一、经营目的： ××××项目-是我司以文化艺术元素为载体开发的超大型、主题、旅游商业地产项目，项目的开发与现场中后期的运营管理密切相关，×××文化公司（商业管理公司）承担着力打造该商业项目品牌形象、提升项目商业品质、修炼核心商业价值的责任和使命，旨在对项目商业物业保值增值为目地，更为项目商业经营户创造一个有序的商业经营环境。 二、经营定位： 1、引领成都艺术文化主题商业市场消费革命：集购物、 娱乐、餐饮休闲、主题酒店、商务、金融、艺术、旅游 等多位一体的集约式艺术文化主题商业集群。 2、服务于：借助成都-××××-××××××文化旅 游市场，聚 焦以成都当代艺术为主的消费者及辐射四川境内、国内其
他城市旅游商业潜在客户市场。 三、经营管理原则： 统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境。 四、经营管理队伍搭建： 1、成立××项目-“××××”中后期现场商业街区商 业物业经营管理公司，目前暂定为“×××××有限责任公司”行使商业经营管理公司全部职能职责。 2、“××××”商业区参照项目整体开发时间节点， 按照阶段性目标任务，分步实施地产开发，分步交房、分步招商、分步商家开业；打造主题商业街区，逐步形成超大型的文化艺术主题商业街区集群。 3、文化商业经营管理公司主要工作职能职责如下： 3.1、阶段性参与项目前期项目商业规划，结合各行业 业态商家选址要求提供项目商业规划中涉及的建筑形
态、建筑技术指标等相关参数参考以及合理建议。 3.2、全程统筹、分步执行项目整体商业业态规划、业 态组合，编制招商方案、实施商家招商落位工作。 3.3、全程统筹管理项目中后现场商业经营活动，涵盖 商家日常管理、街区日常经营管理、项目资产类经营管理、商业街区经营氛围营造、商业街区品牌传播、基础物业经营监督管理等所涉及的商业地产项目中后期经营管理。 4、文化商业经营管理公司组织构架如下：（规范经营管理期间）
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 “xxxx大型城市商业综合体”项目代理招商及 策划协议书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书 合同双方: 甲方名称: 邮政编码: 联系电话: 传真: 开户行: 银行账号: 联系人: 电子邮箱: 乙方名称：xx (xx)商业管理有限公司 注册地址：xxxx 区xx 路xx 号xx 座xx室 邮政编码：xx 联系电话: 传真: 开户行：xx股份有限公司xxxx支行 银行账号： 联系人：xx xx 手机： 电子邮箱： 依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定，经甲、乙双方平等协商，就本案项目合作等事宜，彼此同意签订以下条款： 第一条委托内容 1、甲方就\xxx50万平方米大型城市商业综合体项目"即位于xx市， 在，其中商业占地面积约为亩、住宅占地亩，一共分期开发，其中第一期先开工亩建材家居市场，规划总建筑面积约万平方米，即甲方委托乙方为本案
进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商； 2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方； 3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌（行业前500强品牌主力资源）之 居间招商。 第二条项目名称及标的物地址 1、xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”（此为暂定案名、根据调研后业态再调整） xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”项目地址： 位于,占地面积约为平方米，规划总建筑面积约平方米，容积率约：商业面积：平方米 以下涉及"商业部分”标的是指：本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目，其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、 招商和策划定位的所有商业面积部分；以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。第三条本协议期限 委托全案代理服务（说明：全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务）期限 为从该合同签订之日起2年内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。 第四条本案成员 乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目，专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。
城市综合体的招商和选址智慧 随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体，正因为其刺激消费、带动投资的发动机价值，受到了国内各大城市管理和投资者的青睐，一场来势迅猛的城市综合体建设大潮正席卷大江南北。当万达、万科、保利等商业地产大鳄埋头逐鹿一、二线城市的地产市场，无暇顾及中小城市时，一些精明的地产商嗅到了市场商机，开始在全国各地县级市兴建小型城市综合体。缤纷五洲商业地产集团便是这样的企业，其项目已经遍布山东济南、寿光、莱西、日照等地。一个商业地产项目从立项、规划到商业模式的策划设计，从资本运作、商铺营销直至招商开业，组成了事关商业地产项目成败的一个个至关重要的要素和节点。这其中，选址和招商环节最具挑战性。日前，经济导报记者采访了缤纷五洲商业地产集团总经理林尚锦，刚刚完成寿光项目招商工作的林尚锦向导报记者讲述了只将绣球抛向优质商圈:经济导报：商业地产界有句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件还是选址。”城市综合体项目位置的选择、确定和评估对于开发商来说非常重要，它也是形成差别化甚至是垄断经营的重要条件。城市综合体项目应该如何选址?缤纷五洲刚刚完成招商事宜的寿光项目在运作之初是如何选址的? 林尚锦：现代大型商业地产的选址必须具备3个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势，二是交通便利;三是必
