D．105 ?【答案】A ?【解析】 ?第一步：判断产品是否发生减值：
第八章投资性房地产 本章考情分析 本章是2007年增加的内容，主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。2007年一个计算及会计处理题与本章有关，属于比较重要章节。 本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。 学习本章应注意的问题：（1）掌握投资性房地产的范围；（2）掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）掌握投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。 与2007年教材相比，本章变化的主要内容有：（1）在“投资性房地产范围部分”，对空置建筑物的会计处理作了说明；（2）在“与投资性房地产有关的后续支出”对投资性房地产的改扩建作了相关规定；在“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产”部分，对如何确定公允价值及公允价值模式的应用作了说明；在“投资性房地产的转换和处置”一节，增加了一些说明。 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物应拥有其产权。 例如：甲公司将其在市中心的一处房产出租给经营餐饮业务的乙公司，租期为5年，由于乙企业连年亏损，将其转租给丙公司，假定合同允许，此时该房产对于甲公司来说是可以作为投资性房地产核算的，但是乙公司不能够作为投资性房地产核算的，因为该房产的所有权是归属于甲公司的。 （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。 对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出
投资性房地产习题及答案 甲企业为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9 000万元，2016年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑增值税等其他因素，下列关于甲公司2016年12月31日资产负债表项目列报正确的是（）。 A、存货9 000万元 B、固定资产8 865万元 C、投资性房地产8 820万元 D、投资性房地产8 865万元 您未做该题正确答案：D 解析：本题考核成本模式下投资性房地产的核算。2016年4月至12月投资性房地产的累计折旧＝9 000/50×（9/12）＝135（万元），投资性房地产的账面价值＝9 000－135＝8 865（万元），2016年12月31日资产负债表项目列报的金额为8 865万元。 甲公司为一般纳税人，适用的增值税税率为17%，销售商品为其主营业务。该公司2016年发生如下业务： （1）4月20日，购买一块土地使用权，购买价款为200000元，支付相关手续费3000元，款项全部以银行存款支付。购买后准备等其增值后予以转让，对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2016年6月30日经复核，该投资性房地产的公允价值为205000元。2016年12月31日，将该投资性房地产对外转让，取得的转让收入为300000元，全部款项已经收到并存入银行。（假定不考虑增值税因素） （2）5月24日，购入一台不需要安装即可投入使用的生产设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为30000元，增值税税额为5100元，另支付运杂费300元，包装费400元，款项以银行存款支付。该设备预计使用寿命为10年，预计净残值为700元，按照年限平均法年末计提折旧。根据相关法律规定，该固定资产进项税可以抵扣。 （3）6月15日，开始自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500000元，支付的增值税税额为85000元，全部用于工程建设。领用本公司生产的水泥一批，实际成本为80000元，税务部门确定的计税价格为100000元，工程人员应计工资100000元，以银行存款支付的其他费用30000元。2016年12月31日该工程完工并达到预定可使用状态。 （4）7月31日，将一栋新建成的办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200000元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付租金60000元。12月31日，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1170000元，以前未计提减值准备。（假定不考虑增值税因素） 要求：根据上述资料，回答第（1）～（5）题。 <1>、下列关于投资性房地产的说法中，正确的是（）。 A、作为存货的房地产属于投资性房地产 B、采用公允价值模式也应该计提折旧或摊销 C、采用公允价值模式后续计量要将公允价值变动记在“公允价值变动损益”科目中 D、处置的收入记在“投资收益”科目中 您未做该题正确答案：C
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本
高级财务会计习题答案 Prepared on 22 November 2020
《高级财务会计》习题答案 第一章非货币资产交换 1、2007年5月，A公司以其一直用于出租的一幢房屋换入B公司生产的办公家具准备作为办公设备使用，B公司则换入的房屋继续出租。交换前A公司对该房屋采用成本模式进行后续计量，该房屋的原始成本为500 000元，累计已提折旧180 000元，公允价值为400 000元，没有计提减值准备；B公司换入房屋后继续采用成本模式进行计量。B公司办公家具账面价值为280 000元，公允价值与计税价格均为300 000元，适用的增值税税率为17%，B公司另外支付A公司49 000元的补价。假设交换不涉及其他的相关税费。 要求：分别编制A公司和B公司与该资产交换相关的会计分录。 A公司的会计处理： 49 000/400 000=%，所以交换属于非货币资产交换。 换入设备的入账价值=400 000-（300 000×17%）-49 000=300 000元 换出资产应确认的损益=400 000-320 000=80 000元 借：固定资产清理 320 000 累计折旧 180 000 贷：投资性房地产 500 000 借：固定资产——办公设备 300 000 银行存款 49 000 应交税金—增值税（进项） 51 000 贷：固定资产清理 320 000
其他业务收入（投资性房地产收益） 80 000 B公司的会计处理 换入设备的入账价值=300 000+300 000×17%+49 000=400 000元 换出资产应确认的损益=300 000-280 000=20 000元 借：投资性房地产 400 000 贷：主营业务收入 300 000 应交税金——增值税（销项） 51 000 银行存款 49 000 借：主营业务成本 280 000 贷：库存商品 280 000 2、2007年9月，X公司生产经营出现现金短缺，为扭转财务困境，遂决定将其正在建造的一幢办公楼及购买的办公设备与Y公司的一项专利技术及其对Z公司的一项长期股权投资进行交换。截止交换日，X公司办公楼的建设成本为900 000元。办公设备的账面价值为600 000元，公允价值为620 000元；Y公司的专利技术的账面价值为400 000元，长期股前投资的账面价值为600 000元。由于正在建造的办公楼的完工程度难以合理确定，Y公司的专利技术为新开发的前沿技术，Z公司是非上市公司，因而X公司在建的办公楼、Y公司的专利技术和对Z公司的长期股权投资这三项资产的公允价值均不能可靠计量。Y公司另支付X公司300 000元补价。假设该资产交换不涉及相关税费。 要求：分别编制X公司和Y公司与该资产交换相关的会计分录。 X公司的会计处理： 因为公允价值均不能可靠计量，所以采用账面价值计量换入资产。
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
For personal use only in study and research; not for commercial use 投资性房地产练习题 一、单项选择题 1.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的是（）。 A．企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物 C．企业经营管理用的办公楼 D．企业已经营出租的厂 房 2.甲企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2008年11月15日，甲企业外购一栋写字楼，含税价款为1 170万元，另支付直接费用30万元，使用寿命为20年，预计净残值为零。企业管理当局已作出正式书面决议，在该资产的使用寿命内均将其用于经营出租。当日，甲企业与丙公司签订经营租赁协议，约定自2009年1月1日起将该厂房出租给丙公司，租期为3年。2008年末，该厂房的公允价值为1 300万元，则2008年末，该厂房的账面价值为（）万元。 A．1 300 B．1 195 C．1 175.08 D．1 200 3.某一房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为500万元，已计提跌价准备85万元，该项房产在转换日的公允价值550万元，则转换日计入“投资性房地产——成本”科目的金额是( )万元。 A．550 B．415 C．500 D．465 4.下列有关投资性房地产业务中，通过“资本公积”科目核算的有（）。A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值 B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值 C．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值 D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值小于其账面价值 5.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为200 万元，投资性房地产的账面余额为210万元，其中“成本”明细科目为借方250万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额40万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务收入”金额为（）万元。 A．250 B．170 C．160 D．200 6.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2008年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2008年12月31日改良完成，则2008年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。
