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“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录
目录 (2)
第一章总论 (4)
一、项目背景及概况 (4)
二、主要技术经济指标 (6)
表1 “SG.DHSZ”项目主要经济技术指标 (6)
第二章住宅市场分析与营销战略 (6)
一、投资环境分析 (6)
表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (7)
二、住宅市场分析 (8)
三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (10)
四、营销推广战略 (11)
表3 楼盘销售价格増况表 (12)
第三章项目选址及区设条件 (13)
一、项目选址 (13)
二、区域历史文化地位 (13)
三、建设条件 (13)
第四章建设规模及功能标准 (14)
一、建筑面积及内容 (14)
二、项目规划设计方案 (14)
表4 “SG.DHSZ”住宅户型 (15)
三、工程项目情况 (15)
表5 工程项目一览表 (15)
第五章建设方案 (16)
一、建设场地环境 (16)
二、总体规划布局 (17)
表6 项目建设经济指标一览表 (17)
三、建设方式 (18)
表7 招标情况一览表 (18)
四、结构设计 (19)
五、室内给排水及供电工程 (19)
第六章项目施工进度安排 (21)
表8 项目施工进度安排表 (21)
第七章投资估算与资金筹措 (22)
一、投资估算 (22)
表9 “SG.DHSZ”项目投资估算(单位:万元) (22)
二、资金筹措 (23)
第八章经济效益分析 (23)
一、住宅销售价格 (23)
二、销售进度及付款计划 (23)
表10 各类建筑销售计划表 (24)
三、税费率 (24)
表11 税费率表 (24)
四、盈利能力分析 (24)
五、清偿能力分析 (24)
六、主要经济指标 (25)
表12 主要经济指标表 (25)
第九章风险分析及对策 (26)
一、风险分析 (26)
二、投资风险的控制 (26)
第十章项目可行性研究结论及建议 (27)
一、结论 (27)
二、建议 (28)
附录(国民经济评价) (28)
表13 项目总投资估算表(单位:万元) (28)
表14 投资使用计划与资金筹措表(单位:万元) (29)
表15 售房收入与经营税金及附加估算表(单位:万元) (30)
表16 损益表(单位:万元) (30)
表17 财务现金流量表(全部投资) (单位:万元) (31)
表18 财务现金流量表(资本金) (单位:万元) (32)
表19 资金来源于运用表(单位:万元) (33)
第一章总论
一、项目背景及概况
1、项目名称
SG·DHSZ
2、开发商及简介
四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司
四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业.注册资本金为人民币7730万元.由法人股东四川省科学城SG实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成.主要经营:房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等.公司资金实力雄厚,科技人才众多,拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾.
3、项目地址
德阳市玉泉路与屏山街交汇处
4、临时接待中心
德阳市庐山北路360号
5、项目概况
项目位于玉泉路与屏山街交汇处,有四栋电梯公寓组成,项目占地为17120㎡,总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡,商铺面积6576㎡,停车库面积14610㎡.项目户型区间为51㎡——137㎡.以简装面市.整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园,东湖山上是以山水园林为载体,集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园,是你感到心旷神怡;同时周边生活配套也是十分方便,下面简单做个介绍:
公交路线:14路、23路、24路、27路等.
教育配套:德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等.
医疗配套:德阳肿瘤医院(眼科医院)、德阳肝胆医院、中山医院等.
休闲配套:东湖山公园、旌湖文化长廊等.
生活配套:沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等.
6、资金来源
本项目建设资金由SG职业有限公司自筹,不足部分通过预售房款和银行贷款解决.
7、可行性报告制定依据
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《德阳市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
8、编制范围
根据国家有关政策、法律、法规及规范对SGDHSZ项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究.
二、主要技术经济指标
表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标
第二章住宅市场分析与营销战略
一、投资环境分析
1、德阳市基本情况
①、地理位置:
德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带,市区距成都58公里,距绵阳50公里,地理位置介于东径104.15°—104.43°,北纬31.1°—31.27°之间,是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地.