须拥有相当数量的中高收入的消费群体。 城市综合体属于综合性物业，对其建筑密度以及容积率有特定的要求。如果周边3公里范围内的常住人口在20万-30万之间，则足以支撑一个10万平方米的城市综合体的发展。 消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，这正是寿光项目落户的原因。我们经过考察发现，寿光连续9年跨入全国农村经济综合实力百强县(市) 行列。2006年，完成地区生产总值268亿元，农民人均纯收入达到5936元，城镇居民人均可支配收入11566元，各类存款余额达到188.6亿元。寿光的汽车保有量在山东省县级城市里居第一。 割肉吐血撬动大物业 经济导报：城市综合体是区域中心地块集约价值的体现，一个完全成熟的城市综合体所带来的品牌效应以及对周边产业的带动不可预估。这也使得相对于一般的住宅产品而言，城市综合体对招商等方面有着更为高水准的要求，城市综合体应如何招商? 林尚锦：缤纷五洲各类型客户，是按照大物业、次主力店、国际一线品牌、国内一级品牌、品牌店、精品店的顺序来划分并排列的。其中大物业被视为城市综合体招商对象的重中之重。 经济导报：什么是大物业?城市综合体在对大物业的招商上应该如何做?
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
商业综合体策划方案 【篇一：商业综合体策划全案】 目录 第一章项目定位分析 (4) 第一节、项目地块属性分析 (4) 1、项目地理位置 (5) 2、项目地质、水文、气候情况 (5) 3、项目地形、地貌 (5) 4、项目的市政配套情况 (5) 5、项目周边城市配套情况 (5) 第二节、项目地块swot分析 (6) 1、优势 (6) 2、劣势 (6) 3、机会 (6) 4、威胁 (6) 第三节、项目定位 (7) 1、总体定位 (7) 2、项目的形象定位 (8) 3、产品定位 (8) 4、建筑风格定位 (9) 5、目标客户定位 (10) 6、物业管理定位 (11) 第二章项目规划设计 (11) 第一节、项目规划设计条件 (11) 第二节、项目技术指标 (12) 第三节、项目规划设计 (13) 1、规划设计理念 (13) 2、规划设计指导思想 (13) 3、总平规划设计布局要点 (14) 4、建筑风格设计 (14) 5、竖向空间设计 (14) 6、户型设计 (14) 7、景观设计 (15) 8、总平交通设计 (15)
9、供电设计 (15) 10、消防设计 (16) 11、防排烟 (16) 12、结构设计 (16) 13、给排水设计 (17) 14、通风设计 (17) 15、报警与联动 (18) 16、煤气设计 (18) 17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18) 18、项目配套设施 (18) 第三章项目价格分析 (19) 第一节、住宅市场定价分析 (19) 1、可类比住宅项目及参数确定 (19) 2、本地块比较价格计算值 (20) 第二节、商业市场定价分析 (20) 第四章项目投资估算与资金筹措 (21) 1、建设成本估算 (21) 2、静态总投资 (23) 3、动态总投资 (23) 4、资本金 (24) 5、资金筹借 (24) 第五章项目销售利润分析 (25) 1、初步产值利润分析 (25) 2、盈亏平衡分析 (25) 3、敏感分析 (26) 4、项目开发现金流量表 (27) 5、财务评价结论 (28) 第六章项目开发思路 (29) 商业建筑的开发思路 (29) 第一节、项目策划 (29) 1、市场调查 (29) 2、项目定位策划 (29) 第三节、项目设计 (30) 第四节、项目建设 (30)
城市综合体招商 近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。 在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。 招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。 商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。 一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一
个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。 、招商时间长1． 商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。 （1）主力店群招商 主力店群作用主要有四个： ①有助于稳定整个项目的经营 主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。 ②有助于整个项目的销售 知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。 ③有助于增加消费群体 主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。 ④有助于提高租金收入 主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
