住房政策变化对房地产企业有重大影响
2001年以来，我国对房地产行业的调控力度不断加强，但房价却越来越高。2011年，我国出台了限购、限贷政策，这对房地产行业影响很大。2011年下半年，限购、限贷、限价的产业调控政策及信贷紧缩的货币政策对房地产市场的冲击作用开始显现。房地产开发投资额同比增速逐月大幅下降，新开工面积增速也呈逐步下降趋势。受政策调控影响，全国商品房销售面积和销售额的同比增长速度也呈下降趋势。这些因素直接影响了行业景气指数。截至2011年12月底，行业景气指数已跌落至98.89。
限购限贷政策对于开发企业的影响也很大。首先是融资渠道多元化，信托融资、房地产基金、外商投资等融资方式大规模扩张；第二，推动企业积极开始业务多元化，比如万科在2011年11月底发布了“亿基金度假计划”，以海南三亚的万科森林度假公园进军度假地产；第三，一部分企业退出房地产领域，房地产行业并购潮迭起，比如融创置地以14.5亿元人民币的价格收购首钢融创50%的股权；第四，开发企业开始由国内走向国外，开启了国际化战略。2014年2月，万科与美国地产商RFR、Hines携手开发美国曼哈顿610项目。
我们再从企业的资产负债率、营运能力、盈利能力和成长能力这四个方面看一下限购限贷政策对企业的影响。
资产负债率指标反映企业负债总额和资产总额的比例关系，是评价企业负债水平的综合指标。2011年实施限购限贷政策以后，企业资产负债率明显上升，资产负债率在50%-70%之间的企业数由2010年的52家增加到60家，负债率在70%-100%之间的企业数由42家增加到45家，到2012年已多达53家，并且负债率均值也在逐年上升，由2010年的77.03%增至2012年的78.27%
营运能力主要通过存贷周转率指标来衡量。存贷周转率越大，说明企业存贷周转速度越快，企业的运营效率越高，变现能力越强。通过数据统计，2011年企业的存贷周转率较2010年显著下降，周转率在0.5（次）以下的企业数由91家增加到108家，并且平均值由0.25（次）降为0.22（次），周转率在1（次）以上的企业数逐年递减，由2010年的16家减少到2012年的11家。
企业的盈利能力分析主要通过总资产利润率（ROA）指标来衡量。总资产利润率是反映企业资产综合利用效果和盈利能力的重要指标。从数据来看，以往，房地产开发企业总资产利润率大多集中在0%-10%的区间内，2010至2012年，这一区间的利润率平均值由5.65%降为4.60%，下降幅度十分明显；到2012年，高于30%总资产利润率的企业数已降为0。
企业成长能力分析主要通过营业收入增长率。2011年限购限贷政策实施后，增长率较2010年明显下降，增长率在100%以上的企业数由25家下降到9家；增长率在50%-100%之间的由20家下降到13家。与此同时，负增长率的企业数明显增加，增长率在-50%以内的企业数由26家增加到40家，-100%到-50%之间的企业数由11家增加到13家。此外，营业收入增长率的平均值也普遍呈现下降趋势。
从以上四个方面的分析我们可以看到住房政策变化，特别是重要的住房制度变革对整体宏观经济、房地产业、房地产企业行为变化以及房地产开发企业绩效等都会产生深远的影响。
中国房地产业现状
最近几年以来，房地产企业销售形势不容乐观。2014年，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，商品房销售额7.6万亿，同比下降6.3%。商品住宅市场的恶化程度大于非住宅市场，2014年商品住宅销售面积10.5亿平方米，同比下降9.1%，商品住宅销售金额6.2万亿，同比下降7.8%。
房地产市场分化非常明显。尽管一线城市的房价有明显起色，但其他城市的房价走势仍然低迷。杭州今年9月的房价仍仅有2012年3月的水平，三年里停滞不前，而温州的房价更是2011年起就跌个不停，如今已经跌去近三成。
全国房地产高库存压力仍在。2015年8月末，全国商品房待售面积6.63亿平方米，同比增长18.01%。同期商品住宅待售面积4.29亿平方米，同比增长15.7%。当然库存方面也有分化，一线城市的库存量并不大，这些城市的主要压力来自房价上涨；二三四线城市的去库存压力很大。
中国房地产趋势分析