会计（2019）考试辅导第六章++投资性房地产 第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： ①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。 ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； ③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产； ④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。 ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 3.转换日的确定： ①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期； ②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日； ③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期； ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 （1）自用房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原资产的账面原值] 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定（无形）资产[原资产的账面原值] 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 （3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原存货的账面价值] 存货跌价准备 贷：开发产品 （4）投资性房地产转换为存货时： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 成本模式进行后续计量 第1页
投资性房地产： 一、单项选择 1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。 A.企业将闲置的房屋等出租 B.为了获得利益而出租资产 C.出租的资产能够单独计量和出售 D.为赚取租金或资本增值而出租 【答案】CD 投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 B.经营出租的土地使用权 C.经营出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】：A 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。 万元万元万元万元 【答案】：A 按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。 A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧 B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更 C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销 D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量 【答案】：B 对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式 5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。 A.营业外收入 B.投资收益 C.利润分配 D.其他业务收入 【答案】：D
第八章投资性房地产 【学习目标】 1．了解投资性房地产的概念及范围。 2．掌握投资性房地产的初始计量、后续计量方法。 3．掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理。 【技能要求】 1．能正确区分企业的投资性房地产与非投资性房地产。 2．对企业的投资性房地产能够熟练地进行会计处理。 投资性房地产到底是利润魔方还是水中之月 在新的会计准则中，投资性房地产无疑是最受投资者瞩目的一项，因为在国内房地产市场大幅度上升的背景下，拥有投资性房地产就意味着拥有了大宝藏。一旦公司按公允价值计量投资性房地产，公司的业绩很可能出现爆发性增长。但并不是所有的房地产都属于投资性房地产，也不是所有的公司都会采用公允价值计量投资性房地产。那么，投资者该怎样看待投资性房地产呢？ 20xx年可谓是房地产的多事之秋，调控“紧箍咒”一声紧似一声。然而，与此截然不同的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地产股却与银行股并驾齐驱，成为行情的主角。年关将近，房地产股更是一马当先，甚至连续飙升。关于房地产股未来猜想的种种利好充斥市场，其中，20xx年新会计准则即将启用的背景下的“资产重估升值”概念，似乎成为房地产股强悍的首要理由。 然而，新会计准则是否真的让所有的房地产股一夜“暴富”？市场对新会计准则是否存在误读？新会计准则又将对哪些房地产上市公司或拥有房地产的上市公司产生实质性利好？ （资料来源：20xx年xx月《理财周刊》） 以上是有关投资性房地产对企业的影响。本章我们将介绍新会计准则中关于投资性房地产的有关内容。
第一节投资性房地产的确认与初始计量 一、投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应该能够单独计量和出售。 （一）投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产主要包括以下范围。 1．已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2．持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 根据xx99年国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定，土地使用者依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准规定的期限动工开发建设，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。 3．已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 在判断已出租的建筑物是否属于投资性房地产时，应同时符合以下条件。 (1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 (2)已出租的建筑物是拥有建筑物产权的企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 (3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1．自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供服务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有产权并作为生产经营用的厂房和自用的办公楼，企业自行经营的宾馆酒楼，企业自用的土地使用权等均是自用房地产。 自用房地产的特点是持有房地产的目的是为企业生产经营提供服务，其价值随着房地产的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，随着收入的实现，其价值也得到了补偿。 2．作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这些房地产是房地产开发企业的销售的商品，构成了房地产开发企业的主营业务收入和主营业务成本，不是投资性房地产。 某项房地产，部分用于自用或作为存货出售，部分用于出租或资本增值，如果这些不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（无形资产、存货）和投资性房地产；如果这些不同用途的部分不能单独计量和出售，则全部确认为固定资产或无形资产。