国务院常务会议出台“新国五条“，——无新政、力度小、留有空间政策措施具体内容
完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
坚决抑制投机投资性购房严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业
信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息
系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
此次五项政策的出台，是基于前期楼市上
涨预期的愈演愈烈。
释放出坚持调控政策不动摇、力度不放松
的强烈信号。
限购将蔓延至二三线城市、扩大房产税范
围成亮点，但未有明确时间点。
与2011年”国八条“及之后政策相比，
并无新意。但多次政策强调和重申，更加坚
定地体现出中央稳定房价的决心。
0.00
20.00 40.00
60.00 80.00
100.00 120.00 环比上涨环比持平环比下跌
-4.00
-2.00 0.00
2.00 4.00 6.00
8.00 10.00 12.00 14.00
2011-06
2011-07
2011-08
2011-09
2011-10
2011-11
2011-12
2012-01
2012-02
2012-03
2012-04
2012-05
2012-06
2012-07
2012-08
2012-09
2012-10
2012-11
2012-12
2013-01
一线城市二线城市三线城市
2013年2月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00% ，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，其中64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。
百城住宅价格指数同比
%
“新国五条”出台，为连涨8个月的全国房价降温
百城住宅价格指数分类城市个数
个
一线城市自2012年5月起，住宅价格指数逆势上扬，而二、三线城市相对有所滞后，在6、7月间价格同比增速逆势上扬。未来小段时间内，全国住宅价格尤其是一线城市房价面临进一步上涨的压力。“国五条”出台，为连涨8月全国房价降温。
新国五条——也为前期调控政策的“阶段性”强化
中央经济工作会议
十八大
全国住房城乡建设工作会议
基调：调控不放松、抑制投机投资
新国五条
延续传导政策连贯
十八大传递楼市信号：住房双轨大趋所向，调控短期不放松
商品房
“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”
——十八大报告
“深化改革是加快转变经济发展方式的关键。经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。”
“完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善开放型经济体系”
——十八大报告
社会保障全民覆
盖，…住房保障体系基本形成，社会和谐稳定。
——十八大报告
现在还无放松房地产市场调控的打算，目前主要解决的还是防止房价过高过快上涨、不让市场有投资投机性购房两个问题，房屋限购政策短期内不会退出。
——住建部姜伟新在十八大新闻发布会
十八大房地产关键词
加大保障房建设
楼市调控不放松
民生
会议提出了明年经济工作的六项任务，其中首要任务是“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。”会议在部署2013年经济工作时明确提出，以提高经济增长质量和效益为中心。经济环境主基调
货币政策财政政策
产业结构
推进城镇化
楼市调控
改革民生
深化改革
中央工作会议要点：
经济环境：我国发展仍面临不少风险和挑战，不平衡、不协调、不
可持续问题依然突出，经济增长下行压力和产能相对过剩的矛盾有所加剧。
主基调：会议认为，做好明年经济工作，要继续把握好稳中求进的工作总基调，立足全局，突出重点，扎扎实实开好局。
财政政策：实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策。
货币政策：实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。
楼市调控：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
产业结构：要充分利用国际金融危机形成的倒逼机制，把化解产能过剩矛盾作为工作重点。
推进城镇化：要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
改善民生：加强民生保障，提高人民生活水平。
深化改革：全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。要深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。
中央经济工作会议：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
胡温政府（调控）习李政府（改革）
2010年4月份，国务院发出坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
2011年2月，国务院总理温家宝：要把房价过快上涨势头控制住，使房价保持在合理水平（提出降房价）
2012年1月31日，温家宝在国务院第六次全体会议上，再次提出继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。（以降房价为目标）
2012年10月，温家宝在中南海开座谈会：房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇、使价格合理回归促进房价合理回归。（以降房价为目标） 2012年2月《求是》发表李克强文章：《大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系》