全市辖6个县(市、区)土地总面积为5951.55平方公里,人口约384.5万人,德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里,人口约70万人.
②、行政区域划分
德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市,现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县.
1、德阳市经济发展情况
2011年是“十二五”开局之年,全市人民在市委、市政府的领导下,坚持“高位求进、加快发展”的工作基调,大力推进“一三五八”发展战略,经济发展全面增长,人民生活水平不断提高,社会事业不断进步.
表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标
般预算收入增长速度为同口径增长.3、以2010年为基期测算,考虑物价指数为2.6％.3、从2011年起,固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元,500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围,“全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”.
3、总体目标
新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图,到2020年,经济总量较2015年再翻一番以上,综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶,成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地,国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地,成为西部经济强市,重要的工业化先导区、现代产业聚集区,四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市,实现成德绵同城化发展,在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会.
二、住宅市场分析
1、当前住宅市场现状
随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革,以住
宅为主题的房地产市场,总体上呈现出平稳发展的态势.主要表现在:
①、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快.
②、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长.
③、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高.
④、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展.
⑤、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐渐活跃.
综上所述,我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力.在计划经济向市场经济转化的过程中,住宅市场本身也正在发生着深刻的变化.这一切,都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础.
2、德阳市商品房现状和市场需求
⑴、住宅市场供给情况:
从目前德阳房地产住宅市场来看,前几个月,整个楼市在全国大环境影响下,购买者观望情绪比较浓厚,大家都在等待着楼市大幅降价,虽然在开发商大力的促销下,刚需置业者的购买力得到了释放,但是相对有限,不能很好的缓解当前压力,投资性需求被抑制.
⑵、商业市场供给分析:
目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带,商业项目的开发规模也相对较大,销售价格也较高.目前的社区商业较多,基本上每个开发项目都设计了商业(临街)用房.电梯公寓一般都考虑了 2-3层的商业用房.
⑶、德阳市房地产市场需求分析:
①、需求范围分析:德阳市地处成都、绵阳之间,处于成绵经济核心地带,经济发展比较迅速,城市环境比较适合居住,市场需求包括周边几个市县.
②、需求人口分析:主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主.
③、需求数量分析:根据德阳市政府制定的城市人口规划,到2015年城市人口达到100万人,即每年需新增城市人口6-8万人左右,再加上现有城市人口换房需求,每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米(约20000-30000套住宅).但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求,又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高,商品房销售压力应该是很大的.
④、需求价格分析:从目前德阳市已经在售项目可以看出,德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大,价格幅度基本在3500-5700元/左右,由于政府宏观政策调控力度越来越大,已经明确表示要坚持调控政策不动摇,老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小,更多选择持币待购,以期政府能将房价调控下来.从今年起,国家又对房地产市场进行重点调控,出台了大量的房产政策,诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等,从全国到地方,房地产市场急剧萎缩,销售进入停滞状态,虽然目前价格并未被大降,但不排除未来大幅降价的可能,这将对项目的开发产生重大的影响,也将影响项目的价格政策.
⑷、市场特征分析:
①、在所有的购房者中,45岁以下的中青年人占的比重较大.
②、在所有的购房者中,城区人口占的比重较大,在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征.
③、从目前德阳市住宅消费市场来看,自主和投资性需求各占一个比例,但因最近房地产市场调控严厉,以投资为目的的购房客户占比重已越来越小,故在进行产品设计时,应尽可能地考虑自住性购买需求.
④、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多.
⑤、城区内客户大多数在城区有一套住宅,属于二次置业,也有考虑第一居所和部分投资需求,主要考虑楼盘的区位、品质,开发商及物业升值空间.
⑥、外地客户大部分属于第一次置业,周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间,对物业的性价比要求偏高,对社区环境认同度一般.