xx市城市综合体项目招商方案 （讨论稿） 一、项目概况 1、项目背景及意义。xx市城市综合体项目地块位于东茶路南侧，环城东路东侧，南靠xx 溪，北靠主城区，是城东新区建设的核心区块。为提升城市文化内涵，进一步完善城市功能，构建xx城市地标性建筑名片，形成城市新格局，现将xx市城市综合体开发项目对外招商，欢迎有实力、有能力、有经验的企业参与开发建设。 2、目标定位。项目区块以城市新地标、城市新客厅为定位，规划建设成为服务设施完善、滨江特色突出、商业金融氛围浓郁、人居环境优良、都市文化集聚的现代城市功能区。 3、规划设计内容。根据《xx市城东区块控制性详细规划及城市设计》，项目以汇集五星级酒店、商业综合体（Mall）、商务办公楼等功能为一体的城市综合体为重点，并配套部分住宅。 项目必须建设成xx市地标性建筑，建筑造型应体现xx历史文化、山水城市的地方特色；按规划要求，高标准、高质量建设项目区域内的公共服务、基础配套设施项目。 二、项目选址及规模 城东综合体项目选址在环城东路以东、东茶路以南地块，总用地面积约xx9356.31平方米（2xx.9亩），其中1#商住用地22574.xx平方米，2#商业用地xxxx7.81平方米，3#商业综合体区块用地56544.87平方米，4#商住用地23333.49平方米, 5#商住用地23836.xx平方米，最终出让用地面积以国土资源局确定的红线为准。 三、项目建设控规指标 容积率：1#地块容积率控制在2.2以内；2#地块容积率控制在1.5以内；3#地块容积率控制在2.6以内，其中五星级酒店建筑面积不少于4万平方米、商业综合体（Mall）建筑面积不少于6万平方米、商务办公楼建筑面积不少于4万平方米；4#地块容积率控制在2.5以内；5#地块容积率控制在2.5以内。 建筑密度：1#地块≤40%，2#地块≤70%，3#地块≤60%，4#地块≤40%，5#地块≤40%。 绿地率：1#地块、4#地块、5#地块均应≥30%，2号地块≥xx%，3号地块≥xx%。 四、土地用途、使用年限及出让方式 城东综合体项目用地性质为商业服务业、居住用地，商业服务业用地使用年限为40年，居住用地使用年限为70年。土地出让方式为五宗地组合成一个标的物整体公开出让。 五、建设期限 建设周期：五星级酒店和商业综合体Mall为3年，配套住宅为5年。 六、招商政策： 项目建成投入运营后，由于后期运营管理、广告投入、市场推广培育等费用投资大。为有效促进该项目的成功落地，根据xx市人民政府《关于xx市区重大非工招商项目政策扶持的意见》（丽政发[2xx4]xx号）的文件精神，参照其他相关项目招商政策，现制定以下招商政策。 （一）政策依据 1、《关于xx市区重大非工招商项目政策扶持的意见》（丽政发[2xx4]xx号） 2、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2xx4年第1号）、《xx市人民政府办公室关于开展土地集约节约利用工作的实施意见》（丽
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册 商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的
形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破
坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。
商业综合体招商宣传方案 封面-封底：（2P） LOGO 封底：公司名称LOGO 山东鲁商物业服务有限公司 地址： 电话： 封二-扉页：(2P) 跨版设计：（设计诉求：以跨版展现此篇幅，突出一种回味过去的意味，此时还得体现客户的重要性，是他们与我们携手走过！） 行者，遍走四方；思者，深谋远虑；睿者，以领为先 文案：那一刻至今，我们携手同行，一路坎坷，一路歌…… 一路走来，我们欣慰有嘉，展望未来，我们任重而道远。 背负着一个使命，为客户赢得佳绩，一直在路上…… 1-2 公司简介 Brief introduction of company(2P) 山东鲁商物业服务有限公司是山东省商业集团总公司旗下大型地产
公司——山东省鲁商置业有限公司收购原济南银座久信物业服务公司、济南数码广场服务有限公司后成立的全资子公司，注册资金人民币300万元，公司具有物业服务二级资质，公司下设综合事务部、人力资源部、财务部和物业服务部四个职能部门以及七个项目服务中心，现有在编职工500多人。 公司主要经营范围涉及物业服务、房屋出租、庭院绿化、广告等业务，目前负责管理物业项目有：银座数码广场、银座花园、东营银座城市广场、莱芜银座城市广场、临沂沂龙湾、银座晶都国际、鲁商常春藤、泰安银座城市广场、青岛西海岸、济南全民健身中心、临沂凤凰城、鲁商国奥城等，物业服务总面积约500万平方米。 公司在日常服务过程中不仅导入ISO9001-2000质量管理体系，控制物业服务过程，还特聘请国际知名物业管理服务顾问公司——第一太平戴维斯物业顾问有限公司做为服务顾问，引进其先进的物业服务模式和管理经验，全面提升公司的管理水平和服务质量。同时公司还积极开展创评省、市物业管理示范小区工作，银座数码广场和银座花园分别荣获“山东省优秀物业管理大厦”和“济南市优秀物业管理小区”等荣誉。 按照新的发展战略，山东鲁商物业服务有限公司将秉承“品质物业服务供应商”的企业理念，以客户为中心，以服务为己任，以客户满意为目标，全力打造专业化物业服务团队，全面提升鲁商物业品牌价值，努力将鲁商物业打造成全国一流物业服务企业。