2012年8月李克强在北京考察保障性安居工程建设情况强调要在保质按期完成今年保障房建设任务的同时，严格管理确保公平分配
十八大基调：中央政府楼市调控不放松，加大保障房建设力度，重点是城镇化改革带来的红利
（不再强调降房价）
中央经济工作会议：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，偏向民生保障性住房建设。
（不再强调降房价）
但是，政府换届，调控基调发生微妙变化，2013
房价合理
回归？
时间
城市
调整政策方式
1月
中山调整住房限价厦门调整普通住宅标准重庆房产税起征点提高
2月
从化购房落户
天津调整普通住宅标准芜湖购房补贴（叫停）上海调整普通住宅标准上海房产税税率分界线下调上海
居住证3年可购二套（叫停）
4月
武汉等五城市
放宽公积金贷款5月
扬州购房奖励(住建部确认)
营口地方财政出资5000万补贴公务员买房
厦门三类人群的现有住房不计入家庭住房套数(主动辟谣)
福建放宽户籍政策(没有政策明文）
湖南利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施首套房购买（未经证实）
6月
河南认房不认贷，利率7折优惠（叫停）
上海单身外地人士首套购房受限
东莞公积金贷款政策将收紧，既认房又认贷
7月珠海放松双限令（叫停）
8月宁波住房公积金最高可贷额度调至80万9月深圳住房公积金最高可贷额度调至90万
北京限购审核升级北京户籍居民购房须持二代身份证10月陕西各房地产开发项目确定合理利润率并控制在10%左右
珠海土地闲置，闲置满一年的，由政府无偿收回。
11月
上海可凭相关材料办理提取住房公积金归还个人住房贷款手续
昆明
全市范围实行住房公积金个人贷款创新流程
严控基调下，支持面在增宽，明确提出支持改善型需求
2012年12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议传递出
明确信号，明年将继续坚定不移地搞好房地产市场调控。
明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措
施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善
性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。
●防止刚需断层造成购买力中断
●更为人性化的调控方向
●促进房地产市场投资
●稳定中国宏观经济
总结：调控政策特征——坚持“去投资化”，定向宽松中“阶段性”收紧
政策连贯
楼市政策基调：坚持房地产市场调控政策不动摇
其中：2013年坚持稳健的货币政策。限购、限贷的调控政策不会放松，
同时，房产税也会逐渐铺开。
2012年是中央房地产调控“最严
厉”、最大尺度、放最狠话、最密集的一
年。
据相关机构跟踪统计：2012年中央
政府部门与领导共70余次表态房地产调
控不动摇、不放松，30次强调加强保障
房建设、16次强调房价合理回归，10次
强调决不让房价反弹，5次强调决不让调
控反复，5次提到约谈问责。
2012年7月国务院派出8个督查组对16个省市进行专
项调查，督查的重点是检查住房限购措施执行情
况，差别化住房信贷政策执行情况住房用地供应和
管理情况，税收政策执行和征管情况。
国务院督查组对16个省市的楼市调控效果给予肯
定，同时对湖南、湖北、河北、广东江门市四个省
市存在的问题提出要求和建议。（评估效果偏向乐
观）
房价回归到一个合理水平”。前半句是态度，后
半句是目标。要表态争取民心，也安慰老领导，
但不能给自己挖坑，否则掉到自己挖的坑里。
新国五条影响：房产板块下跌，市场短期看空，长期来看，看进一步具体细化措施
国五条下2.21-2.22房地产板块股价波动情况
上涨下跌持平27123517.42%
79.35%
3.22%
2013年2月21日，在新国五条影响下，大幅跳空低开，板块指数跌幅一度超过1%，从上市155房企来看，截止到2月22日收盘，超过79%的房企出现不同程度的下跌，较21号新国五条刚颁布的下跌比例有所缩减。
新国五条对于房地产市场的短期预期影响较大，导致市场看空。对于市场的中长期来看，还需明确国五条之后的细化措施。
房地产的投资前景预期在股市中
最先体现出来
样本数为2012版CSRC 房地产行业的155个地产股，涨跌幅=2.22收盘价/2.21开盘价-1
简称 2.21开盘价(元) 2.22收盘价(元)两日涨跌幅 2.22均价(元) 2.22成交量(股)市北B 股0.6470.591-8.66%0.59394384941凌云B 股0.6610.615-6.96%0.61733628834ST 珠江B 2.23 2.09-6.28% 2.0894521873东华实业7.21 6.8-5.69% 6.84872339429市北高新8.37.84-5.54%7.91492195981京能置业 4.88 4.63-5.12% 4.69314055624*ST 大通11.1710.6-5.10%10.57711876545金丰投资 6.45 6.13-4.96% 6.157********S*ST 前锋16.315.52-4.79%15.5376924703中弘股份8.377.97-4.78%7.9711673496大名城B 0.4640.442-4.74%0.44371405347西藏城投11.2510.73-4.62%10.82773169746深深房B 3.03 2.89-4.62% 2.9005436320南京高科12.1711.63-4.44%11.72164287029绿景控股 6.2 5.93-4.35% 5.9792096300亚太实业 5.73 5.49-4.19% 5.51462777382世联地产14.7514.17-3.93%14.30011875252ST 珠江 3.07 2.95-3.91% 2.97472744475凤凰股份 5.67 5.45-3.88% 5.5153874504天津松江
4.56 4.39-3.73% 4.41091879897
新国五条一大的亮点——再次提出扩大个人住房房产税试点范围
坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
第二条：
第五条：