三、当前住宅市场面临的矛盾和问题
我国以住宅为主体的房地产市场,已进入平稳发展期.认真分析当前住宅市场的现状,深入研究其面临的主要矛盾,并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路,对房地产业持续、健康、协调发展,为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的.
⑴、当前住宅市场发展的基本态势
①、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快.
②、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长.
③、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高.
④、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展.
⑤、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐渐活跃.
综上所述,我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力.在计划经济向市场经济转化的过程中,住宅市场本身也正在发生着深刻的变化.这一切,都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础.
⑵、住宅市场面临的只要矛盾探析
我国以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,出现了买方市场的形势,结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,面临着市场有效需求的不足.主要表现在一下三个方面:
①、商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大.
②、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位,住宅市场消费的启动要有一个过程.
③、市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡.
综上所述,这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下,扩大内需、加快住宅建设的迫切要求,与商品房市场有效需求不足,供求难以有效衔接的矛盾.化解这一矛盾,是今后几年住宅市场发展的主旋律.
四、营销推广战略
高素质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段,高标准的经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益.根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:
1、卖点分析
①、项目高达36%的绿化率,且紧邻占地千亩的东湖山公园,使得整个小区成为一个“园林式”的单位,因此有其突出的环境特点.此外,开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计,大大增加了该项目的吸引了 .
②、项目位于黄河片区,已落户的生活小区较多,配套设施十分丰富.教育、休闲、娱乐、购物等都很便利.
③、小区坚持以“山无里,景无界,心无边”的开发理念,项目为四幢电梯公寓组成,居民生活便捷,在此基础上还引进了“智能化”新概念,更加提高了小区居民的舒适度.
④、项目定位于黄河片区中高档住宅,但价格相对同片区竞争楼盘显得十分亲民,且采用多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力.
⑤、项目开发商是由中国工程物理研究院六所所属SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业,在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施项目,信誉良好.
2、广告宣传策略
由于SG置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地形象,再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引.
“SG·DHSZ”项目针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统的对小区的整体形象和“卖点”进行广告宣传.包括以下广告媒体:现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等.
3、促销策略
①、促销的阶段性策略,按不同的阶段指定不同的销售策略.一般按以下阶
促销:促销准备阶段;首次公开展销和销售阶段;二次公开展销和销售阶段;三次公开展销和销售阶段;扫尾销售阶段.
②、销售对象:城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等.
③、促销手段:拟采用多种促销手段,包括:广告宣传、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、灵活多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销等.
4、定价策略
⑴、价格定位
根据目前德阳市房地产房源交易信息,以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表3所示:
表3 楼盘销售价格増况表
从德阳市近期楼盘价格情况分析,中高档住宅售价在4000—6668元/㎡之间.参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比,“SG·DHSZ”价格定位为中高档住宅,住宅价格为4380元/㎡,商铺价格为6680元/㎡,停车位每个10000元. ⑵、价格优惠策略
①、预付房款优惠 :(一次性交纳10000元诚意金,成为银卡用户,拥有1%优惠;一次性交纳20000元诚意金,成为金卡用户,拥有2%优惠;一次性交纳30000元诚意金,成为钻石卡用户,有用3%优惠.) ②、集团购买优惠;③、特殊消费对象优惠; ④、其他优惠措施
⑶、价格浮动策略:①、展销会期促销优惠价; ②、仙器销售优惠浮动价;
③、正常销售期段浮动价;④、其他浮动措施
第三章项目选址及区设条件
一、项目选址
作为发展中的旌阳区内,黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境,成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域.
二、区域历史文化地位
黄河片区的区域范围是指北起青衣江路,南至黄河东路,东靠东湖山,西侧黄山路;整个片区位于德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心.在市政府及建设局的投入巨资重点打造之下,强力推进片区建设,首先便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进行了建设,全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设.当前片区市政配套设施越来越完善,道路宽阔纵横交错,市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区;区域内环境优美,东靠风景秀丽的东湖山公园,西临碧波荡漾的绵远河,依山傍水自然条件出众.