从长期看，中国的潜在供给特别巨大，将来全国去库存的压力会更大。2014年，全国房地产开发企业房屋施工面积72.6亿平方米（其中住宅施工面积51.5亿平方米），房屋竣工面积10.7亿平方米（其中住宅竣工面积8.1亿平方米）。这意味着，全国目前潜在的房屋供给，即在建施工和待售的商品房面积合计有78.8亿平方米，其中商品住宅55.6亿平方米。这相当于每个现有城镇人口未来几年内需要消化10.5平方米的商品房和7.4平方米商品住宅增量。即使全国房地产企业从现在起一平方米商品住宅不再新开工兴建，同时房屋销售情况还能保持2014年水平不再继续下降，那全国已经有的商品房与商品住宅潜在供给分别需要6.5年和5.3年才能销售完毕。
从全国来看，房地产供给已经过剩。1999至2014年全国城镇竣工房屋面积累计238亿平方米，其中城镇竣工住宅面积约120亿平方米。2011年以来，每年城镇新竣工住宅面积都10亿平方米以上（折合1000万套）。2014年底全国城镇住房存量据估
计超过232亿平方米，而且53%以上是2000年之后新建的，90%以上是1990年之后
新建的，意味着平均质量也差不多。每年城镇人口新增2000多万，2014年新增1800万，即使每个新增城镇人口都有能力购买34平方米住宅，也只能消化6亿多平方米。但现在每年新开工商品住宅面积是12至14亿平方米。即使现在一平方米商品住宅也
不再新开工兴建，2020年预期全国城镇住宅存量也将接近300亿平方米。预计那时候
城镇常住人口是8.4亿，城镇人均住房面积将达到36平方米，超过大多数中等发达国
家的水平。如果未来每年再继续新开工商品住宅10亿平方米，2020年城镇住宅存量将突破360亿平方米，全国城镇人均住房面积将达到43平方米，相当于发达国家的平均水平。住房总体供大于求，局部出现严重过剩是不可逆转的。我们认为房地产市场的
转折点已经到来，我们企业如果继续按照原来高周转的模式开发，风险将急剧增加。
最近我国推出了“二孩”政策，这是因为人口红利基本上消失殆尽了，而年轻人口
持续下滑。“二孩”政策从决定到正式实施才短短几个月，其效果释放期相当长，这对房地产市场的中长期发展也是很不利的。按照保守、中性和乐观三种假设，分别预测2025年中国城镇居民人均住房建筑面积分别为35平方米、38平方米和41平方米。如果按
照1:0.75的折算率，人均建筑面积换算成人均居住面积则分别为26平方米、28.5平方米和31平方米，与中高收入国家水平人均住房居住面积相当。如果城镇住房停留在2013年水平，2015至2025年将累计新增约118亿平方米。再考虑就地城镇化农民自带住房和新增小产权面积所带来的供应增量，2015至2025年全国城镇住房供应增量累计在140亿平方米以上。
地区分化将进一步加剧。2000至2010年全国共新增人口7389万人，广东省的常住人口增量占全部新增人口的24%，浙江新增常住人口占10.4%，上海占8.5%，北京
占7.8%，仅这四个省市就吸纳了超过半数的全国新增人口，像这样的城市是不会有库存的压力，而且随着人口的不断流入供给又比较少的情况下，房价反而会有过快上涨
的压力。另一方面，湖北、四川、重庆等省份人口流失严重，很多中西部地区的常住
人口出现负增长。相对于人口总数而言，中国的新增人口规模偏小，加之人口流入区
域分化非常严重，这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。
如果城市存量房屋按6000元/平方米来计算，存量面积按300亿平方米，那中国2014年房地产总价值180万亿元，沪深股市总资产只有40万亿而已，是2014年中国GDP63.6万亿的近300%。这个资产如果下跌，所带来的波动会很大，所以中央和地方政府在近几个月出台了大量政策来稳定房地产市场。大城市租售比普遍只有2%或更低，这意味着，即使房价不再增长，通过租金调整到均衡水平6%（租金变为现值的3倍），即使每年租金增长8%，也要16年，这说明未来租金上涨将是必然趋势，我国的租赁
市场将会有很大的发展空间。
政府住房政策变化及影响分析
2014年开始，政策开始松绑，中央及各地政府采取了一系列救市政策来刺激楼市。2014年4月从南宁开始，众多城市陆续松绑，7至9月各地密集放松或取消限购，现仅剩四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和三亚未调整限购政策。地方政府还通过减免税收，调整公积金信贷政策，增加对房地产企业的信贷扶持，甚至还有收购滞销楼盘转为保障房等政策来试图挽回房地产市场下滑趋势。9月30日，央行颁布房地产调控新政策对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。10月9日，住房城乡建设部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，通知要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。