城市综合体商业地产招商方案 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：、 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： .业态组合具有竞争优势。.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心 层热带雨林餐厅平方米，东来顺酒家，平方米海港城大酒楼，快餐性质达到平方米：面点王平方旗舰店，韩国烤肉平方，三家店平方米，新浩健康中心平方米 层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）平方米特色餐饮，麦当劳 层平方米特色餐饮 意大利餐厅 层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五百货，北京王府井百货等知名百货企业平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：、三星专卖店成都谭鱼头平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市平方米国际名店平方米白领音乐吧及音像店平方米，引进及面点王 负二层平方米左右美食广场，深圳书城宝安店平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫
招商说辞
万德广场招商说辞 目录： 一、宏观经济 二、城区规划 三、开发公司 四、项目概述 五、答客问题 一、宏观经济 国内生产总值（GDP） GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP 增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。根据国家统计局初步测算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长%。 邹城是我国古代著名思想家、教育家孟子的故里，国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国综合实力百强县市。全市总面积1616平方公里，总人口120万，辖16个镇街、2个省级经济开发区、895个行政村（居）。历史文化悠久。邹城有6000多年的文明史，各类文物古迹500余处，省级以上重点文物单位43处。资源能源丰富。煤炭地质储量41亿吨以上，年产原煤2000多万吨，年发电量达310亿千瓦时。交通区位优越。京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京台高速等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带。2016年完成地区生产总值868亿元，增长%；地方财政收入亿元，增长%；固定资产投资亿元，增长13%。先后荣获全国十佳投资创业城市、全国食品安全示范市、全国社会文化建设先进市、全国粮食生产先进市、全国生态建设突出贡献奖等荣誉称号。 2017年，全市上下按照“加速经济转型、深化城乡统筹、增进人民幸福”工作
布局，以加快新旧动能转换为主线，以现代工业新城、孟子湖新区、优秀传统文化传承发展示范区、邹东生态示范区“四区同建”为抓手，聚力创新开放、改革攻坚，聚焦招商引资、项目建设，呈现出经济持续增长、民生明显改善、社会和谐稳定、政治风清气正的良好局面。全年完成地区生产总值亿元，增长%；固定资产投资亿元，增长%。完成一般公共预算收入亿元，增长4%。 为城市发展规划的重点。 这其中,改造老城区成为丰富城市职能,增强城市核心区承载力,提升邹城城市形象,满足群众期待的重要任务。老城区应以保护发掘、更新功能、有机疏解、优化交通和可持续发展为重点。其中有机疏散老城的行政办公、商贸金融、物流集散的职能,优化交通系统和空间环境,提升城市的综合服务能力。 将老城的原有结构和邹城的众多历史文化遗迹结合起来,形成能够体现邹城历史文化风貌的特色商业街区和传统生活街。逐步转移大型金融商贸至东城,引导优先发展商业服务、创意文化产业等关键性的设施,形成老城区特色商业中心。 从《邹城市总体规划》中看到,在老城区升级改造的具体设计理念中,塑造具有邹城地方特色和历史文化魅力的老城总体形象,使之成为一座宜居、宜游、宜业的充满活力的老城。平阳西路、庙前街、岗山中路、太平路等商业街道的具体措施为,突破层皮结构形成主轴空间,通过道路、步行道将人流引入街区内部,减少主干路交通冲突,街道加强绿化种植。在这一区域,将形成市级商贸中心。 三、开发公司 公司简介 万德集团下设10个支公司和分公司，总注册资金亿元人民币。自2003年开始进
“xxxx50万平方米大型城市商业综合体” 本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书 合同双方： 甲方名称: 邮政编码： 联系电话： 传真： 开户行： 银行账号： 联系人： 电子邮箱： 乙方名称: xx（xx）商业管理有限公司 注册地址：xxxx区xx路xx号xx座xx室 邮政编码：xx 联系电话： 传真： 开户行：xx股份有限公司xxxx支行
银行账号： 联系人：xx xx 手机： 电子邮箱： 依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定，经甲、乙双方平等协商，就本案项目合作等事宜，彼此同意签订以下条款： 第一条委托内容 1、甲方就“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”即位于xx市， 在，其中商业占地面积约为亩、住宅占地亩，一共分期开发，其中第一期先开工亩建材家居市场，规划总建筑面积约万平方米，即甲方委托乙方为本案进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商； 2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方； 3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌（行业前500强品牌主力资源） 之居间招商。 第二条项目名称及标的物地址 1、“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”（此为暂定案名、根据调研后业态再调整）