三、建设条件
1、区域配套:近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区;
学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等;
提供医疗服务的眼科医院和肝胆病医院;
综合市场有主要玉泉农贸市场,为市民的生活消费提供了便捷;
2、区域楼盘情况(房地产经济):黄河片区当前是以纯居住社区为主,区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主.已入市的楼盘有:御景东苑、骏逸东山、上东风景.即将入市的项目有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼.楼盘户型户型面积从60平米的一室一厅到200余平米的奢华户型齐全.区域楼盘主要以中型社区为主,都较注重小区的内部环境和景观配套的打造.
3、交通方便
SG·DHSZ坐落于北起青衣江路,南至黄河东路,东靠东湖山,西侧黄山路的黄河片区,即德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心.其市政配套设施越来越完善,道路宽阔纵横交错,有14路、23路、24路、27路等公交车经过此地,距离火车站30需要25米in,而距离汽车站只需15米in,交通十分便捷.
3、土地征用情况
开发土地由出让方式获得土地17120㎡,土地价格为5680万元.
第四章建设规模及功能标准
一、建筑面积及内容
SG·DHSZ项目建设为商业小区,初步规划总建筑面积为99354㎡,其中住宅面积78168㎡,商铺面积6576㎡,停车库面积14610㎡.
二、项目规划设计方案
1、项目在规划设计时,充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑的影响,坚持“山万里,景无界,心无边”的开发理念,项目致力于打造一个适合人居的居住生态社区.
2、建筑外立面风格:概念主题生态、时尚、经济、适用、舒适的现代派生活.主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来体现.
3、建筑内装饰:为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间,交屋标准为清水房,重点在隐蔽工程中尽量做到一次到位,防止客户二次装修对建筑产生破坏.
4、户型定位:由于本项目规模不大,户数不多,但是在设计时特别注意不要简单的重复,充分挖掘各户型的特点,使每一个户型尽量有变化,力求达到各具特色和独有的卖点,以达到吸引客户的目的.
5、户型设计:根据“SG·DHSZ”区位环境和住宅市场需求,规划为以下及三种户型:
表4 “SG·DHSZ”住宅户型
以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、家庭人口、职业特征等因素,住宅内有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房.各种功能空间如卧室、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满足规定的要求.
三、工程项目情况
表5 工程项目一览表
第五章建设方案
一、建设场地环境
1、总体分析
本项目位于地势平坦,不占用城市主干道,无需大规模拆迁.城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善,承担施工任务的施工队伍,只要满足施工资质的企业就能完成施工任务.而德阳市满足资质要求的企业有几十家,施工队伍不成问题,施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足,故施工条件较好.
2、自然环境:
⑴地形、地貌
德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带,地跨成都平原和鹿头山系列,绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境,石亭江沿西南区界注入,江河间地形开阔平坦,绵远河以东地形起伏为丘陵区.全区地势西北高,东南低,西北海拔在460米至600米之间.土地类型按地貌划分平原、浅丘.
⑵气候、水文
德阳市属于亚热带湿润型气候区,四季分明、气候温和、降雨充沛、无霜期长,平均风速小,冬季常有干旱,秋多绵雨.
德阳市水资源总量为82.75亿立方米,其中地表水为56.98亿立方米,地下水
为25.77亿立方米,在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%,其中地表水为22.38亿立方米,地下水为7.13亿立方米.
二、总体规划布局
1、片区规划
“SG·DHSZ”项目位于位于德阳城市的东北面,是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心,属于市政府及建设局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲娱乐和中高档住宅为主的区域.目前,该片区市政配套设施齐全,周边环境也十分完善.
2、总平面布局
“SG·DHSZ”总平面呈方形布局,由4幢电梯公寓组合而成,其中底层或低层为商铺,下设地下停车场,绿化率高达36%,布局合理,休闲宜居.
