2016营改增对房地产产业的影响开题报告2016营改增对房地产产业
的影响开题报告
房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。
2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题:
1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额,
2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税,
3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税,
4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策,
5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税,
6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理,
7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税,
8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人,
9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制,
10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税,
许多房地产开发商)业主)房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素: ? 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。
? 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场)写字楼
)工厂)酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
? 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
? 销售模式–出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。
? 过渡政策或豁免政策所带来的影响–在具体实施细则中，预期将会出台过渡政策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税，而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注
意到市场上一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税，这一点有望在实施细则发布时明确。
? 企业运营结构–许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，中国并不存在进项税留抵退税机制(这与其他很多增值税国家不同)。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。
5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。相信很多人跟小编一样，担心营改增会不会对房地产带来什么样的影
响,
按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台，但基于“只减不增”的原则，这项被税务系统视作“攻坚战”的税务改革落实，对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。
利好低利润房企
房地产行业增值税税率基本确定为11%，而此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率。从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。
广东省某市国税局相关人士表示，房地产及建筑业营改增的税率确定为11%，原来营业税是5%，假如拿不到进项抵扣，意味着要交足11个点，那么税负自然大幅上升。但从房地产所涉及上游所有行业企业都充分使用增值税发票的逻辑上来说，营改增总体上应该是减税的。
截至目前，有关营改增的实施细则并未
完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。
例如德勤华东区间接税主管合伙人高立群不久前在一场媒体会上提及:“影响房地产企业税负增减有几个重要方面。比如，房地产企业融资的时候进项税能否抵扣,房地产企业的土地成本能否抵扣,对于存量房地产，过渡期政策如何处理,”
在房地产行业内部，财务以及税务口的人士对5月1日将要推开的营改增保持高度关注。
万科在其刚刚发布的年报中表示，营改增之后集团的主要业务使用的税种将发生变化。但鉴于细则并未落实，万科未在年报中就税种改变后可能对盈利的影响作预测性分析。
一位就职于广州某上市房企的人士透露，公司专门针对营改增进行过全员培训，旨在让全体员工了解这一项新的税务改革以及可能对公司各个业务口带来的影响。
总部位于福建的一家房地产上市公司
相关负责人表示，营改增有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产企业建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。
这位福建房企的负责人表示，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响，都是不同的。总体而言，高毛利项目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税负;未来开发商对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。
建筑业营改增将推高工程造价
建筑业是房地产业最主要的上游供应商，一旦建筑业全面推广营改增，势必会对房地产的工程造价带来直接影响。
目前，对建筑业利润影响较大的税种为营业税、企业所得税，税率分别为总营业额的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑业的实际税率为5.39%左右。推行营改增之
后的税率为11%。
考虑到建筑业业务构成的特殊性，其想要获得足够的抵扣，也将在一定程度上推高房地产建筑成本。
一是原材料方面，大宗材料如钢材、水泥、混凝土的供货商比较容易提供增值税票，但砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，这些小型地方材料供应商能否提供增值税票，以及提供的票据如果不是增值税票，将影响建筑商能否抵扣。
二是人工费用，大概占据工程总造价的20%,30%，未来还有继续走高的趋势。目前，建筑行业离规范管理的目标还有距离，大量工程队依然采取挂靠有资质的建筑公司的经营模式，建筑公司只负责招投标工作以及收取固定管理费，并不对旗下
挂靠的工程队的工人进行有效监管。如果要对旗下所有农民工规范管理统一纳税，建筑企业所承担的税率也将上涨。
四川一家一级资质建筑公司的相关负责人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑业
的税收开始核定征收，建筑企业必定会将增加的税点打到甲方(开发商)身上。”
目前建筑行业在项目招标时一般会将应缴税率作为成本写入承包合同，由工程发包方承担。
举个简单的例子，以前建筑商从供应商处购买一张10元的凳子，如果需要对方提供发票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工资一般在240~300元/天/人，如果要缴纳个人所得税，人工成本也将水涨船高。作为建筑商，势必将新增成本转移到甲方，间接增加工程建筑成本。
“如果解决了建筑安装上面的问题，能够拿到足够的进项，那么税负有可能会低于五个点，也就是相应减负了。”上述税务部门相关人士称，相反，假如拿不到足够多的抵扣进项，则意味着建筑业未来承担的税率会在6%~11%，高于现有税率。