“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”项目地址： 位于，占地面积约为平方米，规划总建筑面积约平方米，容积率约：商业面积：平方米 以下涉及“商业部分”标的是指：本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目，其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、招商和策划定位的所有商业面积部分；以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。 第三条本协议期限 委托全案代理服务（说明：全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务）期限为从该合同签订之日起2年内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。 第四条本案成员 乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目，专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。 第五条甲方责任及权利 1.甲方根据本协议第七条之约定向乙方支付销售和招商代理佣金及前期定位策划费用； 2.甲方应按本协议要求向乙方提供本案之有关资料（包括项目五证齐全），并保证资料的 准确性、真实性，以保证乙方顺利进行销售和招商工作；由于甲方原因，不能在约定时间 内提供有效资料或因甲方原因，致使主力店或配套辅助主力店无法达成合作意向而影响主 力店品牌或辅助主力店品牌进驻，因此造成乙方不能正常进行本案招商，其时间也因此相
商业综合体活动方案 【篇一：商业综合体项目各阶段策划】 城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等◆ gdp发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ? ◆商铺发展现状及布局情况 ? ◆商铺发展规划 ? ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ? ◆地区间的销售动向 ? ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ?◆购买人群细分调查 ?◆年龄细分调查分析 ?◆经济状况细分调查分析
?◆消费者交通和出行方式 ?◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ?◆道路类别及交通状况 ?◆项目地块自然与社会条件分析 ?◆顾客是否容易达到商业区 ?◆周边环境和公建设施 ?◆项目周围经济条件分析 ?◆项目swot分析 九、商圈的确定和研究 ?◆商圈的范围的确定 ?◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 ? 主要物业品种设定 ? 各物业品种的竞争分析 ? 各物业品种的竞争策略 ? 各物业品种的核心竞争力提炼 ? 项目的竞争定位 二、项目主题定位 ? 项目主题描述 ? 主题的支撑点概述 ? 项目主题的适应性分析 ? 项目主题的差异性分析 ? 项目主题的产品表现形式 ? 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 ? 项目功能定位 ? 项目业态选择 ? 项目商业物业规划要点 ? 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 ? 购买商铺的目标客户群分析 ? 租赁使用商铺的目标群分析 ? 购买客户群的市场细分
招商运营方案 一、方案概述 一楼整体共占地16000米2，分作主力店和次主力店。主区16000米2，可细化为5个不同的功能区，同时容纳4000人。 1、运营方案 外围及内广场3元/天/平内场2.5元/天/平 方案A：年付。 方案B：半年付。 方案C：全额付。 2、方案阐述： 方案A：签约三年，租金一年一付。按签三免一活动价拉平。 例如：原价3 /天/平100平计算3*30*100*12=108000 活动价108000*2年/3年/12月/30天/100平=2元 原价2.5/天/平租金一年一付。按签三免一活动价 例如：原价2.5/天/平100平计算 2.5*30*100*12=90000 90000*2/3年/12月/30天/100平=1.7元（1.8元/天/平）免一个月装修时间，物业费免半年（6/平/月，收3个月再免6个月） 方案B：签约三年，租金半年一付。 例如：原价3 /天/平100平计算3*30*100*12=108000 活动价2.3/天/平100平计算 2.3*30*100*6=41400
原价2.5/天/平 2 例如：原价2.5/天/平100平计算 2.5*30*100*12=90000 2*30*100*6=36000 方案C：签三年全额付清 原价3 /天/平100平计算3*30*100*12=108000*3=324000 活动价1.5/天/平 1.5*30*12*100=54000*3=162000 原价2.5/天/平100平计算 2.5*30*100*12=90000*3=270000 活动价1.25天/平 1.25*30*12*100=45000*3=135000 免一个月装修时间物业费6/月/平付6个月免6个月 3、方案相关指标的评估 方案A：资金回笼快，，招商压力大，风险低。 方案B：资金回笼快，压力小，风险低，主动性差。 方案C：资金回笼慢，招商压力大，风险大，主动性好。 4、方案优选 从综合方面考虑，方案A整体上优于方案B、C，因为：优惠幅度大，对商家而言风险低，资金压力相对较小。等运营成熟后，可以考虑采取方案C。