2、整体规划设计特点
A、在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念,充分利用项目区位优势,体现楼盘品质、特征.
B、将项目外观色彩和建筑风格同小区景观有机结合起来,达到天、地、景、房、人的完美统一境界.
C、在项目开盘时先将部分区内净化,景观先做出来.尤其是接待中心的景观,体现楼盘概念,让购买者有一个切身体会.
D、在小区内的景观净化设计重点体现生态精品楼盘的概念.
E、充分利用区位优势提升综合利用效率,在屋高、平面规划、外立面等方面提升项目的商业价值.
4、项目建筑经济技术指标
表6 项目建设经济指标一览表
三、建设方式
1、项目发包方式是采用公开招标的方式.
项目的勘察、设计,土方工程,桩基工程,土建工程,装修装饰工程,水电工程,绿化、景观塑造,小区道路及基础设施建设,重要设备、材料等物资的采购,项目监理宜采用委托招标的组织形式.
2、招标范围
表7 招标情况一览表
四、结构设计
根据“SG·DHSZ”地质勘查情况和本项目初步规划,工程基础和上部结构设计拟采用以下类型:
1、基础选型及处理
桩基础:根据项目所在地地基状况采取打钢筋混凝土预制桩工程.
质量保证:采用规格质量必须符合设计要求和施工规范规定,且有出厂合格证的
2、预制钢筋混凝土桩.
工艺流程操作:就桩桩机→起吊预制桩→稳桩→打桩→接桩→送桩→中间检查验收→移桩机至下一个桩位
深层搅拌桩:采用注浆加固地基施工及大体积混凝土筏板基础施工,并通过动力触探和载荷试验等原位测试方法对施工结果进行检测来验证试验结果.
上部结构:“DHSZ”建筑群由4幢高99.3米的塔楼、高层住宅组成,其中地上33层,地下1层.
地上建筑物为框架—剪力墙结构,地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗等级为P6的防水混凝土.抗震烈度为7度,结构安全等级为二级,耐火等级为二级.其中,屋面防水等级为2级,地下室防水等级为2级.
必须指出的是,德阳在2008年地震以后,人们逐渐对建筑物的抗震强度有了一定的要求,因此在结构施工中明确注意提升建筑抗震强度,因此:使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径.具备必要的抗震承载力,良好的变形能力和消耗地震能量的能力.对可能出现的薄弱部位,拟采取措施提高抗震能力.
五、室内给排水及供电工程
给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成.本项目位于黄河片区,可运用已有的市政给水设施.
1、生活给水系统:采用竖向分区供水方式,一~五层为下区,采用下行上给市政直供给水管提供,六~十一层为中区,十二层及以上威上区,中区和上区均采用地下室水泵房内设置无负压变频水泵,供给楼顶容积为48米3的水箱.水表按楼层集中放置,热水由户内气燃气热水器供应.给水干管、立管采用内筋嵌入钢塑复合管,室内生活给水管及热水管均采用PP-R聚丙烯塑料给水管,热熔连接.
2、消防给水系统:室外消火栓由小区给水管网直接供水,20L/s,室内设置400米3的消防蓄水池,消防给水由室外给水管供给,消火栓由普消泵(一备一用)从消防水池供给.楼顶设置容积为48米3的玻璃钢水箱.本工程地下车库及一、二层商场及标准层公共走廊,设置自动喷水灭火系统.自动喷水系统危险级Ⅱ级设计,喷水强度8L/米in·米2,作用面积160米2,系统设计流量为30L/s,设湿式报警阀一套,在每层的供水干管上调信号蝶阀和水流指示器.加压泵房内设主加压泵6台,系统设水泵接合器6个,喷头采用标准型玻璃球喷头,68.C温度级.室内系统管道竖向成环状连接,室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均采用内外壁热镀锌钢管:DN≥100,采用沟槽式(卡箍)连接或法兰连接(阀门处);DN<100,采用螺纹连接.