加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
房产税扩围真的来了？本次会议最大的亮点就是房产税的扩围问题，这与之前官方的总是在研究，一直不敢正面回应形成鲜明的对比，这也明确了今年房产税扩围已成定局。
三不确定
●何时
●何地
●何种标准？
上海房产税试点效果——试点期间，单房产税效果有限，更多是限购限贷的作用
18000
190002000021000220002300024000250000
204060801001201401602009年12月
2010年02月
2010年04月
2010年06月
2010年08月
2010年10月
2010年12月
2011年02月
2011年04月
2011年06月
2011年08月
2011年10月
2011年12月
2012年02月
2012年04月
2012年06月
2012年08月
2012年10月
销售面积销售价格
上海近年商品住宅市场销售趋势
行政调控开始
房产税开始实施
改善型需求入市影响，可以不考虑行政调控房产税
政策叠加效果
1.价格自高位回落，并且保持相
对稳定
2.房价收入比有一定程度的下降
3.限购限贷起到主力作用
上海房产税试点征收以来至今已经有两年左右时间，在房产税试点内容不变化的市场背景下，调控政策呈现出阶段性的定向宽松，此时，市场表现则出现逐渐回暖的态势。因此，从调控政策对于市场影响的角度而言，试点期间，单房产税效果有限，更多是限购限贷的作用。
2
3
6.3
7.8
1234567892011年
2012年
认定应税套数
商品住宅成交套数
2011-2012上海应税住宅数量情况
单位：万套
90%
10%
0%
10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0.4%税率0.6%税率
2012年上海不同税率占比
两湖建议房产税内容的影响——存量征收市场阻力较大，难开展
第二批房产税试点湘潭、鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作，其中鄂州方案已上报国务院，等待审批，湘潭方案还不明朗。
与沪渝两地房产税的区别
两湖方案沪渝
个人已购的第二套存量房都需要征税存量房仅重庆对独栋别墅征收；公寓
仅对新增购买征收
按照市场评估价值征税按照交易价格征税。
存量房
征税
重庆模式截至2012年12月31日，重庆市执行房产税2年
来，应征收房产税的存量及新购应税住房11027
套，其中存量独栋商品住宅3605套、新购高档住
房7352套、“三无人员”普通住房70套。“三
无人员”指在重庆无工作、无户口、无投资的购
房者，其界定对象实际上是外地“炒房团”。
难度不太大
针对性较强
全面铺开模式尽管在技术层面不存在
难度，但是市场各方阻
力较大，展开难度较大。
?
尽管新国五条新意不大，但是对于市场的短期预期也将产生较大的影响，新政时效期内的影响为楼市增加一层忧虑。?“房产税”扩围已经成为事实，并且限购政策还不会退出。随着更多的城市进入房产税覆盖的城市，为楼市增添了一层忧虑。
新国五条短期内再次为市场添两忧——政策时效性和房产税
两忧
楼市调控政策出台时点及时效性分析
新国五条短期的化解——政策时效性4-6个月，今年5月开始时效性或逐渐削弱
楼市调控政策出台时点及时效性分析
?从政策出台的时点来看，从2010年4月份到2013年2月份，34个月之间国家层面出台了6次以上较大的调控政策，平均时间间隔为4-6个
月左右，也就意味着，每一次的政策执行的时效周期为4-6个月。
?2013年2月出台“新国五条”，从政策的时效性考虑，今年5月以后如果没有后续（系列）细化政策强化执行，“新国五条”时效性或
就此开始削弱。
中长期化解“忧”梦想——“限购”退出的三个前提条件预判
换届政策连续性，保证经济结构调整效果出现，实体经济明显好转。
房产税由试点开始逐渐在全国铺开
保障性住房建设任务完成，
双轨制初步建成
取消限购
三大条件
时间点预测：2014年
一．保障房任务到2014年接近尾声二．2013年房产税试点工作开始铺
开，2014年有望全国铺开
三．2013年上半年政治任务调整，人
事安排，真正的经济工作下半年开始，效果在2014年显现。
新国五条
新国五条之后，价格上涨难以有作为，楼市小阳春会否来临？
-4.00-2.000.002.004.006.00
8.00
10.00
12.008,400
8,6008,8009,0009,200
9,4009,600
9,800
10,0002010-06
2010-07
2010-08
2010-09
2010-10
2010-11
2010-12
2011-01
2011-02
2011-03
2011-04
2011-05
2011-06
2011-07
2011-08
2011-09
2011-10
2011-11
2011-12
2012-01
2012-02
2012-03
2012-04
2012-05
2012-06
2012-07
2012-08
2012-09
2012-10
2012-11
2012-12
2013-01
样本住宅平均价格:百城平均百城住宅价格指数:环比百城住宅价格指数:同比
从本轮调控实施以来，可以看到两个明显的特征：一、随着调控政策的不断实施，调控效果是逐渐弱化的。对于抑制房价上涨速度的效果越来越小。二，尽管陆续出台的调控政策，长期来看，仍然没有抑制住房价上涨的趋势，仅仅是短期内房价上涨的速度受到影响。因此新国五条对于房价的影响来看，只能是抑制增长速度，但是房价仍将上升。从百城住宅价格指数来看，2013年1月份房价累计增速在1.2%，预计3月份房价同比增速在1%左右或更低，达到9719元/平米左右。
国十一条以
及新国十条新国八条
国五条
扩大限购城市
范围
国务院第六次
会议
新国五条
楼市小阳春判断依据主要在“量”上：基本面好转，成交量将不低于近三年同期水平
全国50个城市住宅市场月度成交情况
2013年3月份2012年，全国50个代表城市月均共成交住宅2335万平方米，比2011年和2010年同期分别高出29%和10%，处于
近三年同期最高水平。在市场“基本面”逐渐好转的市场背景下，2013年50个城市月度成交量将会继续盘整上升，
2013年3月份市场成交量明显高于2012年、2011、2010年同期水平，出现三月小阳春。