现代购物中心的运营管理模式 现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经出现多次了，如初期运做失败的杭州涌金广场、广州中旅商业城等等。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过经营定位、经营品项/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作；如果招不到合适的经销商，购物中心恐怕就要喝西北风了；即便招到了合适的经销商，开业后仍然要根据经营状况去调整商户继续招商，而且还要对合作商户进行长期的服务和管理。
购物中心通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是购物中心这种大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。 我们先来看看“统一招商管理”的简单定义：按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。 笔者设计了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则”，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。 笔者比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。（这个比例当然不是绝对的。）譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。笔者看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。
购物中心营运及招商方案
目录 市场调研分析 (1) 项目分析 (9) 商场经营业态定位 (14) 商场经营模式 (26) 商场管理系统建立 (30) 商场包装 (49) 人员培训 (50) 商场招商计划 (51)
一、市场调研分析 1.1商业市场背景 1、某商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同 步升级，从历史情况来看，2002年以前，某商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。 2、2002年后，某商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征 是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，某市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，某一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着某商业发展进入快速成长期。 3、某商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进 入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。 1.2商业市场现状 1、典型的二级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商 业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中，商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域，该区域集中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。 2、以古牧地中路为核心，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，主 要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商
主题：城市商业综合体物业管理特点及其运作方案 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 一、综合体物业管理特点 1. 综合体物业管理的任务 由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室(含前台、财务、采购、仓库); ——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等); ——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等); ——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等); ——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。 3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。 二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。 三、综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。