3、排水系统:室内采用污废水合流,系统采用单立管排水方式,伸顶通气管,排入室外沼气化粪池,经处理后再排入市政污水管.室内排水立管采用U-PVC螺旋排水管道,排水横管采用挤出成型U-PVC排水管道,承插粘接.
4.供电配套系统
⑴供电电源及电压.供电电压为10KV,从黄河片区的主干线接入,有专门的配电房进行转压分送.
⑵负荷等级.工程消防用电设备,设备机房,小区道路照明等采用二级负荷,其他为三级.
⑶计量方式.由系统进线设专用计量柜,每户都有电压表.
5.照明及电力设计
⑴照明设计.有正常照明,小区照明,应急照明等,小区主要光源为节能型荧光灯,住宅预留灯位,自行选择,在公用的疏散通道,地下车库等,设安全出口标志灯.
⑵电力设计.生活水泵与潜水泵水位由系统自动控制,消防设备接消防中心指令开启或停机.
6.供气.采用城市管道煤气供应,每户都配备专用煤气管道,从事先设计的预
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算
4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 1 、项目名称：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位臵：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：亩（平方米） 容积率： 开发周期： 土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡
3 ）周围环境与设施 （1）步行约10 分钟可至A市中心。 （2）西侧为A市城市中心景点。 （3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 （4）西南靠近A市小学。 （5）北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
房地产开发可行性 研究报告 1 2020年4月19日
南昌房地产策划案例分析 一、市场分析 一、咸阳城市概况 1.1地理位置咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。 1.2 人口面积交通地位 咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。 咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。 2 2020年4月19日
咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创立工作先进市及中华养生文化名城。 国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。 二、本案概况 2.1项目简介该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。2.2地块现状 地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路当前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园） 2.3区域周遍配套设施 3 2020年4月19日
房地产项目投资分析方 案 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 一、××项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位：万元 二、××项目销售分析与预测
1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 三、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元
综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。
房地产开发项目投资分析报告地产业 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求； 2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集 资金；2007上半年开始销售收入可以满足投资需求，不需 要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为4.7个周期，说明此时投资成本已完全收 回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
房地产可行性报告范文
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一、前言 随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
房地产可行性研究报告方法
第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局动身进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产进展的时期性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸讲辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从有用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来讲，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要紧是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，不管是大跨度桥梁，依旧超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔确实是专门好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该时期，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。因此，一个投资方案有成功的可能性，或者讲其是可行的，也并不意味着该
如何写房地产开发可行性研究报告 房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节可行性研究的概念和作用一．可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导国的可行性研究工作。房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭市场的逐步规范ｚ士地产誓投资机梳、投资历鼠会越来越少ｚ驶断提高决策塌式ｚ逝能取得项目窥盛的成功二．可行性研究的作用(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预
测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据在国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。（四）可行性研究是编制设计任务书的依据可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节可行性研究的阶段工作一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。（一）以投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以市下一阶段的工作（二）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。（三）详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投
房地产市场可行性分 析报告 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。 四、可行性研究结论 项目财务评价结果如下：
通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论： 1、项目销售市场前景……，建设条件……； 2、项目的前期工作…… 3、项目的各财务指标……； 4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 1、长沙经济持续、快速增长。 2、居民消费能力，消费意识。 3、城市规划促进房地产市场发展。 4、区域发展分析 二、市房地产市场分析
1、房地产供给情况 2、长沙房地产需求情况 3、长沙房地产价格分析 4、住宅市场的户型特点 5、住宅市场的竞争态势 6、长沙住宅消费者分析 7、住宅市场的发展趋势 三、一般供给市场预测 1、开发商对国家政策变化的预期 2、开发商对需求市场的预期 四、项目自身因素分析 1、项目优劣势分析 1）区域环境分析 2）地段分析 3）地块特征分析 4）开发商实力分析 5）生活配套分析 2、项目投资机会分析 1）强有力的消费支持 2）区域规划前景与政策支持