2015年，政策依然保持宽松。3月30日，央行住建部银监会联合发文《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：二套房贷最低首付款比例调整为40%。2015年3月29日，国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》：收缩住房用地供应，督促用地结构调整，可购买商品房作保障房。11月10日习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议，明确提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。2015年11月21日，中央经济工作会议公告全文指出，2016年经济工作主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，在化解房地产库存方面，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求。12月14日中共中央政治局召开会议，明确提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
从中央的政策可以看出，化解房地产库存作为明年五大任务之一。通过加快农民工市民化，让其成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量。明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，把公租房适用对象扩大到非户籍人口以建立购租并举的住房制度为主要方向。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
通过对中央政策的分析，我个人有几个看法。首先靠农民工是很难解决住房库存问题的，农民工大部分都是中低收入群体，这部分群体没有支付能力，他们大多最后还是回到自己所在的乡村。所以我觉得依靠农民工推进新型城镇化和解决库存问题是很难的。第二，租赁住房市场回报太低（一般只有2%左右），难以满足投资者正常利润率的要求，政府鼓励机构去投资必须推出相配套更细致的政策才有可能吸引社会资本进入租赁市场。第三，二三线城市限贷限购政策早已取消，而一线城市由于房地产
价格仍然在上涨，所以不大可能取消限购政策。第四，开发商降价问题比较复杂，土地成本占总价比重大，所以降价也很困难。所以我个人感觉中央政府的这些政策将面临比较大的挑战。
房地产企业的应对策略
从宏观来看，房地产行业已经进入了新常态，房地产供给总量严重过剩，去库存的压力非常大，在这样的背景下我们企业要积极应对。从国外的房地产业来看，以美国为例，美国纽交所上市房企一共分为九类：第一类是房地产持有和开发；第二类是房地产服务；第三到第八类为权益型房地产投资信托；第九类是抵押型房地产投资信托。在2007年的时候美国房地产收入结构与中国已经完全不一样了，提供有形商品的部分（新建住宅开发，土地开发等）占比为41.52%，提供服务的部分（房地产出租、房地产经纪、其他房地产活动等）占比为58.48%。这说明在美国传统的开发销售房地产已经不是主流，大部分企业都是以提供服务为主要盈利模式，而我国仍然处于开发建设的初级阶段。
加快转型是房地产开发企业实现可持续发展的根本要求，上海的企业虽然没有其他二三线城市那样的去库存的压力，但这个阶段正是我们企业加快转型的最佳时机。转型路径有多种，如转向旅游地产、养老地产等开发模式，甚至非相关多元化，但这些都是片面的，转到这些领域仍然没有改变企业“短平快”的开发路径。我觉得有二种途径可以更值得思考。一是产业升级化发展，即由开发商向持有物业且长期运营转型，这也为后续的房地产金融化提供了一个载体；二是产业融合化发展，即金融证券化转型，如房地产资产证券化（贷款证券化）、房地产投资信托基金(REITS)等，这对我们上海的房地产企业来说是有先天优势的，上海作为中国的金融中心，企业更容易在转型中取得渠道优势。（