3）咸嘉湖改造利好 五、项目市场分析结论 综合以上分析可得出以下结论： 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。 1、气温 ?年平均气温17.2℃ ?极端最高气温：40.6度 ?极端最低气温：-11.3度 2、雨量 ?年平均降雨量：1389.8㎜ ?年最大降雨量：1959.4㎜ ?年最小降雨量：192.5㎜ 3、湿度 ?年平均相对湿度：80%
房地产项目投资分析报告 、说明 1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。 项目面积参数表 二、项目成本开发成本估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。 （一）土地费用 （二）前期工程费估算表
（三）建安工程费 （四）基础设施费 （五）开发期税费估算表
（六）、不可预见费 （七）、管理消费费用 （八八投资与成本费用估算汇总表 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，而是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金***作为启动资金，需要贷款*****万元, 总投资***万元，将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金筹措见下表
投资计划与资金筹措 四、项目销售收入预算 本项目以**市同类**房可比案例，参考**市房地产物业平均水平，运用市场比较分析法，并经实地调查分析确定。沿街商业建筑1-3层连卖，其中1-2层建议销售价为**三层建议销售价为## 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下，沿街楼盘的的出售，地下车位的出售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时应给以足够的重视。 五、项目投资收益分析 根据估算的开发成本费用及销售收入，本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下： （一）、销售税金及附加估算
房地产可行性研究报告 导语：可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 一、项目背景 1 、项目名称： 居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据： (1)《城市居住区规划设计规范》 (2)《a市城市拆迁管理条例》 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》 (4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (7)《城市道路绿化规划及设计规范》 (8)《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 )地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。 2 )建设规模与目标： 土地面积： 亩(平方米) 容积率：
开发周期： 土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡ 3 )周围环境与设施 (1)步行约10 分钟可至a市中心。 (2)西侧为市城市中心景点。 (3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。 (4)西南靠近a市小学。 (5)北面为a市人民银行。 4 、项目swot分析 优势及机会
(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利
房地产项目投资全程分析 操作程序 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节:房地产投资决策的程序设计 第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节:把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 (-)论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。 (二)第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。 (三)项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。 (四)项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。 (五)项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。 (六)项目设备区农阶段 指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。 (七)项目修江孜追阶段 指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。 (八)项目拆除阶段 指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。 房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩 1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:
房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发项目可行性研究报告__________________________ 3.可行性研究报告编制依据 4.可行性研究报告研究范围 5.研究结论及建议 6.主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的矛盾和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 建设条件 1 位置优越 2 交通方便 3 建设场区五通条件具备 供水： ____________________________
供电： ____________________________ 煤气： ____________________________ 通讯： ____________________________ 场地： ____________________________ 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 5 土地征用情况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 功能设施标准 1 建筑使用功能 2 设施标准 住宅装饰及设施标准 小区配套设施 3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形
1.2 场地自然条件 地貌： ____________________ 水文地质： ________________ 地震裂度： ________________ 地基土工程地质评价： 总体规划布局 1 片区规划 2 小区整体规划设计原则 3 总平面布局 4 交通组织 5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 公用建筑。 3.3 立面设计 4.结构设计
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 房地产开发项目可行性研究报 告(2020版) The clear rights and obligations of both parties facilitate the cooperation of both parties, provide a basis for resolving disputes in the future, and prevent possible risks.
房地产开发项目可行性研究报告(2020版) 一、总论 1．项目建设背景 2．项目概况 （1）项目名称：___________________________ （2）建设地点：___________________________ （3）建设单位：___________________________ （4）企业性质：___________________________ （5）经营范围：___________________________ （6）公司类别：___________________________ （7）资质等级：___________________________ （8）企业概况：___________________________ （9）工程概况：___________________________
（10）资金来源：__________________________ 3．可行性研究报告编制依据 4．可行性研究报告研究范围 5．研究结论及建议 6．主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 2 总建筑面积